La ley de tierras inglesa es la ley de propiedad inmueble en Inglaterra y Gales . Debido a su gran importancia histórica y social, la tierra suele considerarse la parte más importante del derecho de propiedad inglés . La propiedad de la tierra tiene sus raíces en el sistema feudal establecido por Guillermo el Conquistador después de 1066, pero ahora se registra y vende principalmente en el mercado inmobiliario. Las fuentes del derecho moderno se derivan de los antiguos tribunales de derecho consuetudinario y de equidad , y de legislaciones como la Ley de propiedad de 1925 , la Ley de tierras colonizadas de 1925 , la Ley de cargas territoriales de 1972 , la Ley de fideicomisos de tierras y nombramiento de fideicomisarios de 1996 y la Ley de Registro de Tierras de 2002 . En esencia, el derecho territorial inglés implica la adquisición, el contenido y la prioridad de derechos y obligaciones entre las personas con intereses en la tierra. Tener un derecho de propiedad sobre la tierra, a diferencia de un derecho contractual o algún otro derecho personal, es importante porque crea prioridad sobre los reclamos de otras personas, particularmente si la tierra se vende, el poseedor se declara insolvente o cuando se reclaman diversos recursos, como el cumplimiento específico. , En la corte.
Los terrenos suelen adquirirse, en primer lugar, mediante un contrato de compraventa, y para completar una compra, el comprador debe registrar su interés en el Registro de la Propiedad de Su Majestad . Sistemas similares funcionan en Escocia e Irlanda del Norte . Alrededor del 15 por ciento de la tierra en Inglaterra y Gales sigue sin estar registrada, por lo que las disputas de propiedad todavía están determinadas por principios desarrollados por los tribunales. Los derechos humanos, como el derecho a una vida familiar y a un hogar según el artículo 8 del CEDH y el derecho al disfrute pacífico de las posesiones, según el artículo 1 del Primer Protocolo, se aplican a todas las personas. En segundo lugar, las personas pueden adquirir derechos sobre la tierra contribuyendo al precio de compra de una vivienda o a la vida familiar, si los tribunales pueden encontrar pruebas de una intención común de que se creen derechos. La ley reconoce un " fideicomiso resultante " o " constructivo " sobre el inmueble. Estos intereses, y los arrendamientos de menos de 7 años de duración, no necesitan estar registrados para ser efectivos. En tercer lugar, las personas pueden adquirir tierras mediante impedimento de propiedad . Si a alguien se le garantiza que recibirá una propiedad y confía en ello en perjuicio suyo, un tribunal puede reconocerlo. En cuarto lugar, la posesión adversa permite a las personas que poseen la tierra, sin objeción formal por parte del propietario, aunque esto ahora es difícil de lograr con respecto a un título registrado. Varias personas pueden estar interesadas en la tierra y ésta puede utilizarse de múltiples maneras. Podría haber un único propietario o las personas podrían poseer la tierra de forma conjunta. La ley regula estrechamente las circunstancias en las que cada uno puede separarse o vender su parte. Los arrendamientos y, en cierta medida, las licencias asignan el uso de la tierra a nuevos propietarios durante un período de tiempo. Las hipotecas y otras formas de garantía real se utilizan generalmente para otorgar a los prestamistas el derecho de embargar la propiedad si el deudor no paga un préstamo. Las servidumbres y los pactos implican derechos y deberes entre vecinos, por ejemplo con un acuerdo de que un vecino no construirá en un terreno o de otorgar un derecho de paso. Además de estas reglas de transacciones y prioridad, existe un amplio cuerpo de regulación sobre el uso social de la tierra. Las reglas de planificación garantizan que las comunidades y el medio ambiente sean buenos para vivir. Aunque son muy limitados, existen algunos derechos a la vivienda social, y los inquilinos tienen derechos limitados contra los propietarios que anulan el contrato para contrarrestar el poder de negociación desigual de los inquilinos . La agricultura y la silvicultura cubren la mayor parte de la masa terrestre del Reino Unido y son importantes para lograr precios justos de los alimentos. El gas, el petróleo y el carbón han sido históricamente fuentes de energía, pero ahora la política legal de reemplazarlos con energía renovable es crucial para detener el daño climático.[3]
La historia del derecho territorial inglés se remonta a la época romana y a la Edad Media bajo los monarcas sajones, donde, como durante la mayor parte de la historia humana, la tierra era la fuente dominante de riqueza social. El inicio de una ley inglesa sobre bienes inmuebles , sin embargo, se produjo después de la invasión normanda de 1066, cuando se construyó una ley común en toda Inglaterra. El nuevo rey, Guillermo el Conquistador , comenzó a estandarizar las reglas feudales de Inglaterra y compiló una referencia para todas las tierras y su valor en el Libro de Domesday de 1086. Esto se utilizó para determinar los impuestos y las cuotas feudales que debían pagarse. El feudalismo significó que toda la tierra estaba en manos del monarca. Se concedían propiedades a los señores, quienes a su vez repartían las propiedades entre los inquilinos. Los inquilinos y los señores tenían obligaciones de trabajo, servicio militar y pago de impuestos a los que estaban en la cadena y, en última instancia, a la Corona. La mayor parte del campesinado estaba vinculado a sus amos. Los siervos , cotars o esclavos , que pueden haber constituido hasta el 88 por ciento de la población en 1086, [5] estaban obligados por ley a trabajar la tierra. No podían salir sin el permiso de sus Señores. Pero también, incluso aquellos que fueron clasificados como hombres libres estaban de hecho limitados en su libertad, por las limitadas posibilidades de adquirir propiedades. Alrededor de 1187 , Ranulf de Glanvill , el principal juez del rey Enrique II , compuso el primer tratado importante de derecho consuetudinario, el Tractatus de legibus et consuetudinibus regni Angliae , [6] que establece el sistema de órdenes judiciales que la gente utilizaba para reclamar derechos de propiedad. y derechos unos contra otros. El propio Glanvill murió en la Tercera Cruzada y, a medida que crecía el descontento resultante del costo de las cruzadas, los barones ingleses obligaron al rey Juan a firmar la Carta Magna de 1215 . Esto garantizaba derechos de representación a los barones, pero contenía muy poco para los "plebeyos". Sin embargo, se extrajeron y ampliaron una serie de cláusulas en la Carta del Bosque de 1217 , que permitían a las personas acceder a tierras comunes , donde podían cazar y pescar para alimentarse. A lo largo de los siglos, la ley amplió el alcance de la propiedad común , pero en general la tendencia era quitar la tierra a la gente. La Ley de los Comunes de 1236 permitió al Señor de una Mansión cercar cualquier tierra señorial que anteriormente hubiera sido común, y el Estatuto de Westminster de 1285 formalizó el sistema deimplicaría que la tierra sólo pasaría a los herederos de un propietario. El Estatuto Quia Emptores Terrarum 1290 permitía la enajenación de tierras sólo mediante sustitución del titular, deteniendo la creación de nuevos subarrendatarios. Las libertades civiles de la Carta Magna de 1215, y su reedición en 1297, estaban destinadas únicamente a barones y señores, mientras que la gran mayoría de la gente era pobre, subyugada y desposeída. En 1256, el segundo tratado importante, de Henry de Bracton , De Legibus et Consuetudinibus Angliae estableció las leyes de la propiedad o de las "cosas", junto con las leyes de las "personas" y las "acciones". [7]
El feudalismo no siempre había sido parte de la sociedad inglesa, en lugar de haber sido impuesto positivamente por los monarcas antes de la invasión normanda. [9] Sin embargo, a partir de 1348 todo cambió cuando la Peste Negra se extendió por Europa, matando a un tercio de la población. Personas como el poeta Geoffrey Chaucer habían visto la sumisión como parte de un orden social natural, ordenado por Dios. [10] Pero si los propios terratenientes hubieran sobrevivido a la plaga, el trabajo de los campesinos en la tierra se habría vuelto muy escaso. Irónicamente, los campesinos supervivientes estaban en una posición de mayor poder económico, en reclamos o negociaciones salariales. El feudalismo comenzó a desmoronarse. [11] Primero, los siervos podrían someterse a una "conmutación", donde el señor simplemente aceptaba aceptar rentas en dinero de los inquilinos en lugar de servicios laborales. Esto no significaba libertad en sí, pero abandonar el trabajo forzoso y los pagos en especie a los terratenientes significó que se ocultara la evidencia abierta de servilismo. En las disputas, las cortes reales se inclinaban cada vez más hacia declarar libre a un campesino. En segundo lugar, mediante un acto de manumisión los señores podían conceder voluntariamente la libertad y esto se hacía cada vez más, después de la plaga, si el siervo o un pariente hacía un pago de dinero. En tercer lugar, el derecho consuetudinario establecía que si un siervo vivía en suelo libre, como en una ciudad autorizada o en una tierra de heredad real , durante un año y un día, sería libre. [12] La nobleza y el rey reaccionaron ante el creciente poder de negociación del campesinado fijando salarios, [13] y reprimiendo violentamente cualquier levantamiento, como la Revuelta de los Campesinos en 1381. [14] Sin embargo, esta combinación de factores, lenta pero seguramente , significó que en 1485 sólo el uno por ciento de la población quedaba en esclavitud. [15] Alrededor de 1481, un juez de causas comunes llamado Thomas de Littleton produjo el primer tratado organizado por temas en lugar de escritos, sobre derecho de propiedad, el Tratado sobre tenencias . [16] La sumisión formal se veía cada vez más como una cicatriz social. En 1523, el juez Anthony Fitzherbert escribió que el resto de los siervos era "el mayor inconveniente que ahora sufre la ley". [17] Pero si más personas estaban formalmente libres de un propietario, la libertad factual de las personas todavía estaba limitada porque no tenían propiedades. Más terratenientes estaban cercando pastos que habían estado abiertos para el uso de los plebeyos y destruyendo las casas de la gente, especialmente para la cría de ovejas . La corona y Lord Cancilleres como Sir Thomas More ,[18] se había opuesto a esto hasta cierto punto, con una serie de Leyes Anti- Cerramiento de 1489. Estas exigían que cualquier casa destruida fuera reconstruida, pero si no, la mitad de las ganancias adicionales irían a la Corona. La propia Corona reclamó un derecho inherente a cualquier metal valioso encontrado en la tierra en 1568, [19] y la Ley de construcción de cabañas de 1588 prohibió a las personas que tenían menos de cuatro acres de tierra construir casas . El fin definitivo y formal de la tenencia feudal de la tierra en Inglaterra se produjo sólo después de la Guerra Civil Inglesa . Cuando se restauró la monarquía, el Parlamento aseguró con la Ley de Abolición de la Tenencia de 1660 que las obligaciones de servicio y provisión militar de los terratenientes fueran reemplazadas por pagos monetarios y un pago anual financiado por impuestos.
Durante el mismo período, detrás de los cambios trascendentales en la importancia social de la tierra, los desarrollos legales en el derecho de propiedad giraron en torno a la división entre los tribunales de derecho consuetudinario y de equidad . Los tribunales de derecho consuetudinario (el Tribunal de Apelaciones Comunes y el Tribunal del Tribunal del Rey ) adoptaron un enfoque estricto con respecto a las reglas de títulos de propiedad de la tierra y a cuántas personas podían tener intereses legales en la tierra. Sin embargo, el Rey tenía poder para conocer de peticiones y revocar casos de derecho consuetudinario. Delegó la audiencia de peticiones en su Lord Canciller , cuyo cargo se convirtió en un tribunal. Durante las cruzadas , los terratenientes que iban a luchar transferían el título a una persona en la que confiaban para que se pudieran realizar y recibir los servicios feudales. Pero algunos de los que sobrevivieron regresaron sólo para descubrir que las personas a quienes confiaron se negaban a transferirles el título. Buscaron justicia ante el Lord Canciller , y su Tribunal de Cancillería determinó que el verdadero "uso" o "beneficio" de la tierra no pertenecía a la persona que tenía el título (o al feoffee que tenía la posesión de la posesión ). A diferencia de los jueces de common law, el Canciller sostuvo que el cestui que use , el propietario del patrimonio , podía ser otra persona, si así lo dictaba la buena conciencia. [20] Este reconocimiento de una división en el derecho inglés, entre propietario legal y equitativo, entre alguien que controlaba el título y otro en cuyo beneficio se utilizaría la tierra, fue el comienzo de la ley de fideicomisos . Fue igualmente útil entre los frailes franciscanos , quienes transferirían títulos de tierras a otros ya que sus votos de pobreza les impedían poseer propiedades . [21] También se emplearon usos o fideicomisos para evitar el pago de derechos feudales. Si una persona moría, la ley establecía que el propietario tenía derecho al dinero antes de que la tierra pasara al heredero, y a toda la propiedad bajo la doctrina de cesión si no había herederos. Transferir el título a un grupo de personas para uso común podría garantizar que esto nunca sucediera, porque si una persona moría podía ser reemplazada y era poco probable que todos murieran al mismo tiempo. El rey Enrique VIII vio que esto privaba a la Corona de ingresos, por lo que en el Estatuto de Usos de 1535 intentó prohibirlos, estipulando que todas las tierras pertenecían de hecho al cestui que use.. Sin embargo, cuando Enrique VIII desapareció, el Tribunal de Cancillería sostuvo que no tenía ninguna aplicación cuando se arrendaban tierras. Además, la primacía de la equidad sobre el common law fue reafirmada, apoyada por el rey Jaime I en 1615, en el caso del conde de Oxford . [22] La institución del uso continuó, a medida que las nuevas fuentes de ingresos provenientes de las hazañas mercantiles en el Nuevo Mundo disminuyeron la dependencia de la Corona de las cuotas feudales. A principios del siglo XVIII, el uso se había formalizado en un fideicomiso: [23] cuando la tierra se establecía para ser propiedad de un fiduciario, en beneficio de otro, los Tribunales de Cancillería reconocían al beneficiario como el verdadero propietario del patrimonio .
"Tan pronto como la tierra de cualquier país se convierte en propiedad privada, los terratenientes, como todos los demás hombres, aman cosechar donde nunca sembraron y exigen una renta incluso por su producto natural. La madera del bosque, la hierba del el campo y todos los frutos naturales de la tierra, que cuando la tierra era común sólo le costaban al trabajador el trabajo de recogerlos, llegan incluso a él a que se les fije un precio adicional. la licencia para recolectarlas; y debe entregar al terrateniente una parte de lo que su trabajo recoge o produce. Esta parte, o lo que es lo mismo, el precio de esta parte, constituye la renta de la tierra... ".
Adam Smith , La riqueza de las naciones (1776) Libro I, capítulo 6
Durante el siglo XVIII, el derecho de propiedad inmueble se estancó en su mayor parte en la legislación, pero los principios continuaron desarrollándose en los tribunales de equidad, especialmente bajo Lord Nottingham (de 1673 a 1682), Lord King (1725-1733), Lord Hardwicke. (1737–1756), Lord Henley (1757–1766) y Lord Eldon (1801–1827). [24] A medida que el comercio nacional y global se expandía, el poder de una nueva clase adinerada de hombres de negocios crecía y la importancia económica y política de la tierra disminuía con él. El filósofo moral y padre de la economía, Adam Smith , reflejó estos cambios cuando argumentó en La riqueza de las naciones que la posición de los terratenientes les permitía extraer rentas de otros a cambio de muy poco. [25] En el siglo XIX, un creciente movimiento liberal de reforma produjo tres resultados principales. En primer lugar, hubo una presión cada vez mayor para desmantelar los privilegios de la aristocracia terrateniente. La reforma más directa fue la abolición gradual del " asentamiento estricto ", mediante las Leyes de tierras colonizadas de 1882-1925. Un propietario de un terreno podría ordenar que, a su muerte, la propiedad sólo pasaría a través de la línea de sus relaciones, evitando así que se vendiera a cualquiera en el mercado. [26] Esto también incluía la opinión de que todas las tierras deberían inscribirse en un registro, para facilitar su capacidad de comercialización. La Ley de Transferencia de Tierras de 1875 introdujo un sistema voluntario, pero no fue adoptado. Después de las elecciones generales de 1906, el nuevo Ministro de Hacienda, David Lloyd George , en su Presupuesto Popular de 1909 introdujo un impuesto sobre la tierra para obligarla a salir al mercado. [27] Esto provocó una crisis constitucional, ya que la Cámara de los Lores hereditaria lo vetó, lo que obligó a nuevas elecciones. Pero el gobierno liberal regresó y abolió el derecho de veto de los Lores en la Ley del Parlamento de 1911 . Para entonces, las reformas del registro de tierras eran una cuestión política menor y sólo se oponían realmente los abogados que ganaban considerables honorarios por la transmisión. [28] Finalmente, la Ley de Registro de Tierras de 1925 exigió que cualquier trato con la propiedad desencadenara el registro obligatorio. [29] En segundo lugar, el Tribunal de Cancillería , aunque pudo haber mitigado los mezquinos rigores del derecho consuetudinario de propiedad, fue visto como engorroso y arcano. Fue objeto de burla en libros como La casa desolada de Charles Dickens y su caso ficticio de Jarndyce contra Jarndyce., un asunto de Cancillería que nadie entendió y que se prolongó durante años y años. [30] Esto se debió en gran medida a que sólo había dos jueces que administraban principios de equidad, por lo que de 1873 a 1875, los tribunales de derecho consuetudinario y de equidad se fusionaron en una sola jerarquía. Según la Ley del Tribunal Supremo de la Judicatura de 1875 , los principios equitativos prevalecerían en caso de conflicto. [31] En tercer lugar, en la mayoría de los condados y distritos, la capacidad de votar por miembros del parlamento había estado ligada a la posesión de tierras. Desde la Gran Ley de Reforma de 1832 , hasta la Ley de Reforma de 1867 y la Ley de Representación del Pueblo de 1918 , la conexión entre propiedad y voto se redujo gradualmente y luego se abolió. Junto con la Ley del Parlamento de 1911 , surgió una constitución más democrática, aunque no fue hasta 1928 que la edad para votar de hombres y mujeres se igualó y solo en 1948 se implementaron los votos dobles y los distritos electorales adicionales para los estudiantes de las Universidades de Oxford, Cambridge. y Londres fueron eliminados. [32] Al final de la Primera Guerra Mundial, el poder de la antigua aristocracia terrateniente se había quebrado en gran medida.
A lo largo del siglo XX, el derecho agrario adquirió un carácter cada vez más social. En primer lugar, a partir de la Ley de Vivienda de 1919 y la política del gobierno de posguerra de construir " hogares dignos de héroes ", los gobiernos locales construyeron y mantuvieron cada vez más casas. En el alojamiento privado, se promulgaron nuevos derechos para los inquilinos frente a sus propietarios, con cierta seguridad de tenencia y regulación del alquiler , una ruptura con la " libertad de contratación " ilimitada. La política fue detenida por la Ley de Vivienda de 1980 , que pretendía privatizar propiedades introduciendo un " derecho a comprar " la propia vivienda pública. Al mismo tiempo, se redujeron los derechos de los inquilinos y las limitaciones a los aumentos de los alquileres, aunque los inquilinos conservaron un mínimo de derechos, por ejemplo en virtud de la Ley de propietarios e inquilinos de 1985 y la Ley de protección contra el desalojo de 1977 . En segundo lugar, la propiedad se utilizó cada vez más como fuente de financiación para las empresas y, de manera similar, se convirtió en fuente de ganancias para los bancos, los prestamistas hipotecarios y los fideicomisos de inversión inmobiliaria . Este hecho impulsó cambios en el mercado de regulación hipotecaria, mientras que el creciente interés financiero en la tierra tendía a entrar en conflicto con la vida familiar. A medida que el Reino Unido se acercaba a la igualdad de género , tanto las mujeres como los hombres contribuyeron a la compra de viviendas, además de contribuir a la crianza de familias y niños. En 1970, en Pettitt contra Pettitt , Lord Diplock señaló que "el empleo más amplio de mujeres casadas en la industria, el comercio y las profesiones y el surgimiento de una sociedad propietaria, particularmente de bienes inmuebles hipotecados a una sociedad de construcción", "posesión, democracia" había obligado a los tribunales a reconocer las contribuciones al hogar y la vida familiar como potencialmente generadoras de intereses de propiedad. [33] Sin embargo, si los bancos intentaban recuperar las viviendas de personas que habían incumplido sus pagos hipotecarios, los tribunales se enfrentaban a la opción de preferir esos intereses económicos a los valores sociales. La membresía del Reino Unido en el Convenio Europeo de Derechos Humanos significaba que el artículo 8, sobre el derecho a una vida privada y familiar, podía cambiar la libertad de los bancos o los propietarios de desalojar a personas, particularmente cuando estaban en juego la estabilidad y la educación de los niños. aunque a principios del siglo XXI la jurisprudencia se había mantenido cautelosa. [34] En tercer lugar, el uso de la tierra en general estaba sujeto a un marco regulatorio integral. Las antiguas leyes comunes entre vecinos, de servidumbres, pactos, molestias y traspasos fueron en gran medida eclipsadas por leyes de planificación determinadas local y democráticamente, [35]regulación ambiental y un marco para el uso de los recursos agrícolas.
El derecho territorial inglés se basa en tres fuentes principales para determinar los derechos de propiedad: el derecho consuetudinario y los principios equitativos desarrollados por los tribunales, un sistema de registro de tierras y un sistema continuo para tierras no registradas. En primer lugar, los tribunales de derecho consuetudinario y de equidad otorgaron a las personas con derechos de "propiedad" diversos privilegios sobre las personas que adquirieron meros derechos "personales". Para adquirir propiedad sobre un terreno (como con cualquier otro objeto de valor), a diferencia de un contrato, por ejemplo, para usarlo, un comprador y un vendedor simplemente necesitaban acordar que la propiedad se transmitiría. La ley reconoció entonces un derecho de "propiedad" con diversos privilegios sobre las personas con derechos puramente "personales". La mejor forma de propiedad implicaría la posesión exclusiva y, por lo general, obligaría a cualquiera que intentara interferir con el uso de un propietario, particularmente en casos de insolvencia , si otras personas con intereses en la tierra vendieran su participación a un tercero, o para obtener remedios. para hacer valer el derecho de uno. Antes de 1925, los derechos de propiedad sobre la tierra (a diferencia, por ejemplo, de las acciones de una empresa ) sólo tenían que demostrarse en títulos de propiedad en papel . Por lo tanto, se creía que era deseable un sistema de registro de tierras , de modo que los derechos de la gente sobre la tierra fueran ciertos y la enajenación fuera más sencilla y barata. Así, el segundo sistema de tierras comenzó con la Ley de Registro de Tierras de 1925 , y las normas se refundieron en la Ley de Registro de Tierras de 2002 . En lugar de títulos de propiedad en papel que determinaran los derechos de propiedad de las personas sobre la tierra, las entradas en el registro fueron la fuente que determinó los derechos de propiedad de las personas. Sin embargo, nunca se esperó que se registraran muchos derechos de propiedad, en particular los derechos sociales que la gente tenía sobre viviendas familiares o arrendamientos a corto plazo. Además, no todas las tierras tenían que estar registradas. Sólo cuando se realizaron transacciones formales con tierras el registro se volvió obligatorio. Esto significó que en 2013, el 88 por ciento de la tierra o 126.000 kilómetros cuadrados estaban registrados en el Registro de la Propiedad de HM . [37] Pero se mantuvo un tercer sistema de regulación de la tierra para el 12 por ciento de las tierras no registradas . Aunque algo modificado por la legislación, este sistema para determinar los derechos de propiedad y las disputas se mantuvo muy parecido al antiguo derecho consuetudinario y la equidad.
La ley de tierras también se conoce como ley de bienes inmuebles. Se relaciona con la adquisición, protección y conflictos de los derechos de las personas, legales y equitativos, sobre la tierra. [38] Esto significa tres cosas principales. En primer lugar, generalmente se dice que los "derechos de propiedad" (en latín, un derecho real ) vinculan a terceros, [39] mientras que los derechos personales (un derecho in personam ) sólo se pueden ejercer contra la persona que debe una obligación. [40] La ley inglesa reconoce un número fijo, o numerus clausus , de derechos de propiedad, que crean diversos privilegios. Las principales situaciones en las que esta distinción importa son si un deudor de dos o más acreedores se ha declarado insolvente (es decir, en quiebra) o si existe una disputa sobre la posesión de una cosa específica. Si una persona o una empresa se ha declarado insolvente y tiene en su poder cosas que son propiedad de otros, entonces esas personas generalmente pueden recuperar su propiedad libre de reclamos de otros. [41] Pero si los acreedores de una persona insolvente son simplemente deudas personales, no pueden recuperar su dinero libremente: las pérdidas deben dividirse entre todos los acreedores. A menudo, los acreedores pueden contratar un derecho de propiedad (conocido como garantía mobiliaria ) para garantizar el pago de las deudas. Esto da el mismo resultado que tener otro derecho de propiedad, por lo que el acreedor garantizado tiene prioridad en la cola de la insolvencia. [42] Los acreedores garantizados, por lo general, son bancos y para la mayoría de la gente el tipo más familiar de garantía mobiliaria es una hipoteca. De esta manera, los derechos de propiedad son siempre "más fuertes" que los derechos personales, aunque puedan adquirirse por el mismo medio: un contrato. La mayoría de las veces, los derechos de propiedad también son más fuertes que los personales porque los tribunales ingleses han estado históricamente más dispuestos a ordenar una ejecución específica como remedio por la interferencia con los derechos de propiedad. Las personas con derechos personales, como por ejemplo la ejecución de un contrato , presuntamente tienen derecho a recibir dinero en concepto de compensación, a menos que la indemnización por daños y perjuicios sea una reparación inadecuada. [43] En su segunda característica principal, el derecho territorial inglés difiere de los sistemas de derecho civil de la Unión Europea., porque permite la separación de la propiedad "beneficiaria" de la propiedad del título legal de propiedad. Si existe un "fideicomiso" de tierras, entonces los fiduciarios poseen el título legal, mientras que el beneficio, el uso y el título "equitativo" podrían pertenecer a muchas otras personas. El título legal sobre un bien inmueble sólo puede adquirirse mediante un número limitado de formas formales, mientras que el título equitativo puede reconocerse por la contribución de una persona, o por las verdaderas intenciones de las partes, o por alguna otra razón, si la ley lo considera justo y Es justo (es decir, equitativo) reconocer que alguien más tiene un interés en la tierra.
La tercera característica principal de la ley inglesa de propiedad real es que la propiedad "real" (o "realty") significa tierra, y las cosas que la acompañan, únicamente. Este se clasifica como diferente de los bienes muebles u otros tipos de bienes "muebles" (o "personales"). La distinción importa principalmente para definir el alcance del tema, porque existen diferentes requisitos de registro, impuestos y otras regulaciones para el uso de la tierra. La definición técnica de "tierra" abarca un poco más que el uso común de la palabra. Según la Ley de Propiedad de 1925 , el artículo 205(1)(ix) dice que tierra significa "tierra de cualquier tenencia , minas y minerales, separados o no de la superficie, edificios o partes de edificios (ya sea que la división sea horizontal, vertical o hecho de cualquier otra manera) y otras herencias ; también un señorío, advowson , y una renta y otras herencias incorporales, y una servidumbre , derecho, privilegio o beneficio en, sobre, o derivado de la tierra..." Esta engorrosa definición Indica dos ideas generales. En primer lugar, la tierra incluye cosas físicas adjuntas a ella (por ejemplo, edificios y "heredamientos") y, en segundo lugar, derechos intangibles (como una servidumbre , un derecho de paso). Tal vez con la aspiración de parecer científicos, los abogados se han acostumbrado a describir la propiedad de la tierra como " cuatridimensional ". [44] La superficie bidimensional del terreno, delimitada por una valla, se complementa con derechos sobre todos los edificios y "accesorios". Esto se vuelve más relevante en disputas posteriores a un contrato para vender un terreno, cuando un comprador alega que una cosa estaba incluida en una venta, pero el contrato no especifica los detalles. En Holland v Hodgson [45], el juez Blackburn sostuvo que los telares instalados en una fábrica formaban parte del terreno. Los objetos que descansan en el suelo y "sujetos" sólo por gravedad normalmente no formarán parte del terreno, aunque podría ser que las partes "pretendieran" algo diferente, o más bien cuáles eran sus expectativas razonables. Las cosas que se quitan fácilmente, como alfombras y cortinas, o casas flotantes, no serán tierra, pero sí lo son las cosas que se quitan con menor facilidad, como los grifos y los enchufes. [46] En la tercera dimensión, como señala el artículo 205(1)(ix), las minas y los objetos del subsuelo, pertenecen al propietario de la superficie, y hasta un límite general de 500 pies, [47] el propietario del terreno tendrá también un derecho a la atmósfera sobre su tierra. La política pública establece el límite en ambos casos, por lo que desde el Caso de las Minas del siglo XVI, la Corona tiene derecho a los valiosos minerales o recursos naturales que se descubren, así como a los valiosos tesoros. [48] Y en la otra dirección,, o infringir el derecho del propietario al disfrute pacífico. [49] La cuarta dimensión de la tierra para un abogado inmobiliario inglés es el tiempo. Desde 1925 el derecho inglés reconoce dos " estates " sobre la tierra, o tipos de derechos de propiedad: el " fee simple ", que es un derecho de uso por tiempo ilimitado, y un "lease", que es un interés por un período fijo de tiempo. Sin embargo, en todas las situaciones, el uso de la tierra está limitado por acuerdos o derechos vinculantes con los vecinos y por los requisitos del ayuntamiento y el gobierno local.
Debido a que la tierra puede tener múltiples usos para muchas personas, y debido a que su naturaleza fija significa que su propietario puede no siempre ser visible, a principios del siglo XX se consideró esencial un sistema de registro. A partir de la Ley de Registro de la Propiedad de 1862, que creó un organismo donde las personas podían registrarse voluntariamente, [50] una sucesión de informes gubernamentales y reformas graduales finalmente culminaron en un sistema de registro unificado y obligatorio con la Ley de Registro de la Propiedad de 1925 . [51] Sus defensores argumentaron que un sistema de registro aumentaría la comerciabilidad de la tierra y haría que su transferencia fuera tan fluida como el sistema de registro de acciones de la empresa. Theodore Ruoff, registrador jefe desde 1963, dijo que las tres funciones principales que cumplía el registro eran (1) reflejar los intereses de propiedad de la tierra (2) para bloquear intereses menores o equitativos que podrían pasarse por alto (o "sobrepasarse") en la tierra. negocio de traspaso, y (3) proporcionar seguro a través de fondos del Registrador a cualquier persona que haya perdido propiedad como resultado de defectos del registro. [52] El objetivo ideal era, por tanto, garantizar que en el registro se reflejara un conjunto completo de personas cuyos intereses tenían prioridad en un determinado bien inmueble. Con la Ley de Registro de la Propiedad de 2002 , que reformuló la antigua ley, el Registro se centró en la "transmisión electrónica". Según los artículos 91 a 95, el registro electrónico cuenta como escrituras y tiene como objetivo reemplazar la presentación en papel para el siglo XXI.
Sin embargo, al reflejar el uso social de la tierra, el sistema de prioridad de registro de tierras y el registro del Registro de todos los intereses sobre la tierra, se han hecho excepciones significativas para los métodos informales de adquirir derechos, y especialmente intereses equitativos, sobre la tierra. Según los artículos 27 a 30 de la Ley de Registro de Tierras de 2002 , un interés sobre un terreno que esté registrado (por ejemplo, propiedad absoluta , un arrendamiento a largo plazo o una hipoteca) tendrá prioridad sobre todos los demás intereses que vengan después o que no estén inscritos en la lista. registro. Prevalece el primer interés registrado en el tiempo. Sin embargo, en el Anexo 3 del LRA de 2002 se enumeran una serie de excepciones o "intereses primordiales". Según el párrafo 1 del Anexo 3, cualquier contrato de arrendamiento de menos de siete años no necesita registrarse y seguirá vinculando a otras partes. El motivo es lograr un equilibrio entre un propietario que bien puede conservar la tierra durante un largo período y una persona que puede alquilarla como vivienda. Lo más importante desde el punto de vista social es que, según el Anexo 3, párrafo 2 (anteriormente Ley de Registro de Tierras de 1925, artículo 70(1)(g)), no es necesario inscribir en el registro el interés de una persona que se encuentra en una "ocupación real", pero seguirá siendo vinculante. intereses registrados posteriormente. Se dijo que esta norma era necesaria para evitar que el derecho social a la vivienda "se perdiera en la confusión del registro". [53] Se utiliza más a favor de personas, generalmente un cónyuge en una casa familiar cuyo nombre no figura en los títulos de propiedad, que no han registrado un interés porque la ley ha reconocido que han adquirido un derecho, no a través de un contrato formal, o contrato expreso, o regalo, sino por sus contribuciones o su confianza en las garantías de otra persona. Si dicha persona tiene una "ocupación real", entonces su interés adquirido informalmente (generalmente a través de una " confianza constructiva ", que reconoce sus contribuciones de dinero o trabajo a la vida familiar) vinculará a las partes que adquieran intereses más adelante.
"Cualquiera que hoy en día preste dinero sobre la garantía de una casa conyugal debe saber que la esposa puede tener una parte en ella. Debe asegurarse de que la esposa esté de acuerdo con ello, o ir a la casa y preguntarle. Me parece completamente incorrecto que un prestamista haga la vista gorda ante el interés de la esposa o la posibilidad de tenerlo –y luego trate de echarla a ella y a la familia– con el argumento de que no sabía que ella tenía una ocupación real. Para que un banco cumpla con su deber, en la sociedad en la que vivimos, debe reconocer la integridad del hogar conyugal, no debe destruirlo ignorando el interés de la esposa en él, simplemente para garantizar que se pague la deuda del marido en efectivo. lleno – con la alta tasa de interés que prevalece ahora. No debemos dar prioridad al poder del dinero sobre la justicia social ".
Lord Denning MR en Williams & Glyn's Bank contra Boland [1979] Capítulo 312
En un caso importante, Williams & Glyn's Bank contra Boland [54] El Sr. Boland había tenido problemas para pagar a su banco un préstamo que utilizó para su empresa de construcción. El préstamo estaba garantizado sobre su casa de Bedington , donde vivía con la señora Boland. Sin embargo, la señora Boland no había dado su consentimiento al contrato de hipoteca. Ella no estaba registrada en los títulos de propiedad de la casa, pero había hecho importantes contribuciones financieras a la casa. A pesar de que Templeman J en primera instancia dijo que la señora Boland solo ocupaba la casa a través de su marido, el Tribunal de Apelaciones y la Cámara de los Lores coincidieron en que la señora Boland realmente ocupaba su casa y que sus intereses vinculaban al banco. Casos posteriores han demostrado que la prueba de ocupación real debe determinarse de manera intencional y liberal, de acuerdo con las circunstancias sociales del solicitante. Así, en Chhokar contra Chhokar, una señora que había sido golpeada y atacada por los amigos de su ex marido para asustarla y abandonar su casa en Southall , y que en el momento en que su casa fue registrada en el hospital teniendo un hijo del Sr. Chhokar, todavía estaba en ocupación real. Esto significaba que, como había contribuido al precio de compra de la vivienda, tenía derecho a quedarse. Su interés se unió a los intereses registrados posteriormente y tuvo prioridad sobre ellos. Según el párrafo 2 del Anexo 3 de la LRA de 2002 , sólo si se le pregunta a una persona sobre su interés y no dice nada, o si no es obvio en una inspección razonablemente cuidadosa, una persona en ocupación real perdería frente a una parte registrada. También se ha sostenido que alguien que ocupa una casa y tiene un interés en ella podría haber consentido implícitamente en tomarla sujeta al interés posterior de otra parte. Tanto en Bristol & West Building Society contra Henning [55] como en Abbey National Building Society contra Cann [56] una pareja compró una casa con la ayuda de un préstamo de una sociedad de construcción, que estaba garantizado por una hipoteca sobre la propiedad. En ambos casos, el tribunal sostuvo que debido a que los compradores no habrían podido obtener la casa sin el préstamo, hubo un consentimiento tácito de todos para que el banco tuviera prioridad, y no hubo ningún lapso de tiempo antes del registro en el que se podría haber dicho que el cónyuge estaba en ocupación real previa.
Originalmente para facilitar las transferencias de tierras, los artículos 2 y 27 de la Ley de Propiedad de 1925 establecen disposiciones para que las personas con intereses equitativos en la tierra no puedan hacer valer esos intereses contra los compradores de la tierra si hay dos fideicomisarios. Si una persona tiene un interés equitativo en una propiedad, la ley permite que este interés se separe de la propiedad, o se "exceda" y se vuelva a adjuntar al dinero entregado a cambio de un terreno, siempre que el intercambio haya sido realizado por al menos dos fideicomisarios. Sin embargo, esto no se aplicó con el fin de comercializar propiedades por parte de fideicomisarios profesionales, sino contra propietarios de viviendas en City of London Building Society contra Flegg . [57] Aquí dos padres, el señor y la señora Flegg, habían cedido su casa a sus hijos, quienes a su vez hipotecaron la propiedad y no pagaron el préstamo. La Cámara de los Lores sostuvo que debido a que se cumplieron las palabras del estatuto y el dinero de la compra de los intereses de la propiedad (es decir, el préstamo que los niños despilfarraron) se había pagado a dos fideicomisarios, los Flegg tuvieron que ceder la posesión. Por último, es posible perder un interés en un terreno, incluso si está registrado, por posesión adversa por parte de otra persona después de 12 años según los artículos 15 a 17 de la Ley de Limitación de 1980 .
En 2013, debido a que el registro de títulos nunca fue obligatorio per se , el 18 por ciento de la tierra en Inglaterra y Gales seguía sin registrarse. [58] La ausencia de coacción fue probablemente el resultado de un compromiso político, mientras que una poderosa aristocracia terrateniente se mantuvo firmemente opuesta a cualquier transparencia sobre el alcance de su riqueza. Sólo si se llevara a cabo una transacción identificada en la sección 4 de la Ley de Registro de Tierras de 2002 , como en el caso de la LRA 1925 , la tierra se inscribiría obligatoriamente en el registro. Esto incluía cualquier venta, hipoteca o arrendamiento durante siete años. Sin embargo, todavía no incluye una transferencia por ministerio de la ley, y eso significa que la tierra puede heredarse o mantenerse dentro de la familia y nunca necesita registrarse a menos que el Lord Canciller modifique la sección 4 por orden. [59] Significa que para encontrar la "raíz del título" de una propiedad no registrada, y los diversos derechos que otros podrían tener, como servidumbres o convenios, es necesario buscar el conjunto de escrituras correspondiente, que se remonta al menos a 15 años. . [60] Si se vende una propiedad no registrada, se activaría el registro, pero aún sería necesaria una búsqueda final de los títulos de propiedad. El primer principio básico era que todos los derechos de propiedad legales vinculaban a todos, independientemente de que alguien supiera o no de ellos. Por lo general, estos estarían en las escrituras que se conservaran, aunque los pequeños intereses, como un arrendamiento de menos de tres años, no lo estarían debido a su exención de formalidad, como ocurre con las tierras registradas. [ cita necesaria ] El segundo principio era que los derechos de propiedad equitativos vinculaban a todos, excepto al comprador de buena fe del patrimonio legal, sin previo aviso del interés equitativo (también conocido como Equity's Darling). Ser un comprador de buena fe era una "defensa absoluta, incondicional e incontestable", [61] de modo que la persona con un interés equitativo sólo tendría un derecho exigible contra los activos rastreables recibidos a cambio de la tierra. Ser comprador por valor significaba no recibir la propiedad como regalo, [62] y bona fide significaba actuar de buena fe . A su vez, la buena fe significaba en gran medida lo mismo que comprar el terreno sin haber recibido ningún aviso real [63] y sin que fuera razonable haberlo conocido, sobre el interés equitativo de otra persona. [64] Según el artículo 199 de la Ley de Propiedad de 1925 y los casos ante los tribunales, los compradores de tierras estarían obligados por intereses equitativos previos si el interés "habría llegado a su conocimiento si se hubieran realizado tales investigaciones e inspecciones como debían". razonablemente haber sido hecho".[65] Así, por ejemplo, en Kingsnorth Finance Co Ltd contra Tizard , se sostuvo que la presencia de ropa de una divorciada en una casa obligaba al agente de un banco que inspeccionaba una propiedad con aviso de su interés equitativo. [66] El esquema general de la ley era hacer todo lo posible para garantizar que las personas no fueran privadas de sus derechos en sus hogares sin su consentimiento verdadero y plenamente informado, pero no llegó a determinar simplemente que los derechos equitativos siempre fueran vinculantes.
Además de estas reglas básicas, la Ley de Cargos Terrestres de 1972 , siguiendo a su predecesora de 1925 , exigía que algunos tipos de cargos debían inscribirse en otro registro especial de cargos para tierras no registradas. Según el artículo 2, una hipoteca puisne (una segunda o tercera hipoteca creada después de que una propiedad ya está hipotecada) tenía que registrarse antes de que fuera vinculante, aunque anteriormente hubiera contado como un derecho de propiedad legal. [69] Los otros tipos importantes de carga que tuvieron que registrarse son los convenios restrictivos y las servidumbres equitativas, [70] un derecho de la Ley de Derecho de Familia de 1996 Parte IV, [71] y un "contrato patrimonial" (es decir, un derecho futuro comprar una propiedad, o una opción de compra). [72] Sin registro, esos cargos serían nulos, pero una vez registrados, vincularían a todos. [73] El registro iría en contra del nombre del titular, aunque esto a veces era propenso a confusión si las personas ocasionalmente usaban nombres diferentes (por ejemplo, Francis o Frank). [74] Si una búsqueda oficial en el registro no revelara ningún título, entonces el comprador obtendría buenos derechos legales. [75] Sin embargo, una injusticia flagrante fue que la Cámara de los Lores sostuvo que las reglas de registro eran estrictas. En Midland Bank Trust Co Ltd contra Green , Walter Green le dio a su hijo, Geoffrey, la opción de comprar la propiedad, pero no la registró. Entonces Walter cambió de opinión y, sabiendo que Geoffrey no había registrado este contrato de propiedad, transfirió la propiedad a su esposa, Evelyne, por 500 libras esterlinas para anular el acuerdo. Aunque el comprador tuvo conocimiento real del interés equitativo de Geoffrey, no importó porque no estaba registrado. En otro ejemplo, en Lloyds Bank contra Carrick se sostuvo que una persona que ocupaba realmente una vivienda y que tenía un derecho no registrado a comprarla no podía reclamar un interés superior (como hubiera sido posible en un terreno registrado). porque la única fuente del interés era el contrato sucesorio, y sin inscripción éste era nulo. [76] Las anomalías del sistema siempre fueron reconocidas, por lo que simplemente se esperaba que las tierras no registradas disminuyeran. [77] La solución, quizás más sencilla, de aprobar una legislación que exigiera que todo estuviera registrado obligatoriamente aún no se había adoptado.
Aunque el derecho constitucional del Reino Unido sigue formalmente la idea de soberanía parlamentaria , después de la Segunda Guerra Mundial el Reino Unido se unió a las Naciones Unidas, suscribió el Convenio Europeo de Derechos Humanos (que fue redactado en gran parte por funcionarios públicos del Reino Unido) y en 1972 Se unió a la Unión Europea y luego se fue en 2020 . En las tres organizaciones internacionales, las tradiciones constitucionales de otros estados miembros otorgaron a los tribunales un papel más importante a la hora de decidir si la legislación cumplía con los derechos humanos. Con la Ley de Derechos Humanos de 1998 , el Reino Unido resolvió otorgar a sus tribunales el poder de revisar el cumplimiento de la legislación con la jurisprudencia del TEDH , principalmente como una forma de ahorrar a los litigantes el costo de agotar el sistema judicial interno y luego apelar a Estrasburgo . El CEDH era relevante para el derecho agrario principalmente debido al derecho a la privacidad y a la vida familiar según el artículo 8 del CEDH , y al derecho al disfrute pacífico de las posesiones según el Protocolo 1, artículo 1 del CEDH . En los primeros casos en virtud del artículo 8 del CEDH, las impugnaciones fueron presentadas por inquilinos que habían sido desalojados de sus hogares por las autoridades locales. Contra los argumentos de los demandantes de que sus desalojos eran respuestas desproporcionadas e infringían sus derechos a una vida familiar o hogareña, los tribunales del Reino Unido inicialmente negaron que la legislación de propiedad del Reino Unido fuera alguna vez incompatible con la Convención. Sin embargo, en Manchester CC contra Pinnock , [78] después de que varios casos del Tribunal Europeo de Derechos Humanos sugirieran lo contrario, el Tribunal Supremo del Reino Unido aceptó que los tribunales deben tener competencia inherente para evaluar si una infracción del derecho de una persona a una vida hogareña si alguien es desalojado es proporcionado y justificable. En cuanto a los hechos del caso, se consideró proporcionado el desalojo del Sr. Pinnock por el comportamiento antisocial de sus hijos. Aunque era pensionista, las quejas habían sido graves y duraderas. Los casos contemplados en el artículo 1 del Protocolo 1 giran principalmente en torno a la cuestión de la adquisición forzosa de propiedades por parte del gobierno. Los tribunales de Estrasburgo distinguen entre privación de propiedad mediante adquisición efectiva y limitación del uso de la tierra por parte de un propietario mediante regulaciones, por ejemplo, medioambientales.
Si bien el establecimiento de la ley de tierras en Inglaterra se produjo mediante invasión , conquista , cercamiento y fuerza , durante todo el siglo XX hubo una creciente distribución de la propiedad. [79] El gran impulsor de la creciente distribución de la tierra y de la realización británica del derecho a la vivienda fue la regulación pública de los precios de alquiler (por lo que ser propietario era menos rentable que vender) y la construcción de viviendas financiada con fondos públicos. [80] Por lo demás, ha habido otros cuatro métodos para adquirir derechos sobre la tierra, que operan dentro del paradigma de los mercados y la propiedad privada . La primera es a través de una obligación basada en el consentimiento . Esto podría ser a través de una donación, o de manera similar, la liquidación de un fideicomiso , de modo que un fideicomisario posea una propiedad en beneficio de otro. Lo más normal es que la tierra se transfiera mediante un acuerdo por contrato . En todos los casos, para completar una transferencia, el interés de una persona debe registrarse para que esté completamente protegido. Sin embargo, la ley reconoce los intereses de las personas sobre la tierra aunque no hayan sido adquiridas de manera formal. La segunda forma principal de adquirir derechos sobre la tierra es a través del fideicomiso resultante o constructivo, reconocido por el tribunal. En el contexto de la tierra, y particularmente de las casas familiares, esto generalmente será para reconocer la contribución que alguien ha hecho a una casa, ya sea financiera o de otro tipo. En tercer lugar, los tribunales reconocen que las personas han adquirido tierras cuando se les ha dado una garantía en la que han confiado razonablemente, y el resultado sería perjudicial si no se reconocieran sus intereses. Este reclamo de impedimento de propiedad es una forma de que los intereses de las personas obtengan reconocimiento aunque sus tratos con el propietario de la tierra no hayan cumplido con el contrato. En cuarto lugar, y el mayor alejamiento de la tierra adquirida mediante un contrato, la ley inglesa siempre ha reconocido un reclamo de personas que han habitado la tierra durante el tiempo suficiente para haber adquirido legalmente sus derechos. El hecho de la posesión, incluso si es adverso para un propietario anterior, madura después de 12 años y se convierte en un derecho legítimo.
Cuatro formas principales de adquirir tierras son mediante donación, fideicomiso, sucesión y contrato, todas las cuales implican un consentimiento expreso o al menos presunto. En el caso de una donación ordinaria durante la vida de una persona, la sección 52 (1) de la Ley de Propiedad de 1925 requiere una escritura (definida a su vez en la sección 1 de la Ley de Propiedad (Disposiciones Diversas) de 1989 ) antes de que cualquier transferencia sea efectiva. Posteriormente se debe registrar una transferencia. La sección 27 (2) de la Ley de Registro de Tierras de 2002 hace que el registro sea obligatorio para todas las transferencias de tierras, arrendamientos de más de siete años y cualquier cargo. [81] Según el artículo 27 de la LRA de 2002 , la consecuencia de no registrar el interés de una persona es que no vinculará jurídicamente a otra persona a la que se le transfiera la propiedad y sí la registre. Si la transferencia de terreno se realiza mediante testamento, el artículo 9 de la Ley de Testamentos de 1837 exige en términos similares que el testamento esté firmado por escrito y tenga dos testigos. El beneficiario del testamento debe luego tomar medidas para registrar el interés sobre la tierra a su nombre. En el caso de una persona que fallezca sin dejar testamento, sus bienes, incluidos los terrenos, lograrán pasar de pleno derecho a los parientes más próximos, o en el caso de bienes de propiedad conjunta en régimen de tenencia conjunta, al copropietario. /s.
En todas las situaciones, se cree que el requisito de formalidad mejora la calidad del consentimiento de las personas. Se ha razonado, sobre todo por Lon Fuller , que pasar por los laboriosos trámites de la formalidad induce a las personas a considerar realmente si desean realizar una transferencia. También proporciona evidencia de la transacción y hace que el umbral de exigibilidad de una transacción sea fácil de determinar. [82] Esto se ve más en el caso de un contrato . Si un derecho sobre un terreno es objeto de un contrato, la ley distingue tres pasos. En primer lugar, se llevará a cabo la venta, que según la LPMPA 1989, sección 2, solo puede ocurrir con un escrito firmado (aunque según la sección 2 (5) y la Ley de Propiedad de 1925, sección 54 (2), los arrendamientos de menos de 3 años se pueden realizar sin ella). En segundo lugar, técnicamente la transferencia debe realizarse según la sección 52 (1) de la Ley de Propiedad de 1925 mediante una escritura (aunque no hay ninguna razón por la cual esto no pueda combinarse con el paso 1, ¡utilizando una escritura para la venta!). En tercer lugar, el terreno debe estar registrado para que el interés legal entre en vigor según las secciones 27 a 30 de la LRA 2002 .
Aunque los pasos formales de un contrato, transmisión y registro permitirán a las personas adquirir intereses legales sobre la tierra, a lo largo del siglo XX, el Parlamento y los tribunales reconocieron lentamente que muchas personas tienen derechos legítimos sobre la propiedad, incluso sin seguir formalidades. e incluso sin obtener el consentimiento del propietario. La institución de un fideicomiso ha llegado a desempeñar un papel importante, particularmente en hogares familiares, porque según la Ley de Propiedad de 1925, sección 53, mientras que las declaraciones de fideicomisos expresos requieren un escrito firmado para surtir efecto, los fideicomisos resultantes y constructivos no lo hacen. Un fideicomiso "resultante" generalmente se reconoce cuando una persona le ha dado una propiedad a otra sin la intención de beneficiarla, por lo que la propiedad regresa a la persona de donde vino. Los fideicomisos "constructivos" han sido reconocidos por los tribunales ingleses en unas ocho circunstancias no relacionadas, siempre que se diga que sería "desmedido" que los tribunales no reconocieran que pertenecían adecuadamente al demandante. En el contexto de los hogares familiares, estos dos tipos de fideicomiso permitieron a los jueces reconocer, alrededor de 1970, el derecho de propiedad del cónyuge sobre una vivienda debido a su contribución (en términos generales) a la vida familiar. El Parlamento ya había promulgado la misma reforma como parte del derecho de familia. En el artículo 37 de la Ley de propiedad y procedimientos matrimoniales de 1970 , "cuando un marido o una mujer contribuye con dinero o el valor del dinero" para mejorar la propiedad, un tribunal podría reconocer un derecho equitativo sobre ella, pero también variar la cantidad en la medida en que se considerara justa. . Y en virtud del artículo 24 de la Ley de causas matrimoniales de 1973 , un tribunal estaba facultado en los procedimientos de divorcio para variar los derechos de propiedad de las partes, especialmente en beneficio de los hijos, en la medida en que fuera justo. En la Ley de Sociedades Civiles de 2004, los artículos 65 a 72 y los Anexos 5 a 7 lograron lo mismo para las parejas civiles.
Sin embargo, para las parejas que cohabitan, con o sin hijos, que no están casadas ni son pareja civil, sólo el derecho consuetudinario estaba disponible para presentar una reclamación, y ha sido lento alcanzar una posición lograda para las parejas casadas según el estatuto. En Gissing contra Gissing , [84] un caso anterior a la aprobación de los estatutos del derecho de familia , una pareja casada había vivido, trabajado y tenido un hijo juntos desde 1935 hasta 1961 cuando la relación se rompió debido al adulterio de él . El señor Gissing había pagado las cuotas de la hipoteca y la propiedad estaba a su nombre, aunque la señora Gissing había hecho algunas mejoras en la casa. Lord Denning MR, en el Tribunal de Apelación, sostuvo que debido a que habían continuado su vida como una empresa conjunta, aunque ella no había hecho ninguna contribución monetaria cuantificable, la señora Gissing tendría la mitad de la participación en la propiedad bajo un fideicomiso constructivo. La Cámara de los Lores revocó esta decisión, argumentando que no se pudo encontrar ninguna "intención común", como se decía que era necesaria, para que ella compartiera el valor líquido de la vivienda. A pesar de esto, algunos casos permitieron creativamente una confianza constructiva sobre la base de una "intención común" si una conducta inusual era posiblemente evidencia de querer compartir la casa. En Eves v Eves , [85] el Tribunal de Apelaciones (con Lord Denning MR) sostuvo que una señora que rompió un patio con un mazo de 14 libras debía tener la intención de compartir el valor líquido de la vivienda. En Grant contra Edwards , [86] el Tribunal de Apelaciones aceptó un reclamo de la Sra. Grant, a quien su socio, el Sr. Edwards, le dijo explícitamente que no podía ser incluida en los títulos de propiedad de la casa porque podría afectar sus posibilidades de un proceso de divorcio. . Según el tribunal, esto era aparentemente una prueba de que (si la señora Grant no hubiera tenido ningún proceso de divorcio) la pareja debía haber tenido la intención de compartir la casa juntos. Sin embargo, luego, en Lloyds Bank plc contra Rosset [87], la Cámara de los Lores detuvo el desarrollo nuevamente. Lord Bridge sostuvo que sólo si (1) un cónyuge hacía contribuciones directas al precio de compra de una vivienda, o (2) un cónyuge había llegado realmente a algún acuerdo, por incierto que fuera, que un reclamo por un interés equitativo tendría éxito. Esto significaba que la señora Rosset, que no figuraba en los títulos de propiedad, no había realizado contribuciones financieras, pero había realizado muchos trabajos de decoración, no podía reclamar un interés equitativo en la casa donde vivía. Esto significaba que el banco tenía derecho a recuperar la casa, tras un impago del préstamo hipotecario del Sr. Rosset, libre de intereses sobre la ocupación real. Sin embargo, si un tribunal reconociera la contribución del cónyuge a la vivienda, podría "inflar" el interés hasta cualquier monto posible (como en el caso de las Leyes de 1970 y 1973). Así, en Midland Bank plc contra Cooke [88]el Tribunal de Apelación sostuvo que, aunque una donación conjunta de 1.100 libras esterlinas al señor y la señora Cooke sólo representaba el 6% del valor de la vivienda, el interés de la señora Cooke podía elevarse a la mitad. Esto significó que Midland Bank sólo tenía derecho a la mitad del valor líquido de la vivienda después de que Cooke incumpliera un préstamo con ellos.
Sin embargo, el conjunto de casos más reciente parece haber avanzado más. En Stack v Dowden [89] una pareja con cuatro hijos que vivieron juntos durante 18 años había registrado una casa a nombre de ambos. Sin embargo, la señora Dowden había aportado más dinero. Afirmó que la presunción de propiedad igual debería ser desplazada y que, por lo tanto, debería tener una participación superior a la mitad, y la Cámara de los Lores acordó que ella poseía el 65% del interés beneficiario. Aunque no se refiere al mismo punto, Lord Walker señaló que la ley desde la decisión de Lord Bridge en Lloyds Bank plc contra Rosset "ha avanzado", con respecto a la cuestión de qué importa al cuantificar las acciones de las personas en una vivienda. La mayoría también destacó que en situaciones familiares, los fideicomisos constructivos proporcionaban más utilidad cuando el tribunal tenía mayor flexibilidad para cuantificar los intereses de las personas libres de contribuciones financieras tangibles, y que los fideicomisos resultantes eran más apropiados para las relaciones comerciales, donde la cuantificación del interés de una persona sería más igualar las contribuciones financieras. [90] Además, en Kernott contra Jones , [91] la señora Jones y el señor Kernott habían tenido dos hijos y ambos estaban registrados en el título. Sin embargo, de 1993 a 2008, el señor Kernott se mudó y la señora Jones se ocupó de criar a los niños, pagar la hipoteca y los gastos de la casa. En el procedimiento del artículo 14 de TLATA de 1996 , el Tribunal de Apelaciones confirmó su reclamación por el 50% de la propiedad, argumentando que, sin ninguna prueba de intención alguna, no podía ser función de los tribunales "imputar" las intenciones de las partes. La Corte Suprema revocó esto y concluyó que la señora Jones efectivamente era propietaria del 90% del valor líquido de la vivienda, y esto podía inferirse fácilmente de todas las circunstancias. En el Privy Council, en Abbott v Abbott, la baronesa Hale afirmó más claramente que "todo el curso de conducta de las partes en relación con la propiedad debe tenerse en cuenta al determinar sus intenciones compartidas en cuanto a su propiedad". [92] Sin embargo, todavía no está claro en qué medida (y por qué) la ley sobre parejas que cohabitan, después de cuatro décadas, sigue siendo diferente de la aplicable a las parejas casadas según las leyes de 1970 y 1973.
El impedimento propietario es el tercer mecanismo principal para adquirir derechos sobre la propiedad, particularmente en el caso de la tierra. A diferencia de un contrato o donación, que dependen del consentimiento, o de los fideicomisos resultantes y constructivos que dependen principalmente del hecho de la contribución, un impedimento de propiedad surge cuando a una persona se le ha dado una seguridad clara de que era razonable que confiara en la seguridad, y han actuado en su perjuicio. Este triple patrón de impedimento de propiedad (seguridad clara, confianza razonable y perjuicio sustancial) lo hace consistente con su socio en el derecho de obligaciones, el " impedimento promisorio ". Aunque el derecho inglés aún no ha reconocido que el impedimento promisorio dé lugar a una causa de acción (como se ha hecho bajo el American Restatement (Second) of Contracts §90), en Cobbe v Yeoman's Row Management Ltd, Lord Scott señaló que el impedimento de propiedad debe ser visto como una subespecie de impedimento promisorio. En todos los casos se permite a personas que actúan sobre la base de las garantías dadas por otros sobre sus derechos legales, incluso sin que éstos obtengan un acuerdo expreso. Por ejemplo, en Dillwyn v Llewelyn , se consideró que un hijo había adquirido una casa de su padre porque se le había notificado por escrito que lo haría, a pesar de no haber completado nunca una escritura de traspaso, después de que el hijo gastara tiempo y dinero mejorando la propiedad. . [93] Y en Crabb contra Arun DC, un agricultor adquirió el derecho a un camino sobre las tierras del consejo, porque le habían asegurado que si vendía una parte, quedaría un punto de acceso. [94] En todos los casos, está presente el patrón mínimo de seguridad, confianza y alguna forma de perjuicio.
Sin embargo, la jurisprudencia sobre impedimento de propiedad se ha dividido sobre la cuestión de qué tipo de garantía y qué tipo de confianza deben estar presentes. En Cobbe contra Yeoman's Row Management Ltd , un promotor inmobiliario reclamó un interés en un grupo de pisos de Knightsbridge después de los gastos que gastó para obtener el permiso de planificación municipal. [95] El señor Cobbe había llegado a un acuerdo verbal con la propietaria del piso, la señora Lisle-Mainwaring, para adquirir los pisos por 12 millones de libras esterlinas, pero una vez obtenido el permiso, la propietaria rompió su promesa oral. Aun así, en la Cámara de los Lores el señor Cobbe fracasó en su reclamación por nada más que los gastos (150.000 libras esterlinas) de obtener la planificación, porque en este contexto comercial estaba claro que se necesitaban escrituras formales para completar cualquier acuerdo. Por el contrario, en Thorner contra Majors , David (un primo segundo) trabajó en la granja de Peter durante 30 años y creía que la heredaría. [96] Probablemente esto era lo que pretendía, pero después de que Pedro se peleó con otros parientes, destruyó su testamento, dejando a David sin nada. Aunque no había ninguna garantía específica, y sólo alguna conducta vaga que indicaba una garantía, la Cámara de los Lores sostuvo que David tenía un buen reclamo de impedimento de propiedad. Lord Hoffmann observó que si una persona razonable pudiera entender, por indirecta y alusiva que fuera, que se había dado una garantía, se generaría un derecho legal. Por lo tanto, la tendencia de los casos es reconocer reclamos más en el contexto doméstico, donde son comunes garantías menos formales, y menos en el contexto comercial, donde la formalidad es normal. [97]
Sin embargo, una cuestión difícil a la hora de conceder un recurso por estoppel es que, a diferencia de un contrato , no siempre es evidente que el demandante deba recibir la medida total de lo que esperaba. Por el contrario, el patrón fáctico de los impedimentos, que a menudo parecen algo muy cercano a un contrato, a menudo parece justificar más que una indemnización por daños y perjuicios para compensar a los demandantes por el monto del perjuicio o pérdida, como en un caso de agravio . En Jennings contra Rice , Robert Walker LJ abordó la cuestión enfatizando que el propósito de la jurisdicción del tribunal era evitar un resultado desmedido y garantizar que un recurso se basara en la proporcionalidad. [98] Aquí, el señor Jennings había trabajado como jardinero para la señora Royle desde la década de 1970, pero el administrador de su patrimonio no tenía testamento. Al señor Jennings le habían dicho que "estaría bien" y más aún que "todo esto será suyo algún día". El Tribunal de Apelación resolvió, sin embargo, que no se concedería la totalidad del patrimonio, valorado en 1.285 millones de libras, sino sólo 200.000 libras, en vista del perjuicio real sufrido por el señor Jennings y la incertidumbre de lo que realmente significaban sus garantías. En relación con terceros, se ha confirmado que el recurso por impedimento de propiedad vincula a otros en virtud del artículo 116 de la Ley de Registro de Tierras de 2002 .
Aunque la tierra puede adquirirse mediante consentimiento y con una conducta que genere expectativas razonables de otra parte, estos métodos privados de adquisición de tierra a menudo son insuficientes para una regulación pública adecuada. [100] La construcción de infraestructura nacional, como ferrocarriles, viviendas y alcantarillado, así como normas de planificación determinadas democráticamente, ya sea por el gobierno nacional o local, normalmente requiere la compra obligatoria , porque los propietarios privados no pueden ceder los terrenos necesarios para obras públicas excepto en un precio exorbitante. Históricamente, las compras obligatorias se llevaron a cabo bajo las Leyes de Inclusión y sus predecesoras, donde el cercamiento de tierras comunes era frecuentemente un método para expropiar personas de tierras comunes en beneficio de barones y terratenientes. En la revolución industrial , la mayoría de los ferrocarriles fueron construidos por empresas privadas que obtenían derechos de compra obligatoria a partir de leyes privadas del Parlamento, [101] aunque a finales del siglo XIX, los poderes de compra obligatoria se volvieron lentamente más transparentes y se utilizaron para el bienestar social general, como ocurrió con el Ley de Salud Pública de 1875 , o Ley de Vivienda de las Clases Trabajadoras de 1885 . [102] La legislación sobre compra obligatoria se amplió significativamente durante la Primera Guerra Mundial para uso militar, [103] y después de la guerra para vivienda, a medida que ciertos principios se estandarizaron. [104] Hoy en día, la sección 5 de la Ley de Compensación de Tierras de 1961 generalmente requiere que el propietario de un interés en la tierra (por ejemplo, propiedad absoluta, arrendamiento o servidumbre como en Re Ellenborough Park [105] ) reciba un pago por el "valor de la tierra". .si lo vende en un mercado abierto un vendedor dispuesto". [106] A menudo también se ofrece compensación por pérdidas de una vivienda o si el negocio tiene que trasladarse. [107] A su vez, la Ley de Compra Obligatoria de 1965 establece las condiciones para que se realice una compra, y la Ley de Adquisición de Tierras de 1981 regula las condiciones para otorgar una " Orden de Compra Obligatoria ". Normalmente, el gobierno central representado por un Secretario de Estado o un consejo local estarán interesados en realizar una compra obligatoria. La autoridad de los ayuntamientos para realizar compras por motivos específicos puede establecerse en una legislación específica, como la Ley de Carreteras de 1980 para construir carreteras cuando sea estrictamente necesario. Sin embargo, el artículo 226 de la Ley de planificación urbana y rural de 1990 , [108]que permite la compra obligatoria para "facilitar la realización de desarrollo, redesarrollo o mejora" para el bienestar económico, social o ambiental del área, debe ser confirmada por el Secretario de Estado y, de manera similar, la sección 121 de la Ley de gobierno local de 1972 requiere el consejo busca la aprobación del ministro de gobierno, un proceso que requiere mucho tiempo y que impide que se lleve a cabo la compra obligatoria sin coordinación en el gobierno central. [109]
Debido a la importancia social de la propiedad, ya sea para consumo y uso personal o para producción en masa, [112] las leyes de compra forzosa han enfrentado desafíos en materia de derechos humanos. Una preocupación es que desde las privatizaciones de la década de 1980, muchos poderes de compra obligatoria pueden usarse en beneficio de corporaciones privadas cuyos incentivos pueden divergir del interés público. [113] Por ejemplo, la Ley de Recursos Hídricos de 1991 [114] sigue permitiendo a los organismos gubernamentales ordenar compras obligatorias de propiedades de las personas, [115] aunque los beneficios van a los accionistas privados de las empresas de agua del Reino Unido . En R (Sainsbury's Supermarkets Ltd) contra Wolverhampton CC [116] la Corte Suprema sostuvo que el Ayuntamiento de Wolverhampton actuó con un propósito indebido cuando tuvo en cuenta una promesa de Tesco de reconstruir otro sitio, al determinar si debía emitir una orden de compra obligatoria sobre un sitio poseído por Sainsbury's . Lord Walker subrayó que "los poderes de adquisición forzosa, especialmente en una adquisición "privada a privada", equivalen a una grave invasión de los derechos de propiedad del actual propietario". [117] Sin embargo, las órdenes de compra obligatoria se han utilizado con frecuencia para adquirir terrenos que se devuelven a un propietario privado, incluido el caso Alliance Spring Ltd contra el Primer Secretario [118] donde se compraron casas en Islington para construir el estadio Emirates para el Arsenal Football Club . Por el contrario, en James v Reino Unido [119] Gerald Grosvenor, sexto duque de Westminster , propietario heredado de la mayor parte de Mayfair y Belgravia , sostuvo que el derecho de los arrendatarios a comprar había violado su derecho a la propiedad en el Protocolo 1 del CEDH, artículo 1 . El Tribunal Europeo de Derechos Humanos dictaminó que la Ley de Reforma de Arrendamientos de 1967 , que permitía a los inquilinos comprar propiedades a sus propietarios privados, estaba dentro del margen de apreciación de un estado miembro. Un Estado miembro era competente para regular los derechos de propiedad en interés público.
Otra cuestión sobre si las decisiones regulatorias o de planificación en general podrían violar los derechos de propiedad no ha sido importante para el Reino Unido. En un caso dividido de la Corte Suprema de los Estados Unidos llamado Lucas contra el Consejo Costero de Carolina del Sur [120], una mayoría sostuvo que si una regulación impedía al propietario desarrollar tierras (en este caso para preservar las playas costeras) se tendría que pagar una compensación. Esto no se ha seguido en la mayor parte de la Commonwealth británica [121] y en Grape Bay Ltd v Attorney General of Bermuda [122] el Privy Council advirtió que una decisión de una legislatura democrática es mejor que un tribunal para determinar cuestiones de interés social y política económica en relación con la propiedad. En este caso, McDonald's intentó demandar a las Bermudas por aprobar una legislación que le impedía abrir un restaurante como una violación de los "derechos de propiedad" según la constitución de las Bermudas, que, según dijo, consistía en la expectativa de poder administrar un negocio y varios acuerdos contractuales con ese fin. . Lord Hoffmann sostuvo que no había tal violación de la propiedad, señalando que "el toma y daca de la sociedad civil frecuentemente requiere que el ejercicio de los derechos privados se restrinja en aras del interés público general". La jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos, aunque no del todo clara, indica un enfoque similar. [123]
El método más polémico de adquirir propiedad, aunque ha jugado un papel muy importante en la historia de la tierra inglesa, es la posesión adversa . Históricamente, si alguien poseía tierras durante un tiempo suficiente, se pensaba que esto en sí mismo justificaba la adquisición de un buen título. Esto significó que, si bien la tierra inglesa fue continuamente conquistada, saqueada y robada por varias facciones, señores o barones a lo largo de la Edad Media , aquellos que pudieran demostrar que poseían tierras durante el tiempo suficiente no verían cuestionado su título. Una función más moderna ha sido que la tierra que está en desuso o descuidada por un propietario puede convertirse en propiedad de otro si se hace un uso continuo. La okupación en Inglaterra ha sido una forma de utilizar la tierra de manera eficiente , particularmente en períodos de decadencia económica. Antes de la Ley de Registro de Tierras de 2002 , si una persona había poseído una tierra durante 12 años, según el derecho consuetudinario, el derecho de acción del propietario anterior para expulsar al "poseedor adverso" expiraría. La justificación jurídica común era que, según la Ley de Limitación de 1980 , así como una causa de acción en un contrato o agravio tenía que utilizarse dentro de un límite de tiempo, también lo debía ser una acción para recuperar tierras. Esto promovió la firmeza de los litigios y la certeza de las reclamaciones. [124] El tiempo comenzaría a correr cuando alguien tomara posesión exclusiva de un terreno, o de parte de él, y pretendiera poseerlo en contra de los intereses del actual propietario. Siempre que se cumplieran los requisitos del derecho consuetudinario de "posesión" que era "adversa", después de 12 años, el propietario dejaría de poder hacer valer un reclamo. Sin embargo, en el LRA de 2002 la posesión adversa de tierras registradas se volvió mucho más difícil. Las reglas para las tierras no registradas se mantuvieron como antes. Pero según los párrafos 1 a 5 del Anexo 6 de la LRA de 2002 , después de 10 años, el poseedor adverso tenía derecho a solicitar al registrador que se convirtiera en el nuevo propietario registrado. Luego, el registrador se comunicaría con el titular del título registrado y le notificaría la solicitud. Si no se iniciara ningún procedimiento durante dos años para expulsar al poseedor adverso, sólo entonces el registrador transferiría el título. Antes, el propietario de un terreno podía simplemente perder el título sin ser consciente de ello ni notificarlo. Esta era la regla porque indicaba que el propietario nunca había prestado suficiente atención a cómo se estaba usando realmente la tierra y, por lo tanto, el antiguo propietario no merecía conservarla. Antes de 2002, se consideraba que el tiempo lo curaba todo. La función de la norma era garantizar que la tierra se utilizara de manera eficiente. [125] El lado más oscuro fue que esta idea también era muy conveniente para una época en la que la tierra a menudo era tomada por la fuerza y cuando doctrinas como terra nulliusfueron adoptadas por los imperialistas como justificaciones para la colonización en el Imperio Británico . [126]
Antes de que se introdujera el considerable obstáculo que supone dar aviso al propietario registrado, los requisitos particulares de la posesión adversa eran razonablemente sencillos. En primer lugar, según el Anexo 1, párrafos 1 y 8 de la Ley de Limitación de 1980 , el momento en que comenzó la posesión adversa fue cuando se tomó la "posesión". Esto tenía que ser más que algo temporal o transitorio, como simplemente almacenar bienes en un terreno por un breve período. [127] Pero la "posesión" no requería una ocupación real. Así, en Powell v McFarlane , [128] se consideró "posesión" cuando el Sr. Powell, desde los 14 años, dejaba que sus vacas vagaran por las tierras del Sr. McFarlane. El segundo requisito, sin embargo, era que existiera la intención de poseer la tierra. El señor Powell perdió su reclamo porque simplemente dejar que sus vacas vagaran era un acto equívoco: sólo más tarde hubo pruebas de que tenía la intención de tomar posesión, por ejemplo colocando carteles en el terreno y estacionando un camión. Pero esto no había sucedido el tiempo suficiente para que expirara el plazo de 12 años para el reclamo de McFarlane. En tercer lugar, la posesión no se considera "adversa" si la persona se encuentra allí con el consentimiento del propietario. Por ejemplo, en BP Properties Ltd contra Buckler , Dillon LJ sostuvo que la señora Buckler no podía reclamar posesión adversa de tierras propiedad de BP porque BP le había dicho que podía permanecer libre de alquiler de por vida. [129] En cuarto lugar, según los artículos 29 y 30 de la Ley de Limitación de 1980 , el poseedor adverso no debe haber reconocido el título del propietario de manera expresa, o el reloj comenzará a correr nuevamente. Sin embargo, los tribunales han interpretado este requisito con flexibilidad. En JA Pye (Oxford) Ltd contra Graham , al señor y a la señora Graham se les había alquilado una parte de la tierra del señor Pye, y luego el contrato de arrendamiento expiró. El Sr. Pye se negó a renovar el contrato de arrendamiento, alegando que esto podría dificultar la obtención del permiso de obras . [130] De hecho, la tierra permaneció sin uso, el Sr. Pye no hizo nada, mientras que los Graham continuaron conservando una llave de la propiedad y la usaron como parte de su granja. Al final del plazo de prescripción, reclamaron que la tierra era suya. De hecho, habían ofrecido comprar una licencia al Sr. Pye, pero la Cámara de los Lores sostuvo que esto no equivalía a un reconocimiento de título que los privaría de un reclamo. Habiendo perdido en los tribunales del Reino Unido, el Sr. Pye llevó el caso al Tribunal Europeo de Derechos Humanos , argumentando que su empresa debería recibir £10 millones en compensación porque constituía una violación de su derecho bajo el artículo 1 del Protocolo 1 del CEDH al "disfrute pacífico de posesiones". [131] La Corte rechazó esto,[132] De lo contrario, una limitación importante del principio en el caso de los arrendamientos es que las acciones de posesión sólo prosperarán contra el arrendatario, y no contra el propietario una vez que el contrato de arrendamiento haya expirado. [133] Sin embargo, la principal limitación sigue siendo que la legislación de 2002 parece haber castrado el principio de posesión adversa, porque el Registrador ahora efectivamente informa a los propietarios de las medidas que deben tomarse para detener la posesión adversa.
Debido a que la tierra y las cosas que contiene pueden ser disfrutadas por varias personas a la vez, la ley debe dar cabida a múltiples intereses en sus reglas de propiedad y, a menudo, determinar qué intereses tienen prioridad. Cuando el dominio absoluto de la tierra es propiedad de una sola persona, no surgirá ningún conflicto sobre quién tiene prioridad en su uso. En la frase latina, sic utere tuo ut alienum non-laedas , uno puede, en general, usar la propiedad de cualquier manera siempre que no dañe a nadie más. [135] Esto otorga al propietario el derecho exclusivo de presentar demandas por delitos o agravios , particularmente por otros que causen molestias o cometan una infracción , contra el disfrute pacífico de la propiedad por parte del propietario. Dependiendo de la naturaleza de la interferencia, un propietario también puede tener reclamos de compensación contra las autoridades estatales que buscan comprar propiedades de manera forzosa , o contra funcionarios estatales que desean ingresar o registrar propiedades. Sin embargo, cuando más de una persona está interesada en un bien inmueble, se necesitan reglas de prioridad de propiedad para determinar quién puede presentar reclamaciones. Las normas también deben determinar el contenido de los derechos que tienen los interesados entre sí. En primer lugar, la tierra puede ser copropiedad de dos formas principales. En un " arrendamiento conjunto ", la ley supone que los propietarios acuerdan que si uno de ellos muere, toda su parte pasará a los otros propietarios. La jurisprudencia se ocupa principalmente de las condiciones bajo las cuales la parte de un inquilino se separará para crear un "arrendamiento en común", donde no hay derecho a la supervivencia, y luego bajo qué condiciones un inquilino en común puede exigir que la propiedad se venda para realizar es valioso. En segundo lugar, los propietarios pueden arrendar su propiedad a inquilinos por un período de tiempo definido. La ley también reconoce que los propietarios pueden simplemente otorgar licencias sobre su propiedad para que otros la utilicen, lo que en teoría sólo crea derechos personales. En gran parte porque los arrendamientos tienen más privilegios legales y de derecho consuetudinario, los tribunales han tenido cuidado de vigilar los límites entre los dos. En tercer lugar, el derecho inmobiliario inglés reconoce la capacidad de cargar o hipotecar bienes a un prestamista mediante un contrato de préstamo. Esto significa que si el propietario no cumple con los pagos, el prestamista tiene la seguridad de poder tomar posesión de la propiedad y venderla. Y cuarto, los propietarios vecinos pueden crear derechos de uso o restringir el uso mutuo de sus tierras a través de servidumbres y convenios . Aunque tales cosas pueden surgir por acuerdo, la ley inglesa reconoce su carácter de propiedad y, por lo tanto, obligan a los sucesores en el título.
Si bien un propietario único generalmente será libre de usar y disponer de su interés en la forma que considere adecuada, las reglas difieren cuando la tierra está en copropiedad. La Ley de Leyes de Propiedad , que tenía como objetivo mejorar la transferibilidad de la tierra en el mercado, exigía que la tierra pudiera tener un máximo de cuatro copropietarios, todos los cuales debían tener el mismo título. Esto significa que un comprador sólo necesita tratar con un máximo de cuatro personas para adquirir un interés (por ejemplo, una compra total o una hipoteca) sobre el mismo. Los artículos 1 (6) y 36 (2) de la Ley de propiedad de 1925 prohíben un título legal dividido, conocido como "arrendamiento en común". Si hay más personas con un interés de copropiedad, entonces, según el artículo 34 (2) de la Ley de Propiedad de 1925, las primeras cuatro personas nombradas en un traspaso serán consideradas por ley fideicomisarios de los demás copropietarios. [136] En efecto, estas primeras cuatro personas se convierten en representantes legales de los demás propietarios del capital. Aunque para simplificar la transferencia la ley no lo hace, la equidad reconoce un número ilimitado de copropietarios y propietarios con intereses desiguales (es decir, "inquilinos en común"). Si se comercializa la tierra, sus intereses se considerarán "extralimitados", o efectivamente comprados por encima de sus cabezas con sus intereses separados de la tierra y vueltos a unir para comprar dinero, si el dinero se paga a al menos dos fideicomisarios. El requisito de que dos fideicomisarios reciban el dinero tiene como objetivo reducir el peligro de que un fideicomisario se quede con el dinero en detrimento de los propietarios equitativos. En la primera forma principal de copropiedad, conocida como " tenencia conjunta ", se considera que los copropietarios comparten equitativamente el valor de la propiedad si se vende, y si uno de los copropietarios muere, los demás lo harán (por el " derecho de supervivencia" o jus accrescendi en latín) toma la totalidad de su parte. Se trata de una presunción legal y los propietarios son libres de estipular que desean que su parte se reparta de forma diferente (por ejemplo, dependiendo de la contribución financiera a la propiedad) y que desean que otra persona herede su parte. Al realizar una transferencia de propiedad en el formulario "TR1" del Registro de la Propiedad de HM, los propietarios pueden indicar qué relación eligen, [137] sin embargo, en Stack v Dowden la Corte Suprema observó que esto no siempre será decisivo, particularmente cuando las personas no tienen plena comprensión de la regla de supervivencia y han hecho contribuciones financieras muy desiguales a la propiedad. Pero de lo contrario, los copropietarios seguirán siendo copropietarios del capital hasta que tomen medidas para separar su parte.
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La indemnización en equidad se puede lograr de cinco formas principales. En primer lugar, la forma más segura de separar es enviar una notificación legal según la sección 36 de la Ley de Propiedad de 1925 a los otros copropietarios "una notificación por escrito de tal deseo" de separar la parte de uno. Algunos tribunales han interpretado esta disposición de manera restrictiva, por lo que en Harris contra Goddard [138] el Tribunal de Apelaciones sostuvo que debido a que la señora Harris en su petición de divorcio solicitó simplemente que "dicha orden se emitiera... con respecto al antiguo domicilio conyugal", y no solicitó que se dictara una orden de inmediato, aún no había cortado su parte. Esto significó que cuando el señor Harris murió inesperadamente después de un accidente automovilístico, ella pudo seguir siendo copropietaria y heredar toda la casa, y los hijos del primer matrimonio del señor Harris no. Un aviso se considerará efectivo o "entregado" según la sección 196 de la Ley de Propiedad de 1925 cuando se deje en el hogar u oficina de una persona, o si se publica y siempre que no quede sin entregar (a diferencia de la regla postal ) . cuando normalmente llegaría. En Kinch contra Bullard , la señora Johnson tenía una enfermedad terminal y deseaba separarse de su parte de la casa y envió una carta, pero cuando se dio cuenta de que el señor Johnson también estaba enfermo y moriría primero, quiso cancelar su aviso de indemnización. El juez Neuberger sostuvo que, como la carta ya había sido entregada en casa del señor Johnson, no podía retirarse, aunque el señor Johnson aún no la había leído. [139] En segundo lugar, y en contraste con el enfoque formalista del artículo 36, en Burgess v Rawnsley [140] se sostuvo que un curso de tratos entre dos personas puede manifestar la intención de separarse. Burgess había hablado con Rawnsley sobre la venta de su participación en una propiedad por 750 libras esterlinas, pero las negociaciones se estancaron cuando ella pidió más y luego él murió inesperadamente. "'Incluso si no hubo ningún acuerdo firme sino sólo un curso de negociación", dijo Lord Denning MR , "evidente claramente la intención de ambas partes de que en adelante la propiedad debería ser mantenida en común y no conjuntamente". En tercer lugar, los tribunales considerarán que el simple hecho de llegar a un acuerdo para vender la propia parte es una ruptura. [141] En cuarto lugar, la declaración de quiebra produce una indemnización, ya que según el artículo 306 de la Ley de Insolvencia de 1986 , el patrimonio de una quiebra pasará inmediatamente al síndico de la quiebra . [142] En quinto lugar, matar a un copropietario eliminará una parte, porque la Ley de Confiscación de 1982 generalmente impide que un asesino se beneficie de su error. Sin embargo, en Re K [143]el Tribunal de Apelación aceptó la demanda de una señora para que se le eximiera del decomiso utilizando la discreción del artículo 2. La señora K había disparado y matado a su marido, pero sólo después de una violencia doméstica prolongada , y había sido absuelta de asesinato porque no contaba como intencional. Por último, si es práctico, los propietarios beneficiarios pueden solicitar a los fideicomisarios que divida físicamente la propiedad en virtud del artículo 7 de la Ley de Fideicomisos de Tierras y Nombramiento de Fideicomisarios de 1996 , y compense a los diferentes propietarios en dinero según corresponda.
Cuando los copropietarios no están de acuerdo sobre cómo se debe utilizar la tierra, la Ley de Fideicomisos de Tierras y Nombramiento de Fideicomisarios de 1996 orienta quién puede vivir en la propiedad o cuándo puede venderse. Uno de los propósitos principales de TLATA 1996 , dado el crecimiento masivo de la copropiedad y de la adquisición de intereses sobre la tierra a través de fideicomisos, fue reducir las ocasiones en que se vendería la tierra si eso significaba que la gente perdiera sus hogares. [144] En el nivel más alto de generalidad, la sección 6 de TLATA 1996 dice que los fideicomisarios legales de una propiedad (es decir, los propietarios legales sobre el título, en lugar de los propietarios en el patrimonio) generalmente tienen todos los poderes de un propietario absoluto, pero deben pagar respecto de los beneficiarios y les debemos el deber de diligencia. Más importante aún, las secciones 11 a 13 otorgan a los beneficiarios un derecho limitado a ocupar una propiedad si esto concuerda con el interés y el propósito del fideicomiso, si la tierra es adecuada para la ocupación, aunque los fideicomisarios pueden restringir este derecho si es razonable. Si los desacuerdos son insolubles, la sección 14 permite que un beneficiario efectivo solicite la venta ante los tribunales. La sección 15 exige que el tribunal tenga en cuenta (i) las intenciones del fideicomitente (ii) el propósito del fideicomiso (iii) los intereses de los niños que vivan allí y (iv) los intereses de los acreedores garantizados. Esto significa que en un caso común en el que un banco presiona para vender una casa familiar, sus intereses no prevalecen sobre todos los demás. Así, en Mortgage Corporation contra Shaire [145] , donde el Sr. Shaire había falsificado la firma de su esposa para obtener una hipoteca sobre su casa y murió, y el banco buscó posesión y venta bajo la sección 15 de TLATA 1996 , Neuberger J sostuvo que pospondría la venta. , porque todavía era su casa. Sin embargo, TLATA 1996 fue más allá cuando un acreedor se declara insolvente. Insertó en la Ley de Insolvencia de 1986 nuevos artículos 283A y 335A, que dicen que en el momento de la quiebra, la decisión de ordenar una venta debe guiarse por (a) los intereses de los acreedores de la quiebra, (b) la conducta del cónyuge, su recursos, las necesidades de los hijos y cualquier otra necesidad, excepto la propia del fallido. Sin embargo, según el artículo 335A (3), una vez transcurrido un año, un tribunal debe ordenar la venta de la propiedad para realizar su valor para los acreedores "a menos que las circunstancias del caso sean excepcionales". Así que sólo en situaciones extremas, como cuando perder una casa podría empeorar la esquizofrenia del ocupante, [146] los tribunales han pospuesto las ventas. Debido a que la legislación es tan fuertemente probancaria, en Nicholls v Lan se sugirió que bien podría violar el derecho a una vida familiar contenido en el artículo 8 del CEDH . [147]
A diferencia de compartir la propiedad total, y sin dividir físicamente la tierra, el uso y disfrute de la tierra se puede compartir cuando los propietarios otorgan licencias o arrendamientos. La diferencia entre los dos importa porque un arrendamiento cuenta como un derecho de propiedad que vincula a terceros incluso si un dominio absoluto cambia de manos, y porque una mayor protección legal para los inquilinos se aplica solo a los arrendamientos, aunque en muchos casos también se ha aumentado la protección para los titulares de licencias. Se dice que una licencia es una obligación personal, que en la teoría tradicional creaba derechos exigibles sólo entre las personas que tenían conocimiento de la licencia. [149] En primer lugar, las licencias pueden surgir por implicación de la ley, como cuando un cliente entra por la puerta abierta de una tienda. Se reconoce al cliente una "licencia básica", que le hace inmune a una acción por invasión de propiedad, y sólo se le puede pedir que abandone el lugar en un plazo razonable. [150] En segundo lugar, pueden surgir por ley, como ocurre con los artículos 30 y 31 de la Ley de Derecho de Familia de 1996 . En tercer lugar, pueden surgir por impedimento. Y prácticamente lo más importante es que las licencias pueden surgir mediante un contrato. Este establecerá las condiciones de uso del terreno por parte del licenciatario. Por ejemplo, en Hurst contra Picture Theatres Ltd , [151] el Sr. Hurst fue expulsado de un teatro de High Street Kensington por un gerente que creía honestamente que no había pagado su entrada. Buckley LJ sostuvo que el teatro no tenía derecho a destituirlo, incluso si revocara la entrada, porque con y además del incumplimiento de contrato cometieron agresión contra él, por lo que podría reclamar daños adicionales. Sin embargo, el incumplimiento de la licencia contractual no dará derecho a la víctima a forzar su regreso, por lo que en Thompson v Park [152] a un maestro que intentó forzar su regreso a una escuela se le dijo que no tenía remedio porque debería haber acudido a los tribunales. declaración primero. Si es posible, y como la indemnización por daños y perjuicios a menudo será insuficiente, los tribunales prefieren conceder una prestación específica. Esto fue así incluso cuando el reclamante era el Frente Nacional , que había licenciado un Pabellón para su conferencia anual. [153]
Esta preferencia por una ejecución específica se ha manifestado en general al otorgar derechos más "similares a los de propiedad" para los licenciatarios. En el caso Manchester Airport plc contra Dutton , [154] una empresa aeroportuaria, con licencia en terrenos del National Trust, tenía derecho a reclamar que los manifestantes intrusos podían ser expulsados. Se consideró que su derecho contractual era mejor que el derecho de los intrusos a permanecer. Luego, en Errington v Wood , [155] se sostuvo que cuando un padre otorgaba una licencia contractual a su hijo y a su nuera para permanecer en una casa de Newcastle upon Tyne hasta que pagaran la hipoteca, y que la casa pasaría a ser suya cuando lo hizo, esto se volvió irrevocable. También se sostuvo en Binions contra Evans [156] que surgió un fideicomiso constructivo cuando el señor y la señora Binion prometieron a los antiguos propietarios de Tredegar Estate que la señora Evans podría permanecer de por vida en su cabaña. Los Binion estaban obligados a cumplir su promesa, aunque la promesa no fuera a la señora Evans. Sin embargo, un Tribunal de Apelaciones posterior en Ashburn Anstalt contra Arnold [157] negó que los fideicomisos constructivos deban crearse fácilmente o que las promesas de hacerlo puedan volverse vinculantes para los sucesores en el título.
Sin embargo, de importancia social más contemporánea es el arrendamiento. Los arrendamientos suelen crearse mediante un contrato. Para arrendamientos de corta duración, inferiores a tres años, no se requiere escritura, y menores de siete años, no se requiere registro. [159] Los arrendamientos más prolongados, incluso si no cumplen con los requisitos de formalidad y registro, también surgirán en el patrimonio bajo la doctrina de anticipación, formulada en Walsh v Lonsdale . [160] Esto significa que el interés surte efecto bajo un fideicomiso constructivo , lo que a su vez conduce a la protección de los ocupantes reales. [161] Formalmente conocido en virtud del artículo 205(1)(xxvii) de la Ley de Propiedad de 1925 como un "plazo de años absoluto", un contrato de arrendamiento divide la propiedad por tiempo, y con un contrato de arrendamiento viene una medida de protección legal para los inquilinos. Según la antigua Ley de alquileres de 1977 y la Ley de propietarios e inquilinos de 1954 , estos eran mucho más importantes, en particular establecían controles sobre el aumento de los precios de los alquileres y concedían el derecho a no poner fin a un arrendamiento sin una buena justificación (un equivalente al derecho a un despido improcedente). en la legislación laboral del Reino Unido ). Esta protección se consideró necesaria debido a la desigualdad en el poder de negociación que tienen los inquilinos. [162]
Sin embargo, durante la década de 1980, estos derechos fueron eliminados, junto con la mayor parte de la regulación de alquileres . Según la Ley de propietarios e inquilinos de 1985 , la protección restante más importante es la obligación del artículo 11 de que los propietarios reparen las estructuras de las propiedades y las instalaciones de agua y calefacción para arrendamientos de corta duración. La división, tanto histórica como contemporánea, ha dado lugar a importantes litigios sobre el significado de "arrendamiento". En el caso principal, Street contra Mountford , [163] la Cámara de los Lores identificó la concesión fáctica de posesión exclusiva de una propiedad como la característica distintiva entre un arrendamiento y una licencia. La señora Mountford pagó una "tasa de licencia" por su casa y firmó un formulario acordando que el estatuto que protege los arrendamientos contra aumentos injustos de los alquileres (la Ley de Alquileres de 1977 ) no se aplicaba. Sin embargo, ella argumentó que tenía un contrato de arrendamiento y la Cámara de los Lores estuvo de acuerdo porque, a pesar de la forma de sus acuerdos, el fondo del acuerdo era darle la posesión exclusiva de su espacio habitable. Según Lord Templeman en AG Securities contra Vaughan , si las personas pudieran contratarlos, cualquier protección legal "sería letra muerta porque en un estado de escasez de viviendas una persona que busca alojamiento residencial puede aceptar cualquier cosa para obtener refugio". [164] Para la cuestión de si una persona tiene el beneficio de protección legal, se consideró irrelevante (contrariamente a la intuición entre los abogados de propiedad) que el propio acusado tenga un interés de propiedad. Entonces, en Bruton v London & Quadrant Housing Trust [165], la asociación de vivienda del Sr. Bruton solo tenía una licencia del ayuntamiento para la propiedad y no estaba haciendo reparaciones. Aunque el Sr. Bruton necesitaba un contrato de arrendamiento para reclamar, y como cuestión de derecho de propiedad no se le podía conceder un contrato de arrendamiento de un fideicomiso que sólo tenía una licencia, a efectos de protección legal, la Cámara de los Lores acordó que se le concedió un contrato de arrendamiento. y así podría solicitar reparaciones.
Si bien los bienes inmuebles pueden dividirse entre copropietarios e inquilinos con el fin de utilizarlos y disfrutarlos, tomar una hipoteca sobre la propiedad sirve principalmente para garantizar el pago de los préstamos. Debido a la naturaleza de los préstamos de dinero y al poder de negociación frecuentemente desigual entre bancos y prestatarios, la ley brinda una protección legal significativa a los prestatarios contra la ejecución de acuerdos injustos. Junto con las prendas, gravámenes y cargas equitativas, la ley inglesa considera la hipoteca como uno de los cuatro tipos principales de garantía mobiliaria , según los cuales se dice que un derecho de propiedad que vincula a terceros surge de la celebración de un contrato . La intención del contrato debe ser simplemente poner la propiedad a disposición para garantizar el pago. La sección 85 de la Ley de Propiedad de 1925 dice que una hipoteca requiere una escritura (según la LPMPA 1989, sección 1, un documento firmado, atestiguado y que declara que es una escritura). Según los artículos 23 y 27 de la Ley de Registro de la Propiedad de 2002 , se debe presentar un aviso de hipoteca ante el Registro de la Propiedad de HM para que la hipoteca entre en vigor. Luego, el artículo 87 de la Ley de Propiedad de 1925 dice que las hipotecas confieren al acreedor hipotecario (es decir, al prestamista garantizado) los mismos derechos que a un arrendatario por 3000 años. La razón de esta referencia a "3000 años" es que en una medida de protección primitiva, el derecho consuetudinario decía que los términos de la hipoteca siempre deben permitir que la propiedad sea redimida al final, cuando se pague la deuda. En la decisión del siglo XVIII de Vernon contra Bethell [166] Lord Henley LC se negó a ejecutar la transferencia de la plantación de azúcar de Vernon en Antigua a un prestamista londinense fallecido, Bethell, cuando Vernon tuvo problemas para pagar, a pesar de que algunos intercambios entre los dos habían elevado el Posibilidad de ceder el terreno para satisfacer la deuda. Dado el considerable interés ya pagado, Lord Henley LC sostuvo que frustraría (o "obstruiría") el derecho de Vernon a redimir la propiedad. Como él dijo, la protección del prestatario estaba garantizada porque "los hombres necesitados no son, verdaderamente hablando, hombres libres, pero, para responder a una exigencia presente, se someterán a cualquier condición que los astutos puedan imponerles". En consecuencia, se desarrolló la regla de que "una vez hipoteca, siempre hipoteca", [167] lo que significa que una hipoteca no puede convertirse en una transmisión de la propiedad mediante la operación de los términos de un acuerdo. Significa que un prestamista puede, como máximo, vender una propiedad para realizar su valor, pero no puede tomar posesión de ella, y el prestatario siempre debe poder recuperar la propiedad en la práctica. La regla fue suspendida para las empresas por la sección 739 de la Ley de Sociedades de 2006 y fue criticada en Jones v Morgan.por ser inapropiado en el comercio, [168] pero aún sobrevive como un método rudimentario de derecho consuetudinario para proteger a los prestatarios vulnerables.
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La medida de protección más relevante en el derecho consuetudinario actual es el derecho de los prestatarios a cancelar hipotecas si fueron tergiversados sobre los términos de la hipoteca o si celebraron acuerdos debido a una influencia indebida . En el caso principal, Royal Bank of Scotland contra Etridge , un grupo de apelaciones involucraban a un marido que supuestamente presionaba a su esposa para que firmara un acuerdo hipotecario con un banco, cuya garantía estaba sobre la casa familiar. [169] La Cámara de los Lores acordó que una influencia indebida haría que un contrato fuera anulable, y si un banco debería haber comprendido esta posibilidad, no podría hacer cumplir el acuerdo de hipoteca contra la parte de la vivienda del cónyuge. En consecuencia, si los bancos desearan garantizar hipotecas válidas necesitarían la confirmación de un abogado independiente de que el cónyuge comprendió plenamente la transacción. Esta sentencia tenía como objetivo eliminar los casos en los que la gente no comprende las consecuencias de las hipotecas. Alternativamente, si a pesar del asesoramiento independiente, un cónyuge sigue siendo indebidamente influenciado o tergiversa los hechos, él o ella no tendrá ningún recurso contra el banco que vende la casa, pero puede tener un reclamo contra el abogado por negligencia profesional . Más allá del derecho consuetudinario, existen tres tipos principales de protección legal. En primer lugar, la Ley de Mercados y Servicios Financieros de 2000 codificó un sistema de concesión de licencias para los prestamistas hipotecarios. La Autoridad de Conducta Financiera mantiene un Código de Práctica y hace cumplir la amenaza de retiro de la licencia. En segundo lugar, la Ley de Crédito al Consumidor de 1974 faculta a la Oficina de Comercio Justo para participar en una regulación similar del mercado de segundas hipotecas . En tercer lugar, el contenido de la hipoteca está regulado por la protección ordinaria de los contratos de consumo en el Reglamento sobre condiciones abusivas en contratos de consumo de 1999 . El objetivo general de la ley es garantizar una transparencia total y cancelar los acuerdos de crédito exorbitantes, de modo que los consumidores sepan lo que están obteniendo y no obtengan un trato injusto .
Los prestamistas de dinero tienen amplios derechos según el derecho consuetudinario y los estatutos. El primer derecho del acreedor hipotecario es el pago de la deuda, pero si las circunstancias del prestatario hacen que esto sea imposible, generalmente se inicia un proceso de toma de posesión del inmueble hipotecado y venta del mismo. Sin embargo, casi todos los pasos se realizan a través de los tribunales. La sección 36 de la Ley de administración de justicia de 1970 dice que el tribunal puede aplazar el procedimiento si "es probable que el deudor hipotecario pueda pagar dentro de un período razonable las sumas adeudadas [170] en virtud de la hipoteca", y la Ley de crédito al consumo de 1974, secciones 129- 130 hace lo mismo para las segundas hipotecas. En un caso anómalo, Ropaigealach contra Barclays Bank plc [171], un banco había subastado una (segunda) casa en la que una familia propietaria estaba ausente. Clarke LJ se sintió incapaz de aplicar la AJA 1970 porque, interpretada correctamente, sólo podía detener los procedimientos cuando de hecho se habían iniciado procedimientos legales, y en este caso no los había. En una decisión más favorable a los prestatarios, Cheltenham & Gloucester Building Society contra Norgan [172] Waite LJ indicó que al ordenar un plan de pago, un juez debería conceder "el período más favorable al deudor hipotecario desde el principio", de modo que se repita se podrían evitar las solicitudes ante los tribunales por incumplimientos continuos, y para que "el acreedor hipotecario pueda ser escuchado con justicia para decir que el deudor hipotecario ha tenido su oportunidad". Cuando se trata de una venta, los artículos 101 y 103 de la Ley de Propiedad de 1925 exigen que la disposición para la venta debe haber estado en la escritura de hipoteca, que se debe dar un aviso con tres meses de anticipación y espacio. El artículo 88 confirma que un comprador después de una venta recibe un título libre de cargas. En el propio proceso de venta existe un deber de diligencia. En Cuckmere Brick Co contra Mutual Finance [173] Mutual Finance subastó la propiedad de Cuckmere Brick Co después de que ésta no cumplió con un préstamo, pero no anunció que la propiedad había obtenido el permiso de planificación para construir más pisos. Salmon LJ enfatizó que debido a que el prestatario seguirá siendo responsable de las sumas del préstamo si una casa se vende a un precio inferior, porque el "deudor hipotecario se ve vitalmente afectado por el resultado de la venta", tiene la obligación de obtener "el verdadero valor de mercado". Además, se impondrá un mayor deber de control si un acreedor hipotecario vende a una parte relacionada. En Tse Kwong Lam contra Wong Chit Sen [174] el Sr. Wong vendió bienes arrebatados al Sr. Tse a su esposa, después de no anunciar la subasta. El Privy Council advirtió que, si bien la demora en el reclamo significaba que la venta no debería anularse, se podrían otorgar daños y perjuicios debido al importante conflicto de intereses . Señor Templemansubrayó que "incumbe al acreedor hipotecario la pesada carga de demostrar que actuó de manera justa en todos los aspectos" para que la transacción sea perfectamente justa y equitativa. [175]
Las servidumbres y los convenios, aunque tratados por separado por ley, funcionaron como formas primitivas de dispositivo de planificación. Antes del desarrollo del gobierno y la planificación local, las personas que vivían en propiedades vecinas sólo podían regular cómo cada uno usaba su tierra a través de acuerdos. Un acuerdo para que un primer vecino utilice la tierra de un segundo es una servidumbre, que generalmente implica un derecho de paso, o una ganancia a prendre , si permite al primero tomar algo de la tierra (por ejemplo, cazar patos, pescar o pastar). oveja). Un acuerdo para que un primer vecino se abstuviera de utilizar su propia tierra en beneficio de un segundo sería un pacto restrictivo . Naturalmente, la gente podría contratar el uso de la tierra de cualquier forma imaginable. Sin embargo, los tribunales consideraron que era una cuestión diferente si un sucesor en el título de la parte contratante original estaba obligado. Los tribunales eran particularmente cautelosos con los " pactos positivos " (que podían requerir gastos por parte del propietario y no podían cumplirse sin hacer nada) y las " servidumbres negativas " (que, a diferencia de los pactos, podían adquirirse sin acuerdo). Como resultado, las decisiones de planificación modernas de los ayuntamientos, principalmente a través de la Ley de planificación urbana y rural de 1990 , desplazaron en gran medida el derecho consuetudinario y la equidad para regular las relaciones en los barrios. Sin embargo, persisten muchas servidumbres y convenios.
La gama de servidumbres está restringida principalmente por una prueba cuádruple establecida en Re Ellenborough Park . [176] Los propietarios de viviendas alrededor de Ellenborough Park deseaban demostrar que tenían una servidumbre sobre los jardines comunitarios para reclamar una compensación por su requisa en la Segunda Guerra Mundial. Lord Evershed MR estuvo de acuerdo porque (1) eran propietarios de las propiedades dominantes, (2) sus derechos sobre la propiedad "sirviente" (es decir, el parque) beneficiaban a sus tierras (3) no eran propietarios de la propiedad sirviente y, a pesar de alguna autoridad previa sugiriendo que las servidumbres no podían ser por puro placer, [177] (4) estaban dentro de una clase reconocida de servidumbres. En la mayoría de los casos, las servidumbres son derechos de paso. Muchos casos recientes también han involucrado estacionamiento de automóviles, incluido Moncrieff contra Jamieson [178] donde el propietario de un terreno entre la costa y una escarpada pendiente sólo tenía acceso a través de la casa de su vecino, y desde 1973 se había acostumbrado a estacionar allí. El propietario sirviente de la vivienda afirmó que el estacionamiento le quitaba el uso del terreno, por lo que no podía ser una servidumbre. Pero la Cámara de los Lores sostuvo que, dada la naturaleza del estacionamiento (que no era permanente) al que se había acostumbrado el propietario dominante, el derecho podía considerarse una servidumbre.
Para crear una servidumbre, en primer lugar, según la sección 65 (1) de la Ley de Propiedad de 1925 , un propietario puede otorgar expresamente a un vecino un derecho sobre su tierra, o puede reservarse un derecho al vender una porción de tierra a otra persona. En segundo lugar, una servidumbre también puede producirse mediante una garantía expresa, lo que da lugar a un impedimento patrimonial . Este fue el caso en Crabb v Arun District Council , donde un terrateniente adquirió una servidumbre después de que el consejo le aseguró que le dejarían acceso a su terreno sobre el de ellos, cuando vendió otra parte que daba a la ruta desde la carretera principal. En tercer lugar, la ley puede encontrar servidumbres por proceso de construcción, en general, si son necesarias para el disfrute razonable de la propiedad. [179] Las reglas son análogas a los términos de incorporación e implicación en los contratos, así por ejemplo en Green v Lord Somerleyton [180] Jonathan Parker LJ aprobó una servidumbre para el drenaje de agua de la tierra de Lord Somerleyton hacia los diques de Green, porque cuando la tierra se vendió en en 1921 su propia construcción incorporó un título de drenaje. En Kent contra Kavanagh [181] se aclaró, sin embargo, que debido a que el objetivo de la implicación era el disfrute razonable, una servidumbre sólo debía implicarse en situaciones en las que la tierra era de propiedad y ocupación común. Esta prueba se cumplió por aquellos hechos, donde dos casas adosadas tenían un pequeño camino entre ellas para acceder a los jardines traseros, y un comprador posterior deseaba construir en la mitad del camino. Chadwick LJ sostuvo que la servidumbre era necesaria para disfrutar del jardín trasero. En cuarto lugar, según el artículo 62 de la Ley de Propiedad de 1925, las servidumbres que "pertenecen o se supone que pertenecen al terreno" en el momento de la transferencia vincularán al comprador. Así, en Hair v Gillman [182] una señora que estacionó su automóvil en el patio de un vecino mientras tenía un contrato de arrendamiento de siete años adquirió un contrato de arrendamiento cristalizado cuando posteriormente compró la casa. Sin embargo, si las servidumbres se utilizan durante veinte años, un quinto método para adquirir un derecho legal cristalizado es a través de la Ley de Prescripción de 1832 . Este método proviene del simple período de uso prolongado, y no requiere acreditar necesidad alguna de la servidumbre. También hay una serie de servidumbres legales, incluidas, en particular, las " hojas de paso " reservadas por las autoridades públicas para instalar tuberías o cables, [183] y la Ley de Campo y Derechos de Paso de 2000 , que amplió el número registrado de tierras privadas y comunes donde las personas tienen el " derecho a deambular " para recreación. Independientemente de cómo se haya creado, una servidumbre debe registrarse para garantizar la protección. Una servidumbre que no esté registrada será reconocida como interés superior según LRA 2002.Anexo 3, párrafo 3, si la conoce la persona a quien se vende el terreno y si la servidumbre es obvia tras una inspección razonablemente cuidadosa, pero sólo si la servidumbre se adquirió por ley (no por equidad) desde el 13 de octubre de 2003. [184]
A diferencia de una servidumbre, un pacto sólo puede adquirirse mediante acuerdo o posiblemente mediante garantía, pero no por prescripción. En el caso más famoso, Tulk contra Moxhay [185], el propietario de lo que hoy es Leicester Square prometió a un vecino que no construiría edificios, pero el comprador posterior (que conocía este acuerdo) intentó construirlos. Lord Cottenham LC sostuvo que un pacto anterior puede obligar a los futuros propietarios si el pacto tocaba y concernía a la tierra, los pactos originales pretendían que el pacto obligara a los futuros propietarios y los futuros propietarios de la misma tierra tenían conocimiento del pacto. Según el artículo 78 de la Ley de Propiedad de 1925 , se considera que los sucesores en el título de la persona designada para beneficiarse del pacto tienen capacidad para hacer cumplir el pacto y el artículo 79 de la Ley de Propiedad de 1925 codificó la presunción de que un pacto no debe ser personal. pero propietario y vinculante para los sucesores en el título. Sin embargo, esta presunción puede rebatirse mediante la construcción de acuerdos entre los vecinos. Esto sucedió en Morrells of Oxford Ltd contra Oxford United Football Club [186] donde Robert Walker LJ sostuvo que el pub de Morrell no podía obtener una orden judicial contra la Oxford UFC que construyera un pub, porque aunque el predecesor de Oxford UFC había prometido no hacerlo en 1962, el documento no utilizó lenguaje que indicara que los sucesores estarían obligados en la cláusula pub, cuando lo hizo en otras cláusulas. Un aspecto controvertido de los convenios es que los tribunales sólo hacen cumplir los que restringen el uso de la tierra y hasta ahora se han negado a hacer cumplir los convenios que requieren gastos positivos. En Rhone contra Stephens [187] esto significaba que no se podía exigir al propietario de una casa que reparara su techo, que protegía del agua la cabaña que se encontraba debajo. Lord Templeman consideró que esto contradeciría la regla de que alguien no debe ser responsable de un contrato si no ha tenido conocimiento de él. Esto se ha mitigado ligeramente cuando todos los vecinos tienen beneficios y cargas recíprocos. Halsall contra Brizell [188] sostuvo que si algunos habitantes de las propiedades de Liverpool tuvieran el beneficio de utilizar los caminos, desagües, paseos marítimos y diques de la propiedad, se les podría exigir que pagaran por su mantenimiento. Los pactos son ejecutables, generalmente, a través de mandamientos judiciales, pero también pueden (si un mandamiento judicial fuera opresivo) hacerlo mediante el pago de una indemnización que refleje la pérdida del derecho. Por ejemplo, en Wrotham Park Estate Co Ltd contra Parkside Homes Ltd [189]Brightman J ordenó a un promotor que construyó viviendas en violación de un convenio restrictivo que pagara el 5% de sus ganancias previstas en concepto de compensación. Finalmente, se pueden presentar solicitudes al Tribunal de Tierras para declaraciones para extinguir convenios bajo la Ley de Propiedad de 1925 sección 84 si es obsoleto, el beneficiario perdería poco, o ha acordado implícitamente, o impide un uso razonable de la tierra y el beneficiario puede ser compensado.
Si bien muchos textos de " ley agraria " en Inglaterra típicamente se limitan al contenido, la creación y la protección de intereses sobre la propiedad de la tierra, [191] la importancia social de la tierra se extiende a la forma en que se utiliza. [192] Históricamente, la tierra fue la fuente más importante de riqueza social, pero durante el siglo XIX las corporaciones y el fondo administrado la eclipsaron como medio para preservar la riqueza. Sin embargo, la tierra sigue siendo vital para la infraestructura comunitaria, la vivienda, la agricultura, la silvicultura, el agua y los recursos naturales. [193] La calidad de vida de la gran mayoría de las personas está estrechamente relacionada con las normas sobre planificación, construcción de viviendas y regulación de alquileres, empresas alimentarias, forestales y hídricas, así como con la protección del medio ambiente y el clima mediante la sustitución del gas, el petróleo y el carbón por energia limpia.
Antes de 1909, la mayor parte de la planificación territorial se basaba en leyes privadas de molestias y acuerdos de vecinos sobre servidumbres y convenios . Sin embargo, la Carta Magna de 1215 y la Carta del Bosque ("bosque" es un término antiguo para referirse a las tierras de la corona) codificaron reglas antiguas sobre el uso de los bienes comunes : tierras públicas que las personas que no poseían tierras podían utilizar para recolectar alimentos, madera , cazar o pastorear. A lo largo de los siglos, los aristócratas que controlaban el Parlamento gradualmente cercaron más tierras comunales, llevándolas a propiedad privada y reconociendo este sesgo hacia lo privado, en 1865 en Tapling v Jones , [194] Lord Cranworth proclamó que cada "hombre... [tiene ] el derecho a utilizar su propio terreno construyendo en él como mejor le convenga". La jurisprudencia tiene un concepto limitado de lo que se considera una molestia. Por ejemplo, no había reclamación por pérdida de servicios si un ferrocarril ruidoso pasaba por delante de la casa. [195] En Sturges contra Bridgman, el Tribunal de Apelaciones sostuvo que lo que se consideraba una molestia dependería del carácter de la localidad, y esto significaba que "lo que sería una molestia en Belgrave Square no necesariamente lo sería en Bermondsey ". [196] En respuesta, cuando el Parlamento se abrió al sufragio universal, los consejos locales adquirieron más poderes "para prevenir el desarrollo inadecuado y proteger el medio ambiente" para garantizar que la ley de tierras contribuirá "al beneficio de toda la comunidad". [197] La Ley de Vivienda, Urbanismo, etc. de 1909 otorgó por primera vez a los gobiernos locales la autoridad para desarrollar planes de planificación y emplear inspectores, con apelación a una Junta de Gobierno Local, inicialmente en lo que respecta a las condiciones sanitarias. La Ley de Planificación Urbana y Rural de 1947 introdujo el cambio más crítico, exigiendo que cualquier desarrollo de terrenos requiriera permiso del gobierno local, a menos que hubiera una excepción relevante. Con las normas sobre expropiación forzosa se creó un moderno sistema nacional de planificación.
Actualmente, la Ley de planificación urbana y rural de 1990 contiene las normas básicas de planificación. [198] El artículo 57 exige que se conceda permiso para el "desarrollo" de terrenos. La sección 55 define "desarrollo" como construcción, ingeniería, minería o cualquier cambio material en la construcción, incluida la demolición o la división de una casa en dos. Sin embargo, la subsección 2 exime los cambios de viviendas para algo incidental al disfrute, para agricultura o silvicultura, o cambios de uso de una propiedad dentro de un conjunto de "clases" de propiedad. [199] Para muchas personas que realizan cambios en la propiedad comercial, la Orden de planificación urbana y rural (clases de uso) de 1987 adquiere relevancia. Cada uso de propiedad tiene una clase. La clase A1 incluye tiendas como librerías o peluquerías, la clase A3 incluye cafeterías, la clase C1 son hoteles y la clase C3 son hogares. Si se realiza un cambio en el uso de una propiedad dentro de una clase, no se necesita permiso para realizar modificaciones. Si se concede el permiso, este puede ser incondicional o, según el artículo 106, la autoridad local puede imponer condiciones que el propietario debe cumplir. Las secciones 171A a 196C contienen normas de aplicación, que incluyen permitir a las autoridades locales acusar a las personas de delitos por incumplimiento de las normas de planificación y tener derecho de entrada a la propiedad. Sin embargo, según el artículo 171B, si alguien ha infringido una norma de planificación, pero no se inicia ningún procedimiento de ejecución en un plazo de cuatro años, no se pueden presentar cargos: el propietario del terreno queda inmune. Los artículos 197 a 261 contienen normas detalladas sobre cuestiones como árboles, anuncios y carreteras. Para los establecimientos que se utilizarán con fines específicos, como restaurantes, pubs o discotecas, la Ley de Licencias de 2003 establece los procedimientos mediante los cuales las empresas pueden adquirir una licencia de su autoridad local y las condiciones (incluido el horario de negociación, el suministro de alcohol, y niveles de ruido [200] ) bajo los cuales debe mantenerse el establecimiento.
Aunque los propietarios de viviendas en conjunto poseen sólo el 5% de la superficie terrestre en Inglaterra y Gales, las viviendas y otros edificios representan una gran parte de la riqueza del capital y constituyen la base del "derecho humano universal a la vivienda" y a la vida privada y al hogar. [201] Cada vez más, las viviendas y los bienes raíces se han convertido en objetos de inversión, con exenciones fiscales para los " Fideicomisos de inversión en bienes raíces ", [202] lo que significa una reducción de la propiedad de viviendas públicas e individuales. Una proporción cada vez mayor de personas no puede permitirse el lujo de comprar casas y, por lo tanto, debe alquilarlas, mientras que los alquileres representan una proporción cada vez mayor de los ingresos de las personas. Aunque las personas con ingresos bajos disponen de prestaciones de vivienda , [203] estas prestaciones las reciben en su totalidad los propietarios privados cuyos alquileres en aumento suponen un coste cada vez mayor para los contribuyentes. Desde la Ley de Vivienda de 1985, los ayuntamientos que tenían como objetivo mantener los alquileres asequibles tienen derecho a comprar propiedades para inquilinos seguros. [204] A pesar del aumento de la oferta y la construcción de viviendas a un ritmo consistentemente más rápido que el crecimiento de la población, [205] el mayor número de casas múltiples propiedad de propietarios y corporaciones, y unidades dejadas vacías, significa que el poder de negociación desigual de los propietarios puede ser solían cobrar alquileres cada vez más altos. La Ley de Construcción de 1984 y el Reglamento de Construcción de 2010 exigen una reducción de las emisiones de carbono en los edificios, [206] sin embargo, todavía no existe el requisito de que todas las casas tengan paneles solares, almacenamiento de baterías y bombas de calor para garantizar un aire limpio.
Como reflejo de la mala calidad de la vivienda, el Reino Unido tiene uno de los derechos de inquilino más mínimos del mundo. En muchos países existe una regulación justa del alquiler para evitar viviendas inasequibles, como en Canadá [207] o Alemania, [208] pero fue abolida en el Reino Unido por el artículo 24 de la Ley de Vivienda de 1985. La Ley de Propietarios e Inquilinos de 1985 contiene el derecho a sepa quién es el propietario, que es habitable y que el propietario realiza reparaciones básicas en el edificio y la estructura de las instalaciones. [209] Sin embargo, no existe ningún regulador o organismo de control de la vivienda al que los inquilinos puedan recurrir, por lo que sus derechos deben hacerse cumplir a través de costosos procesos judiciales. El artículo 20 de la Ley de Vivienda de 1988 abolió la garantía para los inquilinos contra el desalojo sin buenas razones (a menos que haya algo en el contrato), por lo que, tras un período de notificación contractual, los inquilinos pueden ser desalojados. La única protección legal es un aviso mínimo de 4 semanas antes del desalojo en la sección 5 (1) de la Ley de protección contra el desalojo de 1977 , y el propietario puede emitir un aviso de la sección 21 en virtud de la sección 21 de la Ley de Vivienda de 1988 para que se trate de un proceso judicial de desalojo. [210] Las secciones 1 a 5 de la Ley de Honorarios de Inquilinos de 2019 contienen una regulación mínima de los honorarios de los agentes inmobiliarios, exigiendo que solo se cobren a los propietarios, no a los inquilinos. Los artículos 213-214 de la Ley de Vivienda de 2004 crean el derecho a que un depósito de alquiler esté protegido bajo un fideicomiso de un tercero; sin embargo, estas partes a menudo son designadas y pagadas por el propietario, lo que significa que en las disputas que se arbitran, el propietario generalmente gana. [211] Por el contrario, los arrendamientos comerciales tienen mucha más regulación, [212] reconociendo el poder de negociación inherentemente desigual que tienen los inquilinos y el fracaso del mercado. [213] Además de los alquileres y los pagos de hipotecas para los propietarios de tierras, las personas deben pagar impuestos municipales y tasas comerciales para contribuir a la localidad con sus propiedades. El impuesto de timbre en el Reino Unido es un impuesto que debe pagarse al vender una propiedad, y el Impuesto sobre Sucesiones (Reino Unido) del 40% debe pagarse al pasar a hijos o nietos una propiedad por valor de más de £500 000 en 2023, o £325,000 a otras partes, pero ningún impuesto por dejar una propiedad a un cónyuge, pareja civil o organización benéfica.
El Reino Unido está compuesto por aproximadamente un 72% de tierras agrícolas y un 13% de bosques [214] y, si bien la agricultura y la silvicultura constituyen un pequeño porcentaje de la economía y la fuerza laboral del Reino Unido, su regulación tiene un gran impacto en el medio ambiente. La Política Agrícola Común en la ley de la Unión Europea regulaba los subsidios y el desarrollo agrícola, y sigue siendo una parte influyente del esquema en la Ley de Agricultura de 2020. Esto permite al Secretario de Estado y al Departamento de Medio Ambiente, Alimentación y Asuntos Rurales otorgar asistencia financiera. , reglamentar las condiciones de los subsidios y monitorear las acciones para obtener subsidios. [215] A partir de 2024, esto puede apartarse de la práctica estándar bajo el esquema de subsidios de la UE de realizar (1) pagos básicos a los agricultores en función del número de hectáreas cultivadas activamente, (2) medidas de mercado para comprar y eliminar cualquier exceso de producción. y (3) pagos de desarrollo rural para una variedad de gastos, como energía limpia o infraestructura de Internet más rápida. En 2018 se gastaron alrededor de £3,5 mil millones bajo la PAC, aunque el gobierno del Reino Unido afirmó que estas sumas de dinero cambiarían bajo el nuevo sistema, basado en un concepto de "dinero público para bienes públicos", pero sin mucha claridad.
Alrededor del 10% de la tierra del Reino Unido pertenece al sector público, y el organismo más grande de ellos es la Comisión Forestal . La Ley Forestal de 1967 requiere que la Comisión tenga 11 miembros designados por el gobierno, y tiene el deber general de "promover los intereses de la silvicultura, el desarrollo de la forestación y la producción y suministro de madera y otros productos forestales", incluidas "reservas adecuadas". de árboles en crecimiento". Los parques nacionales fueron creados por primera vez mediante la Ley de Parques Nacionales y Acceso al Campo de 1949 , y hoy en día están supervisados por Natural England o diferentes autoridades de parques en virtud de la Ley de Parques Nacionales (Escocia) de 2000 . A diferencia de otros países, los parques nacionales del Reino Unido son de propiedad privada sustancial, pero existen leyes de planificación más restrictivas para salvaguardar la belleza natural y garantizar los derechos de paso públicos. La protección general del medio ambiente del Reino Unido se encuentra en la Ley de Protección Ambiental de 1990 y la Ley de Vida Silvestre y Campo de 1981 . [216]
El carbón, el petróleo y el gas de la tierra del Reino Unido y del Mar del Norte todavía constituyen una gran parte de la energía del Reino Unido, a pesar de los daños a la salud, el medio ambiente y el clima que causan. Durante la revolución industrial , el carbón se convirtió en la fuente de energía dominante del Reino Unido, ahora regida por la Ley de la Industria del Carbón de 1994 . [217] La producción de carbón y petróleo fue de propiedad pública durante el siglo XX, [218] pero ahora la extracción de carbón, petróleo y gas la realizan corporaciones privadas bajo licencia gubernamental. Entre las entidades más importantes se encuentran BP , Shell , a las que se suman firmas íntegramente extranjeras como Apache , Talisman , CNR , TAQA o Cuadrilla . [219] Según el artículo 2 de la Ley del Petróleo de 1998 , los derechos de propiedad de la tierra no equivalen a los derechos sobre el petróleo y el gas (o los hidrocarburos ) subyacentes. En Bocardo SA contra Star Energy UK Onshore Ltd , la Corte Suprema sostuvo que un propietario de un terreno puede demandar a una empresa por invasión si perfora bajo su terreno sin permiso, pero una mayoría sostuvo que los daños serán nominales. [220] Esto significó que un propietario de tierras en Surrey sólo pudo recuperar £1.000 cuando una compañía petrolera autorizada perforó un pozo diagonal de 800 a 2.800 pies bajo su propiedad, y no las £621.180 otorgadas por el Tribunal Superior para reflejar una parte de la ganancias petroleras. [221] De manera similar, según la sección 1 de la Ley de Plataforma Continental de 1964, los derechos "fuera de las aguas territoriales con respecto al fondo y subsuelo marino y sus recursos naturales" están "conferidos a Su Majestad". Desde 1919, la Corona prohíbe la búsqueda y perforación de petróleo y gas sin licencia. [222] Según la Ley de Energía de 2016 , la concesión de licencias la gestiona la Autoridad de Petróleo y Gas (OGA). [223] Según la sección 8, la OGA debería otorgar licencias para minimizar el gasto público futuro, asegurar el suministro de energía, garantizar el almacenamiento de dióxido de carbono, colaborar plenamente con el gobierno del Reino Unido, fomentar la innovación y fomentar una regulación estable para promover la inversión.
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Un conflicto importante en la ley es el deber establecido en las secciones 9A-I de la Ley del Petróleo de 1998 por parte del Secretario de Estado de "maximizar la recuperación económica del petróleo del Reino Unido". Esto contradice el objetivo de eliminar las emisiones de gases de efecto invernadero del artículo 1 de la Ley de Cambio Climático de 2008 . El Secretario de Estado puede dar instrucciones a la OGA en interés de la seguridad nacional, o al público en circunstancias excepcionales, [224] mientras que la OGA es nominalmente capaz de financiarse a través de tarifas a los solicitantes y titulares de licencias. [225] En el proceso de concesión de licencias, el Reglamento de la Directiva sobre Licencias de Hidrocarburos de 1995 exige que la Autoridad del Petróleo y el Gas aplique criterios objetivos, transparentes y competitivos. [226] Según el artículo 3, la OGA debe considerar la capacidad técnica y financiera del solicitante, el precio y la conducta anterior, y rechazar todas las solicitudes si ninguna es satisfactoria, mientras que el artículo 5 exige que todos los criterios que se aplicarán se establezcan en el aviso público de licitación. . En virtud del artículo 4 de la Ley del Petróleo de 1998 , el Secretario de Estado prescribe cláusulas modelo de licencia, por ejemplo en el Reglamento de Licencias (Producción) de Petróleo (Áreas Marítimas) de 2008 . Las cláusulas modelo del Anexo 1 otorgan a la OGA discreción sobre el plazo de la licencia, la obligación del licenciatario de presentar su programa de trabajo, la revocación por incumplimiento de una licencia, el arbitraje para disputas o la salud y la seguridad ambiental. [227] Para la extracción de petróleo y gas en tierra, y en particular la fracturación hidráulica (o " fracking "), otros requisitos son negociar con los propietarios de tierras donde se encuentra el sitio de perforación, obtener la aprobación de la autoridad local de planificación minera para pozos exploratorios, obtener el consentimiento del consejo en virtud del artículo 57 de la Ley de planificación urbana y rural de 1990 , obtener permiso para eliminar desechos peligrosos y uso excesivo de agua, [228] y finalmente obtener el consentimiento del Departamento de Estrategia Empresarial, Energética y Industrial . [229] En R (Asociación de Residentes de Balcombe Libre de Frack) contra West Sussex CC, una asociación de residentes en Balcombe perdió una acción de revisión judicial del permiso de planificación de su consejo para que Cuadrilla Resources explorara el potencial de fracking para obtener gas de esquisto . Grandes protestas se habían opuesto a cualquier paso hacia el fracking. Sin embargo, Gilbart J sostuvo que el consejo no se había equivocado al negarse a considerar la oposición pública y consideró que habría actuado ilegalmente si hubiera considerado la oposición. [230]
Aunque las ganancias del gas, el petróleo y el carbón provienen de la propiedad común y de las licencias públicas, los impuestos sobre la producción de petróleo y gas se han reducido. Inicialmente, la sección 1 de la Ley de Impuestos sobre el Petróleo de 1975 exigía un impuesto especial sobre los ingresos del petróleo , fijado en hasta el 75% de las ganancias en 1983, pero esto terminó para las nuevas licencias después de 1993, y luego se redujo del 50% en 2010 al 0% en 2016. [231] Según las secciones 272-279A de la Ley del Impuesto sobre Sociedades de 2010, todavía existe un "impuesto de sociedades delimitado", en campos individuales que están delimitados de otras actividades, fijado en el 30%, pero solo en el 19% para las empresas más pequeñas. campos. En 2002 se introdujo un "cargo suplementario" adicional del 10% de las ganancias para garantizar un "retorno justo" al Estado, porque "las compañías petroleras [estaban] generando ganancias excesivas". [232] Por último, en virtud de los artículos 29 a 45 de la Ley del Petróleo de 1998 se exige el desmantelamiento responsable de la infraestructura de petróleo y gas. Según el artículo 29, el Secretario de Estado puede exigir una notificación por escrito de un plan de desmantelamiento, sobre el cual se debe consultar a las partes interesadas (por ejemplo, la comunidad local). Según el artículo 30, la notificación de abandono puede notificarse a cualquier persona que sea propietaria o tenga interés en una instalación. Existen multas e infracciones por incumplimiento. Las estimaciones sobre el coste del desmantelamiento de las plataformas marinas del Reino Unido han sido de 16.900 millones de libras esterlinas en la próxima década, y de 75.000 a 100.000 millones de libras esterlinas en total. Se han planteado una serie de objeciones contra la política del gobierno de recortar impuestos y al mismo tiempo subsidiar a BP, Shell y Exxon para cubrir estos costos. [233]
La teoría del derecho agrario está estrechamente relacionada con teorías más amplias de la propiedad, dada la importancia histórica de la "propiedad real" en la estructura social inglesa. En primer lugar, hay teorías sobre hasta qué punto debería existir la propiedad privada y el alcance de la propiedad pública o social, y en segundo lugar, hay teorías sobre qué es la propiedad. En la antigua Atenas, según Platón , en su República ideal todo debería ser de propiedad común, y "la noción de " propiedad privada " habrá sido por las buenas o por las malas completamente eliminada de la vida". [234] Por el contrario, Aristóteles argumentó que "la propiedad debe ser en cierto sentido común, pero, como regla general, privada; porque, cuando cada uno tiene un interés distinto, los hombres no se quejarán unos de otros y progresarán más". , porque cada uno se ocupará de sus asuntos". [235] Cualquiera que sea la teoría, las leyes de la antigua Gran Bretaña y la Europa medieval concentraban todo el poder político, y la mayor parte de la propiedad, en manos de emperadores y reyes, pero después los escritores renacentistas comenzaron a desafiar esta premisa. Mientras Thomas Hobbes argumentaba que un rey "leviatán" debería tener poder soberano total para proteger los derechos, John Locke argumentaba que las relaciones sociales deberían basarse en un contrato social en el que las personas aceptan el poder legislativo pero sólo para proteger su propiedad y otros derechos. "vidas, libertades y patrimonios". Locke argumentó que la propiedad privada se adquiría justamente a través del trabajo, "al menos cuando hay suficiente y bueno en común para otros". [236] A medida que se establecieron colonias en todo el Nuevo Mundo, desposeyendo a los pueblos nativos de sus tierras, esta condición a menudo se ignoró en la práctica. A lo largo del siglo XVIII, los filósofos y economistas políticos expresaron un mayor escepticismo. [237] Por ejemplo, Adam Smith , profesor de derecho en Glasgow, argumentó en La riqueza de las naciones que "el gobierno civil, en la medida en que está instituido para la seguridad de la propiedad, en realidad está instituido para la defensa de los ricos". contra los pobres, o de los que tienen alguna propiedad contra los que no tienen ninguna." [238] Los comunistas del siglo XIX defendieron la abolición de la propiedad privada sobre el capital (o la propiedad utilizada para la producción), y especialmente la abolición de la propiedad de los empleadores sobre los productos del trabajo de los trabajadores. [239] Los socialistas y socialdemócratas prefirieron defender la expansión de la propiedad pública, en la tierra pero especialmente en las grandes empresas que se estaban convirtiendo en las fuentes dominantes de riqueza.Aunque la propiedad común sería sobreutilizada o despilfarrada y daría lugar a una " tragedia ", la evidencia empírica moderna, particularmente de Elinor Ostrom , tendía a mostrar que los recursos públicos y comunitarios establecerían estructuras de gobernanza democrática que garantizarían su buena gestión. [241]
Un segundo grupo de teorías se ha centrado en la naturaleza jurídica de la propiedad, o en qué se compara con otros tipos de normas jurídicas. A menudo se decía que la propiedad era diferente de las obligaciones, de modo que si bien la propiedad permitía al propietario ejercer derechos frente al mundo entero, una obligación sólo podía ejercerse frente a individuos. [242] A menudo se considera que esta idea de una división estricta se derrumbó durante el siglo XIX a medida que más cambios sociales y legales garantizaron mayores derechos para los trabajadores, inquilinos y comerciantes relacionados con empresas insolventes. [243] Creció un consenso de que los derechos de propiedad en la ley establecían relaciones de poder entre personas, en lugar de ser simplemente relaciones con objetos inanimados, y que los beneficios de la propiedad pública o privada dependían de "qué organización y motivo pueden hacer mejor el trabajo". [244] Un número creciente de académicos también argumentó que la propiedad utilizada para la producción (como la tierra con una fábrica o granja) difería de la propiedad utilizada para el consumo (como una casa) y, por lo tanto, debería regularse de manera diferente: las posesiones personales que las personas consumían deberían protegerse estrictamente, pero la propiedad para la producción debería estar sujeta a mayores responsabilidades sociales y públicas. [245] A lo largo del siglo XX, estas teorías llegaron a prevalecer gradualmente, lo que se reflejó en una mayor propiedad social y regulación, aunque los grupos de interés que abogan por la privatización y la desregulación han persistido.