Thorner v Major [2009] UKHL 18 es uncaso de derecho territorial inglés relacionado con la preclusión de propiedad .
En la granja Steart de Peter Thorner, en Cheddar , Somerset , David Thorner, primo segundo, trabajó para Peter durante 30 años sin cobrar, así como en la granja de sus padres, donde obtuvo alojamiento y dinero. Trabajaba muchas horas y creía que heredaría la granja, alentado por la conducta de Peter durante 15 años, como en 1990, cuando le dio una bonificación relacionada con dos pólizas de seguro, diciendo "Eso es para mis obligaciones de muerte ". Pero no hubo ninguna promesa o garantía explícita. Peter le dejó la granja a David, y también dinero a otros. Pero Peter destruyó el testamento cuando se peleó con los demás y no hizo un nuevo testamento. Entonces, Peter murió intestado, la propiedad, por estatuto, habría pasado a otros. David alegó preclusión de propiedad.
El Tribunal de Apelación [1] (Lloyd LJ, Ward LJ y Rimer LJ) sostuvo que David no tenía derecho a un derecho de propiedad porque nunca hubo una garantía clara e inequívoca.
John Randall QC sostuvo que David tenía derecho a Steart Farm.
La Cámara de los Lores sostuvo que lo único que importaba era si una persona razonable podía confiar en la conducta que parecía una garantía.
Lord Hoffmann dijo que hablar en términos indirectos y alusivos no importa si uno puede creer razonablemente que se le está dando una garantía. Lo que importa es si la conducta de Peter "podría haber sido razonablemente entendida como que se pretendía tomar en serio como una garantía en la que se podía confiar". No había ningún requisito de que Peter tuviera la intención de que David confiara en él.
8. Entre las partes existía una relación diaria, estrecha y continua. Los acontecimientos pasados proporcionan contexto y antecedentes para la interpretación de los acontecimientos posteriores, y los acontecimientos posteriores arrojan luz retrospectiva sobre el significado de los acontecimientos pasados. La lechuza de Minerva extiende sus alas sólo cuando cae el crepúsculo. La conclusión fue que David confió razonablemente en la garantía de 1990, incluso si se requirieran acontecimientos posteriores para confirmar que era razonable que lo hubiera hecho.
Lord Scott sostuvo que la preclusión por propiedad solo puede utilizarse cuando el asegurador cree que ha adquirido o habrá adquirido muy pronto un derecho sobre la tierra de alguien. Dijo que, aunque no estaría en desacuerdo con la preclusión por propiedad, "le resultaría más fácil y cómodo considerar que el patrimonio de David se estableció a través de un fideicomiso constructivo reparador". Los elementos de una reclamación son una garantía clara, una confianza razonable y un perjuicio sustancial. La preclusión por propiedad trae resultados inciertos, por ejemplo, si Peter tenía la intención de renunciar a la granja, pero antes de eso había querido usarla como hogar dada su avanzada edad. Casos como Ramsden y Crabb pueden entenderse fácilmente como preclusión por propiedad, pero le parece que los casos de herencia son más fáciles de entender como remediados a través de un fideicomiso constructivo reparador, creado por la intención común de las partes, desde Gissing. Como Gillett.
Lord Walker sostuvo que los elementos para un impedimento de propiedad son (1) una promesa o representación del demandado de que el demandante tiene o adquirirá algún derecho en relación con la tierra del demandado (2) la confianza razonable del demandante en esta promesa/representación (3) el perjuicio sufrido por el demandante debido a su confianza en esa promesa/representación.
Lord Neuberger estuvo de acuerdo con Lord Walker, pero quiso expresar el resultado con sus propias palabras.
84. ... Así como una oración puede tener un significado en un contexto y un significado muy diferente en otro, una oración que sería ambigua o poco clara en un contexto puede ser una garantía clara e inequívoca en otro contexto. De hecho, como dice Lord Walker, el punto se ve subrayado por el hecho de que quizás el ejemplo clásico de preclusión por derecho de propiedad se basa en el silencio y la inacción, en lugar de cualquier declaración o acción - véase por Lord Eldon LC ("conscientemente, aunque pasivamente") en Dann v Spurrier (1802) 7 Ves 231, 235-6 y por Lord Kingsdown ("con el conocimiento... y sin objeción") en Ramsden v Dyson LR 1 HL 129, 170.
85. En segundo lugar, sería totalmente erróneo aplicar de forma poco realista el criterio de la "claridad y la inequívoca". El tribunal no debería buscar ambigüedades o incertidumbres, sino que debería evaluar la cuestión de la claridad y la certeza de manera práctica y sensata, así como contextualizada. Una vez más, este punto lo subrayan las autoridades, a saber, los casos a los que me he referido en el párrafo 78 supra, que apoyan la proposición de que, al menos normalmente, es suficiente que la persona que invoca la preclusión demuestre que entendió razonablemente que la declaración o la acción eran una garantía en la que podía confiar.
86. En tercer lugar, como señaló en su argumentación mi noble y erudito amigo Lord Rodger de Earlsferry, puede haber casos en que la declaración en la que se basó para fundamentar la preclusión pudiera equivaler a una garantía que pudiera entenderse razonablemente como si tuviera más de un significado posible. En tal caso, si los hechos satisfacen por lo demás todos los requisitos de la preclusión, me parece que, al menos normalmente, la ambigüedad no debería privar de toda reparación a una persona que razonablemente confió en la garantía: bien puede ser correcto, sin embargo, que se le conceda la reparación sobre la base de la interpretación que menos le beneficie.
87. También se argumentó a favor de los demandados que, si hubiera existido un impedimento legal como había decidido el juez delegado, podrían haber surgido dificultades si Peter hubiera cambiado de opinión antes de morir. La respuesta breve a ese argumento es, por supuesto, que la intención de Peter de que David heredara la granja parece no haber cambiado nunca: Peter ciertamente nunca comunicó a David ni a nadie más que había cambiado esa intención. Por el contrario: en 2002, doce años después del compromiso original y tres años antes de morir, Peter seguía dejando claro a su abogado, en presencia de David, que David heredaría la granja (diciendo que "nosotros" queríamos que las escrituras estuvieran en un lugar porque "sería mejor" para David). Así, durante al menos quince años, desde 1990 hasta 2005, mediante garantías dadas de vez en cuando, Peter dejó claro a David que heredaría la granja cuando Peter muriera, y, hasta el momento en que esas garantías se cumplieron, siguieron vigentes.
88. Debo añadir que, si Peter hubiera cambiado de opinión antes de morir, la cuestión de qué tipo de reparación, si es que se le hubiera concedido alguna, a David habría sido una cuestión que el tribunal debería evaluar teniendo en cuenta todos los hechos. Un ejemplo de este tipo de caso es Gillett v Holt [2001] Ch 210, en el que mi noble y erudito amigo, el entonces juez Robert Walker, tuvo que considerar precisamente una cuestión de este tipo, y lo hizo en una sentencia magistral, a la que tendré que volver sobre la segunda cuestión en esta apelación.
89. Antes de abordar la segunda cuestión, debo añadir que, incluso si la "declaración implícita" de Peter hubiera sido revocable, como consideró el Tribunal de Apelación, no se debe entender que acepto que de ello se deduzca necesariamente que, una vez que Peter hubiera mantenido la declaración y David la hubiera respetado durante un período sustancial, Peter hubiera tenido la libertad de retractarse de ella. Es posible que no hubiera podido hacerlo, al menos sin pagar a David una indemnización adecuada, a menos que el cambio de opinión fuera atribuible a un cambio de circunstancias y pudiera justificarse por dicho cambio. Me parece que sería discutible que, incluso suponiendo que la "declaración implícita" no fuera irrevocable, si, por ejemplo, en 2004, Peter hubiera cambiado de opinión, David hubiera tenido derecho a una reparación equitativa, a la luz de sus catorce o más años de trabajo no remunerado en la granja. No es que Peter hubiera dado ningún tipo de indicación clara de que la declaración fuera revocable. El Tribunal de Apelación consideró que no estaba claro que la declaración fuera irrevocable, pero no que estuviera claro que la declaración fuera revocable. Sin embargo, en el presente caso no se trata de una cuestión que deba resolverse, y no diré más al respecto.
- Incertidumbre en cuanto al alcance de la propiedad
90. Basándose en el razonamiento de mi noble y erudito amigo, Lord Scott de Foscote en Cobbe v Yeoman's Row Management Ltd [2008] UKHL 55, [2008] 1 WLR 1752, párrs. 18-20 y 28, los demandados sostienen que la identidad de la propiedad objeto de la garantía o declaración en la que se basa para fundamentar un impedimento de propiedad debe ser "cierta". En consecuencia, sostienen, incluso si David de otro modo hiciera valer su demanda de impedimento de propiedad, debe ser rechazada porque la propiedad objeto del supuesto impedimento en este caso no es lo suficientemente cierta.
91. En lo que respecta a los hechos pertinentes de este caso, la extensión de la tierra que poseía y cultivaba Peter variaba. Cuando heredó Steart Farm en 1976, comprendía alrededor de 350 acres de pastos bajos y pastos irregulares en propiedad absoluta. En 1990, vendió un campo grande para desarrollo y utilizó el dinero obtenido para comprar más tierras, de modo que, en 1992, poseía 463 acres, y la granja incluía otros 120 acres que Peter alquilaba. En 1998, cultivaba solo unos 160 acres de esa tierra, habiendo alquilado el resto en arrendamientos comerciales. En la fecha de su muerte, Peter estaba en proceso de negociar la venta de unos 6 acres a los desarrolladores.
92. En Cobbe [2008] 1 WLR 1752, el Sr. Cobbe dedicó mucho tiempo, esfuerzo y experiencia a obtener el permiso de planificación para el terreno propiedad de Yeoman's Row. Aunque llegaron a un "acuerdo de principio" verbal, las partes habían decidido no celebrar un contrato, pero el Sr. Cobbe siguió adelante basándose en que, como lo entendió Yeoman's Row, esperaba que lo hicieran una vez que se obtuviera el permiso de planificación. Inicialmente, esa también era la intención de Yeoman's Row, pero su intención cambió unos tres meses antes de que se obtuviera el permiso de planificación, aunque no se lo comunicaron al Sr. Cobbe hasta después. La demanda de preclusión del Sr. Cobbe fracasó (aunque tenía derecho a un pago por quantum meruit). En mi opinión, la demanda del Sr. Cobbe fracasó porque en realidad estaba tratando de invocar la preclusión de propiedad para dar efecto a un contrato que las partes no habían celebrado intencional y conscientemente, y porque simplemente estaba buscando un remedio para el comportamiento abusivo de Yeoman's Row.
93. En el contexto de un caso como el de Cobbe [2008] 1 WLR 1752, es fácilmente comprensible por qué Lord Scott consideró que la cuestión de la certeza era tan importante. Las partes no habían celebrado intencionalmente ningún acuerdo jurídicamente vinculante mientras el Sr. Cobbe trataba de obtener el permiso de planificación: habían dejado las cosas en una base especulativa, sabiendo cada uno perfectamente que ninguno de los dos estaba jurídicamente obligado (véase [2008] 1 WLR 1752, párrafo 27). Ni siquiera había un acuerdo para llegar a un acuerdo (que habría sido inaplicable), sino, como señaló Lord Scott, simplemente una expectativa de que habría negociaciones. Y, como dijo en [2008] 1 WLR 1752, párrafo 18, una "expectativa que depende de la conclusión de una negociación exitosa no es una expectativa de un interés que tenga [suficiente] certeza".
94. Existen dos diferencias fundamentales entre ese caso y el presente. En primer lugar, la naturaleza de la incertidumbre en los dos casos es completamente diferente. Está bien resumida en la distinción que hace Lord Walker entre "derechos jurídicos intangibles" y "la propiedad tangible que él o ella espera obtener", en Cobbe [2008] 1 WLR 1752, párrafo 68. En ese caso, no había ninguna duda sobre la identidad física de la propiedad. Sin embargo, había una incertidumbre total en cuanto a la naturaleza o los términos de cualquier beneficio (derecho de propiedad, derecho contractual o dinero) y, si se trataba de un derecho de propiedad, en cuanto a la naturaleza de ese derecho (propiedad absoluta, arrendamiento o gravamen) que se otorgaría al Sr. Cobbe.
95. En este caso, la extensión de la finca podría cambiar, pero, según el análisis del juez adjunto, no hay, a mi modo de ver, ninguna duda en cuanto a cuál era el objeto de la garantía, es decir, la finca tal como existía en ese momento. En consecuencia, la naturaleza del interés que debía recibir David era clara: era la finca tal como existía al momento de la muerte de Peter. Como en el caso de un concepto de equidad muy diferente, a saber, una carga flotante, la propiedad objeto de la equidad podía identificarse conceptualmente desde el momento en que la equidad se creó, pero su extensión precisa se determinó cuando la equidad se cristalizó, es decir, al momento de la muerte de Peter.
96. En segundo lugar, el análisis de la ley en Cobbe [2008] 1 WLR 1752 se realizó en el contexto de hechos muy diferentes. La relación entre las partes en ese caso era totalmente comercial y de plena competencia, y la persona que planteó la preclusión era un hombre de negocios con gran experiencia. Las circunstancias eran tales que bien podría haberse esperado que las partes celebraran un contrato, sin embargo, aunque discutieron los términos contractuales, habían elegido conscientemente no hacerlo. Habían dejado intencionalmente que su relación legal fuera negociada, y cada uno de ellos sabía que ninguno de ellos estaba legalmente obligado. En lo que entonces se basó el Sr. Cobbe fue en "una preclusión no formulada ... invocada para proteger [su] interés en virtud de un acuerdo verbal para la compra de tierras que carecía de las formalidades legales requeridas ... y estaba, en un sentido contractual, incompleto" - [2008] 1 WLR 1752, párrafo 18.
97. En cambio, en este caso, la relación entre Peter y David era familiar y personal, y ninguno de ellos, y menos aún David, tenía mucha experiencia comercial. Además, en ningún momento ninguno de ellos había comenzado a contemplar la posibilidad de celebrar un contrato formal sobre la propiedad de la granja después de la muerte de Peter. Tampoco era razonable esperar que se discutiera un contrato de ese tipo entre ellos. Según las conclusiones del juez adjunto, se trataba de un caso relativamente sencillo: Peter dio garantías claras e inequívocas, en las circunstancias, de que dejaría su granja a David, y David se basó razonablemente en esas garantías y actuó razonablemente en su detrimento durante un largo período.
98. En estas circunstancias, no veo nada en el razonamiento de Lord Scott en Cobbe [2008] 1 WLR 1752 que ayude a los demandados en este caso. Representaría una lamentable y sustancial emasculación del principio beneficioso de la preclusión patrimonial si se lo limitara artificialmente de modo que se exigiera que se definiera estrictamente en cada caso el alcance preciso de la propiedad objeto de la supuesta preclusión. Concentrarse en la moralidad percibida de la conducta de las partes puede llevar a un grado inaceptable de incertidumbre en el resultado, y por ello acojo con satisfacción la decisión en Cobbe [2008] 1 WLR 1752. Sin embargo, es igualmente cierto que centrarse en los tecnicismos puede llevar a un grado de rigor incompatible con los objetivos fundamentales de la equidad.
99. La idea de que gran parte del razonamiento en Cobbe [2008] 1 WLR 1752 estaba dirigido a los hechos inusuales de ese caso se ve apoyada por el análisis del párrafo 29 relacionado con el artículo 2 de la Ley de Propiedad (Disposiciones Varias) de 1989. El artículo 2 puede haberle planteado un problema al Sr. Cobbe, ya que estaba tratando de invocar una preclusión para proteger un derecho que era, en cierto sentido, de naturaleza contractual (véase el pasaje citado al final del párrafo 96 supra), y el artículo 2 establece las formalidades que se requieren para un "acuerdo" válido relacionado con la tierra. Sin embargo, al menos como se aconseja en este momento, no considero que el artículo 2 tenga ningún impacto en una demanda como la presente, que es una simple demanda de preclusión sin ninguna conexión contractual. Sin duda, fue por esa razón que los demandados, acertadamente en mi opinión, evitaron cualquier argumento basado en el artículo 2.