En el derecho consuetudinario inglés , bienes inmuebles , bienes raíces , bienes inmuebles o, únicamente en los EE. UU. y Canadá, bienes raíces , se refiere a parcelas de tierra y cualquier estructura asociada que sea propiedad de una persona. Para que una estructura (también llamada mejora o accesorio ) sea considerada parte del inmueble, debe estar integrada o fijada al terreno. Esto incluye cultivos, edificios, maquinaria, pozos, presas, estanques, minas, canales y carreteras. El término es histórico, surgiendo de la forma de acción hoy extinta , que distinguía entre disputas sobre bienes inmuebles y disputas sobre bienes muebles . Los bienes muebles, o muebles, eran y siguen siendo todos los bienes que no son bienes inmuebles.
En países con propiedad personal de bienes inmuebles, el derecho civil protege el estado de los bienes inmuebles en los mercados inmobiliarios, donde los agentes inmobiliarios trabajan en el mercado de compra y venta de bienes raíces. El derecho civil escocés llama a los bienes inmuebles bienes hereditarios y, en el derecho francés, se les llama immobilier ("bienes inmuebles").
La palabra "real" deriva del latín res ("cosa"). Según el derecho civil europeo, una demanda que busca el reconocimiento oficial de un derecho de propiedad se conoce como actio in rem (acción en relación con una cosa). Esto contrasta con una actio in personam en la que el demandante busca reparación por las acciones de una persona en particular. La distinción puede ser sutil; La acción medieval de disseisin novedoso , si bien tenía como objetivo recuperar la tierra, no era una actio in rem porque se interponía contra el presunto desposeedor. [1]
Al Tratado sobre las leyes y costumbres de Inglaterra de Henry de Bracton se le atribuye haber dado a "bienes inmuebles" su significado particular en el derecho inglés. Después de discutir la distinción en el derecho civil, Bracton propuso que las acciones por bienes muebles eran inherentemente acciones de reparación y que, por lo tanto, una acción in rem sólo podía interponerse sobre bienes inmuebles. [2] [3] Este punto de vista no se acepta en el derecho civil continental, pero puede entenderse en el contexto de los desarrollos legales durante la vida de Bracton. En la Inglaterra del siglo XIII, los tribunales de derecho canónico reclamaban una amplia autoridad para interpretar testamentos , pero la herencia de tierras seguía siendo una cuestión competencia de los tribunales reales. Las leyes que regulaban la transmisión de tierras y la de bienes muebles muebles evolucionaron entonces por caminos diferentes. [4]
En los sistemas jurídicos modernos derivados del derecho consuetudinario inglés, la clasificación de la propiedad como inmueble o personal puede variar algo según la jurisdicción o, incluso dentro de las jurisdicciones, según el propósito, como al definir si la propiedad puede ser gravada y cómo. Las casas flotantes , por ejemplo, ocupan un área gris entre bienes muebles e inmuebles, y pueden tratarse según la jurisdicción o las circunstancias. Bethell (1998) contiene mucha información sobre la evolución histórica de los bienes inmuebles y los derechos de propiedad.
Los bienes inmuebles son inmóviles. Los propietarios no pueden trasladar sus tierras a una mejor ubicación, como otra ciudad, para venderlas. Por lo tanto, la ubicación fija de una parcela de tierra afecta directamente su valor y es un determinante importante de él. [5]
Sin embargo, se pueden transportar productos de la tierra, como minerales y cultivos.
Los cambios que se produzcan en las cercanías afectarán directamente el valor del inmueble. Los bienes inmuebles son vulnerables a las externalidades debido a su naturaleza inmóvil. Los factores externos ajenos al inmueble influyen en el valor del inmueble, por ejemplo, los ruidos que producen las personas vecinas y las obras de construcción.
La ubicación de los recursos deseados llamará la atención sobre la ubicación. Las atracciones naturales de la ubicación incluyen el suministro de agua, el clima, la fertilidad del suelo, los frentes de agua y los depósitos minerales. A medida que el área se desarrolla en torno a dichos recursos naturales, estos desarrollos se convierten en componentes a tener en cuenta al determinar el uso de la tierra y los valores de los bienes inmuebles. El desarrollo circundante y la proximidad, como mercados y rutas de transporte, también determinarán el valor del inmueble.
Aunque la cantidad global de suelo (en términos de su superficie es fija), la oferta de suelo específicamente urbano puede variar. En ocasiones, el suelo urbano se crea a partir de suelo previamente agrícola. Normalmente, los terrenos urbanos son más valiosos que los terrenos agrícolas; esto crea el incentivo para convertir suelo no urbano en suelo urbano. El valor del suelo está directamente asociado a su uso. Se modifican las normas de zonificación relativas al desarrollo de varios pisos para intensificar el uso de las ciudades, en lugar de ocupar más espacio físico.
Para que tenga algún valor, un reclamo sobre cualquier propiedad debe ir acompañado de una descripción de propiedad legal y verificable . Esta descripción suele hacer uso de límites naturales o creados por el hombre, como costas marinas, ríos, arroyos, crestas de crestas, orillas de lagos , autopistas , caminos y vías de ferrocarril o marcadores construidos expresamente como mojones , postes de topógrafo , hierros. alfileres o tuberías, monumentos de hormigón, vallas , marcas topográficas oficiales del gobierno (como las colocadas por el Servicio Geodésico Nacional ), etc. En muchos casos, una descripción se refiere a uno o más lotes en un plano , un mapa de los límites de la propiedad que se conserva en los registros públicos.
Estas descripciones legales generalmente se describen de dos maneras diferentes: medidas y límites y lote y bloque . Una tercera forma es el Public Land Survey System , [6] tal como se utiliza en los Estados Unidos.
La ley reconoce diferentes clases de intereses llamados sucesiones , sobre bienes inmuebles. El tipo de patrimonio suele estar determinado por el idioma de la escritura , contrato de arrendamiento , factura de venta , testamento , concesión de tierras , etc., a través del cual se adquirió el patrimonio. Los patrimonios se distinguen por los distintos derechos de propiedad que confieren a cada uno y determinan la duración y la transferibilidad de los distintos patrimonios. Una parte que disfruta de una propiedad se llama "inquilino".
Algunos tipos importantes de propiedades en el terreno incluyen:
Se dice que un inquilino que disfruta de un patrimonio indiviso en alguna propiedad después de la terminación de algún patrimonio de plazo limitado tiene un "interés futuro". Dos tipos importantes de intereses futuros son:
Las fincas pueden ser tenidas conjuntamente como copropietarios con derecho de supervivencia o como inquilinos en común . La diferencia entre estos dos tipos de copropiedad de una finca en un terreno es básicamente la heredabilidad de la finca y las participaciones que posee cada inquilino.
En una tenencia conjunta con escritura de derechos de supervivencia o JTWROS, la muerte de un inquilino significa que los inquilinos supervivientes se convierten en los únicos propietarios del patrimonio. Nada pasa a los herederos del inquilino fallecido. En algunas jurisdicciones, se deben utilizar las palabras específicas "con derecho de supervivencia", o el arrendamiento asumirá que son inquilinos en común sin derechos de supervivencia. Los copropietarios siempre obtienen una escritura JTWROS en partes iguales, por lo que cada inquilino debe poseer una parte igual de la propiedad independientemente de cualquier contribución al precio de compra. Si algún día la propiedad se vende o subdivide, las ganancias deben distribuirse equitativamente sin otorgarse créditos por cualquier exceso que cualquier copropietario haya contribuido para comprar la propiedad.
Al fallecer un copropietario de escritura de inquilinos en común (TIC), tendrá una porción heredable del patrimonio en proporción a su participación en la propiedad que se presume igual entre todos los inquilinos a menos que se indique lo contrario en la escritura de transferencia . Sin embargo, si la propiedad TIC se vende o subdivide, en algunos estados, provincias, etc., se puede hacer automáticamente un crédito por contribuciones desiguales al precio de compra (a diferencia de una partición de una escritura JTWROS).
Los bienes inmuebles pueden ser de propiedad conjunta con varios inquilinos, a través de dispositivos como el condominio , la cooperativa de vivienda y la cooperativa de construcción .
La propiedad consiste en lo que se ha denominado un "paquete de derechos" o un "paquete de palos". Los "palos" más importantes del paquete son: el derecho de transferencia, el derecho de exclusión, el derecho de uso y el derecho de destrucción.
También llamado enajenabilidad , el derecho a transferir significa que el propietario puede libremente transferir o enajenar su propiedad a cualquier persona. El alcance de este derecho podrá verse limitado por razones de orden público; Se puede regular quién puede transferir, qué se puede transferir y cómo se puede transferir la propiedad. Por ejemplo, un loco no puede enajenar ni adquirir bienes inmuebles; ciertos tipos de propiedad no pueden transferirse en absoluto, mientras que algunos pueden regalarse pero no venderse; La forma en que se transfiere la propiedad se puede regular para evitar fraudes, incertidumbre u otros problemas legales. [7]
Un propietario tiene derecho a excluir a cualquier otra persona de su propiedad. Esto ha sido descrito por la Corte Suprema de Estados Unidos "como uno de los palos más esenciales" del paquete. [8] En general, el propietario de una extensión de terreno puede impedir que cualquier otra persona entre en ella. Este derecho se hace cumplir mediante el agravio de invasión . Se aplican algunas excepciones: por ejemplo, el propietario de una granja en Nueva Jersey empleó a varios trabajadores migrantes que vivieron en la propiedad durante la temporada de cosecha. La Corte Suprema de Nueva Jersey sostuvo que el propietario no tenía derecho a excluir a los servicios sociales y a los asesores legales de la entrada a la propiedad para brindar servicios a los trabajadores migrantes que residen en ella. [9]
Históricamente, un terrateniente tenía el derecho absoluto de utilizar su propiedad como quisiera, siempre y cuando no perjudicara los derechos de otros. Este concepto está plasmado en la máxima latina sic utere tuo ut alienum non laedas , que se traduce en términos generales como: usar la propiedad propia de manera que no dañe la propiedad de otra persona. Como regla general, un propietario de un terreno tiene derecho a utilizar su terreno como mejor le parezca. El alcance de este derecho es limitado en algunos aspectos. Por ejemplo, un propietario no puede construir una "cerca de despecho" que afecte sustancialmente el uso del terreno del vecino (por ejemplo, el propietario de un hotel construyó un muro de 85 pies (26 metros) de largo y 18 pies (5,5 metros) de alto que bloqueó las ventanas de propietario de un hotel vecino). [10]
Es inevitable que la mayoría de las propiedades acaben siendo destruidas. Una casa infestada de termitas que ha superado su vida útil puede ser demolida para construir una nueva. Sin embargo, el alcance de este derecho puede ser limitado. Por ejemplo, es posible que la mayoría de las jurisdicciones no permitan que un propietario destruya algo de valor sustancial, como una mansión nueva. En un caso, el propietario de una vivienda ordenó al albacea de su patrimonio que destruyera su casa histórica después de su muerte. El tribunal de Missouri sostuvo que permitir la destrucción de la casa violaría la política pública. [11]
En la legislación de casi todos los países, el Estado es el propietario último de todas las tierras bajo su jurisdicción, porque es el soberano o la autoridad legislativa suprema. Las personas físicas y jurídicas no tienen título alodial ; no poseen tierras sino que sólo disfrutan de propiedades en ellas.
En muchos países, el sistema de títulos Torrens de propiedad inmobiliaria es administrado y garantizado por el gobierno y reemplaza el engorroso rastreo de la propiedad. [ cita necesaria ] El sistema de títulos de Torrens opera según el principio de "título por registro" (es decir, la inviabilidad de un interés registrado) en lugar de "registro de título". El sistema elimina la necesidad de una cadena de títulos (es decir, rastrear el título a través de una serie de documentos) y elimina los costos de transmisión de dichas búsquedas. El Estado garantiza el título y suele contar con el apoyo de un plan de compensación para quienes pierden su título debido a la operación del Estado. Ha estado en práctica en todos los estados australianos y Nueva Zelanda desde 1858 y 1875, más recientemente se ha extendido al título de estrato y ha sido adoptado por muchos estados, provincias y países, y en forma modificada en 9 estados de EE. UU.
En el Reino Unido , se considera que la Corona es la propietaria final de todos los bienes inmuebles del reino. Este hecho es importante cuando, por ejemplo, la propiedad ha sido renunciada por su antiguo propietario, en cuyo caso se aplica la ley de cesión . En algunas otras jurisdicciones (sin incluir los Estados Unidos), los bienes inmuebles se poseen en forma absoluta .
El derecho inglés ha conservado la distinción del common law entre bienes inmuebles y bienes muebles, mientras que el derecho civil distingue entre bienes "muebles" e "inmuebles". En la legislación inglesa, los bienes inmuebles no se limitan a la propiedad de bienes inmuebles y de los edificios ubicados en ellos, a menudo denominados "terrenos". La propiedad real también incluye muchas relaciones jurídicas entre individuos o propietarios del terreno que son puramente conceptuales. Una de esas relaciones es la servidumbre , donde el propietario de una propiedad tiene derecho a pasar sobre una propiedad vecina. Otro son las diversas "herencias incorporales", como lasprofits-à-Prendre , donde un individuo puede tener derecho a cosechar cultivos de una tierra que forma parte del patrimonio de otro.
El derecho inglés conserva varias formas de propiedad que son en gran medida desconocidas en otras jurisdicciones de derecho consuetudinario, como el advowson , la responsabilidad de reparación del presbiterio y los señoríos de la mansión . En el antiguo derecho consuetudinario, todos estos se clasifican como bienes inmuebles, ya que habrían estado protegidos por acciones reales.
Cada estado de EE. UU. , excepto Luisiana, tiene sus propias leyes que rigen los bienes inmuebles y las herencias en ellos, basadas en el derecho consuetudinario . En Arizona , [ cita necesaria ] los bienes inmuebles generalmente se definen como la tierra y las cosas permanentemente adjuntas a la tierra. Las cosas que están permanentemente adheridas al terreno, que también pueden denominarse mejoras , incluyen casas, garajes y edificios. Las casas prefabricadas pueden obtener una declaración jurada de colocación.
El uso de la tierra, la valoración de la tierra y la determinación de los ingresos de los propietarios se encuentran entre las cuestiones más antiguas de la teoría económica. La tierra es un insumo esencial (un factor de producción) para la agricultura, y la agricultura es, con diferencia, la actividad económica más importante en las sociedades preindustriales. Con el advenimiento de la industrialización, surgieron nuevos usos importantes del suelo como sitios para fábricas, almacenes, oficinas y aglomeraciones urbanas. El valor de los bienes inmuebles, que toman la forma de estructuras y maquinaria hechas por el hombre, generalmente disminuye en relación con el valor del terreno por sí solo. Cuando los valores de las propiedades industriales, agrícolas y comerciales se deprecian como resultado de la contaminación, la extracción y el desgaste esperado, respectivamente, la depreciación del valor de las propiedades residenciales se mitiga mediante mejoras y mantenimiento más frecuentes y asequibles.
A partir de la década de 1960 , como parte del campo emergente del derecho y la economía , los economistas y juristas comenzaron a estudiar los derechos de propiedad disfrutados por los inquilinos bajo los diversos patrimonios y los beneficios y costos económicos de los distintos patrimonios. Esto resultó en una comprensión mucho mejor de:
Para una introducción al análisis económico del derecho de propiedad, véase Shavell (2004) y Cooter y Ulen (2003). Para obtener una colección de artículos académicos relacionados, consulte Epstein (2007). Ellickson (1993) amplía el análisis económico de los bienes inmuebles con una variedad de hechos extraídos de la historia y la etnografía .
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