En derecho de propiedad , un patrimonio concurrente o coarrendamiento es cualquiera de las diversas formas en que la propiedad es propiedad de más de una persona a la vez. Si más de una persona posee la misma propiedad, comúnmente se les denomina copropietarios. La terminología legal para copropietarios de bienes raíces es coinquilinos o copropietarios, y esta última frase significa un derecho de supervivencia. La mayoría de las jurisdicciones de derecho consuetudinario reconocen los arrendamientos en arrendamientos comunes y conjuntos.
Muchas jurisdicciones también reconocen los arrendamientos totales, lo que en realidad es un arrendamiento conjunto entre personas casadas. Muchas jurisdicciones se refieren a un arrendamiento conjunto como un arrendamiento conjunto con derecho de supervivencia, pero son lo mismo, ya que cada arrendamiento conjunto incluye un derecho de supervivencia. En cambio, un arrendamiento en común no incluye un derecho de supervivencia.
El tipo de copropiedad no afecta el derecho de los copropietarios a vender su participación fraccionaria en la propiedad a otros durante su vida, pero sí afecta su poder de testar la propiedad en caso de muerte a sus legatarios en el caso de copropietarios. . Sin embargo, cualquier copropietario puede cambiar esto rescindiendo la tenencia conjunta. Esto ocurre cada vez que un copropietario transfiere su interés fraccionario en la propiedad.
Las leyes pueden variar de un lugar a otro y la siguiente discusión general no será aplicable en su totalidad a todas las jurisdicciones.
Según el derecho consuetudinario, los copropietarios comparten una serie de derechos por defecto:
Los copropietarios generalmente no tienen ninguna obligación de contribuir a los costos de mejora de la propiedad. Si un copropietario agrega una característica que aumenta el valor de la propiedad, ese copropietario no tiene derecho a exigir que otros compartan el costo de agregar esa característica, incluso si otros copropietarios obtienen mayores ganancias de la propiedad debido a él. Sin embargo, en el momento de la partición, un copropietario tiene derecho a recuperar el valor agregado por las mejoras que realizó a la propiedad si las "mejoras" dieron como resultado un aumento en el valor de la propiedad. Por el contrario, si las "mejoras" del copropietario disminuyen el valor de la propiedad, el copropietario es responsable de la disminución. En un caso australiano , [1] el Tribunal Superior dijo que los costos de reparación por parte de un copropietario deben tenerse en cuenta en la partición o distribución final (es decir, venta) de la propiedad.
Cada copropietario puede gravar de forma independiente su propia participación en la propiedad mediante la obtención de una hipoteca utilizando financiamiento fraccionado sobre esa participación (aunque esto puede convertir efectivamente un arrendamiento conjunto en un arrendamiento en común, como se describe a continuación); otros copropietarios no tienen obligación de ayudar a pagar una hipoteca que solo cubre la parte de la propiedad de otro propietario, y el acreedor hipotecario solo puede ejecutar la parte de ese deudor hipotecario. Los préstamos bancarios garantizados por hipotecas sobre acciones individuales de propiedades en copropiedad son una de las áreas de más rápida expansión en la industria de préstamos hipotecarios.
El arrendamiento en común (TIC) es una forma de patrimonio concurrente en el que la ley considera que cada propietario, denominado inquilino en común, posee acciones separadas y distintas de la misma propiedad. Por defecto, todos los copropietarios poseen partes iguales, pero sus intereses pueden diferir en tamaño. [2]
Los propietarios de TIC poseen porcentajes de una propiedad indivisa en lugar de unidades o apartamentos particulares, y sus escrituras muestran sólo sus porcentajes de propiedad. El derecho de un propietario de TIC en particular a utilizar una vivienda en particular proviene de un contrato escrito firmado por todos los copropietarios (a menudo llamado "Acuerdo de arrendamiento en común"), no de una escritura, mapa u otro documento registrado en los registros del condado. [3] Esta forma de propiedad es más común cuando los copropietarios no están casados o han aportado cantidades diferentes a la compra de la propiedad. Los activos de una sociedad comercial conjunta pueden mantenerse como arrendamiento en común. [2]
Los inquilinos en común no tienen derecho de supervivencia, lo que significa que si un inquilino en común muere, el interés de ese inquilino en la propiedad será parte de su patrimonio y pasará por herencia a los legatarios o herederos de ese propietario, ya sea por testamento o por intestado. sucesión . [2] Además, como cada inquilino en común tiene un interés en la propiedad, puede, en ausencia de cualquier restricción acordada entre todos los inquilinos en común, vender o negociar de otro modo el interés en la propiedad (por ejemplo, hipotecarla). durante su vida, como cualquier otro interés inmobiliario. [2]
Cuando cualquiera de las partes de un arrendamiento en común desea rescindir (generalmente denominado "destruir") el interés conjunto, puede obtener una partición de la propiedad . Se trata de una división del terreno en lotes de propiedad distinta, si dicha división está legalmente permitida según la zonificación y otras restricciones locales de uso del suelo. Cuando no se permite dicha división, la única alternativa es la venta forzosa de la propiedad, seguida de una división del producto.
Si las partes no pueden llegar a un acuerdo sobre una partición, cualquiera o todas ellas pueden solicitar el fallo de un tribunal para determinar cómo se debe dividir la tierra: división física entre los copropietarios (partición en especie), dejando a cada uno con la propiedad de una parte de la propiedad que representa su parte. Los tribunales también pueden ordenar una partición por venta en la que se vende la propiedad y el producto se distribuye a los propietarios. Cuando la ley local no permite la división física, el tribunal debe ordenar una partición mediante venta.
Cada copropietario tiene derecho a la partición por derecho, lo que significa que el tribunal ordenará una partición a solicitud de cualquiera de los copropietarios. La única excepción a esta regla general es cuando los copropietarios hayan acordado, expresa o tácitamente, renunciar al derecho de partición. Se puede renunciar al derecho de forma permanente, por un período de tiempo determinado o bajo determinadas condiciones. Sin embargo, es probable que el tribunal no haga cumplir esta renuncia porque es una restricción a la enajenabilidad de la propiedad. [4]
Un arrendamiento conjunto o arrendamiento conjunto con derecho de supervivencia (JTWROS) es un tipo de patrimonio concurrente en el que los copropietarios tienen derecho de supervivencia , lo que significa que si un propietario muere, el interés de ese propietario en la propiedad pasará al propietario sobreviviente o propietarios por ministerio de la ley y evitando la sucesión . El interés del propietario fallecido en la propiedad simplemente se evapora y sus herederos no pueden heredarlo. En este tipo de propiedad, el último propietario vivo posee todos los bienes y, a su muerte, los bienes pasarán a formar parte de su patrimonio . A diferencia del arrendamiento en común, donde los copropietarios pueden tener intereses desiguales en una propiedad, los copropietarios tienen una participación igual en la propiedad. [5]
Las reclamaciones de los acreedores contra el patrimonio del propietario fallecido pueden, en determinadas circunstancias, satisfacerse con la parte de la propiedad que anteriormente pertenecía al difunto, pero que ahora pertenece al superviviente o supervivientes. En otras palabras, las obligaciones del difunto a veces pueden permanecer vinculadas a la propiedad.
Esta forma de propiedad es común entre cónyuges, padres e hijos, y en cualquier otra situación en la que las partes quieran que la propiedad pase inmediata y automáticamente al sobreviviente. Para las cuentas bancarias y de corretaje mantenidas de esta manera, el acrónimo JTWROS comúnmente se agrega al nombre de la cuenta como prueba de la intención de los propietarios.
Para crear un arrendamiento conjunto, se debe utilizar un lenguaje claro que indique esa intención, por ejemplo , "a AB y CD como inquilinos conjuntos con derecho de supervivencia, y no como inquilinos en común". Esta forma larga de redacción puede ser especialmente apropiada en aquellas jurisdicciones que utilizan la frase "arrendamiento conjunto" como sinónimo de arrendamiento en común. En la mayoría de las jurisdicciones se pueden utilizar formas más breves, como "a AB y CD como copropietarios" o "a AB y CD conjuntamente". Las palabras en ese sentido pueden ser utilizadas por las partes en la escritura de traspaso u otro instrumento de transferencia de título, o por un testador en un testamento , o en una escritura de fideicomiso inter vivos .
Si un testador deja propiedad en un testamento a varios beneficiarios "conjuntamente" y uno o más de esos beneficiarios nombrados muere antes de que el testamento entre en vigor, entonces los sobrevivientes de esos beneficiarios nombrados heredarán toda la propiedad en régimen de tenencia conjunta. Pero si a estos beneficiarios nombrados se les había legado la propiedad en régimen de arrendamiento en común, pero fallecieron antes de que el testamento entrara en vigor, entonces los herederos de esos beneficiarios heredarían a su vez su parte inmediatamente (el beneficiario nombrado habría fallecido).
Para crear una tenencia conjunta, los copropietarios deben compartir " cuatro unidades ":
Si falta alguno de estos elementos, el arrendamiento conjunto será ineficaz y el arrendamiento conjunto será tratado como un arrendamiento en común a partes iguales.
Si cualquier copropietario negocia de alguna manera con una propiedad incompatible con un arrendamiento conjunto, se considerará que ese copropietario ha rescindido (a veces llamado "rompimiento") el arrendamiento conjunto. Los copropietarios restantes mantienen la propiedad conjunta del interés restante. El trato puede ser una transferencia o venta de la participación del copropietario en la propiedad. La situación en relación con una hipoteca es más dudosa (ver más abajo). Por ejemplo, si uno de los tres copropietarios transfiere su parte de la propiedad a un tercero, el tercero posee 1/3 de la participación en régimen de arrendamiento en común, mientras que los otros dos copropietarios originales continúan para mantener los 2/3 restantes en régimen de tenencia conjunta. Este resultado surge porque se rompe la "unidad del tiempo": es decir, porque en la transferencia el momento del nuevo interés es diferente del original. Si se desea continuar manteniendo una tenencia conjunta, entonces los tres copropietarios originales tendrían que transferir, en un instrumento, el interés conjunto a los dos copropietarios restantes y al nuevo copropietario.
Un copropietario puede romper un arrendamiento conjunto y mantener un interés en la propiedad. La mayoría de las jurisdicciones permiten que un copropietario rompa un arrendamiento conjunto mediante la ejecución de un documento a tal efecto. Pero en jurisdicciones que mantienen los requisitos del derecho consuetudinario, se requiere un intercambio con un testaferro . Esto requiere que otra persona "compre" la propiedad al copropietario por una contraprestación nominal, seguida inmediatamente por una venta al copropietario al mismo precio. En cualquier caso, la tenencia conjunta volverá a ser una tenencia en común en cuanto al interés del propietario en la propiedad.
Puede surgir un problema importante con el método simple de ejecución de documentos. En el acercamiento del hombre de paja , hay testigos del traslado. Con el documento no podrá haber testigos. Con cualquiera de los métodos, tan pronto como se produce la ruptura, funciona en ambos sentidos. Debido a que puede no haber testigos, la parte que tiene el documento podría aprovechar ese hecho y ocultar el documento cuando la otra parte muera.
Si un copropietario obtiene una hipoteca sobre una propiedad de propiedad conjunta, en algunas jurisdicciones esto puede poner fin a la tenencia conjunta. Las jurisdicciones que utilizan una teoría del título en esta situación tratan una hipoteca como una transmisión real del título hasta que se paga la hipoteca, si no de forma permanente. En tales jurisdicciones, la toma de una hipoteca por parte de un propietario pone fin a la tenencia conjunta de ese copropietario.
En jurisdicciones que utilizan la teoría del gravamen , la hipoteca simplemente impone un gravamen sobre la propiedad, sin alterar la tenencia conjunta. Como un gravamen no es suficiente para rescindir un arrendamiento conjunto, si el deudor muere antes de que el acreedor presente la demanda, el acreedor no tiene derecho a reclamar la propiedad, ya que el interés del deudor sobre la propiedad se evapora y automáticamente pasa a los otros copropietarios supervivientes. . Sana todo.
Un copropietario de una tenencia conjunta con derechos de escritura de supervivencia puede cancelar la tenencia conjunta presentando una petición de partición. Una petición de partición es un derecho legal, por lo que normalmente no hay forma de detener dicha acción. Cuando un tribunal concede una acción de partición para una escritura de copropietarios con derechos de supervivencia, la propiedad se divide físicamente en partes y a cada propietario se le da una parte de igual valor O la propiedad se vende y las ganancias se distribuyen equitativamente entre los co-inquilinos con derechos de escritura de supervivencia. propietarios independientemente de su contribución al precio de compra. No se emitirán créditos a ningún inquilino que haya hecho una contribución superior al precio de compra.
Algunos estados permiten a un copropietario la opción de comprar la participación de los otros copropietarios para evitar una venta pública de la propiedad. Algunos estados también permiten que varios copropietarios unan sus acciones para reclamar una propiedad mayoritaria para evitar la venta pública de la propiedad y adjudicar la propiedad a los propietarios mayoritarios. Si la propiedad se vende públicamente, el método habitual es la subasta pública.
Durante un proceso de partición, se pueden otorgar créditos a los co-inquilinos que hayan pagado gastos de propiedad que excedan su participación, como servicios públicos y mantenimiento de la propiedad. Se puede otorgar crédito por mejoras realizadas a la propiedad si las mejoras han aumentado el valor de la propiedad. No se otorgaría ningún crédito por la contribución excesiva al precio de compra, ya que la tenencia conjunta con derechos de escrituras de supervivencia se toma en partes iguales por ley.
Un arrendamiento por la totalidad (a veces llamado arrendamiento por la totalidad) es un tipo de patrimonio concurrente que antes solo estaba disponible para parejas casadas , donde la propiedad de la propiedad se trata como si la pareja fuera una sola persona jurídica . [7] Se basa en una antigua visión del derecho consuetudinario inglés de que una pareja casada es una persona jurídica a los efectos de poseer una propiedad. [8] [9] (En el Estado de Hawaii, la opción de propiedad en un arrendamiento por la totalidad también está disponible para las parejas de hecho en una "Relación de Beneficiario Recíproco" registrada; el estatuto de unión civil de Vermont califica a las partes de una unión civil para el arrendamiento por la totalidad.) [10]
Al igual que un arrendamiento conjunto con derechos de supervivencia, el arrendamiento en su totalidad también abarca un derecho de supervivencia, por lo que si uno de los cónyuges muere, se dice que todo el interés en la propiedad "madura" en el sobreviviente, de modo que madura el control exclusivo de la propiedad. , o pasa en el sentido ordinario, al cónyuge sobreviviente sin pasar por la sucesión .
En algunas jurisdicciones, para crear un arrendamiento por la totalidad, las partes deben especificar en la escritura que la propiedad se transmite a la pareja "como inquilinos por la totalidad", mientras que en otras, se presume que una transferencia a una pareja casada crea un arrendamiento por la totalidad a menos que la escritura especifique lo contrario. [11] ( ver también Sociedad de gananciales.) [12] Además, además de compartir las cuatro unidades necesarias para crear una tenencia conjunta con derecho de supervivencia – tiempo, título, interés y posesión – también debe existir la quinta unidad del matrimonio. . [13] Sin embargo, a diferencia de un JTWROS, ninguna de las partes en un arrendamiento en su totalidad tiene el derecho unilateral de rescindir el arrendamiento. La terminación del arrendamiento o cualquier trato con cualquier parte de la propiedad requiere el consentimiento de ambos cónyuges. [14]
Un divorcio de las partes del matrimonio que poseen una propiedad en un arrendamiento en su totalidad rompe automáticamente la unidad del matrimonio, dejando el arrendamiento predeterminado. [15] En caso de muerte o divorcio, existe un derecho de supervivencia en el cónyuge restante. [15] En las cooperativas del estado de Nueva York , donde la propiedad por arrendamiento en su totalidad ha sido una opción para las parejas casadas desde 1995, cuando la pareja se divorcia: a) si uno de los cónyuges solicita que se reflejen sus acciones en la cooperativa por no estar a su nombre y únicamente a nombre del otro cónyuge, que automática e inmediatamente surtirá efectos por ley y así deberá ser reflejado por el registrador y agente de transferencias de la sociedad; o b) si ninguno de los cónyuges hace tal solicitud, entonces el divorcio convertirá automáticamente este tipo de propiedad en acciones de cooperativa en una tenencia conjunta. [16] [17]
Algunas jurisdicciones estadounidenses ya no reconocen los arrendamientos en su totalidad. [18] [19] Cuando se reconoce, los beneficios pueden incluir la capacidad de proteger la propiedad de los acreedores de un solo cónyuge, así como la capacidad de proteger parcialmente la propiedad cuando solo un cónyuge presenta una petición de alivio por quiebra . [19] Si un cónyuge no deudor en un arrendamiento en su totalidad sobrevive a un cónyuge deudor, el gravamen nunca podrá ejecutarse contra la propiedad. Por otro lado, si un cónyuge deudor sobrevive a un cónyuge no deudor, el gravamen puede ejecutarse sobre toda la propiedad, no sólo sobre la mitad del interés original del cónyuge deudor.
En muchos estados, el arrendamiento total se reconoce como una forma válida de propiedad de cuentas bancarias y activos financieros.
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