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Lloyds Bank plc contra Rosset

Lloyds Bank plc v Rosset [1990] UKHL 14 es un caso de derecho inmobiliario , fideicomiso y derecho matrimonial inglés . Trata específicamente de la conversión en dinero de las contribuciones físicas de un conviviente o cónyuge (en lo que respecta a cada uno), en virtud del cual sus principios han sido ampliamente reemplazados.

El caso defendía la tesis de que el hecho de que un conviviente no propietario contribuyera a sufragar los gastos de funcionamiento de una casa e incluso las reformas habituales de una propiedad abandonada no creaba, en sí mismo, un interés beneficioso a su favor. Lord Bridge dictó todos los fundamentos de la sentencia , que recibió cuatro votos concurrentes de los demás jueces que habían leído su sentencia con antelación. Sus límites estrictos al capital social que fluye hacia un socio no propietario fueron cuestionados en Stack v Dowden , en el que el tribunal de apelación de última instancia, que se reunió en 2007, dijo que "la ley ha avanzado".

En el tribunal inferior se trató un aspecto complementario de la constatación de una contribución válida: la cuestión de si, en un escenario de recuperación de la posesión, el reformador de la vivienda que no es el prestatario ni el propietario legal (en este caso era el cónyuge/pareja del prestatario) se encuentra en "ocupación real". Si así fuera, eso prevalecería y prevalecería sobre los intereses del prestamista en la propiedad. El panel de ese tribunal determinó (2-1) que las obras de renovación de Rosset durante la jornada escolar, incluida la fecha de constitución de la hipoteca/sobregiro garantizado, sí constituían una ocupación real.

Hechos

El señor y la señora Rosset habían comprado una casa semiabandonada llamada Vincent Farmhouse en Manston Road, en Thanet , Kent , con el dinero del fideicomiso familiar del señor Rosset. Los fideicomisarios habían insistido en que él fuera el único propietario como condición para recibir el dinero del fideicomiso. Él había financiado el costo de las renovaciones de la casa. Ella no había hecho ninguna contribución financiera a la adquisición o las renovaciones, pero se había encargado de la decoración y había ayudado asistiendo en las obras de construcción profesionales en los dos meses inmediatos antes de que se mudaran a tiempo completo (incluso por la noche). La señora Rosset estaba en posesión de la casa el 7 de noviembre de 1982, pero los contratos no se intercambiaron hasta el 23 de noviembre. El señor Rosset obtuvo un préstamo del Lloyds Bank y lo aseguró con una hipoteca sobre la casa. La hipoteca se ejecutó el 14 de diciembre, sin el conocimiento de la señora Rosset, y la finalización tuvo lugar el 17 de diciembre. La hipoteca se registró el 7 de febrero de 1983. Luego, el señor Rosset incumplió el préstamo. El Lloyd's Bank solicitó la posesión de la casa a finales de los años 1980 cuando el préstamo entró en mora.

La señora Rosset argumentó que tenía derecho a quedarse porque no había dado su consentimiento a la hipoteca y tenía un interés primordial en la propiedad. En virtud de la Ley de Registro de Tierras de 1925, artículo 70(1)(g) (actualmente Ley de Registro de Tierras de 2002, Anexo 3, párrafo 2), el interés del banco, por lo tanto, estaba por detrás del de ella.

El banco sostuvo que no tenía derechos de propiedad sobre la vivienda, entre otras cosas, porque el trabajo que había realizado no era suficiente para otorgarle un derecho de propiedad equitativo. En segundo lugar, como se determinó en los tribunales inferiores, no estaba "ocupando efectivamente la vivienda" en la fecha pertinente.

Juicio

tribunal de apelación

El Tribunal de Apelación 2—1 sostuvo que la Sra. Rosset ocupaba efectivamente su casa. Nicholls LJ sostuvo que había sido una intención común, en base a los hechos, que ella compartiría la propiedad. Ella había realizado actos en su detrimento y estaba en ocupación efectiva en la fecha relevante a través de los constructores, coincidiendo con el tribunal inferior. El término "ocupación efectiva" no requiere presencia física, y las visitas diarias de la Sra. Rosset a la casa semiabandonada eran suficientes. [1] También sugirió que los constructores de la Sra. Rosset también estaban ocupando la casa en su nombre.

Purchas LJ estuvo de acuerdo. Aclaró que, en su opinión, el significado de la ocupación real debería reflejar normas equitativas y, por lo tanto, los intereses de personas no descubiertas no serían vinculantes. Además, en su opinión, la ocupación de la Sra. Rosset era "descubierta".

Mustill LJ disintió y consideró que Rossett no se encontraba, en su opinión, en ocupación efectiva.

Cámara de los Lores

El tribunal decidió que la Sra. Rosset no tenía ningún interés beneficioso en la propiedad. No hubo conversaciones al respecto y el trabajo que realizó la Sra. Rosset no fue suficiente para constituir un fideicomiso constructivo.

El tribunal también sostuvo, obiter , que la fecha para determinar si la Sra. Rosset estaba en ocupación según la sección 70 de la LRA de 1925 era la fecha en que se creó la acusación, es decir, el 17 de diciembre, tal como Scarlett J había interpretado la ley en el juicio; sin embargo, se negó rotundamente a ser involucrado en si Rosset estaba "en ocupación real" (aclarar esto tendría que ser antes de la finalización). En opinión de este tribunal, al encontrar, a diferencia de los tribunales inferiores, que no había ningún interés equitativo de Rosset, sería innecesario analizar su ocupación real ya que, en realidad, no tenía un derecho económico estricto a estar allí para superar al prestamista.

Lord Bridge emitió la única opinión legal, sosteniendo que debido a que nunca hubo un acuerdo expreso de que ella tendría una parte, ni ninguna contribución al precio de compra, la Sra. Rosset no podía establecer ningún derecho sobre la casa. Los otros jueces dijeron que habían leído previamente esta sentencia y la aprobaron. Dijo: [2]

La primera y fundamental cuestión que siempre debe resolverse es si, independientemente de cualquier inferencia que pueda extraerse de la conducta de las partes en el curso de compartir la casa como su hogar y administrar sus asuntos conjuntos, ha habido en algún momento anterior a la adquisición, o excepcionalmente en alguna fecha posterior, algún acuerdo, arreglo o entendimiento alcanzado entre ellas en el sentido de que la propiedad se compartirá de manera beneficiosa. La constatación de un acuerdo o arreglo para compartir en este sentido solo puede basarse, creo, en evidencia de conversaciones expresas entre los socios, por muy imperfectamente recordadas que sean y por imprecisas que puedan haber sido sus condiciones. Una vez que se llega a una constatación en este sentido, solo será necesario que el socio que reclame un derecho a un derecho de usufructo contra el socio con derecho a la herencia legal demuestre que ha actuado en su detrimento o ha alterado significativamente su posición en función del acuerdo para dar lugar a un fideicomiso constructivo o a un impedimento patrimonial .

En claro contraste con esta situación se encuentra otra muy diferente, en la que no hay pruebas que respalden la conclusión de que existe un acuerdo o arreglo para compartir, por razonable que hubiera sido para las partes llegar a tal acuerdo si hubieran aplicado sus pensamientos a la cuestión, y en la que el tribunal debe confiar enteramente en la conducta de las partes, tanto como base para inferir una intención común de compartir la propiedad de manera beneficiosa como como conducta en la que se basa para dar lugar a un fideicomiso constructivo. En esta situación, las contribuciones directas al precio de compra por parte del socio que no es el propietario legal, ya sea inicialmente o mediante el pago de cuotas hipotecarias, justificarán fácilmente la inferencia necesaria para la creación de un fideicomiso constructivo. Pero, según mi lectura de las autoridades, es al menos extremadamente dudoso que algo menos sea suficiente.

[...]

Por otra parte, ejemplos destacados de casos que dan lugar a situaciones de la primera categoría son Eves v Eves [1975] 1 WLR 1338 y Grant v Edwards [1986] Ch 638. En ambos casos, en los que las partes que habían cohabitado no estaban casadas, el socio masculino había hecho creer claramente a la mujer, cuando se instalaron juntos, que la propiedad les pertenecería conjuntamente. En Eves, el socio masculino había dicho a la mujer que la única razón por la que la propiedad debía adquirirse sólo a su nombre era porque ella era menor de 21 años y que, de no ser por su edad, él habría puesto la casa a nombre de ambos. Admitió en la prueba que esto era simplemente una "excusa". De manera similar, en Grant v Edwards, el socio masculino le dijo a la mujer que la única razón para no adquirir la propiedad a nombre de ambos era que ella estaba involucrada en un proceso de divorcio y que, si la propiedad se adquiría conjuntamente, esto podría perjudicarla en ese proceso.

[...]

Si la Sra. Rosset hubiera adquirido derecho a un derecho de usufructo en la propiedad antes de la finalización de la misma, podría haber sido necesario examinar una variante de la cuestión relativa a las prioridades que Sus Señorías acaban de considerar en Abbey National Building Society v. Cann y, con sujeción a esa cuestión, decidir si, de hecho, ella estaba en "ocupación efectiva" de la propiedad el 17 de diciembre de 1982. Dado que estas cuestiones se han vuelto académicas, no creo que fuera de utilidad analizarlas.

Lord Griffiths , Lord Ackner , Lord Oliver y Lord Jauncey estuvieron de acuerdo.

Significado

El caso Lloyds Bank plc v Rosset fue objeto de duras críticas por no reconocer que el trabajo podría generar un interés equitativo en una vivienda familiar. En el caso Stack v Dowden, Lord Walker afirmó lo siguiente:

Independientemente de si la observación de Lord Bridge estaba justificada o no en 1990, en mi opinión la ley ha avanzado y Sus Señorías deberían hacerla avanzar un poco más en la misma dirección, teniendo en cuenta que la Comisión de Derecho puede presentar pronto propuestas que, si son aprobadas por el Parlamento, pueden reformular la ley en esta área.

Sin embargo, Stack puede distinguirse de Rosset ya que era un caso que involucraba a dos propietarios legales y no a un único propietario legal y una persona que reclamaba un interés beneficioso. En ese sentido, la crítica de Lord Walker fue un obiter dicta contundente y no derogó Rosset . Lloyds Bank plc v Rosset , que como autoridad de la Cámara de los Lores, debe ser derogado por casos posteriores de igual autoridad (es decir, ahora en la Corte Suprema), debe, de acuerdo con la doctrina de stare decisis , aún considerarse como el caso principal sobre reclamos de fideicomiso constructivo con respecto a propiedades de un solo propietario legal.

Véase también

Notas

  1. ^ [1989] Cap. 350, 377
  2. ^ [1991] 1 AC 107, 132-133

Enlaces externos