La Ley de Registro de Tierras de 2002 (c 9) es una ley del Parlamento del Reino Unido que derogó y reemplazó la legislación anterior que regía el registro de tierras , en particular la Ley de Registro de Tierras de 1925 , que regía un sistema anterior, aunque similar. La Ley, junto con las Normas de Registro de la Propiedad , [3] [4] [5] regula la función y la práctica del Registro de la Propiedad de HM .
La Ley de Registro de Tierras de 2002 se introdujo en respuesta al informe de la Comisión Jurídica y del Registro de Tierras de HM, Registro de Tierras para el Siglo XXI (2001). [6] La Ley:
La ley introdujo algunos cambios importantes en la ley que regula las tierras registradas. Específicamente:
El artículo 4 establece que la inscripción de una finca en un terreno es obligatoria cuando se produzca alguno de los siguientes hechos:
No registrarse cuando es necesario significa que el comprador o cesionario obtiene sólo un título equitativo sobre la tierra y el vendedor o cedente permanece como propietario registrado. Una persona con un título equitativo, es decir, que no se ha registrado, no puede aprovechar las reglas de prioridad que se encuentran en las secciones 29 y 30 de la Ley y puede ser vulnerable si el propietario (todavía) registrado intenta hacer otro trato con la tierra.
En el primer registro, el registrador otorga un grado de título a cada finca registrada.
En el caso de fincas en pleno dominio , podrá concederse uno de los siguientes grados de título según el art. 11 de la Ley:
En el caso de fincas arrendadas , podrá concederse uno de los siguientes grados de título según el art. 12 de la Ley:
Estos son derechos de propiedad que sólo son legales si están registrados. Disposiciones sujetas a registro según el art. 27 son:
Según el s. 27(1): "Si se requiere que una disposición se complete mediante el registro, no opera legalmente hasta que se cumplan los requisitos pertinentes".
Según el s. 29 de la Ley, una persona que adquiere un interés en virtud de una disposición registrable a título oneroso (que suele ser una propiedad absoluta o un arrendamiento, pero que también incluye una hipoteca legal) y que ha sido registrada exitosamente como propietario del interés, lo toma sujeto únicamente a:
Todos los demás intereses se transfieren al interés según la disposición, es decir, el interés del comprador registrado exitosamente tiene prioridad sobre todos los demás intereses.
Nota: si el cesionario no es un comprador (como el destinatario de una donación o en virtud de un testamento), él o ella adquiere el título sujeto a todos los intereses de propiedad preexistentes que afectan la tierra; consulte la sección 28 LRA 2002.
Una restricción en el registro de propiedad impide el registro de una disposición a menos que se cumpla.
Esta es la forma adecuada de alertar a un comprador de la existencia de un interés familiar equitativo que surge bajo un fideicomiso de tierra. Una restricción no protege la prioridad de ese interés, ni ningún derecho de ocupación: notifica al comprador del interés. En cualquier caso, en el caso normal, el comprador se extralimitará y en tales casos es irrelevante si el comprador conoce o no el interés familiar equitativo. (Ley de Propiedad de 1925; Ley de Fideicomisos de Tierras y Nombramiento de Fideicomisarios de 1996)
Las restricciones también son útiles para controlar los tratos con la tierra como medio secundario de protección. Por ejemplo, una persona con opción a comprar un terreno (por ejemplo, un promotor inmobiliario) debería proteger ese interés mediante una Notificación. Sin embargo, también podrán imponer una restricción para impedir o ser alertados de cualquier intento de transferir el terreno en violación de la opción.
Según el s. 32 de la Ley: "Una notificación es una inscripción en el registro [de cargas] con respecto a una carga de un interés que afecta a una herencia o carga registrada".
Según el s. 33, los siguientes intereses no pueden protegerse mediante una notificación:
En todos los casos, estos intereses estarán protegidos frente al comprador por otros medios.
Según el s. 34, todos los demás intereses pueden protegerse mediante una notificación. Ejemplos incluyen:
La Ley es conocida por los cambios que ha introducido en las normas que regulan la posesión adversa en relación con tierras registradas (las normas aplicables a las tierras no registradas siguen siendo las mismas y todavía se requieren 12 años de posesión para obtener el título).
La Ley establece que cualquiera que ocupe un terreno registrado sin permiso del propietario y lo trate como propio durante 10 años tiene derecho a solicitar el registro como propietario, aunque el sistema introducido por la Ley significa que pocas reclamaciones prosperarán. En concreto, según el párrafo 1(1) del Anexo 6 de la Ley:
El Registro de la Propiedad está obligado a notificar al propietario inscrito del terreno que se ha presentado una solicitud de título posesorio. El propietario registrado dispone entonces de 65 días hábiles para oponerse al registro. La objeción puede cuestionar el derecho del solicitante a ser registrado como propietario o, más habitualmente, el propietario registrado reclamará el beneficio del proceso que se encuentra en el párrafo 5 del Anexo 6. Esto establece que un propietario registrado que se oponga tiene dos años más para desalojar el poseedor adverso. Para conseguir el desalojo bastará dentro de estos dos años que el propietario inscrito confíe en su título registral. No es necesario dar ninguna otra razón. Si no se logra el desalojo del poseedor adverso dentro de estos dos años, este tendrá derecho a volver a solicitar el registro y dicha segunda solicitud tendrá éxito.
En tres casos especiales, el poseedor adverso podrá inscribirse como propietario sin necesidad de esperar dos años más y aun cuando el propietario se oponga. Estos casos especiales suelen surgir porque el poseedor adverso tiene algún otro motivo para reclamar la propiedad además de su posesión durante (al menos) 10 años.
Las nuevas reglas que regulan la posesión adversa se pueden encontrar en la Parte 9 de la Ley, y las reglas que regulan los procedimientos para el registro de un poseedor adverso se pueden encontrar en el Anexo 6 de la Ley.
Estas reglas son mucho más difíciles de cumplir que el derecho común con respecto a la posesión adversa, aunque ahora está claro que todas las reglas de posesión adversa (en tierras no registradas, bajo la LRA 1925 y bajo la LRA 2002) cumplen con los derechos humanos, ver en general la sentencia de la Gran Sala del Tribunal Europeo de Derechos Humanos en JA Pye (Oxford) Ltd and Another v United Kingdom. El artículo de Cobb y Fox [7] sostiene que la Ley de 2002 favorece injustamente a los propietarios de tierras en reclamaciones de posesión adversa (a través de los párrafos 2 y 3 del Anexo 6), mientras pasa por alto las cuestiones morales que rodean la ocupación ilegal. La reforma introducida por la Ley de 2002 sostiene que la ocupación ilegal "...al menos en algunos casos, equivale a sancionar un robo de tierras". [8] Mientras tanto, el propietario registrado se considera 'libre de culpa' incluso cuando la propiedad ha sido olvidada, [9] con la Ley de 2002 "... diseñada para proteger a los propietarios registrados de la posibilidad de tal descuido o inadvertencia". [7] Por lo tanto, Cobb y Fox han argumentado que la ley actual pasa por alto las justificaciones morales de la posesión adversa, tales como viviendas cada vez más inasequibles y para evitar el "estancamiento de tierras", en lugar de reforzar la opinión de que "los ocupantes ilegales advertidos son moralmente culpables" [7] por su invasión intencional, "mientras que los propietarios de tierras son moralmente inocentes". [7]
Un propietario registrado simplemente debe objetar y luego proceder al desalojo dentro de dos años. Por lo tanto, la reclamación del poseedor adverso es vulnerable según la Ley de 2002 y el propietario registrado está protegido en todas las circunstancias, excepto en las más inusuales.
Después de la aprobación de la ley, los consejos locales y otras organizaciones con grandes propiedades comenzaron a registrar sistemáticamente sus tierras para evitar que los ocupantes ilegales perdieran sus títulos.
Cualquiera puede presentar una objeción al Registrador sobre una solicitud (artículo 73). El Registrador deberá informar al solicitante y, siempre que la objeción no sea infundada, deberá disponer de ella mediante acuerdo entre las partes. Si no se puede llegar a un acuerdo, el asunto debe remitirse a la División de Registro de la Propiedad, Cámara de Propiedad, Tribunal de Primer Nivel (anteriormente llamado Adjudicador del Registro de la Propiedad de HM), designado por el Lord Canciller (artículos 107 a 114). El Tribunal también conoce de apelaciones de personas agraviadas sobre decisiones del Registrador en cuanto al acceso a la Red de Registro de la Propiedad (Sch.5).
El Tribunal puede dictar cualquier orden que el Tribunal Superior pueda dictar para la rectificación o anulación de ciertas disposiciones, contratos y otros documentos que afecten los derechos sobre la tierra. La decisión del Regulador puede apelarse ante el Tribunal Superior (artículo 111).