Posesión adversa , a veces descrita coloquialmente como " derechos de ocupantes ilegales ", [a] es un principio legal del derecho consuetudinario angloamericano según el cual una persona que no tiene título legal sobre una propiedad, generalmente tierra ( bienes inmuebles ), puede adquirir propiedad legal basándose en la posesión u ocupación continua de la propiedad sin el permiso ( licencia ) de su dueño legal. [1]
En general, el propietario de una propiedad tiene derecho a recuperar la posesión de su propiedad de poseedores no autorizados mediante acciones legales como la expulsión . Sin embargo, en la tradición del derecho consuetudinario inglés , los tribunales han dictaminado durante mucho tiempo que cuando alguien ocupa una propiedad sin permiso y el propietario de la propiedad no ejerce su derecho a recuperar su propiedad durante un período de tiempo significativo, no sólo se impide al propietario original ejercer su derecho de exclusión, sino que "surge" en el adverso un título de propiedad enteramente nuevo. En efecto, el poseedor adverso se convierte en el nuevo propietario de la propiedad. [2] [b] Con el tiempo, las legislaturas han creado estatutos de limitaciones que especifican el período de tiempo que los propietarios tienen para recuperar la posesión de su propiedad de los poseedores adversos. En los Estados Unidos, por ejemplo, estos límites de tiempo varían ampliamente entre estados individuales, desde tan solo tres años hasta hasta 40 años. [3]
Aunque los elementos de una acción de posesión adversa son diferentes en cada jurisdicción, una persona que reclama posesión adversa generalmente debe demostrar un uso no permisivo de la propiedad que sea real, abierto y notorio, exclusivo, adverso y continuo durante el período legal. [4] [c] La posesión por una persona no es adversa durante los períodos en que se encuentre en posesión como inquilino o licenciatario del propietario legal.
Los bienes muebles , tradicionalmente conocidos como bienes muebles, también pueden ser poseídos adversamente, pero debido a las diferencias en la naturaleza de los bienes inmuebles y muebles, las reglas que rigen tales reclamaciones son bastante más estrictas y favorecen al propietario legal más que al poseedor adverso. Las reclamaciones por posesión adversa de bienes muebles a menudo involucran obras de arte .
En el derecho romano , las leyes de usucapio permitían que alguien que estaba en posesión de un bien sin título se convirtiera en propietario legítimo si el dueño original no aparecía después de algún tiempo (uno o dos años), a menos que el bien se hubiera obtenido ilegalmente (por robo o fuerza). ). [5] Partiendo del derecho romano y de su sucesor, el Código Napoleónico , adoptado como base del derecho en Francia, Bélgica, Italia, Luxemburgo, Portugal, España y también, en parte, por los Países Bajos y Alemania, la posesión adversa reconoce generalmente dos plazos para la adquisición de bienes: 30 años y algún plazo menor, dependiendo de la buena fe del poseedor y de la ubicación de las partes involucradas. [ cita necesaria ]
El Parlamento aprobó el primer estatuto general de Inglaterra que limita el derecho a recuperar la posesión de tierras en 1623, [6] la Ley de Limitación de 1623 ( 21 Jas. 1. c. 16). En el derecho consuetudinario , si el derecho a la posesión de la tierra estaba en disputa (originalmente sólo en lo que se conocía como acciones reales), a la persona que reclamaba un derecho a la posesión no se le permitía alegar que la tierra había llegado a su posesión en el pasado (en terminología más antigua que había sido "puesto en seisin") en un momento anterior al reinado de Enrique I. La ley reconocía una fecha límite que se remontaba al pasado, fecha antes de la cual la ley no estaría interesada. No era necesario que el acusado demostrara ninguna forma de posesión adversa. A medida que pasó el tiempo, la fecha fue trasladada por ley: primero al reinado de Enrique II y luego al reinado de Ricardo I. No se realizaron más cambios de este tipo. Durante el reinado de Enrique VIII, el hecho de que no hubiera habido cambios en la fecha límite se había vuelto muy inconveniente. Se adoptó un nuevo enfoque según el cual la persona que reclamaba la posesión tenía que demostrar la posesión de la tierra durante un período continuo, un determinado número de años (60, 50 o 30 según el tipo de reclamación) antes de la fecha de la reclamación. Los estatutos posteriores han acortado el período de prescripción en la mayoría de las jurisdicciones de derecho consuetudinario. [ cita necesaria ]
En el derecho consuetudinario inglés tradicional no era posible obtener títulos de propiedad de la Corona mediante posesión adversa. Este principio estaba plasmado en la máxima latina nullum tempus ocurrerit regi ('ningún tiempo corre contra el rey'). En Estados Unidos, este privilegio pasó a los gobiernos federal y estatal; Las tierras del gobierno son inmunes a la pérdida por posesión adversa. [7] Las tierras con título registrado en algunos sistemas de títulos de Torrens también son inmunes, por ejemplo, las tierras que han sido registradas en el sistema del Tribunal de Tierras de Hawaii . [8] [9]
En el sistema de derecho consuetudinario de Inglaterra y sus colonias históricas, las legislaturas locales (como el Parlamento en Inglaterra o las legislaturas estatales estadounidenses) generalmente crean estatutos de limitaciones que impiden a los propietarios recuperar la propiedad después de que haya transcurrido un cierto número de años. [3]
La posesión adversa es uno de los métodos más polémicos de adquirir propiedad, aunque ha jugado un papel muy importante en la historia de la tierra inglesa . Históricamente, si alguien poseía tierras durante un tiempo suficiente, se pensaba que esto en sí mismo justificaba la adquisición de un buen título. Esto significó que, si bien la tierra inglesa fue continuamente conquistada, saqueada y robada por varias facciones, señores o barones a lo largo de la Edad Media , aquellos que pudieran demostrar que poseían tierras durante el tiempo suficiente no verían cuestionado su título.
Una función más moderna ha sido que la tierra que está en desuso o descuidada por un propietario puede convertirse en propiedad de otro si se hace un uso continuo. La okupación en Inglaterra ha sido una forma de utilizar la tierra de manera eficiente , particularmente en períodos de declive económico. Antes de la Ley de Registro de Tierras de 2002 , si una persona había poseído una tierra durante 12 años, según el derecho consuetudinario , el derecho de acción del propietario anterior para expulsar al "poseedor adverso" expiraría. La justificación legal común era que, según la Ley de Limitación de 1623 ( 21 Jas. 1. c. 16), así como una causa de acción en un contrato o agravio debía utilizarse dentro de un límite de tiempo, también lo debía ser una acción para recuperar tierras. Esto promovió la firmeza de los litigios y la certeza de las reclamaciones. [10] El tiempo comenzaría a correr cuando alguien tomara posesión exclusiva de un terreno, o de parte de él, y pretendiera poseerlo en contra de los intereses del actual propietario. Siempre que se cumplieran los requisitos del derecho consuetudinario de "posesión" que era "adversa", después de 12 años, el propietario dejaría de poder hacer valer un reclamo. Existen normas diferentes para los plazos de prescripción de la posesión en terrenos no registrados [11] y en terrenos registrados. [12] Sin embargo, en la Ley de Registro de Tierras de 2002 la posesión adversa de tierras registradas se volvió mucho más difícil.
En los últimos tiempos, el Registro de la Propiedad ha dificultado el proceso de reclamación de posesión adversa y de obtención de “título absoluto”. Simplemente ocupar o pastorear la tierra ya no justificará la concesión del título; en cambio, la persona en posesión adversa debe demostrar su compromiso de poseer y utilizar la tierra con exclusión de todos los demás.
Otra limitación importante del principio, en el caso de los arrendamientos, es que las acciones de posesión sólo prosperarán contra el arrendatario, y no contra el propietario una vez que el contrato haya expirado. [13]
La Ley de Registro de Tierras de 2002 recibió la aprobación real el 26 de febrero de 2002. [14] Las normas para las tierras no registradas se mantuvieron como antes. Pero según el anexo 6 de la Ley de Registro de Tierras de 2002, párrafos 1 a 5, después de 10 años, el poseedor adverso tiene derecho a solicitar al registrador que se convierta en el nuevo propietario registrado. Luego, el registrador se comunica con el titular del título registrado y le notifica la solicitud. Si no se inicia ningún procedimiento durante dos años para expulsar al poseedor adverso, sólo entonces el registrador transferiría el título. Antes de la Ley de Registro de Tierras de 2002, el propietario de un terreno podía simplemente perder el título sin ser consciente de ello ni notificarlo. Esta era la regla porque indicaba que el propietario nunca había prestado suficiente atención al uso real de la tierra y, por lo tanto, el propietario anterior no merecía conservarla. [ cita necesaria ] Antes de 2002, se consideraba que el tiempo lo curaba todo. La función de la norma era garantizar que la tierra se utilizara de manera eficiente. [15]
Antes de que se introdujera en la Ley de Registro de Tierras de 2002 el considerable obstáculo que supone dar aviso al propietario registrado , los requisitos particulares de posesión adversa eran razonablemente sencillos.
En primer lugar, según el anexo 1, párrafos 1 y 8 de la Ley de limitación de 1980 , el momento en que comenzó la posesión adversa fue cuando se tomó la "posesión". Esto tenía que ser más que algo temporal o transitorio, como simplemente almacenar bienes en un terreno por un breve período. [16] Pero la "posesión" no requería una ocupación real. Así, en Powell contra McFarlane , [17] se consideró "posesión" cuando el Sr. Powell, desde los 14 años, dejaba que sus vacas vagaran por las tierras del Sr. McFarlane. El intruso también debe demostrar que estaba tratando la tierra como podría haberlo hecho un propietario ocupante, y que nadie más lo había hecho.
El segundo requisito, sin embargo, era que existiera la intención de poseer la tierra. El señor Powell perdió su reclamo porque simplemente dejar que sus vacas vagaran era un acto equívoco: sólo más tarde hubo pruebas de que tenía la intención de tomar posesión, por ejemplo colocando carteles en el terreno y estacionando un camión. Pero esto no había sucedido el tiempo suficiente para que expirara el plazo de 12 años para el reclamo de McFarlane. Como resultado, probar la intención de poseer probablemente dependa en gran medida de la matriz fáctica del caso y de la posesión fáctica de los ocupantes ilegales. En Clowes Developments (UK) Ltd contra Walters y otros [2005] EWHC (Ch) , no se puede determinar que el ocupante ilegal tenga intención de poseer si cree erróneamente que está en la propiedad con el permiso del propietario del título. [18]
En tercer lugar, la posesión no se considera "adversa" si la persona se encuentra allí con el consentimiento del propietario. Por ejemplo, en BP Properties Ltd contra Buckler , [19] Dillon LJ sostuvo que la señora Buckler no podía reclamar posesión adversa de tierras propiedad de BP porque BP le había dicho que podía permanecer libre de alquiler de por vida. [20] En cuarto lugar, según las secciones 29 y 30 de la Ley de Limitación de 1980 , el poseedor adverso no debe haber reconocido el título del propietario de ninguna manera expresa, o el reloj comenzará a correr nuevamente. Sin embargo, los tribunales han interpretado este requisito con flexibilidad.
En JA Pye (Oxford) Ltd contra Graham , al señor y a la señora Graham se les había alquilado una parte de la tierra del señor Pye, y luego el contrato de arrendamiento expiró. El Sr. Pye se negó a renovar el contrato de arrendamiento, alegando que esto podría dificultar la obtención del permiso de obras . De hecho, la tierra permaneció sin uso, el Sr. Pye no hizo nada, mientras que los Graham continuaron conservando una llave de la propiedad y la utilizaron como parte de su granja. Al final del plazo de prescripción, reclamaron que la tierra era suya. De hecho, habían ofrecido comprar una licencia al Sr. Pye, pero la Cámara de los Lores sostuvo que esto no equivalía a un reconocimiento de título que los privaría de un reclamo. Tras perder en los tribunales del Reino Unido, Pye llevó el caso al Tribunal Europeo de Derechos Humanos , argumentando que su empresa debería recibir 10 millones de libras esterlinas en compensación porque constituía una violación de su derecho al "disfrute pacífico de las posesiones" en virtud del Protocolo 1. artículo 1 del Convenio Europeo de Derechos Humanos . [21] El tribunal en su Gran Sala rechazó esto, sosteniendo que estaba dentro del margen de apreciación del gobierno nacional determinar las reglas de propiedad relevantes. [22] La Cámara de los Lores en Ofulue v Bossert en 2009 confirmó este entendimiento. [23]
En el caso de tierras registradas, las reclamaciones de posesión adversa completadas antes del 13 de octubre de 2003 (fecha en que entró en vigor la Ley de Registro de Tierras de 2002) [24] se rigen por los artículos 75(1) y 75(2) de la Ley de Registro de Tierras de 1925 . El período de prescripción sigue siendo el mismo (12 años), pero en lugar de que se extinga el título del propietario original sobre la tierra, el propietario original mantiene la tierra en fideicomiso para el poseedor adverso. [25] El poseedor adverso puede entonces solicitar ser el nuevo propietario registrado del terreno. [26]
En el caso de terrenos registrados, las reclamaciones de posesión adversa finalizadas después del 13 de octubre de 2003 siguen un procedimiento diferente. Cuando la tierra está registrada, el adquirente puede solicitar en adelante ser registrado como propietario después de 10 años [27] de adquisición y el Registro de la Propiedad debe notificar al verdadero propietario de esta solicitud. [28] Esto le da al propietario un período de tiempo legal (65 días hábiles) para oponerse a la posesión adversa, oponerse a la solicitud basándose en que en realidad no ha habido los 10 años de posesión adversa necesarios, y/o para notificar una "contranotificación". Si se presenta una contranotificación, la solicitud fracasa a menos que
De lo contrario, el ocupante ilegal se convierte en propietario registrado según el registro de la propiedad. Si el verdadero propietario no puede desalojar al ocupante ilegal en los dos años siguientes a la primera solicitud [fallida], el ocupante ilegal puede volver a presentar una solicitud después de este período y tener éxito a pesar de la oposición del propietario. El proceso previene efectivamente la eliminación del derecho de propiedad de un propietario sin su conocimiento, al tiempo que garantiza que los ocupantes ilegales tengan una manera justa de ejercer sus derechos.
Cuando un inquilino posee un terreno de manera adversa, existe la presunción de que lo hace de una manera que beneficiará al propietario al final de su mandato. Si el terreno no pertenece a su arrendador, el terreno pasará a formar parte tanto del arrendamiento como de la reversión . Si la tierra pertenece a su arrendador, parecería que la ganará el inquilino, pero sólo durante el período de su mandato. [29]
Desde septiembre de 2012, la okupación de un edificio residencial es un delito penal, pero esto no impide que se reclame el título por posesión adversa, incluso si el demandante está cometiendo un delito penal. [30] [31] Esto se confirmó en Best v Chief Land Registrar , [32] donde se sostuvo que el derecho penal y el derecho territorial deberían mantenerse separados.
La parte que busca el título por posesión adversa puede denominarse disesor , es decir, aquel que desposee al verdadero dueño del inmueble. [33] Aunque los elementos de una reclamación por posesión adversa pueden ser diferentes en varios estados, la posesión adversa requiere que se cumplan como mínimo cinco condiciones básicas para perfeccionar el título del disesor. Éstos son que el disidente debe ocupar abiertamente el inmueble en exclusiva, de manera abierta y notoria, de manera continua, y utilizarlo como si fuera suyo en la forma prevista para el tipo de inmueble. [34] Algunos estados imponen requisitos adicionales. Muchos de los estados han promulgado estatutos que regulan las reglas de posesión adversa. [35] Algunos estados exigen un requisito de hostilidad para garantizar la posesión adversa. Si bien la mayoría de los estados adoptan un enfoque objetivo respecto del requisito de hostilidad, algunos estados exigen una demostración de buena fe. La buena fe significa que los reclamantes deben demostrar que tenían alguna base para creer que realmente eran propietarios de la propiedad en cuestión. Cuatro estados al este del Mississippi que exigen buena fe de alguna forma son Georgia, Illinois, Nueva York y Wisconsin. [35]
Además de los elementos básicos de un caso de posesión adversa, la ley estatal puede exigir que una persona que reclama posesión adversa demuestre uno o más elementos adicionales. Dependiendo del estado, los requisitos adicionales pueden incluir:
Un disesor estará cometiendo una usurpación civil del inmueble que ha tomado y el dueño del inmueble podría hacer que sea desalojado mediante una acción de traspaso ("ejectement") o interponiendo una acción de posesión. Todas las jurisdicciones de derecho consuetudinario exigen que se presente una acción de expulsión dentro de un tiempo específico, después del cual se supone que el verdadero propietario ha aceptado . El efecto de que el verdadero propietario no desaloje al poseedor adverso depende de la jurisdicción , pero eventualmente resultará en un título por posesión adversa.
En 2008, debido al volumen de casos de posesión adversa y disputas de límites en toda la ciudad de Nueva York , la Legislatura del Estado de Nueva York modificó y limitó la capacidad de adquirir terrenos mediante posesión adversa. [43] Antes de la enmienda de 2008, para adquirir una propiedad por posesión adversa, todo lo que se requería era demostrar que la posesión constituía una invasión o infracción real de los derechos del propietario. [44] Aproximadamente ocho años después de la enmienda de 2008, el 30 de junio de 2016, la División de Apelaciones del Estado de Nueva York, Primer Departamento (es decir, el tribunal de apelaciones que cubre el territorio de Manhattan) determinó las cuestiones jurídicas relativas al alcance de los derechos adquiridos por posesión adversa. y cómo el Primer Departamento trataría las demandas de posesión adversa cuando el título se había conferido antes de 2008. [45] El Tribunal sostuvo específicamente que el título de propiedad de posesión adversa se confirió cuando el demandante "cumplió con el requisito del estatuto vigente en el momento correspondiente." [45] En otras palabras, si el título se hubiera conferido en algún momento "después" de la enmienda de 2008, un demandante tendría que cumplir con los estándares de posesión adversa modificados por la Legislatura del Estado de Nueva York en 2008; sin embargo, si el título se confirió en algún momento "antes" de la enmienda de 2008, un demandante habría adquirido legalmente el título del área en disputa al satisfacer el estándar previo a la enmienda para posesión adversa. Hudson Square Hotel también resolvió dos cuestiones frecuentemente muy litigiosas en casos de posesión adversa donde los derechos aéreos son más valiosos que el propio terreno subyacente: (a) "dónde" (es decir, en el espacio físico tridimensional) se requiere una invasión para que dicha usurpación tenga algún efecto operativo relevante o consecuencias según la ley de posesión adversa, y (b) "qué" derechos de propiedad se adquieren como resultado del título de propiedad del área de la planta baja (es decir, el terreno) conferido al demandante. En el caso Hudson Square Hotel, el demandado argumentó que el demandante sólo había adquirido el título del terreno subyacente, pero no los derechos aéreos, porque el demandante nunca invadió el edificio de dos pisos. Este argumento fue motivado, en parte, por el hecho de que las leyes de zonificación de la época permitían al propietario del terreno construir (es decir, desarrollar) hasta seis veces la superficie de la planta baja. Por ejemplo, si el área en disputa fuera de 1,000 pies cuadrados, habría 6,000 pies cuadrados de pies cuadrados edificables que potencialmente se ganarían o perderían por posesión adversa. El Tribunal aclaró: "Es la invasión de la tierra... lo que permite que el título pase al poseedor adverso". [45]En otras palabras, el demandante no necesitaba invadir los seis pisos para poseer adversamente los derechos aéreos sobre el terreno. El Tribunal también sostuvo que "con el título de propiedad de la tierra vienen los derechos de aire". [45] En otras palabras, al adquirir el título de propiedad del terreno (es decir, el área de la planta baja), el demandante también adquirió la propiedad de los derechos aéreos más valiosos que se derivaban del título de propiedad del terreno subyacente.
En otras jurisdicciones, el disidente adquiere simplemente un título equitativo ; el propietario del terreno se considera fideicomisario del inmueble para el disidente.
La posesión adversa se extiende únicamente a los bienes efectivamente poseídos. Si el propietario original tenía título sobre un área (o volumen) mayor de propiedad, el disidente no la obtiene en su totalidad. La excepción a esto es cuando el disidente ingresa a la tierra bajo un color de título de una parcela completa, su posesión continua y real de una pequeña parte de esa parcela perfeccionará su título de la parcela completa definida en su color de título. Por lo tanto, un disidente no necesita construir una vivienda o cultivar en cada porción de una gran extensión para demostrar la posesión, siempre que su título describa correctamente la parcela completa.
En algunas jurisdicciones, una persona que ha obtenido con éxito el título de propiedad mediante posesión adversa puede (opcionalmente) presentar una acción ante un tribunal de tierras para obtener un " título silencioso " registrado a su nombre sobre parte o la totalidad de la propiedad del antiguo propietario. Tal acción hará que sea más sencillo transmitir el interés a otros de manera definitiva y también sirve como aviso de que hay un nuevo propietario registrado , lo que puede ser un requisito previo para obtener beneficios tales como préstamos sobre acciones o capacidad judicial como colateral . Incluso si no se toma tal acción, se considera legalmente que el título pertenece al nuevo titular, con la mayoría de los beneficios y deberes, incluido el pago de impuestos a la propiedad para evitar perder el título ante el recaudador de impuestos. Los efectos de que un extraño al título pague impuestos sobre la propiedad pueden variar de una jurisdicción a otra. (Muchas jurisdicciones han aceptado el pago de impuestos por la misma parcela de dos partes diferentes sin presentar objeciones ni notificar a ninguna de las partes que la otra también había pagado).
La posesión adversa no suele funcionar contra la propiedad del público.
El proceso de posesión adversa requeriría un análisis exhaustivo si la propiedad privada se toma mediante expropiación , después de lo cual el control se entrega a una corporación privada (como un ferrocarril ) y luego se abandona.
Cuando el terreno está registrado bajo un sistema de registro de títulos Torrens o similar, se aplican reglas especiales. Puede ser que la tierra no pueda verse afectada por posesión adversa (como fue el caso en Inglaterra y Gales de 1875 a 1926, y como sigue siendo el caso en el estado de Minnesota [46] ) o que se apliquen reglas especiales.
La posesión adversa también puede aplicarse a los derechos territoriales. En los Estados Unidos, Georgia perdió una isla en el río Savannah frente a Carolina del Sur en 1990, cuando Carolina del Sur utilizó relleno procedente del dragado para unir la isla a su propia costa. Como Georgia sabía de esto pero no hizo nada al respecto, la Corte Suprema de los Estados Unidos (que tiene jurisdicción original en tales asuntos) concedió esta tierra a Carolina del Sur, aunque el Tratado de Beaufort (1787) especificó explícitamente que las islas del río pertenecían a Georgia. [47]
Luisiana , el único estado de derecho civil en EE.UU., tiene una doctrina jurídica llamada prescripción adquisitiva , que se deriva del derecho francés y regula el derecho de una persona a obtener posesión de un bien inmueble (una casa). Según el artículo 742 del Código Civil, existen dos formas en que un ocupante ilegal puede obtener posesión de un bien inmueble: (1) posesión pacífica e ininterrumpida... durante diez años, de buena fe y a título justo; [o] (2) posesión ininterrumpida durante treinta años sin título ni buena fe. [48]
La mayoría de los casos de posesión adversa se refieren a disputas sobre límites entre dos partes que poseen un título claro sobre su propiedad. El término "derechos de los ocupantes ilegales" no tiene un significado jurídico preciso y fijo. En algunas jurisdicciones, el término se refiere a derechos temporales disponibles para los ocupantes ilegales que les impiden, en algunas circunstancias, ser desalojados de la propiedad sin el debido proceso. Por ejemplo, en Inglaterra y Gales se suele hacer referencia al artículo 6 de la Ley de derecho penal de 1977 . En los Estados Unidos, no se crean derechos de propiedad por la mera posesión, y un ocupante ilegal sólo puede tomar posesión mediante posesión adversa si el ocupante ilegal puede probar todos los elementos de un reclamo de posesión adversa para la jurisdicción en la que se encuentra la propiedad. [49]
Al igual que con cualquier reclamo de posesión adversa, si un ocupante ilegal abandona la propiedad por un período, o si el propietario legítimo efectivamente elimina el acceso del ocupante ilegal, incluso temporalmente durante el período legal, o le da su permiso, el "reloj" generalmente se detiene. [50] Por ejemplo, si el período requerido en una jurisdicción determinada es de veinte años y el ocupante ilegal es removido después de sólo 15 años, el ocupante ilegal pierde el beneficio de esa posesión de 15 años (es decir, el reloj se pone a cero). Si ese ocupante ilegal posteriormente retoma posesión de la propiedad, para adquirir el título debe permanecer en la propiedad durante 20 años completos después de la fecha en que el ocupante ilegal retomó posesión. En este ejemplo, el ocupante ilegal habría conservado la propiedad durante 35 años (los 15 años originales más los 20 años posteriores) para adquirir el título.
Dependiendo de la jurisdicción, un ocupante ilegal puede o no pasar la posesión continua a otro ocupante ilegal, lo que se conoce como "tacking". La unión se define como "la unión de períodos consecutivos de posesión por diferentes personas para tratar los períodos como un período continuo; especialmente, la adición del período propio de posesión de la tierra al de un poseedor anterior para establecer una posesión adversa continua durante el período legal". período." [51] Hay tres tipos de Prividad: Prividad de Contrato; Prividad de posesión; y Prividad de Patrimonio. [51] Se requiere uno de los tres tipos de privacidad para que un poseedor adverso "acumule" su tiempo a otro poseedor adverso para completar el período de tiempo legal. Una forma en que se produce el virado es cuando el traspaso de la propiedad de un poseedor adverso a otro se basa en un documento escrito (generalmente una escritura errónea), que indica el "color del título". Un propietario legítimo también puede poner el cronómetro a cero dando un permiso temporal para la ocupación de la propiedad, derrotando así el elemento "continuo y hostil" necesario. [ cita necesaria ] Evidencia de que un ocupante ilegal pagó el alquiler al propietario anularía la posesión adversa durante ese período.
Aunque la " ocupación ilegal" es un delito penal en Inglaterra y Gales según el artículo 144 de la Ley de asistencia jurídica, sentencia y castigo de infractores de 2012 (LASPO), [52] el Tribunal de Apelaciones ha aclarado que el artículo 144 no prohibirá a una persona que quiera reclamar posesión adversa, con base en la regla ex turpi causa , basándose en la okupación ilegal como acto que demuestra la posesión del inmueble. [53]
La sección 17 de la Ley de Limitación de 1980 significa que el patrimonio del antiguo titular se extinguirá y se creará uno nuevo para el ocupante ilegal exitoso. [54] Esta sección también insertó un poder inmediato de entrada a las instalaciones en la Sección 17 de la Ley de Policía y Pruebas Penales de 1984 .
Por último, el anexo 6 (párrafo 7) de la Ley de Registro de Tierras de 2002 permite que el poseedor adverso exitoso sea registrado como nuevo propietario. [55]
Los académicos han identificado cuatro políticas utilitarias que justifican la posesión adversa.
La primera es que existe para subsanar defectos potenciales o reales en los títulos de bienes raíces al imponer un plazo de prescripción a posibles litigios sobre propiedad y posesión. Debido a la doctrina de posesión adversa, un propietario puede tener seguridad en el título de su tierra. De lo contrario, los herederos perdidos hace mucho tiempo de cualquier antiguo propietario, poseedor o acreedor prendario de siglos pasados podrían presentar un reclamo legal sobre la propiedad.
La segunda teoría es que la posesión adversa es "un método útil para subsanar defectos menores del título". [56] Por ejemplo, alguien puede haber tenido la intención de vender toda una parcela de tierra pero por error excluyó una parte del título. Así, la posesión adversa permite al adquirente del terreno mantener la propiedad de la parcela que creía suya a partir de las impresiones dadas por el vendedor.
La tercera teoría es que la posesión adversa fomenta y recompensa el uso productivo de la tierra. Esencialmente, "al otorgar el título al colono trabajador, en lugar del terrateniente ausente, la posesión adversa promueve un rápido desarrollo".
La cuarta teoría es que el poseedor adverso otorga un alto valor personal a la tierra mientras que el verdadero titular la ha abandonado, por lo que, según los principios de personalidad y eficiencia, tiene sentido permitir el cambio de título. [56]
Algunos juristas han propuesto la extensión del concepto de posesión adversa al derecho de propiedad intelectual , en particular para conciliar la propiedad intelectual y el derecho antimonopolio [57] o para unificar el derecho de autor y el derecho de propiedad. [58]
