Para conocer la terminología de petróleo y gas sobre intereses de regalías primordiales, consulte Interés de regalías primordiales .
El interés primordial es un concepto del derecho territorial inglés . La regla general en la transmisión registrada es que todos los intereses y derechos sobre un terreno deben constar en la entrada del registro de ese terreno. De lo contrario, cuando alguien compre ese terreno, los intereses no se aplicarán al comprador y se perderán los derechos. Los intereses superiores son la excepción a esta regla general. No es necesario registrar intereses superiores para vincular a un nuevo propietario.
La Cámara de los Comunes, la Cámara de los Lores y la Comisión Real encargada de preparar la Ley de Leyes de Propiedad (1925) acordaron que para muchas clases de intereses no sería razonable esperar que se registraran ciertos intereses, en cuya legislación se los denominaba intereses primordiales. Su lista fue reformada y simplificada bajo la legislación de 2002 en reformas escalonadas entre ese año y 2013.
Dichos intereses incluyen principalmente:
Según la legislación de 2002, el cargo de:
se ha debilitado, a menos que esté registrado, para ser válido contra los propietarios de tierras a partir del 12 de octubre de 2013 y no contra los propietarios posteriores, según la Iglesia de Inglaterra, el organismo con derecho a hacer cumplir los derechos. [2]
La existencia de intereses primordiales es una cuestión estándar en una transacción: debe confirmarse, negarse o "desconocerse" según el formulario estándar de información de propiedad utilizado en Inglaterra y Gales. [1] No obstante, el derecho a la iluminación en el terreno o terreno vecino y a senderos despejados y transitados a través de un jardín o una pequeña propiedad , por ejemplo, se consideraría conocimiento constructivo bajo la inspección considerada de la propiedad según la Condición Estándar 3.1.2(b) de Condiciones de venta estándar, presentes de acuerdo con el principio de caveat emptor ( lat. comprador, tenga cuidado ). [3]
Los intereses primordiales están restringidos a los de la Ley de Registro de Tierras de 2002, Anexos 1 y 3 que reemplazan la sección 70 de la Ley de Registro de Tierras de 1925 . La jurisprudencia basada en disposiciones directamente equivalentes de la LPA 1925 aún puede citarse en caso de disputas bajo la doctrina del precedente legal stare decisis . [4] [5]
Se excluyeron los arrendamientos a corto plazo (arrendamientos/arrendamientos de menos de siete años) porque incluirlos implicaría grandes cargas de trabajo de registro y debido a la continuidad de un mercado fluido de alquiler y subarrendamiento, donde las cláusulas de rescisión se pueden especificar a voluntad, restringidas a un aviso mínimo de un mes en el entorno residencial según la Ley de propietarios e inquilinos de 1985 . [6]
En un caso destacado, Williams & Glyn Bank contra Boland , una esposa reclamó con éxito un interés superior en una propiedad que su marido había hipotecado para sustentar un negocio en quiebra. Aunque ella no tenía un interés legal (titular) en la propiedad, había hecho contribuciones sustanciales a la compra y ocupaba realmente la propiedad, su interés superior fue confirmado cuando el banco intentó tomar posesión. [7]
Ha habido cierto debate académico sobre el efecto sobre los intereses primordiales de la Ley de Derechos Humanos de 1998 . Si un comprador comprara una propiedad y se encontrara sujeto a numerosas obligaciones restrictivas o costosas que el vendedor conocía y no podía esperar que supiera, no está claro si podría reclamar daños y perjuicios a un gravamen público o organismo cuasi público en virtud del artículo 8 del Convenio Europeo de Derechos Humanos a que se refiere dicha ley.
En cualquier caso, los principios de tergiversación se aplican in personam (contra la persona, en lugar de obligar a la propiedad), que en cambio puede estar obligado por servidumbres prescriptivas . La sección 8.4 del Formulario de información de propiedad de la sociedad jurídica del vendedor estándar invita al vendedor a confirmar o negar los ejemplos conocidos de estos intereses, excluyendo los arrendamientos que se tratan mediante el contrato de compraventa. [1] Tratar con arrendamientos/arrendamientos es la Condición de venta estándar 3.3 por parte del vendedor y la condición especial predeterminada en el reverso de que la propiedad se vende con posesión desocupada. [8]