Ropaigealach v Barclays Bank plc [2000] QB 263 es un caso de derecho inmobiliario inglés , relacionado con atrasos en el pago de hipotecas y una hipoteca poco común sobre una casa familiar que tenía derecho a entrar en una casa (temporalmente vacante) y venderla sin una orden judicial. [1]
El 8 de octubre de 1996, el banco informó al Sr. Ropaigealach por carta de que estaba tomando medidas para hacer efectiva su garantía. Se envió una carta en los mismos términos a la Sra. Ropaigealach a una dirección diferente. El 7 de noviembre, el banco escribió de nuevo al Sr. y la Sra. Ropaigealach a su domicilio, la garantía, 16 Windsor Esplanade. Antes de fin de año, el banco la vendió en subasta. [2]
Los Ropaigealach no recibieron la última carta de Barclays (con la exigencia final de pago, como la anterior, advirtiendo que la propiedad se vendería, pero de manera más inminente) porque la estaban renovando y estaban fuera. Se enteraron de la inminente naturaleza de la venta a través de un vecino. [2]
Chadwick LJ dictó la sentencia principal y dijo que era imposible estar convencido de que el Parlamento había tenido la intención, al promulgar la sección 36 de la Ley de Administración de Justicia de 1970, de que el derecho consuetudinario del acreedor hipotecario a tomar posesión en virtud de su patrimonio sólo pudiera ejercerse con la asistencia del tribunal. La única conclusión a la que el tribunal podía llegar correctamente en cuanto a la intención del Parlamento era la que podía derivarse de las circunstancias en las que se había promulgado la sección, el contexto legal en el que aparecía y el lenguaje utilizado, y todos apuntaban en la misma dirección. [1]
Esto significaba que no habría ninguna declaración que detuviera la recuperación de la posesión por parte de Barclays (que se llevaría a cabo sin una orden judicial). La legislación no podía "interpretarse de otra manera", es decir, interpretarse de manera que brindara esa protección. [3] [2]
Sin embargo, me parece muy curioso que los deudores hipotecarios sólo tengan protección en el caso en que el acreedor hipotecario opte por emprender acciones legales y no en el caso en que opte simplemente por entrar en la propiedad. [2]
No fue posible inferir que el Parlamento tuviera la intención de cubrir tal caso (es decir, utilizar una interpretación creativa y propositiva ). [2]
Clarke LJ sostuvo que, de acuerdo con la ley vigente en ese momento, los prestatarios solo tienen protección en el caso en que el prestamista haya iniciado procedimientos legales y no en el caso de moras, en el que el prestamista simplemente se reserva el derecho cuando una demanda no se paga y elige [si tiene derecho legalmente] entrar. Agregó [2]
El problema... en el caso de que el acreedor hipotecario haya ejercido ya su poder de venta, sin haber tomado posesión... La Comisión de Derecho ha presentado propuestas para reformar la ley en este ámbito. Corresponde al Parlamento decidir si acepta esas u otras propuestas.
[2]
La doctrina del derecho consuetudinario sobre la entrada pacífica de un acreedor hipotecario a un inmueble hipotecado (permitida por hipotecas que excluyen la sección 103 de la Ley de Propiedad) puede haber sido atenuada por
La sentencia del Tribunal de Apelación en el caso Ropaigealach ya no puede considerarse una buena ley. Un académico ha dedicado un artículo en una revista de derecho inmobiliario a explicar que, en una acción judicial del condado, sus clientes-prestatarios habían demandado desde 1998 a su acreedor hipotecario (prestamista garantizado) que había ejercido sus supuestos derechos a vender su casa sin ninguna orden judicial. El prestamista rápidamente acordó pagar daños y perjuicios y costas al prestatario en lugar de defenderse de una demanda por invasión de propiedad. [4] Las decisiones del tribunal de apelación final demuestran que la aplicación de la convención a las relaciones de propiedad de personas no gubernamentales es una tarea difícil, que requiere la superación de múltiples obstáculos. [5]
En el caso Manchester City Council v Pinnock, el Tribunal Supremo acabó aceptando que el artículo 8 de la Ley de Derechos Humanos de 1998 creaba una defensa legal independiente frente a una demanda de posesión de la vivienda de una persona. Aclaró que los significados del artículo 8 del CEDH y del artículo 8 de la Ley de Derechos Humanos de 1998, anexo 1, en el contexto de la recuperación de la posesión de una vivienda por parte de un prestamista son idénticos y, por lo tanto, tal vez también lo sean en el caso de cualquier venta. Utilizó la sección 3 de la Ley de Derechos Humanos de 1998 para interpretar una ley anterior a 1998 de manera intencional. [4] [6]
Este último caso fue declarado ley por el Tribunal Europeo de Derechos Humanos en: Kay v United Kingdom [2011] HLR 2, que establece:
68. Como subrayó el Tribunal en el caso McCann, la pérdida del domicilio es la forma más extrema de injerencia en el derecho al respeto del hogar. Toda persona que corra el riesgo de sufrir una injerencia de esta magnitud debería, en principio, poder pedir a un tribunal independiente que determine la proporcionalidad de la medida a la luz de los principios pertinentes en virtud del artículo 8 del Convenio, a pesar de que, en virtud del derecho interno, su derecho a la ocupación haya llegado a su fin. [4]
La incompatibilidad de derechos humanos se eliminará mediante:
El Tribunal Superior (el juez Briggs) se negó a eliminar la aparente incompatibilidad en 2008. [7]
En un caso completamente obiter (entre propietario e inquilino), el panel unánime (escrito por dos jueces supremos) en el tribunal de apelación final, en una decisión de 2016, dijo:
Hay varios tipos de ocupantes residenciales que no están protegidos por la Ley de Protección contra el Desalojo de 1977 y que, por lo tanto, pueden ser desalojados físicamente (aunque pacíficamente), como intrusos, licenciatarios desnudos, cohabitantes con el propietario y algunos ocupantes temporales, así como, al parecer, los hipotecados - véase Ropaigealach v Barclays Bank plc [2000] QB 263. [8]