Ashburn Anstalt v Arnold [1988] EWCA Civ 14 es uncaso de derecho inmobiliario inglés decidido por el Tribunal de Apelaciones . Establece que en el derecho inglés no se requiere el pago de una renta para la creación de un contrato de arrendamiento. Sin embargo, su sentencia sobre los requisitos de certeza de la duración de un contrato de arrendamiento ha sido desacreditada por Prudential Assurance Co v London Residuary Body 2 AC 386
Arnold & Co tenía un contrato de arrendamiento de unos locales comerciales en 126 Gloucester Road , Kensington , Londres . Vendió el contrato de arrendamiento a Matlodge Ltd sujeto a una promesa de que el antiguo arrendatario podría permanecer libre de cargos en calidad de "licenciatario" hasta cualquier remodelación, con un aviso escrito con un trimestre de antelación, y que, en el momento de la remodelación, obtendría un contrato de arrendamiento de un local comercial en una posición privilegiada en el desarrollo, con 1000 metros cuadrados y estacionamiento. Luego, Cavendish Land Co Ltd adquirió tanto la propiedad absoluta como el contrato de arrendamiento, aceptando las obligaciones contractuales con Arnold & Co. Luego, Cavendish fue absorbida por Legal & General Assurance Society Ltd, que aceptó el contrato. Luego, L&G vendió su propiedad absoluta a Ashburn Anstalt, que también tomó la propiedad absoluta "sujeta al" contrato de Arnold & Co. No tenía planes de remodelación, pero solicitó la posesión de todos modos.
Arnold & Co argumentó que su interés vinculaba a Ashburn Anstalt, ya que: 1. era un contrato de arrendamiento y, por lo tanto, un interés primordial según la sección 70 de la LRA de 1925 ; 2. si era solo una licencia, debería vincular de todos modos, según Errington v Errington, o ser un fideicomiso constructivo.
Evans-Lombe QC, actuando como juez en el Tribunal Superior, sostuvo que el acuerdo solo creaba una licencia, pero que dicha licencia vinculaba a Ashburn Anstalt, y se denegó la posesión.
Fox LJ sostuvo que Arnold & Co se consideraba que ocupaban la propiedad en virtud de un contrato de arrendamiento que vinculaba al nuevo propietario. El alquiler no era necesario para crear un arrendamiento, el contrato de ocupación era lo suficientemente seguro y, por lo tanto, era un interés primordial, ya que estaban en ocupación real, aunque no estuviera registrado como un contrato inmobiliario, aplicando Street v Mountford . Si solo hubieran tenido una licencia contractual, Arnold & Co no podría haber hecho valer su derecho contra Ashburn Anstalt. Cualquier sugerencia en Errington v Wood de que una licencia crea un interés en la tierra era incorrecta, según Thomas v Sorrell . Una mera licencia contractual no podía vincular como un fideicomiso constructivo sin que hubiera una promesa expresa. No estaba claro si un alquiler era necesario para tener un arrendamiento, basándose en Street v Mountford , sin embargo, se sostuvo que Radaich era la definición autorizada, y eso no incluía ninguna mención de un alquiler. Solo habría un fideicomiso constructivo, continuó Fox LJ, si,
... se considera que la conciencia del propietario del patrimonio se ve afectada... El hecho de que se exprese que la transferencia está sujeta al contrato puede a menudo, por las razones indicadas por el Juez Dillon, ser al menos tan coherente con una intención de meramente proteger al otorgante contra reclamaciones del cesionario como con una intención de imponer una obligación al cesionario. Las palabras "sujeto a" impondrán, por supuesto, una notificación. Pero la notificación no es suficiente...
No creemos que sea conveniente que se impongan fideicomisos constructivos de tierras basándose en inferencias basadas en materiales escuetos. En nuestra opinión, las pruebas disponibles en el presente caso son insuficientes.
… nos parece muy improbable que se hubiera basado en palabras tan vagas como 'sujeto a' sin la adición de una obligación expresa… habríamos esperado una obligación claramente expresada… no vemos ninguna indicación en el acuerdo de 1973 de que [A] estuviera preocupado por la protección de [B]…
En general, debemos subrayar que es importante no perder de vista la cuestión: "¿De quién es la conciencia que estamos considerando?". Es la de [C], y la cuestión es si [C] ha actuado de tal manera que, como cuestión de justicia, se debe imponer una confianza. Por las razones que hemos indicado, no estamos convencidos de que así sea.
Neill LJ y Bingham LJ estuvieron de acuerdo.