Errington v Wood [1951] EWCA Civ 2 es unadecisión judicial de la Corte de Apelaciones en materia de derecho contractual y derecho territorial inglés relativa al acuerdo y al derecho al cumplimiento específico de una garantía en la que se confía.
En 1936, el señor Errington compró una casa en Milvain Avenue, Newcastle upon Tyne , para su hijo y su nuera, pagando 250 libras esterlinas, y las 500 libras restantes procedían de una hipoteca, pagada con 15 chelines semanales por los recién casados. El señor Errington les prometió que podrían seguir ocupándola mientras pagaran la hipoteca y que cuando pagaran todas las cuotas sería suya. Le dio a ella el libro de la sociedad de crédito y le dijo: "No se desprenda de este libro. La casa será de su propiedad cuando se pague la hipoteca". Murió y el hijo se fue a vivir con su madre. La madre solicitó la posesión a la nuera.
El juez desestimó la demanda posesoria.
El panel de tres jueces del Tribunal de Apelaciones sostuvo por unanimidad que la nuera no tenía que mudarse de la casa, porque tenía derecho a quedarse y pagar la hipoteca como parte de un acuerdo vinculante con el padre, por diversas razones.
Somervell LJ emitió el juicio inicial (primera lectura) del panel.
El juez Denning sostuvo que no se trataba de un simple arrendamiento a voluntad ; el padre no podía haber revocado su promesa una vez que la pareja había comenzado a realizar el acto de pagar las cuotas de la hipoteca. La promesa solo dejaría de vincularlo si dejaban su parte de la promesa incompleta y sin cumplir. Los 15 chelines semanales no eran alquiler, no estaban obligados a pagarlos, el padre solo podía negarse a transferirles la casa. La pareja era licenciataria, pero adquirieron un derecho equitativo a permanecer mientras pagaran las cuotas, lo que maduraría en un buen título equitativo una vez que se pagara la hipoteca. El padre hizo un contrato unilateral , que no podía revocarse una vez que comenzaran a cumplir, pero que dejaría de vincularlo si no cumplían su parte. Aunque tenían posesión exclusiva, eran licenciatarios porque solo tienen un mero privilegio personal de permanecer, sin derecho a ceder o subarrendar. Pero no eran meros licenciatarios, sino licenciatarios contractuales. Dijo que no había necesidad de implicar una obligación de completar los pagos. El límite es cuando la hija deja de pagar y el patrimonio del padre tiene que hacerse cargo de la factura. En ese caso, la hija perdería su derecho a quedarse. La pareja tenía una licencia, que no era un arrendamiento, pero sí un derecho contractual o al menos equitativo a permanecer, que se convertiría en un título equitativo válido tan pronto como se pagara la hipoteca. La regla de que una licencia siempre podía revocarse a voluntad fue "modificada debido a la interposición de la equidad". Su sentencia continuó: [1]
¿Cuál es el resultado jurídico de estos hechos? La relación entre las partes está abierta a tres posibles construcciones jurídicas:
- (i) Que la pareja era arrendataria voluntaria que no pagaba alquiler. Eso es lo que el juez pensó que eran. Dijo que, en Lynes v. Snaith, 1899 1 QB, página 486, el demandado "estaba en posesión exclusiva y, por lo tanto, no era un mero licenciatario sino que estaba en la posición de arrendatario voluntario".
- Pero, en mi opinión, es parte esencial de un arrendamiento voluntario que cualquiera de las partes lo determine a pedido, y es bastante claro que la relación entre estas partes no era tan determinable. El padre no podía desalojar a la pareja mientras pagaran las cuotas regularmente a la sociedad de construcción. Por lo tanto, no era un arrendamiento voluntario. Confieso que me alegra haber llegado a este resultado, porque parecería que, si se considerara que la pareja era arrendataria voluntaria, el título del padre quedaría anulado después de transcurridos 13 años, mucho antes de que la pareja pagara las cuotas, lo que sería completamente contrario a la justicia del caso.
- (ii) Que la pareja era arrendataria y pagaba un alquiler de 15 chelines y 0 peniques por semana, alquiler que se pagaba directamente a la sociedad de construcción en lugar de al padre, y que el arrendamiento era semanal o por la duración de los pagos de la hipoteca. Pero no creo que los 15 chelines y 0 peniques puedan considerarse alquiler, por la sencilla razón de que la pareja no estaba obligada a pagarlo. Si no lo pagaban, el padre no podía demandarlo ni embargarlo. Sólo podía negarse a transferirles la casa. Si los 15 chelines y 0 peniques no eran alquiler, no hay base para inferir un arrendamiento.
- (iii) Que la pareja era licenciataria, con una ocupación permisiva que no llegaba a ser un arrendamiento, pero con un derecho contractual, o en todo caso, un derecho equitativo a permanecer en la propiedad mientras pagaran las cuotas, lo que se convertiría en un título equitativo sobre la casa en sí tan pronto como se pagara la hipoteca. Creo que ésta es la visión correcta de la relación entre las partes. Explicaré cómo llego a ella.
La definición clásica de licencia fue propuesta por el presidente del Tribunal Supremo Vaughan en el siglo XVII en Thomas v Morrall (1673) Vaughan en la página 351:
"Una dispensa o licencia no transmite propiamente ningún interés ni altera o transfiere la propiedad de nada, sino que únicamente hace lícita una acción sin la cual hubiera sido ilícita".
La diferencia entre un arrendamiento y una licencia es, por tanto, que en el arrendamiento se transmite un derecho sobre la tierra, mientras que en la licencia no. Para distinguirlos, se ha considerado a veces que una prueba crucial es si el ocupante tiene o no la posesión exclusiva. Si se le concedía la posesión exclusiva, se decía que era un arrendatario, aunque sólo un arrendatario a voluntad, véase Doe v. Chamberlayne (1839) 5 M. & W. 14, 16, Lynes v Snaith , 1899 1 QB, página 486: mientras que si no tenía la posesión exclusiva, sólo era un licenciatario, Peakin v Peakin , 1895 2 IR, página 359.
Sin embargo, esta prueba ha dado lugar a menudo a dudas porque puede no corresponderse con la realidad. Un buen ejemplo es Howard v Shaw , (1841) 8 M. & W., página 118, donde una persona quedó en posesión exclusiva en virtud de un contrato de compra. El barón Alderson dijo que era un arrendatario a voluntad; y el barón Parke con cierta dificultad estuvo de acuerdo con él, pero Lord Abinger dijo que:
"mientras el demandado ocupaba el inmueble en virtud de un contrato válido de venta del mismo, no podía ser considerado como inquilino".
Ahora, transcurridos cien años, ha quedado claro que la opinión de Lord Abinger era correcta. La prueba de la posesión exclusiva no es de ninguna manera decisiva.
El primer caso que demostró esto fue Becker v Palmer , 1942 AER, página 674, donde un propietario dio permiso a algunos evacuados para quedarse en una casa de campo durante la guerra, sin pagar alquiler. Este tribunal sostuvo que los evacuados no eran inquilinos, sino solo licenciatarios. El Master of the Rolls , Lord Greene , dijo (en la página 677):
"Sugerir que existe una intención de crear una relación de arrendador e inquilino me parece absolutamente imposible. Hay una regla de oro de aplicación general, a saber, que la ley no imputa una intención de entrar en relaciones jurídicas cuando las circunstancias y la conducta de las partes niegan cualquier intención de ese tipo".
Esas enfáticas palabras han tenido su efecto.
Últimamente hemos tenido muchos casos de ocupantes en posesión exclusiva que han sido considerados no inquilinos, sino simplemente licenciatarios. Cuando una autoridad requisadora permitió a las personas tomar posesión de una propiedad pagando una renta semanal, Ministro de Salud contra Bellotti , 1944 KB, página 298, Consejo del Distrito de Southgate contra Watson , 1944 KB, página 541, Ministerio de Agricultura contra Matthews , 1950, 1 KB, 148: cuando un propietario le dijo a un inquilino al jubilarse que podía vivir en una casa de campo sin pagar alquiler por el resto de sus días, Foster contra Robinson , 1951 1 KB, 149, 156, cuando un propietario, tras la muerte de la viuda de un inquilino legal, permitió que su hija permaneciera en posesión pagando una renta durante seis meses, Marcroft Vagons Ltd. contra Smith, 1951 2 KB, página 496 cuando el propietario de una tienda permitió al gerente vivir en un apartamento encima de la tienda, pero no le exigió que lo hiciera, y el valor del apartamento se tuvo en cuenta en £1 por semana para fijar el precio. su salario, Webb Ltd. v. Webb, 24 de octubre de 1951 (aún no publicado): en cada uno de estos casos se consideró que el ocupante era un licenciatario y no un inquilino.
De igual modo, hay numerosos casos en los que una esposa, que ha sido abandonada por su marido y dejada por él en el hogar conyugal, ha sido considerada, no como inquilina del marido propietario, Bramwell v Bramwell , 1942 1 KB, página 370, Pargeter v Pargeter , 1946 1 AER, página 250, ni como simple licenciataria, Oldgate Estate v Alexander , 1950 1 KB, página 311, sino como estando en una posición especial –una licenciataria con un derecho especial– bajo la cual el marido no puede expulsarla excepto por orden del Tribunal, Middleton v Baldeck , 1951 1 KB, página 657.
El resultado de todos estos casos es que, aunque a primera vista se puede considerar que una persona a la que se le concede la posesión exclusiva es un inquilino, no se lo considerará así si las circunstancias niegan cualquier intención de crear un contrato de arrendamiento. Las palabras por sí solas pueden no ser suficientes. Las partes no pueden convertir un contrato de arrendamiento en una licencia simplemente llamándolo así. Pero si las circunstancias y la conducta de las partes demuestran que todo lo que se pretendía era que se le otorgara al ocupante un privilegio personal, sin ningún interés en la tierra, se lo considerará únicamente un licenciatario.
En vista de estos casos recientes, dudo que Lynes v Snaith , 1899 1 QB, página 486, y el caso del guardabosques al que se hace referencia allí se decidieran de la misma manera hoy.
Aplicando los principios anteriores al presente caso, me parece que, aunque la pareja tenía la posesión exclusiva de la casa, ya no existía una relación de arrendador e inquilino. No eran inquilinos a voluntad, sino licenciatarios. Tenían un mero privilegio personal de permanecer allí, sin derecho a ceder o subarrendar. Sin embargo, no eran meros licenciatarios. Eran licenciatarios con un derecho contractual a permanecer. Como tales, no tienen derecho legal a permanecer, sino solo en equidad, y ahora prevalecen los derechos equitativos.
Debo confesar, sin embargo, que los tribunales tardaron algún tiempo en llegar a esta posición. En el derecho consuetudinario, una licencia siempre era revocable a voluntad, a pesar de que hubiera un contrato que estipulara lo contrario, Wood v Leadbitter (1845) 13 M. & W., página 838. El remedio por el incumplimiento del contrato sólo consistía en la indemnización por daños y perjuicios. Esa era la opinión generalizada hasta hace unos años, véase, por ejemplo, lo que se dijo en Booker v Palmer , 1942 AER, 674, 677, Thompson v Park , 1944 KB, 408, 410. Sin embargo, la regla se ha modificado debido a esta interposición de la equidad.
El derecho y la equidad se han fusionado durante casi 80 años, y desde 1948 ha quedado claro que, como resultado de la fusión, no se permitirá a un licenciante expulsar a un licenciatario en incumplimiento de un contrato para permitirle permanecer, véase Winter Garden Theatre v Millenium , 1946 1 AEI, en la página 680 por Lord Greene, 1948 AC en la página 191 por Lord Simon : ni en incumplimiento de una promesa sobre la que el licenciatario ha actuado, aunque no haya dado ningún valor por ella, véase Foster v Robinson , 1951 KB, página 149 en la página 156, donde el Master of the Rolls, Sir Raymond Evershed , dijo que como resultado del acuerdo oral para permitir que los hombres se quedaran, él "tenía derecho como licenciatario a ocupar las instalaciones sin cargo por el resto de sus días". Esta infusión de equidad significa que las licencias contractuales ahora tienen una fuerza y validez propias y no pueden revocarse en incumplimiento del contrato. Ni el licenciante ni nadie que reclame por su intermedio pueden incumplir el contrato, salvo el comprador a título oneroso y sin previo aviso.
Tal vez deba mencionar dos casos que a primera vista parecen volver a la opinión anterior: el primero es Rogers v Hyde , 1951 2 KB, página 923, en el que un propietario prometió que un acuerdo de uso compartido (que en realidad era una licencia) debería "estar dentro de las Leyes de Alquiler ". Este Tribunal sostuvo que el licenciatario no estaba protegido porque las Leyes de Alquiler sólo se aplican a los arrendamientos y que, así como las partes no pueden renunciar a las Leyes, tampoco pueden aceptarlas. No se presentó ningún argumento de que la promesa del propietario fuera equivalente a decir: "Prometo darle a usted, mi licenciatario, la misma protección que las Leyes de Alquiler dan a los inquilinos". Si se hubiera presentado ese argumento, podría haberse planteado el mismo punto que se plantea en este caso; pero, como sucedió, no se trató el punto, por lo que no se tomó ninguna decisión al respecto.
El otro caso es Thompson v Earthy , 1951 2 KB, página 596, en el que un marido, a cambio de una buena contraprestación, se comprometió a permitir que su esposa y sus hijos permanecieran en su casa sin pagar alquiler. Se sostuvo que el marido tenía derecho a incumplir su promesa vendiendo la casa sin que ella pagara alquiler, aunque el comprador la hubiera adquirido con pleno conocimiento de la promesa. Sin embargo, observo que, al llegar a esta decisión, el juez Roxburgh enfatizó que la esposa no era una licenciataria, basándose en algo que dije en Oldgate Estates v Alexander , 1950 1 KB 311, 319: pero la decisión posterior de este Tribunal en Foster v Robinson , 1951 1 KB, 149, 154, demuestra que ella era una licenciataria y que el marido no podía haberla desalojado incumpliendo su promesa. No puedo evitar pensar que, si ese caso se hubiera citado ante el erudito juez, la decisión podría haber sido diferente. Por lo tanto, no veo nada en estos casos recientes que pueda alterar la opinión que he expresado sobre las licencias contractuales.
En el presente caso, es evidente que el padre prometió expresamente a la pareja que la propiedad les pertenecería tan pronto como se pagara la hipoteca, e implícitamente prometió que mientras pagaran las cuotas a la sociedad de construcción, se les permitiría seguir en posesión. No eran compradores porque nunca se comprometieron a pagar las cuotas, pero sin embargo estaban en una posición análoga a la de los compradores. Han actuado conforme a la promesa y ni el padre ni su viuda, su sucesora en el título, pueden expulsarlos sin tener en cuenta la promesa.
El resultado es que, en mi opinión, la apelación debe ser desestimada y no debe dictarse orden de posesión. Llego a esta conclusión sobre una base diferente a la del erudito juez, pero el demandado siempre puede apoyar la sentencia sobre cualquier base. [1]
Hodson LJ emitió un breve juicio concurrente.