El derecho inmobiliario inglés es el derecho de propiedad inmobiliaria en Inglaterra y Gales . Debido a su gran importancia histórica y social, la tierra suele considerarse la parte más importante del derecho inmobiliario inglés . La propiedad de la tierra tiene sus raíces en el sistema feudal establecido por Guillermo el Conquistador después de 1066, pero ahora se registra y se vende principalmente en el mercado inmobiliario. Las fuentes del derecho moderno derivan de los antiguos tribunales de derecho consuetudinario y equidad , y de leyes como la Ley de propiedad de 1925 , la Ley de tierras colonizadas de 1925 , la Ley de cargas territoriales de 1972 , la Ley de fideicomisos de tierras y designación de fideicomisarios de 1996 y la Ley de registro de tierras de 2002. En esencia, el derecho inmobiliario inglés implica la adquisición, el contenido y la prioridad de los derechos y obligaciones entre las personas con intereses en la tierra. Tener un derecho de propiedad sobre la tierra, a diferencia de un derecho contractual o algún otro derecho personal, es importante porque crea prioridad sobre los reclamos de otras personas, en particular si la tierra se vende, el poseedor se declara insolvente o cuando se reclaman varios recursos, como el cumplimiento específico , en el tribunal.
La tierra se adquiere generalmente, en primer lugar, mediante un contrato de compraventa, y para completar una compra, el comprador debe registrar su interés en el Registro de la Propiedad de Su Majestad . Sistemas similares funcionan en Escocia e Irlanda del Norte . Alrededor del 15 por ciento de la tierra en Inglaterra y Gales sigue sin registrarse, por lo que las disputas sobre la propiedad aún se determinan mediante principios desarrollados por los tribunales. Los derechos humanos, como el derecho a una vida familiar y un hogar según el artículo 8 del CEDH y el derecho al disfrute pacífico de las posesiones, según el artículo 1 del Primer Protocolo, se aplican a todos. En segundo lugar, las personas pueden adquirir derechos sobre la tierra contribuyendo al precio de compra de una casa, o a la vida familiar, si los tribunales pueden encontrar evidencia de una intención común de que se creen derechos. La ley reconoce un " fideicomiso resultante " o " constructivo " sobre la propiedad. Estos intereses, y los arrendamientos de menos de 7 años de duración, no necesitan registrarse para ser efectivos. En tercer lugar, las personas pueden adquirir tierras mediante impedimento propietario . Si a alguien se le da una garantía de que recibirá la propiedad, y confía en esto en su detrimento, un tribunal puede reconocerlo. En cuarto lugar, la posesión adversa permite a las personas que poseen tierras, sin objeción formal por parte del propietario, aunque esto ahora es difícil de lograr con respecto a un título registrado.
Varias personas pueden estar interesadas en la tierra y esta puede utilizarse de múltiples maneras. Puede haber un único propietario o varias personas pueden poseer la tierra en conjunto. La ley regula de cerca las circunstancias en las que cada uno puede separar o vender su parte. Los arrendamientos y, en cierta medida, las licencias, asignan el uso de la tierra a nuevos propietarios por un período de tiempo. Las hipotecas y otras formas de garantías reales se utilizan generalmente para dar a los prestamistas el derecho de embargar la propiedad si el deudor no paga un préstamo. Las servidumbres y los convenios implican derechos y deberes entre vecinos, por ejemplo, con un acuerdo de que un vecino no construirá en un terreno o para conceder un derecho de paso.
Además de estas reglas de transacción y prioridad, existe un amplio cuerpo de regulación sobre el uso social de la tierra. Las normas de planificación buscan garantizar que las comunidades y el medio ambiente sean buenos para vivir. Aunque muy limitados, existen algunos derechos a la vivienda social, y los inquilinos tienen derechos limitados contra los propietarios que invalidan el contrato para contrarrestar el poder de negociación desigual de los inquilinos . La agricultura y la silvicultura cubren la mayor parte de la masa terrestre del Reino Unido y son importantes para los precios justos de los alimentos. El gas, el petróleo y el carbón han sido históricamente fuentes de energía, pero ahora la política legal es reemplazarlos con energía renovable es crucial para detener el daño climático. [3]
La historia de la ley de tierras inglesa se remonta a la época romana y a la Edad Oscura bajo los monarcas sajones, donde, como durante la mayor parte de la historia humana, la tierra era la fuente dominante de riqueza social. Sin embargo, el comienzo de una ley inglesa de propiedad inmobiliaria llegó después de la invasión normanda de 1066, cuando se construyó una ley común en toda Inglaterra. El nuevo rey, Guillermo el Conquistador , comenzó a estandarizar las reglas feudales de Inglaterra y compiló una referencia para todas las tierras y su valor en el Libro Domesday de 1086. Esto se utilizó para determinar los impuestos y las cuotas feudales que debían pagarse. El feudalismo significaba que toda la tierra estaba en manos del monarca. Las propiedades de la tierra se otorgaban a los señores, quienes a su vez repartían la propiedad entre los arrendatarios. Los arrendatarios y los señores tenían obligaciones de trabajo, servicio militar y pago de impuestos a los superiores de la cadena y, en última instancia, a la Corona. La mayoría de los campesinos estaban en condiciones de servidumbre con sus amos. Los siervos , cortijos o esclavos , que en 1086 podían llegar a representar el 88 por ciento de la población, [5] estaban obligados por ley a trabajar la tierra. No podían marcharse sin permiso de sus señores. Pero, además, incluso aquellos que eran clasificados como hombres libres tenían una libertad limitada de hecho, debido a las limitadas posibilidades de adquirir propiedades. Alrededor de 1187, Ranulf de Glanvill , el magistrado jefe del rey Enrique II, compuso el primer tratado importante de derecho consuetudinario, el Tractatus de legibus et consuetudinibus regni Angliae , [6] que establecía el sistema de escritos que la gente utilizaba para reclamar derechos de propiedad y derechos contra los demás. El propio Glanvill murió en la Tercera Cruzada y, a medida que crecía el descontento resultante del coste de las cruzadas, los barones ingleses obligaron al rey Juan a firmar la Carta Magna . Esta garantizaba derechos de representación a los barones, pero contenía muy poco para los "plebeyos". Sin embargo, se extrajeron y ampliaron varias cláusulas en la Carta del Bosque de 1217 , que permitía a las personas acceder a tierras comunales , donde podían cazar y pescar para alimentarse. A lo largo de los siglos, la ley amplió el alcance de la propiedad común , pero en general la tendencia era quitarle tierras a las personas. La Ley de los Comunes de 1236 permitió al señor de un feudo cercar cualquier tierra señorial que previamente hubiera sido común, y el Estatuto de Westminster de 1285 formalizó el sistema deLa enajenación de tierras se hizo obligatoria para los herederos de los terratenientes. El Estatuto Quia Emptores Terrarum de 1290 permitía la enajenación de tierras únicamente mediante la sustitución del titular del título, lo que impedía la creación de nuevos subarrendatarios. Las libertades civiles de la Carta Magna de 1215 y su reedición en 1297 estaban destinadas únicamente a los barones y señores, mientras que la gran mayoría de la gente era pobre, subyugada y desposeída. En 1256, el segundo tratado importante, de Henry de Bracton , De Legibus et Consuetudinibus Angliae , estableció las leyes de la propiedad o "cosas", junto con las leyes de las "personas" y las "acciones". [7]
El feudalismo no siempre había sido parte de la sociedad inglesa, sino que había sido impuesto positivamente por los monarcas antes de la invasión normanda. [9] Sin embargo, a partir de 1348 todo cambió cuando la Peste Negra arrasó Europa, matando a un tercio de la población. Personas como el poeta Geoffrey Chaucer habían visto la sumisión como parte de un orden social natural, ordenado por Dios. [10] Pero si los terratenientes habían sobrevivido a la plaga, el trabajo de los campesinos en la tierra se había vuelto muy escaso. Irónicamente, los campesinos sobrevivientes estaban en una mayor posición de poder económico, en reclamaciones o negociaciones de salarios. El feudalismo comenzó a desmoronarse. [11] Primero, los siervos podían someterse a una "conmutación", donde el señor simplemente aceptaba aceptar rentas en dinero de los arrendatarios en lugar de servicios laborales. Esto no significaba libertad en sí, pero abandonar el trabajo forzado y los pagos en especie a los terratenientes significaba que la evidencia abierta de servilismo se ocultaba. En las disputas, las cortes reales se inclinaban cada vez más a declarar que un campesino era libre. En segundo lugar, mediante un acto de manumisión, los señores podían conceder voluntariamente la libertad, y esto se hizo cada vez más, después de la plaga, si el siervo o un pariente realizaban un pago en dinero. En tercer lugar, el derecho consuetudinario establecía que si un siervo vivía en suelo libre, como en una ciudad con carta de concesión o en tierras de dominio real , durante un año y un día, se convertiría en libre. [12] La nobleza y el rey reaccionaron al creciente poder de negociación del campesinado fijando salarios, [13] y reprimiendo violentamente cualquier levantamiento, como la Rebelión de los Campesinos en 1381. [14] Sin embargo, esta combinación de factores, lenta pero seguramente, significó que en 1485 solo el uno por ciento de la población quedó en servidumbre. [15] Alrededor de 1481, un juez de los Common Pleas llamado Thomas de Littleton produjo el primer tratado organizado por temas en lugar de por escritos, sobre la ley de propiedad, el Tratado sobre tenencias . [16] La sumisión formal se veía cada vez más como una cicatriz social. En 1523, el juez Anthony Fitzherbert escribió que el hecho de que los esclavos permanecieran en servidumbre era "el mayor inconveniente que ahora sufre la ley". [17] Pero si bien más personas estaban formalmente libres de un terrateniente, la libertad real de las personas todavía estaba restringida porque no tenían propiedades propias. Cada vez más terratenientes cercaban los pastos que habían estado abiertos para el uso de los plebeyos y destruían las casas de las personas, especialmente para la cría de ovejas . La corona y los lores cancilleres como Sir Thomas More ,[18] se había opuesto a esto hasta cierto punto, con una serie de Leyes Anti- Cercamientos de 1489. Estas exigían que cualquier casa destruida fuera reconstruida, pero si no, la mitad de las ganancias adicionales irían a la Corona. La propia Corona reivindicó un derecho inherente a cualquier metal valioso encontrado en la tierra en 1568, [19] y a las personas que tenían menos de cuatro acres de tierra se les prohibió construir casas por la Ley de Construcción de Cabañas de 1588. El fin definitivo y formal de la tenencia de la tierra feudal en Inglaterra llegó solo después de la Guerra Civil Inglesa . Cuando se restableció la monarquía , el Parlamento aseguró con la Ley de Abolición de la Tenencia de 1660 que las obligaciones de servicio y provisión militar de los terratenientes fueran reemplazadas por pagos monetarios y un pago anual financiado por impuestos.
Durante el mismo período, detrás de los cambios trascendentales en la importancia social de la tierra, los avances legales en el derecho de propiedad giraron en torno a la división entre los tribunales de derecho consuetudinario y de equidad . Los tribunales de derecho consuetudinario (el Tribunal de Causas Comunes y el Tribunal del Banco del Rey ) adoptaron un enfoque estricto en lo que respecta a las normas sobre títulos de propiedad y a cuántas personas podían tener intereses legales en la tierra. Sin embargo, el Rey tenía el poder de escuchar peticiones y revocar casos de derecho consuetudinario. Delegó la audiencia de peticiones a su Lord Canciller , cuyo cargo se convirtió en un tribunal. Durante las cruzadas , los terratenientes que iban a luchar transferían el título a una persona en la que confiaban para que se pudieran realizar y recibir servicios feudales. Pero algunos de los que sobrevivieron habían regresado solo para descubrir que las personas a las que confiaron se negaban a transferirles el título. Buscaron justicia con el Lord Canciller , y su Tribunal de Cancillería determinó que el verdadero "uso" o "beneficio" de la tierra no pertenecía a la persona en el título (o al feudo que tenía seisin ). A diferencia de los jueces de derecho consuetudinario, el Canciller sostuvo que el cestui que use , el propietario en equidad , podía ser una persona diferente, si esto era lo que dictaba la buena conciencia. [20] Este reconocimiento de una división en la ley inglesa, entre propietario legal y equitativo, entre alguien que controlaba el título y otro para cuyo beneficio se usaría la tierra, fue el comienzo de la ley de fideicomisos . Fue igualmente útil entre los frailes franciscanos , que transferían el título de la tierra a otros, ya que se les impedía poseer propiedades por sus votos de pobreza . [21] Los usos o fideicomisos también se emplearon para evitar el pago de cuotas feudales. Si una persona moría, la ley establecía que un terrateniente tenía derecho a dinero antes de que la tierra pasara al heredero, y a toda la propiedad bajo la doctrina de escheat si no había herederos. La transferencia de la propiedad a un grupo de personas para uso común podía garantizar que esto nunca sucediera, porque si una persona moría podía ser reemplazada y era poco probable que todos murieran al mismo tiempo. El rey Enrique VIII vio que esto privaba a la Corona de ingresos, por lo que en el Estatuto de Usos de 1535 intentó prohibirlos, estipulando que toda la tierra pertenecía de hecho al cestui que use.. Sin embargo, cuando Enrique VIII se fue, el Tribunal de Cancillería sostuvo que no tenía aplicación donde la tierra era arrendada. Además, la primacía de la equidad sobre el derecho consuetudinario fue reafirmada, apoyada por el Rey Jacobo I en 1615, en el caso del Conde de Oxford . [22] La institución del uso continuó, ya que nuevas fuentes de ingresos de las explotaciones mercantiles en el Nuevo Mundo redujeron la dependencia de la Corona de los derechos feudales. A principios del siglo XVIII, el uso se había formalizado en un fideicomiso: [23] cuando la tierra se establecía para ser mantenida por un fideicomisario, para el beneficio de otro, los Tribunales de Cancillería reconocían al beneficiario como el verdadero propietario en equidad .
"En cuanto la tierra de un país se ha convertido en propiedad privada, los terratenientes, como todos los demás hombres, se complacen en cosechar donde nunca han sembrado y exigen una renta incluso por sus productos naturales. La madera del bosque, la hierba del campo y todos los frutos naturales de la tierra, que, cuando la tierra era común, sólo costaban al trabajador el trabajo de recogerlos, llegan a tener, incluso para él, un precio adicional fijado sobre ellos. Debe entonces pagar la licencia para recogerlos y debe entregar al terrateniente una parte de lo que su trabajo recoge o produce. Esta parte, o, lo que es lo mismo, el precio de esta parte, constituye la renta de la tierra..."
Adam Smith , La riqueza de las naciones (1776) Libro I, cap. 6
Durante el siglo XVIII, el derecho de propiedad inmobiliaria en su mayor parte se estancó en la legislación, pero los principios continuaron desarrollándose en los tribunales de equidad, en particular bajo Lord Nottingham (de 1673 a 1682), Lord King (1725 a 1733), Lord Hardwicke (1737 a 1756), Lord Henley (1757 a 1766) y Lord Eldon (1801 a 1827). [24] A medida que el comercio nacional y mundial se expandía, el poder de una nueva clase adinerada de hombres de negocios crecía, y con él disminuía la importancia económica y política de la tierra. El filósofo moral y padre de la economía, Adam Smith , reflejó estos cambios cuando argumentó en La riqueza de las naciones que la posición de los terratenientes les permitía extraer rentas de otros a cambio de muy poco. [25] En el siglo XIX, un creciente movimiento liberal por la reforma produjo tres resultados principales. Primero, hubo una creciente presión para desmantelar los privilegios de la aristocracia terrateniente. La reforma más directa fue la abolición gradual del " asentamiento estricto ", a través de las Leyes de Tierras Asentadas de 1882-1925. Un propietario de tierras podía ordenar que la propiedad, a su muerte, solo pasara a la línea de sus parientes, impidiendo así que se vendiera a cualquiera en el mercado. [26] Esto también incluía la opinión de que todas las tierras debían registrarse, para facilitar su comercialización. La Ley de Transferencia de Tierras de 1875 introdujo un sistema voluntario, pero no se adoptó. Después de las elecciones generales de 1906 , el nuevo Ministro de Hacienda, David Lloyd George , en su Presupuesto Popular de 1909 introdujo un impuesto sobre la tierra para obligarla a salir al mercado. [27] Esto provocó una crisis constitucional, ya que la Cámara de los Lores hereditaria lo vetó, forzando nuevas elecciones. Pero el gobierno liberal regresó y abolió el derecho de veto de los Lores en la Ley del Parlamento de 1911 . En ese momento, las reformas del registro de tierras eran un asunto político menor y solo se oponían a ellas los abogados que ganaban considerables honorarios por la transferencia de propiedad. [28] Finalmente, la Ley de Registro de Tierras de 1925 requirió que cualquier transacción con propiedades desencadenara un registro obligatorio. [29] En segundo lugar, el Tribunal de Cancillería , aunque puede haber mitigado las pequeñas estricciones del derecho consuetudinario de propiedad, era visto como engorroso y arcano. Fue objeto de burlas en libros como Bleak House de Charles Dickens y su caso ficticio de Jarndyce v Jarndyce., un asunto de Cancillería que nadie entendía y se prolongó durante años y años. [30] En gran medida, esto se debió a que solo había dos jueces que administraban principios equitativos, por lo que de 1873 a 1875, los tribunales de derecho consuetudinario y de equidad se fusionaron en una sola jerarquía. Bajo la Ley de la Corte Suprema de Justicia de 1875 , los principios equitativos prevalecerían en caso de conflicto. [31] En tercer lugar, en la mayoría de los condados y distritos, la capacidad de votar por los miembros del parlamento había estado vinculada a la posesión de propiedad en la tierra. Desde la Gran Ley de Reforma de 1832 , hasta la Ley de Reforma de 1867 y la Ley de Representación del Pueblo de 1918 , la conexión entre la propiedad y el voto se redujo gradualmente y luego se abolió. Junto con la Ley del Parlamento de 1911 , había surgido una constitución más democrática, aunque recién en 1928 la edad para votar se volvió igual para hombres y mujeres y recién en 1948 se eliminaron los votos dobles y los distritos electorales adicionales para los estudiantes de las Universidades de Oxford, Cambridge y Londres. [32] Al final de la Primera Guerra Mundial, el poder de la antigua aristocracia terrateniente había sido en gran medida destruido.
A lo largo del siglo XX, la legislación sobre la tierra adquirió un carácter cada vez más social. En primer lugar, a partir de la Ley de Vivienda de 1919 y la política del gobierno de posguerra de construir " casas dignas de héroes ", los gobiernos locales construyeron y mantuvieron cada vez más casas. En el alojamiento privado, se promulgaron nuevos derechos para los inquilinos frente a sus propietarios, con cierta seguridad de tenencia y regulación de los alquileres , lo que supuso una ruptura de la " libertad contractual " sin trabas. La política se detuvo con la Ley de Vivienda de 1980 , que pretendía privatizar las propiedades introduciendo un " derecho a comprar " la vivienda municipal. Al mismo tiempo, se redujeron los derechos de los inquilinos y las restricciones a los aumentos de los alquileres, aunque los inquilinos conservaron algunos derechos mínimos, por ejemplo en virtud de la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1985 y la Ley de Protección contra el Desalojo de 1977. En segundo lugar, la propiedad se utilizó cada vez más como fuente de financiación para las empresas y, de manera similar, se convirtió en una fuente de beneficios para los bancos, los prestamistas hipotecarios y los fideicomisos de inversión inmobiliaria . Este hecho impulsó cambios en la regulación del mercado hipotecario, mientras que el creciente interés financiero en la tierra tendía a entrar en conflicto con la vida familiar. A medida que el Reino Unido se acercaba a la igualdad de género , las mujeres, tanto como los hombres, contribuían a la compra de viviendas, así como a la crianza de las familias y los hijos. En 1970, en Pettitt v Pettitt , Lord Diplock señaló que "el empleo más amplio de mujeres casadas en la industria, el comercio y las profesiones y el surgimiento de una democracia de propietarios de propiedades, en particular una democracia de propietarios de bienes inmuebles hipotecados a una sociedad de construcción" habían obligado a los tribunales a reconocer las contribuciones al hogar y a la vida familiar como generadoras potenciales de intereses de propiedad. [33] Sin embargo, si los bancos buscaban recuperar las viviendas de personas que habían incumplido los pagos de la hipoteca, los tribunales se enfrentaban a la elección de si preferían esos intereses económicos a los valores sociales. La adhesión del Reino Unido al Convenio Europeo de Derechos Humanos significó que el artículo 8, sobre el derecho a la vida privada y familiar, podía modificar la libertad de los bancos o los propietarios de viviendas para desalojar a las personas, en particular cuando estaban en juego la estabilidad y la educación de los niños, aunque a principios del siglo XXI la jurisprudencia se había mantenido cautelosa. [34] En tercer lugar, el uso de la tierra en general estaba sujeto a un marco regulatorio integral. Las antiguas leyes comunes entre vecinos, sobre servidumbres, pactos, molestias y allanamientos, fueron eclipsadas en gran medida por leyes de planificación determinadas local y democráticamente, [35]regulación ambiental y un marco para el uso de los recursos agrícolas.
El derecho agrario inglés se basa en tres fuentes principales para determinar los derechos de propiedad: el common law y los principios de equidad desarrollados por los tribunales, un sistema de registro de tierras y un sistema continuo para las tierras no registradas. En primer lugar, los tribunales de common law y equidad otorgaron a las personas con derechos de "propiedad" varios privilegios sobre las personas que adquirían meros derechos "personales". Para adquirir la propiedad de la tierra (como con cualquier otro objeto de valor), a diferencia de un contrato, por ejemplo, para usarlo, un comprador y un vendedor simplemente necesitaban acordar que se transferiría la propiedad. La ley reconoció entonces un derecho de "propiedad" con varios privilegios sobre las personas con reclamos puramente "personales". La mejor forma de propiedad implicaría la posesión exclusiva, y generalmente vinculaba a cualquiera que intentara interferir con el uso de un propietario, particularmente en casos de insolvencia , si otras personas con intereses en la tierra vendían su participación a un tercero, o para obtener recursos para hacer cumplir el derecho de uno. Antes de 1925, los derechos de propiedad sobre la tierra (a diferencia, por ejemplo, de las acciones de una empresa ) solo tenían que evidenciarse en títulos de propiedad en papel . Por lo tanto, se creía que era deseable un sistema de registro de tierras , para que los derechos de las personas sobre la tierra fueran seguros y la transferencia de la propiedad fuera más simple y barata. Entonces, el segundo sistema de tierras comenzó con la Ley de Registro de Tierras de 1925 , y las reglas se reformularon en la Ley de Registro de Tierras de 2002. En lugar de títulos de propiedad en papel que determinaran los derechos de propiedad de las personas sobre la tierra, las entradas en el registro eran la fuente que determinaba los derechos de propiedad de las personas. Sin embargo, nunca se esperó que se registraran muchos derechos de propiedad, en particular los reclamos sociales que las personas tenían sobre casas familiares o arrendamientos cortos. Además, no todas las tierras tenían que registrarse. Solo cuando se realizaban transacciones formales con tierras, el registro se volvía obligatorio. Esto significó que para 2013, el 88 por ciento de la tierra o 126.000 kilómetros cuadrados estaban registrados en el Registro de Tierras de Su Majestad . [37] Pero un tercer sistema de regulación de la tierra permaneció vigente para el 12 por ciento de las tierras no registradas . Aunque modificado en cierta medida por la legislación, este sistema para determinar los derechos de propiedad y las disputas siguió siendo muy similar al antiguo derecho consuetudinario y la equidad.
El derecho de la tierra también se conoce como el derecho de propiedad real. Se relaciona con la adquisición, protección y conflictos de los derechos de las personas, legales y equitativos, sobre la tierra. [38] Esto significa tres cosas principales. Primero, se dice generalmente que los "derechos de propiedad" (en latín, un derecho in rem ) vinculan a terceros, [39] mientras que los derechos personales (un derecho in personam ) se ejercen solo contra la persona que debe una obligación. [40] La ley inglesa reconoce un número fijo, o numerus clausus de derechos de propiedad, que crean varios privilegios. Las principales situaciones en las que esta distinción importa son si un deudor de dos o más acreedores se ha vuelto insolvente (es decir, en quiebra), o si hay una disputa sobre la posesión de una cosa específica. Si una persona o una empresa se ha vuelto insolvente y tiene cosas en su posesión que son propiedad de otros, entonces esas personas generalmente pueden recuperar su propiedad libres de reclamos de cualquier otra persona. [41] Pero si los acreedores de una persona insolvente solo tienen deudas personales, no pueden recuperar su dinero libremente: cualquier pérdida debe dividirse entre todos los acreedores. A menudo, los acreedores pueden contratar un derecho de propiedad (conocido como interés de garantía ) para asegurar el pago de las deudas. Esto da el mismo resultado que tener otro derecho de propiedad, por lo que el acreedor garantizado tiene prioridad en la cola de insolvencia. [42] Los acreedores garantizados, por lo general, son bancos y para la mayoría de las personas el tipo de interés de garantía más familiar es una hipoteca. De esta manera, los derechos de propiedad son siempre "más fuertes" que los derechos personales, aunque puedan adquirirse por los mismos medios: un contrato. La mayoría de las veces, los derechos de propiedad también son más fuertes que los personales porque los tribunales ingleses han estado históricamente más dispuestos a ordenar el cumplimiento específico como remedio por la interferencia con los derechos de propiedad. Las personas con derechos personales, como el cumplimiento de un contrato , presuntamente tienen derecho a dinero en compensación, a menos que los daños sean un remedio inadecuado. [43] En su segunda característica principal, el derecho de tierras inglés difiere de los sistemas de derecho civil de la Unión Europea., porque permite separar la propiedad "beneficial" de la propiedad del título legal de propiedad. Si existe un "fideicomiso" de tierras, los fideicomisarios tienen el título legal, mientras que el beneficio, el uso y el título "equitativo" pueden pertenecer a muchas otras personas. El título legal de una propiedad inmobiliaria solo se puede adquirir de un número limitado de formas formales, mientras que el título equitativo se puede reconocer debido a la contribución de una persona, o las verdaderas intenciones de las partes, o alguna otra razón, si la ley considera que es justo y equitativo reconocer que alguien más tiene una participación en la tierra.
La tercera característica principal de la ley inglesa sobre propiedad inmobiliaria es que la propiedad "real" (o "bienes inmuebles") significa tierra y las cosas que la acompañan, únicamente. Esto se clasifica como diferente de los bienes muebles u otros tipos de propiedad "personal" (o "bienes muebles"). La distinción es importante principalmente para definir el alcance del tema, porque existen diferentes requisitos de registro, impuestos y otras regulaciones para el uso de la tierra. La definición técnica de "tierra" abarca un poco más que el uso común de la palabra. Según la Ley de Propiedad de 1925 , la sección 205(1)(ix) dice que tierra significa "tierra de cualquier tenencia , minas y minerales, ya sea que se mantengan separados o no de la superficie, edificios o partes de edificios (ya sea que la división sea horizontal, vertical o hecha de cualquier otra manera) y otras herencias ; también una mansión, un derecho de asilo y una renta y otras herencias incorporales, y una servidumbre , derecho, privilegio o beneficio en, sobre o derivado de la tierra..." Esta definición engorrosa indica dos ideas generales. En primer lugar, la tierra incluye cosas físicas unidas a ella (por ejemplo, edificios y "herencias") y, en segundo lugar, derechos intangibles (como una servidumbre , un derecho de paso). Tal vez en la aspiración de parecer científicos, los abogados se han acostumbrado a describir la propiedad de la tierra como " cuatridimensional ". [44] El área bidimensional de la superficie de la tierra, delimitada por una cerca, se complementa con derechos sobre todos los edificios y "accesorios". Esto se vuelve más relevante en disputas después de un contrato para vender tierra, cuando un comprador alega que una cosa estaba incluida en una venta, pero un contrato no decía nada sobre los detalles. En Holland v Hodgson [45] Blackburn J sostuvo que los telares instalados en una fábrica formaban parte de la tierra. Los objetos que descansan sobre el suelo y están "unidos" solo por la gravedad normalmente no serán parte de la tierra, aunque podría ser que las partes "quisieran" algo diferente, o más bien lo que las partes esperaban razonablemente. Las cosas que se pueden quitar fácilmente, como alfombras y cortinas, o casas flotantes, no serán tierra, pero sí lo serán las cosas que se pueden quitar con menos facilidad, como grifos y enchufes. [46] En la tercera dimensión, como señala la sección 205(1)(ix), las minas y las cosas del subsuelo pertenecen al propietario de la superficie, y hasta un límite general de 500 pies, [47] el propietario de la tierra también tendrá derecho a la atmósfera que se encuentra por encima de su tierra. La política pública establece el límite en ambos casos, por lo que desde el caso de las minas del siglo XVI, la Corona tiene derecho a los minerales valiosos o recursos naturales que se descubran, así como a los tesoros valiosos. [48] Y en la otra dirección,No se considera que las aeronaves o satélites que se encuentren a una altura suficiente invadan el espacio aéreo., o infringir el derecho de un propietario a su disfrute pacífico. [49] La cuarta dimensión de la tierra para un abogado inmobiliario inglés es el tiempo. Desde 1925, la ley inglesa reconoce dos " propiedades " en la tierra, o tipos de interés de propiedad: el " fee simple ", que es un derecho de uso por tiempo ilimitado, y un "arrendamiento", que es un interés por un período de tiempo fijo. En todas las situaciones, sin embargo, el uso de la tierra está limitado por acuerdos o derechos vinculantes con los vecinos y los requisitos del consejo local y el gobierno.
Debido a que la tierra puede servir para múltiples usos para muchas personas y debido a que su naturaleza fija significa que su propietario no siempre puede ser visible, un sistema de registro llegó a ser visto como esencial a principios del siglo XX. Desde la Ley de Registro de Tierras de 1862 que creó un organismo donde las personas podían registrarse voluntariamente, [50] una sucesión de informes gubernamentales y reformas graduales finalmente culminó en un sistema de registro obligatorio unificado con la Ley de Registro de Tierras de 1925. [ 51] Sus defensores argumentaron que un sistema de registro aumentaría la comercialización de la tierra y haría que su transferencia fuera tan fluida como el sistema de registro de acciones de la empresa. Theodore Ruoff, Registrador Jefe desde 1963, dijo que las tres funciones principales que cumplía el registro eran (1) reflejar los intereses de propiedad en la tierra (2) aislar los intereses menores o equitativos que podrían pasarse por alto (o "excederse") en el negocio de transferencia de tierras, y (3) proporcionar seguro a través de los fondos del Registrador a cualquiera que perdiera la propiedad como resultado de defectos del registro. [52] El objetivo ideal era, por tanto, garantizar que en el registro se reflejara un conjunto amplio de personas cuyos intereses tenían prioridad en un determinado inmueble. Con la Ley de Registro de Tierras de 2002 , que reformuló la antigua ley, el Registro se ha centrado en la "transferencia electrónica de propiedad". En virtud de los artículos 91 a 95, el registro electrónico cuenta como escrituras y tiene por objeto sustituir a la presentación en papel en el siglo XXI.
Sin embargo, en el marco del uso social de la tierra, el sistema de prioridad del registro de tierras y el registro de todos los intereses sobre la tierra en el Registro han hecho excepciones significativas para los métodos informales de adquisición de derechos, y especialmente intereses equitativos, sobre la tierra. En virtud de los artículos 27 a 30 de la Ley de Registro de Tierras de 2002 , un interés sobre la tierra que esté registrado (por ejemplo, la propiedad absoluta , un arrendamiento a largo plazo o una hipoteca) tendrá prioridad sobre todos los demás intereses que surjan después o que no estén registrados en el registro. El primer interés registrado en el tiempo prevalece. Sin embargo, en virtud del Anexo 3 de la LRA de 2002 , se enumeran una serie de excepciones o "intereses primordiales". En virtud del Anexo 3, párrafo 1, no es necesario registrar ningún arrendamiento que tenga una duración inferior a siete años y seguirá siendo vinculante para las demás partes. La razón es lograr un equilibrio entre un propietario que puede conservar la tierra durante un largo período y una persona que puede alquilarla como vivienda. Lo más significativo desde el punto de vista social es que, de conformidad con el Anexo 3, párrafo 2 (anteriormente Ley de Registro de Tierras de 1925, art. 70(1)(g)), el interés de una persona que se encuentra en "ocupación efectiva" no necesita estar inscrito en el registro, pero aun así vinculará los intereses registrados posteriormente. Se decía que esta regla era necesaria para evitar que el derecho social a una vivienda se "perdiera en el caos del registro". [53] Se utiliza principalmente en favor de personas, normalmente el cónyuge de una vivienda familiar cuyo nombre no figura en los títulos de propiedad, que no han registrado un interés porque la ley ha reconocido que han adquirido un derecho, no a través de un contrato formal o expreso o de una donación, sino por sus contribuciones o por su confianza en las garantías de otra persona. Si dicha persona se encuentra en "ocupación efectiva", entonces su interés adquirido informalmente (normalmente a través de un " fideicomiso constructivo ", que reconoce sus contribuciones de dinero o trabajo para la vida familiar) vinculará a las partes que adquieran intereses más adelante.
"Hoy en día, todo aquel que presta dinero con la garantía de un hogar conyugal debe saber que la esposa puede tener una participación en él. Debe asegurarse de que la esposa esté de acuerdo o ir a la casa y preguntarle. Me parece totalmente incorrecto que un prestamista haga la vista gorda ante el interés de la esposa o la posibilidad de que lo tenga, y después intente echarla a ella y a la familia, con el pretexto de que no sabía que ella estaba realmente ocupada. Si un banco ha de cumplir con su deber, en la sociedad en la que vivimos, debe reconocer la integridad del hogar conyugal. No debe destruirlo haciendo caso omiso del interés de la esposa en él, simplemente para asegurarse de que se pague la deuda del marido en su totalidad, con los altos tipos de interés que prevalecen actualmente. No debemos dar prioridad al poder monetario sobre la justicia social ".
Lord Denning MR en Williams & Glyn's Bank v Boland [1979] Cap. 312
En un caso destacado, Williams & Glyn's Bank v Boland [54], el Sr. Boland había tenido problemas para pagar a su banco un préstamo que utilizó para su empresa de construcción. El préstamo estaba garantizado con su casa de Beddington , donde vivía con la Sra. Boland. Sin embargo, la Sra. Boland no había dado su consentimiento al acuerdo hipotecario. No estaba registrada en los títulos de propiedad de la casa, pero había hecho importantes contribuciones financieras a la misma. A pesar de que el Juez Templeman en primera instancia dijo que la Sra. Boland solo ocupaba la casa a través de su marido, el Tribunal de Apelación y la Cámara de los Lores coincidieron en que la Sra. Boland realmente ocupaba su casa y que su interés vinculaba al banco. Casos posteriores han demostrado que la prueba de ocupación real debe determinarse intencionalmente y de manera liberal, según la circunstancia social del demandante. En el caso Chhokar v. Chhokar, una mujer que había sido golpeada y atacada por los amigos de su ex marido para asustarla y hacerla abandonar su casa en Southall , y que en el momento en que se registró su casa en el hospital estaba embarazada del Sr. Chhokar, todavía ocupaba la vivienda. Esto significaba que, como había contribuido al precio de compra de la casa, tenía derecho a quedarse. Su interés vinculaba y tenía prioridad sobre los intereses registrados posteriormente. Según el Anexo 3, párrafo 2, de la LRA 2002 , sólo si se le pregunta a una persona sobre su interés y no dice nada, o si no es obvio en una inspección razonablemente cuidadosa, una persona que ocupa la vivienda perdería frente a una parte registrada. También se ha sostenido que alguien que ocupa una casa y tiene un interés en ella podría haber consentido implícitamente a tomar posesión del interés posterior de otra parte. En los casos Bristol & West Building Society v. Henning [55] y Abbey National Building Society v. Cann [56], una pareja compró una casa con la ayuda de un préstamo de una sociedad de construcción, que estaba garantizado por una hipoteca sobre la propiedad. En ambos casos, el tribunal sostuvo que, dado que los compradores no podrían haber obtenido la casa sin el préstamo, había habido un consentimiento tácito de todos para que el banco tuviera prioridad y no había habido un lapso de tiempo antes del registro en el que se pudiera haber dicho que el cónyuge estaba en ocupación real previa.
Originalmente, para facilitar las transferencias de tierras, la Ley de Propiedad de 1925, en sus artículos 2 y 27, establece que las personas con intereses equitativos en la tierra no pueden alegarlos contra los compradores de la tierra si hay dos fideicomisarios. Si una persona tiene un interés equitativo en una propiedad, la ley permite que este interés se separe de la propiedad, o se "exceda" y se vuelva a unir al dinero entregado a cambio de la tierra, siempre que el intercambio se haya realizado por al menos dos fideicomisarios. Sin embargo, esto no se aplicó con el propósito de negociar propiedades por parte de fideicomisarios profesionales, sino contra los propietarios de viviendas en City of London Building Society v Flegg . [57] En este caso, dos padres, el Sr. y la Sra. Flegg, habían cedido su casa a sus hijos, quienes a su vez hipotecaron la propiedad y dejaron de pagar el préstamo. La Cámara de los Lores sostuvo que, dado que se cumplieron las palabras del estatuto y el dinero de compra por el interés en la propiedad (es decir, el préstamo que los hijos malgastaron) se había pagado a dos fideicomisarios, los Flegg tenían que renunciar a la posesión. Por último, es posible perder un interés en la tierra, incluso si está registrada, por posesión adversa por otra persona después de 12 años según las secciones 15 a 17 de la Ley de Limitaciones de 1980 .
En 2013, debido a que el registro de títulos nunca se hizo obligatorio per se , el 18 por ciento de las tierras en Inglaterra y Gales permanecieron sin registrar. [58] La ausencia de compulsión fue probablemente el resultado de un compromiso político, mientras que una poderosa aristocracia terrateniente siguió oponiéndose firmemente a cualquier transparencia sobre el alcance de su riqueza. Solo si se produjo una transacción identificada en la Ley de Registro de Tierras de 2002, artículo 4, como bajo la LRA de 1925 , la tierra se inscribiría obligatoriamente en el registro. Esto incluía cualquier venta, hipoteca o arrendamiento a más de siete años. Sin embargo, todavía no incluye una transferencia por operación de ley, y eso significa que la tierra puede heredarse o mantenerse dentro de la familia, y nunca necesita registrarse a menos que el Lord Canciller modifique el artículo 4 por orden. [59] Esto significa que para encontrar la "raíz del título" de una propiedad no registrada, y los diversos derechos que otros podrían tener, como servidumbres o convenios, es necesario buscar el conjunto de escrituras pertinentes, que se remonten al menos a 15 años. [60] Si se vende una propiedad no registrada, se activaría el registro, pero aún sería necesaria una búsqueda final de títulos de propiedad. El primer principio básico era que todos los derechos de propiedad legales vinculaban a todos, independientemente de si alguien los conocía o no. Estos normalmente estarían en las escrituras que se conservaban, aunque los pequeños intereses como un contrato de arrendamiento de menos de tres años no lo estarían debido a su exención de formalidad, como ocurre con las tierras registradas. [ cita requerida ] El segundo principio era que los derechos de propiedad equitativos vinculaban a todos, excepto a un comprador de buena fe del patrimonio legal sin ningún aviso del interés equitativo (también conocido como Equity's Darling). Ser un comprador de buena fe era una "defensa absoluta, incondicional e irrebatible", [61] de modo que la persona con un interés equitativo sólo tendría un derecho exigible contra los activos rastreables recibidos a cambio de la tierra. Ser un comprador a título oneroso significaba no recibir la propiedad como un regalo, [62] y de buena fe significaba actuar de buena fe . A su vez, la buena fe significaba en gran medida lo mismo que comprar la tierra sin tener ningún conocimiento real, [63] y no ser razonable haber sabido, sobre el interés equitativo de otra persona. [64] De acuerdo con la Ley de Propiedad de 1925, artículo 199, y los casos a través de los tribunales, los compradores de tierras estarían obligados por intereses equitativos anteriores si el interés "hubiera llegado a su conocimiento si se hubieran realizado las indagaciones e inspecciones que razonablemente se debieron haber hecho".[65] Así, por ejemplo, en Kingsnorth Finance Co Ltd v Tizard , se sostuvo que la presencia de ropa de una divorciada en una casa obligaba a un agente bancario a inspeccionar una propiedad con conocimiento de su derecho equitativo. [66] El esquema general de la ley era hacer todo lo posible para asegurar que las personas no fueran privadas de sus participaciones en sus casas sin su consentimiento plenamente informado y verdadero, pero no llegó a determinar simplemente que los derechos equitativos eran siempre vinculantes.
Además de estas reglas básicas, la Ley de Cargas Territoriales de 1972 , siguiendo a su predecesora de 1925 , requirió que algunos tipos de cargas debían ser ingresadas en otro registro especial de cargas para tierras no registradas. De acuerdo con la sección 2, una hipoteca puisne (una segunda o tercera hipoteca creada después de que una propiedad ya está hipotecada) tenía que ser registrada antes de que fuera vinculante, incluso si anteriormente había contado como un derecho de propiedad legal. [69] Los otros tipos importantes de cargas que debían ser registradas son los convenios restrictivos y las servidumbres equitativas, [70] un derecho de la Ley de Derecho de Familia de 1996 Parte IV, [71] y un "contrato de sucesión" (es decir, un derecho futuro para comprar una propiedad o una opción de compra). [72] Sin el registro, esas cargas serían nulas, pero una vez registradas, esas cargas vincularían a todos. [73] El registro iría en contra del nombre del titular del título, aunque esto a veces era propenso a confusión si las personas ocasionalmente usaban nombres diferentes (por ejemplo, Francis o Frank). [74] Si una búsqueda oficial en el registro no revelaba ningún título, entonces el comprador obtenía buenos derechos legales. [75] Sin embargo, una injusticia flagrante fue que la Cámara de los Lores sostuvo que las reglas de registro eran estrictas. En Midland Bank Trust Co Ltd v Green , Walter Green le dio a su hijo, Geoffrey, una opción para comprar la propiedad, pero no la registró. Luego Walter cambió de opinión y, sabiendo que Geoffrey no había registrado este contrato de sucesión, transfirió la propiedad a su esposa, Evelyne, por £500 para anular el acuerdo. Aunque el comprador tenía conocimiento real del interés equitativo de Geoffrey, no importaba porque no estaba registrado. En otro ejemplo, se sostuvo en Lloyds Bank v Carrick que una persona que ocupaba efectivamente una casa, que tenía un derecho no registrado para comprar la casa, no podía reclamar un interés primordial (como habría sido posible en un terreno registrado) porque la única fuente del interés era el contrato de sucesión, y sin registro este era nulo. [76] Siempre se reconocieron las anomalías del sistema, por lo que simplemente se esperaba que las tierras no registradas desaparecieran. [77] La solución, quizás más simple, de aprobar una legislación que exigiera que todo se registrara obligatoriamente aún no se había adoptado.
Aunque el derecho constitucional del Reino Unido sigue formalmente la idea de la soberanía parlamentaria , después de la Segunda Guerra Mundial el Reino Unido se unió a las Naciones Unidas, suscribió el Convenio Europeo de Derechos Humanos (que fue escrito en gran parte por funcionarios del Reino Unido), y en 1972 se unió a la Unión Europea y luego se fue en 2020. En las tres organizaciones internacionales, las tradiciones constitucionales de otros estados miembros dieron a los tribunales un papel más importante a la hora de decidir si la legislación cumplía con los derechos humanos. Con la Ley de Derechos Humanos de 1998 , el Reino Unido decidió dar a sus tribunales el poder de revisar el cumplimiento de la legislación con la jurisprudencia del CEDH , principalmente como una forma de ahorrar a los litigantes el costo de agotar el sistema judicial nacional y luego apelar a Estrasburgo . El CEDH fue relevante para el derecho a la tierra principalmente debido al derecho a la privacidad y a la vida familiar en virtud del artículo 8 del CEDH , y al derecho al disfrute pacífico de las posesiones en virtud del Protocolo 1 del CEDH, artículo 1 . En los primeros casos en los que se aplicó el artículo 8 del CEDH, los inquilinos que habían sido desalojados de sus hogares por las autoridades locales presentaron demandas. En contra de los argumentos de los demandantes de que sus desalojos eran respuestas desproporcionadas y violaban sus derechos a una vida familiar o hogareña, los tribunales del Reino Unido negaron inicialmente que la legislación de propiedad del Reino Unido fuera incompatible con el Convenio. Sin embargo, en Manchester CC v Pinnock [78] , después de que una serie de casos en el Tribunal Europeo de Derechos Humanos sugirieran lo contrario, el Tribunal Supremo del Reino Unido aceptó que los tribunales deben tener la jurisdicción inherente para evaluar si una violación del derecho a una vida hogareña si alguien es desalojado es proporcionada y justificable. Sobre la base de los hechos del caso, se sostuvo que el desalojo del Sr. Pinnock por la conducta antisocial de sus hijos fue proporcionado. Aunque era pensionista, las quejas habían sido graves y duraderas. Los casos en virtud del artículo 1 del Protocolo 1 se centran principalmente en la cuestión de la adquisición obligatoria de la propiedad por parte del gobierno. Los tribunales de Estrasburgo distinguen entre la privación de la propiedad por adquisición efectiva y la limitación del uso de la tierra por parte de un propietario mediante la regulación, por ejemplo, del medio ambiente.
Si bien el establecimiento de la ley de tierras en Inglaterra se produjo por invasión , conquista , cercamiento y fuerza , durante el siglo XX en su conjunto hubo una creciente distribución de la propiedad. [79] El gran impulsor de la creciente distribución de la tierra, y la realización británica del derecho a la vivienda , fue la regulación pública de los precios de alquiler (por lo que ser propietario era menos rentable que vender) y la construcción de viviendas financiada con fondos públicos. [80] De lo contrario, ha habido otros cuatro métodos para adquirir derechos sobre la tierra, que operan dentro del paradigma de los mercados y la propiedad privada . El primero es a través de una obligación basada en el consentimiento . Esto podría ser a través de una donación, o de manera similar, la liquidación de un fideicomiso , de modo que un fideicomisario mantenga la propiedad para el beneficio de otro. Lo más normal es que la tierra se transfiera a través de un acuerdo por contrato . En todos los casos, para completar una transferencia, el interés de una persona debe registrarse para estar completamente protegido. Sin embargo, la ley reconoce los intereses de las personas en la tierra incluso si no se han adquirido de manera formal. La segunda forma principal de adquirir derechos sobre la tierra es a través de un fideicomiso resultante o constructivo, reconocido por el tribunal. En el contexto de la tierra, y en particular de las viviendas familiares, esto generalmente será para reconocer la contribución que alguien ha hecho a una casa, financiera o de otro tipo. En tercer lugar, los tribunales reconocen que las personas han adquirido tierras cuando se les ha dado una garantía, en la que han depositado una confianza razonable, y el resultado sería perjudicial si sus intereses no fueran reconocidos. Esta demanda de preclusión de propiedad es una forma de que los intereses de las personas obtengan reconocimiento aunque sus tratos con un propietario de tierras no hayan sido contractuales. En cuarto lugar, y la desviación más lejana de la tierra adquirida por un contrato, la ley inglesa siempre ha reconocido una demanda por parte de personas que han habitado la tierra durante el tiempo suficiente para haber adquirido legalmente sus derechos. El hecho de la posesión, incluso si es adverso para un propietario anterior, madura después de 12 años y se convierte en un derecho legal sólido.
Cuatro formas principales de adquirir tierras son mediante donación, fideicomiso, sucesión y por contrato, todas las cuales implican consentimiento expreso o al menos presunto. En el caso de una donación ordinaria durante la vida de una persona, la Ley de Propiedad de 1925, artículo 52(1), requiere una escritura (definida en la Ley de Propiedad (Disposiciones Varias) de 1989, artículo 1) antes de que cualquier transferencia sea efectiva. Posteriormente, una transferencia debe registrarse. La Ley de Registro de Tierras de 2002, artículo 27(2), hace obligatorio el registro para todas las transferencias de tierras, arrendamientos por más de siete años y cualquier carga. [81] Según la LRA de 2002, artículo 27, la consecuencia de no registrar un interés es que no vinculará legalmente a otra persona a quien se le transfiere la propiedad y sí la registra. Si la transferencia de tierras se realiza mediante testamento, la Ley de Testamentos de 1837, artículo 9, requiere en términos similares que el testamento se firme por escrito y tenga dos testigos. El beneficiario del testamento debe tomar medidas para registrar el derecho a la propiedad de la tierra a su nombre. En el caso de una persona que muere sin dejar testamento, sus bienes, incluida la tierra, pasarán por imperio de la ley al pariente más próximo o, en el caso de una propiedad de propiedad conjunta en una tenencia conjunta, al copropietario o copropietarios.
En todas las situaciones, se cree que el requisito de formalidad mejora la calidad del consentimiento de las personas. Se ha razonado, sobre todo por Lon Fuller , que pasar por los laboriosos movimientos de formalidad induce a las personas a considerar realmente si desean hacer una transferencia. También proporciona evidencia de la transacción y hace que el umbral de la exigibilidad de una transacción sea fácil de determinar. [82] Esto se ve más en el caso de un contrato . Si un interés en la tierra es objeto de un contrato, la ley aísla tres pasos. Primero, se llevará a cabo la venta, que según la LPMPA 1989 sección 2 solo puede ocurrir con escrito firmado (aunque según la sección 2 (5) y la Ley de Propiedad de 1925 sección 54 (2) los arrendamientos de menos de 3 años pueden hacerse sin). Segundo, técnicamente la transferencia debe tener lugar según la Ley de Propiedad de 1925 sección 52 (1) mediante una escritura (aunque no hay razón por la que esto no pueda combinarse con el paso 1, ¡utilizando una escritura para la venta!). En tercer lugar, la tierra debe estar registrada para que el interés legal surta efecto conforme a los artículos 27 a 30 de la LRA 2002 .
Aunque los pasos formales de un contrato, la transmisión y el registro permiten a las personas adquirir derechos legales sobre la tierra, a lo largo del siglo XX el Parlamento y los tribunales reconocieron lentamente que muchas personas tienen derechos legítimos sobre la propiedad, incluso sin seguir formalidades e incluso sin obtener el consentimiento del propietario de la propiedad. La institución de un fideicomiso ha llegado a desempeñar un papel importante, en particular en las viviendas familiares, porque según la Ley de Propiedad de 1925, artículo 53, mientras que las declaraciones de fideicomisos expresos requieren un escrito firmado para tener efecto, los fideicomisos resultantes y constructivos no. Un fideicomiso "resultante" generalmente se reconoce cuando una persona ha cedido una propiedad a otra sin la intención de beneficiarla, por lo que la propiedad vuelve a la persona de la que provino. Los fideicomisos "constructivos" han sido reconocidos por los tribunales ingleses en aproximadamente ocho circunstancias no relacionadas, siempre que se dice que sería "inconcebible" que los tribunales no reconocieran que pertenecían correctamente al reclamante. En el contexto de los hogares familiares, estos dos tipos de fideicomiso permitieron a los jueces reconocer, desde alrededor de 1970, el derecho de propiedad de un cónyuge en un hogar debido a la contribución (en términos generales) a la vida familiar. El Parlamento ya había promulgado la misma reforma como parte del derecho de familia. En la Ley de Procedimientos Matrimoniales y Propiedad de 1970 , el artículo 37, "cuando un esposo o esposa contribuye en dinero o en valor monetario" para mejorar la propiedad, un tribunal podía reconocer un derecho equitativo sobre ella, pero también variar la cantidad en la medida en que se considerara justa. Y en virtud de la Ley de Causas Matrimoniales de 1973 , el artículo 24, un tribunal estaba facultado en los procedimientos de divorcio para modificar los derechos de propiedad de las partes, especialmente en beneficio de los niños, en la medida en que fuera justo. En la Ley de Unión Civil de 2004, los artículos 65 a 72 y los Anexos 5 a 7 lograron lo mismo para las parejas civiles.
Sin embargo, para las parejas que cohabitan, con o sin hijos, que no están casadas o son parejas civiles, solo el derecho consuetudinario estaba disponible para presentar una reclamación, y ha sido lento alcanzar una posición lograda para las parejas casadas bajo la ley. En Gissing v Gissing , [84] un caso anterior a la aprobación de las leyes de derecho de familia , una pareja casada había vivido, trabajado y tenido un hijo juntos desde 1935 hasta 1961 cuando la relación se rompió por adulterio de él . El Sr. Gissing había pagado las cuotas de la hipoteca y la propiedad estaba a su nombre, aunque la Sra. Gissing había hecho algunas mejoras en la casa. Lord Denning MR en el Tribunal de Apelación sostuvo que debido a que habían continuado la vida como una empresa conjunta, aunque ella no había hecho ninguna contribución monetaria cuantificable, no obstante la Sra. Gissing tendría una participación de la mitad en la propiedad bajo un fideicomiso constructivo. La Cámara de los Lores revocó esta decisión, argumentando que no se podía encontrar una "intención común", como se decía que era necesaria, para que ella compartiera el valor de la casa. A pesar de esto, algunos casos permitieron creativamente un fideicomiso constructivo sobre la base de la "intención común" si la conducta inusual era posiblemente evidencia de querer compartir la casa. En Eves v Eves , [85] el Tribunal de Apelación (con Lord Denning MR) sostuvo que una señora que rompió un patio con un mazo de 14 libras debe haber tenido la intención de compartir el valor de la casa. En Grant v Edwards , [86] el Tribunal de Apelación admitió una demanda de la Sra. Grant a quien su pareja, el Sr. Edwards, le dijo explícitamente que no podía ser incluida en las escrituras de propiedad de la casa porque podría afectar sus posibilidades de un proceso de divorcio. Esto era, dijo el tribunal, aparentemente evidencia de que (si la Sra. Grant no hubiera tenido un proceso de divorcio) la pareja debe haber tenido la intención de compartir la casa juntos. Sin embargo, en el caso Lloyds Bank plc v Rosset [87] la Cámara de los Lores volvió a detener el desarrollo. Lord Bridge sostuvo que sólo si (1) un cónyuge hizo contribuciones directas al precio de compra de una casa, o (2) un cónyuge había llegado a algún acuerdo, por incierto que fuera, una reclamación por un interés equitativo tendría éxito. Esto significaba que la Sra. Rosset, que no figuraba en los títulos de propiedad, no había hecho contribuciones financieras, pero que había hecho mucho trabajo de decoración, no podía reclamar un interés equitativo en la casa donde vivía. Esto significaba que el banco tenía derecho a recuperar la posesión de la casa, tras un impago del préstamo hipotecario del Sr. Rosset, libre de su interés en la ocupación real. Sin embargo, si un tribunal reconocía la contribución de un cónyuge a la casa, podía "inflar" el interés a cualquier tamaño posible (como en virtud de las Leyes de 1970 y 1973). Así, en el caso Midland Bank plc v Cooke [88]El Tribunal de Apelación sostuvo que, si bien una donación conjunta de 1100 libras al señor y la señora Cooke sólo representaba el 6% del valor de la casa, el interés de la señora Cooke podía aumentarse a la mitad. Esto significaba que Midland Bank sólo tenía derecho a la mitad del valor patrimonial de la casa después de que el señor Cooke incumpliera el pago de un préstamo con ellos.
Sin embargo, el conjunto de casos más recientes parece haber avanzado más. En Stack v Dowden [89], una pareja con cuatro hijos que vivían juntos durante 18 años había registrado una casa a nombre de ambos. Sin embargo, la Sra. Dowden había aportado más dinero. Ella alegó que la presunción de igualdad de propiedad debería ser sustituida y que, por lo tanto, ella debería tener una parte que fuera mayor que la mitad, y la Cámara de los Lores estuvo de acuerdo en que ella poseía el 65% del interés beneficiario. Aunque no se refería al mismo punto, Lord Walker señaló que la ley desde la decisión de Lord Bridge en Lloyds Bank plc v Rosset "ha avanzado", en relación con la cuestión de qué es lo que importa a la hora de cuantificar las participaciones de las personas en una vivienda. La mayoría también señaló que en situaciones familiares, los fideicomisos constructivos proporcionaban más utilidad cuando el tribunal tenía mayor flexibilidad para cuantificar los intereses de las personas sin contribuciones financieras tangibles, y que los fideicomisos resultantes eran más apropiados para las relaciones comerciales, donde la cuantificación del interés de una persona se correspondería más con las contribuciones financieras. [90] Además, en Kernott v Jones , [91] la Sra. Jones y el Sr. Kernott habían tenido dos hijos y ambos estaban en el título registrado. Sin embargo, desde 1993 hasta 2008, el Sr. Kernott se había mudado, y la Sra. Jones estaba criando a los niños, pagando la hipoteca y los gastos de la casa. En los procedimientos de la sección 14 de TLATA de 1996 , el Tribunal de Apelación confirmó su reclamación por el 50% de la propiedad, argumentando que sin absolutamente ninguna prueba de otra intención, no podía ser el papel de los tribunales "imputar" las intenciones de las partes. El Tribunal Supremo revocó esto, encontrando que la Sra. Jones efectivamente poseía el 90% del valor neto de la casa, y esto podía inferirse fácilmente de todas las circunstancias. En el Consejo Privado, en Abbott v Abbott, la baronesa Hale afirmó más directamente que "toda la línea de conducta de las partes en relación con la propiedad debe tenerse en cuenta para determinar sus intenciones compartidas en cuanto a su propiedad". [92] Sin embargo, todavía no está claro en qué medida (y por qué) la ley sobre parejas que cohabitan, después de cuatro décadas, sigue siendo diferente de la que regía para las parejas casadas en virtud de las leyes de 1970 y 1973.
El impedimento por derecho de propiedad es el tercer mecanismo principal para adquirir derechos sobre la propiedad, que se observa particularmente en el caso de la tierra. A diferencia de un contrato o una donación, que dependen del consentimiento, o de los fideicomisos resultantes y constructivos que dependen principalmente del hecho de la contribución, el impedimento por derecho de propiedad surge cuando a una persona se le ha dado una garantía clara, era razonable que confiara en la garantía y ha actuado en su detrimento. Este triple patrón de impedimento por derecho de propiedad (garantía clara, confianza razonable y detrimento sustancial) lo hace coherente con su compañero en el derecho de obligaciones, el " impedimento promisorio ". Aunque el derecho inglés aún no ha reconocido el impedimento promisorio como generador de una causa de acción (como se ha hecho en virtud del American Restatement (Second) of Contracts §90), en Cobbe v Yeoman's Row Management Ltd Lord Scott señaló que el impedimento por derecho de propiedad debe considerarse una subespecie del impedimento promisorio. En todos los casos permite a las personas que actúan en función de las garantías de otros sobre los derechos legales, incluso sin que obtengan un acuerdo expreso. Por ejemplo, en Dillwyn v Llewelyn , se sostuvo que un hijo había adquirido una casa de su padre porque se le dio un aviso escrito de que lo haría, a pesar de nunca haber completado una escritura de transferencia, después de que el hijo gastó tiempo y dinero en mejorar la propiedad. [93] Y en Crabb v Arun DC un granjero adquirió el derecho a un camino sobre la tierra del consejo, porque le habían asegurado que si vendía una parte, quedaría un punto de acceso. [94] En todos los casos, está presente el patrón mínimo de una garantía, confianza y alguna forma de detrimento.
Sin embargo, la jurisprudencia sobre preclusión de propiedad ha estado dividida en cuanto a la cuestión de qué tipo de garantía y qué tipo de confianza debe existir. En Cobbe v Yeoman's Row Management Ltd , un promotor inmobiliario reclamó una participación en un grupo de apartamentos en Knightsbridge después de haber incurrido en gastos para obtener el permiso de planificación del consejo. [95] El Sr. Cobbe había llegado a un acuerdo verbal con la propietaria de los apartamentos, la Sra. Lisle-Mainwaring, para obtener los apartamentos por 12 millones de libras, pero una vez que obtuvo el permiso, la propietaria rompió su promesa oral. Aun así, en la Cámara de los Lores, el Sr. Cobbe fracasó en su reclamación por algo más que el gasto (150.000 libras) de obtener la planificación, porque en este contexto comercial estaba claro que se necesitaban escrituras formales para completar cualquier trato. Por el contrario, en Thorner v Majors , David (un primo segundo) trabajó en la granja de Peter durante 30 años y creyó que la heredaría. [96] Probablemente esto era lo que se pretendía, pero después de que Peter se peleara con otros parientes, destruyó su testamento, dejando a David sin nada. Aunque no había ninguna garantía específica, y sólo alguna conducta vaga que indicaba una garantía, la Cámara de los Lores sostuvo que David tenía una buena demanda de preclusión de propiedad. Lord Hoffmann señaló que si una persona razonable pudiera entender, por indirecta y alusiva que fuera, que se había dado una garantía, se generaría un derecho legal. Por lo tanto, la tendencia de los casos es reconocer más las demandas en el contexto doméstico, donde las garantías menos formales son comunes, y menos en el contexto comercial, donde la formalidad es normal. [97]
Sin embargo, una cuestión difícil a la hora de conceder una reparación por preclusión es que, a diferencia de un contrato , no siempre resulta evidente que el demandante deba recibir la medida completa de lo que esperaba. Por el contrario, el patrón fáctico de las preclusiones, que a menudo parecen algo muy parecido a un contrato, a menudo parecen justificar más que una indemnización por daños y perjuicios para compensar a los demandantes por el monto del perjuicio o la pérdida, como en un caso de responsabilidad civil extracontractual . En Jennings v Rice , Robert Walker LJ abordó la cuestión haciendo hincapié en que el propósito de la jurisdicción del tribunal era evitar un resultado desmesurado y garantizar que la reparación se basara en la proporcionalidad. [98] En este caso, el Sr. Jennings había trabajado como jardinero para una Sra. Royle desde los años 70, pero el administrador de su patrimonio no tenía testamento. Le habían dicho al Sr. Jennings que "estaría bien" y, más aún, que "todo esto será suyo algún día". Sin embargo, el Tribunal de Apelación resolvió que no se concedería la totalidad del patrimonio, valorado en 1,285 millones de libras, sino sólo 200.000 libras, en vista del perjuicio real sufrido por el Sr. Jennings y la incertidumbre sobre lo que realmente significaban sus garantías. En relación con terceros, la Ley de Registro de Tierras de 2002, artículo 116, ha confirmado que el recurso por preclusión por propiedad es vinculante para otros.
Aunque la tierra puede ser adquirida por consentimiento y conducta que levanta expectativas razonables de otra parte, estos métodos privados de adquisición de tierras son a menudo insuficientes para una regulación pública adecuada. [100] La construcción de infraestructura nacional, como ferrocarriles, viviendas y alcantarillado, así como las reglas de planificación determinadas democráticamente, ya sea por el gobierno nacional o local, generalmente requieren una compra obligatoria , porque los propietarios privados podrían no renunciar a la tierra requerida para obras públicas excepto a un precio exorbitante. Históricamente, las compras obligatorias se llevaron a cabo bajo las Leyes de Cercamiento y sus predecesoras, donde el cercamiento de tierras comunes era con frecuencia un método de expropiar a las personas de las tierras comunes en beneficio de barones y terratenientes. En la revolución industrial , la mayoría de los ferrocarriles fueron construidos por empresas privadas que obtuvieron derechos de compra obligatoria de leyes privadas del Parlamento, [101] aunque a fines del siglo XIX, los poderes de compra obligatoria lentamente se volvieron más transparentes y se utilizaron para el bienestar social general, como con la Ley de Salud Pública de 1875 o la Ley de Vivienda de las Clases Obreras de 1885 . [102] La legislación sobre expropiaciones se amplió significativamente durante la Primera Guerra Mundial para uso militar, [103] y después de la guerra para la vivienda, a medida que se estandarizaron ciertos principios. [104] Hoy en día, la sección 5 de la Ley de Compensación de Tierras de 1961 generalmente requiere que el propietario de un interés en la tierra (por ejemplo, una propiedad absoluta, arrendamiento o servidumbre como en Re Ellenborough Park [105] ) reciba un pago por el "valor de la tierra... si se vende en un mercado abierto por un vendedor dispuesto". [106] A menudo también se puede obtener una compensación por pérdidas en una casa o si el negocio de uno tiene que mudarse. [107] A su vez, la Ley de Expropiaciones de 1965 establece las condiciones para que se realice una compra, y la Ley de Adquisición de Tierras de 1981 regula las condiciones para otorgar una " Orden de Expropiación Obligatoria ". Por lo general, el gobierno central representado por un Secretario de Estado o un consejo local estarán interesados en realizar una expropiación obligatoria. La autoridad de los ayuntamientos para realizar compras por motivos específicos puede establecerse en una legislación específica, como la Ley de Carreteras de 1980 para construir carreteras cuando sea estrictamente necesario. Sin embargo, la Ley de Planificación Urbana y Rural de 1990, artículo 226, [108]que permite la compra obligatoria para "facilitar la realización de desarrollo, reurbanización o mejora" para el bienestar económico, social o ambiental del área, debe ser confirmada por el Secretario de Estado, y de manera similar, la Ley de Gobierno Local de 1972, artículo 121, requiere que el consejo busque la aprobación del Ministro de gobierno, un proceso que consume mucho tiempo y evita que la compra obligatoria se lleve a cabo sin coordinación en el gobierno central. [109]
Debido a la importancia social de la propiedad, ya sea para el consumo y uso personal o para la producción en masa, [112] las leyes de compra obligatoria han enfrentado desafíos en materia de derechos humanos. Una preocupación es que desde las privatizaciones de la década de 1980, muchos poderes de compra obligatoria pueden usarse para el beneficio de corporaciones privadas cuyos incentivos pueden divergir del interés público. [113] Por ejemplo, la Ley de Recursos Hídricos de 1991 [114] sigue permitiendo a los organismos gubernamentales ordenar compras obligatorias de la propiedad de las personas, [115] aunque las ganancias van a los accionistas privados de las compañías de agua del Reino Unido . En R (Sainsbury's Supermarkets Ltd) v Wolverhampton CC [116] el Tribunal Supremo sostuvo que el Ayuntamiento de Wolverhampton actuó con un propósito indebido cuando tuvo en cuenta una promesa de Tesco de reurbanizar otro sitio, al determinar si hacer una orden de compra obligatoria sobre un sitio poseído por Sainsbury's . Lord Walker destacó que "los poderes de adquisición obligatoria, especialmente en una adquisición "de privado a privado", suponen una grave invasión de los derechos de propiedad del actual propietario". [117] Sin embargo, las órdenes de compra obligatoria se han utilizado con frecuencia para adquirir tierras que se devuelven a un propietario privado, incluido en Alliance Spring Ltd v First Secretary [118] donde se compraron casas en Islington para construir el estadio Emirates para el Arsenal Football Club . Por el contrario, en James v United Kingdom [119] Gerald Grosvenor, sexto duque de Westminster , el propietario heredado de la mayor parte de Mayfair y Belgravia , sostuvo que el derecho de los arrendatarios a comprar había violado su derecho a la propiedad en el Protocolo 1 del CEDH, artículo 1. El Tribunal Europeo de Derechos Humanos dictaminó que la Ley de Reforma de Arrendamientos de 1967 , que permitía a los inquilinos comprar propiedades de sus propietarios privados, estaba dentro del margen de apreciación de un estado miembro. Era competente para un estado miembro regular los derechos de propiedad en interés público.
Otra cuestión, la de si las decisiones regulatorias o de planificación en general podrían violar los derechos de propiedad, no ha sido importante para el Reino Unido. En un caso dividido por la Corte Suprema de los Estados Unidos llamado Lucas v South Carolina Coastal Council [120], una mayoría sostuvo que si una regulación impedía a un propietario desarrollar un terreno (en este caso para preservar las playas costeras), se debería pagar una compensación. Esto no se ha seguido en la mayor parte de la Commonwealth británica [121] , y en Grape Bay Ltd v Attorney General of Bermuda [122] el Consejo Privado aconsejó que una decisión de una legislatura democrática es mejor que un tribunal para determinar cuestiones de política social y económica en relación con la propiedad. En este caso, McDonald's intentó demandar a Bermuda por aprobar una ley que le impedía abrir un restaurante como violación de los "derechos de propiedad" bajo la constitución de Bermudas, que según dijo consistían en la expectativa de poder dirigir un negocio y varios acuerdos contractuales para ese fin. Lord Hoffmann sostuvo que no existía tal violación de la propiedad, señalando que "el toma y daca de la sociedad civil requiere con frecuencia que el ejercicio de los derechos privados se restrinja en aras del interés público general". La jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos, aunque no es totalmente clara, indica un enfoque similar. [123]
El método más polémico de adquisición de propiedad, aunque ha desempeñado un papel enorme en la historia de la tierra inglesa, es la posesión adversa . Históricamente, si alguien poseía la tierra durante el tiempo suficiente, se pensaba que esto en sí mismo justificaba la adquisición de un buen título. Esto significaba que, si bien la tierra inglesa era continuamente conquistada, saqueada y robada por varias facciones, señores o barones a lo largo de la Edad Media , aquellos que pudieran demostrar que poseían la tierra durante el tiempo suficiente no verían su título cuestionado. Una función más moderna ha sido que la tierra que está en desuso o descuidada por un propietario puede convertirse en propiedad de otro si se hace un uso continuo. La ocupación ilegal en Inglaterra ha sido una forma de utilizar la tierra de manera eficiente , particularmente en períodos de declive económico. Antes de la Ley de Registro de Tierras de 2002 , si una persona había poseído la tierra durante 12 años, entonces, en derecho consuetudinario, el derecho de acción del propietario anterior para expulsar al "poseedor adverso" expiraría. La justificación legal común era que, en virtud de la Ley de prescripción de 1980 , al igual que una causa de acción en un contrato o agravio tenía que utilizarse dentro de un límite de tiempo, lo mismo sucedía con una acción para recuperar tierras. Esto promovía la firmeza del litigio y la certeza de las reclamaciones. [124] El tiempo comenzaba a correr cuando alguien tomaba posesión exclusiva de la tierra, o parte de ella, y tenía la intención de poseerla en detrimento de los intereses del propietario actual. Siempre que se cumplieran los requisitos de derecho consuetudinario de "posesión" que fuera "adversa", después de 12 años, el propietario dejaría de poder presentar una reclamación. Sin embargo, en la LRA de 2002, la posesión adversa de tierras registradas se volvió mucho más difícil. Las reglas para las tierras no registradas permanecieron como antes. Pero en virtud del Anexo 6 de la LRA de 2002 , párrafos 1 a 5, después de 10 años, el poseedor adverso tenía derecho a solicitar al registrador convertirse en el nuevo propietario registrado. El registrador se pondría entonces en contacto con el titular del título registrado y le notificaría la solicitud. Si no se iniciaban procedimientos durante dos años para expulsar al poseedor adverso, sólo entonces el registrador transferiría el título. Antes, un propietario de tierras podía simplemente perder el título sin saberlo ni notificarlo. Esta era la regla porque indicaba que el propietario nunca había prestado suficiente atención a cómo se estaba utilizando realmente la tierra y, por lo tanto, el antiguo propietario no merecía conservarla. Antes de 2002, se pensaba que el tiempo lo curaba todo. La función de la regla era garantizar que la tierra se utilizara de manera eficiente. [125] El lado más oscuro era que esta idea también era muy conveniente para una época en la que la tierra a menudo se tomaba por la fuerza y cuando doctrinas como la terra nulliusfueron adoptados por los imperialistas como justificación para la colonización en el Imperio Británico . [126]
Antes de que se introdujera el considerable obstáculo de dar aviso a un propietario registrado, los requisitos particulares de la posesión adversa eran razonablemente sencillos. En primer lugar, según el Anexo 1, párrafos 1 y 8 de la Ley de prescripción de 1980 , el momento en que comenzaba la posesión adversa era cuando se tomaba la "posesión". Esto tenía que ser más que algo temporal o transitorio, como simplemente almacenar bienes en un terreno durante un breve período. [127] Pero la "posesión" no requería una ocupación real. Así, en Powell v McFarlane , [128] se sostuvo que era "posesión" cuando el Sr. Powell, desde los 14 años, dejó que sus vacas vagaran por la tierra del Sr. McFarlane. El segundo requisito, sin embargo, era que tenía que haber una intención de poseer la tierra. El Sr. Powell perdió su demanda porque simplemente dejar que sus vacas vagaran era un acto equívoco: fue solo más tarde que hubo evidencia de que tenía la intención de tomar posesión, por ejemplo, colocando carteles en el terreno y estacionando un camión. Pero esto no había sucedido el tiempo suficiente para que el límite de tiempo de 12 años para la reclamación de McFarlane hubiera expirado. En tercer lugar, la posesión no se considera "adversa" si la persona está allí con el consentimiento del propietario. Por ejemplo, en BP Properties Ltd v Buckler , Dillon LJ sostuvo que la Sra. Buckler no podía reclamar la posesión adversa sobre la tierra propiedad de BP porque BP le había dicho que podía quedarse sin alquiler de por vida. [129] En cuarto lugar, en virtud de las secciones 29 y 30 de la Ley de prescripción de 1980 , el poseedor adverso no debe haber reconocido el título del propietario de ninguna manera expresa, o el reloj comienza a correr de nuevo. Sin embargo, los tribunales han interpretado este requisito de manera flexible. En JA Pye (Oxford) Ltd v Graham , el Sr. y la Sra. Graham habían recibido en arrendamiento una parte de la tierra del Sr. Pye, y luego el contrato de arrendamiento había expirado. El Sr. Pye se negó a renovar un contrato de arrendamiento, sobre la base de que esto podría perturbar la obtención del permiso de planificación . [130] De hecho, la tierra permaneció sin uso, el Sr. Pye no hizo nada, mientras que los Grahams continuaron conservando una llave de la propiedad y la utilizaron como parte de su granja. Al final del período de prescripción, afirmaron que la tierra era suya. De hecho, habían ofrecido comprar una licencia al Sr. Pye, pero la Cámara de los Lores sostuvo que esto no equivalía a un reconocimiento de título que los privaría de una reclamación. Después de haber perdido en los tribunales del Reino Unido, el Sr. Pye llevó el caso al Tribunal Europeo de Derechos Humanos , argumentando que su negocio debería recibir £10 millones en compensación porque era una violación de su derecho bajo el Protocolo 1 del CEDH, artículo 1, al "disfrute pacífico de las posesiones". [131] El Tribunal rechazó esto,sosteniendo que estaba dentro del margen de apreciación de un Estado miembro determinar las normas de propiedad pertinentes.[132] De lo contrario, un límite significativo del principio en el caso de los arrendamientos es que las acciones de posesión adversa solo tendrán éxito contra el arrendatario, y no contra el propietario absoluto, una vez que el arrendamiento haya expirado. [133] Sin embargo, la principal limitación sigue siendo que la legislación de 2002 parece haber emasculado el principio de posesión adversa, porque el Registrador ahora informa efectivamente a los propietarios de los pasos a seguir para detener la posesión adversa de raíz.
Como la tierra y las cosas que hay en ella pueden ser disfrutadas por varias personas a la vez, la ley debe dar cabida a múltiples intereses en sus normas de propiedad y, a menudo, determinar qué intereses tienen prioridad. Cuando la propiedad absoluta de la tierra es propiedad de una sola persona, no surgirá ningún conflicto sobre quién tiene prioridad de su uso. En la frase latina, sic utere tuo ut alienum non-laedas , uno puede, en general, usar la propiedad de cualquier manera siempre que no perjudique a nadie más. [135] Esto le da al propietario el derecho exclusivo de presentar demandas por delito o agravio , en particular por otros que causan una molestia o cometen una intrusión , contra el disfrute pacífico del propietario de la propiedad. Dependiendo de la naturaleza de la interferencia, un propietario también puede tener reclamos de compensación contra las autoridades estatales que buscan comprar compulsivamente la propiedad, o funcionarios estatales que desean ingresar o registrar la propiedad. Sin embargo, cuando más de una persona está interesada en bienes raíces, se necesitan reglas de prioridad de propiedad para determinar quién puede presentar reclamos. Las reglas también deben determinar el contenido de los derechos que las partes interesadas tienen entre sí. En primer lugar, la tierra puede ser de dos maneras principales. En una " propiedad conjunta ", la ley presupone que los propietarios acuerdan que si uno de ellos muere, toda su parte pasará a los demás propietarios. La jurisprudencia se ocupa principalmente de las condiciones en las que se dividirá la parte de un inquilino para crear una "propiedad en común", en la que no hay derecho de supervivencia, y luego en qué condiciones un inquilino en común puede exigir que se venda la propiedad para obtener su valor. En segundo lugar, los propietarios pueden arrendar su propiedad a inquilinos por un período de tiempo definido. La ley también reconoce que los propietarios pueden simplemente ceder su propiedad para que la utilicen otros, lo que en teoría crea solo derechos personales. En gran medida porque los arrendamientos tienen más privilegios legales y de derecho consuetudinario, los tribunales han sido cuidadosos en vigilar el límite entre los dos. En tercer lugar, la ley de propiedad inglesa reconoce la capacidad de gravar o hipotecar activos a un prestamista con un contrato de préstamo. Esto significa que si el propietario no cumple con los pagos, el prestamista tiene la seguridad de que se le permita tomar posesión de la propiedad y venderla. En cuarto lugar, los propietarios de propiedades vecinas pueden crear derechos para usar o restringir el uso de sus tierras por parte de los demás mediante servidumbres y convenios . Aunque estas cosas pueden surgir por acuerdo, la ley inglesa reconoce su carácter de propiedad, por lo que vinculan a los sucesores en el título.
Aunque un único propietario generalmente tendrá libertad para usar y disponer de su interés en la forma que crea conveniente, las reglas difieren cuando la tierra está bajo copropiedad. La Ley de Leyes de Propiedad , que tenía como objetivo mejorar la transferibilidad de la tierra en el mercado, requería que la tierra pudiera tener un máximo de cuatro copropietarios, quienes debían tener todos el mismo título. Esto significa que un comprador solo necesita tratar con un máximo de cuatro personas para comprar un interés (por ejemplo, una compra directa o una hipoteca) en ella. La Ley de Ley de Propiedad de 1925, secciones 1(6) y 36(2), prohíbe un título legal dividido, conocido como "tenencia en común". Si hay más personas con un interés de copropiedad, entonces, por la Ley de Ley de Propiedad de 1925, sección 34(2), las primeras cuatro personas nombradas en una transferencia serán consideradas por ley como fideicomisarios de los demás copropietarios. [136] En efecto, estas primeras cuatro personas se convierten en representantes legales de los otros propietarios en equidad. Aunque la ley no lo hace para simplificar la transmisión de la propiedad, la equidad sí reconoce un número ilimitado de copropietarios y propietarios con intereses desiguales (es decir, "copropietarios"). Si se comercializa la tierra, sus intereses se considerarán "excedidos", o efectivamente comprados a costa de sus dueños, con su interés separado de la tierra y unido nuevamente al dinero de compra, si el dinero se paga a al menos dos fideicomisarios. El requisito de que dos fideicomisarios reciban el dinero tiene por objeto reducir el peligro de que uno de ellos se escape con el dinero en detrimento de los propietarios equitativos. En la primera forma principal de copropiedad, conocida como " copropiedad ", se considera que los copropietarios comparten por igual el valor de la propiedad si se vende, y si uno de los copropietarios muere, los demás (por el "derecho de supervivencia" o jus accrescendi en latín) recibirán la totalidad de su parte. Se trata de una presunción legal y los propietarios tienen libertad para estipular que desean que su parte se distribuya de forma diferente (por ejemplo, en función de la contribución financiera a la propiedad) y que desean que otra persona herede su parte. Al realizar una transferencia de propiedad en el formulario "TR1" del Registro de la Propiedad de Su Majestad, los propietarios pueden indicar qué relación eligen, [137] sin embargo, en Stack v Dowden, la Corte Suprema observó que esto no siempre será decisivo, en particular cuando las personas no comprenden plenamente la regla de supervivencia y han realizado contribuciones financieras muy desiguales a la propiedad. Pero, de lo contrario, los copropietarios seguirán siendo copropietarios en equidad hasta que tomen medidas para separar su parte.
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La separación en equidad puede lograrse de cinco maneras principales. En primer lugar, la forma más segura de separar es notificar por escrito a los demás copropietarios, de conformidad con la sección 36 de la Ley de Propiedad de 1925, "el deseo" de separar su parte. Algunos tribunales han interpretado esta disposición de manera restrictiva, por lo que en Harris v Goddard [138] el Tribunal de Apelación sostuvo que, dado que la Sra. Harris en su demanda de divorcio simplemente solicitó que "se dictara dicha orden... con respecto a la antigua vivienda conyugal", y no solicitó que se dictara una orden de inmediato, aún no había separado su parte. Esto significaba que cuando el Sr. Harris murió inesperadamente después de un accidente automovilístico, ella pudo seguir siendo copropietaria y heredar toda la vivienda, pero los hijos del primer matrimonio del Sr. Harris no. Un aviso se considerará efectivo o "notificado" de conformidad con la sección 196 de la Ley de Propiedad de 1925 cuando se deje en el hogar u oficina de una persona, o si se envía por correo y siempre que no quede sin entregar (a diferencia de la regla postal ) cuando llegaría normalmente. En Kinch v Bullard, la Sra. Johnson estaba terminalmente enferma y deseaba separar su parte de la casa y envió una carta, pero cuando se dio cuenta de que el Sr. Johnson también estaba enfermo y moriría primero, quiso cancelar su aviso de separación. Neuberger J sostuvo que debido a que la carta ya había sido entregada en la casa del Sr. Johnson, no podía ser retirada, aunque el Sr. Johnson aún no la hubiera leído. [139] En segundo lugar, y en contraste con el enfoque formalista de la sección 36, se sostuvo en Burgess v Rawnsley [140] que una serie de tratos entre dos personas puede manifestar la intención de separarse. El señor Burgess había hablado con la señora Rawnsley sobre la venta de su parte de una propiedad por 750 libras, pero las negociaciones se estancaron cuando ella pidió más, y luego él murió inesperadamente. "Incluso si no hubo ningún acuerdo firme sino solo un curso de negociación", dijo Lord Denning MR , "claramente se demostró la intención de ambas partes de que la propiedad debería ser de ahora en adelante común y no conjunta". En tercer lugar, el simple hecho de llegar a un acuerdo para vender la parte de uno será considerado por los tribunales como una separación. [141] En cuarto lugar, la declaración de quiebra produce una separación, ya que según la sección 306 de la Ley de Insolvencia de 1986 , el patrimonio de un quebrado pasará inmediatamente al síndico de la quiebra . [142] En quinto lugar, matar a un copropietario separará una parte, porque la Ley de Confiscación de 1982 generalmente impide que un asesino se beneficie de su mal. Sin embargo, en Re K [143]El Tribunal de Apelación confirmó la demanda de una señora para que se la eximiera de la confiscación utilizando una discreción en la sección 2. La señora K había disparado y matado a su marido, pero sólo después de una prolongada violencia doméstica , y había sido absuelta de asesinato porque no se consideró intencional. Por último, si es posible, los propietarios beneficiarios pueden solicitar a los fideicomisarios que dividan físicamente la propiedad en virtud de la Ley de Fideicomisos de Tierras y Designación de Fideicomisarios de 1996, sección 7, y compensar a los diferentes propietarios en dinero según corresponda.
Cuando los copropietarios entran en desacuerdo sobre cómo se debe utilizar la tierra, la Ley de Fideicomisos de Tierras y Designación de Fideicomisarios de 1996 guía quién puede vivir en la propiedad o cuándo puede venderse. Uno de los propósitos principales de TLATA 1996 , dado el crecimiento masivo de la copropiedad y las personas que adquieren intereses en la tierra a través de fideicomisos, fue reducir las ocasiones en que la tierra se vendería si eso significaba que las personas perderían sus hogares. [144] En el nivel más general de TLATA 1996 , la sección 6 dice que los fideicomisarios legales de una propiedad (es decir, los propietarios legales en el título, en lugar de los propietarios en equidad) generalmente tienen todos los poderes de un propietario absoluto, pero deben tener en cuenta a los beneficiarios y deberles un deber de cuidado. Más importante aún, las secciones 11 a 13 otorgan a los beneficiarios un derecho limitado a ocupar una propiedad si esto concuerda con el interés y el propósito del fideicomiso, si la tierra es adecuada para la ocupación, aunque los fideicomisarios pueden restringir este derecho si es razonable. Si los desacuerdos no se pueden resolver, el artículo 14 permite que un beneficiario presente una solicitud judicial para la venta. El artículo 15 exige que el tribunal tenga en cuenta (i) las intenciones del fideicomitente, (ii) el propósito del fideicomiso, (iii) los intereses de los hijos que vivan allí y (iv) los intereses de los acreedores garantizados. Esto significa que en un caso común en el que un banco presiona para la venta de una casa familiar, sus intereses no prevalecen sobre todos los demás. Así, en Mortgage Corporation v Shaire [145], donde el Sr. Shaire había falsificado la firma de su esposa para obtener una hipoteca sobre su casa y murió, y el banco solicitó la posesión y una venta según el artículo 15 de TLATA 1996 , el Juez Neuberger sostuvo que pospondría la venta, porque todavía era su casa. Sin embargo, TLATA 1996 fue más allá cuando un acreedor se ha vuelto insolvente. En la Ley de Insolvencia de 1986 se introdujeron los nuevos artículos 283A y 335A, que establecen que, en el momento de la quiebra, la decisión de ordenar una venta debe guiarse por (a) los intereses de los acreedores del quebrado, (b) la conducta del cónyuge, sus recursos, las necesidades de los hijos y cualquier otra necesidad, excepto la del propio quebrado. Sin embargo, en virtud del artículo 335A(3), una vez transcurrido un año, un tribunal debe ordenar la venta de una propiedad para obtener su valor para los acreedores "a menos que las circunstancias del caso sean excepcionales". Por lo tanto, sólo en situaciones extremas, como cuando la pérdida de una vivienda podría empeorar la esquizofrenia del ocupante, [146] los tribunales han pospuesto las ventas. Debido a que la legislación es tan fuertemente pro-bancaria, en Nicholls v Lan se sugirió que bien podría violar el derecho a la vida familiar del artículo 8 del CEDH . [147]
A diferencia de compartir la propiedad total, y sin dividir físicamente la tierra, el uso y disfrute de la tierra se puede compartir cuando los propietarios otorgan licencias o arrendamientos. La diferencia entre los dos es importante porque un arrendamiento cuenta como un derecho de propiedad que vincula a terceros incluso si una propiedad libre cambia de manos, y porque la mayor protección legal para los inquilinos se aplica solo a los arrendamientos, aunque muchos casos han aumentado la protección también para los titulares de licencias. Se dice que una licencia es una obligación personal, que en la teoría tradicional se decía que creaba derechos exigibles solo entre las personas que tenían acceso a la licencia. [149] En primer lugar, las licencias pueden surgir por implicación de la ley, como cuando un cliente entra por la puerta abierta de una tienda. Se reconoce que el cliente tiene una "licencia simple" que lo hace inmune a una acción por invasión, y solo se le puede pedir que se vaya dentro de un tiempo razonable. [150] En segundo lugar, pueden surgir por estatuto, como en el caso de las secciones 30 y 31 de la Ley de Derecho de Familia de 1996. En tercer lugar, pueden surgir por impedimento. Y, lo que es más importante en la práctica, las licencias pueden surgir a través de un contrato. Este establecerá los términos del uso del terreno por parte del licenciatario. Por ejemplo, en Hurst v Picture Theatres Ltd , [151] el Sr. Hurst fue expulsado de un teatro de High Street Kensington por un gerente que honestamente creía que no había pagado su entrada. Buckley LJ sostuvo que el teatro no tenía derecho a expulsarlo, incluso si revocaba la entrada, porque con, y además de incumplimiento de contrato , cometieron una agresión contra él, por la que podría reclamar daños adicionales. Sin embargo, el incumplimiento de la licencia contractual no dará derecho a la víctima a forzar su regreso, por lo que en Thompson v Park [152] a un maestro que intentó forzar su regreso a una escuela se le dijo que no tenía ningún recurso porque debería haber solicitado primero una declaración judicial. De ser posible, y como los daños a menudo serán insuficientes, los tribunales muestran preferencia por otorgar una ejecución específica. Esto fue así incluso cuando el demandante era el Frente Nacional , que había otorgado una licencia para un pabellón para su conferencia anual. [153]
Esta preferencia por el cumplimiento específico se ha manifestado generalmente en la concesión de derechos más "similares a los de una propiedad" a los licenciatarios. En el caso Manchester Airport plc v Dutton , [154] se consideró que una empresa aeroportuaria, con una licencia en terrenos del National Trust, tenía derecho a reclamar que se podía expulsar a los manifestantes que invadieran la propiedad. Se consideró que su derecho contractual era mejor que el derecho de los intrusos a permanecer. Luego, en el caso Errington v Wood , [155] se sostuvo que cuando un padre daba una licencia contractual a su hijo y a su nuera para que permanecieran en una casa de Newcastle upon Tyne hasta que pagaran la hipoteca, y que la casa pasaría a ser suya cuando lo hicieran, esta se volvía irrevocable. También se sostuvo en el caso Binions v Evans [156] que un fideicomiso constructivo surgió de la promesa del Sr. y la Sra. Binion a los antiguos propietarios de la finca Tredegar de que la Sra. Evans podría permanecer de por vida en su cabaña. Los Binion estaban obligados por su promesa, aunque la promesa no fuera a la Sra. Evans. Sin embargo, un tribunal de apelación posterior en Ashburn Anstalt v Arnold [157] negó que los fideicomisos constructivos pudieran crearse fácilmente o que las promesas pudieran volverse vinculantes para los sucesores en el título.
Sin embargo, el contrato de arrendamiento tiene una importancia social más contemporánea. Los contratos de arrendamiento suelen crearse mediante un contrato. En el caso de los contratos de arrendamiento cortos, de menos de tres años, no se exige que se escriban, y en el caso de los de menos de siete años, no se exige que se registren. [159] Los contratos de arrendamiento más largos, incluso si no cumplen los requisitos de formalidad y registro, también surgirán en equidad según la doctrina de anticipación, formulada en Walsh v Lonsdale . [160] Esto significa que el interés surte efecto en virtud de un fideicomiso constructivo , lo que a su vez conduce a la protección de los ocupantes reales. [161] Formalmente conocido en virtud de la Ley de Propiedad de 1925, artículo 205(1)(xxvii), como un "plazo de años absoluto", un contrato de arrendamiento divide la propiedad por tiempo, y con un contrato de arrendamiento viene una medida de protección legal para los inquilinos. En virtud de la antigua Ley de Alquileres de 1977 y la Ley de Arrendadores e Inquilinos de 1954 , estas medidas eran mucho más importantes, en particular estableciendo controles sobre el aumento de los precios de alquiler y otorgando un derecho a no terminar un contrato de alquiler sin una buena justificación (un equivalente al derecho al despido injustificado en la legislación laboral del Reino Unido ). Esta protección se consideraba necesaria debido a la desigualdad del poder de negociación que tienen los inquilinos. [162]
Sin embargo, durante la década de 1980, estos derechos fueron eliminados, junto con la mayor parte de la regulación de alquileres . Bajo la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1985 , la protección restante más significativa es la obligación del artículo 11 de los propietarios de reparar las estructuras de las propiedades, las instalaciones de agua y calefacción para los arrendamientos de corta duración. La división, tanto histórica como contemporánea, ha dado lugar a litigios importantes sobre el significado de un "arrendamiento". En el caso principal, Street v Mountford , [163] la Cámara de los Lores identificó la concesión fáctica de posesión exclusiva de una propiedad como la característica distintiva entre un arrendamiento y una licencia. La Sra. Mountford pagó una "tasa de licencia" por su casa y había firmado un formulario en el que aceptaba que el estatuto que protege los arrendamientos de aumentos injustos de los alquileres (la Ley de Alquileres de 1977 ) no se aplicaba. Sin embargo, argumentó que tenía un arrendamiento y la Cámara de los Lores estuvo de acuerdo porque a pesar de la forma de sus acuerdos, la esencia del acuerdo era darle la posesión exclusiva de su espacio habitable. Según Lord Templeman en AG Securities v Vaughan , si las personas pudieran renunciar a ellos, cualquier protección legal "sería letra muerta porque en un estado de escasez de viviendas una persona que busca alojamiento residencial puede aceptar cualquier cosa para obtener alojamiento". [164] En cuanto a la cuestión de si una persona tiene el beneficio de la protección legal, se sostuvo que era irrelevante (contrariamente a la intuición entre los abogados de propiedad) que el propio demandado tenga un interés de propiedad. Así, en Bruton v London & Quadrant Housing Trust [165] la asociación de vivienda del Sr. Bruton solo tenía una licencia para la propiedad del ayuntamiento, y no estaba haciendo reparaciones. Aunque el Sr. Bruton necesitaba un contrato de arrendamiento para reclamar, y como cuestión de derecho de propiedad no se le podía conceder un contrato de arrendamiento de un fideicomiso que solo tenía una licencia, a los efectos de la protección legal, la Cámara de los Lores acordó que se le concedió un contrato de arrendamiento, por lo que podía solicitar reparaciones.
Si bien la propiedad inmobiliaria puede dividirse entre copropietarios e inquilinos con el propósito de su uso y disfrute, la hipoteca de una propiedad sirve principalmente para garantizar el reembolso de los préstamos. Debido a la naturaleza de los préstamos de dinero y al poder de negociación frecuentemente desigual entre bancos y prestatarios, la ley brinda una protección legal significativa a los prestatarios contra la aplicación de acuerdos injustos. Junto con las prendas, los gravámenes y las cargas equitativas, la ley inglesa considera que una hipoteca es uno de los cuatro tipos principales de interés de seguridad , por el cual se dice que surge un derecho de propiedad que vincula a terceros al concluir un contrato . Simplemente debe ser la intención del contrato poner la propiedad a disposición para garantizar el reembolso. La Ley de Propiedad de 1925, artículo 85, dice que una hipoteca requiere una escritura (según la LPMPA de 1989, artículo 1, un documento que está firmado, atestiguado y declara que es una escritura). Según las secciones 23 y 27 de la Ley de Registro de Tierras de 2002 , se debe presentar un aviso de hipoteca ante el Registro de Tierras de Su Majestad para que la hipoteca sea efectiva. En la sección 87 de la Ley de Propiedad de 1925 se dice que las hipotecas confieren al acreedor hipotecario (es decir, al prestamista garantizado) los mismos derechos que a un arrendatario con contrato de arrendamiento de 3000 años. La razón de esta referencia a "3000 años" es que, en una medida de protección primitiva, el derecho consuetudinario decía que las condiciones de la hipoteca siempre debían permitir que la propiedad se redimiera al final, cuando se pagara la deuda. En la decisión del siglo XVIII de Vernon v Bethell [166], Lord Henley LC se negó a hacer cumplir la transferencia de la plantación de azúcar de Vernon en Antigua a un prestamista londinense fallecido, Bethell, cuando Vernon tuvo problemas para pagar, a pesar de que algunos intercambios entre los dos habían planteado la posibilidad de ceder la tierra para saldar la deuda. Dado el considerable interés ya pagado, Lord Henley LC sostuvo que frustraría (o "obstruiría") el derecho de Vernon a redimir la propiedad. Como él lo expresó, la protección del prestatario estaba justificada porque "los hombres necesitados no son, en realidad, hombres libres, sino que, para responder a una exigencia presente, se someterán a cualquier término que los astutos puedan imponerles". En consecuencia, se desarrolló la regla de que "una vez que hay una hipoteca, siempre hay una hipoteca", [167] lo que significa que una hipoteca no puede convertirse en una transferencia de la propiedad mediante la aplicación de los términos de un acuerdo. Significa que un prestamista puede, como máximo, vender una propiedad para obtener su valor, pero no puede tomar posesión, y el prestatario siempre debe poder recuperar prácticamente la propiedad. La regla fue suspendida para las empresas por la Ley de Sociedades de 2006, artículo 739, y fue criticada en Jones v Morgan.por ser inapropiado en el comercio, [168] pero aún sobrevive como un método rudimentario de derecho consuetudinario para proteger a los prestatarios vulnerables.
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La medida de protección más relevante en el derecho consuetudinario actual es el derecho de los prestatarios a cancelar hipotecas si se les informó erróneamente de los términos de la hipoteca o si celebraron acuerdos debido a una influencia indebida . En el caso principal, Royal Bank of Scotland v Etridge , un grupo de apelaciones involucraba a un esposo que supuestamente presionaba a su esposa para que firmara un acuerdo hipotecario con un banco, donde la garantía era sobre la casa familiar. [169] La Cámara de los Lores estuvo de acuerdo en que la influencia indebida haría que un contrato fuera anulable, y si un banco hubiera comprendido esta posibilidad, no podría hacer cumplir el acuerdo hipotecario contra la parte de la casa del cónyuge. En consecuencia, si los bancos deseaban garantizar hipotecas válidas, necesitarían tener la confirmación de un abogado independiente de que el cónyuge comprendía completamente la transacción. Esta sentencia tenía como objetivo eliminar los casos en los que las personas no comprenden las consecuencias de las hipotecas. Alternativamente, si a pesar del asesoramiento independiente, un cónyuge sigue siendo indebidamente influenciado o se le tergiversan los hechos, no tendrá ningún recurso contra un banco que venda la casa, pero puede tener un reclamo contra el abogado por negligencia profesional . Más allá del derecho consuetudinario, hay tres tipos principales de protección legal. Primero, la Ley de Servicios y Mercados Financieros de 2000 codificó un sistema de licencias para prestamistas hipotecarios. La Autoridad de Conducta Financiera mantiene un Código de Práctica y hace cumplir el cumplimiento con la amenaza de retiro de la licencia. En segundo lugar, la Ley de Crédito al Consumidor de 1974 faculta a la Oficina de Comercio Justo para participar en una regulación similar del mercado de segundas hipotecas . En tercer lugar, el contenido de la hipoteca está regulado por la protección de los contratos de consumo ordinarios en las Regulaciones de Términos Injustos en Contratos de Consumo de 1999. El impulso general de la ley es garantizar una transparencia completa y cancelar los acuerdos de crédito extorsivos, para que los consumidores sepan lo que están obteniendo y no obtengan un trato injusto .
Los prestamistas tienen amplios derechos en virtud del derecho consuetudinario y de los estatutos. El primer derecho de un acreedor hipotecario es el pago de la deuda, pero si las circunstancias del prestatario hacen que esto sea imposible, generalmente se inicia un proceso de toma de posesión de la propiedad hipotecada y venta de la misma. Sin embargo, casi todos los pasos se llevan a cabo mediante la mediación judicial. La sección 36 de la Ley de Administración de Justicia de 1970 dice que el tribunal puede aplazar los procedimientos si "es probable que el deudor hipotecario pueda pagar en un período razonable las sumas adeudadas [170] en virtud de la hipoteca", y las secciones 129 y 130 de la Ley de Crédito al Consumidor de 1974 hacen lo mismo para las segundas hipotecas. En un caso anómalo, Ropaigealach v Barclays Bank plc [171], un banco había subastado una (segunda) casa en la que una familia propietaria se encontraba fuera. Clarke LJ consideró que no podía aplicar la AJA de 1970, porque, correctamente interpretada, solo podía detener los procedimientos cuando de hecho se habían iniciado procedimientos legales, y en este caso no hubo ninguno. En una decisión más favorable para el prestatario, Cheltenham & Gloucester Building Society v Norgan [172] Waite LJ brindó orientación en el sentido de que, al ordenar un plan de pago, un juez debería otorgar "el período más favorable para el deudor hipotecario desde el principio", de modo que se pudieran evitar las reiteradas solicitudes a los tribunales por incumplimientos continuos y para que "el acreedor hipotecario pueda ser escuchado con justicia para decir que el deudor hipotecario ha tenido su oportunidad". Cuando se trata de una venta, las secciones 101 y 103 de la Ley de Propiedad de 1925 exigen que la disposición para la venta debe haber estado en la escritura de hipoteca, que se debe dar un aviso con tres meses de anticipación y espacio. La sección 88 confirma que un comprador después de una venta recibe un título libre de gravámenes. En el proceso de venta en sí, existe un deber de cuidado. En Cuckmere Brick Co v Mutual Finance [173] Mutual Finance subastó la propiedad de Cuckmere Brick Co después de que esta incurriera en impago de un préstamo, pero no anunció que la propiedad había obtenido permiso de planificación para construir más apartamentos. Salmon LJ enfatizó que debido a que el prestatario seguirá siendo responsable de las sumas de un préstamo si una casa se vende a un precio inferior al real, porque "el deudor hipotecario se ve afectado vitalmente por el resultado de la venta", existe la obligación de obtener "el valor real del mercado". Además, se impondrá un deber de escrutinio más alto si un acreedor hipotecario vende a una parte relacionada. En Tse Kwong Lam v Wong Chit Sen [174], el Sr. Wong vendió la propiedad que le quitó al Sr. Tse a su esposa, después de no anunciar la subasta. El Consejo Privado informó que, si bien la demora en la reclamación significaba que la venta no debía dejarse de lado, se podían otorgar daños y perjuicios debido al importante conflicto de intereses . Lord Templemansubrayó que "recae sobre el acreedor hipotecario una gran responsabilidad de demostrar que en todos los aspectos actuó de manera justa", de modo que la transacción es perfectamente justa e igualitaria. [175]
Las servidumbres y los pactos, aunque tratados por separado por la ley, ambos funcionaron como formas primitivas de dispositivo de planificación. Antes del desarrollo del gobierno local y la planificación, las personas que vivían en propiedades vecinas solo podían regular cómo cada uno usaba su tierra mediante acuerdos. Un acuerdo para que un primer vecino use la tierra de un segundo es una servidumbre, que generalmente implica un derecho de paso, o un profit a prendre , si permite al primero tomar algo de la tierra (por ejemplo, cazar patos, pescar o pastar ovejas). Un acuerdo para que un primer vecino se abstenga de usar su propia tierra para el beneficio de un segundo sería un pacto restrictivo . Naturalmente, las personas podían contratar el uso de la tierra de cualquier manera concebible. Sin embargo, los tribunales vieron como una cuestión diferente si un sucesor en el título de la parte contratante original estaba obligado. Los tribunales eran particularmente cautelosos con los " pactos positivos " (que podían requerir el gasto de un propietario y no podían cumplirse sin hacer nada) y las " servidumbres negativas " (que a diferencia de los pactos podían adquirirse sin acuerdo). Como resultado, las decisiones de planificación modernas adoptadas por los ayuntamientos, principalmente a través de la Ley de Planificación Urbana y Rural de 1990 , desplazaron en gran medida el derecho consuetudinario y la equidad para regular las relaciones en los barrios. Sin embargo, siguen existiendo muchas servidumbres y convenios.
El alcance de las servidumbres está limitado principalmente por una prueba cuádruple establecida en Re Ellenborough Park . [176] Los propietarios de viviendas alrededor de Ellenborough Park deseaban demostrar que tenían una servidumbre sobre los jardines comunitarios para reclamar una compensación por su requisición en la Segunda Guerra Mundial. Lord Evershed MR estuvo de acuerdo porque (1) eran dueños de los predios dominantes, (2) sus derechos al predio "servidor" (es decir, el parque) beneficiaban a su tierra (3) no eran dueños del predio sirviente y, a pesar de alguna autoridad previa que sugería que las servidumbres no podían ser por puro placer, [177] (4) estaba dentro de una clase reconocida de servidumbres. La mayoría de las veces, las servidumbres son derechos de paso. Muchos casos recientes también han involucrado estacionamiento de automóviles, incluido Moncrieff v Jamieson [178] donde el propietario de la tierra entre la costa y un acantilado pronunciado solo tenía acceso a través de su vecino, y desde 1973 se había acostumbrado a estacionar allí. El propietario del inmueble sirviente alegó que el estacionamiento le quitaba el uso del terreno, por lo que no podía considerarse una servidumbre. Sin embargo, la Cámara de los Lores sostuvo que, dada la naturaleza del estacionamiento (que no era permanente) al que se había acostumbrado el propietario dominante, el derecho podía considerarse una servidumbre.
Para crear una servidumbre, en primer lugar, de conformidad con la sección 65(1) de la Ley de Propiedad de 1925, un terrateniente puede otorgar expresamente a un vecino un derecho sobre su tierra, o puede reservar un derecho al vender una parte de la tierra a otra persona. En segundo lugar, una servidumbre también puede surgir a través de una garantía expresa, lo que desencadena la preclusión de la propiedad . Este fue el caso en Crabb v Arun District Council , donde un terrateniente adquirió una servidumbre después de que el consejo le asegurara que le dejaría acceso a su tierra sobre la de ellos, cuando vendió otra parte que daba la ruta desde la carretera principal. En tercer lugar, la ley puede encontrar servidumbres mediante un proceso de construcción, en general, si son necesarias para el disfrute razonable de la propiedad. [179] Las reglas son análogas a las cláusulas de incorporación e implicación en los contratos, así, por ejemplo, en Green v Lord Somerleyton [180] Jonathan Parker LJ aprobó una servidumbre para el drenaje de agua de la tierra de Lord Somerleyton hacia los diques de Green, porque cuando la tierra se vendió en 1921, su construcción adecuada incorporó una escritura de drenaje. En Kent v Kavanagh [181] se aclaró, sin embargo, que debido a que el disfrute razonable era el objetivo de la implicación, una servidumbre solo debía ser implícita en situaciones en las que la tierra era de propiedad y ocupación común. Esta prueba se cumplió en aquellos hechos, donde dos casas adosadas tenían un pequeño camino entre ellas para acceder a los jardines traseros, y un comprador posterior deseaba construir en su mitad del camino. Chadwick LJ sostuvo que la servidumbre era necesaria para el disfrute del jardín trasero. En cuarto lugar, en virtud de la Ley de Propiedad de 1925, artículo 62, las servidumbres que son "pertenecientes o se considera que pertenecen a la tierra" en el momento de una transferencia vincularán al comprador. Así, en el caso de Hair v Gillman [182], una señora que aparcó su coche en el patio delantero de un vecino mientras tenía un contrato de arrendamiento de siete años adquirió un contrato de arrendamiento cristalizado cuando posteriormente compró la casa. Sin embargo, si las servidumbres se utilizan durante veinte años, un quinto método para adquirir un derecho legal cristalizado es a través de la Ley de Prescripción de 1832. Este método proviene del simple período de uso prolongado y no requiere demostrar ninguna necesidad de la servidumbre. También hay una serie de servidumbres legales, incluidas, en particular, las " vías de paso " reservadas por las autoridades públicas para instalar tuberías o cables, [183] y la Ley de Campo y Derechos de Paso de 2000, que amplió el número registrado de tierras privadas y comunes donde las personas tienen el " derecho a vagar " para la recreación. Independientemente de cómo se cree, una servidumbre debe registrarse para garantizar su protección. Una servidumbre que no esté registrada será reconocida como un interés primordial según la LRA 2002Anexo 3, párrafo 3, si lo conoce una persona a quien se le vende la tierra y si la servidumbre es obvia en una inspección razonablemente cuidadosa, pero solamente si la servidumbre se adquiere por derecho (no por equidad) desde el 13 de octubre de 2003. [184]
A diferencia de una servidumbre, un pacto sólo puede adquirirse mediante un acuerdo o posiblemente mediante una garantía, pero no por prescripción. En el caso más famoso, Tulk v Moxhay [185] el propietario de lo que ahora es Leicester Square prometió a un vecino que no construiría edificios, pero el comprador posterior (que sabía de este trato) intentó construir. Lord Cottenham LC sostuvo que un pacto anterior puede vincular a los futuros propietarios si el pacto tocaba y concernía al terreno, los beneficiarios originales del pacto tenían la intención de que el pacto vinculara a los futuros propietarios, y los futuros propietarios con el mismo terreno tenían conocimiento del pacto. Según la Ley de Propiedad de 1925, artículo 78, se considera que los sucesores en título de la persona designada para beneficiarse del pacto tienen legitimidad para hacer cumplir el pacto y la Ley de Propiedad de 1925, artículo 79, codificó la presunción de que un pacto no debe ser personal, sino patrimonial, y vinculante para los sucesores en título. Sin embargo, esa presunción puede ser refutada mediante la interpretación de los acuerdos entre los vecinos. Esto sucedió en Morrells of Oxford Ltd v Oxford United Football Club [186], donde Robert Walker LJ sostuvo que el pub de Morrell no podía obtener una orden judicial contra la construcción de un pub por parte de Oxford UFC, porque, aunque el predecesor de Oxford UFC había prometido no hacerlo en 1962, el documento no utilizaba un lenguaje que indicara que los sucesores estarían obligados por la cláusula del pub, cuando sí lo hacía en otras cláusulas. Un aspecto controvertido de los convenios es que los tribunales sólo hacen cumplir los que restringen el uso de la tierra, y hasta ahora se han negado a hacer cumplir los convenios que exigen gastos positivos. En Rhone v Stephens [187] esto significaba que no se podía exigir al propietario de una casa que reparara su tejado, que protegía del agua a una cabaña que se encontraba debajo. Lord Templeman consideró que esto contradeciría la regla de que alguien no debería ser responsable de un contrato cuando no ha tenido conocimiento de él. Esto se ha mitigado ligeramente cuando todos los vecinos tienen beneficios y cargas recíprocas. Halsall v Brizell [188] sostuvo que si algunos habitantes de las fincas de Liverpool tenían el beneficio de utilizar las carreteras, desagües, paseos y malecones de la finca, se les podía exigir que pagaran por su mantenimiento. Los pactos son exigibles, por lo general, mediante medidas cautelares, pero también pueden (si una medida cautelar fuera opresiva) ser exigibles mediante el pago de daños y perjuicios que reflejen la pérdida del derecho. Por ejemplo, en Wrotham Park Estate Co Ltd v Parkside Homes Ltd [189]Brightman J ordenó a un promotor que construyó viviendas incumpliendo un convenio restrictivo que pagara el 5% de sus ganancias previstas en concepto de indemnización. Por último, se pueden presentar solicitudes al Tribunal de Tierras para que se declare la extinción de convenios en virtud del artículo 84 de la Ley de Propiedad de 1925 si estos son obsoletos, el beneficiario perdería poco o ha aceptado implícitamente la propuesta, o impiden un uso razonable de la tierra y el beneficiario puede ser indemnizado.
Aunque muchos textos de " derecho de la tierra " en Inglaterra se limitan típicamente al contenido, la creación y la protección de los intereses en la propiedad de la tierra, [191] la importancia social de la tierra se extiende a la forma en que se utiliza. [192] Históricamente, la tierra era la fuente más importante de riqueza social, pero a lo largo del siglo XIX las corporaciones y el fondo administrado la eclipsaron como medio para preservar la riqueza. Sin embargo, la tierra sigue siendo vital para la infraestructura comunitaria, la vivienda, la agricultura, la silvicultura, el agua y los recursos naturales. [193] La calidad de vida de la gran mayoría de las personas está estrechamente relacionada con las normas sobre planificación, construcción de viviendas y regulación de alquileres, empresas alimentarias, forestales y hídricas, y la protección del medio ambiente y el clima al reemplazar el gas, el petróleo y el carbón con energía limpia.
Antes de 1909, la mayor parte de la planificación territorial se basaba en leyes privadas de molestias y acuerdos entre vecinos para servidumbres y convenios . Sin embargo, la Carta Magna y la Carta del Bosque ("bosque" es un término antiguo para las tierras de la corona) codificaron reglas antiguas sobre el uso de los bienes comunes : tierras públicas que las personas que no poseían tierras podían usar para recolectar alimentos, leña, cazar o pastorear. A lo largo de los siglos, los aristócratas que controlaban el Parlamento cercaron gradualmente más tierras comunes, convirtiéndolas en propiedad privada y, reconociendo este sesgo a favor de lo privado, en 1865 en Tapling v Jones , [194] Lord Cranworth proclamó que cada "hombre... [tiene] derecho a usar su propia tierra construyendo en ella como crea que más le conviene". La jurisprudencia tenía un concepto estrecho de lo que contaba como una molestia. Por ejemplo, no había ninguna reclamación por pérdida de amenidad si pasaba un tren ruidoso por la casa de uno. [195] En Sturges v Bridgman, el Tribunal de Apelación sostuvo que lo que se consideraba una molestia dependería del carácter de la localidad, y esto significaba que "lo que sería una molestia en Belgrave Square no necesariamente lo sería en Bermondsey ". [196] En respuesta, cuando el Parlamento se abrió al sufragio universal, los consejos locales adquirieron más poderes "para prevenir el desarrollo inapropiado y proteger el medio ambiente" para asegurar que la ley de tierras agregara "en beneficio de toda la comunidad". [ 197] La Ley de Vivienda, Urbanismo, etc. de 1909 otorgó por primera vez a los gobiernos locales la autoridad para desarrollar esquemas de planificación y emplear inspectores, con apelación a una Junta de Gobierno Local, inicialmente en relación con las condiciones sanitarias. La Ley de Urbanismo y Ordenación del Territorio de 1947 introdujo el cambio más crítico, al exigir que cualquier desarrollo de la tierra requiriera permiso del gobierno local, a menos que hubiera una excepción relevante. Con las reglas sobre la compra obligatoria, esto creó un sistema nacional moderno de planificación.
En la actualidad, la Ley de Planificación Urbana y Rural de 1990 contiene las normas básicas de planificación. [198] La sección 57 exige que se conceda permiso para el "desarrollo" de la tierra. La sección 55 define "desarrollo" como construcción, ingeniería, minería o cualquier cambio material en el edificio, incluida la demolición o la división de una casa en dos. Sin embargo, la subsección 2 exime los cambios en las casas de vivienda por algo incidental al disfrute, para la agricultura o la silvicultura, o los cambios del uso de una propiedad dentro de un conjunto de "clases" de propiedad. [199] Para muchas personas que realizan cambios en la propiedad comercial, la Orden de Planificación Urbana y Rural (Clases de Uso) de 1987 se vuelve relevante. Cada uso de la propiedad tiene una clase. La clase A1 incluye tiendas como librerías o peluquerías, la clase A3 incluye cafés, la clase C1 son hoteles y la clase C3 son viviendas. Si se realiza un cambio en el uso de una propiedad dentro de una clase, no se necesita permiso para realizar alteraciones. Si se concede el permiso, puede ser incondicional, o en virtud del artículo 106 la autoridad local puede imponer condiciones que el propietario del terreno debe cumplir. Los artículos 171A a 196C contienen las normas de aplicación, que incluyen permitir a las autoridades locales acusar a las personas de delitos por incumplimiento de las normas de planificación y tener derecho a entrar en la propiedad. Sin embargo, en virtud del artículo 171B, si alguien ha infringido una norma de planificación, pero no se inician procedimientos de aplicación en un plazo de cuatro años, no puede haber cargos: el propietario del terreno queda inmune. Los artículos 197 a 261 contienen normas detalladas sobre cuestiones como árboles, anuncios, carreteras. Para los establecimientos que se utilizarán para fines específicos, como restaurantes, pubs o clubes, la Ley de Licencias de 2003 establece los procedimientos por los cuales las empresas pueden adquirir una licencia de su autoridad local y las condiciones (incluido el horario de negociación, el suministro de alcohol y los niveles de ruido [200] ) bajo las cuales debe mantenerse el establecimiento.
Aunque los propietarios de viviendas poseen en conjunto tan sólo el 5% de la superficie terrestre en Inglaterra y Gales, las viviendas y otros edificios representan una gran parte de la riqueza de capital y constituyen la base del "derecho a la vivienda" universal y a una vida privada y un hogar. [201] Cada vez más, las viviendas y los bienes inmuebles se han convertido en objetos de inversión, con exenciones fiscales para los " Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces ", [202] lo que significa una reducción de la propiedad de viviendas públicas e individuales. Una proporción cada vez mayor de personas no puede permitirse comprar viviendas, por lo que debe alquilar, mientras que los alquileres suponen una parte cada vez mayor de los ingresos de las personas. Aunque las prestaciones de vivienda están disponibles para las personas con ingresos bajos, [203] éstas quedan totalmente a cargo de los propietarios privados cuyos alquileres crecientes suponen un coste cada vez mayor para los contribuyentes. Desde la Ley de Vivienda de 1985 ha existido un derecho a comprar propiedades para los inquilinos seguros de los ayuntamientos que habían tenido como objetivo mantener los alquileres asequibles. [204] A pesar del aumento de la oferta y de la construcción de viviendas a un ritmo cada vez más rápido que el crecimiento de la población, [205] el mayor número de viviendas múltiples en manos de propietarios y corporaciones, y de unidades que quedan vacías, significa que el poder de negociación desigual de los propietarios puede utilizarse para cobrar alquileres cada vez más altos. La Ley de Construcción de 1984 y el Reglamento de Construcción de 2010 exigen una reducción de las emisiones de carbono en los edificios, [206] sin embargo, todavía no existe un requisito de que todas las viviendas tengan paneles solares, baterías de almacenamiento y bombas de calor para garantizar un aire limpio.
Como reflejo de la mala calidad de sus viviendas, el Reino Unido tiene uno de los derechos de los inquilinos más mínimos del mundo. En muchos países existe una regulación justa de los alquileres para evitar viviendas inasequibles, como en Canadá [207] o Alemania [208] , pero fue abolida en el Reino Unido por la Ley de Vivienda de 1985, artículo 24. La Ley de Arrendador e Inquilino de 1985 contiene el derecho a saber quién es el propietario, si es habitable y si el propietario realiza reparaciones básicas en el edificio y la estructura de las instalaciones [209] . Sin embargo, no existe un regulador o organismo de control de la vivienda al que los inquilinos puedan recurrir, por lo que sus derechos deben hacerse cumplir a través de costosos procesos judiciales. La Ley de Vivienda de 1988, artículo 20, abolió la garantía para los inquilinos contra el desalojo sin buenas razones (a menos que haya algo en el contrato), por lo que, tras un período de preaviso contractual, los inquilinos pueden ser desalojados. La única protección legal es un aviso mínimo de 4 semanas antes del desalojo en la Ley de Protección contra el Desalojo de 1977, artículo 5(1), y el propietario puede emitir un aviso de la sección 21 según la Ley de Vivienda de 1988 , artículo 21, para ser un proceso judicial de desalojo. [210] Las secciones 1 a 5 de la Ley de Honorarios de Inquilinos de 2019 contienen una regulación mínima de los honorarios de los agentes inmobiliarios, exigiendo que solo se cobren a los propietarios, no a los inquilinos. Las secciones 213 y 214 de la Ley de Vivienda de 2004 crean un derecho a que un depósito de alquiler esté protegido por un fideicomiso de un tercero, sin embargo, estas partes a menudo son designadas y pagadas por el propietario, lo que significa que en las disputas que se arbitran, el propietario generalmente gana. [211] Por el contrario, los arrendamientos comerciales tienen mucha más regulación, [212] reconociendo el poder de negociación inherentemente desigual que tienen los inquilinos y el fracaso del mercado. [213] Además de los alquileres y los pagos de hipotecas para los propietarios de tierras, las personas deben pagar impuestos municipales y tasas comerciales para contribuir a la localidad por su propiedad. El impuesto de timbre en el Reino Unido es un impuesto que se debe pagar al vender una propiedad, y el Impuesto de Sucesiones (Reino Unido) del 40% se debe pagar al pasar a los hijos o nietos una propiedad de valor superior a £500,000 en 2023, o £325,000 a otras partes, pero no hay impuesto por dejar una propiedad a un cónyuge, pareja civil o organización benéfica.
El Reino Unido está compuesto por alrededor de un 72% de tierras agrícolas y un 13% de bosques [214], y aunque la agricultura y la silvicultura componen un pequeño porcentaje de la economía y la fuerza laboral del Reino Unido, su regulación tiene un gran impacto en el medio ambiente. La Política Agrícola Común en la legislación de la Unión Europea regulaba los subsidios y el desarrollo agrícola, y sigue siendo una parte influyente del esquema en la Ley de Agricultura de 2020. Esta permite al Secretario de Estado y al Departamento de Medio Ambiente, Alimentación y Asuntos Rurales otorgar asistencia financiera, hacer regulaciones sobre las condiciones asociadas a los subsidios y monitorear las acciones para los subsidios [215] . A partir de 2024, esto puede apartarse de la práctica estándar bajo el esquema de subsidios de la UE de hacer (1) pagos básicos a los agricultores basados en el número de hectáreas cultivadas activamente, (2) medidas de mercado para comprar y deshacerse de cualquier exceso de producción, y (3) pagos de desarrollo rural para una variedad de gastos, como energía limpia o infraestructura de Internet más rápida. En 2018 se gastaron alrededor de 3.500 millones de libras bajo la PAC, aunque el gobierno del Reino Unido afirmó que estas sumas de dinero cambiarían con el nuevo sistema, basado en un concepto de "dinero público para bienes públicos", pero sin mucha claridad.
Alrededor del 10% de las tierras del Reino Unido están en manos del sector público, y el organismo más grande entre ellos es la Comisión Forestal . La Ley Forestal de 1967 requiere que la Comisión tenga 11 miembros designados por el gobierno, y tiene el deber general de "promover los intereses de la silvicultura, el desarrollo de la forestación y la producción y el suministro de madera y otros productos forestales", incluyendo "reservas adecuadas de árboles en crecimiento". Los parques nacionales fueron creados por la Ley de Parques Nacionales y Acceso al Campo de 1949 por primera vez, y hoy están supervisados por Natural England o diferentes autoridades de parques bajo la Ley de Parques Nacionales (Escocia) de 2000. A diferencia de otros países, los parques nacionales del Reino Unido tienen una propiedad privada sustancial, pero hay leyes de planificación más restrictivas para salvaguardar la belleza natural y garantizar los derechos de paso públicos. La protección general del medio ambiente del Reino Unido se encuentra en la Ley de Protección Ambiental de 1990 y la Ley de Vida Silvestre y Campo de 1981. [ 216]
El carbón, el petróleo y el gas de las tierras del Reino Unido y del Mar del Norte todavía constituyen una gran parte de la energía del Reino Unido, a pesar del daño a la salud, al medio ambiente y al clima que causan. Durante la Revolución Industrial , el carbón se convirtió en la fuente de energía dominante del Reino Unido, ahora gobernada por la Ley de la Industria del Carbón de 1994. [ 217] La producción de carbón y petróleo eran de propiedad pública durante el siglo XX, [218] pero ahora la extracción de carbón, petróleo y gas la realizan corporaciones privadas bajo licencia gubernamental. Las entidades más grandes incluyen a BP , Shell , a las que se unieron firmas completamente extranjeras como Apache , Talisman , CNR , TAQA o Cuadrilla . [219] Según la sección 2 de la Ley del Petróleo de 1998 , los derechos de propiedad de la tierra no equivalen a los derechos sobre el petróleo y el gas (o los hidrocarburos ) subyacentes. En Bocardo SA v Star Energy UK Onshore Ltd , el Tribunal Supremo sostuvo que un terrateniente puede demandar a una empresa por invasión si perfora bajo su tierra sin permiso, pero una mayoría sostuvo que los daños serán nominales. [220] Esto significaba que un terrateniente en Surrey solo pudo recuperar £1,000 cuando una compañía petrolera con licencia perforó un pozo diagonal de 800 a 2,800 pies debajo de su propiedad, y no las £621,180 otorgadas por el Tribunal Superior para reflejar una parte de las ganancias del petróleo. [221] De manera similar, bajo la Ley de Plataforma Continental de 1964, la sección 1, los derechos "fuera de las aguas territoriales con respecto al lecho marino y el subsuelo y sus recursos naturales" están "conferidos a Su Majestad". Desde 1919, la Corona ha prohibido la búsqueda y perforación de petróleo y gas sin una licencia. [222] Bajo la Ley de Energía de 2016 , la concesión de licencias es administrada por la Autoridad de Petróleo y Gas (OGA). [223] En virtud del artículo 8, la OGA debería otorgar licencias de manera de minimizar el gasto público futuro, asegurar el suministro de energía, asegurar el almacenamiento de dióxido de carbono, colaborar plenamente con el gobierno del Reino Unido, alentar la innovación y fomentar una regulación estable para promover la inversión.
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Un conflicto importante en la ley es el deber que, en las secciones 9A-I de la Ley del Petróleo de 1998, le corresponde al Secretario de Estado "maximizar la recuperación económica del petróleo del Reino Unido". Esto contradice el objetivo de eliminar las emisiones de gases de efecto invernadero de la sección 1 de la Ley del Cambio Climático de 2008. El Secretario de Estado puede dar instrucciones a la OGA en interés de la seguridad nacional o del público en circunstancias excepcionales, [224] mientras que la OGA es nominalmente capaz de financiarse a sí misma mediante tasas a los solicitantes y titulares de licencias. [225] En el proceso de concesión de licencias, las Regulaciones de la Directiva sobre Licencias de Hidrocarburos de 1995 exigen que la Autoridad del Petróleo y el Gas aplique criterios objetivos, transparentes y competitivos. [226] Según la regulación 3, la OGA debe considerar la capacidad técnica y financiera del solicitante, el precio, la conducta anterior y rechazar todas las solicitudes si ninguna es satisfactoria, mientras que la regulación 5 exige que todos los criterios que se aplicarán se indiquen en el aviso público de licitación. En virtud del artículo 4 de la Ley del Petróleo de 1998 , el Secretario de Estado prescribe cláusulas modelo de licencia, por ejemplo en el Reglamento de Licencias de Petróleo (Producción) (Áreas Marítimas) de 2008. Las cláusulas modelo del Anexo 1 otorgan a la OGA discreción sobre el plazo de la licencia, la obligación del licenciatario de presentar su programa de trabajo, la revocación en caso de incumplimiento de una licencia, el arbitraje de disputas o la salud y la seguridad ambiental. [227] Para la extracción de petróleo y gas en tierra, y en particular la fracturación hidráulica (o " fracking "), otros requisitos son negociar con los propietarios de las tierras donde se encuentra un sitio de perforación, obtener la aprobación de la autoridad local de planificación minera para pozos exploratorios, obtener el consentimiento del consejo según el artículo 57 de la Ley de Planificación Urbana y Rural de 1990 , obtener permiso para la eliminación de desechos peligrosos y el uso excesivo de agua, [228] y finalmente obtener el consentimiento del Departamento de Negocios, Energía y Estrategia Industrial . [229] En el caso R (Frack Free Balcombe Residents Association) contra West Sussex CC, una asociación de residentes de Balcombe perdió una acción de revisión judicial del permiso de planificación de su ayuntamiento para que Cuadrilla Resources explorara el potencial de la fracturación hidráulica para la extracción de gas de esquisto . Grandes protestas se habían opuesto a cualquier paso hacia la fracturación hidráulica. Sin embargo, el Juez Gilbart sostuvo que el ayuntamiento no se había equivocado al negarse a considerar la oposición pública y opinó que habría actuado ilegalmente si hubiera considerado la oposición. [230]
Aunque las ganancias del gas, el petróleo y el carbón provienen de la propiedad común y de las licencias públicas, se han reducido los impuestos sobre la producción de petróleo y gas. Inicialmente, la sección 1 de la Ley de Impuestos sobre el Petróleo de 1975 requería un Impuesto especial sobre los Ingresos del Petróleo , fijado en un 75% de las ganancias en 1983, pero esto terminó para las nuevas licencias después de 1993, y luego se redujo del 50% en 2010 al 0% en 2016. [231] En virtud de las secciones 272-279A de la Ley del Impuesto de Sociedades de 2010, todavía existe un "impuesto de sociedades delimitado", sobre los campos individuales que están delimitados de otras actividades, fijado en el 30%, pero solo en el 19% para los campos más pequeños. En 2002 se introdujo un "cargo suplementario" adicional del 10% de las ganancias para garantizar una "rendimiento justo" para el estado, porque "las compañías petroleras [estaban] generando ganancias excesivas". [232] Por último, en virtud de la Ley del Petróleo de 1998, los artículos 29 a 45 exigen el desmantelamiento responsable de la infraestructura de petróleo y gas. En virtud del artículo 29, el Secretario de Estado puede exigir una notificación escrita de un plan de desmantelamiento, sobre el que se debe consultar a las partes interesadas (por ejemplo, la comunidad local). En virtud del artículo 30, la notificación sobre el abandono puede notificarse a cualquier persona que sea propietaria o tenga un interés en una instalación. Existen multas e infracciones por incumplimiento. Se estima que el coste del desmantelamiento de las plataformas marinas del Reino Unido ha sido de 16.900 millones de libras esterlinas en la próxima década, y de 75.000 millones a 100.000 millones de libras esterlinas en total. Se han planteado una serie de objeciones contra la política del gobierno de reducir los impuestos mientras se subsidian a BP, Shell y Exxon para cubrir estos costos. [233]
La teoría del derecho territorial está estrechamente relacionada con teorías más amplias sobre la propiedad, dada la importancia histórica de la "propiedad real" en la estructura social inglesa. En primer lugar, existen teorías sobre el grado en que debería existir la propiedad privada y el grado de propiedad pública o social, y en segundo lugar, existen teorías sobre qué es la propiedad. En la antigua Atenas, según Platón , en su República ideal todo debería ser propiedad común, y "la noción de " propiedad privada " habrá sido eliminada por las buenas o por las malas por completo de la vida". [234] Por el contrario, Aristóteles argumentó que "la propiedad debería ser en cierto sentido común, pero, como regla general, privada; porque, cuando todos tienen un interés distinto, los hombres no se quejarán unos de otros y progresarán más, porque cada uno se ocupará de sus propios asuntos". [235] Cualquiera que sea la teoría, las leyes de la antigua Gran Bretaña y la Europa medieval concentraron todo el poder político, y la mayor parte de la propiedad, en manos de emperadores y reyes, pero después del Renacimiento los escritores comenzaron a desafiar esta premisa. Mientras que Thomas Hobbes sostenía que un rey "leviatán" debería tener poder soberano total para proteger los derechos, John Locke sostenía que las relaciones sociales deberían basarse en un contrato social en el que las personas acuerdan el poder legislativo pero sólo para proteger su propiedad y otros derechos - "vidas, libertades y propiedades". Locke sostenía que la propiedad privada se adquiría justamente a través del trabajo, "al menos cuando hay suficiente, y tan bueno, dejado en común para otros". [236] A medida que se establecían colonias en todo el Nuevo Mundo, desposeyendo a los pueblos nativos de sus tierras, esta disposición a menudo se ignoraba en la práctica. Durante el siglo XVIII, los filósofos y economistas políticos expresaron un mayor escepticismo. [237] Por ejemplo, Adam Smith , un profesor de derecho en Glasgow, argumentó en La riqueza de las naciones que "el gobierno civil, en la medida en que se instituye para la seguridad de la propiedad, se instituye, en realidad, para la defensa de los ricos contra los pobres, o de los que tienen alguna propiedad contra los que no tienen ninguna". [238] Los comunistas del siglo XIX abogaban por la abolición de la propiedad privada del capital (o propiedad utilizada para la producción), y especialmente por la abolición de la propiedad de los empleadores sobre los productos del trabajo de los trabajadores. [239] Los socialistas y socialdemócratas preferían defender la expansión de la propiedad pública, en la tierra pero especialmente en las grandes empresas que se estaban convirtiendo en las fuentes dominantes de riqueza.[240] A pesar de la teoría de Garrett Hardinque la propiedad común se usaría excesivamente o se desperdiciaría y daría como resultado una " tragedia ", la evidencia empírica moderna, particularmente de Elinor Ostrom, tendía a mostrar que los recursos públicos y administrados por la comunidad establecerían estructuras de gobernanza democrática que garantizarían que estuvieran bien administrados. [241]
Un segundo grupo de teorías se ha centrado en la naturaleza jurídica de la propiedad, o en lo que es en comparación con otros tipos de normas jurídicas. A menudo se decía que la propiedad era diferente de las obligaciones, de modo que mientras que la propiedad permitía al propietario ejercer derechos contra todo el mundo, una obligación sólo podía ejercerse contra individuos. [242] A menudo se considera que esta idea de una división estricta se derrumbó durante el siglo XIX, a medida que más cambios sociales y legales aseguraron mayores derechos para los trabajadores, inquilinos y comerciantes en relación con las empresas insolventes. [243] Se creó un consenso sobre que los derechos de propiedad en la ley establecían relaciones de poder entre las personas, en lugar de ser simplemente relaciones con objetos inanimados, y que los beneficios de la propiedad pública o privada dependían de "qué organización y motivo pueden hacer mejor el trabajo". [244] Un número creciente de académicos también argumentó que la propiedad utilizada para la producción (como la tierra con una fábrica o una granja) difería de la propiedad utilizada para el consumo (como una casa) y, por lo tanto, debería regularse de manera diferente: las posesiones personales que las personas consumían deberían estar estrictamente protegidas, pero la propiedad para la producción debería estar sujeta a mayores responsabilidades sociales y públicas. [245] A lo largo del siglo XX estas teorías fueron prevaleciendo gradualmente, reflejándose en una mayor propiedad social y regulación, aunque los grupos de interés que abogan por la privatización y la desregulación han persistido.