La Ley de Registro de Tierras de 2002 (c 9) es una ley del Parlamento del Reino Unido que derogó y reemplazó la legislación anterior que regulaba el registro de tierras , en particular la Ley de Registro de Tierras de 1925 , que regía un sistema anterior, aunque similar. La Ley, junto con las Normas de Registro de Tierras , [3] [4] [5] regula el papel y la práctica del Registro de Tierras de Su Majestad .
La Ley de Registro de Tierras de 2002 se introdujo en respuesta al informe de la Comisión de Derecho y el Registro de Tierras de Su Majestad, Registro de Tierras para el Siglo XXI (2001). [6] La Ley:
La Ley introdujo algunos cambios importantes en la legislación que regula las tierras registradas. En concreto:
El artículo 4 establece que la inscripción de un patrimonio inmobiliario es obligatoria cuando se produce uno de los siguientes hechos:
La falta de registro cuando es obligatorio significa que el comprador o cesionario obtiene únicamente un título equitativo sobre la tierra y el vendedor o cedente sigue siendo el propietario registrado. Una persona con un título equitativo, es decir , que no se ha registrado, no puede aprovechar las reglas de prioridad que se encuentran en las secciones 29 y 30 de la Ley y puede ser vulnerable si el propietario (aún) registrado intenta otra transacción con la tierra.
En la primera inscripción, el registrador otorga un grado de título a cada finca registrada.
En el caso de propiedades de propiedad absoluta , se puede otorgar uno de los siguientes grados de título de conformidad con el artículo 11 de la Ley:
En el caso de propiedades en arrendamiento , se podrá otorgar uno de los siguientes grados de título de conformidad con el artículo 12 de la Ley:
Se trata de derechos de propiedad que sólo son legales si se registran. Las disposiciones sujetas a registro según el art. 27 son:
De acuerdo con el art. 27(1): "Si se requiere que una disposición se complete mediante registro, no opera legalmente hasta que se cumplan los requisitos pertinentes".
De acuerdo con el artículo 29 de la Ley, una persona que adquiere un interés en virtud de una disposición registrable a cambio de una contraprestación valiosa (que suele ser una propiedad absoluta o un arrendamiento, pero que también incluye una hipoteca legal) y que ha sido registrada con éxito como propietario del interés, lo toma sujeto únicamente a:
Todos los demás intereses se posponen al interés bajo la disposición, es decir, el interés del comprador registrado exitosamente obtiene prioridad sobre todos los demás intereses.
Nota: si el cesionario no es un comprador (como el destinatario de una donación o en virtud de un testamento), él o ella adquiere el título sujeto a todos los intereses de propiedad preexistentes que afecten la tierra; consulte la sección 28 LRA 2002.
Una restricción en el registro de propiedad impide el registro de una disposición a menos que se cumpla.
Esta es la forma adecuada de alertar a un comprador sobre la existencia de un interés familiar equitativo que surge de un fideicomiso de tierras. Una restricción no protege la prioridad de ese interés ni ningún derecho de ocupación; notifica al comprador sobre el interés. En cualquier caso, en el caso normal, el comprador se extralimitará y en tales casos es irrelevante si el comprador conoce o no el interés familiar equitativo. (Ley de propiedad de 1925; Ley de fideicomisos de tierras y designación de fideicomisarios de 1996)
Las restricciones también son útiles para controlar las transacciones con el terreno como un medio secundario de protección. Por ejemplo, una persona con una opción de compra de terrenos (por ejemplo, un promotor) debe proteger ese interés mediante una Notificación. Sin embargo, también puede introducir una restricción para impedir, o para ser alertado sobre, cualquier intento de transferir el terreno en violación de la opción.
Según el artículo 32 de la Ley: "Un aviso es una entrada en el registro [de cargas] con respecto a una carga de un interés que afecta a un patrimonio o carga registrados".
De acuerdo con el artículo 33, los siguientes intereses no pueden protegerse mediante una notificación:
En todos los casos, estos intereses están protegidos frente a un comprador por otros medios.
De acuerdo con el artículo 34, todos los demás intereses pueden protegerse mediante una notificación. Algunos ejemplos son:
La Ley es conocida por los cambios que ha realizado en las normas que regulan la posesión adversa en relación con las tierras registradas (las normas aplicables a las tierras no registradas siguen siendo las mismas, y todavía se requieren 12 años de posesión para obtener el título).
La Ley establece que cualquier persona que ocupe un terreno registrado sin permiso del propietario y lo trate como propio durante 10 años tiene derecho a solicitar su registro como propietario, aunque el sistema introducido por la Ley implica que pocas reclamaciones prosperarán. En concreto, según el párrafo 1(1) del Anexo 6 de la Ley:
El Registro de la Propiedad está obligado a notificar al propietario registrado del terreno que se ha presentado una solicitud de título posesorio. El propietario registrado tiene entonces 65 días hábiles para oponerse al registro. La objeción puede cuestionar el derecho del solicitante a ser registrado como propietario o, más habitualmente, el propietario registrado reclamará el beneficio del proceso que se encuentra en el párrafo 5 del Anexo 6. Este establece que un propietario registrado que se oponga tiene otros dos años para desalojar al poseedor adverso. Será suficiente para obtener el desalojo dentro de estos dos años que el propietario registrado se base en su título registrado. No es necesario dar ninguna otra razón. Si no se logra obtener el desalojo del poseedor adverso dentro de estos dos años, este tendrá derecho a volver a solicitar su registro y esa segunda solicitud será aceptada.
Existen tres casos especiales en los que el usufructuario adverso puede ser inscrito como propietario sin necesidad de esperar dos años más e incluso si el propietario se opone. Estos casos especiales suelen surgir porque el usufructuario adverso tiene algún otro motivo para reclamar la propiedad además de su posesión durante (al menos) 10 años.
Las nuevas normas que regulan la posesión adversa se pueden encontrar en la Parte 9 de la Ley, y las normas que regulan los procedimientos para el registro de un poseedor adverso se pueden encontrar en el Anexo 6 de la Ley.
Estas normas son mucho más difíciles de cumplir que las del derecho consuetudinario en lo que respecta a la prescripción adquisitiva, aunque ahora está claro que todas las normas de prescripción adquisitiva (en tierras no registradas, en virtud de la LRA de 1925 y de la LRA de 2002) son compatibles con los derechos humanos; véase en general la sentencia de la Gran Sala del Tribunal Europeo de Derechos Humanos en JA Pye (Oxford) Ltd y otro contra el Reino Unido. El artículo de Cobb y Fox [7] sostiene que la Ley de 2002 favorece injustamente a los propietarios de tierras en las reclamaciones por prescripción adquisitiva (a través de los párrafos 2 y 3 del Anexo 6), al tiempo que pasa por alto las cuestiones morales que rodean la ocupación ilegal. La reforma introducida por la Ley de 2002 sostiene que la ocupación ilegal intencional "...al menos en algunos casos, equivale a sancionar un robo de tierras". [8] Mientras tanto, el propietario registrado es considerado "libre de culpa" incluso cuando la propiedad ha sido olvidada, [9] con la Ley de 2002 "...diseñada para proteger a los propietarios registrados de la posibilidad de tal descuido o inadvertencia". [7] Por lo tanto, Cobb y Fox han argumentado que la ley actual pasa por alto las justificaciones morales de la posesión adversa, como la vivienda cada vez más inasequible y para prevenir el "estancamiento de la tierra", en lugar de aplicar la opinión de que "los ocupantes involuntarios son moralmente culpables" [7] por su intrusión intencional, "mientras que los propietarios de tierras son moralmente inocentes". [7]
El propietario registrado solo tiene que oponerse y proceder al desalojo en el plazo de dos años. Por lo tanto, la reclamación del usufructuario adverso es vulnerable en virtud de la Ley de 2002 y el propietario registrado está protegido en todas las circunstancias, salvo en las más excepcionales.
Tras la aprobación de la ley, los consejos locales y otras organizaciones con grandes propiedades comenzaron a registrar sistemático sus tierras para evitar que los títulos se perdieran en manos de ocupantes ilegales.
Cualquier persona puede presentar una objeción al Registrador sobre una solicitud (artículo 73). El Registrador debe informar al solicitante y, siempre que la objeción no sea infundada, debe resolverla mediante un acuerdo entre las partes. Si no se llega a un acuerdo, el asunto debe remitirse a la División de Registro de Tierras, Cámara de la Propiedad, Tribunal de Primera Instancia (anteriormente llamado Adjudicador del Registro de Tierras de Su Majestad), que es designado por el Lord Canciller (artículos 107-114). El Tribunal también escucha apelaciones de personas agraviadas sobre decisiones del Registrador sobre el acceso a la Red del Registro de Tierras (capítulo 5).
El Tribunal puede dictar cualquier orden que el Tribunal Superior pudiera dictar para la rectificación o anulación de ciertas disposiciones, contratos y otros documentos que afecten a los intereses sobre la tierra. Las decisiones del Regulador pueden apelarse ante el Tribunal Superior (art. 111).