La regulación del alquiler en Inglaterra y Gales es la parte de la legislación territorial inglesa que crea derechos y obligaciones para inquilinos y propietarios.
Los principales ámbitos de regulación se refieren a:
- Los mecanismos de regulación de precios (históricamente llamados " control de alquileres "). Desde la Ley de Vivienda de 1980 (cap. 51), los precios se dejan generalmente en manos de los propietarios, excepto en el sector "asequible", donde los ayuntamientos y las asociaciones de vivienda gestionan alrededor de 4,4 millones de viviendas sujetas a la regulación de alquileres.
- Las razones por las que una persona puede ser desalojada. Desde la Ley de Vivienda de 1996 (c. 52), la mayoría de los contratos de alquiler pueden rescindirse al vencimiento por cualquier motivo.
- las obligaciones de reparar y mantener la propiedad, según la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1985 (c. 70).
En general, las personas que alquilan viviendas o bienes inmuebles pueden acordar con un propietario los términos contractuales que deseen, pero algunos derechos y deberes se hacen obligatorios. Históricamente, el Reino Unido buscó garantizar alquileres justos, evitar desalojos sin una razón justa e impuso obligaciones a los propietarios para mantener adecuadamente las instalaciones. Dicha regulación busca corregir la desigualdad del poder de negociación entre propietarios e inquilinos en un mercado donde hay una libertad ilimitada de contrato . La mayoría de los derechos de los inquilinos fueron abolidos por la Ley de Vivienda de 1980 (c. 51) y en la legislación posterior a lo largo de la década de 1980. La legislación restante se encuentra en la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1954 ( 2 y 3 Eliz. 2 . c. 56), que otorga derechos a los inquilinos comerciales, y la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1985 (c. 70) que otorga algunos derechos, aunque menos, a las personas que alquilan con el propósito de una vivienda.
Historia
"En cuanto la tierra de un país se ha convertido en propiedad privada, los terratenientes, como todos los demás hombres, se complacen en cosechar donde nunca han sembrado y exigen una renta incluso por sus productos naturales. La madera del bosque, la hierba del campo y todos los frutos naturales de la tierra, que, cuando la tierra era común, sólo costaban al trabajador el trabajo de recogerlos, llegan a tener, incluso para él, un precio adicional fijado sobre ellos. Debe entonces pagar la licencia para recogerlos y debe entregar al terrateniente una parte de lo que su trabajo recoge o produce. Esta parte, o, lo que es lo mismo, el precio de esta parte, constituye la renta de la tierra..."
Adam Smith , La riqueza de las naciones (1776) Libro I, cap. 6
Antes del siglo XX y durante la revolución industrial, la regulación de la relación de alquiler de la propiedad se dejaba en gran medida en manos del mercado. La primera regulación importante se introdujo con la Ley de Restricción de Alquileres e Intereses Hipotecarios de 1915 ( 5 & 6 Geo. 5 . c. 97), en gran medida como consecuencia de las huelgas de alquileres en Glasgow.
Regulación
Contrato de arrendamiento
- Marchant v Charters [1977] 1 WLR 1181, Lord Denning MR , ¿una persona tiene un contrato de arrendamiento cuando el ocupante tenía una 'participación en la habitación o solo tenía permiso para ocuparla personalmente'?
- Johnson v Moreton [1980] AC 37, 66, Lord Simon, 'Había una relación económica y social en la que se afirmaba que faltaban palpablemente los requisitos previos para el funcionamiento benéfico del laisser-faire: la de propietario e inquilino. El mercado era limitado y lento: la oferta de tierra no podía expandirse de manera inmediata y flexible en respuesta a la demanda, e incluso las viviendas humildes llevaban más tiempo para construirse del que podían dedicar quienes las necesitaban. Por lo general, un hombre se convertía en inquilino en lugar de propietario-ocupante porque sus circunstancias lo obligaban a vivir al día; la cartera del propietario era generalmente más larga y su dominio del conocimiento y el asesoramiento mucho mayor que el del inquilino. En resumen, se sostuvo que la constricción del mercado y la desigualdad del poder de negociación permitían al propietario dictar términos contractuales que no necesariamente operaban en beneficio general de la sociedad. Fue para contrarrestar esta supuesta restricción del mercado y para corregir esta supuesta desigualdad del poder de negociación que la ley –específicamente, en forma de legislación– vino a intervenir repetidamente para modificar la libertad contractual entre propietario e inquilino.
- Bankway Properties Ltd contra Pensfold-Dunsford [2001] 1 WLR 1369, Arden LJ , [42]-[44]
Derecho a reparaciones
Seguridad de la tenencia
La seguridad de la tenencia existe para los arrendamientos comerciales en virtud de la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1954 ( 2 y 3 Eliz. 2 . c. 56). Fue abolida para la mayoría de las propiedades residenciales por la Ley de Vivienda de 1988 (c. 50). Sin embargo, sigue vigente para algunas personas que viven en viviendas sociales .
Controles de precios de alquiler
La Ley de Alquileres de 1977 (c. 42) fue la última ley de Inglaterra y Gales que impuso límites a la subida de los precios de las viviendas por parte de los propietarios. Fue derogada en gran medida por la Ley de Vivienda de 1988 (c. 50).
Reguladores y defensores del pueblo
Véase también
Notas
Referencias
- R Arnott, '¿Es hora de un revisionismo en el control de alquileres?' (1995) 9(1) Journal of Economic Perspectives 99
- A Anas, 'Control de alquileres con economías coincidentes: un modelo de regulación del mercado inmobiliario europeo' (1997) 15(1) Revista de finanzas y economía inmobiliaria 111–37
- S Bright, "Cómo evitar la legislación sobre arrendamientos: una revisión de la farsa y la subcontratación" [2002] CLJ 146
- S Bright, Derecho de arrendador e inquilino en contexto (2007)
- T Ellingsen y P Englund, 'Regulación del alquiler: una introducción' (2003) 10 Revista de política económica sueca 3
- M Haffner, M Elsinga y J Hoekstra, 'Regulación del alquiler: el equilibrio entre los propietarios privados y los inquilinos en seis países europeos' (2008) 8(2) Revista Internacional de Política de Vivienda 217
- H Lind, 'Regulación del alquiler: un análisis conceptual y comparativo' (2001) 1(1) Revista Internacional de Política de Vivienda 41
- C. Rapkin, El mercado privado de viviendas de alquiler en la ciudad de Nueva York (1966)
- G. Sternlieb, El dilema de la vivienda urbana (1972)
- P Weitzman, 'Economía y regulación de alquileres: un llamado a una nueva perspectiva' (1984-1985) 13 NYU Review of Legal and Social Change 975-988
