La Ley de propietarios e inquilinos de 1954 ( 2 y 3 Eliz. 2. c. 56) es una ley del Parlamento del Reino Unido que se extiende a Inglaterra y Gales . La parte II de la ley es un código legal que rige los arrendamientos comerciales. La parte I de la ley, que trataba de la protección de los arrendamientos residenciales, ahora ha sido reemplazada en gran medida.
La Parte II de la ley otorga a los inquilinos comerciales un grado de seguridad de tenencia. Un inquilino comercial protegido por la ley no puede ser desalojado simplemente mediante la notificación de desalojo o la finalización de un plazo fijo del arrendamiento. El arrendador deberá notificar al inquilino indicando cuál de los siete motivos de oposición desea invocar para oponerse a un nuevo arrendamiento.
La parte II de la ley se aplica a cualquier arrendamiento en el que la propiedad "sea o incluya un local ocupado por el inquilino y así ocupado para los fines de un negocio realizado por él o para esos y otros fines". [1]
Hay algunas excepciones según la ley, que se incluyen en el artículo 43. Estas incluyen arrendamientos mineros y locales agrícolas. La ley no protege los arrendamientos con una duración inferior a 6 meses que no tienen posibilidad de renovación. Ambas partes pueden acordar no estar cubiertos. Además, se excluye de la ley el arrendamiento otorgado por razón de empleo del otorgante, siempre que exista un acuerdo escrito claro que establezca el objeto del arrendamiento.
En Graysim Holdings Ltd contra P.& O. Property Holdings Ltd. , [2] la Cámara de los Lores consideró la situación del arrendamiento de un mercado a un inquilino que luego alquilaba puestos individuales a comerciantes del mercado. La cuestión considerada fue si el inquilino podía aprovechar la protección que ofrecía la ley. La Cámara de los Lores decidió que no se podía decir que el inquilino ocupara la vivienda a los efectos del negocio que se llevaba a cabo allí (que estaban a cargo de los comerciantes del mercado).
Esta decisión se siguió en Bassairi Limited contra London Borough of Camden , [3] donde el inquilino alquiló la mayor parte del local como apartamentos amueblados. Nuevamente se sostuvo que el inquilino no ocupaba con fines comerciales.
Esselte AB contra Pearl Assurance plc en 1997 estableció que cuando un inquilino deja de ocupar la propiedad con fines comerciales, cesará su seguridad de tenencia. [4]
La ley de 1954 fue modificada por la Orden de reforma regulatoria (arrendamientos comerciales) (Inglaterra y Gales) de 2003 ( SI 2003/3096 ), que se dictó el 1 de diciembre de 2003 y entró en vigor el 1 de junio de 2004. [5] Esta orden fue adoptada bajo la agenda de reforma regulatoria del Reino Unido , cuyo objetivo era eliminar las cargas legislativas para las empresas. La orden implementó muchas de las recomendaciones de un informe de la Comisión Jurídica de 1992 sobre arrendamientos comerciales. [6] Los principales cambios adoptados bajo esta orden fueron:
En enero de 2004 se emitió un borrador de consulta para una forma revisada de notificación de la sección 25. Esto requería que el propietario estableciera los términos propuestos para el nuevo contrato de arrendamiento: sin la inclusión de los términos propuestos, la notificación no sería válida . El abogado Malcolm Dowden comentó que los propietarios que simplemente quisieran que un aviso de la sección 25 "contuviera una lista de términos deseados" deberían tener cuidado, argumentando que un fallo judicial de 2003 en Mount Cook contra Rosen , que abordó el significado del término "propuesta" como utilizado en la Ley de reforma de arrendamientos, vivienda y desarrollo urbano de 1993, probablemente se aplicaría en los casos de la Ley de propietarios e inquilinos. Esto requeriría que los "términos propuestos" se leyeran como términos "realistas" o términos basados en el asesoramiento de expertos en valoración . [7]