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Ley de 1989 sobre el derecho de propiedad (disposiciones diversas)

La Ley de Derecho de Propiedad (Disposiciones Varias) de 1989 (c. 34) es una ley del Parlamento del Reino Unido que estableció una serie de revisiones importantes de la legislación de propiedad inglesa .

Naturaleza de las reformas

La Ley introdujo varias reformas distintas:

  • Las normas de derecho consuetudinario que regían la forma y entrega de una escritura fueron abolidas y reemplazadas por requisitos que:
    • Un hecho es válido sólo cuando se expresa como tal,
    • está firmado por una persona en presencia de un testigo que lo atestigua, o por orden de ésta y atestiguado por dos testigos, y
    • se entrega como escritura por él o por una persona autorizada para hacerlo en su nombre. [2]
  • Los contratos de venta u otra disposición de un derecho sobre la tierra deben realizarse por escrito y deben incorporar todos los términos acordados en "un documento o, cuando se intercambien contratos, en cada uno". [3] La sección 2 en parte dice:
(1) Un contrato para la venta u otra disposición de un interés en la tierra sólo puede hacerse por escrito y sólo incorporando todos los términos que las partes han acordado expresamente en un documento o, cuando se intercambian contratos, en cada uno.
(2) Los términos pueden incorporarse a un documento ya sea estableciéndose en él o haciendo referencia a algún otro documento.
(3) El documento que incorpora los términos o, cuando se intercambian contratos, uno de los documentos que los incorporan (pero no necesariamente el mismo) debe estar firmado por o en nombre de cada parte del contrato. [3]
  • La regla de derecho conocida como la regla en Bain v. Fothergill [4] (donde, en una acción por incumplimiento de contrato para la venta de tierras debido a falta de título sin fraude , el demandante puede recuperar sus gastos pero no los daños consecuentes por pérdida del beneficio del trato) fue abolida. [5] En las tierras registradas desde la Ley de Registro de Tierras de 2002, tales acciones ya no ocurren debido a la garantía de título del Registro de Tierras cuando no se ha llevado a cabo fraude o el vendedor/transferidor no ha contribuido a él. En las tierras no registradas (menos del 16% de la tierra) es la política que, como en otras áreas de la ley, el comprador/receptor de la tierra, con derecho a buen título, debe ser compensado como el tribunal considere adecuado, sujeto a decisiones vinculantes específicas de precedentes, sin una prohibición tan absoluta de daños.

Jurisprudencia posterior

Validez de la ejecución en virtud deMercurio

El artículo 1(3) de la Ley establece que:

Un instrumento se ejecuta válidamente como escritura por un individuo si, y sólo si:

(a) está firmado—
(i) por él en presencia de un testigo que dé fe de la firma; o
(ii) por orden suya y en su presencia y en presencia de dos testigos que den fe de la firma; y
(b) se entrega como escritura por él o por una persona autorizada para hacerlo en su nombre.

En su decisión de 2008 en el caso Mercury Tax Group , el Tribunal Superior de Inglaterra y Gales expresó en un obiter que el reciclaje de páginas de firmas de borradores anteriores hizo que los acuerdos en cuestión fueran inválidos como escrituras bajo la Ley. [6] Tomados en conjunto con la jurisprudencia previa sobre la ejecución de documentos en el Tribunal de Apelación de Inglaterra y Gales , [7] la Law Society of England and Wales ha emitido una guía sobre qué pasos son necesarios para ejecutar válidamente escrituras y otros documentos ejecutados en contraparte en firmas o cierres electrónicos o virtuales:

Contratos de tierras

La sección 2 trata de los contratos para la creación o venta de propiedades o intereses legales en tierras, y no de los documentos que transfieren dichas propiedades o intereses. [10]

El Tribunal de Apelación ha señalado qué tipos de acuerdos quedan comprendidos dentro o fuera de la Ley:

... El artículo 2 se ocupa de los contratos para la creación o venta de propiedades o intereses legales en tierras, no de los documentos que realmente crean o transfieren dichas propiedades o intereses. Por lo tanto, un contrato para transferir una propiedad absoluta o un arrendamiento en el futuro, un contrato para otorgar un arrendamiento en el futuro o un contrato para una hipoteca en el futuro, están todos dentro del alcance del artículo, siempre que, por supuesto, el objeto último sea la tierra. Sin embargo, una transferencia, cesión o asignación real, un arrendamiento real o una hipoteca real no están dentro del alcance del artículo 2 en absoluto. [11]

El requisito del "documento único" se aplica estrictamente: Lord Justice Rimer observó en Keay & Anor v Morris Homes (West Midlands) Ltd. (2012) con respecto al artículo 2(1) que:

... Su efecto es despiadado. Un documento debidamente firmado que pretenda constituir un contrato de venta u otra disposición de un derecho sobre un terreno no creará de hecho un contrato válido a menos que incluya todos los términos expresamente acordados de la venta u otra disposición. Si no lo hace, será nulo... [12]

El Tribunal ha dado orientación sobre las circunstancias en las que se puede rescindir un contrato de tierras en virtud del artículo 2: [13]

  1. La parte que pretende evitarlo debe identificar un término que las partes hayan acordado expresamente y que no se encuentre en el documento único o intercambiado firmado.
  2. No basta simplemente demostrar que el contrato de tierras formaba parte de una transacción más amplia que estaba sujeta a otros términos expresamente acordados que no están en el contrato de tierras.
  3. El término expresamente convenido debe ser, si el artículo 2 exige que se incluya en el documento único, un término de la venta de la tierra, en lugar de un término de algún contrato simultáneo (ya sea para la venta de un bien mueble o la prestación de un servicio) que tenga lugar al mismo tiempo que el contrato de tierra y forme parte de una transacción comercial.
  4. El artículo 2(1) no prohíbe a las partes estructurar una transacción, por ejemplo, para la venta de la totalidad de los activos de una empresa, de tal manera que la venta del terreno se trate en un documento diferente de la venta de acciones, trabajo en progreso o fondo de comercio, a menos que la venta del terreno esté condicionada a la venta de los otros activos.

Impedimento de propiedad

El artículo 2 de la Ley derogó el artículo 40 de la Ley de Propiedad de 1925 , aboliendo así la doctrina equitativa de cumplimiento parcial con respecto a las disposiciones de intereses en la tierra, que había sido recomendada por la Comisión de Derecho de Inglaterra y Gales . [14] Aunque la Comisión creía que las doctrinas equitativas de preclusión promisoria y preclusión patrimonial todavía estarían disponibles para proporcionar alivio, [15] la Cámara de los Lores sostuvo posteriormente [16] que tal alivio no estaba disponible. Como Lord Scott de Foscote afirmó en su discurso:

29.... No se puede invocar la preclusión por derecho de propiedad para hacer exigible un contrato que la ley ha declarado nulo. La proposición de que se puede impedir que un propietario de tierras alegue que un contrato es nulo por falta de cumplimiento de los requisitos del artículo 2 es, en mi opinión, inaceptable. La afirmación no es más que lo que la ley establece. La equidad seguramente no puede contradecir la ley....

Esto refleja la observación de que "la doctrina de la preclusión no puede invocarse para hacer válida una transacción que la legislatura ha, por razones de orden público general, ha decretado que sea inválida", [17] que ha sido citada en otros casos sobre el tema por el Tribunal de Apelaciones. [18] [19] Sin embargo, el remedio de fideicomiso constructivo que está disponible bajo la sección 2(5) de la Ley opera bajo principios distintos de los de la preclusión, lo que puede conducir a problemas en la aplicación y cumplimiento. [20] El debate académico sugiere que la preclusión todavía puede estar disponible en situaciones fuera de la sección 2 en sus propios términos. [21]

Lectura adicional

Véase también

Referencias

  1. ^ "Orden de 1990 de entrada en vigor de la Ley de propiedad (disposiciones diversas) de 1989", Legislation.gov.uk , The National Archives , SI 1990/1175
  2. ^ s. 1
  3. ^ ab Legislación del Reino Unido, Ley de propiedad (disposiciones diversas) de 1989, artículo 2, consultado el 9 de mayo de 2024
  4. ^ Bain contra Fothergill , (1874) LR 7 HL 158
  5. ^ s. 3
  6. ^ Mercury Tax Group Ltd & Anor, R (sobre la aplicación de) v HM Commissioners of Revenue & Customs & Ors [2008] EWHC 2721 (Admin) en el párrafo 40
  7. ^ Koenigsblatt contra Sweet , [1923] 2 Cap. 314
  8. ^ "Ejecución de documentos por medios virtuales". Law Society of England and Wales . 16 de febrero de 2010. Archivado desde el original el 6 de marzo de 2014. Consultado el 23 de febrero de 2014 .
  9. ^ Jeremy Levy. "Implicaciones prácticas de la decisión Mercury (sobre la ejecución de documentos en firmas/cierres virtuales)". Baker & Mackenzie . Archivado desde el original el 5 de marzo de 2014. Consultado el 23 de febrero de 2014 .
  10. ^ John de Waal QC. "¿Cuándo un contrato de tierras no es un contrato de tierras? El art. 2 de la LPMPA de 1989 en la práctica". Hardwicke.
  11. ^ Helden contra Strathmore Ltd [2011] EWCA Civ 542 en párr. 27 (11 de mayo de 2011)
  12. ^ Keay & Anor v Morris Homes (West Midlands) Ltd [2012] EWCA Civ 900, párrafo 9 (11 de julio de 2012)
  13. ^ North Eastern Properties Ltd v Coleman & Anor [2010] EWCA Civ 277 en el párrafo 46 (19 de marzo de 2010)
  14. ^ Comisión de Derecho LC 164 1987, párr. 4.13.
  15. ^ Comisión de Derecho LC 164 1987, párr. 5.1–5.5.
  16. ^ Yeoman's Row Management Ltd y Anor contra Cobbe [2008] UKHL 55 (30 de julio de 2008)
  17. ^ Halsbury's Laws of England (4.ª ed., vol. 16, párrafo 962)
  18. ^ Yaxley v Gotts & Anor [1999] EWCA Civ 3006, [2000] Ch 162 (24 de junio de 1999), Kinane v Mackie-Conteh [2005] EWCA Civ 45 (1 de febrero de 2005)
  19. ^ Novio 2011, pág. 107.
  20. ^ Novio 2011, pág. 108.
  21. ^ Novio 2011, pág. 109.