National Provincial Bank Ltd v Ainsworth [1965] es un caso de derecho territorial y de familia inglés relativo a la calidad del interés de una persona en una vivienda cuando viven juntas, así como a las licencias sobre tierras.
La Cámara de los Lores, el tribunal de apelación final, sostuvo que una persona que vivía en una casa abandonada no tenía por ese solo hecho un interés en el patrimonio. Lord Wilberforce ofreció una definición de los derechos de propiedad, pero este nivel de la decisión se vio comprometido y constituye principios de derecho muy modificados, ya que el concepto de fideicomiso constructivo se desarrolló más. [1]
Más ampliamente aprobados han sido sus principios en la decisión revocada en el tribunal inferior: la sentencia de Denning LJ (tomando nota de la concurrencia de Donovan LJ), algunos de los cuales fueron citados con aprobación en la Cámara de los Lores también en este caso. [1]
El señor y la señora Ainsworth vivían en Milward Road, Hastings , Sussex, y tenían cuatro hijos. El señor Ainsworth era el propietario registrado, pero se mudó en 1957, pidió prestado 1.000 libras al banco en 1958 y le dio al banco una garantía (garantía hipotecaria) sobre la misma. El dinero se utilizó para su pequeña empresa, Hastings Car Mart Ltd, constituida a finales de 1959. Había dejado a su esposa viviendo en la casa, abandonando su relación. En 1962, él (como prestatario) se atrasó en los pagos al banco, que pronto solicitó la posesión de la casa y presentó una demanda. Sin embargo, la señora Ainsworth se negó a irse porque sostuvo que tenía un interés en la casa que vinculaba al banco.
El Tribunal de Apelación sostuvo que la Sra. Ainsworth tenía derecho a ocupar el inmueble, lo que limitaba el banco. Lord Denning, MR, sostuvo que el "patrimonio de la esposa abandonada" podía vincular a un tercero, como un banco. Los motivos de su sentencia fueron los siguientes: [2]
Desde la guerra, ha habido muchos casos en este tribunal que han establecido que una esposa, que ha sido abandonada por su marido, tiene derecho a permanecer en la ocupación del hogar conyugal a menos y hasta que el tribunal le ordene que se vaya. La evolución puede rastrearse fácilmente. Antes de la guerra se reconocía que, cuando el marido es dueño del hogar conyugal y vive allí él mismo, no puede echar a su esposa. No puede tratarla como una extraña. No puede excluirla de la casa sin una buena causa. Véase Shipman v Shipman , [3] por Atkin LJ Ahora supongamos que abandona a su esposa y se va, dejándola en el hogar conyugal con los niños. ¿Está en una mejor posición por haberla abandonado? ¿Puede echarla como si fuera una extraña? Claramente no. No puede aprovecharse de su propio error -de su propio abandono- y usarlo como motivo para expulsarla. La razón es simplemente esta: es el deber del marido proporcionar a la esposa un techo sobre su cabeza; y, al proporcionar el hogar conyugal, le da autoridad para estar allí. Se trata de una autoridad que no puede revocar mientras el domicilio conyugal siga siendo el mismo. Y, por supuesto, no puede revocarla si abandona el domicilio. Así como en la antigüedad una esposa abandonada tenía una autoridad irrevocable para empeñar su crédito para cubrir sus necesidades básicas, en la actualidad tiene una autoridad irrevocable para permanecer en el domicilio conyugal. Esta autoridad es revocable únicamente por orden judicial: véase Jess B Woodcock & Sons Ltd v Hobbs . [4]
Cuando se reconoció por primera vez el derecho de una esposa abandonada, se basó en motivos de procedimiento. Se decía que el marido no podía demandar a la esposa por agravio. No podía demandarla por violación. No podía recuperar la posesión mediante una acción legal. Sólo podía solicitar la posesión en virtud del artículo 17 de la Ley de Propiedad de Mujeres Casadas de 1882 ; y en virtud de ese artículo, el tribunal tenía la discreción de ordenarle que se fuera o no: véase H v H .; [5] Stewart v Stewart , [6] por Tucker LJ Esos motivos de procedimiento han desaparecido ahora; porque, por la Ley de Reforma Jurídica (Esposo y Esposa) de 1962 , un marido ahora puede demandar a su esposa por agravio. Pero el derecho sustantivo tiene la costumbre de ocultarse en los intersticios del procedimiento. Y eso es lo que sucede aquí. El derecho de una esposa abandonada sigue siendo el mismo después de la Ley de 1962 que antes. Pero ahora debe basarse, no en razones de procedimiento, sino en el fundamento verdadero de que se presume que el marido ha dado autorización a su esposa para permanecer en el hogar conyugal, y esta es una presunción concluyente que no está en libertad de revocar por su propia cuenta. El derecho está ahora tan bien establecido que no está abierto a discusión. Ha recibido el elogio de la Comisión Real sobre Matrimonio y Divorcio (Cmnd. 9678 (1956), pág. 180). Dijeron (en el párrafo 664): "Creemos que ha sido correcto brindar esta protección a una esposa abandonada, permitirle mantener un techo sobre su cabeza; sería chocante contemplar que un marido pudiera dejar a su esposa e hijos en la calle, para poder regresar a vivir en el hogar, tal vez con otra mujer".
Pero la pregunta aquí es: ¿Cuál es la posición de los sucesores en el título? Supongamos que el marido, después de abandonar a su esposa, vende la casa sin su consentimiento o la hipoteca sin su conocimiento. ¿Puede el comprador o el acreedor hipotecario despedirla? Los tribunales ya han considerado el problema. Tomemos primero el caso en el que el marido se declara en quiebra y la propiedad pasa a manos de su fiduciario en quiebra. ¿Puede el fiduciario despedirla y vender la casa en beneficio de los acreedores? Este tribunal ha sostenido que el fiduciario no está en mejor posición que el marido y no puede despedirla: véase Bendall v McWhirter . [7] Tomemos entonces el caso en el que el marido vende la casa a su nueva amante por un precio acordado. ¿Puede la amante despedirla? Sería sorprendente que pudiera hacerlo. Lynskey J. sostuvo que la nueva amante no puede despedir a la esposa: véase Street v Denham ; [8] Churcher v Street . [9] Tomemos ahora el caso en el que el marido cede la casa a un comprador, mediante una cesión genuina y no simulada, pero con la intención de que el comprador demande a la esposa por la posesión. En un caso, la cedió a su cuñado; en otro, a un especulador. ¿Puede un comprador así expulsar a la esposa? Los jueces han sostenido que no puede hacerlo: véase Ferris v Weaven ; [10] Savage v Hubble . [11] Tomemos finalmente este caso, en el que el marido cede la casa a una empresa, que está completamente bajo su control, a cambio de acciones totalmente pagadas. ¿Puede la empresa expulsar a la esposa? Cross J. lo consideró inconcebible. "No puedo pensar, sin embargo", dijo, "que ningún tribunal permita a la empresa expulsar a la Sra. Ainsworth de la casa sin proporcionarle otro hogar".
Siendo estos los casos resueltos, ¿cuál es el principio subyacente? La ley inglesa se basa en decidir casos particulares y luego buscar el principio. Se ha sugerido que esos casos dependían del hecho de que había un acuerdo colusorio entre el marido y el comprador. Pero, ¿qué significa esto? La colusión no es ilegal si está diseñada para lograr un fin lícito por medios lícitos. En todos estos casos, si la esposa no tiene derecho a permanecer allí, el marido tiene pleno derecho a vender la casa a un comprador o a regalarla, aunque el propósito de ambos sea que el comprador o el donatario la desalojen para su propio beneficio. Es sólo porque ella tiene derecho a permanecer que es ilegal entrar en un acuerdo diseñado para expulsarla. Tomemos este ejemplo simple: supongamos que el marido le dice a un posible comprador: "No puedo expulsar a mi esposa porque la he abandonado; pero si me compras a mí, no hay nada que te impida hacerlo, y luego puedes vender con la posesión vacante". Si se permitiera una transacción de este tipo, el marido se beneficiaría enormemente porque obtendría un precio alto a expensas de su esposa. No hay nada de malo en una transacción de este tipo si la esposa no tiene derecho a permanecer en el hogar conyugal, pero sí lo es si tiene derecho. Me parece que, si los casos que he mencionado se resolvieran correctamente, como creo que lo están, sólo podría ser sobre la base de que la esposa tiene derecho a permanecer en el hogar conyugal, y un derecho que es oponible a los sucesores del marido, salvo, por supuesto, un comprador a título oneroso sin notificación previa.
¿Cuál es, entonces, la naturaleza del derecho de la esposa? Mucho se ha escrito al respecto y quisiera expresar mi gratitud al Profesor Cheshire por su conferencia sobre un Nuevo Interés Equitativo en la Tierra (16 Modern Law Review 1), al Profesor Sheridan por su artículo sobre Licencias para Vivir en Casas (17 Conveyancer and Property Lawyer, NS 440), al Profesor Crane por su artículo sobre La Licencia de la Esposa Abandonada (19 Conveyancer and Property Lawyer, año, NS 343) y al Sr. Maudsley por su artículo sobre Licencia para Permanecer en la Tierra (excepto la Licencia de la Esposa) (20 Conveyancer and Property Lawyer, NS 281) por sus artículos sumamente útiles al respecto. La esposa no tiene arrendamiento. No tiene patrimonio legal ni interés equitativo en la tierra. Todo lo que tiene es una licencia. Pero no una simple licencia. Tiene una licencia acompañada de un patrimonio. Me refiero a un "patrimonio" a diferencia de un interés equitativo. La distinción fue bien señalada por Upjohn J. en Westminster Bank Ltd v Lee . [12] Es un derecho que el tribunal hará cumplir contra cualquier sucesor, excepto un comprador, a cambio de un valor sin previo aviso.
Si se examinan los libros, se encontrarán muchos casos análogos de una "licencia acompañada de un derecho de propiedad". Si el propietario de un terreno concede una licencia a otro para que vaya a ocuparlo durante un período específico o con un fin prescrito, y, basándose en esa autorización, el titular de la licencia entra en la ocupación y realiza trabajos, o de alguna otra manera altera su posición en su detrimento, entonces el propietario no puede revocar la licencia a su voluntad. No puede revocar la licencia de modo que se anule el período o el fin para el que se concedió. Un tribunal de equidad le impedirá hacerlo. No sólo le impedirá a él, sino que impedirá a cualquier sucesor que tome la tierra con conocimiento o conocimiento del acuerdo que se ha hecho. Daré tres ejemplos:
En primer lugar, en el derecho consuetudinario.
Por supuesto, los tribunales de common law han protegido durante siglos una licencia asociada a un derecho. Siempre se ha sostenido que un licenciante que ha otorgado un derecho no puede derogar su concesión de modo de destruir el derecho otorgado; tampoco puede hacerlo su sucesor en el título. Se han encontrado algunas dificultades para decidir qué es un "derecho" en el sentido de esta regla. Pero parece que una licencia contractual para ocupar, seguida de una ocupación real, se consideraba un derecho, o más bien una "especie de derecho", en el sentido de la regla. El primer caso sobre este punto fue Webb v Paternoster [13] , cuando un propietario de tierras otorgó a un hombre una licencia para colocar un montón de heno en su tierra hasta que él (el licenciatario) pudiera venderlo cómodamente. Era una licencia contractual típica, pero no un arrendamiento. Se sostuvo que la licencia, asociada como estaba a la ocupación real del terreno en el que se encontraba el montón, era vinculante, no sólo para el licenciante, sino también para sus sucesores. El juez Montague, con la aprobación del juez Haughton, dijo: "Se trata de un interés que pone la tierra en manos de quienquiera que la posea". El razonamiento del caso sobre este punto se discutió en Wallis v Harrison , [14] donde Lord Abinger CB dijo: "la concesión de la licencia para poner el pajar en las instalaciones fue de hecho una concesión de la ocupación por el pajar, y la parte podría considerarse en posesión de esa parte de la tierra que el pajar ocupaba", y Parke B. dijo: "la licencia se ejecutó, poniendo el pajar en la tierra; los demandantes tenían allí una especie de interés, contra el licenciante y sus cesionarios". Ese "tipo de interés" ahora se reconoce como, no un interés legal sino un patrimonio: véase Winter Garden Theatre (London) Ltd v Millennium Productions Ltd. [ 15]
En segundo lugar, en equidad.
Existen muchos casos en los que el propietario de un terreno ha otorgado a otro una licencia para ocuparlo y ejecutar obras en él, de modo que el licenciatario pueda utilizarlas para sus propios fines. Invariablemente se ha sostenido que, una vez ejecutadas las obras, el licenciatario tiene una "equidad" que es vinculante para el licenciante y sus sucesores: véase Duke of Beaufort v Patrick ; [16] Dillwyn v Llewelyn . [17] Puede que no exista un contrato vinculante que otorgue un interés particular al licenciatario, pero, no obstante, el tribunal examinará las circunstancias de cada caso para decidir de qué manera se puede satisfacer la "equidad": véase Plimmer v Wellington Corpn . [18] Muy recientemente hubo un caso similar, pero el tribunal llegó al mismo resultado invocando la doctrina de la preclusión: véase Hopgood v Brown . [19] Pero, ya sea que se le llame "equidad" o "preclusión", el hecho es que el sucesor estaba obligado al igual que el licenciante original.
En tercer lugar, Errington v. Errington y Woods . [20]
Por último, se dio un caso en el que el propietario de un terreno concedió una licencia a una pareja joven para que ocupara una casa como su hogar siempre que pagaran las cuotas a la sociedad de construcción. La pareja entró en posesión de la propiedad en esas condiciones. La licencia era vinculante no solo para el licenciante sino también para su legatario: véase Errington v Errington and Woods .
En todos esos casos, el licenciatario se encontraba en situación de ocupación efectiva. De hecho, en todos los casos que he encontrado en los que una licencia, junto con un derecho de propiedad, se ha considerado vinculante para los sucesores, el licenciatario se encontraba en situación de ocupación efectiva del terreno. Si no se encuentra en situación de ocupación efectiva, la situación puede ser diferente. Porque hay dos casos en los que el licenciatario no se encontraba en situación de ocupación efectiva y se consideró que la licencia no vinculaba a los sucesores. Uno era una licencia para fijar anuncios en una pared: King v David Allen and Sons, Billposting Ltd. [ 21] La otra era una licencia para ejercer derechos de "frente al público" en un teatro: véase Clore v Theatrical Properties Ltd y Westby & Co Ltd. [ 22] No se puede decir con propiedad que se trate de una ocupación efectiva.
Siendo tal la naturaleza del derecho de una esposa abandonada -es una "licencia acompañada de un derecho de propiedad"- queda la tarea de encajarlo en los estatutos de propiedad. Tomemos primero el caso de una tierra no registrada. ¿Es una carga que debe registrarse conforme a la Ley de Cargas Inmobiliarias de 1925 ? La respuesta es "No". No es susceptible de registro. No es un contrato de sucesión ni una servidumbre equitativa. Está protegida como un derecho de propiedad sin registro. Está protegida contra cualquier sucesor excepto un comprador a título oneroso sin notificación; y la cuestión de la notificación debe determinarse preguntando si el asunto en particular habría llegado al conocimiento del sucesor "si hubiera realizado las indagaciones e inspecciones que razonablemente debería haber realizado": véase la sección 199 (1) (ii) (a) de la Ley de Propiedad de 1925 y la sentencia de Upjohn J. en Westminster Bank Ltd v Lee . [23]
Tomemos ahora el caso de las tierras registradas, pues eso es lo que nos interesa aquí. La cuestión depende de si el derecho de la esposa es un "interés primordial"; pues, si lo es, no es necesario registrarlo. El artículo 70 (1) de la Ley de Registro de Tierras de 1925 incluye entre los "intereses primordiales" los siguientes: (g) Los derechos de toda persona que ocupe efectivamente la tierra o reciba las rentas y beneficios de la misma, salvo cuando se haga una investigación a dicha persona y no se revelen los derechos". ¿El derecho de una esposa abandonada está comprendido en ese apartado? ¿Es un "interés primordial"? Las palabras "toda persona" del artículo incluyen claramente a una esposa abandonada, ya que es una persona que ocupa efectivamente la tierra. Pero, ¿tiene ella un "derecho" dentro del apartado? El Sr. Mervyn Davies nos presentó que los "derechos" allí se limitan a los derechos de propiedad, como los derechos de un inquilino, y no incluyen los derechos de un licenciatario o de una esposa abandonada. No veo ningún motivo para poner esta limitación en el artículo. El artículo es una aplicación legal a la tierra registrada de la conocida regla que protege los derechos de las personas que ocupan. Fue establecida por el V.-C. Wigram en su sentencia en Jones v Smith : [24] "si una persona compra una finca que sabe que está en posesión de otra persona distinta del vendedor, está obligado por todos los derechos de propiedad que la parte en dicha ocupación pueda tener en la tierra". Asimismo, el Sr. Pemberton Leigh (posteriormente Lord Kingsdown) en Barnhart v Greenshields [25] dijo: "si hay un inquilino en posesión de la tierra, el comprador está obligado por todos los derechos de propiedad que el inquilino podría hacer valer contra el vendedor". Esas afirmaciones se refieren específicamente a los derechos de propiedad y no se limitan a los derechos de propiedad. De hecho, se pueden pensar en muchos casos en los que los derechos, que no son derechos de propiedad, están protegidos por la sección. Un ejemplo obvio es el derecho de propiedad de un licenciatario que surge de su gasto en la tierra. Otro ejemplo es el derecho de un inquilino legal a estar en posesión. Además, el derecho de una autoridad requisidora a estar en posesión. Ninguno de estos son derechos de propiedad -ninguno es susceptible de registro bajo la Ley de Cargas Territoriales- pero son claramente derechos dentro de la sección 70 (1) (g). No veo razón alguna para excluir el derecho de la esposa abandonada del artículo 70 (1) (g). Creo que se trata de un interés primordial.
En mi opinión, por lo tanto, en lo que respecta a las tierras registradas, el derecho de una esposa abandonada a permanecer en la ocupación es un derecho dentro del artículo 70 (1) (g) y es un interés primordial, disponible contra todos los sucesores, excepto cuando se le hace una investigación y sus derechos no se revelan. En lo que respecta a las tierras no registradas, es un derecho estar en ocupación real, y está disponible contra todos los sucesores, excepto los compradores por valor sin notificación. Esta diferencia entre tierras registradas y no registradas es inevitable. Es el resultado de los estatutos y se aplica a todos los derechos de una persona en ocupación real de la tierra. En casos como el presente hay muy poca diferencia en el resultado; porque cualquiera que esté comprando una casa de habitación, o prestando dinero con la garantía de la misma, debería razonablemente hacer averiguaciones sobre quién está en ocupación real de la casa y en qué términos. La investigación, por supuesto, generalmente se hará al marido que la está vendiendo o hipotecando. Presumiblemente dirá la verdad; Pero, para mayor seguridad, se debe hacer un seguimiento en la propia casa. Si el comprador no hace ninguna investigación, corre el riesgo y está obligado por los derechos de quienquiera que esté en posesión real. En palabras del Sr. Pemberton Leigh (posteriormente Lord Kingsdown) en Barnhart v Greenshields : [26] "la posesión del inquilino" -y, yo añadiría, la posesión de la persona en posesión real- "es la notificación de que tiene algún interés en la tierra, y que un comprador que tenga conocimiento de ese hecho está obligado, de acuerdo con la regla ordinaria, a investigar cuál es ese interés, o a darle efecto, sea cual sea".
Se dice que esto supondrá una carga indebida para los compradores y los acreedores hipotecarios, pero yo no lo veo así. Si el marido, al abandonar a su mujer, le hubiera concedido un arrendamiento (como bien podría haber hecho), ellos quedarían obligados por él si no hicieran ninguna investigación al respecto. Así que, para estar seguros, deberían hacer una investigación en la casa. No veo por qué debería ser en lo más mínimo embarazoso. Todo lo que tienen que decir es: "Como estamos comprando (o prestando dinero) la casa, deseamos verificar la ocupación de la misma". Ella puede decir: "Vivo aquí con mi marido", o "Soy inquilina", o "Mi marido me ha dejado". El marido puede negarlo, pero su negativa no afectaría a su derecho, si ella fuera inquilina. Tampoco debería afectarlo, si ha sido abandonada.
Entonces se dice que la esposa debe cuidar de sí misma y debe solicitar al tribunal una orden judicial para impedir que su marido venda la casa sin su permiso (véase Lee v Lee [27] y registrar la demanda como una acción pendiente bajo la Ley de Cargos Territoriales de 1925). Pero, me pregunto, ¿qué esposa, al ser abandonada, tiene el conocimiento o la previsión para hacer esto? La mayoría de las veces, ella continúa en la casa, esperando que su marido regrese. Ella no va directamente a un abogado; y, si lo hace, no es todos los abogados los que aconsejan actuar de inmediato. El abogado aquí no lo hizo. Seguramente puede descansar en el hecho de que está en ocupación efectiva de la casa. La carga no debe recaer en ella para tomar medidas, sino en el comprador para hacer averiguaciones.
Aplicando el artículo 70 (1) (g) al presente caso, en mi opinión el derecho de la esposa era un interés primordial. Ella era una persona que ocupaba efectivamente la casa, 124, Milward Road. Tenía derecho a permanecer allí a menos y hasta que el tribunal la ordenara desalojar. El banco no hizo ninguna investigación sobre la situación. Sabían que el propietario era una sociedad anónima y que la sociedad no estaba en posesión de la casa, pero no preguntaron quién la ocupaba ni en qué condiciones. Supusieron que había algún "arrendamiento informal" entre la sociedad y el Sr. Ainsworth, pero no preguntaron si realmente existía tal arrendamiento ni cuáles eran sus condiciones. Podría haber sido por cinco o siete años con un alquiler bajo, por lo que sabían; y, si lo hubiera sido, habrían estado obligados por él. Tenían conocimiento claro de que la dirección del marido era el número 13, Devonshire Road, donde vivía su madre, y donde siempre lo encontraban en caso de necesidad. Nunca lo encontraron en el número 124 de Milward Road. Eso fue suficiente para que investigaran quién ocupaba el número 124 de Milward Road y en qué condiciones. Pero no hicieron ninguna investigación. A falta de investigación, veo a la esposa abandonada.
Donovan LJ estuvo de acuerdo. Russell LJ disintió.
La Cámara de los Lores revocó la decisión del Tribunal de Apelación, al considerar que el derecho de la Sra. Ainsworth no contaba como un derecho de propiedad y no era capaz de vincular al banco.
Lord Upjohn dijo lo siguiente:
...en este caso, en verdad y de hecho, la esposa en todo momento estuvo y está en posesión exclusiva de la casa. Hasta que su esposo regrese, ella tiene dominio sobre la casa y claramente podría iniciar acciones legales contra los intrusos. [28]
Lord Wilberforce señaló que el patrimonio de una esposa abandonada ha estado allí en parte debido a una persistente escasez de viviendas después de la guerra, y se ha descrito de diversas formas como patrimonio, atasco, licencia o condición de inamovilidad, y dijo que todo esto tiene que ver con si a pesar de los derechos de la Sra. Ainsworth contra su marido, tenía alguno contra el banco. La esposa, continuó, [29]
no tiene ningún derecho específico contra su marido a que se le proporcione ninguna casa en particular, ni a permanecer en ninguna casa en particular... [los derechos de la esposa] en lo que respecta a la ocupación de la propiedad de su marido, son esencialmente de tipo personal.
[...]
Para que un derecho o un interés pueda ser admitido en la categoría de propiedad, o de un derecho que afecte a la propiedad, debe ser definible, identificable por terceros, susceptible por su naturaleza de ser asumido por terceros y tener cierto grado de permanencia o estabilidad. El derecho de la esposa no tiene ninguna de estas cualidades; se caracteriza por lo contrario.
[...]
La pregunta fundamental debe ser si [a la Sra. Ainsworth] se le puede brindar la protección que las consideraciones sociales de humanidad evidentemente indican sin causar injusticia a terceros y alejarse radicalmente de los principios sólidos del derecho de propiedad inmobiliaria.