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La crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos fue una crisis financiera multinacional que se produjo entre 2007 y 2010 y que contribuyó a la crisis financiera mundial de 2007-2008 . La crisis provocó una grave recesión económica , en la que millones de personas perdieron sus empleos y muchas empresas se declararon en quiebra . El gobierno estadounidense intervino con una serie de medidas para estabilizar el sistema financiero, entre ellas el Programa de Alivio de Activos en Problemas (TARP, por sus siglas en inglés) y la Ley de Recuperación y Reinversión Estadounidense (ARRA, por sus siglas en inglés).
El colapso de la burbuja inmobiliaria de Estados Unidos y las altas tasas de interés llevaron a que un número sin precedentes de prestatarios no pagaran sus hipotecas y se convirtieran en morosos. Esto, en última instancia, condujo a ejecuciones hipotecarias masivas y a la devaluación de los títulos relacionados con la vivienda . La burbuja inmobiliaria que precedió a la crisis se financió con títulos respaldados por hipotecas (MBSes) y obligaciones de deuda colateralizada (CDO), que inicialmente ofrecían tasas de interés más altas (es decir, mejores retornos) que los títulos gubernamentales, junto con calificaciones de riesgo atractivas de las agencias de calificación . A pesar de tener calificaciones altas, la mayoría de estos instrumentos financieros estaban compuestos por hipotecas de alto riesgo .
Aunque algunos elementos de la crisis se hicieron más visibles en 2007, a finales de 2008 se derrumbaron varias instituciones financieras importantes, lo que provocó una importante interrupción del flujo de crédito a empresas y consumidores y el inicio de una grave recesión mundial. En particular, Lehman Brothers , un importante prestamista hipotecario, se declaró en quiebra en septiembre de 2008. La crisis tuvo muchas causas y los analistas atribuyeron distintos niveles de culpa a las instituciones financieras, los reguladores, las agencias de crédito, las políticas de vivienda del gobierno y los consumidores, entre otros. [2] Dos causas inmediatas fueron el aumento de los préstamos de alto riesgo y el aumento de la especulación inmobiliaria. Los inversores, incluso aquellos con calificaciones crediticias "prime" o de bajo riesgo, tenían muchas más probabilidades de incumplir que los no inversores cuando los precios cayeron. Estos cambios fueron parte de una tendencia más amplia de menores estándares de préstamo y productos hipotecarios de mayor riesgo, que contribuyeron a que los hogares estadounidenses se endeudaran cada vez más.
La crisis tuvo consecuencias graves y duraderas para las economías de Estados Unidos y Europa. Estados Unidos entró en una profunda recesión, con casi 9 millones de empleos perdidos durante 2008 y 2009, aproximadamente el 6% de la fuerza laboral. El número de empleos no regresó al pico anterior a la crisis de diciembre de 2007 hasta mayo de 2014. [3] El patrimonio neto de los hogares estadounidenses disminuyó en casi 13 billones de dólares (20%) desde su pico anterior a la crisis del segundo trimestre de 2007, recuperándose en el cuarto trimestre de 2012. [4] Los precios de la vivienda en Estados Unidos cayeron casi un 30% en promedio y el mercado de valores estadounidense cayó aproximadamente un 50% a principios de 2009, y las acciones recuperaron su nivel de diciembre de 2007 durante septiembre de 2012. [5] Una estimación de la producción y los ingresos perdidos por la crisis llega a "al menos el 40% del producto interno bruto de 2007 ". [6] Europa también siguió luchando con su propia crisis económica , con un elevado desempleo y graves deterioros bancarios estimados en 940 mil millones de euros entre 2008 y 2012. [7] A enero de 2018, el gobierno había recuperado totalmente los fondos de rescate de Estados Unidos, teniendo en cuenta los intereses de los préstamos. Se invirtieron, prestaron o concedieron un total de 626 mil millones de dólares debido a varias medidas de rescate, mientras que se habían devuelto 390 mil millones de dólares al Tesoro. El Tesoro había ganado otros 323 mil millones de dólares en intereses sobre los préstamos de rescate, lo que resultó en una ganancia de 109 mil millones de dólares a enero de 2021. [8]
La causa inmediata de la crisis fue el estallido de la burbuja inmobiliaria de los Estados Unidos , que alcanzó su punto máximo aproximadamente en 2006. [10] [11] Un aumento de los incentivos crediticios, como los términos iniciales fáciles y una tendencia a largo plazo de aumento de los precios de la vivienda, habían alentado a los prestatarios a asumir hipotecas riesgosas con la expectativa de que podrían refinanciarlas rápidamente en términos más fáciles. Sin embargo, una vez que las tasas de interés comenzaron a subir y los precios de la vivienda comenzaron a caer moderadamente en 2006-2007 en muchas partes de los Estados Unidos, los prestatarios no pudieron refinanciar. Los incumplimientos y la actividad de ejecuciones hipotecarias aumentaron drásticamente a medida que expiraban los términos iniciales fáciles, los precios de las viviendas caían y las tasas de interés de las hipotecas de tasa ajustable (ARM) volvían a subir.
A medida que los precios de la vivienda caían, la demanda de valores relacionados con hipotecas por parte de los inversores mundiales se evaporaba. Esto se hizo evidente en julio de 2007, cuando el banco de inversiones Bear Stearns anunció que dos de sus fondos de cobertura habían implosionado. Estos fondos habían invertido en valores cuyo valor provenía de hipotecas. Cuando el valor de estos valores cayó, los inversores exigieron que estos fondos de cobertura proporcionaran garantías adicionales. Esto creó una cascada de ventas de estos valores, lo que redujo aún más su valor. El economista Mark Zandi escribió que este acontecimiento de 2007 fue "posiblemente el catalizador inmediato" de la perturbación del mercado financiero que siguió. [12]
Varios otros factores prepararon el terreno para el ascenso y la caída de los precios de la vivienda y de los títulos relacionados que estaban ampliamente en manos de las firmas financieras. En los años previos a la crisis, Estados Unidos recibió grandes cantidades de dinero extranjero de economías de rápido crecimiento de Asia y de países productores y exportadores de petróleo. Esta entrada de fondos, combinada con las bajas tasas de interés en Estados Unidos entre 2002 y 2004, contribuyó a la creación de condiciones crediticias fáciles, que alimentaron las burbujas de la vivienda y del crédito . Los préstamos de diversos tipos (por ejemplo, hipotecas, tarjetas de crédito y automóviles) eran fáciles de obtener y los consumidores asumieron una carga de deuda sin precedentes. [13] [14]
Como parte de los auges de la vivienda y el crédito, aumentó considerablemente el número de acuerdos financieros denominados títulos respaldados por hipotecas (MBS), cuyo valor se deriva de los pagos de las hipotecas y de los precios de las viviendas. Esta innovación financiera permitió a instituciones e inversores de todo el mundo invertir en el mercado inmobiliario estadounidense. A medida que los precios de las viviendas bajaban, las principales instituciones financieras mundiales que habían tomado préstamos e invertido fuertemente en MBS registraron pérdidas significativas. Los impagos y las pérdidas en otros tipos de préstamos también aumentaron significativamente a medida que la crisis se expandió del mercado inmobiliario a otras partes de la economía. Las pérdidas totales se estimaron en billones de dólares estadounidenses a nivel mundial. [15]
Mientras las burbujas de la vivienda y el crédito crecían, una serie de factores hicieron que el sistema financiero se volviera cada vez más frágil. Las autoridades no reconocieron el papel cada vez más importante que desempeñaban las instituciones financieras, como los bancos de inversión y los fondos de cobertura , también conocidos como el sistema bancario paralelo . Estas entidades no estaban sujetas a las mismas regulaciones que la banca de depósito. Además, los bancos paralelos pudieron ocultar el alcance de su toma de riesgos a los inversores y los reguladores mediante el uso de derivados y titulizaciones complejos fuera de balance. [16] El economista Gary Gorton se ha referido a los aspectos de la crisis de 2007-2008 como una " corrida " en el sistema bancario paralelo. [17]
La complejidad de estos acuerdos fuera de balance y de los valores en poder de los mismos, así como la interconexión entre instituciones financieras más grandes, hicieron que fuera prácticamente imposible reorganizarlas a través de la quiebra, lo que contribuyó a la necesidad de rescates gubernamentales. [16] Algunos expertos creen que estas instituciones paralelas habían llegado a ser tan importantes como los bancos comerciales (de depósito) en la provisión de crédito a la economía estadounidense, pero no estaban sujetas a las mismas regulaciones. [18] Estas instituciones, así como ciertos bancos regulados, también habían asumido importantes cargas de deuda al proporcionar los préstamos descritos anteriormente y no tenían un colchón financiero suficiente para absorber grandes impagos de préstamos o pérdidas de MBS. [19]
Las pérdidas que sufrieron las instituciones financieras por sus títulos hipotecarios afectaron a su capacidad de otorgar préstamos, lo que desaceleró la actividad económica. Los préstamos interbancarios se agotaron inicialmente y luego se vieron afectados los préstamos a empresas no financieras. Las preocupaciones sobre la estabilidad de las principales instituciones financieras llevaron a los bancos centrales a tomar medidas para proporcionar fondos que fomentaran los préstamos y restauraran la confianza en los mercados de papel comercial , que son fundamentales para financiar las operaciones comerciales. Los gobiernos también rescataron a las principales instituciones financieras, asumiendo importantes compromisos financieros adicionales.
Los riesgos para la economía en general creados por la caída del mercado inmobiliario y la posterior crisis del mercado financiero fueron factores primarios en varias decisiones de los bancos centrales de todo el mundo para reducir las tasas de interés y los gobiernos para implementar paquetes de estímulo económico. Los efectos en los mercados bursátiles mundiales debido a la crisis fueron dramáticos. Entre el 1 de enero y el 11 de octubre de 2008, los propietarios de acciones de corporaciones estadounidenses sufrieron alrededor de 8 billones de dólares en pérdidas, ya que sus tenencias disminuyeron en valor de 20 billones de dólares a 12 billones de dólares. Las pérdidas en otros países promediaron alrededor del 40%. [20]
Las pérdidas en los mercados bursátiles y la caída del valor de las viviendas ejercen una mayor presión a la baja sobre el gasto de los consumidores, un motor económico clave. [21] Los líderes de los países desarrollados y emergentes más grandes se reunieron en noviembre de 2008 y marzo de 2009 para formular estrategias para abordar la crisis. [22] Una variedad de soluciones han sido propuestas por funcionarios gubernamentales, banqueros centrales, economistas y ejecutivos de empresas. [23] [24] [25] En los EE. UU., la Ley Dodd-Frank de Reforma de Wall Street y Protección del Consumidor se convirtió en ley en julio de 2010 para abordar algunas de las causas de la crisis.
La crisis puede atribuirse a varios factores, que surgieron a lo largo de varios años. Las causas propuestas incluyen la incapacidad de los propietarios de viviendas para hacer sus pagos hipotecarios (debido principalmente al reajuste de las hipotecas de tasa ajustable, los prestatarios que se sobreexigieron, los préstamos abusivos y la especulación), la sobreconstrucción durante el período de auge, los productos hipotecarios riesgosos, el mayor poder de los originadores de hipotecas, los altos niveles de deuda personal y corporativa, los productos financieros que distribuían y tal vez ocultaban el riesgo de impago de las hipotecas, las políticas monetarias y de vivienda que fomentaban la toma de riesgos y más deuda, los desequilibrios comerciales internacionales y la regulación gubernamental inadecuada. [26] [27] [28] [29] [30] La deuda excesiva de la vivienda del consumidor fue a su vez causada por los subsectores de la industria financiera de los títulos respaldados por hipotecas , los swaps de incumplimiento crediticio y las obligaciones de deuda colateralizadas , que ofrecían tasas de interés irracionalmente bajas y niveles irracionalmente altos de aprobación a los consumidores de hipotecas de alto riesgo debido en parte a modelos financieros defectuosos. [31] [32] Los consumidores de deuda actuaban en función de su propio interés racional, porque no podían auditar la metodología opaca y defectuosa de fijación de precios de riesgo de la industria financiera. [33]
Entre los catalizadores importantes de la crisis de las hipotecas de alto riesgo se encuentran la afluencia de dinero del sector privado, la entrada de los bancos en el mercado de bonos hipotecarios, las políticas gubernamentales destinadas a ampliar la propiedad de viviendas, la especulación de muchos compradores de viviendas y las prácticas crediticias predatorias de los prestamistas hipotecarios, específicamente la hipoteca de tasa ajustable, 2–28 préstamo , que los prestamistas hipotecarios vendieron directa o indirectamente a través de corredores hipotecarios. [34] [35] : 5–31 En Wall Street y en la industria financiera, el riesgo moral estaba en el centro de muchas de las causas. [36]
En su "Declaración de la Cumbre sobre los Mercados Financieros y la Economía Mundial", del 15 de noviembre de 2008, los líderes del Grupo de los 20 citaron las siguientes causas:
Durante un período de fuerte crecimiento global, crecientes flujos de capital y prolongada estabilidad a principios de esta década, los participantes del mercado buscaron mayores rendimientos sin una adecuada apreciación de los riesgos y no ejercieron la debida diligencia. Al mismo tiempo, las débiles normas de suscripción, las prácticas de gestión de riesgos poco sólidas, los productos financieros cada vez más complejos y opacos y el consiguiente apalancamiento excesivo se combinaron para crear vulnerabilidades en el sistema. Los responsables de las políticas, los reguladores y los supervisores, en algunos países avanzados, no apreciaron ni abordaron adecuadamente los riesgos que se acumulaban en los mercados financieros, no siguieron el ritmo de la innovación financiera ni tuvieron en cuenta las ramificaciones sistémicas de las medidas regulatorias nacionales. [37]
En septiembre de 2010, el presidente de la Reserva Federal, Ben Bernanke, testificó sobre las causas de la crisis. Escribió que hubo shocks o detonantes (es decir, eventos particulares que desencadenaron la crisis) y vulnerabilidades (es decir, debilidades estructurales en el sistema financiero, la regulación y la supervisión) que amplificaron los shocks. Algunos ejemplos de detonantes fueron: pérdidas en títulos hipotecarios de alto riesgo que comenzaron en 2007 y una corrida en el sistema bancario paralelo que comenzó a mediados de 2007, que afectó negativamente el funcionamiento de los mercados monetarios. Algunos ejemplos de vulnerabilidades en el sector privado fueron: dependencia de las instituciones financieras de fuentes inestables de financiamiento a corto plazo, como acuerdos de recompra o repos; deficiencias en la gestión de riesgos corporativos; uso excesivo de apalancamiento (endeudamiento para invertir); y uso inadecuado de derivados como herramienta para asumir riesgos excesivos. Algunos ejemplos de vulnerabilidades en el sector público fueron: lagunas legales y conflictos entre reguladores; uso ineficaz de la autoridad regulatoria; y capacidades ineficaces de gestión de crisis. Bernanke también analizó las instituciones " demasiado grandes para quebrar ", la política monetaria y los déficits comerciales. [38]
Durante mayo de 2010, Warren Buffett y Paul Volcker describieron por separado supuestos o juicios cuestionables subyacentes al sistema financiero y económico de EE. UU. que contribuyeron a la crisis. Estos supuestos incluían: 1) los precios de la vivienda no caerían drásticamente; [39] 2) los mercados financieros libres y abiertos respaldados por una ingeniería financiera sofisticada respaldarían de manera más efectiva la eficiencia y la estabilidad del mercado, dirigiendo los fondos a los usos más rentables y productivos; 3) los conceptos integrados en las matemáticas y la física podrían adaptarse directamente a los mercados, en la forma de varios modelos financieros utilizados para evaluar el riesgo crediticio; 4) los desequilibrios económicos, como los grandes déficits comerciales y las bajas tasas de ahorro indicativas de un consumo excesivo, eran sostenibles; y 5) no era necesaria una regulación más estricta del sistema bancario paralelo y los mercados de derivados. [40] Los economistas encuestados por la Universidad de Chicago durante 2017 clasificaron los factores que causaron la crisis en orden de importancia: 1) regulación y supervisión defectuosas del sector financiero; 2) subestimación de los riesgos en la ingeniería financiera (por ejemplo, CDO); 3) Fraude hipotecario y malos incentivos; 4) Decisiones de financiación a corto plazo y corridas correspondientes en esos mercados (por ejemplo, repo); y 5) Fallas de las agencias de calificación crediticia. [41]
La Comisión de Investigación de la Crisis Financiera de Estados Unidos publicó sus conclusiones en enero de 2011. Concluyó que "la crisis era evitable y fue causada por: fallas generalizadas en la regulación financiera, incluyendo el fracaso de la Reserva Federal para detener la marea de hipotecas tóxicas; fallas dramáticas en la gobernanza corporativa, incluyendo demasiadas firmas financieras actuando imprudentemente y asumiendo demasiado riesgo; una mezcla explosiva de endeudamiento excesivo y riesgo por parte de los hogares y Wall Street que puso al sistema financiero en un curso de colisión con la crisis; los principales responsables de las políticas no estaban bien preparados para la crisis, carecían de una comprensión completa del sistema financiero que supervisaban; y violaciones sistémicas en la rendición de cuentas y la ética en todos los niveles". [42]
Existen varias "narrativas" que intentan contextualizar las causas de la crisis, con elementos que se superponen. Cinco de esas narrativas son:
Las hipótesis subyacentes a las narrativas 1 a 3 son que la creciente desigualdad de ingresos y el estancamiento salarial alentaron a las familias a aumentar su deuda doméstica para mantener el nivel de vida deseado, alimentando así la burbuja. Además, esta mayor proporción de ingresos que fluía hacia los más ricos aumentó el poder político de los intereses empresariales, que utilizaron ese poder para desregular o limitar la regulación del sistema bancario paralelo. [50] [51] [52]
Según Robert J. Shiller y otros economistas, los aumentos de los precios de la vivienda por encima de la tasa de inflación general no son sostenibles en el largo plazo. Desde el final de la Segunda Guerra Mundial hasta el comienzo de la burbuja inmobiliaria en 1997, los precios de la vivienda en los EE.UU. se mantuvieron relativamente estables. [53] : 19–21 La burbuja se caracterizó por mayores tasas de endeudamiento de los hogares y menores tasas de ahorro, tasas ligeramente más altas de propiedad de viviendas y, por supuesto, precios de la vivienda más altos. Fue impulsada por bajas tasas de interés y grandes entradas de fondos extranjeros que crearon condiciones de crédito fáciles. [54]
Entre 1997 y 2006 (el pico de la burbuja inmobiliaria), el precio de la vivienda típica estadounidense aumentó un 124%. [55] Muchos artículos de investigación confirmaron la cronología de la burbuja inmobiliaria estadounidense (surgió en 2002 y se derrumbó en 2006-2007) antes del colapso de la industria de las hipotecas de alto riesgo. [56] [57] De 1980 a 2001, la relación entre los precios medios de las viviendas y el ingreso familiar medio (una medida de la capacidad para comprar una casa) fluctuó entre 2,9 y 3,1. En 2004 subió a 4,0 y en 2006 llegó a 4,6. [58] La burbuja inmobiliaria fue más pronunciada en las zonas costeras donde la capacidad para construir nuevas viviendas estaba restringida por la geografía o las restricciones de uso del suelo. [59] Esta burbuja inmobiliaria dio lugar a que muchos propietarios refinanciaran sus viviendas a tipos de interés más bajos o financiaran el gasto de consumo contratando segundas hipotecas garantizadas por la apreciación de los precios. La deuda de los hogares estadounidenses como porcentaje del ingreso personal disponible anual era del 127% a finales de 2007, frente al 77% en 1990. [60] [61]
Mientras los precios de la vivienda subían, los consumidores ahorraban menos [62] y tanto endeudados como gastando más. La deuda de los hogares creció de 705.000 millones de dólares a finales de 1974, el 60% del ingreso personal disponible, a 7,4 billones de dólares a finales de 2000, y finalmente a 14,5 billones de dólares a mediados de 2008, el 134% del ingreso personal disponible. [63] Durante 2008, el hogar típico estadounidense poseía 13 tarjetas de crédito, y el 40% de los hogares tenía saldo pendiente, frente al 6% en 1970. [64]
El efectivo libre utilizado por los consumidores a partir de la extracción de capital inmobiliario se duplicó de 627 mil millones de dólares en 2001 a 1.428 mil millones de dólares en 2005, cuando se creó la burbuja inmobiliaria, un total de casi 5 billones de dólares durante el período. [65] [66] [67] La deuda hipotecaria de vivienda de Estados Unidos en relación con el PIB aumentó de un promedio del 46% durante la década de 1990 al 73% durante 2008, alcanzando los 10,5 billones de dólares (~14,6 billones de dólares en 2023). [68] De 2001 a 2007, la deuda hipotecaria de Estados Unidos casi se duplicó, y la cantidad de deuda hipotecaria por hogar aumentó más del 63%, de 91.500 dólares a 149.500 dólares, con salarios esencialmente estancados. [2] El economista Tyler Cowen explicó que la economía dependía en gran medida de esta extracción de capital inmobiliario: "En el período 1993-1997, los propietarios de viviendas extrajeron una cantidad de capital de sus viviendas equivalente al 2,3% al 3,8% del PIB. Para 2005, esta cifra había aumentado al 11,5% del PIB". [69]
Esta explosión del crédito y de los precios de la vivienda condujo a un auge de la construcción y, finalmente, a un excedente de viviendas sin vender, lo que hizo que los precios de la vivienda en Estados Unidos alcanzaran su punto máximo y comenzaran a bajar a mediados de 2006. [70] El crédito fácil y la creencia de que los precios de la vivienda seguirían apreciándose habían alentado a muchos prestatarios de alto riesgo a obtener hipotecas de tasa ajustable . Estas hipotecas atraían a los prestatarios con una tasa de interés inferior al mercado durante un período predeterminado, seguida de tasas de interés de mercado durante el resto del plazo de la hipoteca.
La tasa de propiedad de vivienda en Estados Unidos aumentó del 64% en 1994 (aproximadamente el mismo nivel que había tenido desde 1980) a un máximo histórico del 69,2% en 2004. [71] Los préstamos de alto riesgo fueron un importante contribuyente a este aumento en las tasas de propiedad de vivienda y en la demanda general de vivienda, lo que impulsó los precios al alza.
Los prestatarios que no podrían hacer los pagos más altos una vez que terminara el período de gracia inicial, planeaban refinanciar sus hipotecas después de un año o dos de apreciación. Como resultado de la depreciación de los precios de la vivienda, la capacidad de los prestatarios para refinanciar se volvió más difícil. Los prestatarios que se vieron incapaces de evitar pagos mensuales más altos mediante la refinanciación comenzaron a incurrir en impagos.
A medida que más prestatarios dejaron de pagar sus hipotecas, aumentaron las ejecuciones hipotecarias y la oferta de viviendas en venta. Esto ejerció una presión a la baja sobre los precios de las viviendas, lo que redujo aún más el capital de los propietarios . La disminución de los pagos hipotecarios también redujo el valor de los títulos respaldados por hipotecas, lo que erosionó el patrimonio neto y la salud financiera de los bancos. Este círculo vicioso fue el núcleo de la crisis. [72]
En septiembre de 2008, los precios promedio de la vivienda en Estados Unidos habían disminuido más de un 20% desde su pico de mediados de 2006. [73] [74] Esta importante e inesperada caída de los precios de la vivienda significa que muchos prestatarios tienen cero o un valor neto negativo en sus viviendas, lo que significa que sus casas valen menos que sus hipotecas. En marzo de 2008, se estima que 8,8 millones de prestatarios –el 10,8% de todos los propietarios de viviendas– tenían un valor neto negativo en sus viviendas, una cifra que se cree que aumentó a 12 millones en noviembre de 2008. En septiembre de 2010, el 23% de todas las viviendas en Estados Unidos valían menos que el préstamo hipotecario. [75]
Los prestatarios en esta situación tienen un incentivo para no pagar sus hipotecas, ya que una hipoteca es típicamente una deuda sin recurso garantizada con la propiedad. [76] El economista Stan Leibowitz argumentó en el Wall Street Journal que, aunque sólo el 12% de las viviendas tenían un valor neto negativo, representaban el 47% de las ejecuciones hipotecarias durante la segunda mitad de 2008. Concluyó que el grado de valor neto de la vivienda era el factor clave en la ejecución hipotecaria, en lugar del tipo de préstamo, la solvencia crediticia del prestatario o la capacidad de pago. [77]
El aumento de las tasas de ejecución hipotecaria aumenta el inventario de casas en venta. El número de casas nuevas vendidas en 2007 fue un 26,4% menor que el año anterior. En enero de 2008, el inventario de casas nuevas sin vender era 9,8 veces el volumen de ventas de diciembre de 2007, el valor más alto de esta relación desde 1981. [78] Además, casi cuatro millones de casas existentes estaban a la venta, [79] de las cuales aproximadamente 2,2 millones estaban vacías. [80]
Este exceso de viviendas sin vender hizo bajar los precios de las casas. A medida que los precios bajaban, más propietarios corrían el riesgo de impago o ejecución hipotecaria. Se espera que los precios de las casas sigan bajando hasta que este inventario de casas sin vender (un ejemplo de exceso de oferta) baje a niveles normales. [81] Un informe de enero de 2011 afirmó que los valores de las viviendas en Estados Unidos cayeron un 26% desde su pico en junio de 2006 hasta noviembre de 2010, más que la caída del 25,9% entre 1928 y 1933, cuando se produjo la Gran Depresión . [82]
Desde septiembre de 2008 hasta septiembre de 2012, hubo aproximadamente 4 millones de ejecuciones hipotecarias completadas en los EE. UU. En septiembre de 2012, aproximadamente 1,4 millones de hogares, o el 3,3% de todos los hogares con hipoteca, estaban en alguna etapa de ejecución hipotecaria en comparación con 1,5 millones, o el 3,5%, en septiembre de 2011. Durante septiembre de 2012, 57 000 hogares completaron la ejecución hipotecaria; esto es menor que las 83 000 del septiembre anterior, pero muy por encima del promedio de 2000-2006 de 21 000 ejecuciones hipotecarias completadas por mes. [83]
El endeudamiento especulativo en el mercado inmobiliario residencial se ha citado como un factor que contribuyó a la crisis de las hipotecas de alto riesgo. [84] Durante 2006, el 22% de las viviendas adquiridas (1,65 millones de unidades) se destinaron a inversión, y un 14% adicional (1,07 millones de unidades) se adquirieron como viviendas de vacaciones. Durante 2005, estas cifras fueron del 28% y el 12%, respectivamente. En otras palabras, un nivel récord de casi el 40% de las viviendas adquiridas no estaban destinadas a ser residencias principales. David Lereah, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios en ese momento, afirmó que la disminución de las compras de inversión en 2006 era esperada: "Los especuladores abandonaron el mercado en 2006, lo que provocó que las ventas de inversión cayeran mucho más rápido que el mercado primario". [85]
Los precios de la vivienda casi se duplicaron entre 2000 y 2006, una tendencia muy diferente de la apreciación histórica, que se produjo aproximadamente a la tasa de inflación. Si bien las viviendas no habían sido tratadas tradicionalmente como inversiones sujetas a especulación, este comportamiento cambió durante el auge inmobiliario. Los medios de comunicación informaron ampliamente sobre la compra de condominios mientras estaban en construcción y su posterior "venta" con ganancias sin que el vendedor haya vivido nunca en ellos. [86] Algunas compañías hipotecarias identificaron los riesgos inherentes a esta actividad ya en 2005, después de identificar a inversores que asumían posiciones altamente apalancadas en múltiples propiedades. [87]
Un estudio de la NBER de 2017 sostuvo que los inversores inmobiliarios (es decir, aquellos que poseen 2 o más casas) fueron más culpables de la crisis que los prestatarios de alto riesgo: "El aumento de los impagos de hipotecas durante la crisis se concentró en la mitad de la distribución de la puntuación crediticia, y se atribuyó principalmente a los inversores inmobiliarios" y que "el crecimiento del crédito entre 2001 y 2007 se concentró en el segmento prime, y la deuda con los prestatarios de alto riesgo [subprime] fue prácticamente constante para todas las categorías de deuda durante este período". Los autores argumentaron que esta narrativa impulsada por los inversores era más precisa que culpar de la crisis a los prestatarios de bajo riesgo y de bajos ingresos. [47] Un estudio de la Reserva Federal de 2011 tuvo un hallazgo similar: "En los estados que experimentaron los mayores auges y caídas de la vivienda, en el pico del mercado casi la mitad de las originaciones de hipotecas de compra estaban asociadas con inversores. En parte, al aparentemente informar erróneamente sus intenciones de ocupar la propiedad, los inversores asumieron más apalancamiento, lo que contribuyó a mayores tasas de impago". El estudio de la Reserva Federal informó que las concesiones de hipotecas a inversores aumentaron del 25% en 2000 al 45% en 2006, en Arizona, California, Florida y Nevada en general, donde los aumentos de precios de la vivienda durante la burbuja (y las caídas durante la crisis) fueron más pronunciados. En estos estados, la morosidad de los inversores aumentó de alrededor del 15% en 2000 a más del 35% en 2007 y 2008. [88]
El economista Robert Shiller sostuvo que las burbujas especulativas están alimentadas por "un optimismo contagioso, aparentemente inmune a los hechos, que a menudo se instala cuando los precios están subiendo. Las burbujas son principalmente fenómenos sociales; hasta que entendamos y abordemos la psicología que las alimenta, seguirán formándose". [89] El economista keynesiano Hyman Minsky describió cómo el endeudamiento especulativo contribuyó al aumento de la deuda y al eventual colapso de los valores de los activos. [90]
Warren Buffett testificó ante la Comisión de Investigación de la Crisis Financiera : "Hubo la mayor burbuja que he visto en mi vida... Todo el público estadounidense acabó creyendo que los precios de la vivienda no podían caer drásticamente". [39]
En los años previos a la crisis, el comportamiento de los prestamistas cambió drásticamente. Los prestamistas ofrecieron cada vez más préstamos a prestatarios de mayor riesgo. [26] [91] Las normas de concesión de préstamos se deterioraron particularmente entre 2004 y 2007, a medida que la cuota de mercado hipotecaria de las empresas patrocinadas por el gobierno (es decir, la cuota de Fannie Mae y Freddie Mac , que se especializaban en hipotecas convencionales, conformes y no de alto riesgo) disminuía y la cuota de los titulizadores privados crecía, hasta llegar a más de la mitad de las titulizaciones hipotecarias. [26]
Las hipotecas de alto riesgo crecieron del 5% del total de originaciones (35.000 millones de dólares) en 1994, [92] [93] al 20% (600.000 millones de dólares) en 2006. [93] [94] [95] Otro indicador de un ciclo crediticio "clásico" de auge-caída fue una reducción de la diferencia entre las tasas de interés de las hipotecas de alto riesgo y las de alto riesgo (el "margen subprime") entre 2001 y 2007. [96]
Además de tener en cuenta a los prestatarios de mayor riesgo, los prestamistas habían ofrecido opciones de préstamos cada vez más riesgosas e incentivos para la obtención de préstamos. En 2005, el pago inicial medio para los compradores de vivienda por primera vez era del 2%, y el 43% de esos compradores no hacían ningún pago inicial. [97] En comparación, China tiene requisitos de pago inicial que superan el 20%, con montos más altos para las residencias no principales. [98]
Para producir más hipotecas y más garantías, las normas de calificación de las hipotecas se fueron haciendo cada vez más flexibles. Primero, los préstamos con “ingresos declarados, activos verificados” (SIVA, por sus siglas en inglés) reemplazaron la prueba de ingresos por una “declaración” de los mismos. Luego, los préstamos “sin ingresos, activos verificados” (NIVA, por sus siglas en inglés) eliminaron los requisitos de prueba de empleo. Los prestatarios solo necesitaban mostrar prueba de dinero en sus cuentas bancarias. Los préstamos “sin ingresos, sin activos” (NINA, por sus siglas en inglés) o Ninja eliminaron la necesidad de demostrar, o incluso de declarar, los activos que se poseían. Todo lo que se requería para una hipoteca era una calificación crediticia. [99]
Los tipos de hipotecas también se volvieron más riesgosos. La hipoteca de tasa ajustable con pago de intereses solamente (ARM, por sus siglas en inglés) permitía al propietario pagar solamente los intereses (no el capital) de la hipoteca durante un período inicial de "adelanto". Aún más laxo era el préstamo de "opción de pago", en el que el propietario tiene la opción de hacer pagos mensuales que ni siquiera cubren los intereses durante los primeros dos o tres años del período inicial del préstamo. Casi uno de cada diez prestatarios hipotecarios en 2005 y 2006 tomó estos préstamos de "ARM con opción" [2] , y se estima que un tercio de los préstamos de tasa ajustable con origen entre 2004 y 2006 tenían tasas de "adelanto" inferiores al 4%. Después del período inicial, los pagos mensuales podrían duplicarse [93] o incluso triplicarse [100] .
La proporción de préstamos ARM de alto riesgo otorgados a personas con calificaciones crediticias lo suficientemente altas como para calificar para hipotecas convencionales con mejores condiciones aumentó del 41% en 2000 al 61% en 2006. Además, en algunos casos los corredores hipotecarios recibieron incentivos de los prestamistas para ofrecer préstamos ARM de alto riesgo incluso a aquellas personas con calificaciones crediticias que ameritaban un préstamo conforme (es decir, no de alto riesgo). [101]
Durante el período de auge, las normas de concesión de hipotecas se redujeron drásticamente. El uso de aprobaciones de préstamos automatizadas permitió que se otorgaran préstamos sin la debida revisión y documentación. [102] En 2007, el 40% de todos los préstamos de alto riesgo se obtuvieron mediante concesiones automatizadas. [103] [104] El presidente de la Asociación de Banqueros Hipotecarios afirmó que los agentes hipotecarios, si bien se beneficiaban del auge de los préstamos para la vivienda, no hacían lo suficiente para examinar si los prestatarios podían pagar. [105] El fraude hipotecario por parte de prestamistas y prestatarios aumentó enormemente. [106]
En enero de 2011, la Comisión de Investigación de la Crisis Financiera informó que muchos prestamistas hipotecarios se basaban en las calificaciones de los prestatarios ansiosos, a menudo con un "desprecio deliberado" por la capacidad de pago del prestatario. Casi el 25% de todas las hipotecas realizadas en la primera mitad de 2005 fueron préstamos "de pago de intereses solamente". Durante el mismo año, el 68% de los préstamos "ARM con opción" originados por Countrywide Financial y Washington Mutual tenían requisitos de documentación bajos o nulos. [2]
Al menos un estudio ha sugerido que la caída de los estándares fue impulsada por un cambio en la titulización hipotecaria desde un duopolio fuertemente controlado a un mercado competitivo en el que los originadores de hipotecas tenían la mayor influencia. [26] Los peores años de la cosecha de hipotecas coincidieron con los períodos durante los cuales las Empresas Patrocinadas por el Gobierno (específicamente Fannie Mae y Freddie Mac) estaban en su punto más débil, y los originadores de hipotecas y los titulizadores de marcas privadas estaban en su punto más fuerte. [26]
En un programa ganador del premio Peabody , los corresponsales de la NPR analizaron por qué existía un mercado para titulizaciones de marcas privadas de baja calidad. Argumentaron que una "gigante masa de dinero" (representada por 70 billones de dólares en inversiones de renta fija en todo el mundo) buscaba rendimientos más altos que los ofrecidos por los bonos del Tesoro de Estados Unidos a principios de la década. Además, esta masa de dinero había duplicado su tamaño entre 2000 y 2007, pero la oferta de inversiones relativamente seguras y generadoras de ingresos no había crecido tan rápidamente. Los bancos de inversión de Wall Street respondieron a esta demanda con innovaciones financieras como los títulos respaldados por hipotecas (MBS) y las obligaciones de deuda colateralizadas (CDO), a las que las agencias de calificación crediticia les asignaron calificaciones seguras.
En efecto, Wall Street conectó este fondo de dinero al mercado hipotecario de Estados Unidos, con enormes comisiones que se acumulaban a lo largo de toda la cadena de suministro de hipotecas, desde el corredor hipotecario que vendía los préstamos, pasando por los pequeños bancos que financiaban a los corredores, hasta los gigantescos bancos de inversión que estaban detrás de ellos. Hacia 2003, aproximadamente, la oferta de hipotecas originadas en los estándares de préstamo tradicionales se había agotado. Sin embargo, la fuerte demanda continua de MBS y CDO comenzó a reducir los estándares de préstamo, mientras las hipotecas pudieran seguir vendiéndose a lo largo de la cadena de suministro. Al final, esta burbuja especulativa resultó insostenible. La NPR la describió de esta manera: [107]
El problema era que, aunque los precios de la vivienda se disparaban, la gente no ganaba más dinero. Entre 2000 y 2007, el ingreso familiar medio se mantuvo estable. Y cuanto más subían los precios, más endeble se volvía todo el asunto. Por mucho que se relajaran las normas de concesión de préstamos, por muchos productos hipotecarios exóticos que se crearan para meter a la gente con calzador en casas que no podían permitirse, por mucho que intentara la máquina hipotecaria, la gente no podía pagar. A finales de 2006, la vivienda media costaba casi cuatro veces lo que ganaba una familia media. Históricamente era entre dos y tres veces. Y los prestamistas hipotecarios se dieron cuenta de algo que casi nunca habían visto antes. La gente compraba una casa, firmaba todos los papeles de la hipoteca y luego dejaba de pagar su primer pago. Sin pérdida de empleo ni urgencia médica, estaban bajo el agua antes incluso de empezar. Y aunque nadie pudo oírlo, probablemente ese fue el momento en que estalló una de las mayores burbujas especulativas de la historia de Estados Unidos.
Los prestatarios de alto riesgo suelen tener un historial crediticio debilitado y una capacidad de pago reducida. Los préstamos de alto riesgo tienen un mayor riesgo de impago que los préstamos a prestatarios de alto riesgo. [108] Si un prestatario se retrasa en el pago puntual de la hipoteca al administrador del préstamo (un banco u otra entidad financiera), el prestamista puede tomar posesión de la propiedad, en un proceso llamado ejecución hipotecaria .
El valor de las hipotecas de alto riesgo estadounidenses se estimó en 1,3 billones de dólares (unos 1,84 billones de dólares en 2023) en marzo de 2007, [109] con más de 7,5 millones de hipotecas de alto riesgo de primer grado en circulación. [110] Entre 2004 y 2006, la proporción de hipotecas de alto riesgo en relación con el total de originaciones osciló entre el 18% y el 21%, frente a menos del 10% en 2001-2003 y durante 2007. [111] [112] La mayoría de los préstamos de alto riesgo se emitieron en California. [113] El auge de los préstamos hipotecarios, incluidos los de alto riesgo, también fue impulsado por una rápida expansión de los originadores de hipotecas independientes no bancarios que, a pesar de su participación menor (alrededor del 25% en 2002) en el mercado, han contribuido a alrededor del 50% del aumento del crédito hipotecario entre 2003 y 2005. [114] En el tercer trimestre de 2007, las hipotecas de alto riesgo con tasa ajustable (ARM) que representaban sólo el 6,9% de las hipotecas estadounidenses pendientes también representaron el 43% de las ejecuciones hipotecarias que comenzaron durante ese trimestre. [115]
En octubre de 2007, aproximadamente el 16% de las hipotecas de alto riesgo a tasa ajustable (ARM) tenían una morosidad de 90 días o el prestamista había iniciado un proceso de ejecución hipotecaria , aproximadamente el triple de la tasa de 2005. [116] En enero de 2008, la tasa de morosidad había aumentado al 21% [117] y en mayo de 2008 era del 25%. [118]
Según RealtyTrac , el valor de todas las hipotecas residenciales pendientes, adeudadas por hogares estadounidenses para comprar residencias que albergaran a un máximo de cuatro familias, era de 9,9 billones de dólares estadounidenses a fines de 2006, y de 10,6 billones de dólares estadounidenses a mediados de 2008. [119] Durante 2007, los prestamistas habían iniciado procedimientos de ejecución hipotecaria sobre casi 1,3 millones de propiedades, un aumento del 79% respecto de 2006. [120] Esta cifra aumentó a 2,3 millones en 2008, un aumento del 81% respecto de 2007, [121] y nuevamente a 2,8 millones en 2009, un aumento del 21% respecto de 2008. [122]
En agosto de 2008, el 9,2% de todas las hipotecas pendientes en Estados Unidos estaban en mora o en ejecución hipotecaria. [123] En septiembre de 2009, esta cifra había aumentado al 14,4%. [124] Entre agosto de 2007 y octubre de 2008, 936.439 residencias estadounidenses completaron su ejecución hipotecaria. [125] Las ejecuciones hipotecarias se concentran en determinados estados, tanto en términos de número como de tasa de ejecuciones hipotecarias presentadas. [126] Diez estados representaron el 74% de las ejecuciones hipotecarias presentadas durante 2008; los dos primeros (California y Florida) representaron el 41%. Nueve estados estaban por encima de la tasa media nacional de ejecuciones hipotecarias del 1,84% de los hogares. [127]
"El FBI define el fraude hipotecario como 'la declaración falsa, tergiversación u omisión intencional por parte de un solicitante u otras partes interesadas, en la que se basa un prestamista o asegurador para proporcionar financiación, comprar o asegurar un préstamo hipotecario'". [128] En 2004, el FBI advirtió sobre una "epidemia" de fraude hipotecario, un importante riesgo crediticio de los préstamos hipotecarios no preferenciales, que, según dijeron, podría conducir a "un problema que podría tener tanto impacto como la crisis de las cajas de ahorro". [129] [130] [131] [132] A pesar de esto, la administración Bush impidió que los estados investigaran y procesaran a los prestamistas predatorios invocando una ley bancaria de 1863 "para emitir opiniones formales que anulaban todas las leyes estatales sobre préstamos predatorios, volviéndolas así inoperantes". [133]
En enero de 2011, la Comisión de Investigación de la Crisis Financiera informó que: "... el fraude hipotecario... floreció en un entorno de normas crediticias en decadencia y de una regulación laxa. El número de informes de actividades sospechosas (informes de posibles delitos financieros presentados por bancos depositarios y sus filiales) relacionados con el fraude hipotecario se multiplicó por 20 entre 1996 y 2005 y luego volvió a duplicarse entre 2005 y 2009. Un estudio estima que las pérdidas resultantes del fraude en los préstamos hipotecarios realizados entre 2005 y 2007 ascienden a 112.000 millones de dólares.
" Los préstamos predatorios describen prácticas injustas, engañosas o fraudulentas de algunos prestamistas durante el proceso de originación de préstamos. Los prestamistas otorgaron préstamos que sabían que los prestatarios no podían afrontar y que podrían causar pérdidas masivas a los inversores en títulos hipotecarios". [2]
La Comisión de Investigación de la Crisis Financiera informó en enero de 2011:
A principios del siglo XX, erigimos una serie de protecciones –la Reserva Federal como prestamista de última instancia , un seguro federal de depósitos, amplias regulaciones– para proporcionar un baluarte contra los pánicos que habían plagado regularmente el sistema bancario de Estados Unidos en el siglo XIX. Sin embargo, durante los últimos 30 años, permitimos el crecimiento de un sistema bancario paralelo –opaco y cargado de deuda a corto plazo– que rivalizaba en tamaño con el sistema bancario tradicional. Los componentes clave del mercado –por ejemplo, el mercado de préstamos repo multimillonarios, las entidades fuera de balance y el uso de derivados extrabursátiles– quedaron ocultos a la vista, sin las protecciones que habíamos construido para prevenir los colapsos financieros. Tuvimos un sistema financiero del siglo XXI con salvaguardas del siglo XIX. [135]
En un discurso pronunciado en junio de 2008, el presidente del Banco de la Reserva Federal de Nueva York, Timothy Geithner , que más tarde se convirtió en secretario del Tesoro, atribuyó una parte importante de la culpa del congelamiento de los mercados crediticios a una "corrida" de las entidades del sistema bancario "paralelo", también llamado sistema bancario en la sombra . Estas entidades se volvieron fundamentales para los mercados crediticios que sustentaban el sistema financiero, pero no estaban sujetas a los mismos controles regulatorios que los bancos depositarios. Además, estas entidades eran vulnerables porque tomaban préstamos a corto plazo en mercados líquidos para comprar activos a largo plazo, ilíquidos y riesgosos. Esto significaba que las perturbaciones en los mercados crediticios las someterían a un rápido desapalancamiento , vendiendo sus activos a largo plazo a precios deprimidos. [18]
Según el economista y premio Nobel Paul Krugman , las operaciones de recompra y otras formas de banca paralela representaban aproximadamente el 60% del "sistema bancario estadounidense en general" . [136] Geithner describió sus "entidades":
A principios de 2007, los instrumentos de inversión estructurados, los títulos preferentes a tipo de interés de subasta, los bonos con opción de compra y los pagarés a la vista a tipo de interés variable, tenían un volumen de activos combinado de aproximadamente 2,2 billones de dólares (unos 3,12 billones de dólares en 2023). Los activos financiados a un día en repos tripartitas crecieron a 2,5 billones de dólares. Los activos mantenidos en fondos de cobertura crecieron a aproximadamente 1,8 billones de dólares. Los balances combinados de los cinco principales bancos de inversión de entonces sumaban 4 billones de dólares. En comparación, los activos totales de los cinco principales holdings bancarios de Estados Unidos en ese momento eran de poco más de 6 billones de dólares, y los activos totales de todo el sistema bancario eran de unos 10 billones de dólares.
Afirmó que "el efecto combinado de estos factores fue un sistema financiero vulnerable a ciclos de precios de activos y crédito que se retroalimentaban". [18] Krugman describió la corrida al sistema bancario paralelo como el "núcleo de lo que sucedió" para causar la crisis.
A medida que el sistema bancario paralelo se expandía hasta rivalizar o incluso superar en importancia a la banca convencional, los políticos y los funcionarios gubernamentales deberían haberse dado cuenta de que estaban recreando el tipo de vulnerabilidad financiera que hizo posible la Gran Depresión, y deberían haber respondido ampliando las regulaciones y la red de seguridad financiera para cubrir a estas nuevas instituciones. Las figuras influyentes deberían haber proclamado una regla simple: todo lo que hace lo que hace un banco, todo lo que tiene que ser rescatado en crisis como lo son los bancos, debe ser regulado como un banco.
Se refirió a esta falta de controles como una “negligencia maligna”. [137] [138]
Los mercados de titulización apoyados por el sistema bancario paralelo comenzaron a cerrar en la primavera de 2007 y casi paralizaron en el otoño de 2008. Más de un tercio de los mercados de crédito privado dejaron de estar disponibles como fuente de fondos. [139] Según la Brookings Institution , el sistema bancario tradicional no tenía el capital necesario para cerrar esta brecha a junio de 2009: "Se necesitarían varios años de fuertes ganancias para generar suficiente capital para sustentar ese volumen adicional de préstamos". Los autores también indican que algunas formas de titulización "probablemente desaparecerán para siempre, al haber sido un artefacto de condiciones crediticias excesivamente laxas". [140]
El economista Gary Gorton escribió en mayo de 2009:
A diferencia de los pánicos bancarios históricos del siglo XIX y principios del XX, el pánico bancario actual es un pánico generalizado, no minorista. En los episodios anteriores, los depositantes acudieron a sus bancos y exigieron efectivo a cambio de sus cuentas corrientes. Incapaz de satisfacer esas demandas, el sistema bancario se volvió insolvente. El pánico actual implicó que las empresas financieras "corrieran" a otras empresas financieras al no renovar los acuerdos de venta y recompra (repo) o aumentar el margen de repo ("haircut"), lo que obligó a un desapalancamiento masivo y resultó en la insolvencia del sistema bancario. [17]
El presidente de la Reserva Federal, Ben Bernanke, afirmó en una entrevista con la FCIC durante 2009 que 12 de las 13 instituciones financieras más grandes de Estados Unidos estaban en riesgo de quiebra durante 2008. El informe de la FCIC no identificó cuáles de las 13 empresas no eran consideradas por Bernanke como en peligro de quiebra. [141]
El economista Mark Zandi testificó ante la Comisión de Investigación de la Crisis Financiera en enero de 2010:
Los mercados de titulización también siguen en crisis, ya que los inversores prevén más pérdidas de préstamos. Los inversores también tienen incertidumbre sobre los cambios en las normas jurídicas y contables y las reformas regulatorias que se avecinan. La emisión privada de títulos respaldados por hipotecas residenciales y comerciales, títulos respaldados por activos y CDO alcanzó un máximo en 2006, cerca de los 2 billones de dólares... En 2009, la emisión privada fue inferior a 150.000 millones de dólares, y casi la totalidad de ella fue emisión respaldada por activos respaldada por el programa TALF de la Reserva Federal para ayudar a los prestamistas de tarjetas de crédito, automóviles y pequeñas empresas. La emisión de títulos respaldados por hipotecas residenciales y comerciales y CDO sigue estancada. [142]
En marzo de 2010, The Economist informó: "Bear Stearns y Lehman Brothers eran entidades no bancarias que se vieron paralizadas por una corrida silenciosa de los prestamistas de repos en pánico , muchos de ellos fondos del mercado monetario que no estaban seguros de la calidad de las garantías titulizadas que tenían. Los reembolsos masivos de estos fondos después de la quiebra de Lehman congelaron la financiación a corto plazo para las grandes empresas". [143]
La titulización –la agrupación de préstamos bancarios para crear bonos negociables– comenzó en la industria hipotecaria en la década de 1970, cuando las Empresas Patrocinadas por el Gobierno (GSE, por sus siglas en inglés) comenzaron a agrupar hipotecas relativamente seguras, convencionales, “ conformes ” o “de primera”, crear “ títulos respaldados por hipotecas ” (MBS, por sus siglas en inglés) a partir del conjunto, venderlos a inversores, garantizando estos títulos/bonos contra el impago de las hipotecas subyacentes. [26] [144] Este modelo de “originar para distribuir” tenía ventajas sobre el antiguo modelo de “originar para mantener”, [145] en el que un banco originaba un préstamo al prestatario/propietario de la vivienda y retenía el riesgo crediticio (de impago). La titulización eliminó los préstamos de los libros de un banco, lo que le permitió seguir cumpliendo con las leyes de requisitos de capital. Se podían hacer más préstamos con los ingresos de la venta de MBS. La liquidez de un mercado hipotecario nacional e incluso internacional permitió que el capital fluyera allí donde había demanda de hipotecas y escasez de financiación. Sin embargo, la titulización creó un riesgo moral : el banco o institución que otorgaba el préstamo ya no tenía que preocuparse si la hipoteca se pagaba [146] , lo que les daba incentivos para procesar transacciones hipotecarias pero no para asegurar su calidad crediticia. [147] [148] Los banqueros ya no estaban disponibles para resolver los problemas de los prestatarios y minimizar los incumplimientos durante el curso de la hipoteca. [149]
Con los altos pagos iniciales y las altas calificaciones crediticias de las hipotecas convencionales utilizadas por las GSE, este peligro era mínimo. [150] Sin embargo, los bancos de inversión querían entrar al mercado y evitar competir con las GSE. [146] Lo hicieron desarrollando títulos respaldados por hipotecas en el mercado de hipotecas de alto riesgo y Alt-A , que no eran convencionales y eran más riesgosos . A diferencia de las GSE [151], los emisores generalmente no garantizaban los títulos contra el impago de las hipotecas subyacentes. [26]
Lo que sí hicieron estos originadores de "etiquetas privadas" o "no agencias" fue utilizar " finanzas estructuradas " para crear títulos. La estructuración implicó "dividir" las hipotecas agrupadas en "tramos", cada uno con una prioridad diferente en el flujo mensual o trimestral de capital e intereses. [9] [152] Los tramos se compararon con "cubos" que recogen el "agua" del capital y los intereses. Los cubos más antiguos no compartían el agua con los de abajo hasta que estaban llenos hasta el borde y rebosaban. [153] Esto dio a los cubos/tramos superiores una considerable solvencia crediticia (en teoría) que les permitiría obtener las calificaciones crediticias más altas de "triple A", haciéndolos vendibles a fondos del mercado monetario y de pensiones que de otro modo no tratarían con títulos hipotecarios de alto riesgo.
Para agotar los tramos de MBS con menor prioridad de pago que no podían calificarse como triple A y que un mercado de renta fija conservador no compraría, los bancos de inversión desarrollaron otro título, conocido como obligación de deuda colateralizada (CDO). Aunque el mercado de CDO era más pequeño, era crucial porque, a menos que se encontraran compradores para los tramos que no eran triple A o "mezzanine", no sería rentable fabricar un título respaldado por hipotecas en primer lugar. [154] [155] Estos CDO agruparon los tramos restantes con calificación BBB, A−, etc., y produjeron nuevos tramos, de los cuales entre el 70% [156] y el 80% [157] fueron calificados como triple A por las agencias de calificación. El 20-30% restante de los tramos mezzanine a veces fue comprado por otros CDO, para fabricar los llamados títulos " CDO al cuadrado " que también produjeron tramos calificados principalmente como triple A. [158]
Este proceso fue posteriormente menospreciado como "lavado de calificaciones" [159] o una forma de transformar "escoria en oro" [160] por algunos periodistas de negocios, pero en ese momento estaba justificado por la creencia de que los precios de las viviendas siempre subirían. [161] [162] El modelo utilizado por los suscriptores, las agencias de calificación y los inversores para estimar la probabilidad de impago de las hipotecas se basaba en la historia de los swaps de incumplimiento crediticio , que lamentablemente se remontaba "a menos de una década, un período en el que los precios de las viviendas se dispararon". [163]
Además, el modelo –que postulaba que la correlación de los riesgos de impago entre los préstamos en fondos de titulización podía medirse en una cifra simple, estable y manejable, adecuada para la gestión de riesgos o la valoración [163] – también pretendía demostrar que las hipotecas en los fondos de CDO estaban bien diversificadas o “no estaban correlacionadas”. Se pensaba, por ejemplo, que los impagos de hipotecas en Orlando no tenían ningún efecto sobre el mercado inmobiliario de Laguna Beach (es decir, que no estaban correlacionados con él) . Cuando los precios se corrigieron (es decir, la burbuja colapsó), los impagos resultantes no sólo fueron mayores en número de lo previsto, sino que estaban mucho más correlacionados. [163]
Otro título innovador criticado después del estallido de la burbuja fue el CDO sintético . Más barato y más fácil de crear que los CDO "en efectivo" originales, los sintéticos no proporcionaban financiación para la vivienda, sino que los inversores que compraban CDO sintéticos estaban en realidad proporcionando un seguro (en forma de "swaps de incumplimiento crediticio") contra el impago de las hipotecas. Las hipotecas que aseguraban eran las de los CDO "en efectivo" a los que los sintéticos "referenciaban". Así que, en lugar de proporcionar a los inversores pagos de intereses y capital de tramos de MBS, los pagos eran el equivalente a primas de seguros de los "compradores" de seguros. [164] Si los CDO referenciados incurrían en impago, los inversores perdían su inversión, que se pagaba a los compradores de seguros. [165]
A diferencia de los seguros verdaderos, los swaps de incumplimiento crediticio no estaban regulados para asegurar que los proveedores tuvieran las reservas para pagar los acuerdos, o que los compradores fueran dueños de la propiedad (MBS) que estaban asegurando, es decir, que no estuvieran simplemente haciendo una apuesta a que un título incumpliría. [166] Debido a que los sintéticos "hacían referencia" a otro CDO (en efectivo), más de un sintético -de hecho, varios- podían hacerse para hacer referencia al mismo original, multiplicando el efecto si un título referenciado incumplía. [167] [168] Al igual que con los MBS y otros CDO, las calificaciones triple A para "grandes porciones" [169] de sintéticos fueron cruciales para el éxito de los títulos, debido a la ignorancia de los compradores/inversores del mercado de títulos hipotecarios y la confianza en las calificaciones de las agencias de calificación crediticia. [170]
La titulización comenzó a despegar a mediados de los años 1990. La cantidad total de títulos respaldados por hipotecas emitidos casi se triplicó entre 1996 y 2007, hasta alcanzar los 7,3 billones de dólares. La proporción titulizada de hipotecas de alto riesgo (es decir, las que se transfieren a inversores externos a través de MBS) aumentó del 54% en 2001 al 75% en 2006. [96] A mediados de los años 2000, cuando el mercado inmobiliario estaba en su apogeo, la cuota de mercado de titulización de GSE disminuyó drásticamente, mientras que la titulización de marcas privadas de hipotecas de alto riesgo y Alt-A creció marcadamente. [26] Cuando los impagos hipotecarios comenzaron a aumentar, se encontraba entre las hipotecas titulizadas por los bancos privados. Las hipotecas GSE, titulizadas o no, siguieron teniendo un mejor rendimiento que el resto del mercado. [26] [171] Para compensar la disminución del mercado de CDO en efectivo, [172] los sintéticos eran la forma dominante de CDO en 2006, [173] valorados " nocionalmente " [174] en unos 5 billones de dólares. [173]
En el otoño de 2008, cuando el mercado de titulización "se paralizó" y los inversores "ya no querían prestar a ningún precio", los préstamos titulizados representaban unos 10 billones de dólares de los aproximadamente 25 billones de dólares del mercado crediticio estadounidense (es decir, lo que "debían los propietarios de viviendas, los consumidores y las corporaciones estadounidenses"). [139] [140] En febrero de 2009, Ben Bernanke declaró que los mercados de titulización permanecían efectivamente cerrados, con la excepción de las hipotecas conformes, que podían venderse a Fannie Mae y Freddie Mac. [175]
Según el economista A. Michael Spence : “cuando riesgos que antes no estaban correlacionados cambian y se vuelven altamente correlacionados... los modelos de diversificación fallan”. “Un desafío importante para el futuro es comprender mejor estas dinámicas como la base analítica de un sistema de alerta temprana con respecto a la inestabilidad financiera”. [176]
Al criticar el argumento de que la titulización de inversiones estructuradas complejas fue decisiva en la crisis hipotecaria, Paul Krugman señala que las firmas de Wall Street que emitieron los títulos "mantuvieron los activos más riesgosos en sus propios libros", y que ninguna de las burbujas igualmente desastrosas de la vivienda europea o la propiedad comercial estadounidense utilizó títulos estructurados complejos. Krugman está de acuerdo en que "es discutible que la innovación financiera... haya extendido la crisis a las instituciones financieras de todo el mundo" y que su inherente fragmentación de los préstamos haya hecho que la "limpieza" posterior a la burbuja mediante la renegociación de la deuda sea extremadamente difícil. [136]
En enero de 2011, la Comisión de Investigación de la Crisis Financiera informó que: "De 1978 a 2007, la cantidad de deuda en manos del sector financiero se disparó de 3 billones de dólares a 36 billones de dólares, más del doble de su proporción del producto interno bruto. La naturaleza misma de muchas empresas de Wall Street cambió: de sociedades privadas relativamente formales a corporaciones que cotizan en bolsa y asumen riesgos mayores y más diversos. En 2005, los 10 bancos comerciales más grandes de Estados Unidos poseían el 55% de los activos de la industria, más del doble del nivel de 1990. En vísperas de la crisis de 2006, las ganancias del sector financiero constituían el 27% de todas las ganancias corporativas en Estados Unidos, frente al 15% en 1980". [2]
Muchas instituciones financieras , en particular los bancos de inversión , emitieron grandes cantidades de deuda durante el período 2004-07 e invirtieron el dinero obtenido en títulos respaldados por hipotecas (MBS), apostando básicamente a que los precios de las viviendas seguirían aumentando y que los hogares seguirían pagando sus hipotecas. Pedir prestado a un tipo de interés más bajo e invertir el dinero obtenido a un tipo de interés más alto es una forma de apalancamiento financiero . Esto es análogo a que un individuo tome una segunda hipoteca sobre su residencia para invertir en el mercado de valores. Esta estrategia resultó rentable durante el auge inmobiliario, pero dio lugar a grandes pérdidas cuando los precios de las viviendas empezaron a bajar y las hipotecas empezaron a incumplir. A partir de 2007, las instituciones financieras y los inversores individuales que poseían MBS también sufrieron pérdidas significativas por los impagos de los pagos de las hipotecas y la consiguiente caída del valor de los MBS. [177]
Una decisión de la Comisión de Bolsa y Valores de Estados Unidos (SEC) de 2004 relacionada con la regla del capital neto permitió a los bancos de inversión estadounidenses emitir una cantidad sustancialmente mayor de deuda, que luego se utilizó para comprar MBS. Entre 2004 y 2007, los cinco principales bancos de inversión de Estados Unidos aumentaron significativamente su apalancamiento financiero (véase el diagrama), lo que aumentó su vulnerabilidad a la caída del valor de los MBS. Estas cinco instituciones informaron de una deuda de más de 4,1 billones de dólares en el ejercicio fiscal de 2007, aproximadamente el 30% del PIB nominal de Estados Unidos en 2007. Además, el porcentaje de hipotecas de alto riesgo originadas en relación con el total de originaciones aumentó de menos del 10% en 2001-2003 a entre el 18% y el 20% entre 2004 y 2006, debido en parte a la financiación de los bancos de inversión. [111] [112]
Durante 2008, tres de los mayores bancos de inversión de Estados Unidos se declararon en quiebra ( Lehman Brothers ) o fueron vendidos a precios de liquidación a otros bancos ( Bear Stearns y Merrill Lynch ). Estas quiebras aumentaron la inestabilidad del sistema financiero mundial . Los dos bancos de inversión restantes, Morgan Stanley y Goldman Sachs , optaron por convertirse en bancos comerciales, sometiéndose así a una regulación más estricta. [178] [179]
En los años previos a la crisis, los cuatro principales bancos depositarios de Estados Unidos trasladaron unos 5,2 billones de dólares de activos y pasivos fuera de balance a entidades con fines especiales u otras entidades del sistema bancario paralelo . Esto les permitió, en esencia, eludir las regulaciones existentes sobre ratios mínimos de capital, aumentando así el apalancamiento y las ganancias durante el auge, pero aumentando las pérdidas durante la crisis. Las nuevas directrices contables les exigirán que vuelvan a incluir algunos de estos activos en sus libros durante 2009, lo que reducirá significativamente sus ratios de capital. Una agencia de noticias estimó que esta cantidad oscilaba entre 500.000 millones y 1 billón de dólares. Este efecto se tuvo en cuenta como parte de las pruebas de estrés realizadas por el gobierno durante 2009. [180]
Martin Wolf escribió en junio de 2009: "...una enorme parte de lo que hicieron los bancos en la primera parte de esta década –los vehículos fuera de balance, los derivados y el propio 'sistema bancario en la sombra'– fue encontrar una forma de eludir la regulación". [181]
La Oficina del Contralor del Estado de Nueva York ha dicho que en 2006, los ejecutivos de Wall Street se llevaron a casa bonificaciones por un total de 23.900 millones de dólares (unos 34.800 millones de dólares en 2023). "Los operadores de Wall Street estaban pensando en la bonificación al final del año, no en la salud a largo plazo de su empresa. Todo el sistema -desde los corredores hipotecarios hasta los gestores de riesgos de Wall Street- parecía inclinado a asumir riesgos a corto plazo mientras ignoraba las obligaciones a largo plazo. La prueba más contundente es que la mayoría de las personas que estaban en la cima de los bancos no entendían realmente cómo funcionaban esas [inversiones]". [58] [182]
La remuneración de los operadores se centraba en las comisiones generadas por la creación de productos financieros, en lugar de en el rendimiento de esos productos y las ganancias generadas a lo largo del tiempo. Sus bonificaciones se orientaban en gran medida hacia el efectivo en lugar de hacia las acciones y no estaban sujetas a una " recuperación " (la empresa recuperaría la bonificación del empleado) en caso de que los MBS o CDO creados no tuvieran un buen rendimiento. Además, el mayor riesgo (en forma de apalancamiento financiero) asumido por los principales bancos de inversión no se tenía en cuenta adecuadamente en la remuneración de los altos ejecutivos. [183]
Los swaps de incumplimiento crediticio (CDS) son instrumentos financieros utilizados como cobertura y protección para los tenedores de deuda, en particular los inversores en MBS, frente al riesgo de impago, o por los especuladores para obtener beneficios del impago. A medida que el patrimonio neto de los bancos y otras instituciones financieras se deterioraba debido a las pérdidas relacionadas con las hipotecas de alto riesgo, aumentaba la probabilidad de que quienes proporcionaban la protección tuvieran que pagar a sus contrapartes. Esto creó incertidumbre en todo el sistema, ya que los inversores se preguntaban qué empresas tendrían que pagar para cubrir los impagos de las hipotecas.
Al igual que todos los swaps y otros derivados financieros , los CDS pueden utilizarse para cubrir riesgos (específicamente, para asegurar a los acreedores contra el incumplimiento) o para obtener ganancias de la especulación. El volumen de CDS en circulación se multiplicó por 100 entre 1998 y 2008, y las estimaciones de la deuda cubierta por contratos de CDS, a noviembre de 2008, oscilaban entre 33 y 47 billones de dólares. [184] : 73 Los CDS están ligeramente regulados, en gran medida debido a la Ley de Modernización de Futuros de Materias Primas de 2000. A partir de 2008, no había una cámara de compensación central para honrar los CDS en caso de que una parte de un CDS no pudiera cumplir con sus obligaciones bajo el contrato de CDS. La divulgación requerida de las obligaciones relacionadas con los CDS ha sido criticada por inadecuada. Las compañías de seguros como American International Group (AIG), MBIA y Ambac enfrentaron rebajas de calificación porque los incumplimientos hipotecarios generalizados aumentaron su exposición potencial a pérdidas de CDS. Estas empresas tuvieron que obtener fondos adicionales (capital) para compensar esta exposición. El hecho de que AIG tuviera CDS que aseguraban 440 mil millones de dólares de MBS dio lugar a que solicitara y obtuviera un rescate del gobierno federal. [185] Las compañías de seguros monoline cerraron en 2008-2009.
Cuando el banco de inversión Lehman Brothers se declaró en quiebra en septiembre de 2008, había mucha incertidumbre sobre qué firmas financieras estarían obligadas a cumplir con los contratos de CDS sobre sus 600.000 millones de dólares (unos 834.000 millones de dólares en 2023) de bonos en circulación. [186] [187] Las grandes pérdidas de Merrill Lynch en 2008 se atribuyeron en parte a la caída del valor de su cartera sin cobertura de obligaciones de deuda colateralizadas (CDO) después de que AIG dejara de ofrecer CDS sobre las CDO de Merrill. La pérdida de confianza de los socios comerciales en la solvencia de Merrill Lynch y su capacidad para refinanciar su deuda a corto plazo condujo a su adquisición por parte del Bank of America . [188] [189]
El economista Joseph Stiglitz resumió de esta manera cómo los swaps de incumplimiento crediticio contribuyeron al colapso sistémico: "Con este complicado entrelazamiento de apuestas de gran magnitud, nadie podía estar seguro de la posición financiera de nadie, ni siquiera de la propia. No es sorprendente que los mercados crediticios se congelaran". [190]
El autor Michael Lewis escribió que los CDS permitían a los especuladores acumular apuestas sobre los mismos bonos hipotecarios y CDO. Esto es análogo a permitir que muchas personas compren un seguro sobre la misma casa. Los especuladores que compraban seguros CDS apostaban a que se producirían impagos significativos, mientras que los vendedores (como AIG ) apostaban a que no ocurrirían. Teóricamente, se podía apostar una cantidad infinita sobre los mismos valores relacionados con la vivienda, siempre que se pudieran encontrar compradores y vendedores de los CDS. [191]
Los derivados como los CDS no estaban regulados o apenas lo estaban. Varias fuentes han señalado el fracaso del gobierno estadounidense a la hora de supervisar o incluso exigir transparencia de los instrumentos financieros conocidos como derivados . [192] [193] [194] Un artículo de investigación de 2008 en The Washington Post descubrió que los principales funcionarios del gobierno en ese momento (el presidente de la Junta de la Reserva Federal Alan Greenspan , el secretario del Tesoro Robert Rubin y el presidente de la SEC Arthur Levitt ) se oponían vehementemente a cualquier regulación de los derivados. En 1998, Brooksley E. Born , director de la Comisión de Comercio de Futuros de Materias Primas , presentó un documento de política en el que solicitaba la opinión de los reguladores, los grupos de presión y los legisladores sobre la cuestión de si los derivados debían informarse, venderse a través de una instalación central o si se debían exigir requisitos de capital a sus compradores. Greenspan, Rubin y Levitt la presionaron para que retirara el documento y Greenspan persuadió al Congreso para que aprobara una resolución que impidiera a la CFTC regular los derivados durante otros seis meses, cuando expiraría el mandato de Born. [193] En última instancia, fue el colapso de un tipo específico de derivado, el título respaldado por hipotecas , lo que desencadenó la crisis económica de 2008. [194]
Además, Chicago Public Radio, Huffington Post y ProPublica informaron en abril de 2010 que los participantes del mercado, incluido un fondo de cobertura llamado Magnetar Capital , alentaron la creación de CDO que contenían hipotecas de baja calidad, para poder apostar contra ellas utilizando CDS. NPR informó que Magnetar alentó a los inversores a comprar CDO mientras que simultáneamente apostaban contra ellos, sin revelar esta última apuesta. [168] [195] [196] Los instrumentos llamados CDO sintéticos , que son carteras de swaps de incumplimiento crediticio, también estuvieron involucrados en las acusaciones de la SEC contra Goldman-Sachs en abril de 2010. [197]
En enero de 2011, la Comisión de Investigación de la Crisis Financiera informó que los CDS contribuyeron significativamente a la crisis. Las empresas pudieron vender protección a los inversores contra el impago de los títulos respaldados por hipotecas, lo que ayudó a lanzar y expandir el mercado de instrumentos nuevos y complejos como los CDO. Esto alimentó aún más la burbuja inmobiliaria. También amplificaron las pérdidas derivadas del colapso de la burbuja inmobiliaria al permitir múltiples apuestas sobre los mismos títulos y ayudaron a distribuir estas apuestas en todo el sistema financiero. Las empresas que vendían protección, como AIG , no estaban obligadas a reservar capital suficiente para cubrir sus obligaciones cuando se producían impagos importantes. Como muchos CDS no se negociaban en las bolsas, las obligaciones de las instituciones financieras clave se volvieron difíciles de medir, lo que creó incertidumbre en el sistema financiero. [2]
Las agencias de calificación crediticia (firmas que califican los instrumentos de deuda / valores según la capacidad del deudor para pagar a los prestamistas) han sido objeto de escrutinio durante y después de la crisis financiera por haber otorgado calificaciones de grado de inversión a MBS y CDO sobre la base de préstamos hipotecarios de alto riesgo que luego no se pagaron. Los inversores han presentado docenas de demandas contra las " tres grandes " agencias de calificación: Moody's Investors Service , Standard & Poor's y Fitch Ratings . [198] La Comisión de Investigación de la Crisis Financiera (FCIC) [199] concluyó que los "fracasos" de las tres grandes agencias de calificación fueron "engranajes esenciales en la rueda de la destrucción financiera" y "facilitadores clave del colapso financiero". [2] El economista Joseph Stiglitz las llamó "uno de los principales culpables" de la crisis financiera. [200] Otros calificaron sus calificaciones de "catastróficamente engañosas" (la Comisión de Bolsa y Valores de Estados Unidos [201] ) y su desempeño de "horrendo" ( la revista The Economist [202] ). Hay indicios de que algunos de los implicados en la calificación de valores relacionados con las hipotecas de alto riesgo sabían en ese momento que el proceso de calificación era defectuoso. [203] [204]
Según el informe de la investigación sobre la crisis financiera, la posición de las tres agencias "entre los emisores y los inversores de valores" [205] las "transformó" en actores "clave" en la burbuja inmobiliaria y la crisis financiera . La mayoría de los inversores en el mercado de renta fija no tenían experiencia en el negocio hipotecario -y mucho menos en la complejidad de los pools de hipotecas y la prioridad de tramos de los valores MBS y CDO- y simplemente buscaban una parte independiente que pudiera calificar los valores. [206] Mientras tanto, los bancos de inversión pagaban "honorarios generosos" a las partes supuestamente independientes "para obtener las calificaciones deseadas", según un experto. [206]
Además, una gran parte del mercado de títulos de deuda –muchos mercados monetarios y fondos de pensiones– tenía en sus estatutos la restricción de que sólo se pudieran vender los títulos más seguros, es decir, los títulos que las agencias de calificación calificaban como “triple A”. Por lo tanto, los títulos no preferenciales no podían venderse sin la calificación de (normalmente dos de) las tres agencias. [207]
Entre 2000 y 2007, una de las agencias más importantes –Moody's– calificó casi 45.000 títulos relacionados con hipotecas [208] –más de la mitad de los que calificó– como triple A. [209] Para diciembre de 2008, había más de 11 billones de dólares (unos 15 billones de dólares en 2023) en títulos de financiación estructurada en circulación en el mercado de bonos de Estados Unidos. [208] Pero a medida que el auge maduró, las normas de suscripción de hipotecas se deterioraron. Para 2007, se estima que se habían concedido préstamos por valor de 3,2 billones de dólares (unos 4,53 billones de dólares en 2023) a compradores y propietarios de viviendas con mal crédito e ingresos indocumentados, agrupados en MBS y CDO, y se les habían otorgado las mejores calificaciones [210] para atraer a los inversores globales.
Cuando estas hipotecas empezaron a caer en mora, las tres agencias se vieron obligadas a revisar sus calificaciones. Entre el otoño de 2007 y mediados de 2008, las agencias rebajaron casi 2 billones de dólares en tramos de MBS. [211] A finales de 2008, el 80% de los CDO por valor [212] calificados como "triple A" habían sido rebajados a basura. [213] Las amortizaciones y pérdidas de los bancos en estas inversiones ascendieron a 523.000 millones de dólares. [210] [214] [215]
Los críticos como la FCIC sostienen que las calificaciones crediticias erróneas se debieron a "modelos informáticos defectuosos, la presión de las empresas financieras que pagaron las calificaciones, la búsqueda incesante de cuota de mercado, la falta de recursos para hacer el trabajo a pesar de las ganancias récord y la ausencia de una supervisión pública significativa". [2]
Las inversiones estructuradas resultaron muy rentables para las agencias y en 2007 representaban casi la mitad de los ingresos totales por calificaciones de Moody's y todo el crecimiento de los ingresos. [216] Pero las ganancias no estaban garantizadas y los emisores competían entre sí con las agencias, "buscando" para encontrar las mejores calificaciones, a veces amenazando abiertamente con cortar el negocio si las calificaciones no eran lo suficientemente generosas. [217] Por lo tanto, había un conflicto de intereses entre los clientes complacientes -para quienes las calificaciones más altas significaban mayores ganancias- y la calificación precisa de la deuda para el beneficio del comprador/inversor de deuda -que no proporcionaba ingresos a las agencias-. [218]
A pesar de la rentabilidad de las tres grandes agencias de crédito (los márgenes operativos de Moody's fueron consistentemente superiores al 50%, más altos que los de las famosas y exitosas ExxonMobil o Microsoft [219]) , los salarios y bonos para el personal no directivo eran significativamente más bajos que en los bancos de Wall Street, y sus empleados se quejaban de exceso de trabajo.
Esto incentivó a los analistas de las agencias de calificación a buscar empleo en aquellos bancos de Wall Street que emitían títulos hipotecarios y que estaban particularmente interesados en el conocimiento de los analistas sobre los criterios que utilizaban sus antiguos empleadores para calificar los títulos. [220] [221] El conocimiento interno de interés para los emisores de títulos ansiosos por encontrar lagunas incluía el hecho de que las agencias de calificación miraban la puntuación crediticia promedio de un grupo de prestatarios, pero no cuán dispersa estaba; que las agencias ignoraban los ingresos familiares del prestatario o la duración del historial crediticio (lo que explicaba la gran cantidad de inmigrantes de bajos ingresos a los que se les daban hipotecas, personas "que nunca habían dejado de pagar una deuda, porque nunca se les había dado un préstamo"); que las agencias eran indiferentes a los problemas de solvencia crediticia de las hipotecas de tasa ajustable con tasas de interés bajas, las hipotecas "segundas silenciosas" o las hipotecas sin documentación . [222]
En 2010, prácticamente todas las investigaciones de las agencias de calificación, tanto penales como civiles, se encuentran en sus primeras etapas. [223] En Nueva York, los fiscales estatales están examinando si ocho bancos [224] engañaron a las agencias de calificación crediticia para que inflaran las calificaciones de las inversiones vinculadas a las hipotecas de alto riesgo. [225] En las docenas de demandas presentadas contra ellos por inversores que implican reclamaciones de calificaciones inexactas [198], las agencias de calificación se han defendido utilizando la defensa de la Primera Enmienda : que una calificación crediticia es una opinión protegida como libertad de expresión. [226] En 2013, McClatchy Newspapers descubrió que "ha surgido poca competencia" desde que se aprobó la Ley de Reforma de las Agencias de Calificación Crediticia de 2006 "en la calificación de los tipos de títulos hipotecarios complejos cuya implosión llevó a la crisis financiera de 2007". La cuota de mercado de las tres grandes en calificación crediticia pendiente apenas se ha reducido, pasando del 98% al 97%. [227]
Se ha señalado que la excesiva regulación gubernamental, la regulación fallida y la desregulación son causas de la crisis. Aumentar la propiedad de viviendas ha sido el objetivo de varios presidentes, entre ellos Roosevelt, Reagan, Clinton y George W. Bush . [228]
Aquellos de nosotros que hemos recurrido al interés propio de las instituciones crediticias para proteger el patrimonio de los accionistas, yo incluido, nos encontramos en un estado de estupefacción e incredulidad.
Alan Greenspan [229]
En los años previos a la crisis se tomaron varias medidas para desregular las instituciones bancarias. Además, los principales bancos de inversión que se derrumbaron durante la crisis no estaban sujetos a las regulaciones aplicadas a los bancos de depósito. En sus testimonios ante el Congreso, tanto la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) como Alan Greenspan afirmaron que no se había permitido la autorregulación de los bancos de inversión. [230] [231]
En 1982, el Congreso aprobó la Ley de Paridad de las Transacciones Hipotecarias Alternativas (AMTPA, por sus siglas en inglés), que permitía a los acreedores de vivienda no autorizados por el gobierno federal emitir hipotecas a tipo de interés ajustable. Esta legislación bipartidista tenía por objeto, según el Urban Institute, "aumentar el volumen de productos crediticios que redujeran los costos iniciales para los prestatarios con el fin de hacer más asequible la propiedad de una vivienda". [232] Entre los nuevos tipos de préstamos hipotecarios creados y que ganaron popularidad a principios de los años 1980 se encontraban las hipotecas a tipo de interés ajustable, las hipotecas a tipo de interés ajustable opcional, las hipotecas con pago global y las hipotecas de sólo interés. Posteriormente se produjeron abusos generalizados de préstamos abusivos con el uso de hipotecas a tipo de interés ajustable. [34] [233] Aproximadamente el 90% de las hipotecas de alto riesgo emitidas en 2006 fueron hipotecas a tipo de interés ajustable. [12]
La Ley Glass-Steagall se promulgó después de la Gran Depresión . Separó a los bancos comerciales de los bancos de inversión , en parte para evitar posibles conflictos de intereses entre las actividades crediticias de los primeros y las actividades de calificación de los segundos. En 1999, la Ley Glass-Steagall fue derogada por la Ley Gramm-Leach-Bliley . El economista Joseph Stiglitz criticó la derogación de la Ley Glass-Steagall porque, en su opinión, permitió que la cultura de toma de riesgos de la banca de inversión dominara la cultura bancaria comercial más conservadora, lo que llevó a mayores niveles de toma de riesgos y apalancamiento durante el período de auge. [234] El presidente Bill Clinton, quien firmó la legislación, descartó su conexión con la crisis de las hipotecas de alto riesgo, declarando (en 2008): "No veo que la firma de ese proyecto de ley tuviera algo que ver con la crisis actual". [235]
La Ley de Modernización de Futuros de Materias Primas de 2000 fue una legislación bipartidista que eximió formalmente a los derivados de la regulación, supervisión, negociación en bolsas establecidas y requisitos de reserva de capital para los principales participantes. "Proporcionó un refugio legal para el tratamiento que ya estaba en vigor". [236] Las preocupaciones de que las contrapartes de las operaciones con derivados no pudieran pagar sus obligaciones causaron una incertidumbre generalizada durante la crisis. Particularmente relevantes para la crisis son los swaps de incumplimiento crediticio (CDS), un derivado en el que la Parte A paga a la Parte B lo que es esencialmente una prima de seguro, a cambio del pago en caso de que la Parte C incumpla con sus obligaciones. Warren Buffett se refirió famosamente a los derivados como "armas financieras de destrucción masiva" a principios de 2003. [237] [238]
El ex presidente de la Reserva Federal Alan Greenspan , a quien muchos economistas culparon por la crisis financiera, testificó en octubre de 2008 que había confiado en que los mercados libres se autocorregirían y no había previsto el riesgo de una reducción de los estándares de préstamo. "Aquellos de nosotros que hemos buscado el interés propio de las instituciones crediticias para proteger el capital de los accionistas, incluido yo mismo, estamos en un estado de incredulidad y conmoción". [229]
Algunos analistas creen que la crisis de las hipotecas de alto riesgo se debió, en parte, a una decisión de la SEC de 2004 que afectó a cinco grandes bancos de inversión. Los críticos creen que los cambios en las normas de cálculo de las reservas de capital permitieron a los bancos de inversión aumentar sustancialmente el nivel de deuda que asumían, lo que impulsó el crecimiento de los títulos respaldados por hipotecas que respaldaban las hipotecas de alto riesgo. Estos bancos aumentaron drásticamente su toma de riesgos entre 2003 y 2007. A finales de 2007, los cinco mayores bancos de inversión de Estados Unidos tenían más de 4 billones de dólares (unos 5,66 billones de dólares en 2023) de deuda con altos ratios de deuda a capital, lo que significa que sólo una pequeña disminución del valor de sus activos los haría insolventes. [239] [240] Sin embargo, en un discurso del 9 de abril de 2009, Erik Sirri, entonces director de la División de Comercio y Mercados de la SEC, argumentó que las debilidades regulatorias en las restricciones al apalancamiento se originaron a fines de la década de 1970: "La Comisión no deshizo ninguna restricción al apalancamiento en 2004", ni tenía la intención de hacer una reducción sustancial. [241]
El sector financiero invirtió fuertemente para ganar influencia en los pasillos del gobierno y lograr estos importantes objetivos desregulatorios: gastó más de 5 mil millones de dólares durante una década para fortalecer su influencia política en Washington, DC, incluyendo 1.725 millones de dólares en contribuciones a campañas políticas y 3.400 millones de dólares en lobbyistas de la industria durante los años 1998-2008. [242]
Varias administraciones, tanto demócratas como republicanas, defendieron la propiedad privada de viviendas en los años previos a la crisis. La Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1992 estableció, por primera vez, un mandato para Fannie Mae y Freddie Mac para préstamos que permitieran la propiedad de viviendas menos costosas, un mandato que sería regulado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Inicialmente, la legislación de 1992 exigía que el 30% o más de las compras de préstamos de Fannie y Freddie se destinaran a la propiedad privada de viviendas asequibles. Sin embargo, se le dio al HUD la facultad de establecer requisitos futuros. Durante la última parte de la administración Clinton, el secretario de Vivienda y Desarrollo Urbano, Andrew Cuomo, anunció "nuevas regulaciones para proporcionar 2,4 billones de dólares en hipotecas para viviendas asequibles para 28,1 millones de familias, lo que aumentó el porcentaje requerido de préstamos hipotecarios para familias de ingresos bajos y moderados que las compañías financieras Fannie Mae y Freddie Mac deben comprar anualmente del entonces 42% de sus compras totales a un nuevo máximo del 50%. [243] Finalmente (bajo la administración Bush) se estableció un mínimo del 56%. [244] Además, en 2003, "la administración Bush recomendó hoy la revisión regulatoria más significativa en la industria de financiación de la vivienda desde la crisis de las cajas de ahorro hace una década". [245]
"La Estrategia Nacional de Propiedad de Vivienda: Socios en el Sueño Americano", fue compilada en 1995 por Henry Cisneros, Secretario de Vivienda y Desarrollo Urbano del Presidente Clinton. Este documento de 100 páginas representaba los puntos de vista de HUD, Fannie Mae, Freddie Mac, líderes de la industria de la vivienda, varios bancos, numerosas organizaciones activistas como ACORN y La Raza, y representantes de varios gobiernos estatales y locales." [246] En 2001, la empresa de investigación independiente, Graham Fisher & Company, declaró: "Si bien las iniciativas subyacentes de la [estrategia] eran amplias en contenido, el tema principal... era la relajación de los estándares crediticios." [247]
"Los miembros de la derecha intentaron culpar al gobierno de los aparentes fallos del mercado; en su opinión, el esfuerzo del gobierno por empujar a la gente de bajos ingresos a comprar una vivienda era la fuente del problema. Aunque esta creencia se ha extendido en los círculos conservadores, prácticamente todos los intentos serios de evaluar la evidencia han llegado a la conclusión de que esta opinión tiene poco fundamento".
José Stiglitz [248]
La Comisión de Investigación de la Crisis Financiera (informe mayoritario), los economistas de la Reserva Federal y varios investigadores académicos han afirmado que las políticas gubernamentales de vivienda asequible no fueron la causa principal de la crisis financiera. [26] [114] También afirman que los préstamos de la Ley de Reinversión Comunitaria tuvieron un mejor desempeño que otras hipotecas "de alto riesgo" y que las hipotecas GSE tuvieron un mejor desempeño que las titulizaciones de marca privada.
La Ley de Reinversión Comunitaria (CRA) fue promulgada originalmente bajo el Presidente Jimmy Carter en 1977 en un esfuerzo por alentar a los bancos a detener la práctica de discriminación crediticia. [249] En 1995, la Administración Clinton emitió regulaciones que agregaron pautas numéricas, instaron a la flexibilidad crediticia e instruyeron a los examinadores bancarios para que evaluaran la capacidad de respuesta de un banco a los activistas comunitarios (como ACORN ) al decidir si aprobar solicitudes de fusión o expansión bancaria. [250] Los críticos afirman que los cambios de 1995 a la CRA indicaron a los bancos que los estándares de préstamo relajados eran apropiados y podrían minimizar el riesgo potencial de sanciones gubernamentales.
En sus "Conclusiones" presentadas en enero de 2011, la Comisión de Investigación de la Crisis Financiera informó que
"La CRA no fue un factor significativo en los préstamos de alto riesgo ni en la crisis. Muchos prestamistas de alto riesgo no estaban sujetos a la CRA. Las investigaciones indican que sólo el 6% de los préstamos de alto costo (un indicador de los préstamos de alto riesgo) tenían alguna conexión con la ley. Los préstamos otorgados por prestamistas regulados por la CRA en los barrios en los que estaban obligados a prestar tenían la mitad de probabilidades de ser impagos que los préstamos similares otorgados en los mismos barrios por originadores hipotecarios independientes no sujetos a la ley". [251]
Los críticos sostienen que el uso del indicador de altas tasas de interés distorsiona los resultados porque los programas gubernamentales generalmente promueven préstamos con tasas de interés bajas, incluso cuando los préstamos se otorgan a prestatarios que claramente son de alto riesgo. [252] Sin embargo, varios economistas sostienen que los préstamos de la Ley de Reinversión Comunitaria tuvieron un mejor desempeño que otras hipotecas "de alto riesgo", y que las hipotecas GSE tuvieron un mejor desempeño que las titulizaciones de marcas privadas. [26] [114]
Sin embargo, los economistas de la Oficina Nacional de Investigación Económica (NBER) concluyeron que los bancos que se sometían a exámenes regulatorios relacionados con la CRA asumían un riesgo adicional en sus préstamos hipotecarios. Los autores de un estudio titulado "¿La Ley de Reinversión en la Comunidad condujo a préstamos riesgosos?" compararon "el comportamiento crediticio de los bancos que se sometieron a exámenes de la CRA dentro de un área censal determinada en un mes determinado (el grupo de tratamiento) con el comportamiento de los bancos que operaban en el mismo área censal-mes que no se enfrentaron a estos exámenes (el grupo de control). Esta comparación indica claramente que la adhesión a la CRA condujo a préstamos más riesgosos por parte de los bancos". Concluyeron: "La evidencia muestra que en torno a los exámenes de la CRA, cuando los incentivos para cumplir con los estándares de la CRA son particularmente altos, los bancos no solo aumentan las tasas de préstamo sino que también parecen otorgar préstamos que son marcadamente más riesgosos". La morosidad de los préstamos fue en promedio un 15% mayor en el grupo de tratamiento que en el grupo de control un año después de la concesión de la hipoteca. [253]
Como parte de la Estrategia Nacional de Propiedad de Vivienda de 1995, el HUD abogó por una mayor participación de las organizaciones estatales y locales en la promoción de viviendas asequibles. [254] Además, promovió el uso de préstamos con pago inicial bajo o nulo y préstamos secundarios sin garantía para que el prestatario pagara sus pagos iniciales (si los hubiera) y los costos de cierre. [255] Esta idea se manifestó en los "segundos préstamos silenciosos" que se volvieron extremadamente populares en varios estados como California y en decenas de ciudades como San Francisco. [256] Utilizando fondos federales y sus propios fondos, estos estados y ciudades ofrecieron a los prestatarios préstamos que sufragarían el costo del pago inicial. Los préstamos se denominaban "silenciosos" porque se suponía que el prestamista principal no debía saber nada de ellos. Una hoja publicitaria de la Corporación de Reinversión Vecinal (afiliada al HUD) describió explícitamente el secreto deseado: "[Las filiales de la NRC] tienen las segundas hipotecas. En lugar de ir a la familia, el bono mensual se paga a [las filiales de la NRC]. De esta manera, el bono es "invisible" para el prestamista tradicional y la familia (énfasis añadido) [257]
Fannie Mae y Freddie Mac son empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) que compran hipotecas, compran y venden títulos respaldados por hipotecas (MBS) y garantizan casi la mitad de las hipotecas en los EE. UU. Una variedad de presiones políticas y competitivas dieron como resultado que las GSE aumentaran sus compras y garantías de hipotecas riesgosas en 2005 y 2006, justo cuando el mercado de la vivienda estaba alcanzando su punto máximo. [259] [260] Fannie y Freddie estaban bajo presión política para expandir las compras de tipos de hipotecas de vivienda asequible de mayor riesgo, y bajo una presión competitiva significativa de los grandes bancos de inversión y prestamistas hipotecarios. [261]
Ya en febrero de 2004, en un testimonio ante el Comité Bancario del Senado de Estados Unidos, Alan Greenspan (presidente de la Reserva Federal) expresó su profunda preocupación por el riesgo financiero sistémico que representaban Fannie Mae y Freddie Mac. Imploró al Congreso que tomara medidas para evitar una crisis. [262] Las GSEs cuestionaron estos estudios y desestimaron el testimonio de Greenspan.
Nueve de los diez miembros de la Comisión de Investigación de la Crisis Financiera informaron en 2011 que Fannie y Freddie "contribuyeron a la crisis, pero no fueron una causa principal", [259] o que dado que "los diferenciales de crédito disminuyeron no sólo para la vivienda, sino también para otras clases de activos como los bienes raíces comerciales... los problemas con la política o los mercados de vivienda de Estados Unidos [podían] por sí solos explicar la burbuja inmobiliaria de Estados Unidos". [263] Según la Comisión, los títulos hipotecarios de las GSE mantuvieron esencialmente su valor durante toda la crisis y no contribuyeron a las pérdidas significativas de las empresas financieras que fueron fundamentales para la crisis financiera. Las GSE participaron en la expansión de las hipotecas de alto riesgo y otras hipotecas de riesgo, pero siguieron a Wall Street y otros prestamistas en lugar de liderarlos hacia los préstamos de alto riesgo. [2] Sin embargo, estas conclusiones se basaron en cifras reportadas por ejecutivos de Fannie Mae que luego la SEC alegó que habían sido fraudulentas. [264]
Varios estudios de la Oficina de Responsabilidad Gubernamental (GAO), el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard, la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda y varias instituciones académicas resumidos por el economista Mike Konczal del Instituto Roosevelt , indican que Fannie y Freddie no fueron los culpables de la crisis. [265] Una comparación estadística de 2011 de las regiones de los EE. UU. que estaban sujetas a regulaciones de GSE con regiones que no lo estaban, realizada por la Reserva Federal, encontró que las GSE no jugaron un papel significativo en la crisis de las hipotecas de alto riesgo. [266] En 2008, David Goldstein y Kevin G. Hall informaron que más del 84% de las hipotecas de alto riesgo provenían de instituciones crediticias privadas en 2006, y la proporción de préstamos de alto riesgo asegurados por Fannie Mae y Freddie Mac disminuyó a medida que la burbuja se hizo más grande (de un máximo de asegurar el 48% a asegurar el 24% de todos los préstamos de alto riesgo en 2006). [267] En 2008, otra fuente encontró estimaciones de algunos analistas de que la participación de Fannie en el mercado de valores respaldados por hipotecas de alto riesgo cayó de un máximo del 44% en 2003 al 22% en 2005, antes de aumentar al 33% en 2007. [261] Una vez más, estas estimaciones se basaron en información que más tarde se descubrió que era fraudulenta.
Se discute si las GSEs tuvieron un papel menor en la crisis porque se les prohibió legalmente realizar préstamos de alto riesgo. [268] El economista Russell Roberts [269] cita un artículo del Washington Post de junio de 2008 que afirmaba que "de 2004 a 2006, las dos [GSEs] compraron 434 mil millones de dólares en valores respaldados por préstamos de alto riesgo, creando un mercado para más préstamos de ese tipo". [270] Además, un informe del HUD de 2004 admitió que si bien la negociación de valores respaldados por hipotecas de alto riesgo era algo que las GSEs rechazaban oficialmente, no obstante participaban en el mercado. [271]
En la medida en que Fannie y Freddie compraron préstamos de baja calidad, algunos analistas se preguntan si los mandatos gubernamentales para viviendas asequibles fueron la motivación. En diciembre de 2011, la Comisión de Bolsa y Valores de Estados Unidos (SEC, por sus siglas en inglés) acusó a los ex ejecutivos de Fannie Mae y Freddie Mac de engañar a los inversores sobre los riesgos de los préstamos hipotecarios de alto riesgo y sobre la cantidad de préstamos hipotecarios de alto riesgo que tenían en cartera. [272] Según la analista financiera Karen Petrou , "los hechos de la SEC pintan un cuadro en el que no fueron los mandatos gubernamentales de alto nivel los que perjudicaron a las GSE, sino más bien el enfoque monomaníaco de la alta dirección en la cuota de mercado. Con la cuota de mercado vinieron las bonificaciones y con las bonificaciones vino la asunción de riesgos, entendidos o no". [273] Sin embargo, hay evidencia que sugiere que las políticas gubernamentales de vivienda fueron un factor motivador. Daniel H. Mudd, ex director ejecutivo de Fannie Mae, declaró: "Teníamos miedo de que los prestamistas vendieran productos que no estábamos comprando y que el Congreso sintiera que no estábamos cumpliendo con nuestra misión". Otro alto ejecutivo de Fannie Mae afirmó: "Todo el mundo comprendió que ahora estábamos comprando préstamos que antes habríamos rechazado, y que los modelos nos decían que estábamos cobrando demasiado poco, pero nuestro mandato era seguir siendo relevantes y servir a los prestatarios de bajos ingresos. Así que eso fue lo que hicimos". [274]
En su única opinión discrepante con respecto a las opiniones mayoritarias y minoritarias del FCIC, Peter J. Wallison, del American Enterprise Institute (AEI), culpó principalmente de la crisis a la política de vivienda de Estados Unidos, incluidas las acciones de Fannie y Freddie, y escribió: "Cuando la burbuja empezó a desinflarse a mediados de 2007, los préstamos de baja calidad y alto riesgo engendrados por las políticas gubernamentales fracasaron en cantidades sin precedentes. El efecto de estos impagos se vio exacerbado por el hecho de que pocos inversores, si es que hubo alguno, incluidos los analistas del mercado inmobiliario, comprendieron en ese momento que Fannie Mae y Freddie Mac habían estado adquiriendo grandes cantidades de préstamos de alto riesgo y otros préstamos de alto riesgo para cumplir con los objetivos de vivienda asequible del HUD". Su opinión discrepante se basó en gran medida en la investigación de su colega del AEI, Edward Pinto, ex director de crédito de Fannie Mae. Pinto estimó que a principios de 2008 había 27 millones de hipotecas de alto riesgo, "no tradicionales" (definidas como subprime y Alt-A) en circulación, valoradas en 4,6 billones de dólares (unos 6,39 billones de dólares en 2023). De ellas, Fannie & Freddie poseía o garantizaba 12 millones de hipotecas valoradas en 1,8 billones de dólares. Las entidades gubernamentales poseían o garantizaban 19,2 millones o 2,7 billones de dólares de ese total de hipotecas. [275]
Un argumento en contra del análisis de Wallison y Pinto es que la burbuja crediticia fue global y afectó también al mercado inmobiliario comercial de Estados Unidos, un ámbito que va más allá de las presiones de la política de vivienda del gobierno estadounidense. Los tres autores republicanos del informe disidente a la opinión mayoritaria de la FCIC escribieron en enero de 2011: "Los diferenciales de crédito disminuyeron no sólo para la vivienda, sino también para otras clases de activos como los bienes raíces comerciales. Esto nos dice que debemos considerar la burbuja crediticia como una causa esencial de la burbuja inmobiliaria estadounidense. También nos dice que los problemas con la política de vivienda o los mercados de Estados Unidos no explican por sí mismos la burbuja inmobiliaria estadounidense". [276] El economista Paul Krugman escribió en enero de 2010 que Fannie Mae, Freddie Mac, CRA o los préstamos predatorios no fueron las causas principales de la burbuja/crisis en el mercado inmobiliario residencial porque hubo una burbuja de magnitud similar en el mercado inmobiliario comercial en Estados Unidos. [277]
En contraposición al análisis de Krugman y los miembros del FCIC, Peter Wallison sostiene que la crisis fue causada por el estallido de una burbuja inmobiliaria que se apoyó en gran medida en préstamos con pago inicial bajo o nulo , lo que fue el caso exclusivo de los préstamos para vivienda residencial en Estados Unidos . Afirma: "No es cierto que todas las burbujas -incluso las grandes- tengan el potencial de causar una crisis financiera cuando se desinflan". Como ejemplo, Wallison señala que otros países desarrollados tuvieron "grandes burbujas durante el período 1997-2007", pero "las pérdidas asociadas con las moras y los impagos hipotecarios cuando estas burbujas se desinflaron fueron mucho menores que las pérdidas sufridas en Estados Unidos cuando se desinfló la [burbuja] de 1997-2007". [278]
Otros análisis ponen en tela de juicio la validez de comparar la crisis de los préstamos hipotecarios con la de los préstamos comerciales. Tras investigar la morosidad de los préstamos comerciales durante la crisis financiera, Xudong An y Anthony B. Sanders informaron (en diciembre de 2010): "Encontramos pruebas limitadas de que se produjo un deterioro sustancial en la concesión de préstamos CMBS [títulos respaldados por hipotecas comerciales] antes de la crisis". [279] Otros analistas apoyan la afirmación de que la crisis del sector inmobiliario comercial y los préstamos relacionados se produjo después de la crisis del sector inmobiliario residencial. La periodista de negocios Kimberly Amadeo escribió: "Los primeros signos de declive del sector inmobiliario residencial se produjeron en 2006. Tres años más tarde, el sector inmobiliario comercial empezó a sentir los efectos". [280] Denice A. Gierach, abogada inmobiliaria y contadora pública, escribió:
...la mayoría de los préstamos inmobiliarios comerciales eran buenos préstamos destruidos por una economía realmente mala. En otras palabras, los prestatarios no causaron que los préstamos salieran mal, sino la economía. [281]
Un segundo argumento en contra de la opinión de Wallison es que la definición de “hipotecas no tradicionales” utilizada en el análisis de Pinto exageraba el número de hipotecas de riesgo en el sistema al incluir las hipotecas Alt-A, que no eran necesariamente de alto riesgo. Krugman explicó en julio de 2011 que los datos proporcionados por Pinto exageraban significativamente el número de préstamos de alto riesgo, citando el trabajo del economista Mike Konczal: “Como dice Konczal, todo esto se basa en una especie de truco de tres cartas: se habla de préstamos ‘de alto riesgo’ y otros préstamos de alto riesgo, mezclándolos con otros préstamos que, al parecer, no son ni de lejos tan riesgosos como los préstamos de alto riesgo reales; luego se utiliza este agregado esencialmente falso para hacer que parezca que Fannie/Freddie estaban realmente en el centro del problema”. [282]
Los bancos centrales gestionan la política monetaria y pueden fijar objetivos sobre la tasa de inflación. Tienen cierta autoridad sobre los bancos comerciales y posiblemente otras instituciones financieras. Están menos preocupados por evitar las burbujas de precios de los activos , como la burbuja inmobiliaria y la burbuja punto-com . Los bancos centrales generalmente han optado por reaccionar después de que estallan esas burbujas para minimizar el daño colateral a la economía, en lugar de tratar de prevenir o detener la burbuja en sí. Esto se debe a que la identificación de una burbuja de activos y la determinación de la política monetaria adecuada para desinflarla son temas de debate entre los economistas. [283] [284]
Algunos observadores del mercado han estado preocupados de que las acciones de la Reserva Federal pudieran dar lugar a un riesgo moral . [36] Un crítico de la Oficina de Responsabilidad Gubernamental dijo que el rescate de Long-Term Capital Management por parte del Banco de la Reserva Federal de Nueva York en 1998 alentaría a las grandes instituciones financieras a creer que la Reserva Federal intervendría en su nombre si los préstamos riesgosos fracasaran porque eran " demasiado grandes para quebrar ". [285]
Un factor que contribuyó al aumento de los precios de la vivienda fue la reducción de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal a principios de la década. Entre 2000 y 2003, la Reserva Federal redujo el tipo de interés objetivo de los fondos federales del 6,5% al 1,0%. [286] Esto se hizo para suavizar los efectos del colapso de la burbuja punto-com y de los ataques terroristas de septiembre de 2001 , y para combatir el riesgo percibido de deflación . [283]
La Reserva Federal creía que las tasas de interés podían reducirse de manera segura principalmente porque la tasa de inflación era baja; hizo caso omiso de otros factores importantes. Según Richard W. Fisher, presidente y director ejecutivo del Banco de la Reserva Federal de Dallas , la política de tasas de interés de la Reserva Federal durante la década de 2000 fue errónea, porque la inflación medida en esos años estaba por debajo de la inflación real, lo que llevó a una política monetaria que contribuyó a la burbuja inmobiliaria. [287]
Ben Bernanke y Alan Greenspan —ambos ex presidentes de la Reserva Federal— no están de acuerdo, argumentando que las decisiones sobre la compra de una vivienda dependen de las tasas de interés a largo plazo de las hipotecas, no de las tasas a corto plazo controladas por la Reserva Federal. Según Greenspan, "entre 1971 y 2002, la tasa de los fondos federales y la tasa hipotecaria se movieron al unísono", pero cuando la Reserva Federal comenzó a subir las tasas en 2004, [288] [289] [290] las tasas hipotecarias divergieron, y continuaron cayendo (o al menos sin subir) durante otro año (véase el gráfico "Tasa de los fondos federales y tasas hipotecarias"). La construcción de nuevas viviendas no alcanzó su punto máximo hasta enero de 2006. [291] Bernanke especula que un "exceso de ahorro" mundial empujó el capital o los ahorros hacia los Estados Unidos, manteniendo las tasas de interés a largo plazo bajas e independientes de la acción del Banco Central. [292]
Coincidiendo con Fisher en que la política de bajas tasas de interés de la Reserva Federal de Greenspan permitió y motivó a los inversores a buscar inversiones de riesgo que ofrecieran mayores retornos, está el economista financiero Raghuram Rajan , quien sostiene que las causas subyacentes de la tendencia de la economía estadounidense a ir "de burbuja en burbuja" impulsada por una estimulación monetaria insostenible, son las "redes de seguridad débiles" para los desempleados, que hicieron que "el sistema político estadounidense... fuera extremadamente sensible al crecimiento del empleo"; [293] y los intentos de compensar el estancamiento de los ingresos de las clases media y baja con crédito fácil para impulsar su consumo. [294]
El economista Thomas Sowell escribió que la decisión de la Reserva Federal de aumentar de manera sostenida las tasas de interés fue un factor clave que puso fin a la burbuja inmobiliaria. La Reserva Federal aumentó las tasas desde el nivel inusualmente bajo del 1% en 2004 a un nivel más típico del 5,25% en 2006. Al aumentar las tasas hipotecarias, la Reserva Federal "hizo que los pagos hipotecarios mensuales fueran más caros y, por lo tanto, redujo la demanda de viviendas". Se refirió a la acción de la Reserva Federal como el "empujón" que derrumbó el "castillo de naipes" creado por las normas de préstamo laxas, las políticas de vivienda asequible y el período anterior de bajas tasas de interés. [49]
El ex presidente de la Corporación Federal de Seguro de Depósitos, William Isaac, atribuyó gran parte de la culpa de la crisis de las hipotecas de alto riesgo a la Comisión de Bolsa y Valores y a sus normas de contabilidad de valor justo, especialmente el requisito de que los bancos valoren sus activos a valor de mercado, en particular los títulos respaldados por hipotecas. [295] Si esto es cierto o no ha sido objeto de un debate continuo. [296] [297]
El debate surge porque esta norma contable exige a las empresas ajustar el valor de los títulos negociables (como los títulos respaldados por hipotecas (MBS) que se encuentran en el centro de la crisis) a su valor de mercado. El objetivo de la norma es ayudar a los inversores a entender el valor de estos activos en un momento determinado, en lugar de simplemente su precio de compra histórico. Como el mercado de estos activos está en crisis, es difícil vender muchos MBS a precios distintos de los que pueden (o no) reflejar las tensiones del mercado, que pueden ser inferiores al valor que merecería el flujo de caja de la hipoteca relacionado con los MBS. Tal como lo interpretaron inicialmente las empresas y sus auditores, se utilizó el valor de venta, que normalmente es más bajo, como valor de mercado en lugar del valor del flujo de caja. Muchas grandes instituciones financieras reconocieron pérdidas significativas durante 2007 y 2008 como resultado de la rebaja de los precios de los activos de MBS al valor de mercado. [298]
En 2005, Ben Bernanke abordó las consecuencias del elevado y creciente déficit de cuenta corriente de Estados Unidos , resultante de que la inversión estadounidense superaba a sus ahorros, o de que las importaciones superaban a sus exportaciones. [299] Entre 1996 y 2004, el déficit de cuenta corriente de Estados Unidos aumentó en 650.000 millones de dólares, pasando del 1,5% al 5,8% del PIB. Estados Unidos atrajo una gran cantidad de inversión extranjera, principalmente de las economías emergentes de Asia y de los países exportadores de petróleo. La identidad de la balanza de pagos exige que un país (como Estados Unidos) que tenga un déficit de cuenta corriente también tenga un superávit de cuenta de capital (inversión) de la misma cantidad. Los inversores extranjeros tenían estos fondos para prestar, ya sea porque tenían tasas de ahorro personal muy elevadas (hasta del 40% en China), o debido a los altos precios del petróleo.
Bernanke se refirió a esto como un " exceso de ahorro " [292] que puede haber empujado el capital hacia los Estados Unidos, una visión diferente de la de algunos otros economistas, quienes consideran que ese capital fue atraído hacia los Estados Unidos por sus altos niveles de consumo. En otras palabras, una nación no puede consumir más que sus ingresos a menos que venda activos a extranjeros, o que los extranjeros estén dispuestos a prestarle. Alternativamente, si una nación desea aumentar la inversión interna en plantas y equipos, también aumentará su nivel de importaciones para mantener el equilibrio si tiene un tipo de cambio flotante.
Independientemente de la opinión de que la crisis se debe a la presión o a la atracción de la inversión, el mercado financiero estadounidense se vio inundado de fondos ( capital o liquidez ). Los gobiernos extranjeros aportaron fondos mediante la compra de bonos del Tesoro estadounidense y evitaron así gran parte del impacto directo de la crisis. Los hogares estadounidenses, por otra parte, utilizaron fondos tomados en préstamo de extranjeros para financiar el consumo o para hacer subir los precios de las viviendas y los activos financieros. Las instituciones financieras invirtieron fondos extranjeros en títulos respaldados por hipotecas. El valor de las viviendas y los activos financieros estadounidenses se redujo drásticamente después del estallido de la burbuja inmobiliaria. [300] [301]
El economista Joseph Stiglitz escribió en octubre de 2011 que la recesión y el alto desempleo del período 2009-2011 se habían gestado durante años y estaban impulsados por: un consumo insostenible; una alta productividad manufacturera que superó la demanda, aumentando así el desempleo; una desigualdad de ingresos que desplazó los ingresos de quienes tendían a gastarlos (es decir, la clase media) a quienes no lo hacían (es decir, los ricos); y la acumulación de reservas en los mercados emergentes (por un monto de 7,6 billones de dólares en 2011) que no se gastaron. Todos estos factores llevaron a un déficit "masivo" de la demanda agregada, que fue "disimulado" por la demanda relacionada con la burbuja inmobiliaria hasta que estalló. [302]
En 2007 se hicieron patentes las tensiones en los mercados financieros, que dieron lugar a pérdidas considerables en todo el sistema financiero, a la quiebra de más de 100 prestamistas hipotecarios y a la venta de emergencia del banco de inversión Bear Stearns en marzo de 2008 al banco depositario JP Morgan Chase . Algunos autores empezaron a referirse a los acontecimientos que tuvieron lugar en los mercados financieros durante este período como la "crisis de las hipotecas de alto riesgo" o la "crisis hipotecaria". [177] [303]
As U.S. housing prices began to fall from their 2006 peak, global investors became less willing to invest in mortgage-backed securities (MBS). The crisis began to affect the financial sector in February 2007, when HSBC, one of the world's largest banks, said its charge for bad debts would be $10.5 billion (~$14.9 billion in 2023), 20% higher than expectations. The increase was driven by increased expected losses in its US mortgage portfolio; this was the first major subprime related loss to be reported.[304][305] By April 2007, over 50 mortgage companies had declared bankruptcy, many of which had specialized in subprime mortgages, the largest of which was New Century Financial.[306] At least 100 mortgage companies either shut down, suspended operations or were sold during 2007.[307] These mortgage companies made money on the origination and sale of mortgages, rather than interest from holding the mortgage. They had relied on continuing access to this global pool of investor capital to continue their operations; when investor capital dried-up, they were forced into bankruptcy.
Other parts of the shadow banking system also encountered difficulty. Legal entities known as structured investment vehicles (SIV) and hedge funds had borrowed from investors and bought MBS's. When mortgage defaults rose along with the fall in housing prices, the value of the MBS declined. Investors demanded that these entities put up additional collateral or be forced to pay back the investors immediately, a form of margin call. This resulted in further sales of MBS, which lowered MBS prices further. This dynamic of margin call and price reductions contributed to the collapse of two Bear Stearns hedge funds in July 2007, an event which economist Mark Zandi referred to as "arguably the proximate catalyst" of the crisis in financial markets.[12] On August 9, 2007, French bank BNP Paribas announced that it was halting redemptions on three investment funds due to subprime problems, another "beginning point" of the crisis to some observers.[308][309]
Investment banks such as Bear Stearns had legal obligations to provide financial support to these entities, which created a cash drain. Bear Stearns reported the first quarterly loss in its history during November 2007 and obtained additional financing from a Chinese sovereign wealth fund. Investment banks Merrill Lynch and Morgan Stanley had also obtained additional capital from sovereign wealth funds in Asia and the Middle East during late 2007.[303]
The major investment banks had also increased their own borrowing and investing as the bubble expanded, taking on additional risk in the search for profit. For example, as of November 30, 2006, Bear Stearns reported $383.6 billion in liabilities and $11.8 billion in equity, a leverage ratio of approximately 33.[310] This high leverage ratio meant that only a 3% reduction in the value of its assets would render it insolvent. Unable to withstand the combination of high leverage, reduced access to capital, loss in the value of its MBS securities portfolio, and claims from its hedge funds, Bear Stearns collapsed during March 2008. Historian Robin Blackburn wrote: "The Wall Street investment banks and brokerages hemorrhaged $175 billion of capital in the period July 2007 to March 2008, and Bear Stearns, the fifth largest, was 'rescued' in March, at a fire-sale price, by JP Morgan Chase with the help of $29 billion of guarantees from the Federal Reserve."[177]
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Financial market conditions continued to worsen during 2008. Simultaneously, the price of oil had been rising steadily since mid-2007 from an already high value (100$) to a peak of 191$ in June 2008, which exacerbated market woes.[311] By August 2008, financial firms around the globe had written down their holdings of subprime related securities by US$501 billion (~$696 billion in 2023).[312] The IMF estimated that financial institutions around the globe would eventually have to write off $1.5 trillion of their holdings of subprime MBSs. About $750 billion in such losses had been recognized as of November 2008. These losses wiped out much of the capital of the world banking system. Banks headquartered in nations that have signed the Basel Accords are required to maintain a ratio of liquid capital for every dollar of credit extended to consumers and businesses. Thus the massive reduction in bank capital just described has reduced the credit available to businesses and households.[313]
The crisis hit a critical point in September 2008 with the failure, buyout or bailout of the largest entities in the U.S. shadow banking system. Investment bank Lehman Brothers failed, while Merrill Lynch was purchased by Bank of America. Investment banks Goldman Sachs and Morgan Stanley obtained depository bank holding charters, which gave them access to emergency lines of credit from the Federal Reserve.[314] Government-sponsored enterprises Fannie Mae and Freddie Mac were taken over by the federal government. Insurance giant AIG, which had sold insurance-like protection for mortgage-backed securities, did not have the capital to honor its commitments; U.S. taxpayers covered its obligations instead in a bailout that exceeded $100 billion.[315]
Further, there was the equivalent of a bank run on other parts of the shadow system, which severely disrupted the ability of non-financial institutions to obtain the funds to run their daily operations. During a one-week period in September 2008, $170 billion (~$236 billion in 2023) were withdrawn from US money funds, causing the Federal Reserve to announce that it would guarantee these funds up to a point.[316] The money market had been a key source of credit for banks (CDs) and nonfinancial firms (commercial paper). The TED spread (see graph above), a measure of the risk of interbank lending, quadrupled shortly after the Lehman failure. This credit freeze brought the global financial system to the brink of collapse.
In a meeting on September 18, 2008, Treasury Secretary Henry Paulson and Fed Chairman Ben Bernanke met with key legislators to propose a $700 billion (~$973 billion in 2023) emergency bailout of the banking system. Bernanke reportedly told them: "If we don't do this, we may not have an economy on Monday."[317] The Emergency Economic Stabilization Act, also called the Troubled Asset Relief Program (TARP), was signed into law on October 3, 2008.[318]
In a nine-day period from October 1–9, the S&P 500 fell a staggering 251 points, losing 21.6% of its value.[319] The week of October 6–10 saw the largest percentage drop in the history of the Dow Jones Industrial Average – even worse than any single week in the Great Depression.[320]
The response of the US Federal Reserve, the European Central Bank, and other central banks was dramatic. During the last quarter of 2008, these central banks purchased US$2.5 (~$3.47 trillion in 2023) trillion of government debt and troubled private assets from banks. This was the largest liquidity injection into the credit market, and the largest monetary policy action, in world history. The governments of European nations and the US also raised the capital of their national banking systems by $1.5 trillion, by purchasing newly issued preferred stock in their major banks.[313] On December 16, 2008, the Federal Reserve cut the Federal funds rate to 0–0.25%, where it remained until December 2015; this period of zero interest-rate policy was unprecedented in U.S. history.[321]
The International Monetary Fund estimated that large U.S. and European banks lost more than $1 trillion on toxic assets and from bad loans from January 2007 to September 2009. These losses were expected to top $2.8 trillion from 2007 to 2010. U.S. banks losses were forecast to hit $1 trillion and European bank losses will reach $1.6 trillion. The IMF estimated that U.S. banks were about 60 through their losses, but British and eurozone banks only 40%.[322]
Between June 2007 and November 2008, Americans lost more than a quarter of their net worth. By early November 2008, a broad U.S. stock index, the S&P 500, was down 45% from its 2007 high. Housing prices had dropped 20% from their 2006 peak, with futures markets signaling a 30–35% potential drop. Total home equity in the United States, which was valued at $13 trillion at its peak in 2006, had dropped to $8.8 trillion by mid-2008 and was still falling in late 2008.[323] Total retirement assets, Americans' second-largest household asset, dropped by 22%, from $10.3 trillion in 2006 to $8 trillion in mid-2008. During the same period, savings and investment assets (apart from retirement savings) lost $1.2 trillion and pension assets lost $1.3 trillion. Taken together, these losses total $8.3 trillion.[323]
Members of US minority groups received a disproportionate number of subprime mortgages, and so have experienced a disproportionate level of the resulting foreclosures.[334][335][336] A study commissioned by the ACLU on the long-term consequences of these discriminatory lending practices found that the housing crisis will likely widen the black-white wealth gap for the next generation.[337] Borrowers with complex mortgages experienced substantially higher default rates than borrowers with traditional mortgages with similar characteristics.[338] The crisis had a devastating effect on the U.S. auto industry. New vehicle sales, which peaked at 17 million in 2005, recovered to only 12 million by 2010.[339]
The crisis in Europe generally progressed from banking system crises to sovereign debt crises, as many countries elected to bail out their banking systems using taxpayer money. Greece was different in that it concealed large public debts in addition to issues within its banking system. Several countries received bailout packages from the "troika" (European Commission, European Central Bank, International Monetary Fund), which also implemented a series of emergency measures.
Many European countries embarked on austerity programs, reducing their budget deficits relative to GDP from 2010 to 2011. For example, according to the CIA World Factbook Greece improved its budget deficit from 10.4% GDP in 2010 to 9.6% in 2011. Iceland, Italy, Ireland, Portugal, France, and Spain also improved their budget deficits from 2010 to 2011 relative to GDP.[341][342]
However, with the exception of Germany, each of these countries had public-debt-to-GDP ratios that increased (i.e., worsened) from 2010 to 2011, as indicated in the chart shown here. Greece's public-debt-to-GDP ratio increased from 143% in 2010 to 165% in 2011.[341] This indicates that despite improving budget deficits, GDP growth was not sufficient to support a decline (improvement) in the debt-to-GDP ratio for these countries during this period. Eurostat reported that the debt to GDP ratio for the 17 Euro area countries together was 70.1% in 2008, 79.9% in 2009, 85.3% in 2010, and 87.2% in 2011.[342][343]
Unemployment is another variable that might be considered in evaluating austerity measures. According to the CIA World Factbook, from 2010 to 2011, the unemployment rates in Spain, Greece, Ireland, Portugal, and the UK increased. France and Italy had no significant changes, while in Germany and Iceland the unemployment rate declined.[341] Eurostat reported that Eurozone unemployment reached record levels in September 2012 at 11.6%, up from 10.3% the prior year. Unemployment varied significantly by country.[344]
Economist Martin Wolf analyzed the relationship between cumulative GDP growth from 2008 to 2012 and total reduction in budget deficits due to austerity policies (see chart) in several European countries during April 2012. He concluded that: "In all, there is no evidence here that large fiscal contractions [budget deficit reductions] bring benefits to confidence and growth that offset the direct effects of the contractions. They bring exactly what one would expect: small contractions bring recessions and big contractions bring depressions." Changes in budget balances (deficits or surpluses) explained approximately 53% of the change in GDP, according to the equation derived from the IMF data used in his analysis.[345]
Economist Paul Krugman analyzed the relationship between GDP and reduction in budget deficits for several European countries in April 2012 and concluded that austerity was slowing growth, similar to Martin Wolf. He also wrote: "this also implies that 1 euro of austerity yields only about 0.4 euros of reduced deficit, even in the short run. No wonder, then, that the whole austerity enterprise is spiraling into disaster."[346]
The crisis had a significant and long-lasting impact on U.S. employment. During the Great Recession, 8.5 million jobs were lost from the peak employment in early 2008 of approximately 138 million to the trough in February 2010 of 129 million, roughly 6% of the workforce. From February 2010 to September 2012, approximately 4.3 million jobs were added, offsetting roughly half the losses.[348][349]
In Spring 2011 there were about a million homes in foreclosure in the United States, several million more in the pipeline, and 872,000 previously foreclosed homes in the hands of banks.[350] Sales were slow; economists estimated that it would take three years to clear the backlogged inventory. According to Mark Zandi of Moody's Analytics, home prices were falling and could be expected to fall further during 2011. However, the rate of new borrowers falling behind in mortgage payments had begun to decrease.[351]
The New York Times reported in January 2015 that: "About 17% of all homeowners are still 'upside down' on their mortgages ... That's down from 21% in the third quarter of 2013, and the 2012 peak of 31%." Foreclosures as of October 2014 were down 26% from the prior year, at 41,000 completed foreclosures. That was 65% below the peak in September 2010 (roughly 117,000), but still above the pre-crisis (2000–2006) average of 21,000 per month.[352]
Research indicates recovery from financial crises can be protracted, with lengthy periods of high unemployment and substandard economic growth.[353] Economist Carmen Reinhart stated in August 2011: "Debt de-leveraging [reduction] takes about seven years ... And in the decade following severe financial crises, you tend to grow by 1 to 1.5 percentage points less than in the decade before, because the decade before was fueled by a boom in private borrowing, and not all of that growth was real. The unemployment figures in advanced economies after falls are also very dark. Unemployment remains anchored about five percentage points above what it was in the decade before."[354]
During the crisis and ensuing recession, U.S. consumers increased their savings as they paid down debt ("deleveraged") but corporations simultaneously were reducing their investment. In a healthy economy, private sector savings placed into the banking system is borrowed and invested by companies. This investment is one of the major components of GDP. A private sector financial deficit from 2004 to 2008 transitioned to a large surplus of savings over investment that exceeded $1 trillion by early 2009 and remained above $800 billion as of September 2012. Part of this investment reduction related to the housing market, a major component of investment in the GDP computation. This surplus explains how even significant government deficit spending would not increase interest rates and how Federal Reserve action to increase the money supply does not result in inflation, because the economy is awash with savings with no place to go.[355]
Economist Richard Koo described similar effects for several of the developed world economies in December 2011:
Today private sectors in the U.S., the U.K., Spain, and Ireland (but not Greece) are undergoing massive deleveraging in spite of record low interest rates. This means these countries are all in serious balance sheet recessions. The private sectors in Japan and Germany are not borrowing, either. With borrowers disappearing and banks reluctant to lend, it is no wonder that, after nearly three years of record low interest rates and massive liquidity injections, industrial economies are still doing so poorly. Flow of funds data for the U.S. show a massive shift away from borrowing to savings by the private sector since the housing bubble burst in 2007. The shift for the private sector as a whole represents over 9 percent of U.S. GDP at a time of zero interest rates. Moreover, this increase in private sector savings exceeds the increase in government borrowings (5.8 percent of GDP), which suggests that the government is not doing enough to offset private sector deleveraging.[356]
Economist Wynne Godley explained in 2004–2005 how U.S. sector imbalances posed a significant risk to the U.S. and global economy. The combination of a high and growing foreign sector surplus and high government sector deficit meant that the private sector was moving towards a net borrowing position (from surplus to deficit) as a housing bubble developed, which he warned was an unsustainable combination.[357][358]
Economist Martin Wolf explained in July 2012 that government fiscal balance is one of three major financial sectoral balances in the U.S. economy, the others being the foreign financial sector and the private financial sector. The sum of the surpluses or deficits across these three sectors must be zero by definition. In the U.S., a foreign financial surplus (or capital surplus) exists because capital is imported (net) to fund the trade deficit. Further, there is a private sector financial surplus due to household savings exceeding business investment. By definition, there must therefore exist a government budget deficit so all three net to zero. The government sector includes federal, state and local. For example, the government budget deficit in 2011 was approximately 10% GDP (8.6% GDP of which was federal), offsetting a capital surplus of 4% GDP and a private sector surplus of 6% GDP.[333]
Wolf argued that the sudden shift in the private sector from deficit to surplus forced the government balance into deficit, writing: "The financial balance of the private sector shifted towards surplus by the almost unbelievable cumulative total of 11.2 per cent of gross domestic product between the third quarter of 2007 and the second quarter of 2009, which was when the financial deficit of US government (federal and state) reached its peak...No fiscal policy changes explain the collapse into massive fiscal deficit between 2007 and 2009, because there was none of any importance. The collapse is explained by the massive shift of the private sector from financial deficit into surplus or, in other words, from boom to bust."[333]
Various actions have been taken since the crisis became apparent in August 2007. In September 2008, major instability in world financial markets increased awareness and attention to the crisis. Various agencies and regulators, as well as political officials, began to take additional, more comprehensive steps to handle the crisis.
To date, various government agencies have committed or spent trillions of dollars in loans, asset purchases, guarantees, and direct spending. For a summary of U.S. government financial commitments and investments related to the crisis, see CNN – Bailout Scorecard.
The central bank of the US, the Federal Reserve, in partnership with central banks around the world, took several steps to address the crisis.[359] Federal Reserve Chairman Ben Bernanke stated in early 2008: "Broadly, the Federal Reserve's response followed two tracks: efforts to support market liquidity and functioning and the pursuit of our macroeconomic objectives through monetary policy."[117]
The Federal Reserve Bank:
According to Ben Bernanke, expansion of the Fed balance sheet means the Fed is electronically creating money, necessary "because our economy is very weak and inflation is very low. When the economy begins to recover, that will be the time that we need to unwind those programs, raise interest rates, reduce the money supply, and make sure that we have a recovery that does not involve inflation."[367]
The New York Times reported in February 2013 that the Fed continued to support the economy with various monetary stimulus measures: "The Fed, which has amassed almost $3 trillion in Treasury and mortgage-backed securities to promote more borrowing and lending, is expanding those holdings by $85 billion a month until it sees clear improvement in the labor market. It plans to hold short-term interest rates near zero even longer, at least until the unemployment rate falls below 6.5 percent."[368]
On February 13, 2008, President George W. Bush signed into law a $168 billion (~$233 billion in 2023) economic stimulus package, mainly taking the form of income tax rebate checks mailed directly to taxpayers.[369] Checks were mailed starting the week of April 28, 2008. However, this rebate coincided with an unexpected jump in gasoline and food prices. This coincidence led some to wonder whether the stimulus package would have the intended effect, or whether consumers would simply spend their rebates to cover higher food and fuel prices.
On February 17, 2009, U.S. President Barack Obama signed the American Recovery and Reinvestment Act of 2009, an $787 billion (~$1.09 trillion in 2023) stimulus package with a broad spectrum of spending and tax cuts.[370] Over $75 billion of the package was specifically allocated to programs which help struggling homeowners. This program is referred to as the Homeowner Affordability and Stability Plan.[371]
The U.S. government continued to run large deficits post-crisis, with the national debt rising from $10.0 trillion as of September 2008 to $16.1 trillion by September 2012. The debt increases were $1.89 trillion in fiscal year 2009, $1.65 trillion in 2010, $1.23 trillion in 2011, and $1.26 trillion in 2012.[372]
Losses on mortgage-backed securities and other assets purchased with borrowed money have dramatically reduced the capital base of financial institutions, rendering many either insolvent or less capable of lending. Governments have provided funds to banks. Some banks have taken significant steps to acquire additional capital from private sources.
The U.S. government passed the Emergency Economic Stabilization Act of 2008 (EESA or TARP) during October 2008. This law included $700 billion in funding for the "Troubled Assets Relief Program" (TARP). Following a model initiated by the United Kingdom bank rescue package,[373][374] $205 billion was used in the Capital Purchase Program to lend funds to banks in exchange for dividend-paying preferred stock.[375][376]
Another method of recapitalizing banks is for government and private investors to provide cash in exchange for mortgage-related assets (i.e., "toxic" or "legacy" assets), improving the quality of bank capital while reducing uncertainty regarding the financial position of banks. U.S. Treasury Secretary Timothy Geithner announced a plan during March 2009 to purchase "legacy" or "toxic" assets from banks. The Public-Private Partnership Investment Program involves government loans and guarantees to encourage private investors to provide funds to purchase toxic assets from banks.[377]
As of April 2012, the government had recovered $300 billion of the $414 billion that was ultimately distributed to them via TARP. Some elements of TARP such as foreclosure prevention aid will not be paid back. Estimated taxpayer losses were $60 billion.[378]
For a summary of U.S. government financial commitments and investments related to the crisis, see CNN – Bailout Scorecard.
For a summary of TARP funds provided to U.S. banks as of December 2008, see Reuters-TARP Funds.
Several major financial institutions either failed, were bailed out by governments, or merged (voluntarily or otherwise) during the crisis. While the specific circumstances varied, in general the decline in the value of mortgage-backed securities held by these companies resulted in either their insolvency, the equivalent of bank runs as investors pulled funds from them, or inability to secure new funding in the credit markets. These firms had typically borrowed and invested large sums of money relative to their cash or equity capital, meaning they were highly leveraged and vulnerable to unanticipated credit market disruptions.[177]
The five largest U.S. investment banks, with combined liabilities or debts of $4 trillion, either went bankrupt (Lehman Brothers), were taken over by other companies (Bear Stearns and Merrill Lynch), or were bailed out by the U.S. government (Goldman Sachs and Morgan Stanley) during 2008.[380] Government-sponsored enterprises (GSE) Fannie Mae and Freddie Mac either directly owed or guaranteed nearly $5 trillion in mortgage obligations, with a similarly weak capital base, when they were placed into receivership in September 2008.[381] For scale, this $9 trillion in obligations concentrated in seven highly leveraged institutions can be compared to the $14 trillion size of the U.S. economy (GDP)[382] or to the total national debt of $10 trillion in September 2008.[372]
Major depository banks around the world had also used financial innovations such as structured investment vehicles to circumvent capital ratio regulations.[383] Notable global failures included Northern Rock, which was nationalized at an estimated cost of £87 billion ($150 billion).[384] In the U.S., Washington Mutual (WaMu) was seized in September 2008 by the US Office of Thrift Supervision (OTS).[385] This would be followed by the "shotgun wedding" of Wells Fargo and Wachovia after it was speculated that without the merger Wachovia was also going to fail. Dozens of U.S. banks received funds as part of the TARP or $700 billion bailout.[386] The TARP funds gained some controversy after PNC Financial Services received TARP money, only to turn around hours later and purchase the struggling National City Corp., which itself had become a victim of the subprime crisis.
As a result of the financial crisis in 2008, twenty-five U.S. banks became insolvent and were taken over by the FDIC.[387] As of August 14, 2009, an additional 77 banks became insolvent.[388] This seven-month tally surpasses the 50 banks that were seized in all of 1993, but is still much smaller than the number of failed banking institutions in 1992, 1991, and 1990.[389] The United States has lost over 6 million jobs since the recession began in December 2007.[390]
The FDIC deposit insurance fund, supported by fees on insured banks, fell to $13 billion (~$17.9 billion in 2023) in the first quarter of 2009.[391] That is the lowest total since September 1993.[391]
According to some, the bailouts could be traced directly to Alan Greenspan's efforts to reflate the stock market and the economy after the tech stock bust, and specifically to a February 23, 2004, speech Mr. Greenspan made to the Mortgage Bankers Association where he suggested that the time had come to push average American borrowers into more exotic loans with variable rates, or deferred interest.[392] This argument suggests that Mr. Greenspan sought to enlist banks to expand lending and debt to stimulate asset prices and that the Federal Reserve and US Treasury Department would back any losses that might result. As early as March 2007 some commentators predicted that a bailout of the banks would exceed $1 (~$1.42 billion in 2023) trillion, at a time when Ben Bernanke, Alan Greenspan and Henry Paulson all claimed that mortgage problems were "contained" to the subprime market and no bailout of the financial sector would be necessary.[392]
Both lenders and borrowers may benefit from avoiding foreclosure, which is a costly and lengthy process. Some lenders have offered troubled borrowers more favorable mortgage terms (e.g., refinancing, loan modification, or loss mitigation). Borrowers have also been encouraged to contact their lenders to discuss alternatives.[395]
The Economist described the issue this way in February 2009: "No part of the financial crisis has received so much attention, with so little to show for it, as the tidal wave of home foreclosures sweeping over America. Government programmes have been ineffectual, and private efforts not much better." Up to 9 million homes may enter foreclosure over the 2009–2011 period, versus one million in a typical year.[396] At roughly U.S. $50,000 per foreclosure according to a 2006 study by the Chicago Federal Reserve Bank, 9 million foreclosures represented $450 billion in losses.[397]
A variety of voluntary private and government-administered or supported programs were implemented during 2007–09 to assist homeowners with case-by-case mortgage assistance, to mitigate the foreclosure crisis engulfing the U.S. One example is the Hope Now Alliance, an ongoing collaborative effort between the US Government and private industry to help certain subprime borrowers.[398] In February 2008, the Alliance reported that during the second half of 2007, it had helped 545,000 subprime borrowers with shaky credit, or 7.7% of 7.1 million subprime loans outstanding as of September 2007. A spokesperson for the Alliance acknowledged that much more must be done.[399]
During late 2008, major banks and both Fannie Mae and Freddie Mac established moratoriums (delays) on foreclosures, to give homeowners time to work towards refinancing.[400][401][402]
Critics have argued that the case-by-case loan modification method is ineffective, with too few homeowners assisted relative to the number of foreclosures and with nearly 40% of those assisted homeowners again becoming delinquent within 8 months.[403][404][405] In December 2008, the U.S. FDIC reported that more than half of mortgages modified during the first half of 2008 were delinquent again, in many cases because payments were not reduced or mortgage debt was not forgiven. This is further evidence that case-by-case loan modification is not effective as a policy tool.[406] In February 2009, economists Nouriel Roubini and Mark Zandi (ignoring the impact on lenders, and the alternative advocated by others of providing the money to homeowners) recommended an "across the board" (systemic) reduction of mortgage principal balances by 20–30%. Lowering the mortgage balance would help lower monthly payments and also affect an estimated 20 million homeowners that may have a financial incentive to enter voluntary foreclosure because they are "underwater" (i.e. the mortgage balance is larger than the home value).[407][408] A study by the Federal Reserve Bank of Boston indicated, however, that banks were reluctant to modify loans. Only 3% of seriously delinquent homeowners had their mortgage payments reduced during 2008. In addition, investors who held MBS and had a say in mortgage modifications had not been a significant impediment; the study found no difference in the rate of assistance whether the loans were controlled by the bank or by investors. Commenting on the study, economists Dean Baker and Paul Willen both advocated providing funds directly to homeowners instead of banks.[409]
The Los Angeles Times reported the results of a study that found homeowners with high credit scores at the time of entering the mortgage are 50% more likely to "strategically default" – abruptly and intentionally pull the plug and abandon the mortgage – compared with lower-scoring borrowers. Such strategic defaults were heavily concentrated in markets with the highest price declines. An estimated 588,000 strategic defaults occurred nationwide during 2008, more than double the total in 2007. They represented 18% of all serious delinquencies that extended for more than 60 days in the fourth quarter of 2008.[410]
On February 18, 2009, U.S. President Barack Obama announced a $73 billion program to help up to nine million homeowners avoid foreclosure, which was supplemented by $200 billion in additional funding for Fannie Mae and Freddie Mac to purchase and more easily refinance mortgages. The plan is funded mostly from the EESA's $700 billion financial bailout fund. It uses cost sharing and incentives to encourage lenders to reduce homeowner's monthly payments to 31% of their monthly income. Under the program, a lender would be responsible for reducing monthly payments to no more than 38% of a borrower's income, with government sharing the cost to further cut the rate to 31%. The plan also involves forgiving a portion of the borrower's mortgage balance. Companies that service mortgages will get incentives to modify loans and to help the homeowner stay current.[411][412][413]
Untold thousands of people have complained in recent years that they were subjected to a nightmare experience of lost paperwork, misapplied fees and Kafkaesque phone calls with clueless customer service representatives as they strived to avoid foreclosures they say were preventable. These claims are backed up by a swelling number of academic studies and insider accounts of misconduct and abuse.[414]
Now it's becoming clear just how chaotic the whole system became. Depositions from employees working for the banks or their law firms depict a foreclosure process in which it was standard practice for employees with virtually no training to masquerade as vice presidents, sometimes signing documents on behalf of as many as 15 different banks. Together, the banks and their law firms created a quick-and-dirty foreclosure machine that was designed to rush through foreclosures as fast as possible.[415]
President Barack Obama and key advisers introduced a series of regulatory proposals in June 2009. The proposals address consumer protection, executive pay, bank financial cushions or capital requirements, expanded regulation of the shadow banking system and derivatives, and enhanced authority for the Federal Reserve to safely wind-down systemically important institutions, among others.[416][417][418] The Dodd–Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act was signed into law in July 2010 to address some of the causes of the crisis.
U.S. Treasury Secretary Timothy Geithner testified before Congress on October 29, 2009. His testimony included five elements he stated as critical to effective reform:
The Dodd-Frank Act addressed these elements, but stopped short of breaking up the largest banks, which grew larger due to mergers of investment banks at the core of the crisis with depository banks (e.g., JP Morgan Chase acquired Bear Stearns and Bank of America acquired Merrill Lynch in 2008). Assets of five largest banks as a share of total commercial banking assets rose then stabilized in the wake of the crisis.[420] During 2013, Senators John McCain (Republican) and Elizabeth Warren (Democratic) proposed a bill to separate investment and depository banking, to insulate depository banks from higher risk activities. These were separated prior to the 1999 repeal of the Glass-Steagall Act.[421]
Significant law enforcement action and litigation resulted from the crisis. The U.S. Federal Bureau of Investigation probed the possibility of fraud by mortgage financing companies Fannie Mae and Freddie Mac, Lehman Brothers, and insurer American International Group, among others.[422] New York Attorney General Andrew Cuomo sued Long Island based Amerimod, one of the nation's largest loan modification corporations for fraud, and issued numerous subpoenas to other similar companies.[423] The FBI assigned more agents to mortgage-related crimes and its caseload dramatically increased.[424][425] The FBI began a probe of Countrywide Financial in March 2008 for possible fraudulent lending practices and securities fraud.[426]
Several hundred civil lawsuits were filed in federal courts beginning in 2007 related to the subprime crisis. The number of filings in state courts was not quantified but was also believed to be significant.[427] In August 2014, Bank of America agreed to a near-$17 billion (~$21.6 billion in 2023) deal to settle claims against it relating to the sale of toxic mortgage-linked securities including subprime home loans, in what was believed to be the largest settlement in U.S. corporate history. The deal with the U.S. Justice Department topped a deal the regulator made the previous year with JPMorgan Chase over similar issues.[428] Morgan Stanley paid $2.6 billion (~$3.27 billion in 2023) to settle claims in February 2015, without reaching closure on homeowner relief and state claim.
U.S. banks have paid considerable fines from legal settlements due to mortgage-related activities. The Economist estimated that from 2008 through October 2013, U.S. banks had agreed to $95 billion in mortgage-related penalties. Settlement amounts included Bank of America ($47.2B), JP Morgan Chase ($22.3B), Wells Fargo ($9.8B), Citigroup ($6.2B) and Goldman-Sachs ($0.9B).[429] Bloomberg reported that from the end of 2010 to October 2013, the six largest Wall St. banks had agreed to pay $67 billion.[430] CNBC reported in April 2015 that banking fines and penalties totaled $150 billion between 2007 and 2014, versus $700 billion in profits over that time.[431]
Many of these fines were obtained via the efforts of President Obama's Financial Fraud Enforcement Task Force (FFETF), which was created in November 2009 to investigate and prosecute financial crimes. The FFETF involves over 20 federal agencies, 94 U.S. Attorney's offices, and state and local partners. One of its eight working groups, the Residential Mortgage Backed Securities (RMBS) Working Group, was created in 2012 and is involved in investigating and negotiating many of the fines and penalties described above.[432]
Several books written about the crisis were made into movies. Examples include The Big Short by Michael Lewis and Too Big to Fail by Andrew Ross Sorkin. The former tells the story from the perspective of several investors who bet against the housing market, while the latter follows key government and banking officials focusing on the critical events of September 2008, when many large financial institutions faced or experienced collapse.
Estimates of impact have continued to climb. During April 2008, International Monetary Fund (IMF) estimated that global losses for financial institutions would approach $1 (~$1.00 in 2023) trillion.[433] One year later, the IMF estimated cumulative losses of banks and other financial institutions globally would exceed $4 trillion.[434]
Francis Fukuyama has argued that the crisis represents the end of Reaganism in the financial sector, which was characterized by lighter regulation, pared-back government, and lower taxes. Significant financial sector regulatory changes are expected as a result of the crisis.[435]
Fareed Zakaria believes that the crisis may force Americans and their government to live within their means. Further, some of the best minds may be redeployed from financial engineering to more valuable business activities, or to science and technology.[436]
Roger Altman wrote that "the crash of 2008 has inflicted profound damage on [the U.S.] financial system, its economy, and its standing in the world; the crisis is an important geopolitical setback...the crisis has coincided with historical forces that were already shifting the world's focus away from the United States. Over the medium term, the United States will have to operate from a smaller global platform – while others, especially China, will have a chance to rise faster."[313]
GE CEO Jeffrey Immelt has argued that U.S. trade deficits and budget deficits are unsustainable. America must regain its competitiveness through innovative products, training of production workers, and business leadership. He advocates specific national goals related to energy security or independence, specific technologies, expansion of the manufacturing job base, and net exporter status.[437] "The world has been reset. Now we must lead an aggressive American renewal to win in the future." Of critical importance, he said, is the need to focus on technology and manufacturing. "Many bought into the idea that America could go from a technology-based, export-oriented powerhouse to a services-led, consumption-based economy—and somehow still expect to prosper," Immelt said. "That idea was flat wrong."[438]
Economist Paul Krugman wrote in 2009: "The prosperity of a few years ago, such as it was—profits were terrific, wages not so much – depended on a huge bubble in housing, which replaced an earlier huge bubble in stocks. And since the housing bubble isn't coming back, the spending that sustained the economy in the pre-crisis years isn't coming back either."[439] Niall Ferguson stated that excluding the effect of home equity extraction, the U.S. economy grew at a 1% rate during the Bush years.[440] Microsoft CEO Steve Ballmer has argued that this is an economic reset at a lower level, rather than a recession, meaning that no quick recovery to pre-recession levels can be expected.[441]
The U.S. Federal government's efforts to support the global financial system have resulted in significant new financial commitments, totaling $7 trillion by November 2008. These commitments can be characterized as investments, loans, and loan guarantees, rather than direct expenditures. In many cases, the government purchased financial assets such as commercial paper, mortgage-backed securities, or other types of asset-backed paper, to enhance liquidity in frozen markets.[442] As the crisis has progressed, the Fed has expanded the collateral against which it is willing to lend to include higher-risk assets.[443]
The Economist wrote in May 2009: "Having spent a fortune bailing out their banks, Western governments will have to pay a price in terms of higher taxes to meet the interest on that debt. In the case of countries (like Britain and America) that have trade as well as budget deficits, those higher taxes will be needed to meet the claims of foreign creditors. Given the political implications of such austerity, the temptation will be to default by stealth, by letting their currencies depreciate. Investors are increasingly alive to this danger..."[444]
The crisis has cast doubt on the legacy of Alan Greenspan, the Chairman of the Federal Reserve System from 1986 to January 2006. Senator Chris Dodd claimed that Greenspan created the "perfect storm".[445] When asked to comment on the crisis, Greenspan spoke as follows:[283]
The current credit crisis will come to an end when the overhang of inventories of newly built homes is largely liquidated, and home price deflation comes to an end. That will stabilize the now-uncertain value of the home equity that acts as a buffer for all home mortgages, but most importantly for those held as collateral for residential mortgage-backed securities. Very large losses will, no doubt, be taken as a consequence of the crisis. But after a period of protracted adjustment, the U.S. economy, and the world economy more generally, will be able to get back to business.
Following the recession of the 2008–2010 era, there became a bigger focus from millennials on how mortgages affect their personal finances. Most who were of working age were unable to find employment that would allow them to save enough for a house. The lack of good employment opportunities has created questions among this generation about how much of their lives that they are willing to invest into a home and if that money is not better spent elsewhere. Mortgage Magnitude[446] looks at how many years of life a mortgage will actually cost a consumer given the area's median income and median home value, showing homes in metropolitan areas ranging from ratios of 1:5 to 1:10. Donna Fancher researched to find if the "American Dream" of owning a home is still a realistic goal, or if it is continually shrinking for the youth of the US, writing:
"The value of owner-occupied housing also exceeds income growth. In many markets, prospective buyers are continuing to rent due to concerns over affordability. However, demand also increases rent disproportionately."[447]
While housing prices fell dramatically during the recession, prices have been steadily coming back to pre-recession prices; with a rising interest rate, home ownership could continue to be challenging for millennials. Jason Furman wrote:
(W)hile the unemployment rate for those over 34 peaked at about 8 percent, the unemployment rate among those between the ages of 18 and 34 peaked at 14 percent in 2010 and remains elevated, despite substantial improvement; delinquency rates on student loans have risen several percentage points since the Great Recession and even into the recovery; and the homeownership rate among young adults has dropped from a peak of 43 percent in 2005 to 37 percent in 2013 concurrent with a large increase in the share living with their parents.[448]
The recession officially ended in the second quarter of 2009,[450] but the nation's economy continued to be described as in an "economic malaise" during the second quarter of 2011.[451] Some economists described the post-recession years as the weakest recovery since the Great Depression and World War II.[452][453] The weak economic recovery has led many to call it a "Zombie Economy", so-called because it is neither dead nor alive. Household incomes, as of August 2012, had fallen more since the end of the recession, than during the 18-month recession, falling an additional 4.8% since the end of the recession, totally to 7.2% since the December 2007 level.[454] Additionally as of September 2012, the long-term unemployment was the highest it had been since World War II,[455] and the unemployment rate peaked several months after the end of the recession (10.1% in October 2009) and was above 8% until September 2012 (7.8%).[456][457] The Federal Reserve kept interest rates at a historically low 0.25% from December 2008 until December 2015, when it began to raise them again.
However, the Great Recession was different in kind from all the recessions since the Great Depression, as it also involved a banking crisis and the de-leveraging (debt reduction) of highly indebted households. Research indicates recovery from financial crises can be protracted, with lengthy periods of high unemployment and substandard economic growth.[353] Economist Carmen Reinhart stated in August 2011: "Debt de-leveraging [reduction] takes about seven years ... And in the decade following severe financial crises, you tend to grow by 1 to 1.5 percentage points less than in the decade before, because the decade before was fueled by a boom in private borrowing, and not all of that growth was real. The unemployment figures in advanced economies after falls are also very dark. Unemployment remains anchored about five percentage points above what it was in the decade before."[393][458]
Then-Fed Chair Ben Bernanke explained during November 2012 several of the economic headwinds that slowed the recovery:
For example, U.S. federal spending rose from 19.1% GDP in fiscal year (FY) 2007 to 24.4% GDP in FY2009 (the last year budgeted by President Bush) before falling towards to 20.4% GDP in 2014, closer to the historical average. In dollar terms, federal spending was actually higher in 2009 than in 2014, despite a historical trend of a roughly 5% annual increase. This reduced real GDP growth by approximately 0.5% per quarter on average between Q3 2010 and Q2 2014.[459] Both households and government practicing austerity at the same time was a recipe for a slow recovery.[394]
Several key economic variables (e.g., Job level, real GDP per capita, household net worth, and the federal budget deficit) hit their low point (trough) in 2009 or 2010, after which they began to turn upward, recovering to pre-recession (2007) levels between late 2012 and May 2014 (close to Reinhart's prediction), which marked the recovery of all jobs lost during the recession.[3][4][460][461] Real median household income fell to a trough of $53,331 in 2012, but recovered to an all-time high of $59,039 by 2016.[462] However, the gains during the recovery were very unevenly distributed. Economist Emmanuel Saez wrote in June 2016 that the top 1% of families captured 52% of the total real income (GDP) growth per family from 2009–2015. The gains were more evenly distributed after the tax increases in 2013 on higher-income earners.[463]: 1
President Obama declared the bailout measures started under the Bush Administration and continued during his Administration as completed and mostly profitable as of December 2014.[464] As of January 2018, bailout funds had been fully recovered by the government, when interest on loans is taken into consideration. A total of $626B was invested, loaned, or granted due to various bailout measures, while $390B had been returned to the Treasury. The Treasury had earned another $323B in interest on bailout loans, resulting in an $87B profit.[8]
{{cite book}}: CS1 maint: multiple names: authors list (link)After the REMIC battle, [whatever that was] Wall Street realized it was never going to dislodge Fannie and Freddie from their dominant position as the securitizers of traditional mortgages. ... Wall Street would have to find some other mortgage product to securitize, products that Fannie and Feddie couldn't – or wouldn't – touch. .... 'Their effort became one to find products they could profit from where they didn't have to compete with Fannie.'
Most home mortgages were relatively safe investments, and Fannie and Freddie's lending standards were conservative. In the main, the GSEs bought and guaranteed loans with sizeable down payments, typically 20%, for borrowers who could be expected, based on their incomes and credit histories, to meet their monthly mortgage payments with little difficulty. By regulation, the GSEs were not allowed to deal in mortgages above a given amount ($417,000 in 2007, before the crisis). Private lenders, therefore, were left with both the larger and the riskier mortgages, all of which were called "non-conforming" loans because they didn't fit the GSEs' criteria. The GSEs seemed to have a lock on the "conforming" market, the bigger, safer part of the mortgage business.
Securities issued by Fannie Mae and Freddie Mac are also guarantee ... the timely payment of all principal and interest of the mortgage-backed securities they issue. Although their guarantee doesn't carry the weight of the U.S. government, Freddie Mac and Fannie Mae are two of the most fiscally sound corporations in America. Their mortgage-backed securities are considered to be the equivalent of AAA-rated corporate bonds. They have never defaulted on a mortgage-backed security.
In the post-war period, falling home prices were rare. From 1945 to 2006, nominal home prices never fell on the national level, at least not significantly. Some argue that there was a drop of 1 percent in 1963 and 1990; there were regional drops such as in California in the early 1990s. But a 25–30% drop in the national average just wasn't part of the historical record. Consequently, models used to price mortgage portfolios under-weighted scenarios with large price declines.
The mortgage debacle, ... was simply one manifestation, ... of a climate that made foolish practices seem sensible. A broad underestimation of risk rested on self-serving assumptions. It was, for example, widely assumed that home prices would always rise, meaning that if borrowers defaulted lenders would be protected against heavy losses. This was one reason why Standard & Poor's and Moody's gave mortgage-related securities high ratings.
Some banks were so concerned that they considered stopping trading with Merrill if Lehman went under, according to participants in the Federal Reserve's weekend meetings on Sept. 13 and 14 [2008].
In response to a slump in demand for their bonds, financial firms, which have incurred $504 billion of writedowns and credit losses since the start of 2007, are selling assets such as mortgage securities and collateralized debt obligations at fire- sale prices to pay down looming maturities.
Investors, including public pension funds and foreign banks, lost hundreds of billions of dollars, and have since filed dozens of lawsuits against the agencies.
[Between Q3 2007 and Q2 2008, rating agencies lowered the credit ratings on $1.9 trillion in mortgage-backed securities ]
Without those AAA ratings, the gold standard for debt, banks, insurance companies and pension funds wouldn't have bought the products. Bank writedowns and losses on the investments totaling $523.3 billion led to the collapse or disappearance of Bear Stearns Cos., Lehman Brothers Holdings Inc. and Merrill Lynch & Co. and compelled the Bush administration to propose buying $700 billion of bad debt from distressed financial institutions.
[Example from page 118] UBS banker Rovert Morelli, upon hearing that S&P might be revising its RMSBS ratings, sent an e-mail to an S&P analyst. 'Heard your ratings could be 5 notches back of moddys [sic] equivalent, Gonna kill you resi biz. May force us to do moddyfitch only ...'
the "smartest" analysts at the credit rating agencies "leave for Wall Street firms where they could use their knowledge (of criteria used to rate securities) to manipulate the companies they used to work for."
big short.
Despite a barrage of criticism over their behavior, the three firms issued 97 percent of all ratings in the 12 months that ended in June 2011, according to the SEC's most recent publicly available data.
Credit spreads declined not just for housing, but also for other asset classes like commercial real estate. This tells us to look to the credit bubble as an essential cause of the U.S. housing bubble. It also tells us that problems with U.S. housing policy or markets do not by themselves explain the U.S. housing bubble.
{{cite web}}: CS1 maint: multiple names: authors list (link){{cite web}}: CS1 maint: multiple names: authors list (link)the disappointing results [of the actions of the Federal Reserve] show the limits of the central bank's ability to lift the nation from its economic malaise.
