El fraude hipotecario se refiere a una declaración errónea, tergiversación u omisión intencional de información en la que se basa un asegurador o prestamista para financiar, comprar o asegurar un préstamo garantizado por bienes inmuebles.
Los delitos penales pueden procesarse en un tribunal federal o estatal y, por lo general, se imputan en virtud de estatutos de fraude electrónico , fraude bancario , fraude postal o lavado de dinero , con penas de prisión de hasta 30 años por delito. [1] A medida que la incidencia del fraude hipotecario ha aumentado en los últimos años, [2] los estados también han comenzado a promulgar sus propias sanciones por fraude hipotecario. [3]
El fraude hipotecario no debe confundirse con los préstamos hipotecarios abusivos , que se producen cuando un consumidor es engañado o engañado por agentes del prestamista. Sin embargo, las prácticas crediticias abusivas a menudo coexisten con el fraude hipotecario.
Fraude de ocupación: esto ocurre cuando el prestatario desea obtener una hipoteca para adquirir una propiedad de inversión, pero declara en la solicitud de préstamo que el prestatario ocupará la propiedad como residencia principal o como segunda vivienda. Si no se detecta, el prestatario normalmente obtiene una tasa de interés más baja de la que estaba garantizada. Debido a que los prestamistas suelen cobrar una tasa de interés más alta por las propiedades no ocupadas por sus propietarios, que históricamente tienen tasas de morosidad más altas, el prestamista recibe un rendimiento insuficiente sobre el capital y está sobreexpuesto a pérdidas en relación con lo esperado en la transacción. Además, los prestamistas permiten préstamos mayores para viviendas ocupadas por sus propietarios en comparación con préstamos para propiedades de inversión. Cuando ocurre un fraude de ocupación, es probable que no se paguen impuestos sobre las ganancias, lo que resulta en un fraude adicional. Se considera fraude porque el prestatario ha tergiversado materialmente el riesgo ante el prestamista para obtener condiciones de préstamo más favorables.
Fraude de ingresos: esto ocurre cuando un prestatario exagera sus ingresos para calificar para una hipoteca o para un monto de préstamo mayor. Esto se observó con mayor frecuencia en los préstamos hipotecarios llamados " ingresos declarados " (conocidos popularmente como " préstamos mentirosos "), en los que el prestatario, o un oficial de préstamos que actúa en nombre del prestatario, con o sin su conocimiento, declaró sin verificación los ingresos. necesario para calificar para el préstamo. Debido a que los prestamistas hipotecarios hoy en día no tienen préstamos de "ingresos declarados", el fraude de ingresos se ve en los préstamos tradicionales con documentación completa donde el prestatario falsifica o altera un formulario W-2 emitido por el empleador , declaraciones de impuestos y/o registros de cuentas bancarias para brindar apoyo a los ingresos inflados. Todos los prestamistas obtienen una transcripción oficial del IRS que debe coincidir con las declaraciones de impuestos proporcionadas por el prestatario. Se considera fraude porque en la mayoría de los casos el prestatario no habría calificado para el préstamo si se hubieran revelado los ingresos reales. La "crisis hipotecaria" fue causada, en parte, cuando un gran número de prestatarios en áreas donde los precios de las viviendas aumentaban rápidamente mintieron sobre sus ingresos, adquirieron casas que no podían pagar y luego incumplieron sus pagos. Muchos de los problemas del pasado ya no existen.
Fraude laboral: esto ocurre cuando un prestatario afirma trabajar por cuenta propia en una empresa inexistente o reclama un puesto superior (por ejemplo, gerente) en una empresa real, para justificar una representación fraudulenta de los ingresos del prestatario.
No revelar obligaciones: los prestatarios pueden ocultar obligaciones, como préstamos hipotecarios sobre otras propiedades o deudas de tarjetas de crédito recién adquiridas, para reducir el monto de la deuda mensual declarada en la solicitud de préstamo. Esta omisión de pasivos reduce artificialmente la relación deuda-ingresos , que es un criterio de suscripción clave utilizado para determinar la elegibilidad para la mayoría de los préstamos hipotecarios. Se considera fraude porque permite al prestatario calificar para un préstamo que de otro modo no se habría otorgado, o calificar para un préstamo mayor que el que se habría otorgado si se hubiera revelado la verdadera deuda del prestatario.
Fraude con fines de lucro: un esquema complejo que involucra a múltiples partes, incluidos profesionales de préstamos hipotecarios, en un intento motivado financieramente de defraudar al prestamista con grandes sumas de dinero. Los esquemas de fraude con fines de lucro frecuentemente incluyen a un prestatario falso cuyo informe crediticio se utiliza, un tasador deshonesto que exagera intencional y significativamente el valor de la propiedad en cuestión, un agente de liquidación deshonesto que podría preparar dos conjuntos de declaraciones de liquidación de HUD o realizar desembolsos de los ingresos del préstamo que no se revelan en la declaración de liquidación, y el propietario de una propiedad, todo en un intento coordinado de obtener un préstamo inapropiadamente grande. Las partes involucradas comparten las ganancias mal habidas y la hipoteca finalmente entra en mora. En otros casos, "inversores" ingenuos son atraídos al plan con la promesa del organizador de que la casa será reparada, se harán reparaciones y/o renovaciones, se localizarán los inquilinos, se cobrarán los alquileres, se realizarán los pagos de la hipoteca y se reducirán las ganancias. dividirse al momento de la venta de la propiedad, todo sin la participación activa del comprador testaferro. Una vez cerrado el préstamo, el organizador desaparece, no se hacen reparaciones ni se encuentran inquilinos, y el "inversor" es responsable de pagar la hipoteca de una propiedad que no vale lo que se debe, dejando al "inversor" arruinado financieramente. Si no se detecta, un banco puede prestar cientos de miles de dólares contra una propiedad que en realidad vale mucho menos y, en grandes proyectos con múltiples transacciones, los bancos pueden prestar millones más de lo que valen las propiedades. Un estudio de caso detallado del complejo caso Estados Unidos v. Quintero-López abarca actividades de más de 3+1 ⁄ 2 años (Bell, 2010). [4]
Fraude de tasación: ocurre cuando el valor de tasación de una vivienda se exagera o subestima deliberadamente. Cuando se exagera, el prestatario puede obtener más dinero en forma de refinanciamiento con retiro de efectivo , el vendedor en una transacción de compra o los organizadores de un plan de fraude hipotecario con fines de lucro. El fraude de tasación también incluye casos en los que el valor de la vivienda se subestima deliberadamente para obtener un precio más bajo por una vivienda embargada, o en un intento fraudulento de inducir a un prestamista a reducir el monto adeudado de la hipoteca en una modificación de préstamo. Un tasador deshonesto puede estar involucrado en la preparación de la tasación fraudulenta, o una tasación existente y precisa puede ser alterada por alguien con conocimiento de herramientas de edición gráfica como Adobe Photoshop . La independencia de tasación es ley vigente.
Esquemas de devolución de efectivo: ocurren cuando el precio real de una propiedad se infla ilegalmente para proporcionar devolución de efectivo a los participantes de la transacción, generalmente los prestatarios, quienes reciben un "reembolso" que no se revela al prestamista. Como resultado, el prestamista presta demasiado y el comprador se queda con el excedente o lo divide con otros participantes, incluido el vendedor o el agente inmobiliario. Este esquema requiere fraude en la tasación para engañar al prestamista. Los cursos de gurús inmobiliarios "Hazte rico rápidamente" con frecuencia dependen en gran medida de este mecanismo para obtener rentabilidad.
Shotgunning: Ocurre cuando se obtienen múltiples préstamos para la misma vivienda simultáneamente por un monto total que puede exceder el valor real de la propiedad. [5] Estos esquemas dejan a los prestamistas expuestos a grandes pérdidas porque las hipotecas posteriores son inferiores a la primera hipoteca que se registra y el valor de la propiedad es insuficiente para que los prestamistas posteriores cobren la propiedad en ejecución hipotecaria. Como resultado de este fraude, es posible que se requiera que los prestamistas litiguen la cuestión de qué prestamista tiene primera prioridad sobre la propiedad. [6]
Trabajar la brecha: una técnica que implica la acumulación excesiva de gravámenes ejecutados a sabiendas sobre una propiedad específica dentro de un período de tiempo excesivamente estrecho, mediante el registro en serie de múltiples escrituras de fideicomiso o cesiones de pagarés . Al registrar un documento legal en los Estados Unidos de América, existe un lapso de tiempo entre el momento en que la escritura de fideicomiso se envía al registrador de escrituras y el momento en que realmente aparece en los datos. La técnica de sincronización precisa de "trabajar el espacio" entre el registro de un hecho y su posterior aparición en la base de datos del registrador de hechos es fundamental para propagar el engaño del perpetrador. Por lo tanto, una búsqueda de título realizada por cualquier prestamista inmediatamente antes del respectivo préstamo, pagaré y registro de escritura no mostraría por error los gravámenes alternativos simultáneamente en la cola. El objetivo del perpetrador es el robo de fondos de cada prestamista mediante engaño, con todos los prestamistas creyendo simultáneamente y erróneamente que sus respectivas escrituras de fideicomiso son superiores en posición, cuando en realidad solo puede haber una. Los delincuentes de cuello blanco que utilizan esta técnica con frecuencia afirmarán su inocencia basándose en errores administrativos, malos registros u otras excusas como cortina de humo en un intento de ofuscar la verdadera coordinación e intención inherentes a esta versión de fraude hipotecario. Este " juego " o explotación de una debilidad estructural del sistema legal estadounidense es un precursor crítico del "shotguning" y se considera un delito de cuello blanco cuando se implementa de manera sistémica.
Robo de identidad: Ocurre cuando una persona asume la identidad de otra y utiliza esa identidad para obtener una hipoteca sin el conocimiento o consentimiento de la víctima. En estas tramas, los ladrones desaparecen sin realizar los pagos de la hipoteca. Los esquemas generalmente no se descubren hasta que el prestamista intenta cobrar a la víctima, quien puede incurrir en costos sustanciales al tratar de probar el robo de su identidad.
Falsificación de solicitudes de préstamo sin el conocimiento del prestatario : Las solicitudes de préstamo se falsifican sin el conocimiento del prestatario cuando este en realidad no califica para un préstamo por diversas razones. por ejemplo, las partes involucradas obtendrán una comisión de la transacción. El negocio se realiza sólo si la solicitud de préstamo es falsificada. Por ejemplo, el prestatario solicita un préstamo indicando un ingreso mensual de $2000 (pero con este ingreso de $2000 por mes el prestatario no califica), sin embargo, el corredor o el oficial de préstamos falsificó los documentos de ingresos y la solicitud de préstamo de que el prestatario gana un ingreso mensual de $15,000. El préstamo se aprueba, el corredor/oficial de préstamos, etc., recibe su comisión. Pero el prestatario tiene dificultades para pagar el préstamo y eventualmente lo incumple.
El fraude hipotecario puede ser perpetrado por uno o más participantes en una transacción de préstamo, incluido el prestatario; un oficial de préstamos que origina la hipoteca; un agente de bienes raíces, tasador, representante de título o depósito en garantía o abogado; o por múltiples partes como en el ejemplo de la red de fraude descrita anteriormente. Las partes interesadas deshonestas y de mala reputación pueden alentar y ayudar a los prestatarios a cometer fraude porque la mayoría de los participantes generalmente reciben compensación solo cuando se cierra una transacción.
Durante 2003, The Money Program de la BBC en el Reino Unido descubrió un fraude hipotecario sistémico en todo HBOS . El Programa Dinero descubrió que durante la investigación los corredores aconsejaron a los investigadores encubiertos que mintieran en las solicitudes de hipotecas autocertificadas del Royal Bank of Scotland , The Mortgage Business y Birmingham Midshires Building Society, entre otros. [8]
En 2004, el FBI advirtió que el fraude hipotecario se estaba volviendo tan rampante que la "epidemia" de delitos resultante podría desencadenar una crisis financiera masiva. [9] Según un comunicado de prensa del FBI de diciembre de 2005, "el fraude hipotecario es uno de los delitos de cuello blanco de más rápido crecimiento en los Estados Unidos". [10] Entre el 1 de marzo y el 18 de junio de 2008, 406 personas fueron arrestadas por fraude hipotecario en una operación del FBI en todo el país. Entre las personas arrestadas se encuentran compradores, vendedores y otras personas de la amplia industria hipotecaria. [11]
En mayo de 2009, la Ley de Recuperación y Ejecución de Fraudes de 2009 , o FERA , Pub. l. 111–21 (texto) (PDF), 123 Stat. 1617, se promulgó S. 386, ley pública en los Estados Unidos. La ley adopta una serie de medidas [12] para mejorar la aplicación penal de las leyes federales contra el fraude , especialmente en lo que respecta a las instituciones financieras , el fraude hipotecario y el fraude de valores o de productos básicos.
Es importante señalar que la Sección 3 de la Ley autorizó fondos adicionales para detectar y procesar el fraude en varias agencias federales, específicamente:
Estas autorizaciones se otorgaron para los años fiscales federales que comenzaron el 1 de octubre de 2009 y 2010, después de lo cual expiran, y son adicionales a los presupuestos previamente autorizados para estas agencias. [14]
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