Una escritura de fideicomiso se refiere a un tipo de instrumento legal que se utiliza para crear una garantía real sobre bienes inmuebles y bienes raíces. En una escritura de fideicomiso, una persona que desea pedir dinero prestado transfiere el título legal de un bien inmueble a un fiduciario , quien posee la propiedad como garantía de un préstamo ( deuda ) del prestamista al prestatario. El título equitativo permanece en manos del prestatario. [1] Al prestatario se le conoce como fideicomitente, mientras que al prestamista se le conoce como beneficiario. [2]
Las transacciones que involucran escrituras de fideicomiso normalmente están estructuradas, al menos en teoría, de manera que el prestamista/beneficiario le da al prestatario/fideicomitente el dinero para comprar la propiedad; el prestatario/fideicomitente ofrece el dinero al vendedor; el vendedor otorga una escritura de concesión entregando la propiedad al prestatario/fideicomitente; y el prestatario/fideicomitente ejecuta inmediatamente una escritura de fideicomiso entregando la propiedad al fiduciario para que la mantenga en fideicomiso para el prestamista/beneficiario. En realidad, siempre se utiliza un titular de depósito en garantía para que la transacción no se cierre hasta que el titular del depósito en garantía tenga los fondos, la escritura de concesión y la escritura de fideicomiso en su poder. Esto garantiza que la transacción pueda rescindirse fácilmente si una de las partes no puede completar su parte del trato.
Las escrituras de fideicomiso se diferencian de las hipotecas en que las escrituras de fideicomiso siempre involucran al menos a tres partes, donde el tercero posee el título legal, mientras que en el contexto de las hipotecas, el deudor hipotecario otorga el título legal directamente al acreedor hipotecario. [3] En cualquier caso, el título equitativo siempre pertenece al prestatario. [1] Tanto las hipotecas como las escrituras de fideicomiso son esencialmente instrumentos de garantía en forma de transferencias; es decir, parecen prever a primera vista transmisiones absolutas de título legal, pero se entiende implícitamente que el prestatario retiene el título equitativo y la transmisión tiene por objeto simplemente crear una garantía real. Esta situación confusa es un legado del arcaico (y ahora obsoleto) requisito del derecho consuetudinario de la librea de seisin , según el cual los tribunales de derecho consuetudinario ingleses se habían negado a hacer cumplir las tarifas de cambio o los intereses de propiedad absoluta (es decir, un calibre que durante años se suponía para expandirse automáticamente a título de dominio simple si la deuda subyacente no fue pagada). [4]
Una escritura de fideicomiso normalmente se registra ante el registrador o el secretario del condado donde se encuentra la propiedad como prueba y garantía de la deuda. El acto de inscripción proporciona un aviso constructivo al mundo de que el bien ha sido gravado. [5] Cuando la deuda está totalmente pagada, el beneficiario está obligado por ley a ordenar con prontitud al fiduciario que transfiera el título legal de la propiedad al fideicomitente mediante una nueva transferencia , liberando así la garantía de la deuda. [6]
Las escrituras de fideicomiso son el instrumento más común utilizado en la financiación de compras de bienes raíces en Alaska , Arizona , California , Colorado , el Distrito de Columbia , Idaho , Maryland , Mississippi , Missouri , Montana , Nebraska , Nevada , Carolina del Norte , Oregon , Tennessee. , Texas , Utah , Virginia , Washington y Virginia Occidental , mientras que la mayoría de los demás estados utilizan hipotecas . Además de las compras, las escrituras de fideicomiso también se pueden utilizar para préstamos otorgados para otros tipos de fines en los que los bienes inmuebles se ofrecen simplemente como garantía, y también se utilizan para garantizar el cumplimiento de contratos distintos de los préstamos.
Una escritura de fideicomiso tiene una ventaja crucial sobre una hipoteca desde el punto de vista del prestamista. Si el prestatario no cumple con el préstamo, el fiduciario tiene el poder de ejecutar la propiedad en nombre del beneficiario. En la mayoría de los estados de EE. UU., una escritura de fideicomiso (pero no una hipoteca) puede contener una cláusula especial de "poder de venta" que permite al fiduciario ejercer estos poderes. Un ejemplo es la cláusula de transferencia estándar de un "instrumento uniforme" de Freddie Mac :
El Prestatario otorga y transmite irrevocablemente al Fideicomisario, en fideicomiso, con poder de venta, la siguiente propiedad descrita... [7]
En los estados que aplican cláusulas de "poder de venta", los tribunales han sostenido uniformemente que al ejecutar una escritura de fideicomiso con una cláusula de "poder de venta", el propietario ha autorizado al fiduciario a realizar una ejecución hipotecaria no judicial en caso de incumplimiento. [8] Es decir, a diferencia de una hipoteca, el prestamista no necesita demandar al prestatario en un tribunal estatal ; en cambio, el prestamista/beneficiario simplemente indica al fideicomisario que envíe por correo, fije, entregue, publique y/o registre ciertos avisos requeridos por la ley, lo que culmina en una "venta del fideicomisario" en la que el fideicomisario subasta la propiedad al mejor postor. El título equitativo del prestatario normalmente termina automáticamente por ministerio de la ley (según los estatutos aplicables o la jurisprudencia) en la venta del fiduciario. Luego, el fideicomisario emite una escritura que transmite el título legal y equitativo de la propiedad en pleno dominio al mejor postor. A su vez, el adjudicatario registra la escritura y se convierte en propietario del registro. Por lo tanto, la ventaja de las escrituras de fideicomiso es que el prestamista puede recuperar el valor de la garantía del préstamo mucho más rápidamente y sin el gasto y la incertidumbre de demandar al prestatario, razón por la cual los prestamistas prefieren abrumadoramente tales escrituras a las hipotecas. [2]
Los períodos de tiempo para el proceso de ejecución hipotecaria de "venta del fiduciario" o "poder de venta" varían dramáticamente entre jurisdicciones. Algunos estados tienen plazos muy cortos. Por ejemplo, en Virginia , puede durar tan solo dos semanas. En California, una ejecución hipotecaria no judicial demora un mínimo de aproximadamente 112 días de principio a fin. El proceso comienza sólo cuando el prestamista o el administrador registra un "aviso de incumplimiento", sin importar cuánto tiempo llevan impagos los pagos del préstamo. Para ciertos préstamos hipotecarios otorgados entre 2003 y 2007, debido a las condiciones económicas actuales, se enmendó la ley de California para agregar temporalmente 60 días adicionales al proceso. [ cita necesaria ]
Históricamente, algunos de estos documentos se denominaban "escrituras de fideicomiso" y otros "escrituras de fideicomiso", y la jurisprudencia estadounidense anterior a 1990 aproximadamente tiende a reflejar ambos usos. Debido al aumento de la titulización de bienes raíces en la década de 1990 y al cambio de "prestar para mantener" a "prestar para titulizar", la mayoría de las transacciones de bienes raíces residenciales ahora se completan con instrumentos de seguridad uniformes que se describen consistentemente como "escrituras de fideicomiso". "para evitar confusión con fideicomisos verdaderos o escrituras verdaderas (es decir, transferencias verdaderas en lugar de garantías reales en forma de transferencias). Así, desde entonces, el término más preciso "escritura de fideicomiso" se ha vuelto predominante en la jurisprudencia.
Aunque una hipoteca es técnicamente un instrumento legal completamente diferente (como se señaló anteriormente), las escrituras de fideicomiso con frecuencia se denominan hipotecas en el negocio de préstamos inmobiliarios debido a la similitud funcional entre las escrituras de fideicomiso y las hipotecas.
Aunque una escritura de fideicomiso generalmente establece que el prestatario está realizando una transferencia "irrevocable" al fiduciario, es común en muchas jurisdicciones que los prestatarios obtengan segundas y terceras hipotecas o escrituras de fideicomiso que realicen transferencias similares a fideicomisarios adicionales (es decir, de una propiedad que ya transfirieron al fiduciario en su primera escritura de fideicomiso). Al igual que con las hipotecas, las escrituras de fideicomiso están sujetas a la regla "primero en el tiempo, primero en el derecho", lo que significa que el beneficiario de la primera escritura de fideicomiso registrada puede ejecutar y anular todas las escrituras de fideicomiso menores registradas más adelante. Si esto sucede, la deuda junior todavía existe, pero puede quedar sin garantía. Si el deudor tiene suficientes derechos garantizados prioritarios sobre sus activos, carece de capital o es insolvente de otro modo, los gravámenes subordinados pueden anularse por completo en caso de quiebra.