Una hipoteca de tasa variable , una hipoteca de tasa ajustable ( ARM ) o una hipoteca de seguimiento es un préstamo hipotecario en el que la tasa de interés del pagaré se ajusta periódicamente en función de un índice que refleja el costo para el prestamista de pedir prestado en los mercados crediticios. [1] El préstamo puede ofrecerse a la tasa variable estándar/ tasa base del prestamista . Puede haber un vínculo directo y legalmente definido con el índice subyacente, pero cuando el prestamista no ofrece un vínculo específico con el mercado o índice subyacente, la tasa se puede cambiar a discreción del prestamista. El término "hipoteca de tasa variable" es más común fuera de los Estados Unidos , mientras que en los Estados Unidos, "hipoteca de tasa ajustable" es más común e implica una hipoteca regulada por el gobierno federal, [2] con límites a los cargos. En muchos países, las hipotecas de tasa ajustable son la norma y, en esos lugares, pueden denominarse simplemente hipotecas.
Entre los índices más comunes se encuentran las tasas de los títulos del Tesoro con vencimiento constante (CMT) a 1 año, el índice de costo de fondos (COFI) y la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR). Algunos prestamistas utilizan su propio costo de fondos como índice, en lugar de utilizar otros índices. Esto se hace para garantizar un margen estable para el prestamista, cuyo propio coste de financiación normalmente estará relacionado con el índice. En consecuencia, los pagos realizados por el prestatario pueden cambiar con el tiempo con la tasa de interés cambiante (alternativamente, el plazo del préstamo puede cambiar). Esto se diferencia de la hipoteca de pago gradual , que ofrece montos de pago variables pero una tasa de interés fija. Otras formas de préstamo hipotecario incluyen la hipoteca de solo interés , la hipoteca de tasa fija , la hipoteca de amortización negativa y la hipoteca de pago global .
Las tasas ajustables transfieren parte del riesgo de tasa de interés del prestamista al prestatario. Se pueden utilizar cuando las tasas de interés impredecibles dificultan la obtención de préstamos a tasa fija. El prestatario se beneficia si el tipo de interés baja pero pierde si el tipo de interés aumenta. El prestatario también se beneficia de márgenes reducidos sobre el costo subyacente del endeudamiento en comparación con las hipotecas de tasa fija o limitada.
A diferencia de las hipotecas de tasa fija, las hipotecas de tasa ajustable no se ven afectadas por el riesgo de inflación, pero están expuestas al riesgo de que las tasas de interés reales cambien. Las hipotecas de tipo ajustable suelen cobrar tipos de interés más bajos que las de tipo fijo. Según los académicos, "los prestatarios generalmente deberían preferir hipotecas de tasa ajustable a las de tasa fija, a menos que las tasas de interés sean bajas". [3]
En algunos países, los bancos pueden publicar una tasa de interés preferencial que se utiliza como índice. El índice se puede aplicar de tres maneras: directamente, sobre la base de una tasa más un margen o basándose en el movimiento del índice.
Un índice aplicado directamente significa que la tasa de interés cambia exactamente con el índice. En otras palabras, la tasa de interés del pagaré es exactamente igual al índice. De los índices anteriores, sólo se aplica directamente el índice de tarifa de contrato. [1]
Aplicar un índice sobre la base de una tasa más un margen significa que la tasa de interés será igual al índice subyacente más un margen. El margen se especifica en la nota y permanece fijo durante la vigencia del préstamo. [1] Por ejemplo, una tasa de interés hipotecaria puede especificarse en la nota como LIBOR más 2%, siendo 2% el margen y LIBOR el índice.
La última forma de aplicar un índice es en función del movimiento. En este esquema, la hipoteca se origina a una tasa acordada y luego se ajusta en función del movimiento del índice. [1] A diferencia del directo o del índice más margen, el tipo inicial no está vinculado explícitamente a ningún índice; los ajustes están ligados a un índice.
Las características básicas más importantes de los ARM son: [5]
La elección de un préstamo hipotecario para vivienda es complicada y requiere mucho tiempo. Para ayudar al comprador, la Junta de la Reserva Federal y la Junta del Banco Federal de Préstamos Hipotecarios han preparado una lista de verificación de hipotecas.
Cualquier hipoteca en la que los pagos realizados por el prestatario puedan aumentar con el tiempo conlleva el riesgo de dificultades financieras para el prestatario. Para limitar este riesgo, las limitaciones a los cargos (conocidas en la industria como límites máximos ) son una característica común de las hipotecas de tasa ajustable. [1] Los límites normalmente se aplican a tres características de la hipoteca:
Por ejemplo, una ARM determinada podría tener los siguientes tipos de límites de ajuste de tasas de interés:
Límites de ajuste de pago de hipoteca:
Vigencia de los límites de ajuste de la tasa de interés del préstamo:
Los límites al cambio periódico de la tasa de interés pueden dividirse en un límite para el primer cambio periódico y un límite separado para el cambio periódico posterior, por ejemplo, 5% sobre el ajuste inicial y 2% sobre los ajustes posteriores.
Aunque es poco común, un límite puede limitar el pago mensual máximo en términos absolutos (por ejemplo, $1000 al mes), en lugar de en términos relativos.
Las ARM que permiten una amortización negativa generalmente tendrán ajustes de pago que ocurren con menos frecuencia que el ajuste de la tasa de interés. Por ejemplo, la tasa de interés puede ajustarse todos los meses, pero el monto del pago solo una vez cada 12 meses.
La estructura del límite a veces se expresa como límite de ajuste inicial / límite de ajuste posterior / límite de vida , por ejemplo 2/2/5 para un préstamo con un límite del 2% en el ajuste inicial, un límite del 2% en los ajustes posteriores y un límite del 5%. sobre los ajustes totales de los tipos de interés. Cuando solo se dan dos valores, esto indica que el límite de cambio inicial y el límite periódico son los mismos. Por ejemplo, una estructura de límite 2/2/5 a veces puede escribirse simplemente 2/5.
Las ARM generalmente permiten a los prestatarios reducir sus pagos iniciales si están dispuestos a asumir el riesgo de cambios en las tasas de interés. Hay pruebas de que los consumidores tienden a preferir contratos con los tipos iniciales más bajos, como en el Reino Unido, donde los consumidores tienden a centrarse en los costes hipotecarios mensuales inmediatos. [6] Las decisiones de los consumidores también pueden verse afectadas por el asesoramiento que reciben, y gran parte del asesoramiento lo proporcionan prestamistas que pueden preferir las ARM debido a las estructuras del mercado financiero. [6]
En muchos países, los bancos o instituciones financieras similares son los principales originadores de hipotecas. Para los bancos que se financian con depósitos de clientes , los depósitos de los clientes suelen tener plazos mucho más cortos que las hipotecas residenciales. Si un banco ofreciera grandes volúmenes de hipotecas a tasas fijas pero derivara la mayor parte de su financiamiento de depósitos (u otras fuentes de fondos a corto plazo), tendría un descalce entre activos y pasivos debido al riesgo de tasas de interés . [6] Entonces correría el riesgo de que los ingresos por intereses de su cartera hipotecaria fueran inferiores a los que necesitaba para pagar a sus depositantes. En Estados Unidos, algunos sostienen que la crisis de ahorro y préstamo fue causada en parte por el problema: las compañías de ahorro y préstamo tenían depósitos a corto plazo e hipotecas a tipo fijo a largo plazo y, por lo tanto, quedaron atrapadas cuando Paul Volcker subió las tasas de interés. a principios de los años 1980. Por lo tanto, los bancos y otras instituciones financieras ofrecen hipotecas de tasa ajustable porque reducen el riesgo y igualan sus fuentes de financiación.
Los reguladores bancarios prestan mucha atención a los descalces entre activos y pasivos para evitar tales problemas, y imponen estrictas restricciones a la cantidad de hipotecas a tasa fija a largo plazo que los bancos pueden tener en relación con sus otros activos. Para reducir el riesgo, muchos originadores de hipotecas venden muchas de sus hipotecas, particularmente las hipotecas con tasas fijas.
Para el prestatario, las hipotecas de tasa ajustable pueden ser menos costosas, pero al precio de asumir un mayor riesgo. Muchos ARM tienen " períodos de avance ", que son períodos iniciales de tasa fija relativamente cortos (generalmente, de un mes a un año) cuando el ARM devenga una tasa de interés sustancialmente inferior a la tasa "totalmente indexada". El período de avance puede inducir a algunos prestatarios a ver una ARM como una ganga más de lo que realmente representa. Una tasa de interés baja predispone a una ARM a sostener aumentos de pagos superiores al promedio.
Un ARM híbrido presenta una tasa de interés que se fija durante un período de tiempo inicial y luego flota. El "híbrido" se refiere a la combinación de características de tasa fija y tasa ajustable del ARM. Las ARM híbridas se denominan por sus períodos iniciales de tasa fija y tasa ajustable; por ejemplo, 3/1 es para una ARM con un período de tasa de interés fija de 3 años y períodos posteriores de ajuste de tasa de interés de 1 año. La fecha en que una ARM híbrida pasa de un calendario de pagos de tasa fija a un calendario de pagos de ajuste se conoce como fecha de reinicio. Después de la fecha de reinicio, un ARM híbrido flota con un margen sobre un índice específico como cualquier ARM normal. [7]
La popularidad de los ARM híbridos ha aumentado significativamente en los últimos años. En 1998, el porcentaje de híbridos en relación con las hipotecas a tipo fijo a 30 años era inferior al 2%; en seis años, esta cifra aumentó al 27,5%. [7]
Al igual que otros ARM, los ARM híbridos transfieren parte del riesgo de tasa de interés del prestamista al prestatario, lo que permite al prestamista ofrecer una tasa de interés más baja en muchos entornos de tasas de interés.
Una "opción ARM" suele ser una ARM a 30 años que inicialmente ofrece al prestatario cuatro opciones de pago mensual: un pago mínimo específico, un pago de solo intereses, un pago de amortización total a 15 años y un pago de amortización total a 30 años. [8]
Estos tipos de préstamos también se denominan ARM de "elección de pago" o "opción de pago".
Cuando un prestatario realiza un pago ARM con opción de pago que es menor que el interés acumulado, se produce una "amortización negativa", lo que significa que la parte impaga del interés acumulado se agrega al saldo de capital pendiente. Por ejemplo, si el prestatario realiza un pago mínimo de $1,000 y la ARM ha acumulado un interés mensual de $1,500, se agregarán $500 al saldo del préstamo del prestatario. Además, el pago de intereses del próximo mes se calculará utilizando el nuevo saldo de capital más alto.
Las ARM de opción a menudo se ofrecen con una tasa inicial muy baja (a menudo tan baja como 1%), lo que se traduce en pagos mínimos muy bajos durante el primer año de la ARM. Durante tiempos de auge, los prestamistas a menudo respaldan a los prestatarios basándose en pagos hipotecarios que están por debajo del nivel de pago de amortización total. Esto permite a los prestatarios calificar para un préstamo mucho mayor (es decir, contraer más deuda) de lo que sería posible de otra manera. Al evaluar una opción ARM, los prestatarios prudentes no se centrarán en la tasa de interés o el nivel de pago inicial, sino que considerarán las características del índice, el tamaño del "margen hipotecario" que se agrega al valor del índice y los demás términos de el brazo. Específicamente, deben considerar las posibilidades de que (1) las tasas de interés a largo plazo aumenten; (2) su casa puede no apreciarse o incluso perder valor o incluso (3) que ambos riesgos puedan materializarse.
Las ARM de opción son más adecuadas para prestatarios sofisticados con ingresos crecientes, especialmente si sus ingresos fluctúan estacionalmente y necesitan la flexibilidad de pago que dicha ARM puede brindar. Los prestatarios sofisticados gestionarán cuidadosamente el nivel de amortización negativa que permitan acumular.
De esta manera, un prestatario puede controlar el principal riesgo de una opción ARM, que es el "shock de pago", cuando la amortización negativa y otras características de este producto pueden desencadenar aumentos sustanciales de los pagos en cortos períodos de tiempo. [9]
El pago mínimo de una opción ARM puede aumentar drásticamente si el saldo de capital impago alcanza el límite máximo de amortización negativa (normalmente entre el 110% y el 125% del monto original del préstamo). Si eso sucede, el próximo pago mensual mínimo estará a un nivel que amortizaría completamente el ARM durante el plazo restante. Además, las ARM de opción suelen tener fechas de "reestructuración" automáticas (a menudo cada cinco años) cuando el pago se ajusta para que la ARM vuelva a su ritmo de amortización total durante el plazo restante.
Por ejemplo, una ARM de $200 000 con un límite "neg am" del 110 % generalmente se ajustará a un pago de amortización total, según la tasa de interés actual totalmente indexada y el plazo restante del préstamo, si la amortización negativa hace que el saldo del préstamo supere los $220 000. . Para una refundición del 125%, esto sucederá si el saldo del préstamo alcanza los $250,000.
Cualquier préstamo al que se le permita generar una amortización negativa significa que el prestatario está reduciendo el valor líquido de su vivienda, lo que aumenta la posibilidad de que no pueda venderla por lo suficiente para pagar el préstamo. La caída del valor de las propiedades exacerbaría este riesgo.
Las opciones ARM también pueden estar disponibles como "híbridos", con períodos de tasa fija más largos. No es probable que estos productos tengan tasas de interés bajas. Como resultado, dichos ARM mitigan la posibilidad de una amortización negativa y probablemente no atraerían a los prestatarios que buscan un producto "asequible".
Un ARM de flujo de caja es un préstamo hipotecario con opción de pago mínimo . Este tipo de préstamo permite al prestatario elegir su pago mensual entre varias opciones. Estas opciones de pago generalmente incluyen la opción de pagar al nivel de 30 años, al nivel de 15 años, al nivel de solo interés y al nivel de pago mínimo. El nivel de pago mínimo suele ser inferior al pago de intereses únicamente. Este tipo de préstamo puede resultar en una amortización negativa. La opción de realizar un pago mínimo suele estar disponible sólo durante los primeros años del préstamo.
Las hipotecas ARM de flujo de efectivo son sinónimo de hipotecas ARM con opción de pago o hipotecas ARM con opción de pago ; sin embargo, no todos los préstamos con opciones de flujo de efectivo son ajustables. De hecho, los préstamos con opciones de flujo de efectivo a tasa fija conservan las mismas opciones de flujo de efectivo que los ARM de flujo de efectivo y los ARM de opciones, pero permanecen fijos por hasta 30 años. [ cita necesaria ]
Los límites a los préstamos brindan protección de pago contra shocks de pagos y permiten una medida de certeza sobre las tasas de interés a quienes apuestan con tasas fijas iniciales en préstamos ARM. Hay tres tipos de límites máximos en una hipoteca típica de tasa ajustable de primer gravamen o en una hipoteca híbrida de tasa ajustable de primer gravamen.
Límite de tasa de ajuste inicial: la mayoría de los préstamos tienen un límite más alto para los ajustes iniciales que está indexado al período fijo inicial. En otras palabras, cuanto más largo sea el plazo fijo inicial, más le gustaría al banco ajustar su préstamo. Por lo general, este límite es entre un 2% y un 3% por encima de la tasa inicial en un préstamo con un plazo inicial de tasa fija de tres años o menos y entre un 5% y un 6% por encima de la tasa inicial en un préstamo con un plazo inicial de tasa fija de cinco años o más. .
Límite de ajuste de tasa: Este es el monto máximo por el cual una hipoteca de tasa ajustable puede aumentar en cada ajuste sucesivo. De manera similar al límite inicial, este límite suele ser un 1 % por encima de la tasa inicial para préstamos con un plazo fijo inicial de tres años o más y, por lo general, un 2 % por encima de la tasa inicial para préstamos que tienen un plazo fijo inicial de cinco años o más.
Límite de por vida: la mayoría de los préstamos de primera hipoteca tienen un límite de vida del 5% o 6% por encima de la tasa inicial (esto, en última instancia, varía según el prestamista y el grado crediticio).
Los límites internos de las empresas se expresan con mayor frecuencia simplemente mediante los tres números involucrados que representan cada límite. Por ejemplo, un ARM híbrido 5/1 puede tener una estructura de límite de 5/2/5 (límite inicial del 5%, límite de ajuste del 2% y límite de por vida del 5%) y los expertos lo llamarían un límite 5-2-5. Alternativamente, una ARM de 1 año podría tener un límite de 1/1/6 (límite inicial del 1%, límite de ajuste del 1% y límite de por vida del 6%) conocido como 1-1-6, o alternativamente expresado como un límite de 1/6. (Omitir un dígito significa que los límites inicial y de ajuste son idénticos).
Consulte el artículo completo para conocer el tipo de ARM que son por naturaleza los préstamos de amortización negativa . Los productos de mayor riesgo, como los préstamos ajustables mensuales de primer gravamen con amortización negativa y las líneas de crédito sobre el valor líquido de la vivienda (HELOC), tienen formas diferentes de estructurar el límite máximo que una hipoteca de primer gravamen típica. Los típicos préstamos ajustables mensuales de primer gravamen con amortización negativa tienen un límite de vida para la tasa subyacente (también conocida como "tasa totalmente indexada") entre 9,95% y 12% (tasa de interés máxima evaluada). Algunos de estos préstamos pueden tener límites de tasas mucho más altos. La tasa totalmente indexada siempre figura en el estado de cuenta, pero los prestatarios están protegidos del efecto total de los aumentos de tasas mediante el pago mínimo, hasta que se reestructura el préstamo, que es cuando vencen los pagos de capital e intereses que amortizarán completamente el préstamo al tasa totalmente indexada.
Dado que los bancos pretenden que los HELOC se encuentren principalmente en una posición de segundo gravamen, normalmente solo están limitados por la tasa de interés máxima permitida por la ley en el estado donde se emiten. Por ejemplo, Florida tiene actualmente un límite del 18% en los cargos por tasas de interés. Son riesgosos para el prestatario en el sentido de que en su mayoría están indexados a la tasa preferencial del Wall Street Journal , que se considera un índice al contado, o un indicador financiero que está sujeto a cambios inmediatos (al igual que los préstamos basados en la tasa preferencial). . El riesgo para el prestatario es que una situación financiera que haga que la Reserva Federal aumente drásticamente las tasas (ver 1980, 2006) provocaría un aumento inmediato de la obligación para con el prestatario, hasta la tasa máxima.
Las hipotecas a tipo de interés variable son la forma más común de préstamo para la compra de vivienda en el Reino Unido , [6] Irlanda y Canadá, pero son impopulares en algunos otros países como Alemania . [6] Las hipotecas a tipo de interés variable son muy comunes en Australia [6] y Nueva Zelanda . En algunos países, las verdaderas hipotecas a tasa fija no están disponibles excepto para préstamos a corto plazo; En Canadá, el plazo más largo para el cual se puede fijar una tasa hipotecaria no suele ser superior a diez años, mientras que los vencimientos de las hipotecas suelen ser de 25 años.
En muchos países, a los bancos no les resulta viable prestar a tipos de interés fijos a plazos muy largos; en estos casos, el único tipo viable de hipoteca que los bancos pueden ofrecer pueden ser las hipotecas de tasa ajustable (salvo alguna forma de intervención gubernamental). Por ejemplo, la industria hipotecaria del Reino Unido ha estado tradicionalmente dominada por las sociedades de construcción . Dado que los fondos recaudados por las sociedades de construcción del Reino Unido deben ser al menos un 50% de depósitos, los prestamistas prefieren hipotecas de tipo variable a las de tipo fijo para reducir los posibles riesgos de tipo de interés entre lo que cobran en intereses hipotecarios y lo que pagan en intereses por depósitos y otros fuentes de financiamiento. [6]
Los países donde los préstamos a tasa fija son la forma común de préstamo para la compra de una vivienda generalmente necesitan contar con un marco legal específico para que esto sea posible. Por ejemplo, en Alemania y Austria las populares Bausparkassen , un tipo de sociedades mutuas de construcción , ofrecen préstamos a tipo fijo a largo plazo. Están legalmente separados de los bancos y exigen que los prestatarios ahorren una cantidad considerable, a una tasa de interés fija bastante baja, antes de obtener su préstamo; Esto se hace exigiendo que el futuro prestatario comience a pagar sus pagos mensuales fijos mucho antes de obtener el préstamo. Generalmente no es posible pagar esto en una suma global y obtener el préstamo de inmediato; debe hacerse en cuotas mensuales del mismo tamaño que se pagará durante la fase de recuperación de la hipoteca. Dependiendo de si hay suficientes ahorradores en el sistema en un momento dado, el pago de un préstamo puede retrasarse algún tiempo incluso cuando el posible prestatario ya haya cumplido la cuota de ahorro. La ventaja para el prestatario es que se garantiza que el pago mensual nunca aumentará y la duración del préstamo también se fija de antemano. La desventaja es que este modelo, en el que hay que empezar a hacer pagos varios años antes de obtener el préstamo, está dirigido principalmente a compradores de vivienda únicos que pueden planificar con antelación durante mucho tiempo. Esto se ha convertido en un problema con la movilidad generalmente mayor que se exige hoy en día a los trabajadores.
Para aquellos que planean mudarse en un período de tiempo relativamente corto (de tres a siete años), las hipotecas a tasa variable aún pueden resultar atractivas porque a menudo incluyen una tasa de interés fija más baja durante los primeros tres, cinco o siete años de la vida. préstamo, después del cual la tasa de interés fluctúa.
En Singapur , ARM se conoce comúnmente como hipoteca de tasa flotante o de tasa variable. A diferencia de las hipotecas a tasa fija en el país, una hipoteca a tasa flotante tiene una tasa de interés que varía durante toda la duración del préstamo. Los préstamos pueden estar vinculados a la tasa de la junta bancaria, SIBOR o SOR.
Normalmente, la estructura del tipo de interés de la hipoteca es la siguiente:
El préstamo puede vincularse a SIBOR o SOR de cualquier duración, y se añade un margen (margen) al SIBOR/SOR de X meses. El diferencial suele ajustarse al alza después de los primeros años.
Las hipotecas ARM vinculadas a SIBOR son más populares que las hipotecas SOR o de tasa fija.
Sin embargo, recientemente, ANZ introdujo un ARM vinculado al promedio de SIBOR y SOR. [10] Hasta ahora, es el único banco en Singapur que ofrece una hipoteca de este tipo.
Las hipotecas de tasa ajustable suelen ser, aunque no siempre, menos costosas que las hipotecas de tasa fija. Debido al riesgo inherente de tipos de interés , los tipos fijos a largo plazo tenderán a ser más altos que los tipos a corto plazo (que son la base de los préstamos e hipotecas a tipo variable). La diferencia de tipos de interés entre préstamos a corto y largo plazo se conoce como curva de rendimiento , que generalmente tiene pendiente ascendente (los plazos más largos son más caros). La circunstancia contraria se conoce como curva de rendimiento invertida y es relativamente poco frecuente.
El hecho de que una hipoteca de tasa ajustable tenga una tasa de interés inicial más baja no indica cuál será el costo futuro del préstamo (cuando las tasas cambien). Si las tarifas suben, el costo será mayor; si las tarifas bajan, el costo será menor. En efecto, el prestatario ha aceptado asumir el riesgo de tasa de interés .
El análisis real de precios y tasas de las hipotecas de tasa ajustable en la industria financiera se realiza a través de varias metodologías de simulación por computadora, como el método Monte Carlo o las secuencias de Sobol. En estas técnicas, al utilizar una distribución de probabilidad supuesta de las tasas de interés futuras, se exploran numerosos (10.000–100.000 o incluso 1.000.000) de posibles escenarios de tasas de interés, se calculan los flujos de efectivo hipotecarios en cada uno de ellos y se agregan parámetros como el valor razonable y la tasa de interés efectiva durante el período. Se estima la vida útil de la hipoteca. Al tenerlos a mano, los analistas de préstamos determinan si ofrecer una hipoteca en particular sería rentable y si representaría un riesgo tolerable para el banco.
Las hipotecas de tasa ajustable, al igual que otros tipos de hipotecas, generalmente permiten al prestatario pagar anticipadamente el principal (o capital) sin penalización. Los pagos anticipados de parte del principal reducirán el costo total del préstamo (interés total pagado), pero no acortarán la cantidad de tiempo necesario para liquidar el préstamo como otros tipos de préstamos. Tras cada refundición, la nueva tasa de interés totalmente indexada se aplica al capital restante para finalizar dentro del cronograma de plazos restantes.
Si se refinancia una hipoteca, el prestatario simultáneamente contrata una nueva hipoteca y liquida la anterior; este último cuenta como un pago anticipado.
Algunas ARM cobran multas por pago anticipado de varios miles de dólares si el prestatario refinancia el préstamo o lo cancela anticipadamente, especialmente dentro de los primeros tres o cinco años del préstamo.[1]
Las hipotecas de tasa ajustable a veces se venden a consumidores que probablemente no pagarán el préstamo si las tasas de interés aumentan. [11] En los Estados Unidos , los casos extremos son caracterizados por la Federación de Consumidores de América como préstamos predatorios . Las protecciones contra los aumentos de las tasas de interés incluyen (a) un posible período inicial con una tasa fija (que le da al prestatario la oportunidad de aumentar sus ganancias anuales antes de que aumenten los pagos); (b) un máximo (límite) al que pueden aumentar las tasas de interés en cualquier año (si hay un límite, debe especificarse en el documento del préstamo); y (c) un máximo (límite) al que pueden aumentar las tasas de interés durante la vigencia de la hipoteca (esto también debe especificarse en el documento del préstamo).
En septiembre de 1991, la Oficina de Responsabilidad Gubernamental (GAO) publicó un estudio sobre hipotecas de tasa ajustable [12] en los Estados Unidos que encontró que entre el 20% y el 25% de los préstamos ARM de los 12 millones estimados en ese momento contenían errores en las tasas de interés. . Un ex auditor de la banca hipotecaria federal estimó que estos errores generaron al menos 10 mil millones de dólares en sobrecargos netos a los propietarios de viviendas estadounidenses. Dichos errores ocurrieron cuando el administrador hipotecario relacionado seleccionó la fecha de índice incorrecta, utilizó un margen incorrecto o ignoró los límites de cambio de tasas de interés.
En julio de 1994, Consumer Loan Advocates, una firma de auditoría hipotecaria sin fines de lucro, anunció [13] que hasta el 18% de las hipotecas de tasa ajustable tienen errores que le cuestan al prestatario más de $5,000 en sobrecargos por intereses.
En diciembre de 1995, un estudio gubernamental concluyó que entre el 50% y el 60% de todas las hipotecas de tasa ajustable en los Estados Unidos contienen un error con respecto a la tasa de interés variable que se cobra al propietario. [14] El estudio estimó que la cantidad total de intereses cobrados de más a los prestatarios superaba los 8 mil millones de dólares. Los programas informáticos inadecuados, la cumplimentación incorrecta de los documentos y los errores de cálculo se citaron como las principales causas de los sobrecargos de los tipos de interés. No se han realizado otros estudios gubernamentales sobre los sobrecargos por intereses de ARM.
En 2015, el Banco Central de Irlanda reconoció que el país tenía un problema con los bancos que alejaban a los clientes de las hipotecas de seguimiento de bajo interés y no rentables de manera adversa, y organizó una investigación sobre lo que había sucedido. [15]
El 3 de abril de 1980, la Junta del Banco Federal de Préstamos Hipotecarios votó para autorizar a las asociaciones de ahorro y préstamo a ofrecer la hipoteca de tasa renegociable (RRM) a los deudores hipotecarios para la compra de viviendas, la primera hipoteca de tasa variable en los Estados Unidos. [16] Según las regulaciones, la tasa de interés podría cambiarse cada tres años y no podría aumentar más de 5 puntos porcentuales durante la vida APR original de una hipoteca a 30 años, o reducirse sin límite. La nueva regla se creó en respuesta a una disminución en la construcción y compra de nuevas viviendas por parte de compradores que dudaban sobre un compromiso a largo plazo con las altas tasas de interés en ese momento, y era un concepto similar a la "hipoteca refinanciada" que ya estaba en uso. en Canadá. [17]
TÍTULO VIII, TRANSACCIONES HIPOTECARIAS ALTERNATIVAS, Garn–St. La Ley Germain de Instituciones Depositarias de 1982 permitía hipotecas de tasa ajustable. [18]
En 2006, antes de la crisis de las hipotecas de alto riesgo , más del 90% de las hipotecas de alto riesgo (que representaban el 20% de todas las hipotecas [19] ) eran hipotecas de tasa ajustable. [20]