La ejecución hipotecaria es un proceso legal en el que un prestamista intenta recuperar el saldo de un préstamo de un prestatario que ha dejado de realizar pagos al prestamista forzando la venta del activo utilizado como garantía del préstamo. [1] [2]
Formalmente, un prestamista hipotecario (acreedor hipotecario) , u otro acreedor prendario , obtiene la terminación del derecho de rescate equitativo de un prestatario hipotecario (deudor hipotecario) , ya sea por orden judicial o por ministerio de la ley (después de seguir un procedimiento legal específico). [3]
Por lo general, un prestamista obtiene una garantía real de un prestatario que hipoteca o pignora un activo como una casa para garantizar el préstamo. Si el prestatario incumple y el prestamista intenta recuperar la propiedad, los tribunales de equidad pueden otorgar al prestatario el derecho equitativo de rescate si el prestatario paga la deuda. Si bien existe este derecho equitativo, es una nube sobre el título y el prestamista no puede estar seguro de poder recuperar la propiedad. [4] Por lo tanto, a través del proceso de ejecución hipotecaria, el prestamista busca rescindir inmediatamente (es decir, literalmente excluir cualquier uso futuro de) el derecho equitativo de redención y tomar el título tanto legal como equitativo de la propiedad en pleno dominio . [5] Otros titulares de gravámenes también pueden excluir el derecho del propietario a redimir otras deudas, como impuestos atrasados, facturas impagas de contratistas o cuotas o evaluaciones atrasadas de asociaciones de propietarios .
El proceso de ejecución hipotecaria aplicado a los préstamos hipotecarios residenciales consiste en que un banco u otro acreedor garantizado venda o recupere una parcela de propiedad inmueble después de que el propietario no haya cumplido con un acuerdo entre el prestamista y el prestatario llamado " hipoteca " o " escritura de fideicomiso " . . Comúnmente, la violación de la hipoteca consiste en un incumplimiento en el pago de un pagaré , garantizado por un gravamen sobre el inmueble. Cuando se completa el proceso, el prestamista puede vender la propiedad y quedarse con las ganancias para pagar su hipoteca y cualquier costo legal, y generalmente se dice que "el prestamista ha ejecutado su hipoteca o gravamen ". Si el pagaré se realizó con cláusula de recurso y si la venta no produce lo suficiente para pagar el saldo existente de principal y honorarios, entonces el acreedor hipotecario puede presentar un reclamo de sentencia por deficiencia . En muchos estados de los Estados Unidos, los elementos incluidos para calcular el monto de una sentencia de deficiencia incluyen el capital del préstamo, los intereses acumulados y los honorarios de los abogados menos el monto que el prestamista ofreció en la venta de ejecución hipotecaria. [6]
El titular de la hipoteca generalmente puede iniciar la ejecución hipotecaria en el momento especificado en los documentos de la hipoteca, generalmente algún período de tiempo después de que ocurre una condición de incumplimiento. En los Estados Unidos, Canadá y muchos otros países existen varios tipos de ejecuciones hipotecarias. En Estados Unidos, por ejemplo, dos de ellos (a saber, por venta judicial y por poder de venta ) se utilizan ampliamente, pero en algunos otros estados de Estados Unidos son posibles otras modalidades.
La ejecución hipotecaria por venta judicial, comúnmente llamada ejecución hipotecaria judicial , supone la venta del inmueble hipotecado bajo la supervisión de un tribunal. Los ingresos se destinan primero a satisfacer la hipoteca, luego a otros titulares del gravamen y, finalmente, al deudor hipotecario/prestatario si queda algún producto. La ejecución hipotecaria judicial está disponible en todos los estados de EE. UU. y es obligatoria en muchos (Florida exige la ejecución hipotecaria judicial). El prestamista inicia la ejecución judicial presentando una demanda contra el prestatario. Al igual que con todas las demás acciones legales, se debe notificar a todas las partes sobre la ejecución hipotecaria, pero los requisitos de notificación varían significativamente de un estado a otro en los EE. UU. Una decisión judicial se anuncia después del intercambio de alegatos en una audiencia (normalmente breve) en un tribunal estatal o local de Estados Unidos. En algunos casos bastante raros, las ejecuciones hipotecarias se presentan en los tribunales federales de Estados Unidos.
Un funcionario judicial supervisa la venta y ejecuta los documentos legales y la escritura, si corresponde. Esto lo puede hacer un juez del tribunal superior o un árbitro especialmente designado por un tribunal de privacidad judicial.
Ejecución hipotecaria por poder de venta, también llamada ejecución hipotecaria no judicial , y está autorizada por muchos estados si se incluye una cláusula de poder de venta en la hipoteca o si se utilizó una escritura de fideicomiso con dicha cláusula, en lugar de una hipoteca real. En algunos estados de EE. UU., como California y Texas , casi todas las llamadas hipotecas son en realidad escrituras de fideicomiso. Este proceso implica la venta de la propiedad por parte del titular de la hipoteca sin supervisión judicial (como se detalla a continuación). Este proceso es generalmente mucho más rápido y económico que la ejecución hipotecaria mediante venta judicial. Al igual que en la venta judicial, el titular de la hipoteca y otros titulares de gravámenes son respectivamente el primer y segundo reclamante del producto de la venta.
Otros tipos de ejecución hipotecaria se consideran menores debido a su disponibilidad limitada. Según la ejecución hipotecaria estricta , que está disponible en algunos estados, incluidos Connecticut, New Hampshire y Vermont, si el acreedor hipotecario gana el caso judicial, el tribunal ordena al deudor hipotecario en mora que pague la hipoteca dentro de un período de tiempo específico. Si el deudor hipotecario no lo hace, el titular de la hipoteca obtiene el título de propiedad sin obligación de venderla. Este tipo de ejecución hipotecaria generalmente está disponible sólo cuando el valor de la propiedad es menor que la deuda (" bajo el agua "). Históricamente, la ejecución hipotecaria estricta fue el método original de ejecución hipotecaria.
La aceleración es una cláusula que normalmente se encuentra en las Secciones 16, 17 o 18 de una hipoteca típica en los EE. UU. No todas las aceleraciones son iguales para cada hipoteca, ya que depende de los términos y condiciones entre prestamista y deudor(es) hipotecario(s) obligado(s). Cuando se ha incumplido un plazo de la hipoteca, entra en vigor la cláusula de aceleración . Puede declarar la totalidad de la deuda pagadera al prestamista si el prestatario transfiriera el título en una fecha futura a un comprador. La cláusula de la hipoteca también indica que se debe entregar un aviso de aceleración al deudor hipotecario obligado que firmó el pagaré. Cada hipoteca otorga un período de tiempo para que el deudor sancione su préstamo. Los plazos más comunes asignados a los deudores suelen ser de 30 días, pero para propiedades comerciales pueden ser de 10 días. El aviso de aceleración se denomina Carta de Demanda y/o Incumplimiento. En la carta se informa al prestatario que tiene 10 o 30 días a partir de la fecha de la carta para restablecer su préstamo. Las cartas de demanda/incumplimiento se envían por correo certificado y regular a todas las direcciones notables del prestatario. También en la aceleración de la hipoteca el prestamista deberá proporcionar una cotización de liquidación que se estima a 30 días a partir de la fecha de la carta. Esta carta se denomina carta FDCPA (Ley de prácticas justas de cobro de deudas) y/o carta de comunicación inicial. Una vez que el prestatario recibe las dos cartas que proporcionan un período de tiempo para restablecer o liquidar su préstamo, el prestamista debe esperar hasta que expire ese tiempo para tomar medidas adicionales. Cuando hayan pasado los 10 o 30 días, eso significa que la aceleración ha expirado y el prestamista puede seguir adelante con la ejecución hipotecaria de la propiedad.
El prestamista también incluirá los impuestos a la propiedad impagos y los pagos morosos en este monto, por lo que si el prestatario no tiene un capital significativo, deberá más que el monto original de la hipoteca.
Los prestamistas también pueden acelerar un préstamo si existe una cláusula de transferencia que obligue al deudor hipotecario a notificar al prestamista de cualquier transferencia, ya sea; opción de arrendamiento, arrendamiento por 3 años o más, contratos de terreno, acuerdo de escrituración, transferencia de título o interés sobre la propiedad.
La gran mayoría (pero no todas) de las hipotecas actuales tienen cláusulas de aceleración. El titular de una hipoteca sin esta cláusula sólo tiene dos opciones: esperar hasta que venzan todos los pagos o convencer a un tribunal para que obligue a vender algunas partes de la propiedad en lugar de los pagos vencidos. Alternativamente, el tribunal puede ordenar que la propiedad se venda sujeta a la hipoteca, y que el producto de la venta se destine a los pagos adeudados al titular de la hipoteca.
El proceso de ejecución hipotecaria puede ser rápido o largo y varía de un estado a otro. Otras opciones, como la refinanciación , una venta corta, financiación alternativa, acuerdos temporales con el prestamista o incluso la quiebra , pueden presentar a los propietarios formas de evitar la ejecución hipotecaria. Los sitios web que pueden conectar a prestatarios individuales y propietarios de viviendas con prestamistas se ofrecen cada vez más como mecanismos para eludir a los prestamistas tradicionales y al mismo tiempo cumplir con las obligaciones de pago de los proveedores de hipotecas. Aunque existen ligeras diferencias entre los estados, el proceso de ejecución hipotecaria generalmente sigue un cronograma que comienza con los pagos iniciales atrasados, pasa a la programación de una venta y, finalmente, a un período de canje (si está disponible). [7]
En los Estados Unidos , existen dos tipos de ejecución hipotecaria en la mayoría de los estados descritos por el derecho consuetudinario . Mediante una " escritura en lugar de ejecución hipotecaria " o " ejecución hipotecaria estricta ", el tenedor del pagaré reclama el título y la posesión de la propiedad para satisfacer plenamente una deuda, generalmente por contrato.
En el procedimiento conocido simplemente como ejecución hipotecaria (o, quizás, distinguido como "ejecución hipotecaria judicial"), el prestamista debe demandar al prestatario moroso en un tribunal estatal. Tras el fallo final (normalmente sentencia sumaria ) a favor del prestamista, la propiedad está sujeta a subasta por parte del sheriff del condado o algún otro funcionario del tribunal. Muchos estados exigen este tipo de procedimiento en algunos o todos los casos de ejecución hipotecaria para proteger cualquier patrimonio que el deudor pueda tener sobre la propiedad, en caso de que el valor de la deuda que se está ejecutando sea sustancialmente menor que el valor de mercado del inmueble; Esto también desalienta una ejecución hipotecaria estratégica por parte de un prestamista que quiera obtener la propiedad. En esta ejecución hipotecaria, el sheriff luego emite una escritura al postor ganador en la subasta. Los bancos y otros prestamistas institucionales pueden ofertar por el monto de la deuda adeuda en la venta, pero hay una serie de otros factores que pueden influir en la oferta, y si ningún otro comprador se presenta, el prestamista recibe a cambio el título de la propiedad inmueble.
Históricamente, la gran mayoría de las ejecuciones hipotecarias judiciales no han tenido oposición, ya que la mayoría de los prestatarios morosos no tienen dinero para contratar un abogado. Por lo tanto, la industria de servicios financieros de Estados Unidos ha presionado desde mediados del siglo XIX para que se aceleren los procedimientos de ejecución hipotecaria que no saturarían los tribunales estatales con casos no impugnados y reducirían el costo del crédito (porque siempre debe tener incorporado el costo de recuperar la garantía). en). [ cita necesaria ] Los prestamistas también han argumentado que sacar las ejecuciones hipotecarias de los tribunales es en realidad más amable y menos traumático para los prestatarios morosos, ya que evita los efectos interrorem de ser demandado. [ cita necesaria ]
En respuesta, una ligera mayoría de los estados de EE. UU. han adoptado procedimientos de ejecución hipotecaria no judiciales en los que el acreedor hipotecario (o más comúnmente el abogado, el agente designado o el síndico del administrador hipotecario) entrega al deudor un aviso de incumplimiento (NOD) y la intención del acreedor hipotecario de vender la propiedad. bienes inmuebles en la forma prescrita por la ley estatal ; El NOD en algunos estados también debe registrarse contra la propiedad. Este tipo de ejecución hipotecaria se denomina comúnmente ejecución hipotecaria "estatutaria" o "no judicial", a diferencia de "judicial", porque el acreedor hipotecario no necesita presentar una demanda real para iniciar la ejecución hipotecaria. Unos pocos estados imponen requisitos procesales adicionales, como que un secretario judicial selle los documentos; Colorado requiere el uso de un "fideicomisario público" del condado, un funcionario del gobierno, en lugar de un fideicomisario privado especializado en ejecutar ejecuciones hipotecarias. Sin embargo, en la mayoría de los estados, el único funcionario gubernamental involucrado en una ejecución hipotecaria no judicial es el registrador del condado, quien simplemente registra los avisos previos a la venta y la escritura del administrador en el momento de la venta .
En este tipo de ejecución hipotecaria de "poder de venta", si el deudor no subsana el incumplimiento o no utiliza otros medios legales (como declararse en quiebra para suspender temporalmente la ejecución hipotecaria) para detener la venta, el acreedor hipotecario o su representante se comportan una subasta pública de manera similar a la subasta del sheriff. En particular, el propio prestamista puede ofertar por la propiedad en la subasta y es el único postor que puede hacer una "oferta de crédito" (una oferta basada en la propia deuda pendiente), mientras que todos los demás postores deben poder hacerlo de inmediato (o dentro de un plazo). período de tiempo muy corto) presentar al subastador dinero en efectivo o un equivalente de efectivo, como un cheque de caja .
El mejor postor en la subasta se convierte en el propietario de la propiedad inmueble, libre y libre de intereses del propietario anterior, pero posiblemente gravado por gravámenes superiores a la hipoteca ejecutada (por ejemplo, una hipoteca senior, impuestos sobre la propiedad no pagados, gravámenes sobre malezas/demolición). . Es posible que sea necesario emprender acciones legales adicionales, como un desalojo , para obtener posesión de la propiedad si el antiguo ocupante no la desaloja voluntariamente.
En algunos estados de EE.UU., particularmente aquellos donde sólo está disponible la ejecución hipotecaria judicial, la cuestión constitucional del debido proceso ha afectado la capacidad de algunos prestamistas para ejecutar una hipoteca. En Ohio, el tribunal federal de distrito de EE.UU. para el Distrito Norte de Ohio ha desestimado numerosas acciones de ejecución hipotecaria interpuestas por prestamistas debido a la incapacidad del presunto prestamista de demostrar que es la verdadera parte interesada. [8] Lo mismo ocurrió en un caso en el tribunal de distrito de Colorado en junio de 2008. [9] [10]
En contraste, en seis circuitos judiciales federales y en la mayoría de los estados con ejecuciones hipotecarias no judiciales (como California), ya se ha determinado judicialmente que el debido proceso es una defensa frívola. [11] El objetivo de la ejecución hipotecaria no judicial es que no hay ningún actor estatal (es decir, un tribunal) involucrado. [12] El derecho constitucional al debido proceso protege a las personas sólo de violaciones de sus derechos civiles por parte de actores estatales, no de actores privados. (Se ha considerado que la participación del secretario o registrador del condado en el registro de los documentos necesarios es insuficiente para invocar el debido proceso, ya que están obligados por ley a registrar todos los documentos presentados que cumplan con los requisitos mínimos de formato y se les niega la discreción para decidir si un debe procederse con la ejecución hipotecaria en particular.)
Otra razón es que, según el principio de libertad de contrato , si los deudores desean disfrutar de la protección adicional de las formalidades de la ejecución hipotecaria judicial, les corresponde encontrar un prestamista dispuesto a ofrecer un préstamo garantizado por una hipoteca convencional tradicional en lugar de una Escritura de fideicomiso con poder de venta. Los tribunales también han rechazado por frívolo el argumento de que el mero acto legislativo de autorizar o regular el proceso de ejecución hipotecaria no judicial transforma el proceso mismo en acción estatal. [12]
A su vez, dado que no existe el derecho al debido proceso en la ejecución hipotecaria no judicial, se ha sostenido que es irrelevante si el prestatario tuvo conocimiento real (es decir, conocimiento subjetivo) de la ejecución hipotecaria, siempre y cuando el síndico de la ejecución hipotecaria haya realizado las tareas prescritas por estatuto en un intento de dar aviso. [13]
La "ejecución hipotecaria estricta" disponible en algunos estados es un derecho equitativo del comprador de la venta de la ejecución hipotecaria. El comprador debe solicitar ante un tribunal un decreto que cancele los derechos de cualquier titular de gravamen junior sobre la deuda senior. Si el titular del gravamen menor no objeta dentro del plazo judicialmente establecido, su gravamen se cancela y se libera el título del comprador. Este efecto es el mismo que la estricta exclusión que se produjo en el common law inglés de equidad como respuesta al desarrollo de la equidad de redención .
En la mayoría de las jurisdicciones, es habitual que el prestamista ejecutor obtenga una investigación del título de propiedad del inmueble y notifique a todas las demás personas que puedan tener gravámenes sobre la propiedad, ya sea por sentencia , por contrato , o por estatuto u otra ley, de modo que podrán comparecer y hacer valer su interés en el litigio de ejecución hipotecaria. Esto se logra mediante la presentación de una litispendencia como parte de la demanda y su registro para dar aviso público de la tramitación de la acción de ejecución hipotecaria. En todas las jurisdicciones de EE. UU., un prestamista que realiza una venta por ejecución hipotecaria de un inmueble que tiene un gravamen fiscal federal debe notificar la venta con 25 días de antelación al Servicio de Impuestos Internos . La falta de notificación da como resultado que el gravamen permanezca adjunto a la propiedad inmueble después de la venta. Por lo tanto, es imperativo que el prestamista busque gravámenes por impuestos federales locales, de modo que si las partes de la ejecución hipotecaria tienen un gravamen por impuestos federales presentado en su contra, se dé la notificación adecuada al IRS. Puede encontrar una explicación detallada del IRS sobre el proceso de gravamen por impuestos federales. [14] [15]
Como el derecho de rescate es un derecho equitativo, la ejecución hipotecaria es una acción de equidad. Para conservar el derecho de rescate, el deudor puede solicitar al tribunal una orden judicial. Si la recuperación es inminente, el deudor debe solicitar una orden de restricción temporal. Sin embargo, es posible que el deudor tenga que depositar una fianza por el importe de la deuda. Esto protege al acreedor si el intento de detener la ejecución hipotecaria es simplemente un intento de escapar de la deuda.
Un deudor también puede impugnar la validez de la deuda en una demanda contra el banco para detener la ejecución hipotecaria y demandar por daños y perjuicios. En un procedimiento de ejecución hipotecaria, el prestamista también tiene la carga de demostrar que tiene capacidad para ejecutar la hipoteca.
Varios estados de EE.UU., entre ellos California, [16] Georgia, [17] y Texas [18] imponen una condición suspensiva de "licitación" a los prestatarios que intentan impugnar una ejecución hipotecaria injusta, que se basa en la máxima del principio de equidad de que "quien busca la equidad debe primero hacer equidad", así como la norma del derecho consuetudinario de que la parte que busca la rescisión de un contrato debe primero devolver todos los beneficios recibidos en virtud del contrato.
En otras palabras, para impugnar una ejecución hipotecaria supuestamente injusta, el prestatario debe convertir en moneda de curso legal todo el saldo restante de la deuda antes de la venta de la ejecución hipotecaria. California tiene una de las formas más estrictas de esta regla, ya que el prestamista debe recibir los fondos antes de la venta. Un intento de licitación se consideró inadecuado cuando el cheque llegó a través de FedEx un lunes, tres días después de que se hubiera producido la venta hipotecaria el viernes. [19]
Al menos un libro de texto ha atacado la paradoja inherente a la regla de licitación: es decir, si el prestatario realmente tuviera suficiente efectivo para pagar rápidamente el saldo total, ya lo habría pagado y el prestamista no estaría tratando de ejecutar una ejecución hipotecaria sobre él en el futuro. primer lugar [20] —pero sigue siendo ley en los estados antes mencionados.
En ocasiones, los prestatarios han recaudado suficiente efectivo en el último minuto (normalmente mediante ventas desesperadas de otros activos libres de cargas) para ofrecer una buena oferta y, por lo tanto, han preservado sus derechos a impugnar el proceso de ejecución hipotecaria. Los tribunales no han mostrado simpatía por los intentos de dichos prestatarios de recuperar las pérdidas por ventas de liquidación de los prestamistas ejecutores. [21]
Un caso judicial digno de mención cuestiona la legalidad de la práctica de ejecución hipotecaria y a veces se cita como prueba de diversas reclamaciones relativas a los préstamos. En el caso First National Bank of Montgomery contra Jerome Daly , Jerome Daly afirmó que el banco no ofreció una forma legal de contraprestación porque el dinero que se le prestó se creó al firmar el contrato de préstamo. El mito informa que Daly ganó, no tuvo que pagar el préstamo y el banco no pudo recuperar su propiedad. De hecho, los tribunales declararon nula la "sentencia" (ampliamente conocida como la "Decisión de Credit River"). [22]
En un caso reciente de Nueva York, el Tribunal rechazó el intento de un prestamista de ejecutar una ejecución hipotecaria mediante sentencia sumaria porque el prestamista no presentó las declaraciones juradas y los documentos adecuados en apoyo de su acción de ejecución hipotecaria y, además, los documentos y declaraciones juradas que se presentaron no estaban preparados en el procedimiento ordinario. curso de negocios. [23] Los abogados de muchos prestatarios presentarán al prestamista una prueba de cumplimiento con el requisito de notificación previa a la ejecución hipotecaria de 90 días para retrasar y prolongar los procedimientos de ejecución hipotecaria, dándole al prestatario 3 meses adicionales para limpiar su historial y pagar la deuda. [24] [25]
Cuando la entidad (en los EE. UU., normalmente un alguacil del condado o su designado) subasta una propiedad embargada, el tenedor del pagaré puede fijar el precio inicial como el saldo restante del préstamo hipotecario. Sin embargo, hay una serie de cuestiones que afectan la forma en que se consideran los precios de las propiedades, incluidas las sentencias de quiebra. En un mercado débil, la parte ejecutante puede fijar el precio inicial en un monto menor si cree que el bien inmueble que garantiza el préstamo vale menos que el capital restante del préstamo. El tiempo transcurrido desde la notificación de las ejecuciones hipotecarias hasta la venta de la propiedad real depende de muchos factores, como el método de ejecución hipotecaria (judicial o no judicial).
Cuando el saldo restante de la hipoteca es mayor que el valor real de la vivienda, es poco probable que la parte ejecutante atraiga ofertas de subasta a este nivel de precios. Una casa que ha pasado por una subasta de ejecución hipotecaria y no logró atraer ofertas aceptables puede seguir siendo propiedad del propietario de la hipoteca. Ese inventario se llama REO (propiedad inmobiliaria). En estas situaciones, el propietario/administrador intenta venderlo a través de los canales inmobiliarios estándar.
Es posible que se le exija al deudor hipotecario que pague un seguro hipotecario privado , o PMI, siempre que el capital de su hipoteca principal supere el 80% del valor de su propiedad. En la mayoría de las situaciones, los requisitos de seguro garantizan que el prestamista recupere una proporción predefinida del valor del préstamo, ya sea de los ingresos de la subasta de ejecución hipotecaria o del PMI o una combinación de ambos.
Sin embargo, en un mercado inmobiliario ilíquido o si los precios inmobiliarios caen, la propiedad embargada podría venderse por menos del saldo restante del préstamo hipotecario principal, y es posible que no haya seguro para cubrir la pérdida. En este caso, el tribunal que supervisa el proceso de ejecución hipotecaria puede dictar sentencia por deficiencia contra el deudor hipotecario. Los fallos por deficiencia se pueden utilizar para imponer un gravamen sobre otras propiedades del prestatario que obligue al deudor hipotecario a pagar la diferencia. Otorga al prestamista el derecho legal de cobrar el resto de la deuda de los otros activos del deudor hipotecario (si los hubiera).
Hay excepciones a esta regla. Si la hipoteca es una deuda sin recurso (como suele ser el caso de las hipotecas residenciales ocupadas por sus propietarios en los EE. UU.), el prestamista no puede perseguir los activos del prestatario para recuperar sus pérdidas. La capacidad del prestamista para solicitar un fallo por deficiencia puede estar restringida por las leyes estatales. En California y algunos otros estados de EE. UU., las hipotecas originales (las que se contraen en el momento de la compra) suelen ser préstamos sin recurso; sin embargo, los préstamos refinanciados y las líneas de crédito sobre el valor líquido de la vivienda no lo son.
Si el prestamista decide no solicitar una sentencia por deficiencia (o no puede hacerlo porque la hipoteca no tiene recurso) y acepta la pérdida, es posible que el prestatario tenga que pagar impuestos sobre la renta sobre el monto no pagado si puede considerarse "deuda condonada". Sin embargo, los cambios recientes en las leyes tributarias pueden cambiar la forma en que se declaran estos montos. [ cita necesaria ]
Cualquier gravamen resultante de otros préstamos contra la propiedad que se está ejecutando ( segunda hipoteca , HELOC ) se "elimina" mediante la ejecución hipotecaria. [ cita necesaria ]
A raíz de la burbuja inmobiliaria de los Estados Unidos y la posterior crisis de las hipotecas de alto riesgo , ha aumentado el interés por la renegociación o modificación de los préstamos hipotecarios en lugar de la ejecución hipotecaria, y algunos comentaristas han especulado que la crisis se vio exacerbada por la "falta de voluntad de los prestamistas para renegociar hipotecas". [26] Varias políticas, incluida la iniciativa Hope Now patrocinada por el Tesoro de Estados Unidos y el plan "Making Home Affordable" de 2009, han ofrecido incentivos para renegociar hipotecas. Las renegociaciones pueden incluir reducir el capital adeudado o reducir temporalmente la tasa de interés. Un estudio de 2009 realizado por economistas de la Reserva Federal encontró que incluso utilizando una definición amplia de renegociación, sólo el 3% de los "prestatarios gravemente morosos" recibieron una modificación. La teoría dominante atribuye la falta de renegociación a la titulización y a un gran número de demandantes con garantía real sobre la hipoteca. Hay cierto apoyo detrás de esta teoría, pero un análisis de los datos encontró que las tasas de renegociación eran similares entre las hipotecas no titulizadas y titulizadas. Los autores del análisis sostienen que los bancos normalmente no renegocian porque esperan ganar más dinero con una ejecución hipotecaria, ya que la renegociación impone riesgos de "autocuración" y de "reincumplimiento". [26] Los programas respaldados por el gobierno, como el Programa de refinanciamiento asequible para viviendas (HARP), pueden brindar a los propietarios la posibilidad de refinanciar sus hipotecas si no pueden obtener un refinanciamiento tradicional debido a la caída del valor de la vivienda. [27]
Sin embargo, muchos prestamistas parecían utilizar un proceso de doble seguimiento, en el que el prestamista hablaba simultáneamente con el prestatario sobre una "modificación del préstamo", pero también avanzaba con la venta por ejecución hipotecaria de la propiedad del prestatario. Se escuchó a los prestatarios quejarse de que estas prácticas los engañaban y que a menudo se "sorprendeban" de que su casa hubiera sido vendida en una subasta de ejecución hipotecaria, ya que creían que estaban en un "proceso de modificación de préstamo". California ha promulgado legislación para eliminar este tipo de "doble seguimiento" – La Declaración de Derechos del Propietario – AB 278, SB 900, que entró en vigor el 1 de enero de 2013. [28]
Un artículo de investigación de 2011 de la Junta de la Reserva Federal , "La experiencia post-ejecución hipotecaria de los hogares estadounidenses", utilizó informes crediticios de más de 37 millones de personas entre 1999 y 2010 para medir el comportamiento posterior a la ejecución hipotecaria, especialmente en lo que respecta al endeudamiento futuro y el consumo de vivienda. . El estudio encontró que: 1) En promedio, el 23% de las personas que experimentaron una ejecución hipotecaria se habían mudado dentro del año posterior al inicio del proceso de ejecución hipotecaria. Al mismo tiempo, un grupo de control (que no enfrentaba una ejecución hipotecaria) tenía sólo una tasa de migración del 12%; 2) Sólo el 30% de los prestatarios post-ejecución hipotecaria se mudaron a vecindarios con ingresos medios al menos 25% más bajos que su vecindario anterior; 3) La mayoría de los inmigrantes después de una ejecución hipotecaria no terminan en vecindarios sustancialmente menos deseables o en condiciones de vida más hacinadas; 4) No hubo diferencias significativas en el tamaño del hogar entre los grupos posteriores a la ejecución hipotecaria y de control. Sin embargo, sólo el 17% de las personas post-ejecución hipotecaria tenían el mismo número y composición de miembros del hogar después de una ejecución hipotecaria que antes. En comparación, el grupo de control mantuvo los mismos compañeros de hogar en el 46% de los casos; y, 5) Sólo alrededor del 20% de las personas post-ejecución hipotecaria eligieron vivir en hogares donde una persona mantenía una hipoteca. En general, los autores concluyen que es “difícil decir si este pequeño efecto se debe a que el impacto que conduce a la ejecución hipotecaria no es duradero, a que las restricciones crediticias impuestas por tener una ejecución hipotecaria en el informe crediticio no son grandes, o a que la vivienda Los servicios son más inelásticos que otras formas de consumo." [29]
Estudios recientes sobre vivienda indican que los hogares de minorías sufren desproporcionadamente ejecuciones hipotecarias. Otros grupos excesivamente representados incluyen a los afroamericanos, los hogares que alquilan, los hogares con niños y los propietarios de viviendas nacidos en el extranjero. Por ejemplo, las estadísticas muestran que los compradores afroamericanos tienen 3,3 veces más probabilidades que los compradores blancos de sufrir una ejecución hipotecaria, mientras que los compradores latinos y asiáticos tienen 2,5 y 1,6 veces más probabilidades, respectivamente. Como otro ejemplo estadístico, más del 60 por ciento de las ejecuciones hipotecarias que ocurrieron en la ciudad de Nueva York en 2007 involucraron propiedades de alquiler. El veinte por ciento de las ejecuciones hipotecarias en todo el país fueron de propiedades en alquiler. Una razón de esto es que la mayoría de estas personas han solicitado préstamos riesgosos de alto riesgo. Hay una gran falta de investigación realizada en esta área, lo que plantea problemas por tres razones. En primer lugar, no poder describir quién sufre una ejecución hipotecaria dificulta el desarrollo de políticas y programas que puedan prevenir o reducir esta tendencia en el futuro. En segundo lugar, los investigadores no pueden decir hasta qué punto las recientes ejecuciones hipotecarias han revertido los avances en materia de propiedad de vivienda que han logrado algunos grupos, que históricamente han carecido de igualdad de acceso. En tercer lugar, la investigación se centra demasiado en los efectos a nivel comunitario, aunque son los hogares individuales los más afectados. [30] Muchas personas citan sus propias condiciones médicas o las de sus familiares como la razón principal para someterse a una ejecución hipotecaria. Muchos no tienen seguro médico y no pueden cubrir adecuadamente sus necesidades médicas. Esto nuevamente apunta al hecho de que las ejecuciones hipotecarias afectan a poblaciones que ya son vulnerables. [31] Las puntuaciones de crédito se ven muy afectadas después de una ejecución hipotecaria. El número promedio de puntos reducidos cuando tiene 30 días de retraso en el pago de su hipoteca es de 40 a 110 puntos, 90 días de retraso es de 70 a 135 puntos y una ejecución hipotecaria finalizada, venta corta o escritura en lugar de 85 a 160 puntos. [32]
En 2009, el Congreso de los Estados Unidos intentó rescatar la economía con un rescate de 700 mil millones de dólares para la industria financiera; sin embargo, hubo un consenso cada vez mayor de que el profundo colapso del mercado inmobiliario estaba en el centro de la aguda crisis económica del país. Después de gastar miles de millones de dólares en rescatar instituciones financieras sólo para ver cómo la economía se hundía aún más en la crisis, economistas y legisladores tanto liberales como conservadores presionaron para redirigir un proyecto de ley de estímulo económico a lo que consideraban el problema central: el mercado inmobiliario. Pero detrás del consenso sobre ayudar al mercado inmobiliario, había enormes diferencias sobre quién debería beneficiarse de los planes en competencia. Los demócratas querían destinar dinero directamente a las personas más necesitadas; y los republicanos querían destinar dinero a casi todos los compradores de viviendas, basándose en la teoría de que una marea creciente acabaría levantando todos los barcos. [33]
En 2010, se produjo un aumento del 14% en el número de viviendas que recibieron un aviso de impago entre julio y septiembre. En ese año, una de cada 45 viviendas recibió una solicitud de ejecución hipotecaria y el problema se ha generalizado con las crecientes tasas de desempleo en todo el país. Los bancos se han vuelto extremadamente agresivos sin mucha paciencia con aquellos que se han atrasado en los pagos de sus hipotecas, y hay más familias que entran en el proceso de ejecución hipotecaria antes que nunca. En 2011, los bancos estaban en camino de recuperar más de 800.000 viviendas. [34] En 2010, las tasas más altas de presentaciones de ejecuciones hipotecarias se produjeron en Las Vegas, Nevada ; Fuerte Myers, Florida ; Modesto, California ; Scottsdale, Arizona ; Miami, Florida ; y Ontario, California . La diversidad geográfica de estas ciudades se compensa por el hecho de que todas ellas son áreas relativamente metropolitanas. Las grandes ciudades como Houston, Texas, experimentaron un aumento del 26% en 2010, del 23% en Seattle, Washington y del 21% en Atlanta, Georgia . Estas ciudades tenían las tasas de desempleo más bajas. En el extremo opuesto del espectro, las ciudades con las tasas más bajas de ejecuciones hipotecarias fueron Rome, Nueva York; Burlington del Sur, Vermont; Charleston, Virginia Occidental; Bryan, Texas; y Tuscaloosa, AL. [35] No es sorprendente que estas áreas tuvieran algunas de las tasas de desempleo más altas a nivel nacional , lo que ayuda a demostrar aún más esta correlación. Una cita del director ejecutivo de RealtyTrac , James Saccacio, resume las tendencias recientes:
“Las inundaciones por ejecuciones hipotecarias disminuyeron un poco en 2010 en los mercados inmobiliarios más afectados del país. Aun así, los niveles de ejecuciones hipotecarias se mantuvieron entre cinco y diez veces más altos que las normas históricas en la mayoría de los mercados más afectados, donde persisten profundas fallas de riesgo y potencialmente podrían desencadenar más oleadas de actividad de ejecuciones hipotecarias en 2011 y más allá”.
[30]
Según el informe de datos de ejecuciones hipotecarias de RealtyTrac de enero de 2014, 1 de cada 1.058 viviendas en EE. UU. recibió una presentación de ejecución hipotecaria. Esta cifra cae en el espectro más alto de frecuencia de ejecuciones hipotecarias. En agosto de 2014, la tasa de ejecuciones hipotecarias fue del 33,7%, un 1,7% más que el año pasado. El aumento en la actividad de ejecuciones hipotecarias ha sido más significativo en Nueva York y Nueva Jersey, las dos áreas más densamente pobladas de Estados Unidos. Siguiéndolas de cerca está Florida. [36]
El impacto de la ejecución hipotecaria va más allá de los propietarios de viviendas, sino que también se expande a las ciudades y vecindarios en su conjunto. Las ciudades con altas tasas de ejecuciones hipotecarias a menudo experimentan más delitos y robos, con allanamiento de casas abandonadas, recolección de basura en el césped y un aumento de la prostitución. [37] Las ejecuciones hipotecarias también afectan las ventas de viviendas vecinas en dos niveles: espacio y tiempo. Para cualquier período de tiempo determinado, las ejecuciones hipotecarias tienen un mayor impacto negativo cuando están más cerca de la propiedad que se intenta vender. La opinión convencional sugerida es que el aumento de las ejecuciones hipotecarias provocará caídas en el valor de venta de las propiedades vecinas, lo que, a su vez, conducirá a una extensión de la crisis inmobiliaria. [38] Otro impacto significativo del aumento de las tasas de ejecuciones hipotecarias es la movilidad escolar de los niños . En general, las investigaciones sugieren que cambiar de escuela es perjudicial para los niños, aunque esto depende significativamente de la calidad de las escuelas de origen y de destino. Un estudio realizado en la ciudad de Nueva York reveló que los estudiantes que cambiaron de escuela con mayor frecuencia ingresaron a una escuela con puntajes en las pruebas y rendimiento escolar general más bajos, en promedio. El efecto de estos cambios en el rendimiento académico de cada estudiante requiere más investigación. [39] Las ejecuciones hipotecarias también tienen un efecto emocional y físico en las personas. En un estudio particular de 250 participantes reclutados que habían experimentado una ejecución hipotecaria, el 36,7% cumplió con los criterios de detección de depresión mayor . [31]
Las ejecuciones hipotecarias han estado prohibidas por ley en Nueva Zelanda durante más de un siglo. En cambio, el acreedor hipotecario realiza la garantía mediante la venta, estando también regulado por la ley el ejercicio del poder de venta.
En ambos países, la reforma legal ha alterado la manera en que se llevan a cabo las transacciones de bienes inmuebles. Lo que se denomina "hipoteca" es un interés legal que se registra contra el título de dominio simple de la propiedad. Dado que en ambos países se utiliza el sistema de registro de tierras de Torrens , estar registrado como propietario o como acreedor hipotecario crea un interés irrenunciable (a menos que la adquisición del registro haya sido mediante fraude en la transferencia de tierras). Por lo tanto, el acreedor hipotecario nunca mantiene la cuota simple y existe un proceso legal para iniciar y llevar a cabo una venta del acreedor hipotecario en caso de que el deudor hipotecario incumpla. En Nueva Zelanda, como en Inglaterra, por ejemplo, la base de datos de títulos de propiedad ahora es electrónica, por lo que no existen "documentos de título" en papel.
En Irlanda , la ejecución hipotecaria ha sido abolida por la Ley de reforma agraria y de transferencia de 2009 [40], pero el capítulo 4 de la parte 9 de la Ley de la Agencia Nacional de Gestión de Activos de 2009 establece órdenes de adquisición de derechos que son equivalentes a la ejecución hipotecaria, pero que sólo pueden ser utilizadas por NAMA. [41]
La ejecución hipotecaria en la República Popular China se lleva a cabo como una forma de procedimiento de ejecución de deudas bajo estricta ejecución judicial, que sólo está permitida por la ley de garantía y la ley del derecho de propiedad.
China enmendó la Constitución de la República Popular China (adoptada el 12 de abril de 1988) para permitir la transferencia de derechos sobre la tierra, de "derechos sobre la tierra concedidos" a "derechos sobre la tierra asignados", allanando así el camino para la propiedad privada de la tierra, permitiendo el arrendamiento. , arrendamiento e hipoteca de terrenos. El Reglamento de 1990 sobre la concesión de derechos de uso de la tierra abordó este tema, seguido por la Ley de Bienes Raíces Urbanos (adoptada el 5 de julio de 1994), [42] la "Ley de Seguridad de la República Popular China" (adoptada el 30 de junio de 1995), y luego las "Medidas Hipotecarias Urbanas" (emitidas el 9 de mayo de 1997) [43] que resultaron en la privatización de la tierra y prácticas de préstamos hipotecarios.
La legislación y las prácticas hipotecarias chinas han progresado con salvaguardias para evitar las ejecuciones hipotecarias en la medida de lo posible. Estos incluyen garantía secundaria obligatoria, rescisión (Ley contractual china) y mantenimiento de cuentas en el banco prestamista para cubrir cualquier incumplimiento sin previo aviso al prestatario. [44] Un acreedor hipotecario puede demandar sobre un pagaré sin ejecutar, obtener una sentencia general y cobrar esa sentencia contra otros bienes del deudor hipotecario, sin ejecutar. Cuando todas las demás vías han fracasado, el prestamista puede solicitar una sentencia de ejecución hipotecaria . Según la "Ley de Procedimiento Civil", las ejecuciones hipotecarias deben finalizar en un plazo de seis meses, pero esto depende de varias cosas, entre ellas si el hipotecador solicita al tribunal la ejecución de la sentencia. [45] Las hipotecas son ejecutadas formalmente en una subasta por un especialista autorizado en subastas. [46]
Hay dos modos de ejecución hipotecaria en Filipinas . Un acreedor hipotecario puede ejecutar la hipoteca judicial o extrajudicialmente, según lo dispuesto en la Regla 68 de las Reglas y Ley Revisadas de Procedimiento Civil de 1997. No. 3135, respectivamente. La ejecución judicial se realiza mediante la presentación de demanda ante el Juzgado Regional de Instrucción del lugar donde se encuentra el inmueble. [47] El juez dicta sentencia, ordenando al deudor hipotecario el pago de la deuda en un plazo de 90 a 120 días. Si la deuda no se paga dentro de dicho período, una venta por ejecución hipotecaria satisface la sentencia. [47] En una ejecución hipotecaria extrajudicial, el acreedor hipotecario no necesita iniciar una acción ante el tribunal, sino que puede simplemente presentar una solicitud ante el Secretario del Tribunal para asegurar la asistencia del Sheriff que realiza la venta pública. [48] Esto se hace en virtud de un poder de venta. Tenga en cuenta que estas dos modalidades se aplican específicamente a las hipotecas inmobiliarias. La ejecución hipotecaria de hipotecas sobre bienes muebles (hipoteca sobre bienes muebles) se rige por la Sec. 14 de la Ley N° 1506, que otorga al acreedor hipotecario el derecho de vender los bienes muebles en venta pública. También se ha sostenido que, en el caso de las hipotecas sobre bienes muebles, la ley no prohíbe que la venta ejecutoria se haga de forma privada si así lo acuerdan las partes. [49]
A diferencia de Estados Unidos, donde una ejecución hipotecaria significa el final del camino, la audiencia de ejecución hipotecaria en España es sólo el comienzo de los problemas del propietario. Tendrán que trabajar para el banco durante muchos años y jamás podrán poseer nada, ni siquiera un automóvil. Los titulares de hipotecas españoles son responsables del importe total del préstamo al banco, además de los intereses de penalización y las tasas judiciales. Gran parte de esto puede atribuirse a que España tiene la tasa de desempleo más alta de la "zona euro". A diferencia de Estados Unidos, la quiebra no es una solución adecuada ya que la deuda hipotecaria está específicamente excluida. A diferencia de otros países europeos, no se puede acudir a los tribunales para solicitar ningún tipo de alivio de la deuda. Ha habido mucha controversia sobre estas políticas en el Parlamento español, pero el gobierno está convencido de que mantenerlas evitará que los bancos españoles experimenten alguna vez algo similar al caos estadounidense. [50] Con propiedades inmobiliarias embargadas en sus libros por valor de unos 100 mil millones de euros, los bancos en España están ansiosos por deshacerse de las ejecuciones hipotecarias. [51]
Para un país en desarrollo, existe una alta tasa de ejecuciones hipotecarias en Sudáfrica [ cita necesaria ] debido a la privatización de la entrega de viviendas. [ la neutralidad está en disputa ] Uno de los mayores opositores a las ejecuciones hipotecarias es la Campaña Antidesalojos de Western Cape , que considera que las ejecuciones hipotecarias son inconstitucionales y una carga particular para las poblaciones pobres vulnerables. [52] [53] [ ¿ peso indebido? ]
En Suiza , la ejecución hipotecaria se lleva a cabo como una forma de ejecución de deudas que se realiza mediante un procedimiento del señor de la deuda (actualmente Lord Overton Sheraton) según la ley de insolvencia suiza .
En el Reino Unido , la ejecución hipotecaria es un recurso poco utilizado que confiere la propiedad al acreedor hipotecario sin que el deudor hipotecario tenga derecho a ningún excedente de la venta ni responsabilidad por ningún déficit. Debido a que este remedio puede ser severo, los tribunales casi nunca lo permiten, especialmente si es probable que se obtenga un gran superávit; además, cuando es poco probable que se obtenga un superávit sustancial, los acreedores hipotecarios no están dispuestos a solicitar la ejecución hipotecaria en primer lugar, ya que ese remedio no les deja nada. recurso para recuperar un déficit. En cambio, los tribunales generalmente otorgan una orden de posesión y una orden de venta, lo que mitiga parte de la dureza de la recuperación al permitir la venta y al mismo tiempo permite a los prestamistas recurrir más para recuperar cualquier saldo adeudado después de una venta.
El sistema de ejecuciones hipotecarias del Reino Unido es único y las ejecuciones hipotecarias verdaderas son bastante poco comunes. Más comúnmente, los prestamistas siguen un proceso llamado posesión hipotecaria (o, alternativamente, "recuperación" en los casos en que el banco originalmente también vendió la propiedad).
Tanto la (re)posesión hipotecaria como la ejecución hipotecaria son bastante similares, siendo las principales diferencias el tratamiento de los fondos que excedan la cantidad prestada y la responsabilidad por cualquier déficit. En el caso de posesión o recuperación hipotecaria, si la vivienda se vende o subasta por un precio que excede el saldo del préstamo, esos fondos se devuelven al consumidor. Si el producto de una posesión hipotecaria es insuficiente para cubrir el préstamo, entonces el deudor sigue siendo responsable del saldo, aunque en la mayoría de los casos se convertirá en una deuda no garantizada y la compañía hipotecaria recibirá un trato equitativo con los demás acreedores no garantizados del deudor ( particularmente si el deudor simultáneamente o posteriormente quiebra o celebra un acuerdo voluntario con los acreedores). Por el contrario, en el caso de ejecución hipotecaria, la compañía hipotecaria conserva todos los derechos sobre el producto de una venta o subasta, pero el deudor no es responsable de ningún déficit.
El sistema de ejecución hipotecaria y posesión/recuperación de hipotecas del Reino Unido favorece a los consumidores sobre los prestamistas, ya que el Reino Unido cuenta con algunos protocolos de acción previa. Las compañías hipotecarias están obligadas a trabajar con los propietarios de viviendas para llegar a una resolución y es posible retrasar la acción judicial (en última instancia, lo que permite a muchos evitar la pérdida de su casa) en situaciones en las que el prestatario se ha inscrito en programas individuales o si los ingresos del prestatario son a punto de mejorar significativamente con un nuevo trabajo u otras medidas que les permitan pagar los atrasos.
No existe un paralelo preciso con una venta corta estadounidense, aunque el Reino Unido sí cuenta con un proceso conocido como venta voluntaria asistida. Una Venta Voluntaria Asistida tiene cierto impacto crediticio negativo para el consumidor, pero el efecto adverso es menos pronunciado de lo que uno podría sufrir si el caso llegara a los tribunales.
En Alberta , Canadá , hay tres pasos para la ejecución hipotecaria. En primer lugar, el propietario está atrasado en los pagos de la hipoteca pero aún conserva el control total de la propiedad. Entonces, el propietario todavía tiene el título pero ha perdido el control de la propiedad ante el Tribunal de la Reina de Alberta. Por último, el título legal ha sido transferido por los tribunales a los bancos.
Todo el proceso de ejecución hipotecaria en Alberta puede tardar un año o más. Los propietarios originales intentan vender el valor para resolver sus problemas financieros. Los tribunales favorecen a los propietarios frente a los bancos y, por lo tanto, rara vez venden por debajo de su valor. Los bancos tienen el dinero y por eso nunca venden por debajo de su valor.
Las ejecuciones hipotecarias también se venden tal cual, sin ningún recurso para los compradores si algo sale mal. Eso hace que las ejecuciones hipotecarias sean generalmente demasiado caras y riesgosas.
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Medios relacionados con la ejecución hipotecaria en Wikimedia Commons