La indulgencia , en el contexto de un proceso hipotecario , es un acuerdo especial entre el prestamista y el prestatario para retrasar una ejecución hipotecaria . El significado literal de tolerancia es "reprimirse". [1] Esto también se conoce como moratoria hipotecaria .
Cuando los prestatarios hipotecarios no pueden cumplir con sus términos de pago, los prestamistas pueden optar por ejecutar la hipoteca . Para evitar la ejecución hipotecaria, el prestamista y el prestatario pueden llegar a un acuerdo llamado "indulgencia". Según este acuerdo, el prestamista retrasa su derecho a ejercer la ejecución hipotecaria si el prestatario puede ponerse al día con su calendario de pagos en un plazo determinado. Este período y el plan de pago dependen de los detalles del acuerdo que sea aceptado por ambas partes. [2]
Históricamente, la indulgencia se ha concedido a clientes con dificultades financieras temporales o de corto plazo. Si el prestatario tiene problemas más graves, por ejemplo, el retorno a los pagos completos de la hipoteca a largo plazo no parece sostenible, entonces la indulgencia no suele ser una solución. Es probable que cada prestamista tenga su propio conjunto de productos de indulgencia. En respuesta al COVID-19, los préstamos hipotecarios patrocinados por el gobierno en los Estados Unidos califican para planes de indulgencia de conformidad con la Ley CARES. [3] [4] Estos planes son para prestatarios afectados por COVID-19. Algunas preguntas comunes que surgen incluyen cuáles son las opciones de los consumidores al final del período de indulgencia y cómo afectará un acuerdo de indulgencia a mi crédito. Al final del período de indulgencia, se requerirá que el consumidor participe en un plan de resolución y las opciones incluyen actualizar los pagos de la hipoteca, pagar el préstamo en su totalidad, un plan de modificación de la hipoteca, aplazar los pagos hasta el final del préstamo o aumento de los pagos mensuales para subsanar los atrasos. Si bien es difícil predecir la situación financiera personal después de la crisis inmediata, es importante tener en cuenta que una indulgencia no es un perdón y los intereses continúan acumulándose y, si no se adopta un acuerdo final de resolución, la ejecución hipotecaria más adelante puede ser llevada a cabo por el prestamista. Además, es importante tener en cuenta que estos acuerdos no bloquean los informes de las agencias de crédito y las agencias patrocinadas por el gobierno ("GSE") han brindado orientación en el sentido de que el prestamista debe informar el estado de la hipoteca, lo que reflejará la morosidad y los pagos vencidos. [5]
Ejemplos de tipos de indulgencia que los prestamistas podrían considerar incluyen:
Debe entenderse que el tipo de indulgencia que se concede se proporciona en función de las circunstancias individuales del cliente. Por ejemplo, los prestatarios con dificultades financieras a corto plazo tendrían más probabilidades de que se les aprobara una moratoria total (a corto plazo) o un acuerdo de amortización negativa que los clientes con dificultades financieras a largo plazo, donde el prestamista buscaría en todo momento garantizar que el saldo de capital siga reduciéndose (a través de un acuerdo de amortización indulgente). Los acuerdos de indulgencia con amortización negativa sólo son adecuados como acuerdos a corto plazo, ya que la falta de pago de los intereses a tiempo y/o del saldo total del préstamo constituye, en la práctica, un endeudamiento adicional. Es importante tener en cuenta que, dependiendo de los parámetros del acuerdo, los consumidores pueden ser totalmente responsables de pagar el monto total adeudado después de la duración de la indulgencia. [6]
Un prestamista que concede una indulgencia se abstiene de hacer cumplir su derecho a cobrar intereses sobre los valores en virtud de su acuerdo o contrato con el prestatario. Esto se hace para ayudar al prestatario a regresar a una posición financiera rentable, así como para posicionar mejor al prestamista para hacer realidad su seguridad en caso de que el prestatario no cumpla con su desempeño. El prestatario no escapa a sus obligaciones de deuda al aceptar el monto y/o los términos de indulgencia acordados. Al expirar el período de indulgencia acordado, la cuenta del préstamo vuelve a su forma original. En muchos casos, al vencimiento del período de indulgencia, la diferencia entre el nivel de indulgencia otorgado y el pago total (que no se cumplió) se vuelve a calcular durante el plazo restante y el nuevo pago del cliente se basa en el saldo, la tasa y el plazo del préstamo actual. .
Algunas excepciones a esto son cuando se otorgó una tasa reducida (cuando la posible intención aquí es reducir el saldo de capital lo más rápido posible, reduciendo así el valor del préstamo) o cuando el tipo de indulgencia es durante toda la vida del préstamo, es decir, un Préstamo dividido en el que 1 parte del préstamo se reserva hasta la fecha de vencimiento, con la intención de que en ese momento exista un vehículo de pago adecuado (por ejemplo, la venta del activo) para el pago total del préstamo.
Las políticas de pago publicadas por el GSE en abril de 2020 aclararon los términos de los planes de indulgencia de pago de COVID-19. El anuncio aclaró que, si bien el pago total de los atrasos era una opción para reintegrar a los consumidores, nunca se les exige elegir una opción de suma global. Reiteró las cuatro opciones: reembolso total, un plan de pago a lo largo del tiempo, un aplazamiento para trasladar los pagos al final del préstamo o una modificación del préstamo para dificultades más permanentes. La guía especificaba que los propietarios que enfrentan dificultades comenzarían con planes de menor duración, pero podrían extenderse hasta 12 meses si fuera necesario después de reevaluar las dificultades financieras de los consumidores. Las GSE también están renunciando a los cargos por pagos atrasados y suspendiendo las ventas por ejecución hipotecaria y los desalojos hasta el 17 de mayo de 2020. [7]
La política COVID -19 requiere que los prestamistas se pongan en contacto con el consumidor para obtener detalles específicos de la situación y realizar una evaluación de las dificultades y la capacidad de pago. Durante estas conversaciones. Las conversaciones verbales deben validarse y documentarse mediante correspondencia por correo electrónico y acuerdos escritos, según corresponda. [8]
El término "tolerancia" recibe diferentes nombres en diferentes países. Las normas de un acuerdo de ejecución hipotecaria también varían. Por ejemplo, en Australia, los bancos ofrecen una “variación de dificultades” a los prestatarios que tienen dificultades financieras. Los prestatarios pueden pedir a sus prestamistas que realicen cambios en los términos de sus préstamos.
Los prestatarios pueden optar por un alivio a corto plazo al suspender el pago de su hipoteca por un corto período de tiempo (lo que se conoce como indulgencia en los EE. UU.), o pueden solicitar pagos reducidos durante la vigencia del préstamo (lo que se conoce como modificación del préstamo). en los EE.UU). Los prestamistas deben dar una razón particular de por qué rechazaron una solicitud de variación por dificultades económicas. Se anima a los prestatarios a hablar con la sección interna de quejas de su respectivo banco o presentar una disputa.
En muchos países, los bancos suelen permitir pagos temporales de intereses únicamente en lugar de suspender el monto total de la cuota. [9] El Banco de España (Banco de España), el banco de facto del país, disuade a los bancos de mantener hipotecas en mora. Por ese motivo, los bancos no están obligados a ofrecer ningún alivio a los prestatarios. Los bancos pueden recuperar propiedades sin aceptar cambios en los términos del préstamo que puedan ayudar a un cliente.
