Un préstamo con pago de intereses solamente es un préstamo en el que el prestatario paga solamente los intereses durante una parte o la totalidad del plazo, y el saldo principal permanece invariable durante el período de pago de intereses solamente. Al final del período de pago de intereses solamente, el prestatario debe renegociar otra hipoteca con pago de intereses solamente, [1] pagar el capital o, si se acordó previamente, convertir el préstamo en un préstamo con pago de capital e intereses (amortización) a opción del prestatario.
En Estados Unidos , lo habitual es un período de cinco o diez años en el que solo se pagan los intereses. Después de ese período, el saldo principal se amortiza durante el plazo restante. En otras palabras, si un prestatario tenía un préstamo hipotecario a treinta años y los primeros diez años eran de solo intereses, al final de los primeros diez años, el saldo principal se amortizaría durante el período restante de veinte años. El resultado práctico es que los pagos iniciales (en el período de solo intereses) son sustancialmente menores que los pagos posteriores. Esto le da al prestatario más flexibilidad porque no se ve obligado a realizar pagos del capital. De hecho, también permite que un prestatario que espera aumentar su salario sustancialmente durante el transcurso del préstamo pida prestado más de lo que de otro modo habría podido permitirse, o que los inversores generen flujo de efectivo cuando de otro modo no podrían hacerlo. Durante los años de solo intereses de la hipoteca, el saldo del préstamo no disminuirá a menos que el prestatario realice pagos adicionales al capital. En una hipoteca amortizable convencional, la parte de un pago que se aplica al capital es significativamente menor que la parte que se aplica a los intereses en los primeros años (el mismo período de tiempo que sería de solo intereses).
Los préstamos de solo interés representan un riesgo algo mayor para los prestamistas y, por lo tanto, están sujetos a una tasa de interés ligeramente más alta. Combinados con un pago inicial pequeño o nulo , la variedad de hipotecas de solo interés a tasa ajustable (ARM) a veces son indicativas de que un comprador asume demasiado riesgo, especialmente cuando es poco probable que ese comprador califique bajo estructuras de préstamo más conservadoras. [2] Debido a que un propietario de vivienda no acumula ningún capital en un préstamo de solo interés, puede verse afectado negativamente por las condiciones prevalecientes del mercado en el momento en que el prestatario esté listo para vender la casa o refinanciar. El prestatario puede encontrarse incapaz de afrontar los pagos amortizados regularmente más altos al final del período de solo interés, incapaz de refinanciar debido a la falta de capital e incapaz de vender si la demanda de viviendas se ha debilitado.
Debido a los aspectos especulativos de depender de la apreciación de la vivienda, que puede o no ocurrir, muchos expertos financieros como Suze Orman desaconsejan los préstamos de interés solamente para los cuales un prestatario no calificaría de otra manera. [3] Los tipos de préstamos de interés solamente que dependen de la apreciación de la vivienda serían los préstamos de amortización negativa , que la mayoría de las instituciones financieras discontinuaron a mediados de 2008.
Un estudio publicado por el Banco de la Reserva Federal de Chicago antes de la crisis financiera de 2008 afirmaba que la mayoría de los estadounidenses podrían beneficiarse de financiar cuentas con impuestos diferidos en lugar de pagar los saldos de las hipotecas. Los propietarios de viviendas a veces utilizan préstamos con pago de intereses únicamente para liberar efectivo mensual para financiar cuentas de jubilación. 3,4 millones de hogares no contribuyen en absoluto a su jubilación, pero sí aceleran el pago de sus hipotecas. "Esos hogares están perdiendo entre 11 y 17 centavos por cada dólar que destinan a un pago más rápido de la hipoteca", según un estudio de la Reserva Federal de Chicago reiterado en el Chicago Tribune . [4] [5]
Los préstamos de interés solamente son formas populares de pedir dinero prestado para comprar un activo que es poco probable que se deprecie mucho y que se puede vender al final del préstamo para pagar el capital. Por ejemplo, segundas residencias o propiedades compradas para alquilar a otros. En el Reino Unido , en las décadas de 1980 y 1990, una forma popular de comprar una casa era combinar un préstamo de interés solamente con una póliza de seguro de vida , la combinación se conoce como hipoteca de seguro de vida . A los propietarios se les decía que la póliza de seguro de vida cubriría la hipoteca y proporcionaría una suma global además. Muchas de estas pólizas de seguro de vida estaban mal administradas y no entregaban las cantidades prometidas, algunas de las cuales ni siquiera cubrían el costo de la hipoteca. Esta venta engañosa, combinada con el pobre desempeño del mercado de valores de finales de la década de 1990, ha hecho que las hipotecas de seguro de vida se vuelvan impopulares.
Tras la entrada de los bancos privados en el sector bancario indio, que antes estaba dominado por los bancos nacionalizados, se han introducido los préstamos de interés solamente. Estos préstamos se conceden a condición de que el prestatario entregue al banco una garantía (como adornos de oro) o los documentos correspondientes (documentos de la casa). Los préstamos de oro son los préstamos de interés solamente más comunes en la India.
En Singapur , las hipotecas de interés solamente están prohibidas desde el 14 de septiembre de 2009. La razón de esto es que este tipo de hipotecas fomenta la especulación inmobiliaria. Los compradores compran una casa privada mientras aún está en construcción y pagan solamente el interés de la hipoteca hasta que la propiedad está terminada. Debido a que el pago mensual (solo el interés) durante la fase de construcción es menor, algunos inversores compran la casa con la intención de venderla con una ganancia antes de que la construcción esté terminada. [ cita requerida ]
Los valores de interés solamente se generan a veces artificialmente a partir de valores estructurados, en particular los CMO . Se crea un conjunto de valores (normalmente hipotecas) y se divide en tramos ; el efectivo recibido de las deudas subyacentes se distribuye a través de los tramos de acuerdo con reglas predefinidas. Un valor de interés solamente (IO) es un tipo de tramo que se puede crear, generalmente se crea en tándem con un tramo de principal solamente (PO). Estos tramos atenderán a dos tipos particulares de inversores, dependiendo de si los inversores están tratando de aumentar su rendimiento actual (que pueden obtener de un IO), o tratando de reducir su exposición a prepagos de los préstamos (que pueden obtener de un PO). Los rendimientos de la inversión en IO y PO dependen en gran medida de las tasas de prepago de hipotecas y permiten a los inversores beneficiarse de diferentes expectativas de prepago. [6]
En muchos mercados de Estados Unidos, el valor de las viviendas se multiplicó por cuatro en un lapso de cinco años a principios de los años 2000. Los préstamos con pago de intereses solamente ayudaron a los propietarios a comprar una casa más grande y a obtener una mayor revalorización durante ese período. Sin embargo, los préstamos con pago de intereses solamente contribuyeron en gran medida a crear la situación de burbuja inmobiliaria posterior, porque los prestatarios con tasa variable no podían afrontar la tasa totalmente indexada. Los préstamos con pago de intereses solamente son una desventaja para los prestatarios cuando los precios de la vivienda caen, lo que hace que la hipoteca sea mayor que el valor de la casa. [7]