En el derecho inglés , un dominio simple o dominio absoluto absoluto es una propiedad sobre un terreno , una forma de propiedad absoluta . Una "tarifa" es un interés posesorio actual, heredable y adquirido sobre la tierra. Un "dominio simple" es un bien inmueble mantenido sin límite de tiempo (es decir, permanentemente) según el derecho consuetudinario , mientras que la forma más alta posible de propiedad es un "dominio absoluto absoluto", que no tiene limitaciones en el uso de la tierra (como calificativos o condiciones que no permiten ciertos usos de la tierra o sujetan el interés creado a la terminación). [1]
Los derechos del propietario simple están limitados por los poderes gubernamentales de imposición de impuestos , compra obligatoria , poder policial y cesión , y también pueden estar limitados aún más por ciertos gravámenes o condiciones en la escritura , como, por ejemplo, una condición que exigiera el terreno para ser utilizado como parque público, con interés de reversión para el otorgante si falla la condición; Esta es una tarifa simple condicional . [2]
La palabra "tarifa" está relacionada con el término feudo , que significa propiedad feudal de la tierra. Las tenencias de tierras feudales existían en varias variedades, la mayoría de las cuales implicaban que el inquilino tuviera que proporcionar algún servicio a su señor supremo, como el servicio de caballero (servicio militar). Si el señor supremo del inquilino era el rey, gran sargento , entonces esto podría requerir proporcionar muchos servicios diferentes, como proporcionar caballos en tiempos de guerra o actuar como mayordomo ceremonial del rey. Estos feudos dieron lugar a una relación compleja entre propietario e inquilino, que implicaba deberes para ambas partes. Por ejemplo, a cambio de recibir la lealtad o el homenaje de su inquilino , el señor supremo tenía el deber de proteger a su inquilino. Cuando se abolió la tenencia feudal de la tierra, todos los feudos se volvieron "simples", sin condiciones vinculadas al arrendamiento.
En el derecho consuetudinario inglés, la Corona tenía un título radical o alodio de todas las tierras de Inglaterra, lo que significa que era el "propietario" final de todas las tierras en la pasada era feudal. El título alodial está reservado a los gobiernos bajo una estructura de derecho civil.
Sin embargo, la Corona puede otorgar la propiedad de una entidad abstracta –llamada patrimonio de la tierra– que es lo que se posee y no la tierra que representa. La propiedad en pleno dominio también se denomina "propiedad en dominio absoluto" o "título de pleno derecho" o, a veces, simplemente "propiedad absoluta" en Inglaterra y Gales. Desde el comienzo del período normando , cuando se introdujo el feudalismo en Inglaterra, el inquilino o "poseedor" de un feudo no podía enajenarlo (venderlo) de la posesión de su señor supremo. Sin embargo, un inquilino podía separar una parcela de tierra y concederla como feudo subordinado a su propio subarrendatario, proceso conocido como subenfeudación o " subinfeudación ". El Estatuto de Quia Emptores de 1290 abolió la subinfeudación y en su lugar permitió la venta de propiedades de pleno derecho. [3]
William Blackstone definió el dominio simple como la propiedad de la tierra que tiene una persona cuando las tierras se le entregan a él y a sus herederos de manera absoluta, sin ningún fin o límite puesto a su propiedad. Los terrenos en dominio pleno pueden traspasarse a quien quiera su propietario; también puede hipotecarse o constituirse en garantía. [4] Los propietarios de bienes inmuebles en dominio simple tienen el privilegio de tener intereses en la propiedad durante su vida y, por lo general, tienen voz y voto para determinar quién posee un interés en la propiedad después de su muerte.
Históricamente, las propiedades podían estar limitadas en el tiempo. Las limitaciones temporales comunes incluyen un patrimonio vitalicio , una propiedad de la tierra que termina con la muerte del cesionario (u otra persona) incluso si la tierra se hubiera otorgado a un tercero, o un período de años, un contrato de arrendamiento por un período específico, como en un finca durante años . Una tarifa también podría limitarse a través del método de su herencia, como por una "vinculación", que creaba una cola de tarifa . Tradicionalmente, la cola de honorarios se creaba mediante palabras de concesión como "a N. y los herederos varones de su cuerpo", lo que restringiría a quienes podían heredar la propiedad. Si no se pudieran encontrar herederos, la propiedad volvería a los herederos del otorgante original. La mayoría de los países de derecho consuetudinario han abolido la vinculación por ley.
Una propiedad en pleno dominio denota la propiedad máxima de la tierra que se puede otorgar legalmente; es el mayor agregado posible de derechos, poderes, privilegios e inmunidades disponibles en la tierra. Las tres características distintivas del patrimonio pleno son que es enajenable , ideable y descendiente .
Las reglas que exigen palabras de herencia general para crear pleno dominio mediante transmisión han sido abolidas por ley en los Estados Unidos. [5] Para transmitir un patrimonio en dominio absoluto según el derecho consuetudinario, la escritura o testamento debe indicar "a B y sus herederos". Cualquier cosa que no fuera esas palabras transfirió un patrimonio más pequeño.
Las escrituras modernas suelen seguir una forma estandarizada. Existe la presunción de que el testador tiene la intención de transferir su propiedad en dominio absoluto, a menos que el testamento indique la intención de transferir un patrimonio más pequeño, como un patrimonio vitalicio. [5]
Muchas jurisdicciones conservan la posibilidad de crear un patrimonio vitalicio , aunque esto es poco común. En los Estados Unidos, los patrimonios vitalicios se utilizan con mayor frecuencia para otorgar a alguien el uso de la propiedad por el resto de la vida de esa persona en un testamento, o por un otorgante para reservarse el derecho de continuar usando la propiedad por el resto de la vida del otorgante. después de que se venda. El derecho a la propiedad de la propiedad después de la muerte del dueño del patrimonio vitalicio se llama patrimonio remanente . En Inglaterra y Gales, el único patrimonio de propiedad absoluta que queda es el dominio simple; un patrimonio vitalicio sólo puede crearse en patrimonio y no es un derecho de propiedad.
En los Estados Unidos, los donadores que tienen la intención de dejar propiedades como legados a organizaciones caritativas suelen utilizar las propiedades vitalicias retenidas y conservar el uso de la propiedad durante su vida. El donante recibe una deducción de impuestos por la donación del interés restante en la propiedad y, a la muerte del donante, la propiedad pasa a la organización sin estar sujeta a sucesión . Las donaciones retenidas de bienes inmuebles a menudo implican acuerdos sobre usos aceptables de la propiedad, pago de impuestos inmobiliarios, mantenimiento de la propiedad, etc. durante la vida del donante.
Si los otorgantes anteriores de un patrimonio en pleno dominio no crean ninguna condición para los cesionarios posteriores, entonces el título se llama dominio absoluto absoluto . Un derecho absoluto absoluto es el patrimonio más alto permitido por la ley y otorga al titular plenos derechos y obligaciones posesorios ahora y en el futuro. Otros patrimonios de dominio simple en bienes inmuebles incluyen patrimonios de dominio simple anulables (o dominio simple determinable ). Un patrimonio anulable se crea cuando un otorgante impone una condición a un patrimonio pleno (en la escritura ). Cuando ocurre un evento específico, el patrimonio puede quedar anulado o sujeto a anulación. Hay dos tipos de herencias anulables: las de dominio simple determinable y las de dominio simple sujetas a una condición posterior. Si el otorgante utiliza un lenguaje de duración en la condición como "a A. siempre y cuando el terreno se use para un parque", entonces al ocurrir el evento especificado (en este caso, si el terreno se usa para cualquier otra cosa que no sea un parque ), la herencia terminará automáticamente y revertirá al otorgante o a la herencia del otorgante; esto se llama tarifa simple determinable. Si el otorgante utiliza términos como "pero si se sirve alcohol", entonces el otorgante o los herederos tienen derecho de entrada si se cumple la condición, pero el patrimonio no vuelve automáticamente al otorgante; Se trata de una tarifa simple sujeta a una condición posterior. En la mayoría de las jurisdicciones de Estados Unidos estos conceptos han sido modificados por ley. Los tribunales generalmente preferían la cuota simple determinable en el derecho consuetudinario de los primeros Estados Unidos. Recientemente, esa tendencia se ha revertido, y la mayoría de los tribunales de los Estados Unidos considerarán una tarifa simple sujeta a condiciones posteriores en situaciones en las que el lenguaje del documento de transmisión no es claro.
La afirmación de que el propietario de la propiedad en régimen de dominio público no debe pagar alquiler ni obligaciones similares es sólo parcialmente cierta. Por ejemplo, puede existir un cargo de alquiler que requiera que un propietario pague una suma fija de dinero muy parecida al alquiler, y muchas jurisdicciones han creado obligaciones financieras que pueden imponerse a un patrimonio de propiedad absoluta. Inglaterra y Gales imponen un cargo patrimonial. En los Estados Unidos , los propietarios plenos suelen estar sujetos al impuesto sobre la propiedad y los ingresos generados se dirigen al fondo general del municipio. Se pueden evaluar otras evaluaciones de impuestos locales llamadas "impuestos para fines especiales" además de los impuestos a la propiedad para propósitos específicos, como mejoras de infraestructura. Los bienes inmuebles propiedad de un condominio generalmente se poseen de manera similar en dominio simple, pero generalmente están sujetos a reglas en la declaración de condominio o creadas por la asociación de condominios, como el pago de las tarifas mensuales requeridas para el mantenimiento de las áreas comunes de la propiedad; sin embargo, estos generalmente se tratan legalmente como pactos relacionados con la tierra (contratos vinculantes para los poseedores de bienes inmuebles) que imponen un deber afirmativo de pagar dinero en lugar de como alquiler de propiedades mantenidas en dominio absoluto.
Tarifa – Un derecho legal al uso de la tierra; es decir, un feudo . Simple – en el sentido ilimitado:
La palabra inglesa fee se remonta en última instancia a la raíz indoeuropea *peku , que se refiere a riqueza mueble, es decir, ganado. La palabra latina pecunia , dinero, también proviene de esta raíz y pasa a ser pecuniary en inglés. La raíz aparece en alemán moderno como Vieh , ganado, bestia.[6]
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