Una hipoteca es un instrumento legal del derecho consuetudinario que se utiliza para crear una garantía real sobre un bien inmueble en poder de un prestamista como garantía de una deuda, generalmente un préstamo hipotecario . Hypothec es el término correspondiente en las jurisdicciones de derecho civil , aunque con un sentido más amplio, ya que también cubre el gravamen sin desplazamiento .
Una hipoteca en sí misma no es una deuda, es la garantía del prestamista para una deuda. Es una transferencia de un interés sobre un terreno (o su equivalente) del propietario al prestamista hipotecario, con la condición de que este interés se devuelva al propietario cuando se hayan satisfecho o ejecutado los términos de la hipoteca. En otras palabras, la hipoteca es una garantía del préstamo que el prestamista otorga al prestatario .
La palabra es un término francés de derecho que significa "promesa muerta", originalmente solo se refería a la hipoteca galesa ( ver más abajo ), pero en la Baja Edad Media se aplicó a todos los gages y la etimología popular la reinterpretó en el sentido de que la promesa termina (muere). ya sea cuando se cumple la obligación o se toma el inmueble mediante ejecución hipotecaria . [1]
En la mayoría de las jurisdicciones, las hipotecas están fuertemente asociadas con préstamos garantizados sobre bienes inmuebles y no sobre otras propiedades (como barcos) y en algunas jurisdicciones sólo se pueden hipotecar terrenos. Una hipoteca es el método estándar mediante el cual las personas y las empresas pueden comprar bienes raíces sin la necesidad de pagar el valor total inmediatamente con sus propios recursos. Consulte préstamo hipotecario para préstamos hipotecarios residenciales e hipoteca comercial para préstamos contra propiedades comerciales.
Los sistemas jurídicos de diferentes países, si bien tienen algunos conceptos en común, emplean terminología diferente. Sin embargo, en general, una hipoteca sobre una propiedad involucra a las siguientes partes. El prestatario, conocido como deudor hipotecario, otorga la hipoteca al prestamista, conocido como acreedor hipotecario.
Un prestamista hipotecario es un inversor que presta dinero garantizado por una hipoteca sobre un inmueble. En el mundo actual, la mayoría de los prestamistas venden los préstamos que otorgan en el mercado hipotecario secundario . Cuando venden la hipoteca, obtienen ingresos llamados Service Release Premium . Normalmente, el objetivo del préstamo es que el prestatario compre ese mismo bien inmueble. Como acreedor hipotecario, el prestamista tiene derecho a vender la propiedad para liquidar el préstamo si el prestatario no paga.
La hipoteca corre con el terreno, por lo que incluso si el prestatario transfiere la propiedad a otra persona, el acreedor hipotecario todavía tiene derecho a venderla si el prestatario no paga el préstamo.
Para que un comprador no pueda comprar involuntariamente una propiedad sujeta a una hipoteca, las hipotecas se registran o registran contra el título en una oficina gubernamental, como un registro público. El prestatario tiene derecho a que la hipoteca se libere del título una vez pagada la deuda.
Un deudor hipotecario es el prestatario de una hipoteca: debe la obligación garantizada por la hipoteca. Generalmente, el prestatario debe cumplir con las condiciones del préstamo subyacente u otra obligación para poder canjear la hipoteca. Si el prestatario no cumple estas condiciones, el acreedor hipotecario podrá ejecutar la hipoteca para recuperar el préstamo pendiente. Por lo general, los prestatarios serán los propietarios de viviendas, arrendadores o empresas individuales que compren su propiedad mediante un préstamo. [ cita necesaria ]
Debido al complicado intercambio legal o transmisión de la propiedad, es probable que uno o ambos de los participantes principales requieran representación legal. El agente utilizado para el traspaso varía según la jurisdicción . En el mundo de habla inglesa, esto significa un profesional del derecho general, es decir, un abogado o procurador , o en jurisdicciones influenciadas por la ley inglesa , incluida Sudáfrica , un transportista (con licencia) . En Estados Unidos, los agentes inmobiliarios son los más comunes. En las jurisdicciones de derecho civil , la transferencia la realizan notarios de derecho civil .
Debido a la naturaleza compleja de muchos mercados, el prestatario puede acudir a un agente hipotecario o a un asesor financiero para que le ayude a encontrar un prestamista adecuado, normalmente encontrando el préstamo más competitivo.
En las jurisdicciones de derecho civil , el instrumento de deuda recibe alguna forma de hipoteca latina (p. ej., Sp hipoteca , Fr hipothèque , Germ Hypothek ), y las partes se conocen como hipotecador (prestatario) e hipotecado (prestamista). Una hipoteca de derecho civil es exactamente equivalente a una hipoteca inglesa por cargo legal o a una hipoteca estadounidense con teoría de gravamen.
En la Inglaterra anglosajona , cuando los préstamos con intereses eran ilegales, el principal método para asegurar los bienes inmuebles era el wadset ( ME wedset ). [2] Un wadset era un préstamo disfrazado de venta de terrenos con derecho de reversión . El prestatario (inversor) transmitía mediante contrato un patrimonio en pleno dominio , en contraprestación de un préstamo, al prestamista (wadsetter), quien al redimirlo volvería a traspasar el patrimonio al inversor mediante un segundo contrato. La dificultad de este acuerdo era que el wadsetter era dueño absoluto de la propiedad y podía venderla a un tercero o negarse a devolvérsela al inversionista, quien también estaba despojado de su principal medio de pago y, por tanto, en una posición débil. En años posteriores, la práctica, especialmente en Escocia y en el continente, era ejecutar juntos el wadset y un back-bond separado otorgando al reverso un derecho de reversión en persona .
Una práctica alternativa importada del derecho normando fue la prenda en usufructo de bienes inmuebles conocida como gage of land . En virtud de un gage, el prestatario (gagor) transmitía la posesión, pero no la propiedad, al prestamista (gagee) por un plazo ilimitado hasta el rescate. El calibre se presentó en dos formas:
El gage no era atractivo para los prestamistas porque el gagor podía expulsar fácilmente al gagee usando una nueva disseisin , y el gagee—simplemente confiscado ut de vadio “como de gage”—no podía interponer los recursos de un propietario libre para recuperar la posesión. [4] Por lo tanto, el indicador vivo no rentable dejó de utilizarse, pero el indicador muerto continuó como la hipoteca galesa hasta su abolición en 1922.
En el siglo XIII, en Inglaterra y en el continente, el gage estaba limitado a un período de años y contenía una condición de confiscación ( pactum commissorium ) [5] que disponía que si después del plazo la deuda no se pagaba, el título se perdía sobre el prestamista, es decir, el plazo de años se ampliaría automáticamente hasta convertirse en un fee simple. Esto se conoce como tarifa de transferencia y fue suficiente después de 1199 para dar derecho al beneficiario a entablar una acción de recuperación. Sin embargo, las cortes reales no respetaban cada vez más las tarifas de cambio ya que no había librea de seisin (es decir, no había traspaso formal), ni reconocían que la tenencia podía ampliarse, [6] por lo que en el siglo XIV el simple gage durante años fue inválido en Inglaterra (y Escocia y el continente cercano [7] ).
La solución fue fusionar el wadset moderno y el gage durante años en una sola transacción plasmada en dos instrumentos: (1) la transferencia absoluta (el contrato ) en honorarios o por años al prestamista; (2) un contrato o bono (la anulación ) que establece el préstamo y establece que si se reembolsa, la tierra se reinvertirá en el prestatario, pero si no, el prestamista conservará el título. Si se reembolsa a tiempo, el prestamista reinvertiría el título mediante una escritura de recuperación. Esta era la hipoteca por traspaso (también conocida como hipoteca en honorarios ) o, cuando se redactaba, la hipoteca por contrato y traspaso [8] y tomaba la forma de feudo , negociación y venta , o arrendamiento y liberación . Dado que el prestamista no necesariamente tomaba posesión, tenía derechos de acción y pactaba un derecho de reversión sobre el prestatario, la hipoteca era una garantía real adecuada. Por lo tanto, una hipoteca era a primera vista una transmisión absoluta de un patrimonio simple , pero en realidad era condicional y no tendría ningún efecto si se cumplían ciertas condiciones.
La deuda tenía una forma absoluta y, a diferencia de un aforo, no dependía condicionalmente de su pago únicamente de la cría y venta de cultivos o ganado o simplemente de la entrega de los cultivos y el ganado criados en la tierra aforada. La deuda hipotecaria seguía vigente independientemente de que la tierra pudiera producir suficientes ingresos para pagar la deuda. En teoría, una hipoteca no requería que el prestamista tomara medidas adicionales, como la aceptación de cultivos y ganado como pago.
Sin embargo, si el prestatario se retrasaba un solo día en el pago de la deuda, renunciaba a su tierra ante el prestamista y seguía siendo responsable de la deuda. [6] Cada vez más, los tribunales de equidad comenzaron a proteger los intereses del prestatario, de modo que, bajo Sir Francis Bacon (1617-21) [9], un prestatario llegó a tener un derecho absoluto a insistir en la recuperación del rescate incluso si estaba vencido. Este derecho del prestatario se conoce como patrimonio de rescate .
Este acuerdo, según el cual el prestamista era en teoría el propietario absoluto, pero en la práctica tenía pocos derechos prácticos de propiedad, se consideraba en muchas jurisdicciones torpemente artificial. Por ley, se modificó la posición del derecho consuetudinario de modo que el deudor hipotecario (prestatario) conservaría la propiedad, pero los derechos del acreedor hipotecario (prestamista), como la ejecución hipotecaria , el poder de venta y el derecho a tomar posesión, estarían protegidos. En Estados Unidos, aquellos estados que han reformado la naturaleza de las hipotecas de esta manera se conocen como estados de gravamen . Un efecto similar se logró en Inglaterra y Gales mediante la Ley de Propiedad de 1925 , que abolió las hipotecas mediante la transmisión de un derecho de dominio simple.
Desde el siglo XVII, a los prestamistas no se les permite acumular intereses sobre la propiedad más allá de la deuda subyacente según el principio de equidad de redención . Por lo tanto, los intentos del prestamista de mantener una participación accionaria en la propiedad de manera similar a los bonos convertibles a través de un contrato han sido anulados por los tribunales como "obstrucción", pero los acontecimientos en los años 1980 y 1990 han conducido a una aplicación menos rígida de este principio. particularmente debido al interés de los teóricos en regresar a un régimen de libertad contractual . [10]
Los holandeses y otros colonos utilizaron las hipotecas y las ejecuciones hipotecarias como medio para adquirir tierras de los pueblos nativos de América del Norte. Este fue un esfuerzo exitoso debido en parte a las diferencias culturales en la comprensión de la propiedad de la tierra. La práctica siguió una serie de pasos. Los colonos atraerían a los pueblos nativos a endeudarse a través de créditos que luego los nativos necesitarían crear hipotecas para pagar. [11] La deuda generalmente sería una que los nativos no podrían pagar en un período de tiempo razonable y, por lo tanto, se ejecutaría la ejecución hipotecaria y los colonos adquirirían la tierra. [11]
Cuando un terreno se compra con una hipoteca y luego se divide y se vende, se aplica la "regla de orden inverso de enajenación" para decidir las partes responsables de la deuda impaga.
Cuando una extensión de tierra hipotecada se divide y se vende, en caso de incumplimiento, el acreedor hipotecario primero ejecuta la hipoteca sobre las tierras que todavía son propiedad del deudor hipotecario y procede contra otros propietarios en un "orden inverso" en el que fueron vendidas. Por ejemplo, Alice adquiere un lote de 3 acres (12 000 m 2 ) mediante hipoteca, luego lo divide en tres lotes de 1 acre (4000 m 2 ) (X, Y y Z) y vende el lote Y a Bob, y luego el lote Z a Charlie, reteniendo el lote X para ella. En caso de incumplimiento, el acreedor hipotecario procede en primer lugar contra el lote X, el deudor hipotecario. Si la ejecución hipotecaria o la recuperación del lote X no satisface completamente la deuda, el acreedor hipotecario procede contra el lote Z (Charlie) y luego contra el lote Y (Bob). La razón es que el primer comprador debería tener más capital y los compradores posteriores deberían recibir una acción diluida.
Las hipotecas pueden ser legales o equitativas. Además, una hipoteca puede adoptar una de varias estructuras legales diferentes, cuya disponibilidad dependerá de la jurisdicción bajo la cual se otorga la hipoteca. Las jurisdicciones de derecho consuetudinario han desarrollado dos formas principales de hipoteca: la hipoteca por fallecimiento y la hipoteca por carga legal.
En una hipoteca por fallecimiento, el acreedor hipotecario (el prestamista) se convierte en propietario de la propiedad hipotecada hasta que se reembolse el préstamo o se cumpla en su totalidad otra obligación hipotecaria, proceso conocido como "redención". Este tipo de hipoteca toma la forma de una transferencia de la propiedad al acreedor, con la condición de que la propiedad será devuelta en el momento del rescate.
Las hipotecas por fallecimiento fueron la forma original de hipoteca y continúan utilizándose en muchas jurisdicciones y en una pequeña minoría de estados de los Estados Unidos. Muchas otras jurisdicciones de derecho consuetudinario han abolido o minimizado el uso de la hipoteca por fallecimiento. Por ejemplo, en Inglaterra y Gales este tipo de hipoteca ya no está disponible en relación con derechos registrados sobre tierras, en virtud del artículo 23 de la Ley de Registro de Tierras de 2002 (aunque sigue estando disponible para derechos no registrados).
En una hipoteca por carga legal o técnicamente "una carga por escritura expresada como hipoteca legal", [12] el deudor sigue siendo el propietario legal de la propiedad, pero el acreedor obtiene derechos suficientes sobre ella para permitirle hacer cumplir su garantía, como el derecho a tomar posesión de la propiedad o venderla.
Para proteger al prestamista, una hipoteca por carga legal suele inscribirse en un registro público. Dado que la deuda hipotecaria es a menudo la deuda más grande que debe el deudor, los bancos y otros prestamistas hipotecarios realizan búsquedas de títulos de la propiedad inmobiliaria para asegurarse de que no haya hipotecas ya registradas sobre la propiedad del deudor que puedan tener mayor prioridad. Los embargos fiscales , en algunos casos, vendrán por delante de las hipotecas. Por esta razón, si un prestatario tiene impuestos sobre la propiedad atrasados, el banco a menudo los pagará para evitar que el acreedor prendario ejecute y cancele la hipoteca.
Este tipo de hipoteca es más común en los Estados Unidos y, desde la Ley de Propiedad de 1925 , [12] ha sido la forma habitual de hipoteca en Inglaterra y Gales (ahora es la única forma para derechos registrados sobre tierras; ver arriba).
En Escocia , la hipoteca por carga legal también se conoce como Standard Security. [13]
En Pakistán , la hipoteca mediante carga legal es la forma más común utilizada por los bancos para garantizar la financiación. [ cita necesaria ] También se conoce como hipoteca registrada. Después del registro del cargo legal, el gravamen del banco se registra en el registro de la propiedad indicando que la propiedad está bajo hipoteca y no se puede vender sin obtener un NOC (Certificado de No Objeción) del banco.
Las hipotecas equitativas se originan en el derecho consuetudinario inglés y pueden carecer de algunas formalidades legales. [14] [15] [16] [17]
En una hipoteca equitativa, el prestamista está garantizado al tomar posesión de todos los documentos de título originales de la propiedad y al firmar el prestatario un Memorando de depósito del título de propiedad (MODTD). Este documento es un compromiso por parte del prestatario de que ha depositado los documentos de título en el banco con su propio deseo y voluntad, a fin de garantizar el financiamiento obtenido del banco. [ cita necesaria ] Ciertas transacciones se reconocen por tanto como hipotecas sobre patrimonio, que no lo están así por el derecho consuetudinario.
En la mayoría de las jurisdicciones, un prestamista puede ejecutar la propiedad hipotecada si se aplican ciertas condiciones, principalmente, la falta de pago del préstamo hipotecario. Una ejecución hipotecaria será judicial o extrajudicial (no judicial), dependiendo de si la jurisdicción dentro de la cual la propiedad a ejecutar interpreta las hipotecas de acuerdo con la teoría del título o la teoría del gravamen, y dependiendo además del tipo de instrumento de garantía utilizado para garantizar el préstamo. . Sujeto a los requisitos legales locales, la propiedad podrá venderse. Cualquier monto recibido de la venta (neto de costos) se aplica a la deuda original.
En algunas jurisdicciones, principalmente en los Estados Unidos, [18] los préstamos hipotecarios son préstamos sin recurso : si los fondos recuperados de la venta de la propiedad hipotecada son insuficientes para cubrir la deuda pendiente, es posible que el prestamista no pueda recurrir al prestatario después de la ejecución hipotecaria. En otras jurisdicciones, el prestatario sigue siendo responsable de cualquier deuda restante, mediante una sentencia de deficiencia . En algunas jurisdicciones, las primeras hipotecas son préstamos sin recurso, pero las segundas y posteriores son préstamos con recurso.
Casi siempre se aplican procedimientos específicos para la ejecución hipotecaria y la venta de la propiedad hipotecada, y pueden estar estrictamente regulados por el gobierno correspondiente. En algunas jurisdicciones, la ejecución hipotecaria y la venta pueden ocurrir con bastante rapidez, mientras que en otras, la ejecución hipotecaria puede tardar muchos meses o incluso años. En muchos países, la capacidad de los prestamistas para realizar ejecuciones hipotecarias es extremadamente limitada y el desarrollo del mercado hipotecario ha sido notablemente más lento. El proceso relativamente lento, costoso y engorroso de ejecución hipotecaria judicial es una motivación principal para el uso de escrituras de fideicomiso , debido a sus disposiciones para ejecuciones hipotecarias no judiciales por parte de fiduciarios a través de cláusulas de "poder de venta".
Hay tres teorías legales relacionadas con las hipotecas: teoría del título, teoría del gravamen y teoría intermedia. Estas tres teorías se refieren particularmente a la operación de hipotecas y, por lo tanto, proporcionan la clave para comprender las diferencias que existen en la operación de hipotecas entre jurisdicciones.
La teoría del título es "la idea de que una hipoteca transfiere el título legal de la propiedad hipotecada del deudor hipotecario al acreedor hipotecario, que lo retiene hasta que la hipoteca ha sido pagada o ejecutada. Sólo unos pocos estados americanos... han adoptado esta teoría". [19] Según la teoría del título, una hipoteca tiene el efecto de una escritura que transmite el título legal, aunque condicionalmente, de la propiedad hipotecada al acreedor hipotecario (el prestamista en un contrato de préstamo está garantizado por la hipoteca), con el llamado "título equitativo". " (que en realidad es patrimonio de redención ) siendo retenido por el deudor hipotecario (el prestatario del préstamo). El hecho de que el deudor hipotecario conserve el "patrimonio de redención" es el hecho que condiciona la transmisión del título según la teoría del título. Por lo tanto, se puede considerar que las hipotecas dentro de las jurisdicciones de la teoría del título tienen la acción de lo que podría denominarse "escrituras condicionales". Aunque el título legal se transmite de conformidad con una hipoteca sobre el mismo, los tribunales generalmente interpretan que el acuerdo reconoce al deudor hipotecario como "propietario" de la propiedad hipotecada dentro de las jurisdicciones de la teoría del título. Aun así, la ejecución hipotecaria de la propiedad como remedio por incumplimiento según la teoría del título suele ser extrajudicial (no judicial).
La teoría del gravamen es "la idea de que una hipoteca se parece a un gravamen, de modo que...", de conformidad con una hipoteca, "...el acreedor hipotecario adquiere sólo un gravamen sobre la propiedad y el deudor hipotecario retiene tanto el título legal como el equitativo a menos que una "Se produce una ejecución hipotecaria. La mayoría de los estados americanos... han adoptado esta teoría". [20] A veces esta teoría se conoce como la "Teoría equitativa de las hipotecas". [21] Bajo la teoría del gravamen. una hipoteca actúa para imponer un gravamen sobre la propiedad hipotecada a favor del acreedor hipotecario, y el deudor hipotecario retiene el título legal. La ejecución judicial suele ser necesaria como solución al incumplimiento de hipotecas en jurisdicciones basadas en la teoría del gravamen, y se ha descubierto que este proceso es engorroso, lento y costoso. En consecuencia, los prestamistas dentro de las jurisdicciones basadas en la teoría del gravamen suelen recurrir a instrumentos no hipotecarios para garantizar los préstamos, instrumentos que suelen adoptar la forma de escrituras de fideicomiso o, en el Estado de Georgia, escrituras de garantía. Las escrituras siempre actúan para transmitir el título legal de una parcela de propiedad inmueble, y el uso ubicuo de dichas escrituras dentro de las jurisdicciones basadas en la teoría del gravamen generalmente ha servido para subvertir la acción de las hipotecas en ellas.
Según lo que se ha dado en llamar la "teoría intermedia" de las hipotecas, se considera que una hipoteca crea un gravamen sobre la propiedad hipotecada hasta el momento en que se produce un evento de incumplimiento de conformidad con el contrato de préstamo. Pasado ese tiempo, la misma hipoteca se interpreta bajo la teoría del título. Esto se logra mediante la inclusión de una estipulación dentro del contrato de préstamo en el sentido de que se permite al prestatario conservar el título legal de la propiedad garantizada con el acuerdo expreso de que el prestamista puede ejecutar la hipoteca de manera no judicial o extrajudicial si el prestatario incumple el pago. el préstamo.
En los Estados Unidos, hay más estados con teoría de gravámenes que estados con teoría de títulos o teoría intermedia. [22] En los estados con teoría del título, una hipoteca sigue siendo una transferencia de título legal para garantizar una deuda, mientras que el deudor hipotecario aún conserva el título equitativo. [23] En los estados con teoría del gravamen, las hipotecas y las escrituras de fideicomiso se han rediseñado para que ahora impongan un gravamen sin posesión sobre el título de la propiedad hipotecada, mientras que el deudor hipotecario todavía posee un título tanto legal como equitativo.
En los Estados Unidos se utilizan comúnmente cuatro tipos de garantía sobre bienes inmuebles: la hipoteca sobre el título, la hipoteca de gravamen, la escritura de fideicomiso y, particularmente en el estado de Georgia, la escritura de garantía. [24] En los Estados Unidos, estos instrumentos de seguridad proceden de instrumentos de deuda emitidos en forma de pagarés y que se conocen como pagarés hipotecarios , pagarés de prestamista o pagarés de gravamen inmobiliario.
Una hipoteca opera para garantizar bienes inmuebles mediante un gravamen o mediante una transmisión condicional del título, según la jurisdicción. Una hipoteca crea una garantía real sobre un bien inmueble creada mediante un instrumento escrito (tradicionalmente una escritura) que transmite un título legal (según la "teoría del título de las hipotecas") o hipoteca el título mediante un gravamen sin posesión (según la "teoría del gravamen"). de hipotecas") a un prestamista para el cumplimiento de los términos de una nota hipotecaria. En poco menos de la mitad de los estados, una hipoteca crea un gravamen sobre el título de la propiedad hipotecada. La ejecución hipotecaria de ese gravamen casi siempre requiere un procedimiento judicial que declare que la deuda está vencida y en mora y ordene la venta de la propiedad para pagar la deuda. [ cita necesaria ] Muchas hipotecas contienen una cláusula de poder de venta, también conocida como cláusula de ejecución hipotecaria no judicial, lo que las hace equivalentes a una escritura de fideicomiso. La mayoría de las "hipotecas" en California son en realidad escrituras de fideicomiso. [25] La renovación de la hipoteca es el proceso de renegociar los términos de su hipoteca una vez finalizado el plazo inicial. [26]
La escritura de fideicomiso es una transferencia de título realizada por el prestatario a un tercero fideicomisario (no el prestamista) con el fin de garantizar una deuda. En los estados con teoría del gravamen, se reinterpreta como una mera imposición de un gravamen sobre el título y no una transferencia del título, independientemente de sus términos. Se diferencia de una hipoteca en que, en muchos estados, se puede ejecutar mediante una venta no judicial en poder del fideicomisario mediante un poder de venta. [27] También es posible ejecutarlos mediante un procedimiento judicial. [ cita necesaria ]
Las escrituras de fideicomiso para garantizar el pago de deudas no deben confundirse con los instrumentos de fideicomiso que a veces se denominan escrituras de fideicomiso pero que se utilizan para crear fideicomisos para otros fines, como la planificación patrimonial. Aunque existen similitudes superficiales en la forma, muchos estados celebran escrituras de fideicomiso para garantizar el pago de deudas, pero no crean verdaderos acuerdos de fideicomiso. [ cita necesaria ]
A menudo se afirma que Georgia es un estado basado en la teoría de títulos, pero no es así. Tenga en cuenta OCGA §44-14-30, que establece claramente que "una hipoteca en este estado es sólo garantía de una deuda y no transmite ningún título". También tenga en cuenta OCGA §44-14-31, que establece que "No es necesaria ninguna forma particular para constituir una hipoteca. Sin embargo, una hipoteca debe indicar claramente la creación de un gravamen y debe especificar la deuda por la cual se otorga y la propiedad sobre la cual se otorga". que debe surtir efecto." Está claro, entonces, que las hipotecas se interpretan dentro del Código Oficial de Georgia y por los Tribunales del Estado de Georgia como un gravamen sobre una propiedad hipotecada a favor del acreedor hipotecario, mientras que el deudor hipotecario conserva el título legal y equitativo de esa propiedad. . Es igualmente claro, entonces, que Georgia es, en virtud de los hechos anteriores, un estado teórico del gravamen. Aun así, la Legislatura de Georgia ha previsto formalmente que un prestamista pueda garantizar su préstamo mediante la transferencia del título legal de una propiedad garantizada.
La llamada "Escritura para garantizar la deuda" es un instrumento de garantía utilizado en el estado de Georgia para lograr la garantía de una deuda mediante la transmisión del título legal de un inmueble. Aunque en el Código Oficial de Georgia (el "OCGA") se caracteriza como una "transmisión absoluta" de título, en realidad no lo es, ya que el otorgante de la escritura en este plan retiene el " valor de redención". ", también conocido como "título equitativo". La naturaleza de la "Escritura para garantizar la deuda" de Georgia se establece en OCGA §44-14-60, dentro del cual (de manera algo contradictoria) se establece que: " Dicha transferencia será considerada por los tribunales como una transferencia absoluta. .." (supuestamente significa una transferencia real de título "absoluto" o "perfecto" al cesionario) "...con el derecho reservado por el otorgante a que se le devuelva la propiedad al pagar la deuda o deudas destinadas a ser asegurado de conformidad con los términos del contrato,..." (en otras palabras, el otorgante retiene el "título equitativo", también conocido como el patrimonio de redención , que parece contradecir la frase anterior dentro de la misma oración) "...y no se considerará hipoteca." (lo cual es cierto, pero sólo dentro de una jurisdicción de "teoría del gravamen"). A pesar de la afirmación dentro de la OCGA de "transmisión absoluta", el hecho de que el otorgante de una escritura de garantía conserve el título equitativo de la propiedad escriturada, significa que la transmisión del título efectuada por dicha escritura de garantía no es, de hecho, absoluta, sino que es condicional, y la escritura de garantía funciona efectivamente como una hipoteca interpretada según la teoría del título.
Tras la ejecución de dicha escritura, el "título legal" pasa al cesionario o beneficiario (generalmente prestamista), mientras que el otorgante (prestatario) mantiene el "título equitativo" para usar y disfrutar de la tierra transferida sujeto al cumplimiento de las obligaciones de la deuda. En esto, la escritura de garantía en Georgia no funciona de manera diferente a una hipoteca dentro de las jurisdicciones de "teoría del título". Hipotéticamente, si un cesionario tuviera un título "absoluto" o "perfecto" de modo que el otorgante no retuviera el capital de redención , entonces el concesionario/prestamista teóricamente no tendría necesidad de ejecutar la hipoteca sobre el otorgante/prestatario, sino que podría curar un incumplimiento por el simple medio de desalojo o "reposesión sumaria". Sin embargo, en Georgia se considera necesaria la ejecución hipotecaria, aunque sea extrajudicial, para subsanar un incumplimiento. Debido a la naturaleza aparentemente contradictoria del estatuto de Georgia, los tribunales de Georgia han interpretado que la operación de las escrituras de garantía significa que el otorgante retiene el patrimonio de la redención , de modo que la ejecución hipotecaria no judicial o extrajudicial es necesaria como remedio por incumplimiento de pago. un préstamo.
Para que sean efectivas, las escrituras de garantía deben registrarse en el condado de Georgia dentro del cual se encuentra el terreno. Aunque no hay un tiempo específico dentro del cual se deben presentar dichas escrituras, la falta de registro oportuno de la escritura para garantizar la deuda puede afectar la prioridad y, por lo tanto, la capacidad de hacer cumplir la deuda contra la propiedad en cuestión. [28]
Se dice que el gravamen se adjunta al título cuando la hipoteca es firmada por el deudor hipotecario y entregada al acreedor hipotecario y el deudor hipotecario recibe los fondos cuyo reembolso garantiza la hipoteca. Sujeto a los requisitos de las leyes de registro del estado en el que se encuentra la propiedad hipotecada, este embargo establece la prioridad del gravamen hipotecario con respecto a la mayoría de los demás gravámenes [29] sobre el título de propiedad. [30] Se dice que los gravámenes que se han adherido al título antes del gravamen hipotecario son anteriores o anteriores al gravamen hipotecario. Los que se unen después se dice que son menores o subordinados. [31] El propósito de esta prioridad es establecer el orden en que los acreedores tienen derecho a ejecutar sus gravámenes para recuperar sus deudas. Si el título de una propiedad tiene múltiples gravámenes hipotecarios y el préstamo garantizado por una primera hipoteca se cancela, el segundo gravamen hipotecario aumentará en prioridad y se convertirá en el nuevo primer gravamen hipotecario sobre el título. Documentar este nuevo acuerdo de prioridad requerirá la liberación de la hipoteca que garantiza el préstamo cancelado.
Las Hipotecas, junto con el Pagaré de Hipoteca , podrán ser cedidas a otras partes. Algunas jurisdicciones sostienen que la cesión del pagaré implica la cesión de la hipoteca, mientras que otras sostienen que sólo crea un derecho equitativo.
[S]i no paga, entonces la Tierra que está puesta en prenda con la condición de pagar el dinero, le será quitada para siempre y, por tanto, muerta para él con la condición, etc. Y si paga el dinero, entonces la prenda queda muerta en cuanto al inquilino.
