La gran mayoría de los estados de los Estados Unidos emplean un sistema de registro de instrumentos legales (también conocido como registro de escrituras ) que afectan el título de propiedad inmobiliaria como medio exclusivo para documentar públicamente los títulos e intereses de la tierra. Este sistema difiere significativamente de los sistemas de registro de tierras , como el sistema Torrens , que se han adoptado en algunos estados. La principal diferencia es que el sistema de registro no determina quién es el propietario del título o interés en cuestión, lo que en última instancia se establece mediante un litigio en los tribunales. El sistema proporciona un marco para determinar a quién protegerá la ley en relación con esos títulos e intereses cuando surja una disputa.
Los sistemas de registro están establecidos por ley estatal . Por lo general, prevén la oficina de un registrador en cada condado u otra jurisdicción. Los nombres de estas oficinas suelen ser "Registro de escrituras" o algo similar. Los estatutos estatales también prescriben los siguientes elementos:
Una búsqueda de títulos de otorgante/beneficiario intenta localizar registros buscando las partes enumeradas en un instrumento registrado. Un método para realizar una búsqueda completa de títulos de otorgantes/beneficiarios comienza buscando en el índice de otorgantes en los registros del condado y determinando el nombre del primer propietario del título registrado. Suele ser el soberano, que es el gobierno federal o la Corona de la nación propietaria de una antigua colonia ahora ubicada dentro de los Estados Unidos. La búsqueda encuentra la concesión del soberano al primer beneficiario. Suele ser en forma de patente. Luego, se busca el nombre del cesionario en el índice de otorgantes para encontrar la escritura mediante la cual posteriormente ha transmitido el título, y así sucesivamente hasta que no se encuentren más concesiones. En la búsqueda también se encuentran gravámenes o gravámenes otorgados por cualquiera de las partes que aparecen en los instrumentos inscritos. Aunque teóricamente exacto, este enfoque tiene dificultades prácticas debido a que a menudo existen numerosas subvenciones del soberano. Por lo tanto, un método alternativo es revertir el proceso, es decir, buscar hacia atrás en el índice de beneficiarios. Esto se hace comenzando con el nombre de la persona o entidad que se cree que es propietaria de la tierra para encontrar al otorgante. Luego se busca nuevamente en el índice de cesionarios para encontrar la fuente del título de ese otorgante, y así sucesivamente hasta llegar a la concesión del soberano. Estos vínculos entre el otorgante y el beneficiario se denominan " cadena de título ". El último beneficiario encontrado es el "poseedor del título récord". [3]
En municipios con una gran población y estados que no admiten índices de tramo , el método otorgante/beneficiario puede llevar mucho tiempo y ser completamente difícil debido a los nombres comunes dentro del índice. En estos municipios, a menudo se crea un índice geográfico para ayudar en la búsqueda de títulos. En este sistema, cada documento se publica en un índice de otorgante y beneficiario, además de publicarse en índices que describen atributos de la ubicación de la propiedad, como un número de lote, nombre de subdivisión o número de identificación de parcela (PIN). Con un índice geográfico funcional, se puede realizar una búsqueda con una combinación de otorgante/beneficiario, descripción legal o búsqueda de PIN.
El titular del título de registro no es necesariamente el propietario real de la tierra si existen títulos de propiedad anteriores no registrados de otros. La principal teoría jurídica es que una vez que una persona ha transferido el título de su propiedad (o algún aspecto de ella) a alguien, no le queda nada que transferir a ninguna persona posterior. Sin embargo, como resultado de las diversas leyes de registro estatal , los tribunales protegerán a un comprador de buena fe que paga una contraprestación valiosa y no tiene conocimiento de la escritura anterior no registrada de los reclamos de un cesionario anterior en virtud de esa escritura. Lo mismo ocurre con la mayoría de los tipos de gravámenes o gravámenes no registrados. Por ejemplo, los compradores de terrenos del titular registrado que paguen una contraprestación valiosa y no tengan conocimiento de hipotecas no registradas estarán protegidos contra esas hipotecas por los tribunales. Todo esto se deriva de la declaración contenida en la mayoría de las leyes sobre registro de que los instrumentos no registrados son nulos frente a dichos compradores. Además, la legislación estadounidense permite al síndico de la quiebra de un deudor dejar de lado los intereses sobre la propiedad que el deudor ha transferido si un comprador de buena fe del bien inmueble, que perfeccionó adecuadamente su interés, estaría protegido contra la transferencia. [4] Por lo tanto, corresponde a los compradores y a los prestamistas hipotecarios registrar sus escrituras o hipotecas, respectivamente, para evitar este resultado.
Una vez inscrito un instrumento que afecta el título de un bien inmueble, la ley establece que se considera que todos conocen su existencia, incluso si no han buscado los registros en la oficina del registrador. Esta es la doctrina de la " notificación constructiva " y es casi universal en los distintos estados de EE. UU. Así, por ejemplo, después de que alguien en la cadena de títulos haya registrado una escritura o hipoteca, ningún comprador posterior estará protegido contra ella. . La razón es que las leyes de grabación consideran que todos conocen su existencia una vez que se registra.
Cada estado de EE. UU. tiene una ley de registro, un estatuto que dicta el procedimiento legal mediante el cual un individuo que reclama un interés en un bien inmueble (bienes raíces) establece formalmente su reclamo sobre esa propiedad. El registro de los derechos de propiedad adquiere particular importancia cuando un comerciante de tierras sin escrúpulos pretende vender la misma extensión de tierra varias veces. Con otros tipos de propiedad, el primer comprador sería el dueño de la propiedad, y los propietarios posteriores no tendrían ningún interés en la propiedad y en su lugar tendrían una causa de acción contra el vendedor original por fraude. Sin embargo, en el caso de bienes inmuebles, el primer comprador no es necesariamente el propietario, dependiendo del tipo de estatuto bajo el cual opera el registro de dichos intereses inmobiliarios. Hay tres tipos básicos de esquemas legales en el registro de actos: carrera, aviso y carrera/aviso.
Aunque un acto de grabación no requiere inscripción, la ley crea un fuerte incentivo para que el comprador registre. La inscripción proporciona un aviso constructivo a cualquier comprador posterior de que se produjo un traspaso anterior y, por lo tanto, protege al comprador anterior en caso de un traspaso posterior.
Según un estatuto de carrera , gana quien registre primero. Por lo tanto, si Oscar pretende vender un terreno a Alice por 100 000 dólares, y al día siguiente pretende vender exactamente el mismo terreno a Bob por otros 100 000 dólares, entonces cualquiera de los dos compradores será el primero en llegar a la oficina de registro y tener registrada la venta será considerado dueño del inmueble. Por lo tanto, si Bob es el primero en registrar el traspaso, será el propietario incluso si conocía el traspaso anterior a Alice. Los estatutos raciales son extremadamente raros porque generalmente se considera injusto proteger a una parte que recibió notificación real de una transferencia previa. Actualmente, Delaware , Carolina del Norte y Luisiana son las únicas jurisdicciones donde está vigente un estatuto racial. El beneficio de un estatuto puramente racial es que alienta a todos los beneficiarios a registrar su interés rápidamente.
Según un estatuto de notificación , un comprador posterior por valor gana si, en el momento de la transferencia, ese comprador posterior no tuvo notificación real o implícita de la transferencia anterior. En resumen, gana el siguiente comprador de buena fe . Por lo tanto, si Oscar pretende vender un terreno a Alice por 100.000 dólares, y al día siguiente pretende vender exactamente el mismo terreno a Bob por otros 100.000 dólares, entonces Bob será propietario del terreno mientras no tenga conocimiento de la situación. venta previa a Alice. Sin embargo, tenga en cuenta que si Alice registra su interés antes de la compra de Bob, se considerará que este registro le da a Bob un aviso constructivo. Si Bob compra el terreno sin previo aviso y Alice registra su compra anterior antes de que Bob registre su propia compra, Bob seguirá prevaleciendo en la propiedad del terreno. El beneficio de un estatuto de notificación pura es que anima a Alice a registrar rápidamente, pero si Alice graba después de la compra de Bob, Bob sólo tiene un incentivo limitado para registrar su traspaso inmediatamente. Esto puede dejar los registros de la propiedad incompletos por un período de tiempo indeterminado y podría hacer que Alice realice mejoras de las cuales podría ser despojada por la escritura registrada posterior de Bob.
Actualmente, Alabama, Arizona, Connecticut, Florida, Illinois, Iowa, Kansas, Missouri, New Hampshire, Nuevo México, Oklahoma, Rhode Island, Carolina del Sur, Tennessee, Texas, Vermont y Virginia Occidental son las jurisdicciones donde existe un estatuto de notificación. efecto.
Según un estatuto de carrera/aviso , un comprador posterior por valor gana si (1) en el momento de la transferencia, ese comprador posterior no tenía notificación real o implícita de la transferencia anterior, y (2) el comprador posterior registra ante el comprador anterior. En resumen, un comprador posterior de buena fe gana sólo si registra antes que el comprador anterior. En este tipo de sistema, si Oscar pretende vender un terreno a Alice por 100 000 dólares, y al día siguiente pretende vender exactamente el mismo terreno a Bob por otros 100 000 dólares, entonces Bob será propietario del terreno sólo si no consciente de la venta anterior a Alice, y si Bob realmente registra su interés antes que Alice. En el estatuto híbrido de carrera/notificación, todos los concesionarios tienen un fuerte incentivo para registrar temprano, completando así los registros de tierras.
Actualmente, Alaska, Arkansas, California, [5] [6] [7] Colorado, Distrito de Columbia, Georgia, Hawaii, Idaho, Indiana, Kentucky, [8] Maine, [9] Maryland, Massachusetts, Michigan, Minnesota, Mississippi , Montana, Nebraska, Nevada, Nueva Jersey, Nueva York, Dakota del Norte, Ohio (con respecto a las hipotecas, Ohio sigue el estatuto racial), Oregón, Pensilvania (con respecto a las hipotecas, Pensilvania sigue el estatuto racial), Dakota del Sur, Utah, Washington, Wisconsin, [ 10] y Wyoming son las jurisdicciones donde está vigente un estatuto de carrera/aviso.
Como puede verse desde arriba, existen limitaciones a la protección de la mayoría de las leyes de grabación, algunas de las cuales se detallan a continuación.
Aquellos que no pagan ninguna contraprestación valiosa por su interés en la propiedad no están protegidos contra intereses no registrados. Algunos ejemplos son aquellos que reciben la propiedad como regalo y los herederos. Además, aquellos que compran intereses de propiedad sobre los dueños de la propiedad, como acciones de una corporación propietaria de la tierra, no han comprado un interés en la propiedad en sí y, por lo tanto, están desprotegidos. Además, las leyes de registro generalmente no protegen a los compradores contra los impuestos sobre bienes raíces porque generalmente no es necesario registrarlos para que sean efectivos. Finalmente, ciertas clases de gravámenes no gubernamentales, como los gravámenes sobre mecánicos, a menudo se hacen efectivos durante un cierto período de tiempo, incluso si no están registrados.