En los Estados Unidos , una nota hipotecaria (también conocida como nota de gravamen inmobiliario , nota del prestatario ) es un pagaré garantizado por un préstamo hipotecario específico .
Las notas hipotecarias son una promesa escrita de pagar una suma específica de dinero más intereses a una tasa y en un período de tiempo específicos para cumplir la promesa. Si bien la escritura o contrato hipotecario en sí mismo hipoteca o impone un gravamen sobre el título de propiedad inmobiliaria como garantía de un préstamo , la nota hipotecaria establece el monto de la deuda y la tasa de interés , y obliga personalmente al prestatario , que firma la nota, a pagarla. En los procedimientos de ejecución hipotecaria en ciertas jurisdicciones, los prestatarios pueden exigir a la parte ejecutora que presente la nota como prueba de que son los verdaderos propietarios de la deuda. [1]
Las definiciones técnicas de los productos pueden variar entre países. En Australia , por ejemplo, una nota hipotecaria es un título de deuda garantizado (deuda senior) (también conocido como bono de crédito garantizado) que puede emitirse en relación con una transacción crediticia específica completa (es decir, una transacción de préstamo aislada y completa) o partes de la misma. Si bien los títulos de deuda australianos son muy diversos, las notas hipotecarias, por definición, se refieren a transacciones respaldadas por una hipoteca registrada sobre una propiedad inmobiliaria como garantía, que ofrecen ventajas distintivas a las partes garantizadas, como la inevitabilidad [2] , que no se extienden a las hipotecas no registradas.
Por primera vez en octubre de 2019, mediante un anuncio en la Bolsa de Valores de Australia , se ofrecieron pagarés hipotecarios fraccionarios denominados "MNotes" como títulos de deuda. [3] En ese caso, la diferencia distintiva fue la estructuración de estos títulos. En lugar de un pagaré hipotecario por transacción completa, ahora se emite un MNote por cada $1,00 de un bono de crédito garantizado específico, clasificado pari passu con otros MNotes emitidos con respecto a una transacción específica y que atraen un cupón basado en la evaluación general del riesgo de dicha transacción subyacente. Al igual que con los bonos de tasa fija y otros títulos de deuda, el cupón (el rendimiento ofrecido como retorno) y el capital vencen al vencimiento del pagaré hipotecario o MNote. El rendimiento de los pagarés hipotecarios y/o MNotes refleja los términos ofrecidos, la liquidez, la calidad crediticia, la clasificación y el tipo de garantía inmobiliaria. [4]
Al igual que otros instrumentos de inversión ofrecidos en Australia, las notas hipotecarias solo pueden ser emitidas por esquemas de inversión gestionados registrados y/o titulares de una licencia de servicios financieros australiana [5] que describa todos los términos y condiciones de la inversión.
En la mayoría de los casos, es la nota hipotecaria la que determina el "tipo" de hipoteca:
Al igual que los bonos , las notas hipotecarias ofrecen a los inversores un flujo de pagos a lo largo de un período de tiempo. Las notas hipotecarias se comercializan en el mercado secundario en su totalidad o como parte de un título respaldado por hipotecas . A diferencia de los bonos, los precios de las notas hipotecarias se cotizan como una cifra porcentual, por ejemplo, 95 por 95%. [6] Para determinar si una nota hipotecaria de préstamo completo sería una buena inversión en la cartera de una persona, habría que tener en cuenta las características y circunstancias que rodean la creación del préstamo, la garantía o propiedad que garantiza el préstamo, así como la estructura del préstamo junto con los antecedentes financieros del prestatario. [7]
En el Reino Unido , la deuda relacionada con hipotecas asciende a más de £1 billón. [8] En el mercado de bonos de los Estados Unidos , la deuda relacionada con hipotecas asciende a $6,5 billones y representó el 23% del mercado al 31 de diciembre de 2006. [9] En 2006, se emitieron $1,93 billones de deuda hipotecaria en el mercado de bonos de los Estados Unidos; esto es aproximadamente el PIB del Reino Unido y es más grande que cualquier otra categoría de deuda. [9]
Los riesgos asociados a las notas hipotecarias son muy similares a los de los bonos:
A cambio de una tarifa, garantes como Fannie Mae , Freddie Mac y Ginnie Mae garantizan los títulos respaldados por hipotecas contra el riesgo de impago de los propietarios, reduciendo así el riesgo crediticio asociado con las notas hipotecarias.
Los compradores de pagarés hipotecarios son empresas o inversores con el capital para comprar un pagaré hipotecario. Si alguien tiene una hipoteca privada, estos inversores darán dinero en efectivo y se harán cargo de recibir los pagos mensuales que se le pagaban al propietario anterior. Un pagaré hipotecario para estos inversores son préstamos hipotecarios o hipotecas que están garantizados por bienes raíces . Los pagarés hipotecarios pueden tener un valor que va desde $10,000 hasta decenas de millones de dólares.
Los compradores de pagarés pueden comprar pagarés sobre casi cualquier tipo de propiedad, aunque las casas unifamiliares ocupadas por sus propietarios tienden a obtener el mejor precio. Un comprador de pagarés ofrecerá un precio determinado en función de sus factores de riesgo percibidos, que incluyen la cantidad de capital en la propiedad, el crédito del pagador, el tipo y la condición de la propiedad y el área circundante, los elementos del pagaré, etc. La mayoría de los compradores de pagarés con sede en EE. UU. solo comprarán en los 50 estados, aunque algunos anuncian que pueden comprar pagarés en Canadá.
La ventaja de una nota hipotecaria sobre otras inversiones es que permite cobrar intereses mensualmente. No se cobran comisiones ni tarifas de venta por una inversión en notas hipotecarias. [10]
La cadena de títulos de un pagaré es muy importante para todos los propietarios de viviendas en Estados Unidos. La imposibilidad de demostrar una cadena completa de títulos y propiedad de un pagaré desde el prestamista A al prestamista B al prestamista C, etc. se ha convertido en un importante impedimento para que los proveedores de servicios hipotecarios puedan ejecutar hipotecas en estados con ejecución hipotecaria judicial y para aliviar las suspensiones en el Tribunal Federal de Quiebras . La cuestión de la legitimación (en otras palabras, la cuestión de quién tiene el derecho legal a demandar) es la base de la estrategia de presentar el pagaré, que obliga al prestamista a demostrar que tiene el derecho legal a demandar. [11]
Los abogados estiman que los documentos correspondientes a hasta el 50% de las hipotecas realizadas entre 2001 y 2008 se han perdido o destruido, lo que ha dado lugar a que los prestatarios exijan a la parte ejecutora que presente la nota como prueba de la deuda. [12]
Los defensores del consumidor [¿ quiénes? ] afirman que casi todas las entidades que intentan ejecutar una hipoteca a los propietarios no son el prestamista real, sino un prestador de servicios que cobra pagos mensuales para un fideicomiso de garantía hipotecaria (MBS). Por lo tanto, los tribunales han determinado que los prestadores de servicios no son la parte real interesada y no tienen capacidad legal para solicitar reparación a los tribunales. [ cita requerida ]