Un préstamo hipotecario o simplemente hipoteca ( / ˈ m ɔːr ɡ ɪ dʒ / ), en jurisdicciones de derecho civil conocido también como préstamo hipotecario , es un préstamo utilizado por compradores de bienes inmuebles para recaudar fondos para comprar bienes inmuebles o por bienes existentes. propietarios recaudar fondos para cualquier propósito mientras imponen un gravamen sobre la propiedad que se está hipotecando. El préstamo está " garantizado " sobre la propiedad del prestatario mediante un proceso conocido como originación de hipoteca . Esto significa que se establece un mecanismo legal que permite al prestamista tomar posesión y vender la propiedad garantizada (" ejecución hipotecaria " o " recuperación ") para liquidar el préstamo en caso de que el prestatario incumpla con el préstamo o no cumpla con el mismo. por sus términos. La palabra hipoteca se deriva de un término francés de derecho utilizado en Gran Bretaña en la Edad Media que significa "promesa de muerte" y se refiere a la promesa que finaliza (morir) cuando se cumple la obligación o la propiedad se toma mediante ejecución hipotecaria. [2] Una hipoteca también puede describirse como "un prestatario que da una contraprestación en forma de garantía por un beneficio (préstamo)".
Los prestatarios hipotecarios pueden ser personas físicas que hipotecan su vivienda o pueden ser empresas que hipotecan propiedades comerciales (por ejemplo, sus propios locales comerciales, propiedades residenciales alquiladas a inquilinos o una cartera de inversiones ). El prestamista suele ser una institución financiera, como un banco , una cooperativa de crédito o una sociedad de construcción , según el país de que se trate, y los acuerdos de préstamo pueden realizarse directa o indirectamente a través de intermediarios. Las características de los préstamos hipotecarios, como el tamaño del préstamo, el vencimiento del préstamo, la tasa de interés, el método de liquidación del préstamo y otras características, pueden variar considerablemente. Los derechos del prestamista sobre la propiedad garantizada tienen prioridad sobre los demás acreedores del prestatario , lo que significa que si el prestatario se declara en quiebra o insolvente , a los demás acreedores sólo se les reembolsarán las deudas que se les adeudan por la venta de la propiedad garantizada si el prestamista hipotecario está reembolsado en su totalidad primero.
En muchas jurisdicciones, es normal que la compra de una vivienda se financie mediante un préstamo hipotecario. Pocas personas tienen suficientes ahorros o fondos líquidos para poder comprar una propiedad directamente. En los países donde la demanda de vivienda propia es mayor, se han desarrollado fuertes mercados internos de hipotecas. Las hipotecas pueden financiarse a través del sector bancario (es decir, mediante depósitos a corto plazo) o a través de los mercados de capital mediante un proceso llamado "titulización", que convierte conjuntos de hipotecas en bonos fungibles que pueden venderse a inversores en pequeñas denominaciones.
Según la ley de propiedad angloamericana , una hipoteca se produce cuando un propietario (generalmente de un interés simple sobre un inmueble ) promete su interés (derecho a la propiedad) como garantía o garantía para un préstamo. Por lo tanto, una hipoteca es un gravamen (limitación) sobre el derecho a la propiedad tal como lo sería una servidumbre , pero debido a que la mayoría de las hipotecas ocurren como condición para nuevos préstamos, la palabra hipoteca se ha convertido en el término genérico para un préstamo garantizado por tal Propiedad real . Al igual que con otros tipos de préstamos, las hipotecas tienen una tasa de interés y su amortización está programada en un período de tiempo determinado, generalmente 30 años. Todos los tipos de bienes inmuebles pueden estar garantizados, y generalmente lo están, con una hipoteca y devengar una tasa de interés que se supone refleja el riesgo del prestamista.
Los préstamos hipotecarios son el principal mecanismo utilizado en muchos países para financiar la propiedad privada de propiedades residenciales y comerciales (ver hipotecas comerciales ). Aunque la terminología y las formas precisas diferirán de un país a otro, los componentes básicos tienden a ser similares:
Muchas otras características específicas son comunes a muchos mercados, pero las anteriores son las características esenciales. Los gobiernos suelen regular muchos aspectos de los préstamos hipotecarios, ya sea directamente (a través de requisitos legales, por ejemplo) o indirectamente (a través de la regulación de los participantes o de los mercados financieros, como la industria bancaria), y a menudo a través de la intervención estatal (préstamos directos por parte del gobierno). , préstamos directos de bancos estatales o patrocinio de diversas entidades). Otros aspectos que definen un mercado hipotecario específico pueden ser regionales, históricos o estar impulsados por características específicas del sistema legal o financiero.
Los préstamos hipotecarios generalmente se estructuran como préstamos a largo plazo, cuyos pagos periódicos son similares a una anualidad y se calculan según las fórmulas del valor del dinero en el tiempo . El acuerdo más básico requeriría un pago mensual fijo durante un período de diez a treinta años, dependiendo de las condiciones locales. Durante este período, el componente principal del préstamo (el préstamo original) se pagaría lentamente mediante amortización. En la práctica, son posibles y comunes muchas variantes en todo el mundo y dentro de cada país.
Los prestamistas proporcionan fondos contra propiedades para obtener ingresos por intereses y, por lo general, toman prestados estos fondos ellos mismos (por ejemplo, aceptando depósitos o emitiendo bonos ). Por lo tanto, el precio al que los prestamistas piden prestado dinero afecta el costo del préstamo. En muchos países, los prestamistas también pueden vender el préstamo hipotecario a otras partes interesadas en recibir el flujo de pagos en efectivo del prestatario, a menudo en forma de valor (mediante una titulización ).
Los préstamos hipotecarios también tendrán en cuenta el riesgo (percibido) del préstamo hipotecario, es decir, la probabilidad de que los fondos sean reembolsados (generalmente considerado una función de la solvencia del prestatario); que si no se reembolsan, el prestamista podrá ejecutar los activos inmobiliarios; y el riesgo financiero, de tipo de interés y de retrasos que pueden implicar determinadas circunstancias.
Durante el proceso de aprobación del préstamo hipotecario, un asegurador del préstamo hipotecario verifica la información financiera que el solicitante ha proporcionado en cuanto a ingresos, empleo, historial crediticio y el valor de la vivienda que se compra mediante una tasación. [4] Podrá ordenarse una tasación. El proceso de suscripción puede tardar desde unos días hasta algunas semanas. A veces, el proceso de suscripción lleva tanto tiempo que es necesario volver a enviar los estados financieros proporcionados para que estén actualizados. [5] Es recomendable mantener el mismo empleo y no utilizar ni abrir nuevos créditos durante el proceso de suscripción. Cualquier cambio realizado en la información crediticia, laboral o financiera del solicitante podría resultar en la denegación del préstamo.
Existen muchos tipos de hipotecas utilizadas en todo el mundo, pero varios factores definen a grandes rasgos las características de la hipoteca. Todos estos pueden estar sujetos a regulaciones locales y requisitos legales.
Los dos tipos básicos de préstamos amortizados son la hipoteca de tasa fija (FRM) y la hipoteca de tasa ajustable (ARM) (también conocida como hipoteca de tasa flotante o hipoteca de tasa variable ). En algunos países, como Estados Unidos, las hipotecas a tipo fijo son la norma, pero las hipotecas a tipo flotante son relativamente comunes. También son comunes las combinaciones de hipotecas de tasa fija y variable, mediante las cuales un préstamo hipotecario tendrá una tasa fija durante un período, por ejemplo, los primeros cinco años, y variará después del final de ese período.
El cargo al prestatario depende del riesgo crediticio además del riesgo de tasa de interés. El proceso de originación y suscripción de hipotecas implica verificar los puntajes crediticios, la relación deuda-ingresos, los pagos iniciales, los activos y la evaluación del valor de la propiedad. Las hipotecas gigantes y los préstamos de alto riesgo no cuentan con garantías gubernamentales y enfrentan tasas de interés más altas. Otras innovaciones que se describen a continuación también pueden afectar las tarifas.
Al realizar un préstamo hipotecario para la compra de una propiedad, los prestamistas generalmente exigen que el prestatario realice un pago inicial; es decir, aportar una parte del costo del inmueble. Este pago inicial puede expresarse como una parte del valor de la propiedad (consulte a continuación la definición de este término). La relación préstamo-valor (o LTV) es el tamaño del préstamo frente al valor de la propiedad. Por tanto, un préstamo hipotecario en el que el comprador ha realizado un pago inicial del 20% tiene una relación préstamo-valor del 80%. Para préstamos otorgados sobre propiedades que el prestatario ya posee, la relación préstamo-valor se imputará al valor estimado de la propiedad.
La relación préstamo-valor se considera un indicador importante del riesgo de un préstamo hipotecario: cuanto mayor sea el LTV, mayor será el riesgo de que el valor de la propiedad (en caso de ejecución hipotecaria) sea insuficiente para cubrir el capital restante del préstamo. .
Dado que el valor de la propiedad es un factor importante para comprender el riesgo del préstamo, determinar el valor es un factor clave en los préstamos hipotecarios. El valor se puede determinar de varias formas, pero las más comunes son:
En la mayoría de los países se pueden utilizar varias medidas más o menos estándar de solvencia. Las medidas comunes incluyen el pago de ingresos (pagos de hipoteca como porcentaje de los ingresos brutos o netos); deuda sobre ingresos (todos los pagos de la deuda, incluidos los pagos de la hipoteca, como porcentaje de los ingresos); y varias medidas del patrimonio neto. En muchos países, las calificaciones crediticias se utilizan en lugar de estas medidas o para complementarlas. También habrá requisitos para la documentación de la solvencia crediticia, como declaraciones de impuestos, recibos de sueldo, etc. Los detalles específicos variarán de un lugar a otro. Los incentivos del impuesto sobre la renta normalmente pueden aplicarse en forma de reembolsos de impuestos o sistemas de deducción de impuestos. El primero implica que el impuesto sobre la renta pagado por los contribuyentes individuales será reembolsado en la medida de los intereses sobre los préstamos hipotecarios tomados para adquirir propiedades residenciales. La deducción del impuesto sobre la renta implica reducir la obligación tributaria en la medida del tipo de interés pagado por el préstamo hipotecario.
Algunos prestamistas también pueden exigir que un prestatario potencial tenga uno o más meses de "activos de reserva" disponibles. En otras palabras, se le puede exigir al prestatario que demuestre la disponibilidad de activos suficientes para pagar los costos de la vivienda (incluida la hipoteca, los impuestos, etc.) durante un período de tiempo en caso de pérdida del empleo u otra pérdida de ingresos.
Muchos países tienen requisitos más bajos para ciertos prestatarios, o estándares de préstamos "sin doc" o "bajo doc" que pueden ser aceptables en determinadas circunstancias.
Muchos países tienen una noción de hipotecas estándar o conformes que definen un nivel percibido de riesgo aceptable, que puede ser formal o informal y puede verse reforzado por leyes, intervención gubernamental o prácticas de mercado. Por ejemplo, se puede considerar que una hipoteca estándar es aquella en la que no más del 70% al 80% del LTV y no más de un tercio de los ingresos brutos se destinan a deuda hipotecaria.
Una hipoteca estándar o conforme es un concepto clave, ya que a menudo define si la hipoteca se puede vender o titularizar fácilmente o, si no es estándar, puede afectar el precio al que se puede vender. En los Estados Unidos, una hipoteca conforme es aquella que cumple con las reglas y procedimientos establecidos de las dos principales entidades patrocinadas por el gobierno en el mercado de financiación de la vivienda (incluidos algunos requisitos legales). Por el contrario, los prestamistas que deciden otorgar préstamos dudosos ejercen una mayor tolerancia al riesgo y lo hacen sabiendo que enfrentarán más desafíos a la hora de revender el préstamo. Muchos países tienen conceptos o agencias similares que definen qué son hipotecas "estándar". Los prestamistas regulados (como los bancos) pueden estar sujetos a límites o ponderaciones de mayor riesgo para las hipotecas no estándar. Por ejemplo, los bancos y las corredurías hipotecarias en Canadá enfrentan restricciones para prestar más del 80% del valor de la propiedad; más allá de este nivel, generalmente se requiere un seguro hipotecario. [6]
En algunos países con monedas que tienden a depreciarse, las hipotecas en moneda extranjera son comunes, lo que permite a los prestamistas prestar en una moneda extranjera estable, mientras que el prestatario asume el riesgo cambiario de que la moneda se deprecie y, por lo tanto, necesitará convertir cantidades más altas de la moneda. moneda nacional para pagar el préstamo.
Además de los dos medios estándar para fijar el costo de un préstamo hipotecario (fijo a una tasa de interés fija durante el plazo, o variable en relación con las tasas de interés del mercado), existen variaciones en la forma en que se paga ese costo y en cómo se paga el préstamo en sí. es reembolsado. El reembolso depende de la localidad, las leyes fiscales y la cultura predominante. También existen varias estructuras de pago de hipotecas que se adaptan a diferentes tipos de prestatarios.
La forma más común de pagar un préstamo hipotecario garantizado es realizar pagos regulares del principal y los intereses durante un plazo determinado, lo que comúnmente se conoce como (auto) amortización en los EE. UU. y como hipoteca de pago en el Reino Unido. Una hipoteca es una forma de anualidad (desde la perspectiva del prestamista), y el cálculo de los pagos periódicos se basa en las fórmulas del valor del dinero en el tiempo . Ciertos detalles pueden ser específicos de diferentes lugares: el interés puede calcularse sobre la base de un año de 360 días, por ejemplo; el interés puede capitalizarse diariamente, anualmente o semestralmente; pueden aplicarse sanciones por pago anticipado ; y otros factores. Puede haber restricciones legales sobre ciertos asuntos y las leyes de protección al consumidor pueden especificar o prohibir ciertas prácticas.
Dependiendo del tamaño del préstamo y de la práctica predominante en el país, el plazo puede ser corto (10 años) o largo (más de 50 años). En el Reino Unido y Estados Unidos, el plazo máximo habitual es de 25 a 30 años (aunque son comunes períodos más cortos, como los préstamos hipotecarios a 15 años). Los pagos de la hipoteca, que normalmente se realizan mensualmente, contienen un reembolso del principal y un elemento de interés. El monto destinado al capital en cada pago varía a lo largo del plazo de la hipoteca. En los primeros años, los reembolsos son principalmente intereses. Hacia el final de la hipoteca, los pagos son principalmente del principal. De esta manera, el monto del pago determinado al principio se calcula para garantizar que el préstamo se reembolse en una fecha específica en el futuro. Esto les da a los prestatarios la seguridad de que, al mantener el pago, el préstamo se liquidará en una fecha específica si la tasa de interés no cambia. Algunos prestamistas y terceros ofrecen un programa de pago hipotecario quincenal diseñado para acelerar la liquidación del préstamo. De manera similar, una hipoteca se puede cancelar antes de su finalización programada pagando parte o la totalidad del resto prematuramente, lo que se denomina reducción. [7]
Por lo general, un cronograma de amortización se elabora tomando el capital restante al final de cada mes, multiplicándolo por la tasa mensual y luego restándole el pago mensual. Normalmente, esto se genera mediante una calculadora de amortización utilizando la siguiente fórmula :
dónde:
La principal alternativa a una hipoteca de principal e intereses es una hipoteca de sólo intereses , donde el principal no se reembolsa durante todo el plazo. Este tipo de hipoteca es común en el Reino Unido, especialmente cuando se asocia con un plan de inversión regular. Con este acuerdo, se realizan contribuciones periódicas a un plan de inversión separado diseñado para acumular una suma global para pagar la hipoteca al vencimiento. Este tipo de acuerdo se denomina hipoteca respaldada por inversiones o, a menudo, está relacionado con el tipo de plan utilizado: hipoteca de dotación si se utiliza una póliza de dotación, de manera similar, hipoteca de plan de capital personal (PEP), hipoteca de cuenta de ahorro individual (ISA) o pensión. hipoteca . Históricamente, las hipotecas respaldadas por inversiones ofrecían varias ventajas fiscales sobre las hipotecas de reembolso, aunque este ya no es el caso en el Reino Unido. Las hipotecas respaldadas por inversiones se consideran de mayor riesgo, ya que dependen de que la inversión genere un rendimiento suficiente para saldar la deuda.
Hasta hace poco [ ¿cuándo? ] no era raro que las hipotecas de sólo intereses se concertaran sin un vehículo de pago, en el que el prestatario apostaba a que el mercado inmobiliario aumentaría lo suficiente como para que el préstamo pudiera reembolsarse negociando a la baja al momento de la jubilación (o cuando el alquiler de la propiedad y la inflación se combinan para superar la tasa de interés) [ cita necesaria ] .
Las recientes directrices de la Autoridad de Servicios Financieros dirigidas a los prestamistas del Reino Unido en relación con las hipotecas de sólo intereses han endurecido los criterios para los nuevos préstamos basados únicamente en intereses. El problema para muchas personas ha sido el hecho de que no se había implementado ningún vehículo de pago, o que el vehículo en sí (por ejemplo, una dotación o una póliza ISA) tuvo un desempeño deficiente y, por lo tanto, no había fondos suficientes disponibles para pagar el saldo al final del plazo.
En el futuro, la FSA bajo la Revisión del Mercado Hipotecario (MMR) ha declarado que debe haber criterios estrictos sobre el vehículo de pago que se utiliza. Como tal, entidades como Nationwide y otros prestamistas se han retirado del mercado de sólo intereses.
Un resurgimiento en el mercado de liberación de acciones ha sido la introducción de hipotecas vitalicias con intereses únicamente. Cuando una hipoteca de sólo intereses tiene un plazo fijo, una hipoteca de por vida de sólo intereses continuará durante el resto de la vida del deudor. Estos esquemas han demostrado ser de interés para las personas a las que les gusta el efecto acumulativo (combinación) del interés en los esquemas tradicionales de liberación de acciones . También han demostrado ser beneficiosos para las personas que tenían una hipoteca de sólo intereses sin vehículo de pago y ahora necesitan liquidar el préstamo. Estas personas ahora pueden volver a hipotecarse efectivamente en una hipoteca vitalicia con intereses únicamente para mantener la continuidad.
Actualmente, dos prestamistas ofrecen planes de hipotecas vitalicias con intereses únicamente: Stonehaven y more2life. Funcionan teniendo la opción de pagar los intereses mensualmente. Pagar los intereses significa que el saldo se mantendrá nivelado por el resto de su vida. Este mercado aumentará a medida que más jubilados requieran financiación durante su jubilación.
Para los prestatarios de mayor edad (normalmente jubilados), es posible concertar una hipoteca en la que no se reembolse ni el principal ni los intereses. Los intereses se acumulan con el capital, aumentando la deuda cada año.
Estos acuerdos se denominan de diversas formas hipotecas inversas , hipotecas vitalicias o hipotecas de liberación de capital (en referencia al valor líquido de la vivienda ), según el país. Por lo general, los préstamos no se reembolsan hasta que los prestatarios fallecen, de ahí la restricción de edad.
A través de la Administración Federal de Vivienda , el gobierno de EE. UU. asegura hipotecas inversas mediante un programa llamado HECM (Home Equity Conversion Mortgage). A diferencia de las hipotecas estándar (donde el monto total del préstamo generalmente se desembolsa en el momento del cierre del préstamo), el programa HECM permite al propietario recibir fondos de diversas maneras: como un pago único; como un pago de tenencia mensual que continúa hasta que el prestatario fallece o se muda de la casa de forma permanente; como pago mensual durante un período de tiempo definido; o como línea de crédito. [8]
Para obtener más detalles, consulte la publicación de capital .
En los EE. UU., una amortización parcial o préstamo global es aquel en el que el monto de los pagos mensuales adeudados se calcula (amortiza) durante un plazo determinado, pero el saldo pendiente del principal vence en algún momento antes de ese plazo. En el Reino Unido, una hipoteca de pago parcial es bastante común, especialmente cuando la hipoteca original estaba respaldada por inversiones.
Los préstamos hipotecarios de pago gradual tienen costos crecientes con el tiempo y están dirigidos a prestatarios jóvenes que esperan aumentos salariales con el tiempo. Las hipotecas con pago global solo tienen amortización parcial, lo que significa que el monto de los pagos mensuales adeudados se calcula (amortiza) durante un período determinado, pero el saldo de capital pendiente vence en algún momento antes de ese plazo, y al final del plazo se realiza un pago global. se debe. Cuando las tasas de interés son altas en relación con la tasa de un préstamo del vendedor existente, el comprador puede considerar asumir la hipoteca del vendedor . [9] Una hipoteca envolvente es una forma de financiación del vendedor que puede facilitarle la venta de una propiedad. Una hipoteca quincenal tiene pagos realizados cada dos semanas en lugar de mensualmente.
Los préstamos presupuestarios incluyen impuestos y seguros en el pago de la hipoteca; [10] Los préstamos en paquete agregan los costos de mobiliario y otros bienes personales a la hipoteca. Las hipotecas de recompra permiten al vendedor o prestamista pagar algo similar a puntos para reducir la tasa de interés y alentar a los compradores. [11] Los propietarios de viviendas también pueden obtener préstamos sobre el capital en los que reciben efectivo para cubrir la deuda hipotecaria de su casa. Las hipotecas de apreciación compartida son una forma de liberación de capital . En los EE. UU., los ciudadanos extranjeros, debido a su situación única, enfrentan condiciones hipotecarias para ciudadanos extranjeros .
Las hipotecas flexibles permiten al prestatario tener más libertad para omitir pagos o pagar por adelantado. Las hipotecas compensadas permiten que los depósitos se contabilicen contra el préstamo hipotecario. En el Reino Unido también existe la hipoteca de dotación en la que los prestatarios pagan intereses mientras que el principal se paga con una póliza de seguro de vida.
Las hipotecas comerciales suelen tener tasas de interés, riesgos y contratos diferentes a los de los préstamos personales. Las hipotecas de participación permiten que varios inversores participen en un préstamo. Los constructores pueden solicitar préstamos globales que cubran varias propiedades a la vez. Los préstamos puente pueden utilizarse como financiación temporal en espera de un préstamo a más largo plazo. Los préstamos de dinero fuerte proporcionan financiación a cambio de la hipoteca de garantías inmobiliarias.
En la mayoría de las jurisdicciones, un prestamista puede ejecutar la propiedad hipotecada si se dan ciertas condiciones, principalmente, falta de pago del préstamo hipotecario. Sujeto a los requisitos legales locales, la propiedad podrá venderse. Cualquier monto recibido de la venta (neto de costos) se aplica a la deuda original. En algunas jurisdicciones, los préstamos hipotecarios son préstamos sin recurso : si los fondos recuperados de la venta de la propiedad hipotecada son insuficientes para cubrir la deuda pendiente, es posible que el prestamista no pueda recurrir al prestatario después de la ejecución hipotecaria. En otras jurisdicciones, el prestatario sigue siendo responsable de cualquier deuda restante.
Prácticamente en todas las jurisdicciones se aplican procedimientos específicos para la ejecución hipotecaria y la venta de la propiedad hipotecada, y pueden estar estrictamente regulados por el gobierno correspondiente. Existen ejecuciones hipotecarias estrictas o judiciales y ejecuciones hipotecarias no judiciales, también conocidas como ejecuciones hipotecarias por poder de venta. En algunas jurisdicciones, la ejecución hipotecaria y la venta pueden ocurrir con bastante rapidez, mientras que en otras, la ejecución hipotecaria puede tardar muchos meses o incluso años. En muchos países, la capacidad de los prestamistas para realizar ejecuciones hipotecarias es extremadamente limitada y el desarrollo del mercado hipotecario ha sido notablemente más lento.
Un estudio publicado por la Comisión Económica para Europa de las Naciones Unidas comparó los sistemas hipotecarios alemanes, estadounidenses y daneses. Las Bausparkassen (asociaciones de ahorro y préstamo) alemanas registraron tasas de interés nominales de aproximadamente el 6 por ciento anual en los últimos 40 años (a partir de 2004). Las Bausparkassen no son idénticas a los bancos que conceden hipotecas. Además, cobran gastos de administración y servicios (alrededor del 1,5 por ciento del importe del préstamo). Sin embargo, en Estados Unidos, las tasas de interés promedio para las hipotecas de tasa fija en el mercado inmobiliario comenzaron entre las décadas de 1980 y 1980 y han alcanzado (a partir de 2004) alrededor del 6 por ciento anual. Sin embargo, los costos brutos de endeudamiento son sustancialmente más altos que la tasa de interés nominal y ascendieron durante los últimos 30 años al 10,46 por ciento. En Dinamarca, al igual que en el mercado hipotecario de los Estados Unidos, las tasas de interés han caído al 6 por ciento anual. Una comisión de riesgo y administración asciende al 0,5 por ciento de la deuda pendiente. Además, se cobra una comisión de adquisición que asciende al uno por ciento del principal. [12]
La industria hipotecaria de los Estados Unidos es un sector financiero importante. El gobierno federal creó varios programas, o entidades patrocinadas por el gobierno , para fomentar los préstamos hipotecarios, la construcción y fomentar la propiedad de viviendas . Estos programas incluyen la Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno (conocida como Ginnie Mae), la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (conocida como Fannie Mae) y la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos Hipotecarios (conocida como Freddie Mac).
El sector hipotecario estadounidense ha sido el centro de importantes crisis financieras durante el último siglo. Las prácticas crediticias poco sólidas resultaron en la crisis hipotecaria nacional de los años 1930 , la crisis de ahorro y préstamo de los años 1980 y 1990 y la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007, que condujo a la crisis de ejecuciones hipotecarias de 2010 .
En Estados Unidos, el préstamo hipotecario involucra dos documentos separados: el pagaré hipotecario (un pagaré ) y la garantía mobiliaria evidenciada por el documento "hipotecario"; generalmente, los dos se asignan juntos, pero si se dividen tradicionalmente el titular del pagaré y no la hipoteca tiene derecho a ejecutar la hipoteca. [13] Por ejemplo, Fannie Mae promulga un contrato de formulario estándar Nota de tasa fija multiestatal 3200 [14] y también formularios de hipoteca de instrumentos de seguridad separados que varían según el estado. [15]
En Canadá, la Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda (CMHC) es la agencia nacional de vivienda del país y ofrece seguros de préstamos hipotecarios, valores respaldados por hipotecas, políticas y programas de vivienda e investigaciones sobre vivienda a los canadienses. [16] Fue creado por el gobierno federal en 1946 para abordar la escasez de viviendas en el país después de la guerra y para ayudar a los canadienses a alcanzar sus objetivos de propiedad de vivienda.
La hipoteca más común en Canadá es la hipoteca cerrada a tasa fija a cinco años, a diferencia de los EE. UU., donde el tipo más común es la hipoteca abierta a tasa fija a 30 años. [17] Durante la crisis financiera y la recesión subsiguiente, el mercado hipotecario de Canadá siguió funcionando bien, en parte debido al marco de políticas del mercado hipotecario residencial, que incluye un régimen regulatorio y de supervisión eficaz que se aplica a la mayoría de los prestamistas. Sin embargo, desde la crisis, el entorno de bajas tasas de interés que ha surgido ha contribuido a un aumento significativo de la deuda hipotecaria en el país. [18]
En abril de 2014, la Oficina del Superintendente de Instituciones Financieras (OSFI) publicó directrices para proveedores de seguros hipotecarios destinadas a endurecer los estándares en torno a la suscripción y la gestión de riesgos. En un comunicado, la OSFI ha afirmado que la directriz "aportará claridad sobre las mejores prácticas con respecto a la suscripción de seguros hipotecarios residenciales, que contribuyen a un sistema financiero estable". Esto se produce después de varios años de escrutinio del gobierno federal sobre la CMHC, con el ex ministro de Finanzas Jim Flaherty reflexionando públicamente ya en 2012 sobre la privatización de la corporación Crown. [19]
En un intento por enfriar los precios inmobiliarios en Canadá, Ottawa introdujo una prueba de resistencia hipotecaria a partir del 17 de octubre de 2016. [20] Según la prueba de resistencia, todo comprador de vivienda que desee obtener una hipoteca de cualquier prestamista regulado a nivel federal debe someterse a una prueba. en el que la asequibilidad del prestatario se juzga sobre la base de una tasa que no es inferior a una tasa de estrés fijada por el Banco de Canadá. Para hipotecas con una relación alta (préstamo a valor de más del 80%), que está asegurada por Canada Mortgage and Housing Corporation , la tasa es el máximo de la tasa de la prueba de resistencia y la tasa objetivo actual. Sin embargo, para las hipotecas sin seguro, la tasa es el máximo de la tasa de la prueba de resistencia y la tasa de interés objetivo más el 2%. [21] Esta prueba de resistencia ha reducido el monto máximo aprobado de hipoteca para todos los prestatarios en Canadá.
La tasa de la prueba de resistencia aumentó constantemente hasta su máximo del 5,34% en mayo de 2018 y no cambió hasta julio de 2019, cuando por primera vez en tres años disminuyó al 5,19%. [22] Esta decisión puede reflejar el rechazo de la industria inmobiliaria [23] , así como la introducción del programa de incentivos para compradores de vivienda por primera vez (FTHBI) por parte del gobierno canadiense en el presupuesto federal canadiense de 2019 . Debido a todas las críticas de la industria inmobiliaria, el ministro de finanzas de Canadá, Bill Morneau, ordenó revisar y considerar cambios en la prueba de resistencia hipotecaria en diciembre de 2019. [24]
La industria hipotecaria del Reino Unido ha estado tradicionalmente dominada por las sociedades de construcción , pero desde la década de 1970 la participación del mercado de nuevos préstamos hipotecarios en manos de las sociedades de construcción ha disminuido sustancialmente. Entre 1977 y 1987, la participación cayó del 96% al 66%, mientras que la de los bancos y otras instituciones aumentó del 3% al 36%. Actualmente hay más de 200 importantes organizaciones financieras independientes que ofrecen préstamos hipotecarios a compradores de viviendas en Gran Bretaña. Los principales prestamistas incluyen sociedades de construcción, bancos, corporaciones hipotecarias especializadas, compañías de seguros y fondos de pensiones.
En el Reino Unido las hipotecas a tipo variable son más comunes que en Estados Unidos. [25] [26] Esto se debe en parte a que la financiación de préstamos hipotecarios depende menos de activos titulizados de renta fija (como valores respaldados por hipotecas ) que en Estados Unidos, Dinamarca y Alemania, y más de depósitos de ahorro minoristas como Australia y España. . [25] [26] Por lo tanto, los prestamistas prefieren hipotecas de tasa variable a las de tasa fija y las hipotecas de tasa fija a plazo completo generalmente no están disponibles. Sin embargo, en los últimos años se ha popularizado fijar el tipo de la hipoteca por periodos cortos y se pueden fijar los dos, tres, cinco y, ocasionalmente, diez años iniciales de una hipoteca. [27] Desde 2007 hasta principios de 2013, entre el 50% y el 83% de las nuevas hipotecas tenían plazos iniciales fijados de esta manera. [28]
Las tasas de propiedad de viviendas son comparables a las de Estados Unidos, pero las tasas generales de incumplimiento son más bajas. [25] Las multas por pago anticipado durante un período de tasa fija son comunes, aunque los Estados Unidos han desalentado su uso. [25] Al igual que otros países europeos y el resto del mundo, pero a diferencia de la mayoría de los Estados Unidos, los préstamos hipotecarios generalmente no son deuda sin recurso , lo que significa que los deudores son responsables de cualquier deficiencia del préstamo después de la ejecución hipotecaria. [25] [29]
Los aspectos relacionados con el cliente del sector hipotecario residencial están regulados por la Autoridad de Conducta Financiera (FCA), y la probidad financiera de los prestamistas está supervisada por un regulador independiente, la Autoridad de Regulación Prudencial (PRA), que forma parte del Banco de Inglaterra . La FCA y la PRA se crearon en 2013 con el objetivo de responder a las críticas a las fallas regulatorias puestas de relieve por la crisis financiera de 2007-2008 y sus secuelas. [30] [31] [32]
Los países de Europa occidental presentan un panorama diversificado, con algunos países (Francia, Bélgica, Alemania, Países Bajos, Dinamarca) donde las hipotecas a tasa fija son la norma y otros (Austria, Grecia, Italia, Portugal, España, Suecia) favoreciendo hipotecas de tasa ajustable. hipotecas de tasa. [25] [26] [33] Gran parte de Europa tiene tasas de propiedad de viviendas comparables a las de Estados Unidos, pero las tasas de incumplimiento generales son más bajas en Europa que en Estados Unidos. [25] La financiación de préstamos hipotecarios depende menos de la titulización de hipotecas y más de garantías gubernamentales formales respaldadas por bonos garantizados (como el Pfandbriefe ) y depósitos , excepto en Dinamarca y Alemania, donde los valores respaldados por activos también son comunes. [25] [26] Las sanciones por pago anticipado siguen siendo comunes, aunque Estados Unidos ha desalentado su uso. [25] A diferencia de gran parte de los Estados Unidos, los préstamos hipotecarios no suelen ser deudas sin recurso . [25]
Dentro de la Unión Europea , el volumen del mercado de bonos garantizados (bonos garantizados en circulación) ascendía a aproximadamente 2 billones de euros a finales de 2007, y Alemania, Dinamarca, España y Francia tenían cada uno de ellos saldos pendientes superiores a 200.000 millones de euros. [34] Se han introducido valores tipo Pfandbrief en más de 25 países europeos (y en los últimos años también en Estados Unidos y otros países fuera de Europa), cada uno con sus propias leyes y regulaciones. [35]
El 28 de julio de 2008, el Secretario del Tesoro estadounidense , Henry Paulson , anunció que, junto con cuatro grandes bancos estadounidenses, el Tesoro intentaría poner en marcha un mercado para estos valores en Estados Unidos, principalmente para proporcionar una forma alternativa de valores respaldados por hipotecas. [36] De manera similar, en el Reino Unido "el Gobierno está solicitando opiniones sobre opciones para un marco británico que proporcione hipotecas a tipo fijo a largo plazo más asequibles, incluidas las lecciones que se pueden aprender de los mercados e instituciones internacionales". [37]
El editorial de George Soros del 10 de octubre de 2008 en The Wall Street Journal promovió el modelo de mercado hipotecario danés . [38]
Las hipotecas en Malasia se pueden clasificar en dos grupos diferentes: préstamos hipotecarios convencionales y préstamos hipotecarios islámicos. En el caso del préstamo hipotecario convencional, los bancos normalmente cobran una tasa de interés fija, una tasa de interés variable o ambas. Estos tipos de interés están vinculados a un tipo base (tipo de referencia de cada banco).
Para la financiación de viviendas islámicas, sigue la Ley Sharia y se presenta en 2 tipos comunes: Bai' Bithaman Ajil (BBA) o Musharakah Mutanaqisah (MM). Bai' Bithaman Ajil es cuando el banco compra la propiedad al precio actual de mercado y se la vende a un precio mucho más alto. Musharakah Mutanaqisah es cuando el banco compra la propiedad junto con usted. Luego, poco a poco comprará la parte de la propiedad del banco a través del alquiler (donde una parte del alquiler se destina a pagar la compra de una parte de la participación del banco en la propiedad hasta que la propiedad pase a ser de su total propiedad).
La ley islámica Sharia prohíbe el pago o la recepción de intereses , lo que significa que los musulmanes no pueden utilizar hipotecas convencionales. El préstamo hipotecario islámico cancela cualquier forma de interés debido a las doctrinas, por lo que en el proceso de préstamo hipotecario, el prestamista y el prestatario se parecen más a una sociedad de capital compartido que a una relación de deuda. [39] Sin embargo, los bienes raíces son demasiado caros para que la mayoría de la gente los compre directamente usando efectivo: las hipotecas islámicas resuelven este problema haciendo que la propiedad cambie de manos dos veces. En una variante, el banco comprará la casa directamente y luego actuará como propietario. El comprador de la vivienda, además de pagar el alquiler , pagará una aportación para la compra de la propiedad. Cuando se realiza el último pago, la propiedad cambia de manos. [ se necesita aclaración ]
Normalmente, esto puede dar lugar a un precio final más alto para los compradores. Esto se debe a que en algunos países (como el Reino Unido y la India ) existe un impuesto de timbre , que es un impuesto que cobra el gobierno ante un cambio de propiedad. Debido a que la propiedad cambia dos veces en una hipoteca islámica, se puede cobrar un impuesto de timbre dos veces. Muchas otras jurisdicciones tienen impuestos sobre transacciones similares sobre el cambio de propiedad que pueden aplicarse. En el Reino Unido, la Ley de Finanzas de 2003 eliminó la doble aplicación del impuesto de timbre en tales transacciones para facilitar las hipotecas islámicas. [40]
Un esquema alternativo implica que el banco revenda la propiedad según un plan de cuotas , a un precio superior al precio original.
Ambos métodos compensan al prestamista como si estuvieran cobrando intereses, pero los préstamos están estructurados de una manera que no lo son de nombre, y el prestamista comparte los riesgos financieros involucrados en la transacción con el comprador de la vivienda. [ cita necesaria ]
El seguro hipotecario es una póliza de seguro diseñada para proteger al acreedor hipotecario (prestamista) de cualquier incumplimiento por parte del deudor hipotecario (prestatario). Se utiliza comúnmente en préstamos con una relación préstamo-valor superior al 80% y se emplea en caso de ejecución hipotecaria y recuperación .
Por lo general, el prestatario paga esta póliza como un componente de la tasa nominal final (nota), o en una suma global por adelantado, o como un componente separado y detallado del pago mensual de la hipoteca. En el último caso, el seguro hipotecario puede cancelarse cuando el prestamista informa al prestatario, o a sus cesionarios posteriores, que la propiedad se ha revalorizado, que el préstamo ha sido pagado o cualquier combinación de ambos para relegar el valor del préstamo a menos de 80. %.
En caso de recuperación, los bancos, inversores, etc. deben recurrir a la venta de la propiedad para recuperar su inversión original (el dinero prestado) y pueden deshacerse de los activos tangibles (como los bienes inmuebles) más rápidamente mediante reducciones de precio. Por lo tanto, el seguro hipotecario actúa como una cobertura en caso de que la autoridad de recuperación recupere menos del valor total y justo de mercado de cualquier activo físico.
[S]i no paga, entonces la Tierra que está puesta en prenda con la condición de pagar el dinero, le será quitada para siempre y, por tanto, muerta para él con la condición, etc.
Y si paga el dinero, entonces la prenda queda muerta en cuanto al inquilino.
