El prepago es el reembolso anticipado de un préstamo por parte de un prestatario, en parte (comúnmente conocido como reducción ) o en su totalidad, a menudo como resultado de una refinanciación opcional para aprovechar tasas de interés más bajas . [1]
En el caso de los títulos respaldados por hipotecas (MBS), el pago anticipado se percibe como un riesgo financiero —a veces conocido como "riesgo de rescate"— porque los préstamos hipotecarios suelen pagarse antes de tiempo para incurrir en pagos de intereses más bajos mediante una refinanciación más barata . La nueva financiación puede ser más barata porque el crédito del prestatario ha mejorado o porque las tasas de interés del mercado han caído; pero en cualquiera de estos casos, los pagos que se habrían realizado al inversor en MBS estarían por encima de las tasas de mercado actuales. El rescate anticipado de dichos préstamos mediante el pago anticipado reduce el beneficio del inversor por el crédito y la variabilidad de las tasas de interés en un MBS y, en esencia, obliga al inversor en MBS a reinvertir los ingresos a tasas de interés más bajas. [1] Si, en cambio, las oportunidades del prestatario se deterioran (la solvencia crediticia disminuye o las tasas de interés del mercado aumentan), entonces el prestatario pierde el incentivo para refinanciar, ya que la tasa de interés hipotecaria existente no se puede reducir con una nueva hipoteca. El hecho de que los inversores en MBS estén expuestos al riesgo de prepago a la baja, pero rara vez se beneficien de él, significa que estos bonos deben pagar una tasa de interés incrementalmente más alta que los bonos similares sin riesgo de prepago, para ser inversiones atractivas. (Este es el "costo de opción" incorporado que resulta en un diferencial ajustado por opción más bajo ). Surgen problemas similares para los bonos rescatables en los sectores municipales , corporativos y de agencias gubernamentales estadounidenses .
Como otra forma de compensar el riesgo de pago anticipado (que es un riesgo de reinversión ), a menudo se incluye una cláusula de penalización por pago anticipado en el contrato de préstamo. [2] Las condiciones de pago anticipado "blandas" pueden permitir el pago anticipado sin penalización si se vende la vivienda. Las condiciones de pago anticipado "duras" no permiten ninguna excepción sin penalización.
Los emisores de bonos pueden mitigar algunos riesgos de pago anticipado emitiendo los llamados bonos "super sinker". Los super sinkers son generalmente bonos de financiación de viviendas que reembolsan a los tenedores de bonos su capital rápidamente si los propietarios de viviendas pagan por adelantado sus hipotecas. En otras palabras, los pagos anticipados de las hipotecas se utilizan para liquidar un vencimiento específico. Es probable que los super sinkers se paguen en un tiempo relativamente corto. Como resultado, los tenedores de bonos pueden recibir mayores rendimientos a largo plazo después de un período corto.
Los prestatarios individuales que esperan pagar sus préstamos anticipadamente generalmente deberían optar por una combinación de menor saldo de capital y mayor tasa de interés (que deja de acumularse después del pago anticipado), en lugar de una tasa de interés por debajo del mercado y un mayor saldo de capital (que debe pagarse en su totalidad, independientemente del pago anticipado). En general, solo los prestatarios que esperan mantener sus préstamos durante muchos años deberían optar por tasas de interés por debajo del mercado pagando puntos de apertura de la hipoteca o renunciando a descuentos por automóviles.
Las decisiones de pago anticipado de los propietarios de viviendas se ven afectadas por una serie de variables y son notoriamente difíciles de predecir, lo que agrega otra capa de incertidumbre a la inversión en los mercados de MBS. [1] Las velocidades de pago anticipado se pueden expresar en SMM (mortalidad mensual única), CPR (tasa de pago anticipado condicional, que es la SMM compuesta anualmente) o PSA (porcentaje del modelo de prepago de la Asociación de Valores Públicos ). Para hipotecas con al menos 30 meses de antigüedad, 100% PSA = 6,0% CPR = 0,51% SMM, equivalente al pago anticipado total del 6% de las hipotecas restantes de un grupo cada año. [3]