Una escritura de fideicomiso se refiere a un tipo de instrumento legal que se utiliza para crear un derecho de garantía sobre bienes inmuebles y bienes raíces . En una escritura de fideicomiso, una persona que desea pedir dinero prestado transfiere el título legal de un bien inmueble a un fiduciario , quien conserva la propiedad como garantía de un préstamo ( deuda ) del prestamista al prestatario. El título equitativo permanece con el prestatario. [1] El prestatario se conoce como el fideicomitente, mientras que el prestamista se conoce como el beneficiario. [2]
Las transacciones que involucran escrituras de fideicomiso normalmente están estructuradas, al menos en teoría, de modo que el prestamista/beneficiario le da al prestatario/fideicomitente el dinero para comprar la propiedad; el prestatario/fideicomitente ofrece el dinero al vendedor; el vendedor ejecuta una escritura de cesión que otorga la propiedad al prestatario/fideicomitente; y el prestatario/fideicomitente ejecuta inmediatamente una escritura de fideicomiso que otorga la propiedad al fiduciario para que la mantenga en fideicomiso para el prestamista/beneficiario. En realidad, siempre se utiliza un depositario de garantía para que la transacción no se cierre hasta que el depositario tenga los fondos, la escritura de cesión y la escritura de fideicomiso en su posesión. Esto garantiza que la transacción se pueda rescindir fácilmente si una de las partes no puede completar su parte del trato.
Los fideicomisos se diferencian de las hipotecas en que los fideicomisos siempre involucran al menos a tres partes, donde el tercero tiene el título legal, mientras que en el contexto de las hipotecas, el deudor hipotecario otorga el título legal directamente al acreedor hipotecario. [3] En cualquier caso, el título equitativo siempre permanece con el prestatario. [1] Tanto las hipotecas como los fideicomisos son esencialmente instrumentos de garantía en forma de transferencias; es decir, parecen prever en su faz transferencias absolutas del título legal, pero se entiende implícitamente que el prestatario conserva el título equitativo y la transferencia tiene como objetivo simplemente crear un derecho de garantía. Esta situación confusa es un legado del requisito arcaico (y ahora obsoleto) del derecho consuetudinario de la librea de dominio , bajo el cual los tribunales de derecho consuetudinario ingleses se habían negado a hacer cumplir los derechos de transferencia o los intereses de propiedad absoluta (es decir, una garantía durante años que se suponía que se expandiría automáticamente al título de propiedad absoluta si la deuda subyacente no se pagaba). [4]
Normalmente, una escritura de fideicomiso se registra ante el registrador o el secretario del condado donde se encuentra la propiedad como prueba y garantía de la deuda. El acto de registro proporciona un aviso constructivo al mundo de que la propiedad ha sido gravada. [5] Cuando la deuda se paga en su totalidad, la ley exige que el beneficiario ordene de inmediato al fiduciario que transfiera el título legal de la propiedad al fideicomitente mediante una retransmisión , liberando así la garantía de la deuda. [6]
Las escrituras de fideicomiso son el instrumento más común utilizado para financiar compras de bienes raíces en Alaska , Arizona , California , Colorado , el Distrito de Columbia , Idaho , Maryland , Mississippi , Missouri , Montana , Nebraska , Nevada , Carolina del Norte , Oregón , Tennessee , Texas , Utah , Virginia , Washington y Virginia Occidental , mientras que la mayoría de los demás estados utilizan hipotecas . Además de las compras, las escrituras de fideicomiso también se pueden utilizar para préstamos realizados para otros tipos de fines en los que los bienes raíces se ofrecen simplemente como garantía, y también se utilizan para garantizar el cumplimiento de contratos distintos de los préstamos.
Desde el punto de vista del prestamista, una escritura de fideicomiso tiene una ventaja crucial sobre una hipoteca. Si el prestatario no paga el préstamo, el fiduciario tiene el poder de ejecutar la hipoteca sobre la propiedad en nombre del beneficiario. En la mayoría de los estados de EE. UU., una escritura de fideicomiso (pero no una hipoteca) puede contener una cláusula especial de "poder de venta" que permite al fiduciario ejercer estos poderes. Un ejemplo es la cláusula de transferencia estándar de un "instrumento uniforme" de Freddie Mac :
El prestatario otorga y transfiere irrevocablemente al fiduciario, en fideicomiso, con poder de venta, la siguiente propiedad descrita... [7]
En los estados que hacen cumplir las cláusulas de "poder de venta", los tribunales han sostenido de manera uniforme que al ejecutar una escritura de fideicomiso con una cláusula de "poder de venta", el propietario ha autorizado al fiduciario a llevar a cabo una ejecución hipotecaria no judicial en caso de incumplimiento. [8] Es decir, a diferencia de una hipoteca, el prestamista no necesita demandar al prestatario en un tribunal estatal ; en cambio, el prestamista/beneficiario simplemente ordena al fiduciario que envíe por correo, fije, notifique, publique y/o registre ciertos avisos requeridos por la ley, que culminan en una "venta del fiduciario" en la que el fiduciario subasta la propiedad al mejor postor. El título equitativo del prestatario normalmente termina automáticamente por operación de la ley (según los estatutos o la jurisprudencia aplicables) en la venta del fiduciario. Luego, el fiduciario emite una escritura que transfiere el título legal y equitativo de la propiedad en pleno dominio al mejor postor. A su vez, el postor exitoso registra la escritura y se convierte en el propietario registrado. Por lo tanto, la ventaja de los fideicomisos es que el prestamista puede recuperar el valor de la garantía del préstamo mucho más rápidamente y sin el gasto y la incertidumbre de demandar al prestatario, razón por la cual los prestamistas prefieren abrumadoramente dichos fideicomisos a las hipotecas. [2]
Los plazos para el proceso de ejecución hipotecaria por "venta fiduciaria" o "poder de venta" varían drásticamente entre jurisdicciones. Algunos estados tienen plazos muy breves. Por ejemplo, en Virginia , puede ser tan breve como dos semanas. En California, una ejecución hipotecaria no judicial demora un mínimo de aproximadamente 112 días desde el comienzo hasta el final. El proceso comienza solo cuando el prestamista o fiduciario registra un "aviso de incumplimiento", sin importar cuánto tiempo hayan estado sin pagarse los pagos del préstamo. Para ciertos préstamos hipotecarios realizados entre 2003 y 2007, debido a las condiciones económicas actuales, la ley de California se modificó para agregar 60 días adicionales temporales al proceso. [ cita requerida ]
Históricamente, algunos de estos documentos se denominaban "escrituras de fideicomiso" y otros "escrituras de fideicomiso", y la jurisprudencia estadounidense anterior a 1990 aproximadamente tiende a reflejar ambos usos. Debido al auge de la titulización de bienes raíces en la década de 1990 y el cambio de "prestar para mantener" a "prestar para titulizar", la mayoría de las transacciones de bienes raíces residenciales ahora se completan con instrumentos de garantía uniformes que se describen sistemáticamente como "escrituras de fideicomiso" para evitar confusiones con verdaderos fideicomisos o verdaderas escrituras (es decir, verdaderas transferencias en lugar de derechos de garantía en forma de transferencias). Por lo tanto, el término técnico más preciso "escritura de fideicomiso" se ha vuelto predominante en la jurisprudencia desde entonces.
Si bien una hipoteca es técnicamente un instrumento legal completamente diferente (como se señaló anteriormente), las escrituras de fideicomiso con frecuencia se denominan hipotecas en el negocio de préstamos inmobiliarios debido a la similitud funcional entre las escrituras de fideicomiso y las hipotecas.
Aunque una escritura de fideicomiso suele indicar que el prestatario está haciendo una transferencia "irrevocable" al fiduciario, es común en muchas jurisdicciones que los prestatarios obtengan segundas y terceras hipotecas o escrituras de fideicomiso que realicen transferencias similares a fiduciarios adicionales (es decir, de una propiedad que ya transfirieron al fiduciario en su primera escritura de fideicomiso). Al igual que con las hipotecas, las escrituras de fideicomiso están sujetas a la regla "primero en el tiempo, primero en el derecho", lo que significa que el beneficiario de la primera escritura de fideicomiso registrada puede ejecutar la hipoteca y eliminar todas las escrituras de fideicomiso posteriores registradas en el tiempo. Si esto sucede, la deuda secundaria aún existe, pero puede quedar sin garantía. Si el deudor tiene suficientes reclamaciones garantizadas senior sobre sus activos, carece de capital o es insolvente por alguna otra razón, los gravámenes secundarios pueden eliminarse por completo en caso de quiebra.