Un préstamo puente es un tipo de préstamo a corto plazo , que normalmente se obtiene por un período de 2 semanas a 3 años en espera de que se acuerde una financiación mayor o a más largo plazo . [1] [2] Generalmente se le llama préstamo puente en el Reino Unido , [3] también conocido como "préstamo de advertencia" y también conocido en algunas aplicaciones como préstamo provisional. En Sudáfrica, el término financiación puente es más común, pero se utiliza en un sentido más restringido que en otros lugares.
Un préstamo puente es un financiamiento provisional para una persona o empresa hasta que se obtenga el financiamiento permanente o la siguiente etapa de financiamiento. El dinero del nuevo financiamiento generalmente se utiliza para "sacar" (es decir, pagar) el préstamo puente, así como otras necesidades de capitalización .
Los préstamos puente suelen ser más caros que la financiación convencional para compensar el riesgo adicional. Los préstamos puente suelen tener una tasa de interés más alta, puntos (los puntos son esencialmente tarifas, 1 punto equivale al 1% del monto del préstamo) y otros costos que se amortizan en un período más corto, y varias tarifas y otros "edulcorantes" (como la participación en el capital). por el prestamista en algunos préstamos). El prestamista también puede exigir una garantía cruzada y una relación préstamo-valor más baja . Por otro lado, normalmente se organizan rápidamente y con relativamente poca documentación.
Los préstamos puente se utilizan a menudo para compras de bienes raíces comerciales para cerrar rápidamente una propiedad, recuperar bienes raíces de una ejecución hipotecaria o aprovechar una oportunidad a corto plazo para asegurar financiamiento a largo plazo. [4] [5] Los préstamos puente sobre una propiedad generalmente se reembolsan cuando la propiedad se vende, se refinancia con un prestamista tradicional, mejora la solvencia crediticia del prestatario, se mejora o completa la propiedad, o hay una mejora o cambio específico que permite una ronda permanente o posterior de financiación hipotecaria. El problema del calendario puede surgir tanto de las fases del proyecto con diferentes necesidades de efectivo y perfiles de riesgo como de la capacidad para obtener financiación.
Un préstamo puente es similar y se superpone con un préstamo de dinero fuerte . Ambos son préstamos no estándar obtenidos debido a circunstancias inusuales o de corto plazo. La diferencia es que el dinero fuerte se refiere a la fuente del préstamo, generalmente un individuo, un grupo de inversión o una empresa privada que no es un banco y se dedica a otorgar préstamos de alto riesgo y alto interés, mientras que un préstamo puente es un préstamo a corto plazo. préstamo que "cierre la brecha" entre los préstamos a más largo plazo.
Para plazos típicos de hasta 12 meses, se pueden cobrar de 2 a 4 puntos. Los ratios préstamo-valor (LTV) generalmente no superan el 65% para propiedades comerciales o el 80% para propiedades residenciales, según el valor de tasación.
Un préstamo puente puede estar cerrado, lo que significa que está disponible por un período de tiempo predeterminado, o abierto, ya que no hay una fecha de pago fija (aunque puede haber un pago requerido después de un tiempo determinado). [6]
Un préstamo puente con primer cargo generalmente está disponible a un LTV más alto que un préstamo puente con segundo cargo debido al menor nivel de riesgo involucrado, muchos prestamistas del Reino Unido se mantendrán alejados de los préstamos con segundo cargo por completo.
Los LTV más bajos también pueden atraer tasas más bajas, lo que nuevamente representa el menor nivel de riesgo de suscripción, aunque las tarifas iniciales, los honorarios legales de los prestamistas y los pagos de valoración pueden permanecer fijos.
Los préstamos puente se utilizan en capital riesgo y otras finanzas corporativas para varios fines:
En la legislación sudafricana, los bienes inmuebles se transfieren mediante un sistema de inscripción en registros públicos conocido como Oficinas de Escrituras . [9] [10] Dadas las demoras resultantes del proceso de transferencia, muchos participantes en transacciones inmobiliarias requieren acceso a fondos que de otro modo solo estarán disponibles el día en que la transacción se registre en la Oficina de Escrituras correspondiente.
Las compañías de financiación puente proporcionan financiación que crea un puente entre las necesidades inmediatas de flujo de caja del participante y el derecho eventual a los fondos al registrarse en la Oficina de Escrituras. Los bancos no suelen proporcionar financiación puente .
Se encuentran disponibles varias formas de financiación puente, según el participante en la transacción inmobiliaria que requiere financiación. Los vendedores de bienes inmuebles pueden cubrir los ingresos de las ventas, los agentes inmobiliarios cubrir las comisiones de los agentes inmobiliarios y los deudores hipotecarios pueden cubrir los ingresos de otros bonos o cambiarlos. También se dispone de financiación puente para liquidar impuestos sobre la propiedad o cuentas municipales pendientes o para pagar derechos de transferencia .
En el Reino Unido ya en la década de 1960 se disponía de financiación a corto plazo similar a los préstamos puente modernos, pero normalmente sólo a través de grandes bancos y sociedades de construcción para clientes conocidos. [11] El mercado de préstamos puente siguió siendo pequeño hasta bien entrado el milenio, con un número limitado de prestamistas.
Los préstamos puente se volvieron cada vez más populares en el Reino Unido después de la recesión global de 2008-2009 , y los préstamos brutos se duplicaron con creces, pasando de £ 0,8 mil millones en el año hasta marzo de 2011 a £ 2,2 mil millones en el año hasta junio de 2014. [ cita necesaria ] [ fuente no confiable ? ] Esto coincidió con una marcada disminución en los préstamos hipotecarios convencionales en el mismo período, a medida que los bancos y las sociedades de construcción se volvieron más reacios a otorgar préstamos hipotecarios. [12] [6]
El valor total de los importes pendientes de préstamos residenciales en el primer trimestre de 2016 fue de £1.304,5 mil millones de libras esterlinas, un aumento del 1,0 % en comparación con el cuarto trimestre de 2015 y un aumento del 3,4 % en los últimos cuatro trimestres. [13]
A medida que aumentó la popularidad de los préstamos puente, también aumentó la controversia en torno a ellos. En 2011, la Autoridad de Servicios Financieros (FSA) advirtió a los compradores de viviendas contra el uso de préstamos puente como sustitutos de las hipotecas ordinarias, expresando temores de que algunos agentes hipotecarios pudieran estar tergiversando su idoneidad. [14]
En el Reino Unido, los préstamos puente se utilizan tanto en el sector empresarial como en el inmobiliario . En el primero, normalmente se utilizan para liberar capital con el fin de impulsar el flujo de caja . En este último caso, los utilizan las empresas de mudanzas para "romper" las cadenas inmobiliarias al proporcionar una fuente de financiación a corto plazo cuando hay un retraso entre las fechas de venta y finalización, los compradores que ofertan por propiedades en subastas y los propietarios y propietarios. a los promotores obtener financiación de renovación para una venta rápida [12] o para renovar una propiedad que se considera inhabitable antes de obtener financiación hipotecaria ordinaria.
Los préstamos puente se pueden garantizar como primer o segundo cargo contra bienes inmuebles, incluidos bienes inmuebles comerciales , propiedades compradas para alquilar, propiedades en ruinas y terrenos o terrenos edificables. Los plazos de los préstamos suelen ser de hasta 18 meses y se cobra un interés compuesto mensualmente; como tales, suelen ser más caros que otros tipos de préstamos hipotecarios garantizados. [12]
Los préstamos puente se definen como "abiertos" o "cerrados". Un préstamo se cierra si el prestatario cuenta con un plan de pago claro y creíble o una estrategia de salida, como la venta de la garantía del préstamo o una financiación a más largo plazo. [15] Los préstamos puente abiertos son más riesgosos tanto para el prestatario como para el acreedor debido a la mayor probabilidad de incumplimiento .
Los préstamos puente garantizados por primer cargo contra una propiedad en la que residirá el prestatario o un familiar cercano se consideran contratos hipotecarios regulados y, por lo tanto, están regulados por la Autoridad de Conducta Financiera (FCA). [16] Los préstamos puente vendidos a propietarios y promotores inmobiliarios generalmente no están regulados; sin embargo, si el ocupante de la propiedad de alquiler contra la cual está garantizado el préstamo es o será un familiar cercano del prestatario, se seguirán aplicando las regulaciones de la FCA. [17]
Actualmente existe una excepción en el caso de propiedades de uso mixto, donde el prestatario o un familiar cercano ocupará menos del 40% de la propiedad. Sin embargo, en marzo de 2016, el Reino Unido se verá obligado a alinear su legislación actual con la de Europa, en virtud de la Directiva paneuropea de crédito hipotecario (MCD). Como el MCD no reconoce umbrales de uso al definir un contrato regulado, actualmente no está claro si la 'regla del 40%' seguirá aplicándose. [18]