Un préstamo de dinero fuerte es un tipo específico de préstamo basado en activos : un instrumento financiero a través del cual un prestatario recibe fondos garantizados por bienes inmuebles. Los préstamos de dinero fuerte suelen ser emitidos por empresas o inversores privados. Las tasas de interés suelen ser más altas que las de los préstamos inmobiliarios comerciales o residenciales convencionales debido al mayor riesgo y la menor duración del préstamo. [1]
La mayoría de los préstamos de dinero fuerte se utilizan para proyectos que duran desde unos pocos meses hasta algunos años. El dinero fuerte es similar a un préstamo puente , que generalmente tiene criterios similares para otorgar préstamos y costos para los prestatarios. La principal diferencia es que un préstamo puente a menudo se refiere a una propiedad comercial o de inversión que puede estar en transición y aún no califica para financiamiento tradicional, mientras que el dinero fuerte a menudo se refiere no solo a un préstamo basado en activos con una tasa de interés alta, pero posiblemente una situación financiera difícil, como atrasos en la hipoteca existente, o cuando se estén llevando a cabo procedimientos de quiebra y ejecución hipotecaria . [2]
El monto del préstamo que el prestamista de dinero fuerte puede otorgar está determinado por la relación entre el monto del préstamo dividido por el valor de la propiedad. Esto se conoce como préstamo a valor (LTV). Muchos prestamistas de dinero fuerte sólo prestarán hasta el 65% del valor actual de la propiedad. [3] No existe un LTV del 100% para este tipo de transacciones. Estos préstamos están destinados a inversores y los prestamistas siempre exigirán un pago inicial más alto.
"Dinero duro" es un término que se utiliza casi exclusivamente en Estados Unidos y Canadá , donde este tipo de préstamos son más comunes. En el sector inmobiliario comercial, el dinero fuerte se desarrolló como un "último recurso" alternativo para los propietarios que buscaban capital contra el capital de sus propiedades inmobiliarias. La industria comenzó a finales de la década de 1950, cuando la industria crediticia en Estados Unidos experimentó cambios drásticos. [4]
En los últimos años, se ha creado un consenso en la industria de que el término dinero fuerte ya no describe con precisión la dirección, estructura o actitud de la industria y que son preferibles términos alternativos. En marzo de 2022, la Asociación Nacional de Prestamistas Privados (NPLA), un grupo comercial que representa a la industria, aprobó una resolución oficial alentando a los participantes de la industria a dejar de utilizar el término “dinero fuerte” y, en su lugar, utilizar términos como “préstamos privados”, “préstamos puente”. “préstamos” y “préstamos de transición”. [5] A través de esta resolución, la NPLA confirmó su compromiso de apoyar el cese del uso del término “dinero fuerte” para describir a los prestamistas o productos de la industria. Además, la Asociación Estadounidense de Prestamistas Privados (AAPL), otro grupo comercial de la industria, publicó un artículo, "La desaparición del 'dinero duro' en un mundo de préstamos privados", destacando los esfuerzos del grupo desde sus inicios para minimizar el uso del término de dinero fuerte. [6] AAPL también hizo del cambio en torno a la terminología del dinero fuerte el foco de su conferencia de 2021.
Desde sus inicios, el campo del dinero fuerte siempre ha estado formalmente no regulado por leyes estatales o federales, aunque algunas restricciones sobre las tasas de interés (leyes de usura) por parte de los gobiernos estatales restringen las tasas del dinero fuerte de tal manera que las operaciones en varios estados, incluidos Tennessee y Arkansas, están prohibidas. prácticamente insostenible para las empresas crediticias. [7]
El mercado hipotecario de préstamos de dinero fuerte se ha expandido enormemente desde la crisis hipotecaria de 2009 con la aprobación de la Ley Dodd-Frank . La razón de esta expansión se debe principalmente a la estricta regulación impuesta a los bancos y prestamistas en el proceso de calificación de hipotecas. La Ley Dodd-Frank y la Verdad en los Préstamos establecen pautas federales que exigen que los originadores de hipotecas, prestamistas y corredores hipotecarios evalúen la capacidad del prestatario para pagar el préstamo para residencias principales o enfrentar enormes multas por incumplimiento. Por lo tanto, los prestamistas de dinero fuerte solo prestan con fines comerciales o préstamos comerciales para evitar el riesgo de que el préstamo cumpla con las pautas de Dodd-Frank, TILA y HOEPA .
Debido a que la base principal para otorgar un préstamo de dinero fuerte es el valor de liquidación de la garantía que respalda el pagaré, los prestamistas de dinero fuerte siempre querrán determinar el LTV (préstamo a valor) antes de realizar cualquier extensión de financiamiento. Un prestamista de dinero fuerte determina el valor de la propiedad a través de una BPO (opinión de precio del corredor) o una tasación independiente realizada por un tasador autorizado en el estado en el que se encuentra la propiedad. [8]
Las tasas de interés de los préstamos de dinero fuerte suelen ser más altas que las tasas que se cobran por los préstamos comerciales tradicionales. Las tasas podrían ser tan bajas como el 6% y tan altas como el 14% o más. A pesar de esto, estas opciones de préstamos son populares entre los inversores inmobiliarios por sus aprobaciones rápidas, mayor flexibilidad, procedimientos de documentación menos extensos y porque a veces son la única opción para obtener fondos. [9]