Un préstamo puente es un tipo de préstamo a corto plazo , que normalmente se toma por un período de 2 semanas a 3 años en espera de la concesión de una financiación mayor o de más largo plazo . [1] [2] Por lo general, se lo denomina préstamo puente en el Reino Unido , [3] también conocido como "préstamo de advertencia" y también conocido en algunas aplicaciones como préstamo oscilante. En el uso sudafricano, el término financiación puente es más común, pero se utiliza en un sentido más restringido que el habitual en otros lugares.
Un préstamo puente es una financiación provisional para una persona o empresa hasta que se obtenga la financiación permanente o la siguiente etapa de financiación. El dinero de la nueva financiación se utiliza generalmente para "tomar" (es decir, devolver) el préstamo puente, así como para otras necesidades de capitalización .
Los préstamos puente suelen ser más caros que los préstamos convencionales para compensar el riesgo adicional. Normalmente tienen una tasa de interés más alta, puntos (los puntos son básicamente comisiones, 1 punto equivale al 1% del monto del préstamo) y otros costos que se amortizan en un período más corto, y varias comisiones y otros "endulzantes" (como la participación del prestamista en el capital de algunos préstamos). El prestamista también puede exigir una colateralización cruzada y una relación préstamo-valor más baja . Por otro lado, normalmente se tramitan rápidamente con relativamente poca documentación.
Los préstamos puente suelen utilizarse para la compra de bienes raíces comerciales con el fin de cerrar rápidamente la compra de una propiedad, recuperar bienes inmuebles de una ejecución hipotecaria o aprovechar una oportunidad a corto plazo para conseguir financiación a largo plazo. [4] [5] Los préstamos puente sobre una propiedad suelen devolverse cuando la propiedad se vende, se refinancia con un prestamista tradicional, mejora la solvencia del prestatario, se mejora o se completa la propiedad o se produce una mejora o un cambio específico que permita que se produzca una ronda permanente o posterior de financiación hipotecaria. El problema del tiempo puede surgir tanto de las fases del proyecto con diferentes necesidades de efectivo y perfiles de riesgo como de la capacidad para conseguir financiación.
Un préstamo puente es similar a un préstamo de dinero en efectivo y se superpone con él . Ambos son préstamos no estándar que se obtienen debido a circunstancias inusuales o de corto plazo. La diferencia es que el dinero en efectivo se refiere a la fuente del préstamo, generalmente un individuo, un fondo de inversión o una empresa privada que no es un banco y se dedica a otorgar préstamos de alto riesgo y alto interés, mientras que un préstamo puente es un préstamo a corto plazo que "cubre la brecha" entre préstamos a largo plazo.
Para plazos típicos de hasta 12 meses, se pueden cobrar entre 2 y 4 puntos. Las relaciones préstamo-valor (LTV) generalmente no superan el 65 % para propiedades comerciales o el 80 % para propiedades residenciales, según el valor tasado.
Un préstamo puente puede ser cerrado, lo que significa que está disponible por un período de tiempo predeterminado, o abierto, en el sentido de que no hay una fecha de pago fija (aunque puede haber un pago requerido después de un cierto tiempo). [6]
Un préstamo puente de primera carga generalmente está disponible con un LTV más alto que un préstamo puente de segunda carga debido al menor nivel de riesgo involucrado; muchos prestamistas del Reino Unido evitarán por completo los préstamos de segunda carga.
Los LTV más bajos también pueden atraer tasas más bajas, lo que nuevamente representa un menor nivel de riesgo de suscripción, aunque las tarifas iniciales, los honorarios legales de los prestamistas y los pagos de valoración pueden permanecer fijos.
Los préstamos puente se utilizan en el capital de riesgo y otras formas de financiación corporativa para diversos fines:
En el derecho sudafricano, la propiedad inmueble se transfiere a través de un sistema de registro en registros públicos conocidos como Oficinas de Escrituras . [9] [10] Dadas las demoras resultantes del proceso de transferencia, muchos participantes en transacciones de propiedad requieren acceso a fondos que de otro modo solo estarían disponibles el día en que la transacción se registre en la Oficina de Escrituras correspondiente.
Las empresas de financiación puente ofrecen financiación que crea un puente entre el requisito de flujo de efectivo inmediato del participante y el derecho final a recibir fondos al momento de la inscripción en la Oficina de Escrituras. Los bancos no suelen ofrecer financiación puente .
Existen varias formas de financiación puente, según el participante en la transacción inmobiliaria que requiera financiación. Los vendedores de propiedades fijas pueden hacer una contribución puente sobre los ingresos de las ventas, los agentes inmobiliarios pueden hacer una contribución puente sobre la comisión de los agentes inmobiliarios y los deudores hipotecarios pueden hacer una contribución puente sobre los ingresos de bonos adicionales o de cambio de título. La financiación puente también está disponible para liquidar impuestos inmobiliarios pendientes o cuentas municipales o para pagar derechos de transferencia .
En el Reino Unido ya en los años 1960 existían en el país préstamos puente a corto plazo similares a los modernos, pero normalmente sólo a través de bancos tradicionales y sociedades de crédito hipotecario y para clientes conocidos. [11] El mercado de préstamos puente siguió siendo pequeño hasta entrado el milenio, con un número limitado de prestamistas.
Los préstamos puente se hicieron cada vez más populares en el Reino Unido después de la recesión mundial de 2008-2009 , con préstamos brutos que se duplicaron desde £0,8 mil millones en el año hasta marzo de 2011 a £2,2 mil millones en el año hasta junio de 2014. [ cita requerida ] [ fuente poco confiable ? ] Esto coincidió con una marcada disminución en los préstamos hipotecarios convencionales en el mismo período, ya que los bancos y las sociedades de construcción se volvieron más reacios a otorgar préstamos para vivienda. [12] [6]
El valor total de los montos de préstamos residenciales pendientes en el primer trimestre de 2016 fue de £1.304,5 mil millones, un aumento del 1,0% en comparación con el cuarto trimestre de 2015 y un aumento del 3,4% en los últimos cuatro trimestres. [13]
A medida que la popularidad de los préstamos puente aumentó, también lo hizo la controversia en torno a ellos. En 2011, la Autoridad de Servicios Financieros (FSA) advirtió a los compradores de viviendas contra el uso de préstamos puente como sustitutos de las hipotecas ordinarias, expresando temores de que algunos agentes hipotecarios pudieran estar tergiversando su idoneidad. [14]
En el Reino Unido, los préstamos puente se utilizan tanto en el ámbito empresarial como en el inmobiliario . En el primero, se utilizan normalmente para liberar capital con el fin de aumentar el flujo de caja . En el segundo, los utilizan quienes se mudan de casa para "romper" las cadenas inmobiliarias al proporcionar una fuente de financiación a corto plazo cuando hay un retraso entre la fecha de venta y la fecha de finalización, los utilizan los compradores que pujan por una propiedad en una subasta y los propietarios y promotores inmobiliarios para asegurar la financiación de reformas para una venta rápida [12] o para reformar una propiedad que se considera inhabitable antes de obtener la financiación hipotecaria ordinaria.
Los préstamos puente pueden garantizarse como primera o segunda garantía sobre bienes inmuebles, incluidos bienes raíces comerciales , propiedades en alquiler, propiedades en ruinas y terrenos o parcelas para construcción. Los plazos de los préstamos suelen ser de hasta 18 meses y se cobran intereses compuestos mensualmente; por lo tanto, suelen ser más caros que otros tipos de préstamos hipotecarios garantizados. [12]
Los préstamos puente se definen como "abiertos" o "cerrados". Un préstamo se cierra si el prestatario tiene un plan de pago claro y creíble o una estrategia de salida en marcha, como la venta de la garantía del préstamo o una financiación a largo plazo. [15] Los préstamos puente abiertos son más riesgosos tanto para el prestatario como para el acreedor debido a la mayor probabilidad de impago .
Los préstamos puente garantizados con una primera carga sobre una propiedad en la que residirá el prestatario o un familiar cercano se consideran contratos hipotecarios regulados y, por lo tanto, están regulados por la Autoridad de Conducta Financiera (FCA). [16] Los préstamos puente vendidos a propietarios y promotores inmobiliarios no suelen estar regulados; sin embargo, si el ocupante de la propiedad de alquiler contra la que está garantizado el préstamo es o será un familiar cercano del prestatario, la regulación de la FCA seguirá aplicándose. [17]
Actualmente existe una excepción en el caso de propiedades de uso mixto, en las que el prestatario o un pariente cercano ocupará menos del 40% de la propiedad. Sin embargo, en marzo de 2016, el Reino Unido se verá obligado a adaptar su legislación vigente a la de Europa, en virtud de la Directiva paneuropea sobre crédito hipotecario (MCD). Como la MCD no reconoce umbrales de uso al definir un contrato regulado, actualmente no está claro si la "regla del 40%" seguirá aplicándose. [18]