La financiación de brecha es un término que se asocia principalmente con préstamos hipotecarios o préstamos inmobiliarios , como un préstamo puente . [1] Es un préstamo provisional otorgado para financiar la diferencia entre el préstamo mínimo y el préstamo permanente máximo comprometido. [2]
Más específicamente, la financiación de brecha es una financiación temporal subordinada que se paga cuando el primer acreedor hipotecario desembolsa el monto total adeudado según el préstamo de la primera hipoteca. Esto es normal en una situación que involucra un "préstamo de piso-techo" permanente, donde el prestatario no cumple con un requisito de nómina de alquiler, y el primer acreedor hipotecario financia solo un monto de piso, acordando financiar el saldo en caso de que el requisito de nómina de alquiler se cumpla dentro de un período establecido. En este caso, el prestamista de brecha es a menudo el prestamista de construcción. Cuando el prestamista de brecha ha acordado antes de la construcción hacer el préstamo de brecha, el documento que vincula el préstamo de construcción, el préstamo de brecha y el préstamo permanente es el contrato de compraventa. En este contrato, se inserta una disposición especial que establece que si la retención de nómina de alquiler del prestamista permanente no se cumple en el momento del cierre permanente, el prestamista de construcción acepta desembolsar, en una fecha de cierre concurrente, fondos iguales al monto retenido por el prestamista permanente de conformidad con su compromiso. Estos fondos de brecha normalmente se evidencian mediante un pagaré garantizado por una hipoteca secundaria sujeta y subordinada en todos los aspectos a la documentación del préstamo permanente. Los documentos de brecha generalmente establecen inequívocamente que, en caso de que no se cumpla el requisito de registro de alquiler durante el período de registro de alquiler, el prestamista permanente aún conserva el derecho, a pedido, de comprar el pagaré de brecha y cancelar el registro de cualquier segunda hipoteca que tenga el prestamista de construcción. El prestatario normalmente asigna al prestamista de construcción todos los fondos que de otro modo serían pagaderos al prestatario en caso de que se cumpla el requisito de registro de alquiler, y el prestamista de construcción acepta reasignar al prestatario todos los fondos que serían pagaderos de conformidad con el requisito de registro de alquiler en el momento en que el pagaré del préstamo de brecha se pague en su totalidad. Además, el prestamista permanente generalmente requiere que el prestamista temporal y el prestatario acuerden que no se desembolsarán fondos en virtud de los documentos de brecha, excepto al cierre del préstamo permanente. [3]
Normalmente, el requisito de amortización del capital del prestamista permanente implica un período que va de uno a tres años. Sin embargo, el pagaré para el préstamo de brecha debe basarse en la posibilidad de que no se cumpla el requisito de amortización del capital, y las condiciones deben incluir un período de cuatro a cinco años más allá del período de requisito de amortización del capital, con una tasa de interés lo suficientemente alta como para incitar al desarrollador a refinanciar cuando sea factible hacerlo. Con respecto a la amortización del capital, algunos prestamistas de brecha no exigen ninguna, mientras que otros exigen una amortización parcial o una amortización en la medida en que haya un flujo de efectivo neto que derivar del proyecto.
Debido a su posición previa como prestamista de construcción, el prestamista de brecha generalmente tiene suficiente influencia con el prestamista permanente para recibir disposiciones de notificación adecuadas y un período de derecho a subsanar del prestamista permanente.
El financiamiento de brecha también se puede utilizar en préstamos para compra o rehabilitación para llenar la "brecha" entre el pago inicial del prestatario y el monto prestado por el titular del primer gravamen o el prestamista de rehabilitación. Por lo general, los prestamistas de rehabilitación solo cubren entre el 65 y el 70 % del valor real después de la reparación (ARV, por sus siglas en inglés), por lo que si el prestatario aporta el 10 % al acuerdo, el financiador de brecha proporcionará el 20 o 25 % restante y se quedará con un gravamen de segunda posición y, a menudo, una parte de las ganancias.