La Directiva sobre crédito hipotecario (MCD, por sus siglas en inglés) es un cuerpo legislativo europeo para la regulación de las hipotecas de primera y segunda garantía y los préstamos para compra de viviendas de alquiler (CBTL, por sus siglas en inglés). [1] Fue adoptada originalmente por la Comisión Europea el 4 de febrero de 2014 y los Estados miembros tuvieron que transponer las regulaciones a su legislación nacional antes de marzo de 2016. Actualmente, la Comisión Europea tiene previsto proponer modificaciones a la directiva en el primer trimestre de 2024. [2]
La Directiva introduce un marco europeo de normas de conducta para las empresas que venden hipotecas residenciales.
El objetivo de la Directiva es crear un mercado de crédito hipotecario a escala de la Unión, con un alto nivel de protección del consumidor . [1]
La Directiva de Crédito Hipotecario (MCD) establece normas para los acreedores , intermediarios de crédito y representantes de ventas designados en relación con el mercado de bienes inmuebles residenciales. [3] La MCD se aplica a los contratos de crédito garantizados por una hipoteca residencial y a los contratos de crédito que tienen como finalidad adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o sobre un edificio existente o proyectado. [4] La MCD fue introducida por la Unión Europea (UE) como implementación del compromiso del G20 de establecer principios sobre estándares de suscripción sólidos y mejorar las condiciones para el establecimiento de un mercado interno en el área de contratos de crédito relacionados con bienes inmuebles residenciales. [3] Además, la Directiva de Crédito Hipotecario fue diseñada como una medida preventiva para evitar un comportamiento irresponsable de préstamo y endeudamiento por parte de los participantes del mercado en la UE [1] y para evitar una situación similar a la que ocurrió en los Estados Unidos en 2006-2008, donde una burbuja inmobiliaria afectó a más de la mitad de los Estados Unidos y dejó a muchos ciudadanos estadounidenses sin hogar o con enormes deudas. [5]
La Directiva sobre crédito hipotecario establece normas comunes en el mercado de bienes inmuebles residenciales para informar mejor a los clientes sobre los costes reales de una hipoteca , permitirles comparar mejor entre competidores y reflexionar sobre el contrato hipotecario antes de su cierre. Introduce medidas para proteger mejor a los clientes hipotecarios de prácticas desleales y engañosas. [3] [4]
En marzo de 2003, la Comisión inició un proceso para identificar y evaluar el impacto de las barreras al mercado interior de los contratos de crédito relacionados con la propiedad residencial. En diciembre de 2007, la Comisión adoptó un Libro Blanco sobre la integración de los mercados de crédito hipotecario de la UE. Estableció un Grupo de expertos sobre historial crediticio para preparar medidas destinadas a mejorar los datos crediticios. La crisis financiera de 2007-2008 reveló una serie de problemas existentes en el mercado hipotecario de la vivienda. Estos problemas estaban relacionados con la concesión y el endeudamiento irresponsables y con el posible margen de actuación indebida de los participantes en el mercado.
En marzo de 2009, la Comisión propuso en su Comunicación titulada «Impulsar la recuperación europea» del 4 de marzo medidas para crear mercados responsables en el futuro y restablecer la confianza de los consumidores en el mercado de bienes inmuebles residenciales. En marzo de 2011, la Comisión Europea adoptó la propuesta de Directiva sobre contratos de crédito para bienes inmuebles residenciales. En febrero de 2014, se adoptó la Directiva 2014/17/UE sobre créditos hipotecarios, que se aplicó en los Estados miembros en marzo de 2016. [3]
En 2021, la Comisión Europea puso en marcha un proceso de consulta como preámbulo a la revisión de la Directiva, con el fin de adaptar las normas actuales a la era digital, fomentar la oferta hipotecaria transfronteriza e impulsar la adopción de " hipotecas energéticamente eficientes ". [6]
La Directiva sobre créditos hipotecarios (MCD) es un conjunto de normas que abarcan todos los préstamos hipotecarios a los consumidores. Los contratos de crédito relacionados con bienes inmuebles residenciales con fines comerciales quedan fuera del ámbito de aplicación de la legislación. [3]
El Reglamento exige a los vendedores directos e indirectos de hipotecas que faciliten al cliente una Hoja Europea de Información Normalizada (ESIS), en la que se le informa de las características y riesgos clave del contrato hipotecario antes del cierre del mismo. [3] En muchos países ya existe un documento que revela información relativa al contrato hipotecario, pero la ESIS amplía y aclara esta información. [ 7] La ESIS incluye un derecho a un período de reflexión de siete días e información sobre el posible impacto de los cambios en los tipos de interés. [7] Además, la ESIS establece una Tasa Anual Equivalente de Cargo (TAE) y proporciona ejemplos de pagos mensuales en caso de que el tipo de interés suba al nivel más alto de los últimos 20 años. [7] La ESIS debe emitirse con suficiente antelación a la celebración del contrato de crédito, para permitir al cliente comparar y reflexionar sobre el contrato hipotecario y solicitar asesoramiento de terceros. [3]
La Directiva incluye una fórmula que debe utilizarse para presentar al cliente la Tasa Anual Equivalente (TAE). La TAE permite a los clientes controlar los costes generales del contrato hipotecario y comparar mejor las distintas ofertas. [4]
Los prestamistas deben presentar una oferta vinculante en relación con el contrato hipotecario. En la jurisdicción del Reino Unido, se les permitió a los prestamistas presentar ofertas condicionales. Este derecho se mantiene si se presenta una oferta vinculante en una etapa posterior del proceso. [7]
La Directiva establece que los prestatarios deben tener derecho a un período de reflexión de siete días. La Directiva deja en manos de los Estados miembros la decisión de si este derecho debe concederse en el período previo a la venta, en el período posterior a la venta o como una combinación de ambos. [4]
La Directiva establece normas específicas para las prácticas de vinculación, que consisten en adquirir obligatoriamente un conjunto de productos o servicios junto con el contrato de crédito. La combinación de contratos de crédito con otros productos o servicios financieros es un medio para que los acreedores se diversifiquen y compitan con otros acreedores. Sin embargo, puede afectar negativamente a la movilidad de los clientes si los productos no pueden adquirirse por separado. Por tanto, la Directiva ayuda a evitar las prácticas de vinculación que no son en el mejor interés del cliente, sin restringir la agrupación de productos, que puede ser beneficiosa para el cliente hipotecario. [3] [7]
Los Estados miembros deben garantizar que se establezcan normas de valoración fiables para valorar adecuadamente los bienes inmuebles de uso residencial antes de la celebración del contrato de crédito. Estas normas de valoración deben incluir normas de valoración reconocidas internacionalmente, como las normas elaboradas por el Comité de Normas Internacionales de Valoración, el Grupo Europeo de Asociaciones de Tasadores o la Real Institución de Peritos Agrimensores. [3] [7]
La Directiva propone determinadas medidas de protección para los contratos de crédito en moneda extranjera debido a los importantes riesgos que conllevan para el consumidor. Por ello, los Estados miembros deben garantizar que el cliente tenga derecho a convertir el contrato de crédito a una moneda alternativa o que existan otros mecanismos que limiten el riesgo al que está expuesto el cliente en los préstamos en moneda extranjera. [1] [3] [7]
La Directiva sobre créditos hipotecarios establece normas armonizadas en lo que respecta a los ámbitos de conocimientos y competencias que deben poseer los prestamistas, los intermediarios de crédito y el personal de los representantes designados para alcanzar un alto nivel de profesionalidad. Los Estados miembros deben garantizar un seguimiento adecuado para garantizar que se aplican estos requisitos de conocimientos y competencias. Además, la Directiva establece que los Estados miembros deben promover medidas para apoyar la educación de los clientes de hipotecas con el fin de aumentar su capacidad para tomar decisiones con conocimiento de causa. [1] [3] [7]
Los Estados miembros deben incluir o mantener en su legislación nacional requisitos de divulgación de información sobre la publicidad de las hipotecas para la vivienda. Estos requisitos garantizan la protección del cliente frente a la publicidad desleal y engañosa. Deben establecerse disposiciones específicas sobre la publicidad de los contratos de crédito para que los clientes puedan comparar diferentes ofertas y evitar que se lleven una impresión engañosa del producto. Además, la Directiva establece que el asesoramiento que presten los proveedores de hipotecas debe ser en el mejor interés del cliente. [1] [3]
Los Estados miembros deberían publicar orientaciones adicionales sobre los criterios y métodos para evaluar la solvencia de un cliente y se les anima a que apliquen los Principios para unas prácticas adecuadas de suscripción de hipotecas residenciales del Consejo de Estabilidad Financiera en este ámbito. Se considera esencial evaluar y verificar la capacidad del cliente para refinanciar el contrato de crédito antes de la celebración del mismo. La evaluación debería tener en cuenta todos los factores pertinentes que podrían afectar a la capacidad del cliente para devolver el préstamo. Se debería prever de forma razonable la posibilidad de acontecimientos futuros que pudieran afectar negativamente a esta capacidad. Además, la posibilidad de un aumento del valor de los bienes inmuebles residenciales no debería considerarse una condición suficiente para conceder el crédito. [3]
Los Estados miembros deben garantizar que los clientes tengan derecho a un reembolso anticipado. La capacidad de un cliente de reembolsar su hipoteca antes de que expire el contrato de crédito hipotecario puede desempeñar un papel importante para que los clientes puedan comparar diferentes ofertas de crédito y mejorar la competencia en el mercado crediticio interior. Además, el derecho a un reembolso anticipado promueve la estabilidad financiera dentro de la Unión. [1] [3] [4]