El mercado hipotecario secundario es el mercado de venta de valores o bonos garantizados por el valor de los préstamos hipotecarios . Un prestamista hipotecario, un banco comercial o una empresa especializada agrupará muchos préstamos (del "mercado hipotecario primario" [1] ) y venderá préstamos agrupados conocidos como obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO) o títulos respaldados por hipotecas (MBS) a inversores como fondos de pensiones , compañías de seguros y fondos de cobertura . [2] Los títulos respaldados por hipotecas a menudo se combinaban en obligaciones de deuda garantizadas (CDO), que pueden incluir otros tipos de obligaciones de deuda como préstamos corporativos.
El mercado hipotecario secundario tenía como finalidad proporcionar una nueva fuente de capital para el mercado cuando la fuente tradicional en un mercado (como una asociación de ahorro y préstamo o "thrift" en los Estados Unidos ) no pudiera hacerlo. También se esperaba que fuera más eficiente que el antiguo mercado localizado para fondos que podían tener escasez o excedentes según la ubicación. [3] En teoría, el riesgo de impago de préstamos individuales se reducía en gran medida mediante este proceso de agregación, de modo que incluso los préstamos individuales de alto riesgo podían tratarse como parte de una inversión de riesgo AAA (la más segura posible).
Por otra parte, la titulización hipotecaria deshizo "la conexión entre prestatarios y prestamistas", de modo que los originadores de hipotecas ya no tenían un incentivo directo para asegurarse de que el prestatario pudiera pagar el préstamo. Si bien históricamente en los EE. UU., menos del 2% de las personas perdieron sus hogares por ejecución hipotecaria, las tasas fueron mucho más altas durante la crisis de las hipotecas subprime . [4] La morosidad, los impagos y la disminución de los valores inmobiliarios podrían hacer que los CDO fueran difíciles de evaluar. Esto le sucedió a BNP Paribas en agosto de 2007, lo que provocó que los bancos centrales intervinieran con liquidez .