Los puntos de descuento , también llamados puntos hipotecarios o simplemente puntos , son una forma de interés prepago disponible en los Estados Unidos al tramitar una hipoteca . Un punto equivale al uno por ciento del monto del préstamo . Al cobrar puntos a un prestatario, un prestamista aumenta efectivamente el rendimiento del préstamo por encima del monto de la tasa de interés establecida . Los prestatarios pueden ofrecer pagar puntos a un prestamista como un método para reducir la tasa de interés del préstamo, obteniendo así un pago mensual más bajo a cambio de este pago por adelantado. Por cada punto comprado, la tasa del préstamo generalmente se reduce entre 1/8% (0,125%) y 1/4% (0,25%). [1] [2]
Vender la propiedad o refinanciarla antes de alcanzar este punto de equilibrio resultará en una pérdida financiera neta para el comprador, mientras que mantener el préstamo por más tiempo que este punto de equilibrio resultará en un ahorro financiero neto para el comprador. En consecuencia, si la intención es comprar y vender la propiedad o refinanciarla, pagar los puntos costará más que simplemente pagar la tasa de interés más alta. [3] [4]
También se pueden comprar puntos para reducir el pago mensual con el fin de calificar para un préstamo. La calificación para un préstamo basada en los ingresos mensuales en comparación con el pago mensual del préstamo a veces solo se puede lograr reduciendo el pago mensual mediante la compra de puntos para reducir la tasa de interés, lo que reduce el pago mensual del préstamo.
Los puntos de descuento pueden ser diferentes a la tarifa de apertura , la tarifa de gestión hipotecaria o la tarifa del corredor . Los puntos de descuento siempre se utilizan para reducir las tasas de interés, mientras que las tarifas de apertura a veces son tarifas que cobra el prestamista por el préstamo o, a veces, simplemente otro nombre para reducir la tasa de interés. La tarifa de apertura y los puntos de descuento son ambos elementos que se enumeran en los cargos del prestamista en la Declaración de liquidación HUD-1 .
La diferencia en los ahorros a lo largo de la vida del préstamo puede hacer que el pago de puntos sea un beneficio para el prestatario. Cualquier cambio significativo en las tarifas debe volver a divulgarse en la estimación final de buena fe (GFE).
También está directamente relacionado con los puntos el concepto de " préstamo sin gastos de cierre ", en el que el consumidor acepta una tasa de interés más alta a cambio de que el prestamista pague por adelantado los gastos de cierre del préstamo. En algunos casos, un comprador puede negociar con el vendedor para que este le pague los puntos del vendedor, que pueden utilizarse para pagar los puntos de la hipoteca.
Una prima de liberación de servicio (SRP, por sus siglas en inglés) es el pago que recibe una institución crediticia , como un banco o un prestamista hipotecario minorista , por la venta de un préstamo hipotecario cerrado al mercado hipotecario secundario . El comprador del mercado hipotecario secundario suele ser un banco de inversión de Wall Street, Fannie Mae , Freddie Mac o Ginnie Mae , como primer paso en la creación de un título respaldado por hipotecas (MBS, por sus siglas en inglés). Hoy en día, prácticamente todas las hipotecas cerradas son compradas por el gobierno de los EE. UU. a través del Programa de Compra de Títulos Respaldados por Hipotecas de la GSE.
El monto del SRP pagado se basa en el valor de mercado de la nota hipotecaria, influenciado por varias variables clave, como la tasa de interés , el tipo de préstamo, el margen (para préstamos ARM) y la inclusión o exclusión de otros elementos como las penalizaciones por pago anticipado . También se consideran el LTV (préstamo a valor) del préstamo, la calificación crediticia del prestatario , la presencia de un seguro hipotecario privado (PMI), el riesgo de pago anticipado del prestatario y otros factores que están fuera del alcance de este artículo.
Desde que todos los prestamistas incorporaron la prestación de servicios a sus balances, se ha producido una consolidación en el mercado de servicios, ya que muchos de ellos creyeron que podían vender sus productos de forma cruzada a través de carteras de servicios. Si bien esta estrategia no ha sido tan rentable como muchos habrían pensado, ha funcionado bien para algunos. Por lo tanto, estos prestadores pagaron una prima por la prestación de servicios en comparación con su valor actual.