Un gravamen de mecánico es un derecho de garantía sobre el título de propiedad en beneficio de quienes han suministrado mano de obra o materiales que mejoran la propiedad. El gravamen existe tanto para bienes inmuebles como para bienes personales . En el ámbito de los bienes inmuebles , se lo conoce por varios nombres, incluido, de manera genérica, gravamen de construcción . El término "gravamen" proviene de una raíz francesa, con un significado similar a "enlace", que a su vez desciende en última instancia del latín ligamen , que significa "vínculo" y ligare , que significa "atar". Los gravámenes de mecánico sobre la propiedad en los Estados Unidos datan del siglo XVIII.
Los privilegios de mecánicos en su forma moderna fueron concebidos por primera vez por Thomas Jefferson , para fomentar la construcción en la nueva capital , Washington . Fueron establecidos por la Asamblea General de Maryland , de la que la ciudad de Washington era entonces parte. [1] Sin embargo, no es probable que Jefferson fuera el único que ideó la idea.
En la época en que Jefferson promovió la ley, ya existía un privilegio similar al de un gravamen en países de derecho civil como Francia, la República Holandesa y España, y algunas leyes incluso tenían sus raíces en el Imperio Romano. Y como el control de Luisiana había pasado de manos de franceses a españoles, y estos habían adoptado en gran medida el Código Napoleónico francés , existía un concepto de privilegio similar en ese territorio. [2]
Parece muy probable que los legisladores que trabajaron en las primeras leyes de derecho de propiedad industrial de los Estados Unidos conocieran estos conceptos de derecho civil y los usaran como referencia. Sin embargo, la versión de los Estados Unidos era original, ya que otorgaba a los constructores un derecho más sólido sobre el terreno en sí (en lugar de solo sobre el valor de la mejora). [3]
En lo que respecta a los bienes inmuebles, los derechos de retención de los contratistas son mecanismos puramente legales que existen en todos los estados (aunque en California, como se indica a continuación, tienen una base constitucional). La razón por la que existen es una política pública legislativa para proteger a los contratistas . Más específicamente, las legislaturas estatales han determinado que, debido a la economía del negocio de la construcción, los contratistas y subcontratistas necesitan un mayor remedio por la falta de pago de su trabajo que el mero derecho a demandar en virtud de sus contratos. En particular, sin el derecho de retención de los contratistas, los subcontratistas que proporcionan mano de obra o materiales pueden no tener un remedio efectivo si su contratista general no es lo suficientemente responsable financieramente, porque su único derecho contractual es con ese contratista general.
Sin el derecho de retención del mecánico, el contratista tendría un número limitado de opciones para hacer cumplir el pago de las cantidades adeudadas. Además, suele haber una larga lista de reclamantes en cualquier proyecto fallido. Para evitar el espectro de varios oficios, proveedores y materiales que intentan eliminar las mejoras que han realizado, y para mantener un grado de igualdad entre los diversos acreedores de un proyecto, se creó el sistema de derecho de retención legal. Sin él, el comerciante A puede intentar "correr" con el proveedor B hasta el juzgado, el sitio del proyecto o el prestamista de la construcción para obtener el pago. La mayoría de los estatutos de derecho de retención, en cambio, exigen un estricto cumplimiento del proceso formalizado que crean a cambio de la resolución oportuna y el equilibrio de las reclamaciones entre todas las partes involucradas, tanto los propietarios como los reclamantes del derecho de retención.
En el estado de California, los derechos de retención de los mecánicos son un derecho constitucional garantizado a los contratistas por la Constitución de California . [4] Este derecho ha sido implementado en detalle por estatutos promulgados por la Legislatura del Estado de California . [5] En Texas , la Constitución de Texas otorga a los constructores el derecho de retención y a los subcontratistas se les otorga el derecho según el Capítulo 53 del Código de Propiedad del Estado de Texas . [6]
Un derecho de retención sobre un vehículo que hace valer un mecánico de automóviles es técnicamente un "derecho de retención del artesano" en lugar de un "derecho de retención del mecánico", pero funciona de manera similar al derecho de retención del mecánico. Un derecho de retención del mecánico solo puede surgir sobre bienes inmuebles, es decir, terrenos o edificios. Si una persona (un taller de reparación autorizado) ha reparado, proporcionado suministros o materiales, remolcado o almacenado un vehículo y no ha recibido el pago por los servicios prestados, esa persona tiene un derecho de retención sobre el vehículo. El derecho de retención surge en el momento en que se le presenta al propietario registrado una declaración escrita de los cargos por el trabajo o los servicios realizados. Sin embargo, si se realizaron servicios que no se habían acordado y no se emitió un presupuesto escrito y firmado de antemano, un mecánico no tiene derecho a impedir que el propietario del título reclame el vehículo. [ cita requerida ] Si un mecánico cobra una tarifa que no guarda relación razonable con el trabajo realizado y se niega a devolver el vehículo hasta que se pague ese precio, el propietario del vehículo podrá recuperar una tarifa de almacenamiento del mecánico, ya que el mecánico está en falta al negarse a devolver el vehículo. Al hacerlo, el mecánico cometería el delito de conversión o malversación de fondos .
Por otra parte, el mecánico puede cobrarle al propietario ciertos gastos relacionados con el trabajo realizado. Estos gastos normalmente son el remolque, los gastos de almacenamiento y el costo de presentación del gravamen.
Si el vehículo es remolcado por una agencia pública o una empresa de remolque privada, el gravamen surge cuando el vehículo es remolcado o transportado. El gravamen puede ser cancelado vendiendo el vehículo a través del proceso de venta de gravámenes.
Para llevar a cabo una venta de gravamen, la persona o el titular del gravamen debe tener posesión del vehículo y puede requerir una autorización de venta de gravamen del Departamento de Vehículos Motorizados del Estado , según el estado o el valor del vehículo. Las partes interesadas, incluidos los propietarios registrados y legales, serán notificadas por correo certificado antes de que se realice la venta.
Los gravámenes mecánicos existen para garantizar el pago de servicios, mano de obra y materiales sobre bienes muebles e inmuebles. Sin embargo, los mecanismos de creación y ejecución difieren según se trate de bienes muebles o inmuebles. La ley de gravámenes mecánicos sobre bienes inmuebles rige la creación y ejecución de estos gravámenes sobre bienes muebles que se han unido a bienes inmuebles de tal manera que sean un elemento fijo .
El derecho consuetudinario inglés reconocía los derechos de retención de los artesanos que se referían únicamente a los bienes personales. El derecho de retención se creaba por imperio de la ley por el hecho de que el artesano trabajara en el bien personal o le añadiera material adicional. Sin embargo, para mantener el derecho de retención, el artesano tenía que conservar la posesión del artículo hasta que se le pagara. Si el bien se devolvía al propietario antes de ese momento, el derecho de retención se perdía. El derecho de retención se hacía valer mediante una venta " por cuenta propia " del bien y aplicando el producto de la venta al pago de la cantidad adeudada por la mano de obra. Las ventas eran extrajudiciales, es decir, se celebraban de la misma manera que una venta de un bien empeñado para pagar una deuda.
En Estados Unidos, 34 estados parecen tener ahora estatutos que prevén gravámenes mecánicos sobre bienes personales. [7] Estos estatutos tienden a modificar las normas del derecho consuetudinario. Por ejemplo, en Virginia , un gravamen mecánico sólo puede hacerse cumplir hasta el monto de 625 dólares, y si la propiedad está valuada en más de 5.000 dólares, debe venderse en una subasta judicial ordenada por el tribunal de la jurisdicción correspondiente.
Los gravámenes mecánicos sobre el título de propiedad inmobiliaria son exclusivamente el resultado de la legislación . Cada estado tiene sus propias leyes con respecto a la creación y ejecución de estos gravámenes, pero, en general, existen algunos elementos similares entre ellos. [8] Muchos estados distinguen entre los tipos de bienes inmuebles sobre los que se puede presentar un gravamen mecánico.
En virtud del principio de inmunidad soberana , la propiedad inmobiliaria del gobierno (propiedad pública) normalmente no está sujeta a las reclamaciones de partes privadas. Por lo tanto, a menos que el estado lo disponga específicamente, los gravámenes mecánicos no se vinculan al título de propiedad del estado o sus subdivisiones administrativas, como las ciudades. De manera similar, los gravámenes mecánicos según la ley estatal no son válidos en proyectos de construcción federales. Para proteger a los subcontratistas y proveedores que trabajan en proyectos federales donde el precio del contrato excede los $100,000.00, la Ley Miller requiere que los contratistas generales proporcionen una fianza de pago que garantice el pago del trabajo realizado de acuerdo con los términos del contrato. [9] [10] Muchos gobiernos estatales y municipales también requieren que los contratistas en proyectos de obras públicas estén afianzados bajo las llamadas " Leyes Little Miller ". Teóricamente, la fianza de pago bajo la Ley Miller o Ley Little Miller reemplaza la propiedad del gobierno, y los reclamantes calificados presentan reclamos contra esa fianza de manera similar a como presentarían un gravamen mecánico ordinario. [11]
En muchos estados, la legislatura ha creado procedimientos adicionales para que se pueda colocar un gravamen mecánico sobre una propiedad residencial. En Nueva Jersey, que promulgó la más estricta de estas regulaciones, un gravamen mecánico solo se puede colocar sobre una propiedad residencial después de que se haya presentado un Aviso de Saldo Impago y Derecho a Presentar un Gravamen dentro de los 60 días posteriores a la última fecha de trabajo del acreedor prendario y un árbitro de la Asociación Estadounidense de Arbitraje haya emitido un laudo arbitral que permita presentar un gravamen mecánico. [12]
El acto mismo de presentar un gravamen mecánico puede ser difícil. La mayoría de los estados simplemente exigen la presentación del gravamen mecánico ante un secretario del condado o del tribunal dentro de un período de tiempo definido a partir del evento desencadenante. Sin embargo, Maryland exige una solicitud al tribunal para presentar un gravamen mecánico. En Maryland, las corporaciones deben contratar a un abogado para presentar una solicitud al tribunal. [13]
Según los estatutos, el gravamen suele crearse mediante la realización de un trabajo o el suministro de material que mejora la propiedad. El tipo de contribución que se considera una base válida para un gravamen de mecánico varía según el estatuto estatal en particular que se aplique. Algunos ejemplos comunes son:
A menudo, no existe una línea divisoria simple que sea útil en todos los estados, o incluso en todos los casos, para determinar esta elegibilidad. Decidir si una parte tiene un derecho de retención legítimo puede depender del examen de casos judiciales que hayan confirmado o rechazado reclamos de retención en el mismo estado.
A diferencia de otros derechos de garantía, en la mayoría de los estados, los derechos de retención de los contratistas se otorgan a contratistas y proveedores de materiales que pueden o no tener un acuerdo contractual directo con el propietario del terreno. De hecho, esto suele ser la norma porque, en la mayoría de los casos, el propietario del terreno contrata únicamente a un contratista general (a menudo llamado "contratista principal"). El contratista general, a su vez, contrata a subcontratistas ("subcontratistas") y proveedores de materiales ("proveedores") para realizar el trabajo. Estos subcontratistas y proveedores tienen derecho a derechos de retención sobre la propiedad del propietario para garantizar su pago por parte del contratista general.
Sin embargo, para que un gravamen sea ejecutable, normalmente debe estar " perfeccionado ". Esto significa que el titular del gravamen debe cumplir con los requisitos legales para mantenerlo y hacerlo cumplir. Estos requisitos, que contienen plazos, son generalmente los siguientes:
Debido a la dificultad que suele asociarse con la presentación de gravámenes mecánicos y el cumplimiento de las leyes de gravámenes mecánicos, muchos acreedores utilizan abogados o servicios de presentación de gravámenes mecánicos para asegurarse de que su gravamen mecánico se presente correctamente. [14]
Los estatutos que crean los derechos de retención de mecánicos generalmente les otorgan una prioridad más alta con respecto a otros intereses en el título que la que la ley otorga a la mayoría de los derechos de retención de bienes inmuebles. Entre otras cosas, la prioridad es el atributo que determina cuál de varios derechos de retención en competencia tendrá el primer derecho a los fondos de una venta de ejecución hipotecaria . En este contexto, la prioridad de un derecho de retención de mecánicos se determina ya sea por el momento en que el derecho de retención se vincula al título de la propiedad o por el momento en el tiempo al que se "refiere". Con algunas excepciones, el derecho de retención se vincula o se refiere a un momento anterior al momento en que aparece cualquier notificación del mismo en los registros públicos. En muchos estados, esto se especifica como el momento en que comienza la primera construcción visible en el sitio de construcción. En otros, es cuando se ejecuta el contrato para que se realice el trabajo. En otros, el derecho de retención de cada contratista o proveedor se vincula en el momento en que comienza su propio trabajo. Por lo tanto, las personas que tratan con el propietario del título de la propiedad corren el riesgo de que sus intereses estén sujetos inesperadamente a derechos de retención de mecánicos de los que no tenían conocimiento.
En algunos estados se establecen disposiciones especiales para determinar la prioridad entre un gravamen de mecánico y el gravamen de una hipoteca que financia la construcción en el terreno. Por ejemplo, en el estado de Nueva York , la aparición de un lenguaje específico en la hipoteca en el sentido de que es un préstamo de construcción preserva su prioridad sobre los gravámenes de mecánico que surjan de la construcción, siempre que no se ignoren las reclamaciones de gravamen presentadas posteriormente que sean legítimas. En otros estados, como Florida , es una proposición de todo o nada. [15] Allí, el registro de la hipoteca de construcción antes de la presentación de un aviso legal de inicio de la construcción proporciona a la hipoteca prioridad absoluta sobre los gravámenes de mecánico que surjan de la construcción. Aún otros estados, como California , otorgan prioridad a una hipoteca de préstamo de construcción registrada antes del comienzo visible de la construcción donde el prestamista está obligado a desembolsar los fondos. En el estado de Illinois , existe un esquema legal de desembolso de fondos que, si se sigue, proporciona prioridad a la hipoteca de préstamo de construcción. En otros estados, todavía existen otros acuerdos y algunos estados, como Colorado , casi no ofrecen medios prácticos para que una hipoteca de préstamo de construcción obtenga prioridad.
Los gravámenes mecánicos se hacen valer exclusivamente a través de ventas judiciales por ejecución hipotecaria, es decir, mediante procedimientos judiciales similares a las ejecuciones hipotecarias. El tribunal debe determinar si se han cumplido los requisitos del estatuto y, de ser así, la prioridad del gravamen mecánico que se está ejecutando en relación con los demás gravámenes o cargas sobre el título. Una vez que se determine eso, el tribunal ordenará la venta de la propiedad y que el producto de la venta se aplique a los gravámenes en el orden de su prioridad.
Los estados pueden tener diversas limitaciones a los derechos de retención de los mecánicos. En la ley de California, un contratista debe esperar para aprovechar los derechos de retención hasta que se dé alguna de las siguientes condiciones; de lo contrario, el derecho de retención se considerará prematuro:
Cada uno de estos eventos requeridos ocurre al final del ciclo de vida del proyecto (o al final del alcance del trabajo del subcontratista, el proyecto puede estar lejos de completarse). El final del proyecto puede estar muy lejos del momento real en que se realizó el trabajo (y el momento en que el contratista pagó de su bolsillo la mano de obra y los materiales para el trabajo).
Además, el trabajo debe destinarse directamente a la mejora de la propiedad. Esto puede parecer obvio, pero hay numerosos costos de construcción que no están sujetos a gravámenes mecánicos. Una parte de los costos de construcción puede no calificar para un gravamen mecánico porque el trabajo no mejoró la propiedad. Un buen ejemplo son los elementos que no están destinados a ser permanentes, pero sin embargo, necesarios en el curso de la construcción. Puede ser necesaria una cerca de construcción temporal, puede cumplir una función valiosa en materia de seguridad y protección, pero nunca se espera que se convierta en parte de la propiedad, por lo que no es un costo que esté permitido bajo un gravamen mecánico.
El atractivo del derecho de retención del mecánico es que está garantizado por un bien inmueble y el inmueble puede venderse para pagarlo. Se trata de una herramienta poderosa, pero no siempre eficiente. [16] En realidad, se trata de un proceso largo y poco eficiente. Sin embargo, dadas las condiciones económicas y el hecho de que los prestamistas suelen tener prioridad, la venta del inmueble puede no ser suficiente para pagar el valor del derecho de retención.
Lo que a menudo se pasa por alto es que el contratista ahora está financiando el proyecto cuando realiza el trabajo y no recibe el pago puntual por ese trabajo. El contratista ahora está inmovilizando un capital valioso que podría usarse en otra cosa mientras espera el final de un proyecto. Además, el contratista debe asumir el costo del litigio para hacer cumplir sus derechos de retención de mecánico. Para disputas de menor valor, un derecho de retención de mecánico no va a ser un método rentable para obtener el pago de los servicios.
Una liberación de gravamen , también conocida como liberación de gravamen o cancelación de gravamen , es un documento que puede ser proporcionado voluntariamente por un reclamante de gravamen, como un subcontratista, a cambio de un pago o una promesa de pago de un contratista general o un propietario de la propiedad. Las negociaciones pueden ser complicadas, ya que los reclamantes de gravámenes generalmente quieren que se les pague antes de liberar un gravamen, mientras que el propietario de la propiedad sujeta al gravamen generalmente querrá que se libere el gravamen antes de realizar el pago. A diferencia de una exención de gravamen que niega el derecho a presentar un gravamen en el futuro, una liberación de gravamen cancela un gravamen que ya está en vigor.
Antes de realizar cualquier pago, el propietario de la propiedad debe solicitar una liberación de gravamen a cada proveedor, contratista y subcontratista, que cubra los materiales utilizados y el trabajo realizado en el proyecto. Una liberación de gravamen es una declaración escrita que libera a la propiedad de la amenaza de gravamen. Si el contrato requiere que se realicen pagos parciales antes de que se complete el trabajo en su totalidad, entonces el propietario de la propiedad puede solicitar una liberación parcial del gravamen que cubra toda la mano de obra y los materiales utilizados hasta el momento del pago.
Antes de realizar el pago final, el propietario de una propiedad debe obtener una declaración jurada del contratista que incluya a todas las partes no pagadas que realizaron trabajos o servicios o proporcionaron materiales a la propiedad. El propietario de la propiedad debe asegurarse de que el contratista obtenga autorizaciones de todas estas partes antes de realizar el pago final.
A menudo, un gravamen mecánico se descubre mucho después de que se haya registrado en los registros públicos, pero al tomar algunas medidas proactivas, los propietarios pueden asegurarse de que sus propiedades estén protegidas de las cargas impuestas por dichos gravámenes mecánicos. [17]
Presente un Aviso de inicio antes de comenzar cualquier proyecto de construcción o remodelación de una vivienda. Registre el formulario ante el secretario del Tribunal de Circuito del condado donde se encuentra la propiedad que se va a mejorar. Coloque también una copia certificada en el lugar de trabajo. El Aviso indica la intención del propietario de la propiedad de comenzar las mejoras, la ubicación de la propiedad, la descripción del trabajo y el monto de la fianza (si corresponde). También identifica al propietario de la propiedad, al contratista, al fiador, al prestamista y otra información pertinente.
El propietario de una propiedad que no registre un Aviso de inicio o que incluya información incorrecta en el Aviso podría verse obligado a pagar dos veces por el mismo trabajo o los mismos materiales. Solicite una lista de todos los subcontratistas y proveedores que tengan un contrato con el contratista para proporcionar servicios o materiales a la propiedad. [18]
Al final del proyecto y después de que el contratista haya recibido el pago completo y haya obtenido todas las liberaciones de gravamen y declaraciones juradas necesarias como se describe anteriormente, presente un Aviso de terminación del Aviso de inicio ante el Secretario del Tribunal de Circuito en el condado donde se encuentra la propiedad que se está mejorando.
Los estados suelen tener un proceso mediante el cual el propietario del terreno puede impugnar el derecho prima facie del reclamante a los gravámenes por motivos como la identificación correcta de la propiedad, el cumplimiento de los requisitos de notificación y el momento oportuno. Si la reclamación del gravamen sobrevive a esas impugnaciones, el propietario puede "salvar" el gravamen presentando una fianza de garantía ante el tribunal en el que se ha iniciado la acción de gravamen. Esto, en efecto, libera la propiedad del gravamen y permite su venta. La capacidad de saldar el gravamen es especialmente crucial cuando los promotores desean proceder con la venta de viviendas de nueva construcción, que de otro modo permanecerían sin vender y desocupadas durante el proceso de litigio del gravamen. [19]
Los países que reconocen los derechos de retención de los mecánicos a menudo establecen derechos y procedimientos muy diferentes a los de los Estados Unidos. [20]
Algunas provincias de Canadá (incluida Quebec ) y Nueva Zelanda reconocen un proceso similar al de un gravamen mecánico. La provincia canadiense de Terranova y Labrador permite gravámenes similares a los de los Estados Unidos.
Con excepción de México, los gravámenes mecánicos generalmente no se reconocen en toda América Latina.
Algunos países, como los Emiratos Árabes Unidos , prohíben específicamente el gravamen, excepto cuando se realiza de forma voluntaria.