Las viviendas asequibles en Canadá son espacios habitables que se consideran económicamente accesibles para quienes tienen un ingreso familiar medio en Canadá . [1] [2] La escala de propiedades de viviendas asequibles en Canadá incluye el mercado ( viviendas de alquiler asequibles y propiedad de vivienda asequible / propiedad compartida y alquiler con opción a compra), no mercado (viviendas de alquiler asequible y propiedad de vivienda asequible), y viviendas subsidiadas por el gobierno ( refugios de emergencia , viviendas de transición y viviendas públicas ).
La asequibilidad de la vivienda generalmente se mide sobre la base de una relación costo-ingreso de la vivienda (STIR) del 30% por parte de la Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda (CMHC), la agencia nacional de vivienda de Canadá. Los cambios en el costo de la vivienda o en los ingresos afectan la asequibilidad. La demografía y la geografía social informan las presiones de asequibilidad sobre diferentes grupos de personas. Según la OCDE , la "relación precio-ingreso", la "relación precio-alquiler" y la "tasa de sobrecarga de costos de la vivienda" de Canadá son significativamente más altas en comparación con los otros 38 países.
En 2021 [update], el 68,55% de las familias canadienses eran propietarias de sus casas, frente al 60% en 1999. Aproximadamente dos tercios de los hogares viven en casas de su propiedad, mientras que el otro tercio vive en viviendas de alquiler. A partir de 2018, [update]el mercado inmobiliario de Canadá proporcionaba viviendas a aproximadamente el 80% de los hogares canadienses, tanto para propietarios como para inquilinos.
Según la Ley de Estrategia Nacional de Vivienda de 2019 , la vivienda asequible se ha convertido en una cuestión de derechos humanos en lugar de una oportunidad de inversión en Canadá. Canadá no tiene una gran cantidad de viviendas sociales y algunas personas se han opuesto porque creen que va en contra del capitalismo . Además, existen preocupaciones sobre la posibilidad de una supervisión inadecuada, una tendencia que se observa en las iniciativas de vivienda social impulsadas por los gobiernos en todo el mundo, particularmente en casos que involucran políticas socialistas . Los escépticos sugieren que esta preocupación podría ser relevante en cualquier país que adopte ese enfoque, especialmente cuando se trata de la ejecución de programas, la distribución de unidades de vivienda y el mantenimiento y estandarización de esas unidades. [3] [4] Canadá tampoco ha invertido en grandes áreas de alquiler como lo han hecho Alemania , Austria , Suiza y los países escandinavos para aliviar las presiones inmobiliarias mientras el país buscaba tasas de inmigración más altas. Canadá no tiene un sindicato de inquilinos como el que tiene Suecia para negociar alquileres asequibles para los inquilinos y garantizar la seguridad del mercado de alquiler para los desfavorecidos y la clase trabajadora. En todo Canadá, la gente ha estado pidiendo al gobierno que ajuste las viviendas asequibles a los niveles de inmigración establecidos, mientras que el gobierno da la bienvenida anualmente al país a 500.000 nuevos residentes permanentes, 100.000 nuevos refugiados con estatus permanente y más de 800.000 ciudadanos extranjeros en el país con visas de estudio y visas temporales. visas de trabajo. [5] [6] En 2022, el CMHC informó que solo el 14,12% de las casas asequibles aprobadas se construyeron en gran parte debido a una gestión de proyectos incompetente . [7] En 2023, el CMHC sugirió un plan a largo plazo para hacer que las viviendas sean asequibles al menos para 2030; estimaron que en los próximos siete años se necesitarán 500.000 unidades de vivienda anualmente para lograrlo. [5] La asequibilidad de la vivienda en Canadá se ha ido deteriorando continuamente desde mediados de la década de 2000, y las políticas de vivienda se han debilitado desde finales de la década de 1980 debido al alejamiento del federalismo cooperativo . [8]
Han surgido preocupaciones de que la "crisis de alquiler" de Canadá (una disminución de unidades de alquiler asequibles) se haya visto exacerbada por la financiarización de la vivienda. Además, el uso de las medidas de apoyo a la crisis por parte de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) por parte de CMHC como lagunas jurídicas para beneficiar aún más sus intereses y su capacidad para obtener tasas preferenciales de préstamos hipotecarios y acceso a préstamos y subvenciones a bajo interés de la Estrategia Nacional de Vivienda, que son efectivamente subsidios, sin contribuir a la vivienda asequible, el objetivo principal de estos prestamistas, ha generado preocupación en el público. [9] [10]
La continuidad de la vivienda incluye viviendas no de mercado (personas sin hogar, refugios de emergencia, viviendas de transición, viviendas de apoyo, viviendas comunitarias y sociales) y viviendas de mercado (alquiler/propiedad por debajo del mercado, alquiler privado y propiedad de vivienda). [11]
Las definiciones de "asequibilidad" y "vivienda asequible en Canadá" varían dependiendo de si el término es utilizado por bancos y proveedores de hipotecas, agencias de bienes raíces con respecto a cuestiones basadas en el mercado, consumidores que pueden o no quedar excluidos del mercado y organizaciones de defensa que apoyan a las poblaciones sin vivienda o con viviendas insuficientes. [12]
No obstante, los gobiernos, las instituciones financieras (bancos, proveedores de hipotecas), los sectores inmobiliarios (agencias inmobiliarias), los consumidores y las organizaciones de defensa utilizan diferentes definiciones de asequibilidad. [12] La ciudad de Calgary se refiere a "viviendas asequibles" en términos de necesidad; un hogar necesita vivienda asequible cuando gana menos de $60,000 al año y gasta más del 30% de su ingreso bruto en el costo de la vivienda. [13]
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En 2018, el sistema de vivienda de mercado representó aproximadamente el 80% de las adquisiciones de viviendas de los hogares canadienses. [14] Sin embargo, la asequibilidad de la vivienda se ha convertido en una preocupación creciente, particularmente en las zonas urbanas, donde el aumento de los precios ha superado el crecimiento de los ingresos. Esto ha generado dificultades para acceder a viviendas asequibles y ha contribuido a un aumento del número de personas sin hogar. El gobierno ha implementado varias iniciativas para abordar estos problemas, pero es necesario tomar más medidas y colaborar entre los diferentes niveles de gobierno para garantizar viviendas asequibles para todos los canadienses.
Según el mapa nacional de precios de la Asociación Canadiense de Bienes Raíces (CREA), una casa unifamiliar promedio en Canadá cuesta $796,068 en marzo de 2022. [15] Según Statistics Canada, en 2020, el ingreso medio después de impuestos de las familias canadienses y las personas solteras fue $66,800. Esto representó un aumento del 7% con respecto a 2019. [16] Con un ingreso familiar de $65,000, una casa asequible costaría entre $250,000 y $300,000. Una casa que cuesta entre $450.000 y $500.000 se considera asequible para un hogar con un ingreso anual de $105.000. Para 2022, con una demanda inesperada combinada con una oferta cada vez menor de bienes raíces residenciales junto con tasas de interés históricamente bajas (establecidas durante la pandemia para estabilizar la economía), el precio de la vivienda se disparó en Canadá. La BBC dijo que Canadá enfrentaba "unos de los peores problemas de asequibilidad de la vivienda en el mundo". Según datos de la OCDE , la "desconexión" entre el precio medio de la vivienda (817.000 dólares) y los ingresos de los hogares es "una de las más dramáticas". El precio representa más de "nueve veces el ingreso del hogar". [17] Los expertos anticipan que los altos precios y la continua y fuerte demanda darán como resultado que los inquilinos dominen el mercado, particularmente en las grandes ciudades, ya que muchas personas quedarán fuera del mercado inmobiliario. [17]
Aproximadamente dos tercios de los hogares canadienses son propietarios de viviendas y un tercio son inquilinos que alquilan unidades a precio de mercado y no de mercado. [18] En 2018, alrededor del 13% de los inquilinos en Canadá vivían en viviendas subsidiadas. Según Statistics Canada y la Encuesta de Vivienda Canadiense (CHS) de 2018 de CMHC, había 628,700 hogares en Canadá que utilizaban viviendas sociales subsidiadas por el gobierno destinadas a hogares con ingresos bajos o moderados. [19] Alrededor de 129.127 personas utilizaron un refugio de emergencia en 2016 en Canadá. [20] Había 92 instalaciones de vivienda de transición en todo Canadá con 7694 camas en 2019. [20] [18] Según un informe de Statistics Canada de 2021, en un año determinado, más de 235 000 personas en Canadá se encuentran sin hogar; [21] y en una noche cualquiera el número de personas sin hogar oscila entre 25.000 y 35.000. [21]
Según la historiadora Nathalie Rech en The Canadian Encyclopedia , la "falta de vivienda" no se consideró un problema social hasta principios y mediados de la década de 1980. [22] En 2005, a medida que aumentaba el problema de las personas sin hogar, la política de vivienda canadiense continuó centrándose únicamente en la "falta de vivienda absoluta", ya que no existía una definición comúnmente aceptada de falta de vivienda. Esto cambió en 2012 cuando el Observatorio Canadiense sobre las Personas sin Hogar (COH), una organización sin fines de lucro, desarrolló una definición basada en gran medida en la tipología europea de personas sin hogar y exclusión de la vivienda (ETHOS) que fue ampliamente adoptada en todo Canadá. La definición aceptada de falta de vivienda con respecto a los programas e iniciativas para responder a la falta de vivienda ahora incluye categorías de personas que estaban alojadas pero que estaban "en riesgo de quedarse sin hogar", a menudo debido a que experimentaban problemas de asequibilidad de la vivienda. También incluye a las personas que están "alojadas provisionalmente", que pueden estar viviendo en situaciones de hacinamiento en viviendas compartidas con familiares o amigos, o aquellas que se encuentran en refugios de emergencia o viviendas de transición. La cuarta categoría de personas sin hogar incluye a los desamparados: aquellos que experimentan una falta absoluta de hogar.
Un episodio de CBC Fifth Estate [23] y un artículo adjunto de CBC News investigaron cómo Canadá había caído en una "crisis de alquiler", que podría afectar a un tercio de la población canadiense. [24] Uno de los principales factores considerados fue la financiarización del sector de viviendas de alquiler y la capacidad de dichos propietarios de adquirir más de una casa nueva debido a las normas relajadas de adquisición de terrenos. Nethercote y otros llevaron a cabo una investigación sobre el proceso de financiarización dentro del mercado privado de alquiler de bienes raíces. Investigaron el papel de las entidades privadas que inyectan fondos en el mercado inmobiliario mediante préstamos de los bancos, lo que resulta en un aumento de los precios de la vivienda y al mismo tiempo limita la disponibilidad de unidades de vivienda asequibles. La investigación exploró varios aspectos, incluido el papel de numerosos guardianes que actúan como intermediarios dentro del sistema, así como los actores del mercado profundo que funcionan como constructores de puertas de acceso dentro del mercado inmobiliario. Estos constructores de pasarelas manipulan y mantienen las barreras financieras, sirviendo efectivamente como maestros de peaje autorizados. Entre estos intermediarios, muchos consultores y abogados operan con un enfoque de ventas orientado a las ganancias, fomentando un sistema que a menudo explota y emplea prácticas poco éticas para lograr ganancias financieras individuales, similares a la especulación de precios . La investigación encontró que los sistemas municipales y urbanos ven estas prácticas como una fuente de ingresos ventajosa, que facilita estas oportunidades sistémicas impulsadas por el beneficio individual, aprovechando la ausencia de regulaciones y condiciones de mercado. [9] [25] [26] CBC examinó el tema desde el punto de vista de los inquilinos (padres solteros, familias numerosas, pensionados y otras personas con ingresos fijos o bajos, jóvenes que comienzan sus carreras) que sintieron que sus voces no eran siendo escuchado. [24] [23]
En una entrevista con Fifth Estate , Michael Brooks, con sede en Calgary y director ejecutivo de la Real Property Association of Canada (REALPAC), que ejerce presión sobre el gobierno federal en nombre de las empresas inmobiliarias comerciales más grandes de Canadá, dijo que el sector privado no estaba "principalmente en el negocio". de proporcionar un bien público", como la vivienda asequible. [23] El sector privado está "interesado en mantener y aumentar sus ingresos". Ellos "quieren ser vistos como contribuyentes a la solución y no como parte del problema". Sus obligaciones son para con sus inversores, lo que incluye los costes de gestión. [23] Los miembros de REALPAC, una asociación que se estableció en 1970, representaban 1 billón de dólares en activos bajo gestión en todo Canadá para 2022. [27]
La Brookings Institution enumera a los REIT, junto con los grandes bancos canadienses y las corporaciones multinacionales, como los "pagadores de dividendos más fiables" y recomienda que los pensionados inviertan en estos instrumentos financieros. [28] Durante la pandemia, los REIT y otros propietarios financieros "prosperaron" y los REIT individuales registraron cientos de millones en ganancias solo en los primeros tres meses. Se beneficiaron de las tasas de interés históricamente bajas respaldadas por el CMHC para comprar y vender edificios residenciales multifamiliares, refinanciar deudas y realizar renovaciones que les permitieron aumentar los alquileres. [10]
En 2016, Canadá tenía un parque total de viviendas de aproximadamente 14 millones de unidades. De este total, las viviendas sociales representaron el 3 por ciento, es decir, unas 425.000 unidades. Mientras tanto, Alemania representó el 30 por ciento de las unidades de vivienda social en comparación con su parque total de viviendas, y Suecia representó el 20 por ciento. [29] En 2023, la Corporación Hipotecaria y de Vivienda de Canadá calculó que se deben construir 3,5 millones de unidades de vivienda adicionales en los próximos siete años para hacer que las viviendas sean más "asequibles" para 2030, y en 2023, el 56% de las 500.000 unidades anuales requeridas fueron construido. [5]
La inversión del gobierno en viviendas sociales se considera un paso fundamental para abordar las necesidades apremiantes de los hogares de bajos ingresos y reducir la falta de vivienda en Canadá. Sin embargo, la falta de viviendas asequibles se está convirtiendo en un problema cada vez más grave en muchas zonas urbanas del país, y la política gubernamental como la del NHS, que se suponía iba a aumentar las viviendas asequibles no de mercado, se utiliza como herramienta para financiar a promotores corporativos para construir viviendas de alquiler de mercado con préstamos a bajo interés sin ninguna obligación de garantizar los derechos de vivienda de la población en gran medida afectada a través de medidas de control de alquileres, construyendo anualmente unidades de vivienda asequibles a través de un porcentaje de sus ganancias derivadas del uso de préstamos a bajo interés o convirtiendo un cierto porcentaje de sus unidades de vivienda en el mercado en un desarrollo a unidades de vivienda no de mercado. [30]
Los gobiernos provinciales y territoriales proporcionan la mayor financiación para vivienda y determinan los límites a los gobiernos municipales. Las provincias y territorios establecen su propio marco regulatorio para la vivienda y establecen sus propias leyes que pueden restringir lo que pueden hacer los municipios. [18] El papel de los municipios en la política de vivienda es importante, particularmente en el establecimiento de políticas relacionadas con la zonificación, el uso del suelo y la prevención de la falta de vivienda. A veces, las limitaciones financieras también entran en juego, ya que la principal fuente de financiación para las estrategias de vivienda suelen ser los impuestos a la propiedad. [31] Sin embargo, el gobierno federal proporciona financiación a provincias, territorios y, en ocasiones, directamente a municipios a través de acuerdos bilaterales. Un informe de 2022 del Instituto de Gobernanza y Finanzas Municipales de la Universidad de Toronto pide una mayor cooperación entre los niveles de gobierno para responder a la crisis de asequibilidad de la vivienda. [32] [31]
En un artículo de 2018 del Journal of the American Planning Association , cuatro investigadores describieron cómo el papel cambiante del gobierno en Canadá desde la década de 1970 afectó a las viviendas asequibles para quienes tienen ingresos más bajos. [33] Las políticas públicas desde la década de 1970 favorecieron más soluciones basadas en el mercado y, como resultado, se redujo el papel del gobierno en la prestación de servicios sociales, incluida la provisión de viviendas asequibles para aquellos con ingresos más bajos. [33] Las políticas públicas, como la " zonificación inclusiva , los bonos de densidad y los fideicomisos de vivienda " introducidos en ese momento en algunos municipios de los Estados Unidos para reducir las presiones sobre la asequibilidad de la vivienda para las personas con ingresos más bajos, no se adoptaron en Canadá al mismo ritmo. [33] Los autores dijeron que en ausencia de políticas adecuadas para equilibrar las necesidades de vivienda de aquellos cuya capacidad de pago está limitada con la tendencia natural del mercado a proporcionar vivienda a aquellos que pueden permitirse el lujo de pagar, condujo al crecimiento de desarrollos en ubicaciones centrales. donde las comodidades son ricas para los compradores de viviendas cuyos ingresos eran cada vez más altos que los de las personas con ingresos más bajos. [33]
La investigación del estudio de 2018 mostró que existe una "desconexión entre la evidencia y la política pública" en términos de planificación urbana basada en la promoción de una mayor densidad y zonificación de uso mixto en ciudades como Toronto. [33] [34] Una consecuencia negativa no deseada de estos "principios por excelencia del buen diseño urbano ha sido una disminución de la vivienda asequible. [33] [34] El artículo mostró que en las zonas de uso mixto, las personas con altos ingresos en los sectores como "administración, negocios, tecnología y salud" experimentaron una mayor asequibilidad de la vivienda: gastaron un porcentaje menor de sus ingresos en viviendas incluso en viviendas de mayor precio porque sus ingresos habían aumentado. La asequibilidad de la vivienda empeoró para aquellos con ocupaciones en la industria manufacturera, el comercio y la industria. servicios culturales y sociales. Sus ingresos habían permanecido estancados o disminuido con el tiempo y/o los costos de vivienda habían aumentado. [33] [34] Si bien este estudio se centró en Toronto, los hallazgos serían similares en otras áreas metropolitanas censales importantes (CMA). como Vancouver [33]
Después de la Gran Depresión y la Segunda Guerra Mundial, muchos canadienses vivieron en viviendas inadecuadas, ya que se construyeron menos viviendas nuevas, las casas más antiguas necesitaban reparaciones y las familias vivían en viviendas superpobladas. [35] La Ley de Vivienda Dominion (DHA) de 1935 estableció que las políticas federales sobre programas de vivienda estuvieran orientadas al mercado (en contraposición a las orientadas al bienestar social) durante las próximas décadas. [36] : 19 Por ejemplo, la DHA no incluía viviendas de bajo alquiler subsidiadas; en su lugar, introdujo préstamos hipotecarios privados del prestamista gubernamental conjunto para el 20% de los canadienses que podían permitirse comprar bienes raíces en el mercado. Durante el período posterior a la Segunda Guerra Mundial, la política federal de vivienda incluía el uso de impuestos para revitalizar el mercado inmobiliario, al mismo tiempo que se construían viviendas sociales y se subsidiaban viviendas de alquiler en el sector privado. [35]
En 1946, la Corporación Federal de Vivienda en Tiempos de Guerra fue reemplazada por la Corporación Central de Hipotecas y Vivienda, ahora conocida como Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda (CMHC), una corporación federal de la Corona . La CMHC administró la Ley Nacional de Vivienda que proporciona a los canadienses subvenciones, préstamos para comprar viviendas en el sistema de mercado y seguros hipotecarios para la financiación de créditos a través de prestamistas privados. [37] A finales de la década de 1940, el gobierno federal proporcionó el 75% de la financiación y los subsidios, y las provincias agregaron el 25%, para viviendas públicas sociales y de alquiler para familias de bajos ingresos. [38]
En la década de 1950, los municipios recibieron subvenciones federales para proyectos de renovación urbana que incluían desarrollos de viviendas de bajo alquiler, algunos de los cuales incluían subsidios de alquiler vinculados a los ingresos (RGI). Con la introducción del seguro de préstamos hipotecarios del CMHC, la propiedad de una vivienda se volvió más accesible. El seguro respaldado por el gobierno federal permitió a los compradores de viviendas y a los proveedores hipotecarios privados asumir un mayor riesgo en las hipotecas que tenían un pago inicial del 25%. [38]
Desde la década de 1950 hasta la de 1970, el gobierno construyó "viviendas públicas y de alquiler asequibles dedicadas". [33]
Durante la década de 1960, la economía de Canadá creció a un ritmo sostenido. [39] : 22 A mediados de la década de 1960, el Primer Ministro Lester Pearson dijo que en una sociedad democrática el objetivo debe ser que todos tengan "una vivienda digna". [35] : 2 En la década de 1970, la obligación de la política de vivienda pública se basaba en garantizar que todos los canadienses tuvieran una vivienda adecuada. Mediante enmiendas a la Ley Nacional de Vivienda de 1973, cada año se construyeron 20.000 viviendas sociales. [35] : 2
Durante el mandato de Pierre Elliot Trudeau , el entonces Ministro de Asuntos Urbanos, Ron Basford, presentó la Ley Nacional de Vivienda enmendada diciendo: "Cuando hablamos de las necesidades básicas de las personas (los requisitos para la supervivencia), la sociedad y el gobierno obviamente tienen la obligación de garantizar que estas necesidades básicas de vivienda están satisfechas." Las estrategias de vivienda se centraron en "realojar a las personas en mejores viviendas y barrios". [40]
A partir de principios de la década de 1970, durante casi dos décadas se construyeron o adquirieron aproximadamente 16.000 viviendas cooperativas o sin fines de lucro cada año. [41] [40] En los siguientes diez años, el número de cooperativas residenciales se redujo a aproximadamente 1.500 hogares al año. [41] Esto comenzó a cambiar en la década de 1970, a medida que se redujo el papel del gobierno. [33]
A partir de la década de 1980, las políticas federales de vivienda cambiaron y más hogares en todo Canadá comenzaron a experimentar presiones sobre la asequibilidad de la vivienda, incluidos los propietarios de las residencias en las que viven y los que alquilan.
Según un artículo de 2004 de la revista Housing Studies , hubo un aumento constante de los problemas de asequibilidad de la vivienda a partir de principios de la década de 1980 en "todas las regiones y ciudades principales" y en casi todas las clases sociales de los hogares canadienses . [42] Los problemas de asequibilidad estaban "altamente concentrados" en los hogares de bajos ingresos, particularmente en los hogares liderados por mujeres. [42]
En 1984, el gobierno federal comenzó a recortar la vivienda social. [35] : 2 [a] Alrededor de esa época, el concepto de "necesidad básica de vivienda" fue desarrollado por la Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda como base para evaluar a aquellos elegibles para financiamiento federal bajo los Acuerdos Globales sobre Vivienda Social de 1986, un acuerdo entre los gobiernos federal y provincial/territorial con respecto a la administración y el reparto de costos de los programas de vivienda social bajo la Ley Nacional de Vivienda y la Ley CMHC . [43] [44] Se considera que un hogar tiene necesidades básicas de vivienda si cumple con ciertos criterios: si está por debajo de los estándares aceptables de asequibilidad, adecuación o idoneidad y si el costo de la vivienda excede el 30% o más de su costo anterior. gravar los ingresos del hogar. [ cita necesaria ]
A fines de la década de 1980, hubo un cambio importante en las políticas de vivienda que incluyeron enmiendas a los impuestos que beneficiaron a quienes podían permitirse el lujo de ser propietarios de una vivienda. Al mismo tiempo, el gobierno federal retiró la financiación de proyectos de vivienda social y asequible, lo que provocó una drástica disminución del parque de viviendas asequibles. [45] Hubo una "inversión masiva" en la construcción de casas y condominios y una disminución dramática en las unidades de apartamentos de alquiler especialmente construidas. [45] Los inversores compraron algunos condominios para unidades de alquiler, pero los alquileres tenían precios en el "extremo superior del mercado" [45] y eran asequibles sólo para hogares con ingresos más altos.
Durante la década de 1990, hubo una transferencia de nuevas responsabilidades, incluida la vivienda asequible, de los gobiernos provinciales a los gobiernos municipales sin herramientas de ingresos adecuadas. [46] Desde principios de la década de 1990, la responsabilidad de brindar apoyo para viviendas asequibles y una serie de otras cuestiones sociales relacionadas con el medio ambiente, los Pueblos Indígenas ( Primeras Naciones , Inuit y Métis ), la salud pública y la seguridad, se había reducido. cargado sin aumento de fuentes de financiación. [ cita necesaria ]
En la década de 1990, aunque el precio de las viviendas se mantuvo "notablemente estable", la desigualdad de ingresos aumentó y los problemas de asequibilidad de la vivienda se volvieron más frecuentes y más graves. [42] A lo largo de la década, el gobierno federal se centró en reducir el déficit federal y comenzó a transferir la responsabilidad de proporcionar viviendas sociales para los necesitados, incluidas viviendas para personas de bajos ingresos, a las provincias y territorios. [35] Las provincias y territorios transfirieron algunas de estas responsabilidades a los municipios sin proporcionar los recursos financieros correspondientes. [46]
En 1991, la política pública canadiense sobre la asequibilidad de la vivienda estaba más alineada con el concepto de necesidad que en el Reino Unido en la década de 1980, por ejemplo, donde el concepto de asequibilidad estaba más orientado al mercado. [47] [b]
En 1996, el gobierno federal revocó el Plan de Asistencia de Canadá de 1966, que hacía obligatorio que las personas cuyos ingresos eran inadecuados para satisfacer las necesidades básicas (incluidos los trabajadores pobres ) tuvieran acceso a procedimientos de apelación establecidos en las provincias y territorios en materia de asistencia social. [48] En el mismo año, el gobierno federal transfirió la responsabilidad de la mayoría de los programas federales de vivienda existentes a las provincias. [35] [49] : 9
A mediados de la década de 1990, Canadá padecía una reconocida crisis nacional de personas sin hogar . La falta de vivienda, que se encuentra en el extremo más extremo de la escala de asequibilidad de la vivienda, afectó a una población diversa de personas y familias. [35] Dicho esto, sin embargo, desde mediados de la década de 1990 hasta al menos 2010, el ritmo de crecimiento de la economía canadiense fue el más fuerte y sostenido desde la década de 1960. [39] : 22
Entre 1993 y 2003, mientras los ingresos del gobierno federal aumentaron un 12% y las provincias y territorios aumentaron un 13%, los ingresos de los municipios sólo aumentaron un 8%. [46] De 1993 a 2004, las transferencias fiscales federales y provinciales a los municipios disminuyeron de 25 centavos por dólar de ingresos municipales a 16 centavos, lo que representa una disminución del 37 por ciento, mientras que sus responsabilidades habían aumentado, dando lugar a un desequilibrio fiscal. [46]
También en la década de 1990, los fondos de inversión inmobiliaria (REIT), los fondos de cobertura, las empresas de capital privado y las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa entraron en el mercado de alquiler urbano en las grandes ciudades de América del Norte, y más tarde a nivel nacional y en otros países anglófonos como el Reino Unido. , Australia e Irlanda; durante los siguientes 15 años se expandieron exponencialmente. [9] Los REIT surgieron en Canadá cuando la Ley Canadiense del Impuesto sobre la Renta de 1995 permitió que los REIT calificaran como fideicomisos de capital cerrado, [50] siendo el primer REIT establecido en Canadá en 1997 en Toronto. En los 15 años transcurridos entre 2000 y 2015, la propiedad de apartamentos en Toronto se concentró cada vez más entre REIT, inversores institucionales, fondos de capital privado y algunas grandes empresas familiares. [51] [9]
Desde el año 2000 el coste del alquiler aumentó más del 20%. [52]
Para apoyar la vivienda asequible en 2001, la Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda introdujo los Bonos Hipotecarios de Canadá, centrándose en las tasas de interés e hipotecas de bajo costo. [38]
La Iniciativa de Vivienda Asequible (AHI), que funcionó de 2001 a 2011, fue una iniciativa multilateral intergubernamental de vivienda asequible en Canadá. [53] El gobierno federal, a través del CMHC, proporcionó financiación para el suministro de nuevas viviendas de alquiler asequibles en el marco del Programa de Vivienda Asequible con 1.000 millones de dólares canadienses entre 2001 y 2008 (que se igualarán con las provincias y territorios). [c] El gobierno federal colocó al AHI dentro del Marco de Vivienda Asequible 2011-2014 para mejorar "el acceso a viviendas asequibles, sólidas, adecuadas y sostenibles". [54] El Marco reconoció que se requería una amplia gama de soluciones para responder a la diversidad de necesidades y prioridades de programas de vivienda asequible específicas de cada jurisdicción. En el Marco, se reiteró que la responsabilidad del diseño y ejecución de programas de vivienda asequible recaía en las provincias y territorios. Las provincias y territorios tendrían flexibilidad sobre cómo invertir los fondos federales que serían igualados por las provincias y territorios, si se alcanzaba el resultado general previsto. El objetivo era "reducir el número de canadienses que necesitan vivienda mejorando el acceso a viviendas asequibles que sean sólidas, adecuadas y sostenibles". Ejemplos de iniciativas que podrían emprenderse en el marco del Marco incluían "nuevas construcciones, renovaciones, asistencia para la propiedad de viviendas, suplementos de alquiler, subsidios de alojamiento y alojamiento para víctimas de violencia familiar". [55]
Un informe de TD Economic de 2003 recomendó que las iniciativas gubernamentales deberían centrarse en aumentar los ingresos del mercado en el extremo inferior, ya que el número de hogares de bajos ingresos era demasiado alto. El informe planteó preocupaciones sobre los hogares de bajos ingresos que estaban sujetos a reembolsos y devoluciones de impuestos provinciales y federales, por ejemplo, en la vuelta al trabajo y la Prestación Nacional por Hijo (NCB) federal-provincial. [56] El informe decía que disminuir el número de hogares de bajos ingresos sería más efectivo que los incentivos ineficientes, costosos, financiados con fondos públicos o basados en impuestos para aumentar el número de unidades de alquiler asequibles. [56]
El informe TD concluyó que los municipios necesitan un acuerdo de financiación más sostenible y las provincias deben desempeñar un papel más activo en materia de vivienda asequible, convirtiéndose en líderes dentro del acuerdo marco de vivienda asequible. [56]
En 2004, 1,7 millones de canadienses experimentaron problemas de asequibilidad de la vivienda. [12] : 4
A partir de 2006 [update], el CMHC dirigió al gobierno municipal a quienes necesitaban viviendas subsidiadas para hogares de bajos ingresos. [57] En 2011, la Federación Canadiense de Municipios pidió una mejor coordinación entre los tres niveles de gobierno, ya que las responsabilidades ampliadas "carecían de financiación o carecían de financiación suficiente". [58]
Todos los niveles de gobierno en Canadá comenzaron a incluir políticas y estrategias de vivienda que respondieran a la crisis de las personas sin hogar, aunque también estrategias y programas contra la pobreza para acabar con las personas sin hogar. Los activistas dijeron que los esfuerzos eran insuficientes, ineficientes o insostenibles. [59] [d]
El número de unidades de alquiler disminuyó a partir de 2005. [52]
El presupuesto federal canadiense de 2006 "proporcionó 300 millones de dólares para viviendas asequibles en los territorios". [60]
En 2007, la asequibilidad de la vivienda era un problema para los canadienses de ingresos bajos y medios. [12] : 4 Los canadienses del quintil más bajo que vivían en hogares de inquilinos tenían 18 veces más probabilidades que el hogar promedio de experimentar problemas de asequibilidad. [12] : 4 [61]
Con tasas de interés históricamente bajas y financiamiento hipotecario y de deuda fácilmente disponible en 2007, el mercado inmobiliario de Canadá se encontraba en un período de fuerte crecimiento. La vivienda asequible fue una medida relativa. [12] Al mismo tiempo, el stock de alquileres privados asequibles en todo Canadá era bajo. En muchas ciudades, la tasa de desocupación de unidades de alquiler asequibles era inferior al 1%. [12] : 36
Según informes de 2006 y 2010, la brecha entre los ingresos del quintil superior y el quintil inferior alcanzó extremos sin precedentes en el siglo XXI. [39] [62] Los hogares en el quintil superior, particularmente en grandes áreas urbanas prósperas, podrían permitirse el lujo de comprar casas para inversión y/o residencia a precios más altos aprovechando las bajas tasas de interés. [12] : 89 Entre 1997 y 2007, el 1% o 246.000 canadienses obtuvieron ingresos medios de 405.000 dólares, lo que representa el 32% de todo el crecimiento de los ingresos. [39] Había 24,6 millones de contribuyentes en Canadá en 2007. El 1% más rico ganaba más de 169.000 dólares y tenía un ingreso promedio de 404.000 dólares. El 0,1% más rico ganaba más de 621.000 dólares y tenía un ingreso medio de 1,49 millones de dólares. El 0,01% más rico ganaba más de 1,85 millones de dólares y tenía un ingreso promedio de 3,83 millones de dólares. [39]
Los niveles de ingresos en el quintil superior han aumentado exponencialmente, mientras que los de los quintiles inferiores se han estancado. [39]
Desde 2009 hasta 2014, el gobierno federal presupuestó 388 millones de dólares al año para el sector de la vivienda. [63]
El presupuesto federal canadiense de 2009 asignó fondos para el período 2009-2011: renovación y modernización energética de viviendas sociales (1.000 millones de dólares); construir viviendas para personas mayores de bajos ingresos (400 millones de dólares); construir viviendas sociales para personas con discapacidad (75 millones de dólares); apoyar la vivienda social en el Norte (200 millones de dólares); Préstamos de bajo costo a municipios para mejorar la infraestructura relacionada con la vivienda (2 mil millones de dólares) como parte del Plan de Acción Económica de Canadá.
A partir de 2010 [update], los precios de la vivienda y los costos de construcción aumentaron dramáticamente en Canadá como lo hicieron en otras partes del mundo. [39]
Hubo una modesta mejora en la asequibilidad de la vivienda en todo Canadá en el tercer trimestre de 2011 después de dos trimestres consecutivos de deterioro. Parte de esto se debió a la disminución de los costos de propiedad de la vivienda como resultado de tasas hipotecarias más bajas. [64]
Para 2012, la creciente brecha de desigualdad había presentado un desafío importante para los hogares canadienses que estaban "fuera del precio" de los mercados de vivienda en alquiler y en propiedad. [65] Ese año, hubo un ligero deterioro en la asequibilidad de la vivienda, según el Royal Bank of Canada (RBC). [66] [e]
Ese año, muchas partes del país también informaron que a los trabajadores clave (maestros, enfermeras, agentes de policía, trabajadores de la construcción y otros) que obtenían ingresos razonablemente buenos de sus profesiones les resultaba cada vez más difícil afrontar el alto costo de la vivienda." [65 ] Según un informe de 2012 de la Federación de Municipios Canadienses , un tercio de los canadienses eran inquilinos. La construcción y rehabilitación de unidades de alquiler asequibles no siguió el ritmo del número de unidades de alquiler asequibles perdidas debido a la demolición, los proyectos de intensificación urbana y las obras más rentables. conversión a condominios. Menos del 10% de las nuevas viviendas iniciadas en 2012 fueron unidades de alquiler. [52] La FCA encontró que la escasez de viviendas de alquiler disponibles está empeorando al mismo tiempo que más canadienses se ven excluidos de la propiedad de viviendas. [52 ]
En 2012, si bien Canadá tenía un mercado inmobiliario sólido [67], muchos hogares canadienses enfrentaban inseguridad inmobiliaria .
En noviembre de 2017, el gobierno federal amplió su papel en materia de vivienda con la introducción de la Estrategia Nacional de Vivienda (NHS). [68] [69] [f] El objetivo de la Estrategia era "garantizar que todos en Canadá tengan acceso a una vivienda que satisfaga sus necesidades y que puedan pagar". [68] Antes de 2017, Canadá era la única nación del G8 que carecía de una estrategia nacional de vivienda.
A través del NHS, el Gobierno de Canadá prometió gastar 40.000 millones de dólares durante la próxima década en vivienda, [41] fondos que se destinarían a construir 100.000 nuevas unidades asequibles, reparar 300.000 unidades asequibles y reducir el número de personas sin hogar en un 50%. [70]
En abril de 2019, el Parlamento aprobó la Ley de Estrategia Nacional de Vivienda como parte de la Ley de Implementación del Presupuesto de 2019 , que establece la política de vivienda del Gobierno de Canadá. Basada en un enfoque de la vivienda basado en los derechos humanos, la política federal "reconoce que el derecho a una vivienda adecuada es un derecho humano fundamental afirmado en el derecho internacional ". [68] [71] También compromete a Canadá a promover la realización progresiva del derecho a una vivienda adecuada . Este derecho está reconocido en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC).
En la Conferencia Nacional de Vivienda de 2018 organizada por la CMHC, se plantearon preocupaciones sobre un marcado aumento en la financiarización del sector de la vivienda que se había extendido al mercado de alquiler privado. [72] : 6 La Federación Canadiense de Asociaciones de Apartamentos no estuvo de acuerdo con la premisa y describió a los oradores de la conferencia como "progresistas". [73] Los problemas incluyeron el aumento de "propietarios aficionados", condominios, Airbnb , alquileres a corto plazo , aumento de los alquileres y problemas con los desalojos. Se están comprando edificios residenciales múltiples como activos de vivienda para generar riqueza en un momento en que las unidades de alquiler escasean. [72] : 6
El presupuesto federal de 2022 , publicado el 7 de abril, pedía una revisión del tratamiento fiscal para los grandes fideicomisos corporativos que utilizan bienes raíces residenciales como instrumentos de inversión financiera. Esta revisión examinaría el impacto de la vivienda como clase de activo en los compradores e inquilinos canadienses. [74] El presupuesto también incluía $1.5 mil millones para cooperativas de vivienda como parte de la solución a la crisis de vivienda asequible. [41] Desde principios de la década de 1990 hasta 2020, 25 de los mayores propietarios financieros, incluidos los REIT, consolidaron alrededor de 330.000 suites de alquiler que representan el 20% del "stock privado de apartamentos de alquiler especialmente construidos" de Canadá. [10] Los REIT no tenían unidades de alquiler en 1996; en 2020, poseían 200.000 suites. [10] A partir de 2021, los REIT y otros propietarios financieros se beneficiarán de un trato fiscal preferencial, que Martine August describió como subvenciones estatales. August ha pedido a la CMHC que deje de ofrecer a los propietarios financieros "tasas de préstamos hipotecarios preferenciales", que en realidad son subsidios a empresas que no proporcionan un bien público. También pide al gobierno federal que no permita a los propietarios financieros acceder a préstamos y subvenciones de la Estrategia Nacional de Vivienda, ya que estas empresas "eliminan la vivienda asequible como estrategia comercial". [10]
El informe de 2020 sobre la Encuesta de 2018 reveló que 1.644.900 hogares canadienses o el 11,6% tenían necesidades básicas de vivienda, [75] en comparación con el 12,7% informado en el censo canadiense de 2016 . [76] En 2016, las regiones canadienses con la mayoría de los hogares que experimentaban necesidades básicas de vivienda incluían Nunavut con un 36,5%, los Territorios del Noroeste con un 15,5%, Ontario con un 15,3% y Yukon con un 15,2%. [76] El censo de 2016 también mostró que las tasas más altas de necesidad básica de vivienda en las áreas metropolitanas eran Toronto con un 19,1% y Vancouver con un 17,6%. [76]
En mayo de 2021, el precio de la vivienda aumentó con una "rápida aceleración", la oferta de vivienda y las tasas hipotecarias estaban en mínimos históricos y la demanda aumentó, y los economistas del Royal Bank of Canada y el Canadian Imperial Bank of Commerce expresaron su preocupación de que Los especuladores estaban entrando en el mercado, privando a las familias jóvenes y de bajos ingresos de viviendas asequibles. [77] Con 424 unidades de vivienda por cada 1.000 personas, Canadá ocupa el puesto más bajo de las naciones del G7 [g] en "oferta de vivienda promedio per cápita" en comparación con Francia, que tiene 540 unidades por 1.000, la mayor oferta de vivienda per cápita. Dentro de Canadá, el inventario de oferta de vivienda disponible es el más bajo registrado. [77] Refleja una insuficiencia crónica del suministro interno. De 2016 a 2021, la población de Canadá aumentó a unos 37 millones con la llegada de 1,8 millones de nuevos residentes que a menudo prefieren vivir en los "centros y suburbios distantes de las grandes ciudades". [78]
La pandemia de COVID-19 exacerbó las presiones inmobiliarias, incluida la preferencia imprevista por el tipo de vivienda y la ubicación geográfica. [79] Durante la pandemia, en febrero de 2022, se informó que el mercado inmobiliario canadiense estaba experimentando un auge inesperado con precios récord, combinados con tasas de interés históricamente bajas y una oferta de bienes raíces decreciente. Tanto en 2020 como en 2021 se batieron récords de venta de inmuebles. A finales de 2021, el índice de precios de viviendas de la MLS era un récord de 25,3% más alto que en 2020. [80] Durante la pandemia, la migración interprovincial también fue fuerte y continuó hasta 2022, lo que también contribuyó a los altos precios. [80]
En el presupuesto federal de 2022 , "Un plan para hacer crecer nuestra economía y hacer la vida más asequible", publicado el 7 de abril, el gobierno federal respondió a las preocupaciones sobre el papel del mercado especulativo en los altísimos precios inmobiliarios. Se introdujo una prohibición de dos años para los "compradores extranjeros". [81] [82] [83] Sin embargo, la prohibición se limitó a compras sin planes de desarrollar viviendas en el presupuesto federal de 2023, con el argumento de estimular la construcción de viviendas. [84]
El 80 por ciento de los canadienses disfrutan de viviendas de mercado, que incluyen viviendas en propiedad individual y viviendas privadas de alquiler. [85] En el sistema de vivienda basado en el mercado, los individuos financian su propia vivienda, independientemente de la asistencia gubernamental.
Un informe de RBC Economics del Royal Bank of Canada de 2019 sobre la asequibilidad de la vivienda decía que, en 9 de las 14 áreas de mercado que rastrean, la mayoría de las familias canadienses pueden comprar una vivienda promedio. [86] Los mercados más asequibles son Saint John, St. John's, Regina, Quebec y Halifax, mientras que los mercados menos asequibles son Vancouver, Toronto y Victoria.
Statistics Canada informó que, si bien el " producto interno bruto (PIB) real per cápita de Canadá aumentó aproximadamente un 50% entre 1980 y 2005" y la fuerza laboral aumentó el nivel educativo y la experiencia laboral durante este mismo período y los ingresos medios entre el 20% superior de la población Los empleados a tiempo completo durante todo el año crecieron un 17,9%, entre aquellos en la quinta parte inferior de la distribución , los ingresos medios disminuyeron un 13,3%". en 1980 a 41.401 dólares en 2005. [87]
En un artículo del Toronto Star de septiembre de 2000 , un profesor de la Universidad de Toronto , cuya investigación se centra en cuestiones de vivienda y falta de vivienda, señaló que "falta de vivienda" -como término para describir un problema social- rara vez se utilizaba antes de los años 1980. [40] [22] Cuando las Naciones Unidas anunciaron en 1981 que habría un Año Internacional de la Vivienda para las Personas sin Hogar en 1987, su declaración se refirió sólo a los países en desarrollo y no hizo ninguna mención a Canadá u otros países con economías avanzadas . [40] En 1987, los académicos y las conferencias se centraron en las personas sin vivienda en Canadá y otras naciones desarrolladas. Según Hulchanski, antes de la década de 1980, "la gente de los países desarrollados no sabía lo que era no tener vivienda". [40] Había viviendas disponibles para hombres solteros en pensiones de mala calidad, pero no estaban sin vivienda. [40]
En un informe de 2014 de la Alianza Canadiense para Acabar con las Personas sin Hogar y la Universidad de York , el autor principal Stephen Gaetz pidió financiación federal directa para la construcción de unidades de vivienda asequibles para responder a las personas sin hogar en Canadá, ya que el presupuesto de otoño mostró un superávit. Gaetz dijo que si se gastaran 46 dólares adicionales por canadiense en viviendas asequibles, se aceleraría el fin de la falta de vivienda crónica y se ayudaría a muchos miles de canadienses que estaban en riesgo de quedarse sin hogar. El informe estimó que el costo para la economía de los 235.000 canadienses que se estima que se quedan sin hogar anualmente fue de aproximadamente 7 mil millones de dólares. El número de personas sin hogar no ha disminuido a pesar de "2 mil millones de dólares asignados en fondos federales". Durante los últimos 25 años, el gobierno federal había estado reduciendo la inversión en viviendas asequibles. Para 2014, esto representó una disminución del 46% desde la década de 1980. Desde 1989, la población de Canadá aumentó un 30%, pero la cantidad per cápita gastada para construir viviendas asequibles disminuyó de 115 dólares per cápita en 1989 a 60 dólares per cápita en 2014. En 1982, el gobierno federal construyó 20.450 unidades de viviendas asequibles; en 2006 sólo se construyeron 4.393 unidades. Gaetz llamó la atención sobre las políticas públicas en ámbitos como los impuestos, que beneficiaban a los propietarios de viviendas con aproximadamente 8.600 millones de dólares al año. El informe decía que el gobierno federal estaba canalizando dinero a quienes no lo necesitan y descuidando a quienes más lo necesitaban. [88]
Graham Haines, director de investigación y políticas del Ryerson City Building Institute en Toronto, dijo en 2017 que los formuladores de políticas canadienses se habían centrado casi exclusivamente en promover la propiedad de viviendas desde finales de la década de 1990, creando un patrón de construcción de unidades de vivienda, como condominios , para inversores en lugar de para los usuarios finales: el inquilinos. Al "dejar que el mercado haga lo que quiere", Canadá descuidó las necesidades de su población, escribió Haines. Esto resultó en una disminución que duró décadas en la oferta de apartamentos de alquiler especialmente construidos, ya que los desarrolladores prefirieron construir condominios, especialmente con políticas fiscales e incentivos favorables. Haines dijo que a medida que los millennials llegan a una edad en la que están listos para convertirse en compradores de viviendas, es posible que estén compitiendo por los mismos condominios que las personas mayores que quieren reducir su tamaño. [89] Haines pidió cambios en las políticas públicas que favorezcan la construcción de unidades de alquiler apropiadas que sean asequibles para quienes las utilizarán, reconociendo que el alquiler será una parte importante del sector inmobiliario en Canadá. [89]
En un artículo de Estudios de Vivienda de 2020 , Megan Nethercote, investigadora vicerrectora de la Universidad RMIT , investigó la financiarización de las viviendas de alquiler en el mercado inmobiliario privado. Expresó su preocupación por la escasez de literatura sobre la provisión de viviendas sociales o asequibles, a pesar de la importancia de la expansión del sector privado de alquiler de viviendas asequibles. Los REIT son altamente recomendados porque se encuentran entre los pagadores de dividendos más confiables para sus inversores, particularmente para los jubilados y otras personas que necesitan inversiones seguras. Durante la pandemia, los REIT prosperaron al beneficiarse de bajas tasas hipotecarias y otras subvenciones y préstamos de CMHC, y experimentaron un crecimiento significativo en el mercado de alquiler privado en crisis. [9] Convierten apartamentos antiguos en condominios o unidades de alquiler más altas, y los expertos en vivienda evalúan que el éxito de su modelo de negocio se basa en la eliminación de viviendas de alquiler asequibles.
En su informe del segundo trimestre de 2016, Canada Mortgage and Housing Corporation advirtió que los precios de la vivienda están sobrevaluados en 9 mercados canadienses, con Vancouver en alto riesgo. También siguen existiendo pruebas contundentes de "condiciones problemáticas" en Toronto , Calgary , Saskatoon y Regina , mientras que en Ottawa las "condiciones problemáticas" son débiles. [90]
En el tercer trimestre de 2021, se necesitaba el 37,1% de la renta disponible para pagar los costes de la vivienda, lo que representa un aumento de 5,2 puntos en 2021, el ratio más alto desde 2008. [91] En 2008, los precios medios de las viviendas eran mucho más bajos que en 2021 y las tasas de interés eran 5 puntos más altas que la tasa de 2021 del Banco de Canadá, que era cercana a cero. [91]
Medir la asequibilidad de la vivienda es complicado debido a la vasta geografía física y humana de Canadá, que incluye comunidades remotas del norte y regiones urbanas prósperas. [39]
En un documento de antecedentes de 1994 encargado por la Comisión de Derechos Humanos de Ontario , J. David Hulchanski, editor norteamericano de la revista internacional Housing Studies , describió cómo la proporción del costo de la vivienda como porcentaje de los ingresos fue del 12% desde 1900 hasta principios de la década de 1920. , cuando se aumentó al 20%. Esto volvió a cambiar en la década de 1960 al 25%. Se cambió al 30% a mediados de los años 1980. [92] Determinar la asequibilidad de la vivienda es complejo y la herramienta comúnmente utilizada de relación gasto-ingreso en vivienda ha sido cuestionada. Canadá, por ejemplo, pasó de una norma del 20% a una norma del 25% en la década de 1950. En la década de 1980, esto fue reemplazado por una regla general del 30%. [93] Cuando los costos mensuales de mantenimiento de una vivienda superan el 30-35% de los ingresos del hogar, la vivienda se considera inasequible para ese hogar. Si bien la CMHC, los bancos y los proveedores de hipotecas siguen utilizando la regla del 30%, Hulchanski y otros la han cuestionado. [93]
El censo canadiense proporciona datos sobre las necesidades básicas de vivienda en municipios, provincias y territorios, incluido el porcentaje de hogares canadienses que viven con necesidades básicas de vivienda. [75] Statistics Canada proporciona actualizaciones sobre datos relacionados con la vivienda, como el Programa Canadiense de Estadísticas de Vivienda (CHSP), del que informa The Daily . [94] El Índice de Asequibilidad de la Vivienda (HAI) del Banco de Canadá , la Medida de Asequibilidad de la Vivienda del Royal Bank of Canada [64] y el Monitor de Asequibilidad de la Vivienda del Banco Nacional de Canadá [95] son ejemplos de las formas en que se mide la asequibilidad. para calificar para una hipoteca en Canadá.
Un artículo de 2011 decía que los analistas de políticas públicas sobre asequibilidad de la vivienda también deberían monitorear otros indicadores que son más apropiados para el contexto canadiense contemporáneo, como qué proporción de unidades de alquiler son asequibles para un hogar de alquiler con ingresos medios, una comparación del requisito salarial necesario para alquilar unidad, la demanda de asistencia para vivienda, el número de hogares con necesidades básicas como medida de hito, el número de personas que utilizan refugios de emergencia para personas sin hogar, el número de personas que presentan avisos de desalojo, atrasos o ejecuciones hipotecarias, tasas de disponibilidad de alquileres a precios de mercado, disponibilidad de alquileres unidades con existencias de ingresos modestos y bajos y el número de ventas de MLS asequibles para compradores marginales. [96]
La ciudad de Calgary se refiere a "viviendas asequibles" en términos de necesidad; un hogar necesita vivienda asequible cuando gana menos de $60,000 al año y gasta más del 30% de su ingreso bruto en el costo de la vivienda. [13]
Las instituciones de crédito hipotecario definen la asequibilidad en términos de que los compradores potenciales de viviendas consideran el costo relativo de la deuda en función de las tasas de interés y los ingresos promedio de los hogares. Esta medida de asequibilidad no está orientada a los inquilinos. [12] : 4
Londerville también señala que el índice máximo del Servicio Total de la Deuda (el "índice entre los pagos totales de la deuda del prestatario, incluidos los pagos de la hipoteca y los impuestos a la propiedad, con respecto al ingreso bruto del hogar") está infrautilizado al evaluar la asequibilidad. [97]
Existe el argumento de que el cálculo debería basarse en el salario neto en lugar del salario bruto. Podría ser diferente para diferentes niveles de ingresos: el 40% de $40,000 no deja mucho espacio para otros gastos del hogar. Los propietarios jóvenes que tienen niños en una guardería pueden estar pagando una tarifa casi equivalente a un segundo pago de hipoteca; esto no se tiene en cuenta al calcular el máximo que prestará el banco porque no está definido como deuda.
Se necesita una medición precisa de la asequibilidad de la vivienda para decidir si una familia califica para recibir asistencia en materia de vivienda o para una hipoteca para comprarla de forma privada. Si bien la regla del 30% puede usarse para este último caso, los bancos y las agencias de crédito pueden exigir un ingreso calificado mucho más alto antes de aprobar una hipoteca. La Medida de Asequibilidad de la Vivienda del Royal Bank of Canada describe un ingreso calificado como "el ingreso anual mínimo utilizado por los prestamistas para medir la capacidad de un prestatario para realizar pagos hipotecarios. Por lo general, no más del 32% del ingreso anual bruto de un prestatario debe destinarse a ' "Gastos hipotecarios": capital, intereses, impuestos sobre la propiedad y costos de calefacción". [64]
El Banco de Canadá mantiene un Índice de Asequibilidad de la Vivienda (HAI) basado en los costos de la vivienda, que incluyen pagos de hipoteca y servicios públicos, en relación con el ingreso disponible de una familia promedio. Los costos de vivienda no incluyen impuestos a la propiedad. [91] El HAI representa el porcentaje de ingresos disponibles que el hogar canadiense promedio necesitaría para cubrir la hipoteca y los servicios públicos de su hogar. [91]
El HAI de 2011 del Banco de Canadá "representó la proporción del ingreso personal disponible promedio por trabajador que se destina a los pagos de la hipoteca, según los precios actuales de la vivienda y las tasas hipotecarias. Una disminución en la proporción indica una mejora en la asequibilidad. " [98] Mark Carney , Gobernador del Banco de Canadá, advirtió en 2011 que, aunque las medidas de asequibilidad de la vivienda en Canadá eran favorables en la mayoría de los casos (con algunos mercados inmobiliarios ya muy inasequibles incluso al ritmo actual), las tasas de interés estaban en un nivel récord. bajo. Expresó su preocupación de que la deuda de los hogares canadienses fuera alta y, por lo tanto, vulnerable a aumentos en las tasas de interés hipotecarias que podrían causar que la asequibilidad de la vivienda cayera a "su peor nivel en 16 años". [98]
Una pauta comúnmente aceptada para la asequibilidad de la vivienda es la relación costo-ingreso de la vivienda (STIR), en la que un costo que no excede el 30% del ingreso bruto de un hogar se considera asequible. Quedan cuestiones sin resolver sobre los elementos de la vivienda asequible. La asequibilidad de la vivienda puede tener definiciones diferentes para los gobiernos, los proveedores de hipotecas, los promotores, los planificadores urbanos, los economistas y los propietarios de viviendas individuales que buscan una residencia. Los niveles de ingresos en relación con los precios de la vivienda son las variables más utilizadas para decidir la asequibilidad de la vivienda, pero otros factores como las tendencias del empleo, el acceso a (y el costo de) la financiación, los cambios demográficos, las preferencias de vivienda y otros costos de la vivienda, además del precio de compra, impactan sobre la asequibilidad de la vivienda. Una pregunta es qué debería incluirse en los costos de "vivienda". Dichos gastos podrían incluir impuestos, seguros, costos de servicios públicos, mantenimiento y/o mobiliario y alquiler para propietarios y/o inquilinos. Otra cuestión es qué se entiende por "ingresos". ¿Esto incluye ingresos brutos o netos? los ingresos de uno o todos los adultos; y los ingresos de los hijos, si los hubiere. Tampoco está claro cómo se tienen en cuenta en el cálculo las fluctuaciones temporales pronunciadas en los ingresos y las fuentes de bienes y servicios no monetarias. La relación costo-ingreso de la vivienda (STIR) está muy por encima del 30% para el ingreso medio. A nivel nacional es del 48,7% para viviendas de dos pisos. Las principales ciudades como Vancouver tienen la peor clasificación del mundo con un 88,9%. Calgary se considera asequible con un 36,7%. Montreal es el 41,8% y Toronto el 53,4%. El indicador RBC proporciona datos trimestrales sobre la asequibilidad de la propiedad de vivienda y mide la proporción de viviendas actualmente en venta que son asequibles para un hogar con ingresos medios. Las mediciones de asequibilidad que se orientan exclusivamente a la capacidad de comprar utilizando principalmente la relación costo-ingreso de la vivienda (STIR, por sus siglas en inglés) brindan información útil para un extremo del continuo de la vivienda en Canadá: la propiedad de vivienda en el mercado privado a precio de mercado.
El CMHC reconoce las limitaciones de STIR para comprender la asequibilidad. En un hogar de muy bajos ingresos, por ejemplo, incluso el 15% de su ingreso antes de impuestos para vivienda puede resultar inasequible. [99]
Se dice que la vivienda es uno de varios determinantes sociales de la salud (DSS), junto con la pobreza, el empleo, los ingresos, la educación, las redes de apoyo social, los entornos físicos, el desarrollo infantil temprano, el género y el capital social, que impiden a los pueblos indígenas de Canadá ( Primeras Naciones , Inuit y Métis ) logren equidad en salud con otros canadienses. [100] Según un metanálisis de 2015 realizado por un equipo de investigadores de la Universidad de Alberta y la Memorial University , las fuentes en su revisión sistemática indicaron que los pueblos indígenas de Alberta tenían más probabilidades de tener una "asequibilidad limitada para las viviendas" y de "vivir en viviendas con condiciones de vivienda y espacios privados inadecuados." [100] En 2016, los hogares de las Primeras Naciones, los Inuit y los Métis vivían en viviendas "inadecuadas e insuficientes"; esto fue reconocido como un problema crítico en todo Canadá. [101]
Antes de la década de 1950, los inuit vivían una vida seminómada, pasando de los campamentos de caza a los campamentos de pesca. En la década de 1950, las agencias del gobierno federal prometieron viviendas de calidad a los inuit para convencerlos de que se mudaran a aldeas permanentes en lo que entonces formaba parte de los Territorios del Noroeste . [102] Durante la Comisión de la Verdad Qikiqtani llevada a cabo por la Asociación Qikiqtani Inuit, los inuit testificaron repetidamente que las promesas de viviendas de calidad no se cumplieron. [102] El gobierno no consultó con los inuit con respecto a "viviendas apropiadas y asequibles". [102] El primer programa federal de alquiler con opción a compra de viviendas comenzó en 1959 como el Programa de Préstamos para Viviendas Esquimales, que ofrecía edificios de bajo costo con estructura rígida de 16' x 16', mal construidos y sin reflejo del estilo de vida inuit, que rápidamente fueron llamados casas "caja de cerillas". [102] El plan de pago era de 7 a 10 años a razón de 15 dólares mensuales. [103] Incluso a este precio, estas casas eran inasequibles ya que la mayoría de los "inuit subsistían de la caza y el empleo estacional". [102] Con el colapso del Programa de Préstamos en 1965, se introdujeron nuevos sistemas complejos de alquiler administrados por consejos de vivienda. [102] En 2021, en Nunavut había 5.600 unidades de vivienda pública con alquileres orientados a los ingresos administrados por la Nunavut Housing Corporation (NHC) con más de 20.000 inquilinos. [103] Esta es una faceta de la forma en que Nunavut ha estado abordando las cuestiones de vivienda. [103] Los desafíos de vivienda de Nunavut son complejos y se abordan utilizando "enfoques multifacéticos". Esto incluye "políticas y programas informados sobre el trauma" que son necesarios para responder al " trauma intergeneracional causado por la reubicación forzada y las escuelas residenciales " que impactan las "condiciones socioeconómicas en Nunavut". [103] En un podcast de 2021, Mumilaaq Qaqqaq , exdiputado de Nunavut, describió la gira de tres semanas a las aldeas de Nunavut para informar de primera mano sobre la crisis inmobiliaria. [104] Informó sobre familias multigeneracionales que viven en casas superpobladas, con corrientes de aire y mohosas que no habían sido reparadas o renovadas en años. [103]
Tras informes detallados de los medios de comunicación que criticaban la falta de acción por parte del gobierno federal, se encargó un estudio exhaustivo sobre la vivienda indígena en Canadá que dio como resultado el informe de 1992, Un tiempo para la acción: Vivienda para los aborígenes y el norte . El informe decía que alrededor del 50% de las 70.000 casas en reserva eran "no aptas" como residencias y pedía la "construcción inmediata de 21.700 nuevas viviendas". El informe decía que era necesario reemplazar 6.700 viviendas, mientras que unas 44.500 casas "requerían reparaciones sustanciales". El coste en aquel momento se estimaba en 2.100 millones de dólares. [105]
Después de 18 meses de conversaciones para mejorar el acceso a la vivienda, el empleo, los servicios de salud y la educación, el Gobierno de Canadá, los Primeros Ministros de las Provincias, los Líderes Territoriales y los líderes de cinco organizaciones aborígenes nacionales firmaron una serie de acuerdos en 2005, conocidos como el Acuerdo de Kelowna con un plan quinquenal de 5.000 millones de dólares para "mejorar las vidas de las Primeras Naciones, los Métis y los Inuit". [106] Habría incluido $1.6 mil millones para vivienda. La vivienda en reservas se considera una responsabilidad federal debido a los derechos del tratado. En el primer presupuesto durante el mandato de Stephen Harper , que no respaldó el Acuerdo firmado con los Whigs, el presupuesto de 2006 asignó sólo 150 millones de dólares para financiar vivienda, educación, agua potable y otros servicios para las Primeras Naciones, los Métis y los Inuit. [107] En cambio, el gobierno de Harper introdujo una "solución basada en el mercado" a la crisis de la vivienda en las reservas en 2008 (el Fondo de Vivienda del Mercado de las Primeras Naciones) para ayudar a los hogares individuales de las Primeras Naciones a comprar viviendas en las reservas con el objetivo de "25.000 viviendas privadas viviendas en propiedad en 2018". Esta acción marcó un esfuerzo por enfatizar aún más la privatización de la vivienda indígena que se había iniciado a mediados de la década de 1980. Su objetivo era reducir el papel y las responsabilidades del gobierno federal en materia de vivienda para las comunidades indígenas. [108] En 2008, el gobierno federal asignó una inversión única de 300 millones de dólares sin consultar a las Primeras Naciones sobre la introducción de un nuevo concepto de vivienda. De 2008 a 2015, el fondo creció a 344 millones de dólares a través de inversiones no relacionadas con la vivienda. Los costos administrativos, estipendios y gastos de viaje suman alrededor de $3,6 millones por año, y durante ocho años, sólo se construyeron 99 viviendas, lo que indica que la solución basada en el mercado fue un fracaso. Pierre Poilievre era entonces el ministro responsable del CMHC, organismo que gestionaba el Fondo. También participó Bernard Valcourt , entonces ministro de Asuntos Aborígenes. [109]
En 1981, la tasa de propiedad de vivienda en Canadá era del 62,4%, [110] después de caer a un mínimo histórico del 60% en 1999, aumentó al 63,9% en 2000; [111] al 68,4% en 2006, [110] y al 68,55% en 2021. [111]
Desde la década de 1990 hubo un rápido aumento en el precio de los bienes raíces residenciales, [110] por lo que el aumento de la propiedad de viviendas también resultó en un aumento de la deuda hipotecaria. [112] Según un informe del Banco de Canadá (BOC) de 2012, la medida de asequibilidad (AFF) del BOC, que se basaba en la "relación entre los pagos mensuales de la hipoteca y la renta disponible (DI)", era "consistentemente favorable según los estándares históricos". a partir de finales de los años 1990. [112] Según Mark Carney , Gobernador del Banco de Canadá de 2008 a 2013, la demanda de vivienda en Canadá era consistente con la oferta de vivienda. [98] Carney advirtió en 2011 que, aunque las medidas de asequibilidad de la vivienda en Canadá eran favorables en la mayoría de los casos (con algunos mercados inmobiliarios ya muy inasequibles incluso al ritmo actual), las tasas de interés estaban en un mínimo histórico. Expresó su preocupación de que la deuda de los hogares canadienses fuera alta y, por lo tanto, vulnerable a aumentos en las tasas de interés hipotecarias que podrían causar que la asequibilidad de la vivienda cayera a "su peor nivel en 16 años". [98] La asequibilidad en el mercado inmobiliario aumentó en parte debido a las condiciones del mercado laboral que respaldaron el aumento de los ingresos y las bajas tasas de interés. [112] El sector bancario se benefició del "fuerte crecimiento del crédito" y del mayor endeudamiento en el que incurrieron estos compradores de viviendas entre 2001 y 2011. Sin embargo, surgieron preocupaciones sobre el altísimo endeudamiento de los hogares, que había alcanzado c. 150% de la relación deuda-ingresos para 2012. [113]
A principios de 2020, aproximadamente un tercio de todas las viviendas en Ontario y Columbia Británica eran propiedad de inversores, también conocidos como propietarios de propiedades residenciales múltiples. En Nueva Escocia y Nuevo Brunswick, los inversores poseen el 40% de todas las unidades de vivienda residencial. [114] Se han expresado preocupaciones de que, si bien el grupo de inversores proporciona una parte importante de la oferta de viviendas de alquiler, también puede ser responsable de la rápida escalada de propiedades residenciales. El escrutinio de este grupo de compradores aumentó durante la pandemia de COVID-19 cuando la oferta de viviendas alcanzó mínimos cruciales. [115] Los datos del CHSP de abril de 2022 revelaron que en las áreas urbanas, el ingreso medio de los inquilinos era de $25 000 en comparación con los FTHB cuyo ingreso medio era el doble, $50 000, en las áreas metropolitanas censales (CMA) más grandes de Canadá. [94]
Aproximadamente un tercio de los canadienses alquilan sus casas. Ontario y Columbia Británica tienen una tasa más alta de alquiler de propiedades residenciales. [111]
Durante la pandemia de COVID-19, la oferta de vivienda, en particular viviendas asequibles, cayó a mínimos históricos. [115] El precio promedio de una vivienda en Canadá aumentó un 17,1% a $ 779 000 en el cuarto trimestre de 2021 en comparación con el cuarto trimestre de 2020, según una encuesta de Royal LePage. [116]
Un informe del Banco de Canadá del 13 de enero de 2022 examinó tres tipos de compradores en Canadá: compradores de vivienda por primera vez (FTHB), compradores recurrentes de vivienda e inversores o propietarios de múltiples propiedades residenciales. [117] Los datos del CHSP de abril de 2022 revelaron que en las áreas urbanas, el ingreso medio de los inquilinos era de $25 000 en comparación con los FTHB cuyo ingreso medio era el doble, $50 000, en las áreas metropolitanas censales (CMA) más grandes de todo Canadá. [94] El diecinueve por ciento del pago inicial para la compra de la primera vivienda fue donado por un miembro de la familia. [116] Los propietarios de propiedades residenciales se describen como "compradores habituales" cuando compran una casa nueva y venden la antigua; varios propietarios de propiedades residenciales se describen como "inversores" si compran una nueva residencia, potencialmente para obtener ingresos por alquiler, y conservan la anterior. [118] Los inversores o propietarios de múltiples propiedades residenciales, que pueden ser personas físicas o jurídicas, poseen propiedades como inversión, incluidos ingresos por alquiler, como propiedad recreativa que puede ser una fuente de ingresos por alquiler. [94] El informe describe a los inversores como de mayor edad, con mayores ingresos y más endeudados. [117] Según el informe del Banco de Canadá basado en datos hipotecarios, desde 2014, los FTHB han sido el grupo más grande de compradores de viviendas en Canadá, representando alrededor del 50% de todas las compras de viviendas hipotecadas; los compradores recurrentes de viviendas representaron el 31% y los inversores representaron el 19% desde 2014. [117] Durante la pandemia, los FTHB representaron el 47% en junio de 2021, en comparación con el 53% en 2015. [118] El Banco de Canadá informó un "rápido aumento" en compras de viviendas hipotecarias por parte de los tres grupos, pero el aumento más pronunciado se produjo en el grupo de inversores. [117]
Según los datos del Programa Canadiense de Estadísticas de Vivienda (CHSP) de Statistics Canada para 2019 y 2020 sobre propiedad de vivienda informados el 12 de abril de 2022, que compararon a los compradores de vivienda por primera vez (FTHB) y a los propietarios de múltiples propiedades residenciales, estos últimos poseen aproximadamente un tercio de todas las viviendas. propiedades en Canadá. De ellos, el 10% más rico representa el 25% del valor de la vivienda residencial. [94] Si bien los inversores proporcionan una parte importante de la oferta de viviendas de alquiler, también pueden exacerbar los "llamados ciclos de auge y caída en los mercados inmobiliarios" que causan inestabilidad económica. [117]
En el sistema de vivienda basado en el mercado de Canadá, en 2010 el gobierno federal intervino sólo cuando se hizo hincapié en la asequibilidad de la vivienda hasta el punto de que ser propietario de una vivienda se volvió inaccesible incluso para personas con empleo a tiempo completo. [39]
El Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de las Naciones Unidas emitió un informe muy crítico y detallado sobre las políticas sociales de Canadá en su revisión de 1998 del cumplimiento de estos derechos por parte de Canadá, particularmente en lo que respecta a los niveles desastrosos de personas sin hogar. Concluyó que "si bien Canadá tiene una larga historia de éxitos en materia de vivienda, los recortes en materia de vivienda que comenzaron a fines de la década de 1980 han impedido efectivamente que Canadá cumpla con sus obligaciones internacionales en materia de vivienda". [119] [49] [120] Se plantearon preocupaciones similares en su informe de seguimiento de 2016, que pedía el respeto del derecho a una vivienda adecuada. El Comité expresó su preocupación por la crisis de la vivienda y la falta de una estrategia y financiación nacionales para la vivienda, los subsidios inadecuados para la vivienda, la escasez de oferta de vivienda y los desalojos, y pidió que se tomaran medidas sobre una serie de cuestiones. Esto incluía aumentar los recursos para vivienda a nivel federal y provincial, aumentar "sustancialmente" la oferta de unidades sociales y asequibles; proteger a los inquilinos de los desalojos específicamente de acuerdo con las leyes internacionales sobre personas sin hogar. El comité recomendó que el gobierno federal adopte una estrategia nacional sobre las personas sin hogar. [121]
Hasta 2012, los responsables políticos y los investigadores canadienses no tenían una comprensión común de la falta de vivienda ni una definición funcional. [122] El Observatorio Canadiense sobre las Personas sin Hogar (COH), entonces llamado Red Canadiense de Investigación sobre las Personas sin Hogar (CHRN), un instituto de investigación canadiense sin fines de lucro y no partidista que mide la falta de vivienda en Canadá para abordar mejor la falta de vivienda, desarrolló una definición de falta de vivienda, que clasifica a las personas sin hogar como "sin refugio", "refugiadas de emergencia", "alojadas provisionalmente" y "en riesgo de quedarse sin hogar". La definición de Tipología Europea de Personas sin Hogar y Exclusión de Vivienda (ETHOS) también utiliza categorías similares. [123] A falta de una definición coherente, la política pública canadiense se había centrado únicamente en la "falta absoluta de vivienda". [124]
Los alcaldes de las ciudades más grandes de Canadá declararon la falta de viviendas asequibles como un desastre nacional en materia de vivienda en 1998. El gobierno federal respondió anunciando iniciativas federal-provinciales condicionales de costos compartidos para construir viviendas asequibles, por un valor de mil millones de dólares. Sin embargo, durante este período de iniciativas de reducción de impuestos y de deuda, la devolución de responsabilidades federales a las provincias, sin una correspondiente transferencia de fondos, hizo imposible que las provincias contribuyeran con su parte para proyectos de vivienda asequible. Las provincias se centraron en reducir el tamaño del gobierno y aumentar los recortes de impuestos provinciales. [125]
Según un artículo de 2005 de la revista Canadian Business , todas las hipotecas otorgadas por instituciones reguladas federalmente donde el pago inicial es del 25% o menos están obligadas, según la Ley Bancaria federal, a tener un seguro hipotecario. [126] En 2004, esto representó el 45% de todos los compradores de viviendas, o 500.000 hogares canadienses, con un costo total de 1.600 millones de dólares en concepto de seguro hipotecario que se pagó a la CMHC, la corporación de la Corona que proporciona seguros hipotecarios. Según el informe anual de 2004 del CMHC, las primas de seguros hipotecarios recaudadas ascendieron a 1.100 millones de dólares, mientras que se pagaron 51 millones de dólares en reclamaciones, lo que representa menos del 5% del pago. Desde 1994 hasta 2004, CMHC pagó aproximadamente el 45%, que es mucho más bajo que la mayoría de los otros tipos de seguros. El artículo de Canadian Business de 2005 advertía que el programa de seguro hipotecario de CMHC era la "línea de seguro más lucrativa de Canadá". [126] El seguro hipotecario respaldado por el gobierno de CMHC adquirido con una tarifa fija por adelantado para el seguro hipotecario a través de Canada Mortgage and Housing Corporation es obligatorio para los compradores de viviendas con un pago inicial de menos del 20% del valor de la vivienda." [127]
Existe preocupación por el marketing agresivo que comenzó a mediados de la década de 1990, haciendo que las líneas de crédito personales (PLC) garantizadas (a menudo garantizadas por activos inmobiliarios) estén mucho más disponibles. En 2011, los PLC garantizados representaban el 50% de la deuda de los consumidores. Esto coloca a muchos hogares en una situación vulnerable si los precios de la vivienda caen, las tasas hipotecarias aumentan o sus ingresos disminuyen. [113]
Las preocupaciones sobre los altos niveles de deuda de los hogares canadienses llevaron a cambios en las regulaciones hipotecarias anunciados en junio de 2012 por el ministro de Finanzas, Jim Flaherty. El gobierno federal redujo el período máximo de amortización de una hipoteca asegurada por el gobierno de 30 a 25 años. El límite superior que los propietarios canadienses podían pedir prestado contra el valor líquido de su vivienda se redujo del 85% al 80%. [127]
En 2012, Londerville, del Instituto Macdonald-Laurier, pidió amortizaciones a 40 años en "determinados mercados y para ciertos grupos de edad, tal vez con límites en el precio de la vivienda", por ejemplo en el caso de los hogares jóvenes en el costoso sector inmobiliario de Toronto. mercado que "puede necesitar un período de amortización de 40 años en su primera vivienda para que sea asequible". [97]
El CMHC obtiene grandes beneficios de este seguro hipotecario recaudado principalmente de compradores primerizos y de aquellos que, debido a sus bajos ingresos, no pueden pagar más del 20% del pago inicial. Entre 2001 y 2010, este seguro hipotecario representó una contribución de 14 mil millones de dólares para reducir la deuda federal canadiense. Londerville, del Instituto Macdonald-Laurier, señala las preocupaciones del FMI sobre algunas prácticas de CMHC y la carga innecesaria que pesa sobre los propietarios de viviendas en el extremo inferior de la escala de ingresos. [97] Esto erosiona la asequibilidad.
En 2006, la Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda (CMHC) consideró que el 20% de los hogares canadienses (1,7 millones de hogares) cumplían las necesidades básicas de vivienda. Estos hogares no podían encontrar una vivienda adecuada y adecuada sin gastar el 30% o más de sus ingresos antes de impuestos. CMHC encontró que unos preocupantes 656.000 hogares (7%) gastaron al menos la mitad de sus ingresos antes de impuestos en vivienda en 1996, frente a 422.000 hogares, o 5%, en 1991. Si bien representan sólo el 35% de todos los hogares, casi 70 El porcentaje de personas con necesidades básicas eran inquilinos. [57]
en 2006, el 5,5% de los canadienses, 1,7 millones de personas de una población total de 31 millones, tenían viviendas insuficientes o no tenían vivienda. [61] (Asociación Canadiense de Vivienda y Renovación).
El CMHC del gobierno federal declaró en 2021 que 2225 dólares al mes constituyen viviendas "asequibles" en el Gran Montreal . Esto provocó la condena tanto del Nuevo Partido Demócrata como de los parlamentarios conservadores . CMHC dijo que su objetivo principal era estimular la construcción de nuevas viviendas, no mantener los precios bajos. [128]
Un informe del Conference Board of Canada de 2010 titulado "Construir desde cero: mejorar la vivienda asequible en Canadá" sostenía que la escasez de viviendas asequibles estaba "teniendo un efecto perjudicial sobre la salud de los canadienses, lo que, a su vez, reduce su productividad, limita nuestra competitividad nacional, e indirectamente aumenta el costo de la atención médica y el bienestar". El estrés, el asma y la diabetes están relacionados con una vivienda inadecuada. [129]
En 1986, CMHC celebró acuerdos globales y operativos en virtud de la Ley Nacional de Vivienda y la Ley CMHC, con las provincias y territorios en relación con la administración y el reparto de costos de los programas de vivienda social. El concepto de necesidad básica de vivienda se desarrolló y adoptó como criterio de elegibilidad para dirigirse a los hogares necesitados y como base para asignar fondos federales a través de CMHC a las provincias y territorios participantes. CMHC considera que un hogar tiene una necesidad básica de vivienda si cumple con ciertos criterios: si está por debajo de los estándares aceptables de asequibilidad, adecuación o idoneidad y si el costo de la vivienda excede el 30% o más de su ingreso familiar antes de impuestos. [57]
CMHC considera que los hogares tienen un problema de asequibilidad de vivienda si tienen que gastar el 30% o más del ingreso total del hogar antes de impuestos en gastos de vivienda. [130] Los gastos de vivienda incluyen "alquiler y cualquier pago de electricidad, combustible, agua y otros servicios municipales" para los inquilinos y "pagos de hipoteca (principal e intereses), impuestos a la propiedad y cualquier tarifa de condominio, junto con los pagos de electricidad, combustible, agua y otros servicios municipales" para los propietarios de viviendas. [130]
Statistics Canada recopila datos sobre las necesidades básicas de vivienda a través de la Encuesta Canadiense de Vivienda.
En 2006, se consideraba que alrededor del 5,1% de los hogares canadienses tenían graves necesidades de vivienda y gastaban el 50% o más en vivienda. [76] [131]
En 2011, alrededor de 1,5 millones de hogares canadienses o el 12,5% de los hogares canadienses tenían necesidades básicas de vivienda [76] y varios niveles de gobierno en Canadá estaban explorando soluciones políticas para ayudar a los desafíos que enfrentan los inquilinos y propietarios de viviendas de bajos ingresos sobrecargados con los costos de vivienda. . [43]
En 2016, alrededor de 1,7 millones de hogares canadienses o el 12,7% de los hogares canadienses tenían necesidades básicas de vivienda. [76] El porcentaje fue ligeramente mayor en las áreas urbanas, con aproximadamente el 13,6% de todos los hogares canadienses que viven en áreas urbanas (1,6 millones de hogares urbanos) tenían necesidades básicas de vivienda. [132] [76] En 2016, las regiones con el mayor porcentaje de hogares con necesidades básicas de vivienda fueron Nunavut con un 36,5%, los Territorios del Noroeste con un 15,5%, Ontario con un 15,3% y Yukon con un 15,2%. [76] En 2016, las tasas más altas de necesidad básica de vivienda en las áreas metropolitanas incluyeron Toronto con un 19,1%, Vancouver con un 17,6%, Belleville con un 15,4% y Peterborough con un 15,1%. [76]
El informe de 2020 sobre la Encuesta de 2018 reveló que 1.644.900 hogares canadienses o el 11,6% tenían necesidades básicas de vivienda. [75] Sólo el 6,5% de los propietarios experimentaron necesidades básicas de vivienda en comparación con los hogares de inquilinos, donde era probable que el 23% viviera con necesidades básicas de vivienda. [75] El veintiuno por ciento de los inquilinos no vivían en las necesidades básicas de vivienda. [75]
La necesidad básica de vivienda no mide el progreso con respecto a algún indicador mensurable. [133]
La Estrategia Nacional de Vivienda ( NHS ), la estrategia federal de Canadá para la vivienda, dice que la vivienda asequible es la piedra angular de las "comunidades sostenibles e inclusivas" [134] y tiene como objetivo principal "garantizar que todos en Canadá tengan acceso a una vivienda que satisfaga sus necesidades". necesidades y que pueden costear." [68]
Antes, las iniciativas de vivienda eran introducidas y financiadas por los gobiernos federal, provincial, territorial y municipal, junto con organizaciones de la sociedad civil (incluido el sector caritativo). [49] : 8–9 En 2016, el Ministro federal de Familias, Infancia y Desarrollo Social dijo que se estaban considerando estrategias para una estrategia nacional de vivienda asequible. [135] El NHS se introdujo en noviembre de 2017 y prometió una financiación de 40.000 millones de dólares durante 10 años para construir 100.000 nuevas unidades asequibles, reparar 300.000 unidades asequibles y reducir el número de personas sin hogar en un 50%. [70]
Dado que Canadá es el único país importante del mundo, [65] [136] y la única nación del G8 que carecía de una estrategia nacional de vivienda, [49] : 7 [70] [137] el NHS marcó un cambio significativo en la política de vivienda. para el gobierno federal. [70] [137] Sin embargo, desde sus inicios, el NHS no hizo ningún avance serio para desafiar el dominio del mercado de viviendas en Canadá, que constituye alrededor del 95% del parque de viviendas. [30]
En abril de 2019 siguió la Ley de Estrategia Nacional de Vivienda , que establece la política de vivienda del Gobierno de Canadá. Basada en un enfoque de la vivienda basado en los derechos humanos, la política federal "reconoce que el derecho a una vivienda adecuada es un derecho humano fundamental afirmado en el derecho internacional ". [68] [71] También compromete a Canadá a promover la realización progresiva del derecho a una vivienda adecuada . Este derecho está reconocido en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC).
Los principales grupos de financiación del NHS son la Iniciativa de Financiamiento de Construcción en Alquiler (RCFI), que apoya viviendas de alquiler en el nuevo mercado (desarrollo con fines de lucro); el Fondo Nacional de Co-Inversión en Vivienda (NHCI), que financia viviendas sociales (cooperativas y no de mercado) en asociación con organizaciones sin fines de lucro y otros niveles de gobierno; y la Iniciativa de Vivienda Rápida (RHI), que apoya la adquisición de viviendas sociales y de apoyo.
Como consecuencia no deseada en el proceso de proporcionar viviendas asequibles, el NHS acabó apoyando a promotores privados para construir viviendas de alquiler en el mercado y convertir las viviendas canadienses en activos financieros ofreciendo generosamente préstamos a bajo interés. En 2023, el gasto del gobierno canadiense en vivienda fue pequeño y solo representó entre el 0,1% y el 0,2% del PIB del país. También se prevé que disminuya como proporción del PIB en el futuro. Los críticos también han observado que, a pesar de su creación hace muchos años, no ha habido una estrategia integral o un plan de implementación significativo para la creación de viviendas exclusivas no de mercado. [30]
La Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda (CMHC) es una de las principales organizaciones federales responsables de administrar los diversos programas e iniciativas del NHS. Se suponía que administraría eficientemente la financiación inicial , el fondo de coinversión, el fondo de innovación, la iniciativa de tierras federales y la financiación de la construcción en alquiler, además de ampliar el seguro de préstamos hipotecarios para incluir propiedades de mercado y flexibilidades para viviendas asequibles.
Durante el mandato de Justin Trudeau , se introdujo el programa federal llamado Fondo Nacional de Coinversión en Vivienda ( NHCF ), que ofrece préstamos CMHC de bajo costo para desarrolladores que están construyendo proyectos de viviendas asequibles. [138] Los fondos para viviendas asequibles se incrementaron en el presupuesto federal de primavera y en el otoño de 2021. Esto incluyó $2.7 mil millones adicionales para el NHCF. El presupuesto de la NHCF asignó $250 millones para destinar viviendas a sobrevivientes de violencia doméstica. En noviembre de 2021, Jeff Morrison, director del grupo de defensa de la asociación nacional sin fines de lucro , la Asociación Canadiense de Vivienda y Renovación , dijo que si bien más fondos federales para viviendas comunitarias es el paso correcto, el proceso de aprobación de préstamos de CMHC es demasiado lento. [138]
Según la ciudad de Calgary , en 2016, la mayoría de los hogares de Calgary, el 78 %, podían satisfacer sus necesidades de vivienda en el mercado. [139] Un pequeño porcentaje de los hogares que tienen ingresos insuficientes para adquirir una vivienda en el mercado, el 3%, reciben apoyo del gobierno. Esto deja alrededor del 19% de los hogares que necesitan viviendas asequibles, según lo define la ciudad. [139]
Aproximadamente el 21% de la población de Alberta gasta más del 30% de sus ingresos en vivienda. [140]
Según el censo de 2016, Fort McMurray , que es el centro urbano del municipio de Wood Buffalo, Alberta, con una población de 66.000 habitantes, dominada por la industria de las arenas petrolíferas , tenía el ingreso familiar medio más alto de Canadá de 193.511 dólares antes de impuestos en 2015. [141] Siete de las diez ciudades canadienses con mayores ingresos en 2015 estaban en Alberta. [141] El ingreso medio de Fort McMurray era un 106% más alto que el ingreso medio de Alberta de $ 103,720, [140] que a su vez era más alto que el ingreso medio anual de los hogares de Canadá de $ 90, 390. [142] A pesar del alto costo de la vivienda y la vida En FMWB, solo el 12% de los hogares de FMWB gastaron más del 30% de sus ingresos en vivienda en 2015. [140]
En 2022, había 84.000 hogares en Calgary que tenían unos ingresos anuales inferiores a 60.000 dólares y gastaban más del 30% en vivienda, lo que representaba alrededor del 20% de los hogares de Calgary. [13] Esto cumple con la definición de un hogar que necesita vivienda asequible. El setenta y cinco por ciento de los hogares de Calgary no tenían ingresos suficientes para comprar una vivienda unifamiliar. [13] Calgary tenía las tarifas de alquiler más altas del mercado en Canadá. Para alquilar un apartamento de dos habitaciones, un hogar necesitaría tener unos ingresos de 53.000 dólares. Aproximadamente 42.000 hogares gastaban más del 50% de sus ingresos anuales en vivienda, lo que los ponía en riesgo de quedarse sin hogar. Más de 3200 personas en Calgary se quedaron sin hogar en 2022. [13] La mayoría de los centros urbanos de Canadá tienen más viviendas no de mercado que Calgary, donde solo el 3,6% de todas las viviendas en Calgary no son de mercado. [13] Calgary Housing Company gestiona unidades de vivienda asequible propiedad de Calgary, que en 2022 constaban de más de 10.000 unidades con más de 25.000 inquilinos. Esto incluye viviendas cercanas al mercado donde los alquileres son más bajos que las tasas del mercado y viviendas subsidiadas, como suplementos de alquiler para inquilinos que alquilan a propietarios privados. [13] [139]
En 2011, la presidenta de la Asociación Canadiense de Constructores de Viviendas de la Región de Calgary , Carol Oxtoby, explicó el aumento de la construcción y las ventas de viviendas de lujo en Calgary. A partir de 2011, [update]con sus industrias de petróleo y gas y de alta tecnología, jóvenes emprendedores y oficinas centrales, Calgary tiene algunas de las personas con mayores ingresos y mayor riqueza personal per cápita en Canadá. En 2011, "448 casas en Calgary fueron revendidas por más de 1 millón de dólares". [143]
Un estudio de 2010 realizado por M. Lio sobre "El impacto de los estándares más altos de eficiencia energética en la asequibilidad de la vivienda en Alberta" [144] financiado por NAIMA Canadá y el Consejo de Consumidores de Canadá , investigó el impacto del precio total de venta de la casa, el costo del terreno , el costo de la mano de obra y el costo de los materiales sobre la asequibilidad de la vivienda en las ciudades de Calgary y Edmonton en 2010. Los resultados mostraron que el aumento del costo de la mano de obra y los materiales era atribuible al precio de venta total de la casa, pero que la tasa de El aumento de estos dos atributos fue contrarrestado por el aumento significativo del valor de la tierra. La evolución del coste del suelo en ambas ciudades hasta 2010 mostró un fuerte impacto en el índice de precios de la vivienda nueva. El estudio concluyó que, en comparación con el costo de la mano de obra y los materiales, la razón principal del aumento en los precios de la vivienda se debió principalmente al costo del terreno. [144]
Desde al menos 2010, Calgary ha tenido el "ingreso medio después de impuestos más alto de todas las principales CMA de Canadá". Calgary también tiene la "mayor concentración de millonarios" y la "mayor proporción de personas con ingresos después de impuestos de 100.000 dólares". [145] Debido a que RBC Economics y otros proveedores de hipotecas y préstamos miden la asequibilidad en función del porcentaje de ingresos medios que un hogar requiere para pagar los costos de propiedad, la vivienda en Calgary se considera la más asequible de Canadá. [146]
Según un informe de 2017 del economista Ron Kneebone, basado en un análisis del costo del alquiler y las tasas de asistencia social durante un período de diez años, Calgary es la "ciudad menos asequible de Canadá... si eres pobre". " [147]
La Housing Services Corporation, una organización sin fines de lucro, ofrece programas para el sector de viviendas asequibles en Ontario. [148] Fue creada en virtud de la Ley de Servicios de Vivienda de 2011 para reemplazar a la Corporación de Servicios de Vivienda Social (SHSC), que estuvo operativa desde 2002 hasta 2012.
La SHSC se creó en 2002 tras la transferencia de la responsabilidad de más de 270.000 unidades de vivienda social de la provincia a los municipios para "proporcionar a los proveedores de viviendas y administradores de servicios de Ontario servicios de compras, seguros, inversiones e información al por mayor que agreguen un valor significativo a sus operaciones". " [149]
Más del 20% de los propietarios de viviendas que residían en Ontario tenían problemas de asequibilidad de la vivienda en 2006. [87] Una encuesta de 2010 realizada por la Asociación de Vivienda sin fines de lucro de Ontario reveló que el número de hogares en listas de espera para viviendas asequibles estaba en un "máximo histórico". de 141.635". [150]
A través de asociaciones con el gobierno, los inversionistas privados volvieron a interesarse en invertir en viviendas de alquiler multifamiliares en la década de 1990. [51] [9] CAPREIT se estableció en 1997 y se convirtió en el primer REIT de Canadá. A medida que se crearon más REIT, estas instituciones poseían más viviendas de alquiler multifamiliares. [51] [9] En 2015, CAPREIT era el mayor propietario de Toronto con alrededor de 11.000 unidades de alquiler. En los quince años transcurridos entre 2000 y 2015, la propiedad de apartamentos en Toronto se concentró cada vez más entre REIT, inversores institucionales, fondos de capital privado y algunas grandes empresas familiares. [51] [9]
El 29 de enero de 2020, el Ayuntamiento de Ottawa aprobó por unanimidad una moción para declarar una emergencia de vivienda y personas sin hogar en Ottawa, convirtiéndose en la primera ciudad canadiense en declarar una emergencia de este tipo. Ante una necesidad urgente de viviendas más asequibles, nuevos subsidios de vivienda y más asistencia para quienes se encuentran crónicamente sin hogar, para las personas que necesitan viviendas de apoyo por diversas razones, incluidas aquellas con discapacidades o lesiones graves, la ciudad hizo un llamado a todos los niveles. del gobierno para responder. [151] El municipio proporciona el 56% de la financiación para programas relacionados con la vivienda y las personas sin hogar, y los gobiernos federal y provincial proporcionan el resto. [151]
El precio de la vivienda promedio en la mayoría de las ciudades y pueblos de Canadá aumentó en dos dígitos. En Toronto, el aumento fue del 15%, superando la "marca del millón de dólares por primera vez" en febrero de 2021. [77]
Según Reuters, en octubre de 2022, la escasez de trabajadores de la construcción en Canadá fue un factor importante para responder a los desafíos de la escasez de vivienda, particularmente en Ontario, Columbia Británica y Quebec. [152] Según un informe del CMHC de junio de 2022, la escasez de mano de obra podría contribuir a que la vivienda sea menos asequible. El informe del CMHC decía que para que la vivienda fuera asequible en Canadá para 2030, era necesario construir millones de viviendas nuevas. [152]
La "Ley para construir más viviendas más rápido", que se introdujo en noviembre de 2022 en respuesta a los problemas de oferta de viviendas de Ontario, generó preocupación porque introduciría cambios radicales en una serie de estatutos. [153] [154]
Vancouver tenía el mercado inmobiliario menos asequible de Canadá en 1980; la vivienda promedio cuesta 5,7 veces el ingreso familiar promedio. [h] [155] : 16-17 O' Toole calculó que, dadas las altas tasas de interés en 1980, "una familia promedio tendría que dedicar más del 70 por ciento de sus ingresos para pagar la hipoteca de una casa promedio en 30 años". ". [155] Según un informe de The Economist , un factor que contribuye a los altos precios de las propiedades en Vancouver pueden ser las leyes canadienses que permiten a los extranjeros comprar propiedades canadienses, posiblemente con fines de evasión fiscal o lavado de dinero , mientras protegen sus identidades de las autoridades fiscales, un práctica que se conoce como lavado de nieve . [156]
El gobernador del Banco de Canadá señaló que la asequibilidad de la vivienda se ha visto erosionada a medida que los inversores asiáticos ricos que buscan diversificación y activos duros compran viviendas en Vancouver. En consecuencia, "[e]l precio de venta promedio de una casa en Vancouver es ahora casi 11 veces el ingreso familiar promedio de una familia de Vancouver, un múltiplo similar a los observados en Hong Kong y Sydney , ciudades que también se han convertido en parte de una economía real más globalizada . mercado inmobiliario ." [113]
Ha habido un movimiento hacia la integración de viviendas sociales asequibles con viviendas de mercado y otros usos, como la remodelación de 2006-2010 del sitio de construcción de Woodward en Vancouver. [157] Woodward, un sitio patrimonial, fue reinventado y ha revitalizado Gastown en el centro de Eastside , una de las comunidades más antiguas y "más desafiadas" pero "resilientes" de Vancouver. [158]
También se ha dicho que el proyecto contribuirá a que Vancouver sea una ciudad inclusiva. [159]
Randal O'Toole del Instituto Fraser en su informe titulado "Estrategias inhabitables: el distrito regional del Gran Vancouver y el plan estratégico de la región habitable" (2011) argumentó que los planificadores urbanos de GVRD se centraron demasiado en la asequibilidad de la vivienda como falta de viviendas asequibles para familias de bajos ingresos que necesitarían algún tipo de subsidio de vivienda . Señaló que los informes de GVRD no mencionan que también faltan viviendas asequibles para las personas de ingresos medios . [155] O'Toole dijo que los planificadores del uso del suelo del GVRD "dejaron la región con las viviendas menos asequibles y una de las peores congestiones de tráfico de Canadá". [160] Concluyó que el "Plan Estratégico de Región Habitable" (1996) de los planificadores del Distrito Regional del Gran Vancouver era demasiado limitado en su enfoque de "evitar la expansión urbana y minimizar la conducción de automóviles". También argumentó que la protección de los espacios verdes y las tierras agrícolas del desarrollo limitaba el crecimiento y era la causa de la escalada de precios. [160]
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En 2012, [update]Vancouver era la zona más estresada de la provincia en términos de asequibilidad de la vivienda en Canadá. [66] En 2012, Demographia clasificó a Vancouver como la segunda más inasequible del mundo, calificada como aún más inasequible en 2012 que en 2011. [161] [162] [163] [164] La ciudad ha adoptado varias Estrategias para reducir los costos de vivienda, incluyendo viviendas cooperativas , suites secundarias legalizadas , mayor densidad y crecimiento inteligente . En abril de 2010, la casa promedio de dos niveles en Vancouver se vendió por un precio récord de 987.500 dólares, en comparación con el promedio canadiense de 365.141 dólares. [165]
En junio de 2016, Generation Squeeze , una organización sin fines de lucro que defiende a los adultos jóvenes, calificó la situación en la provincia de crisis y comenzó una campaña de "Código Rojo". [166] [167] [168]
En 2016, el gobierno de Columbia Británica anunció una inversión de 516 millones de dólares en 68 nuevos proyectos de viviendas asequibles para construir 2900 unidades en toda la provincia, dirigidas a inquilinos con ingresos bajos a moderados. Esto incluyó 68 proyectos con 1441 unidades en Lower Mainland y Fraser Valley , 774 unidades en la isla de Vancouver y las islas del Golfo , 256 unidades en Thompson - Okanagan y el resto en la costa , Kootenays , Cariboo y el norte/noreste. [169]
La capital de Nunavut enfrenta un desafío extremo de asequibilidad debido principalmente al lado de la oferta. En 2010, Iqaluit tenía el mercado de alquiler más caro de Canadá: un apartamento de dos habitaciones costaba 2.365 dólares al mes en Iqaluit, frente a 1.195 dólares en Vancouver. [170] : 13 En 2018, más de 10.000 residentes de Nunavut se encontraban sin vivienda propia, lo que se traducía en un déficit de 3.500 unidades de vivienda. [171]
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Belanger, Yale (febrero de 2016). "Una revisión crítica de la política de vivienda aborigen y de las primeras naciones canadienses, 1867-presente". Explorando respuestas sistémicas efectivas a las personas sin hogar . Observatorio Canadiense sobre las Personas sin Hogar. págs. 442–459.
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Los controles de identidad para obtener una tarjeta de biblioteca son más onerosos que los necesarios para formar una empresa privada... En 2009, la fuerza policial nacional estimó que en el país se blanqueaban hasta 15 mil millones de dólares canadienses (12 mil millones de dólares) cada año (un estimado de 2 dólares anuales). trn se lava a nivel mundial).
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Young, Leslie (13 de septiembre de 2017). "El auge de los recursos impulsó a las ciudades más ricas de Canadá, según el censo". Nuevo global . Consultado el 11 de mayo de 2022 .