Un fideicomiso de inversión inmobiliaria ( REIT , pronunciado "reet" [1] ) es una empresa que posee, y en la mayoría de los casos opera, bienes inmuebles que generan ingresos . Los REIT poseen muchos tipos de bienes raíces comerciales, incluidos edificios de oficinas y apartamentos , almacenes , hospitales , centros comerciales , hoteles y bosques comerciales . Algunos REIT se dedican a la financiación de bienes raíces.
Las leyes de la mayoría de los países sobre REIT dan derecho a una empresa de bienes raíces a pagar menos en impuestos corporativos y en impuestos sobre ganancias de capital . [2] Los REIT han sido criticados por permitir la especulación sobre la vivienda y reducir la asequibilidad de la vivienda, sin aumentar la financiación para la construcción. [3]
Los REIT pueden cotizar en las principales bolsas de valores, registrarse públicamente pero no cotizar en bolsa o ser privados. [4] [5] Los dos tipos principales de REIT son los REIT de acciones [6] y los REIT hipotecarios (mREIT). [7] En noviembre de 2014, los REIT de acciones fueron reconocidos como una clase de activo distinta [8] en el Estándar de Clasificación Industrial Global por S&P Dow Jones Indices y MSCI . Las estadísticas clave para examinar la situación financiera y el funcionamiento de un REIT incluyen el valor liquidativo (NAV), los fondos de operaciones (FFO) y los fondos de operaciones ajustados (AFFO). [9]
Los REIT se crearon en los Estados Unidos después de que el presidente Dwight D. Eisenhower firmara la Ley Pública 86-779, a veces llamada Extensión del Impuesto Especial sobre Cigarros de 1960. [10] [11] La ley se promulgó para permitir a todos los inversores invertir en empresas a gran escala. , carteras diversificadas de bienes inmuebles que generan ingresos de la misma manera que normalmente invierten en otras clases de activos: mediante la compra y venta de valores líquidos . El primer REIT fue American Realty Trust, fundado por Thomas J. Broyhill, primo del congresista estadounidense de Virginia Joel Broyhill en 1961 [12] , quien impulsó la creación bajo Eisenhower.
En 2021, al menos 39 países de todo el mundo han establecido REIT. [13] Un índice completo para los REIT y el mercado inmobiliario global cotizado es el FTSE EPRA/Nareit Global Real Estate Index Series, que fue creado conjuntamente en octubre de 2001 por el proveedor de índices FTSE Group, Nareit y la Asociación Europea de Bienes Raíces Públicos ( EPRA). [14] [15] Al 29 de enero de 2021, el índice global incluía 490 empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa de 39 países, lo que representa una capitalización de mercado de valores de aproximadamente 1,7 billones de dólares. [dieciséis]
En el momento de su creación en 1960, los primeros REIT estaban formados principalmente por empresas hipotecarias. La industria experimentó una expansión significativa a finales de los años 1960 y principios de los años 1970. El crecimiento se debió principalmente al mayor uso de mREIT en acuerdos de construcción y desarrollo de terrenos . La Ley de Reforma Fiscal de 1976 autorizó a los REIT a establecerse como corporaciones además de fideicomisos comerciales .
La Ley de Reforma Fiscal de 1986 también afectó a los REIT. La legislación incluía nuevas reglas diseñadas para evitar que los contribuyentes utilicen sociedades para proteger sus ganancias de otras fuentes. Tres años después, los REIT presenciaron pérdidas significativas en el mercado de valores.
REIT minorista Taubman Centers Inc. lanzó la era moderna de los REIT en 1992 con la creación de UPREIT. En un UPREIT, las partes de una sociedad existente y un REIT se convierten en socios en una nueva "sociedad operativa". El REIT suele ser el socio general y el propietario mayoritario de las unidades de la sociedad operativa, y los socios que aportaron propiedades tienen derecho a intercambiar sus unidades de la sociedad operativa por acciones del REIT o efectivo. La industria tuvo dificultades para comenzar en 2007, cuando se desató la crisis financiera mundial. En respuesta a la crisis crediticia mundial, los REIT que cotizan en bolsa respondieron desapalancando ( pagando deuda) y revalorizando (vendiendo acciones para obtener efectivo) sus balances. Los REIT y REOC que cotizan en bolsa recaudaron 37.500 millones de dólares en 91 ofertas secundarias de acciones, nueve ofertas públicas iniciales y 37 ofertas de deuda no garantizada, mientras los inversores seguían actuando favorablemente a las empresas que fortalecieron sus balances tras la crisis crediticia.
Los dividendos de REIT tienen una tasa de pago del 100 por ciento para todos los ingresos a tasas más bajas. Esto inhibe el crecimiento interno de los REIT y hace que los inversores no toleren rendimientos bajos o inexistentes ya que las tasas de interés son más sensibles. [17] Los climas económicos caracterizados por el aumento de las tasas de interés pueden causar un efecto negativo neto en las acciones de REIT. [18] Los dividendos pagados por los REIT parecen menos atractivos en comparación con los bonos que tienen tasas de cupón crecientes. [19] Además, cuando los inversores evitan los REIT, a la administración le resulta difícil recaudar fondos adicionales para adquirir más propiedades. [20]
El primer REIT en Kenia fue aprobado por la Autoridad de Mercados de Capitales en octubre de 2015. Stanlib Kenya emite el REIT con el nombre de esquema Fahari I-Reit. El plan REIT proporcionará a los partícipes entradas de efectivo estables procedentes de las propiedades inmobiliarias que generan ingresos. La oferta pública inicial sin restricciones cotizará en el principal segmento del mercado de inversión de la Bolsa de Valores de Nairobi. [21]
Los REIT existen en Ghana desde 1994. The Home Finance Company , ahora HFC Bank , estableció el primer REIT en Ghana en agosto de 1994. HFC Bank ha estado a la vanguardia de la financiación hipotecaria en Ghana desde 1993. Ha utilizado diversas inversiones colectivas. y bonos corporativos para financiar sus actividades de préstamos hipotecarios. Los planes de inversión colectiva, de los que forman parte los REIT, están regulados por la Comisión de Bolsa y Valores de Ghana.
En 2007, la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) emitió el primer conjunto de directrices para el registro y la emisión de requisitos para el funcionamiento de REIT en Nigeria , como se detalla en la Ley de Inversiones y Valores (ISA). El primer REIT, el Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces Híbridos de Union Homes por valor de 50 mil millones de naira, se lanzó en septiembre de 2008. En noviembre de 2015 había tres REIT que cotizaban en la Bolsa de Valores de Nigeria : [22] Skye Shelter Fund, Union Home y UPDC. Un REIT de Haldane McCall no cotizó después de no alcanzar la suscripción mínima del 50% en una oferta pública inicial de enero de 2015 en medio de malas perspectivas de mercado. [23]
En octubre de 2015, había 33 REIT sudafricanos y tres REIT no sudafricanos cotizando en la Bolsa de Valores de Johannesburgo , según la SA REIT Association, [24] que dijo que la capitalización de mercado era de más de R455 mil millones.
Comúnmente conocido como Fondo de Inversión en Bienes Raíces, el reglamento fue lanzado en julio de 2006 por la Autoridad del Mercado de Capitales de Arabia Saudita. El reglamento no permitía que los fondos se negociaran en el mercado de valores y obligaba a que todos los fondos fueran estructurados por compañías de inversión autorizadas por CMA con la presencia de un desarrollador inmobiliario y algunas otras personas clave. [25]
La legislación REIT fue introducida por el Centro Financiero Internacional de Dubai (DIFC) para promover el desarrollo de REIT en los Emiratos Árabes Unidos al aprobar la Ley de Fideicomisos de Inversión No.5 que entró en vigor el 6 de agosto de 2006. [ cita necesaria ] Esto restringe todos los "verdaderos ' Estructuras REIT que estarán domiciliadas en el DIFC. La primera licencia REIT que se emitirá estará respaldada por el Banco Islámico de Dubai con un REIT llamado 'Emirates REIT' encabezado por el empresario punto com, Sylvain Vieujot. [ cita necesaria ]
El problema es que los REIT domiciliados en DIFC no pueden adquirir activos fuera de la zona franca dentro del Emirato de Dubai. La única zona franca aprobada a nivel federal dentro de los Emiratos Árabes Unidos es el propio DIFC, por lo que cualquier propiedad fuera de esta zona solo puede ser comprada por titulares de pasaportes locales del Golfo (CCG). Sin embargo, a través de una colaboración con las autoridades locales, Emirates REIT ha podido establecer una plataforma que le permite comprar propiedades en cualquier lugar de Dubai con un mínimo del 51% de propiedad local de sus acciones. Esto permite a la empresa diversificar su cartera con una combinación eficiente de propiedades que generan ingresos en las ubicaciones privilegiadas de Dubai. Emirates REIT es el primer REIT establecido en los Emiratos Árabes Unidos. También es el primer REIT que cotiza en NASDAQ Dubai y uno de los cinco REIT que cumplen con la Shari'a en el mundo y se centra en activos que generan ingresos.
Emirates REIT tiene una cartera de más de 575,3 millones de dólares estadounidenses que consta de un total de siete propiedades centradas principalmente en espacios comerciales y de oficinas a diciembre de 2014. Ha tenido un crecimiento sustancial en los últimos cuatro años.
El concepto REIT se lanzó en Australia en 1971. General Property Trust fue el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces (LPT) australiano en las bolsas de valores australianas (ahora la Bolsa de Valores de Australia ). Los REIT que cotizan en una bolsa se conocían como Fideicomisos de propiedad cotizados (LPT) hasta marzo de 2008, lo que los distingue de los REIT privados que se conocen en Australia como Fideicomisos de propiedad no cotizados. Desde entonces, han pasado a denominarse Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces Australianos (A-REIT) de acuerdo con la práctica internacional. [26]
Los REIT han mostrado numerosos beneficios sobre la inversión directa, incluidas tasas impositivas más bajas y una mayor liquidez. En la actualidad hay más de 70 A-REIT que cotizan en el ASX, con una capitalización de mercado superior a los 100.000 millones de dólares australianos. [26]
Australia también está recibiendo un reconocimiento cada vez mayor por tener el mercado de REIT más grande del mundo fuera de Estados Unidos. Más del 12 por ciento de los fideicomisos inmobiliarios cotizados a nivel mundial se pueden encontrar en el ASX. [27]
Los REIT existen en Hong Kong desde 2005, cuando la Autoridad de Vivienda de Hong Kong lanzó The Link REIT en nombre del gobierno de Hong Kong. Desde 2005, hasta julio de 2007 se han cotizado siete REIT, la mayoría de los cuales, incluido Sunlight REIT , no han tenido éxito debido al bajo rendimiento. A excepción de The Link y Regal Real Estate Investment Trust , los precios de las acciones de todas menos una están significativamente por debajo del precio de oferta pública inicial (IPO). También se ha citado que el uso de ingeniería financiera ( swaps de tipos de interés ) por parte de los emisores de Hong Kong para mejorar los rendimientos iniciales ha reducido el interés de los inversores [28].
En julio de 2012 hay nueve REIT cotizados con una capitalización de mercado total de aproximadamente 15.000 millones de euros, lo que representa casi el 2% de la capitalización de mercado total de los REIT a nivel mundial. Dos de los nueve REIT que cotizan en bolsa también están incluidos en el índice EPRA , un índice publicado por la Asociación Europea de Bienes Raíces Públicos (EPRA). Los cinco principales REIT actuales en Hong Kong son The Link REIT con una capitalización de mercado total de 8 mil millones de euros, Hui Xian REIT con una capitalización de mercado total de 2,3 mil millones de euros, Champion REIT con una capitalización de mercado total de 1,8 mil millones de euros, Fortune REIT con una capitalización de mercado total de 1.000 millones de euros y el sector inmobiliario [ aclarar ] con una capitalización de mercado total de 700 millones de euros. [29]
En agosto de 2014, India aprobó la creación de fideicomisos de inversión inmobiliaria en el país. [30] Los REIT indios (versión I-REIT específica/genérica del país) ayudarán a los inversores individuales a disfrutar de los beneficios de poseer una participación en el mercado inmobiliario titulizado. El mayor beneficio será la liquidación rápida y sencilla de las inversiones en el mercado inmobiliario, a diferencia de la forma tradicional de enajenación de bienes inmuebles. El gobierno y la Junta de Bolsa y Valores de la India, a través de varias notificaciones, están en proceso de facilitar la inversión en bienes raíces en la India directa e indirectamente a través de inversión extranjera directa, a través de empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa y fondos mutuos. En el presupuesto de 2014, el Ministro de Finanzas, Arun Jaitley, introdujo una ley para la creación de REIT. [31] Al igual que en 2021, hay tres REIT que cotizan en la Bolsa de Valores Nacional de la India. Estos son Embassy, Mindspace y Brookfields. En general, la participación accionaria de los REIT indios está sesgada hacia los inversores institucionales (principalmente FPI), con una contribución mínima de los inversores minoristas. [32]
La CSRC (Comisión Reguladora de Valores de China) y la NDRC (Comisión Nacional de Reforma y Desarrollo) anunciaron conjuntamente el inicio de proyectos piloto en REIT el 30 de abril de 2020. Este anuncio oficial representa el comienzo de los REIT en China continental.
Japón permitió el establecimiento de REIT en diciembre de 2001. Los valores J-REIT se negocian en la Bolsa de Valores de Tokio, entre otras bolsas de Japón. [33]
Un J-REIT (un fideicomiso de inversión en bienes raíces que cotiza en bolsa) está estrictamente regulado por la Ley sobre Fideicomisos de Inversión y Sociedades de Inversión (LITIC) y se establece como una sociedad de inversión según la LITIC. [34]
Además de los REIT, la legislación japonesa también prevé un sistema paralelo de empresas con fines especiales que pueden utilizarse para la titulización de determinadas propiedades mediante colocación privada. Las acciones de REIT objetivo en 2016 representaban el 7 por ciento del mercado estadounidense, que posteriormente se vendieron por menos de la mitad del valor inicial en 31.000 millones de dólares. [35]
Bursa Malaysia tiene 18 REIT listados con cinco REIT islámicos (que cumplen con la sharia, según el cumplimiento de inversiones islámicas).
Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (DIRE) ha perdido popularidad debido al alto impuesto a las ventas y la doble imposición. [36] Hasta 2016, solo se estableció una DIRE, lo cual fue en 2012. Sin embargo, los planes de incentivos fiscales demuestran la intención de los formuladores de políticas y los legisladores de impulsar la competitividad del mercado y alentar a las DIRE a cotizar a nivel nacional.
La Comisión de Bolsa y Valores de Pakistán está en el proceso de implementar un marco regulatorio REIT que permitirá la propiedad extranjera total, la libre circulación de capital y la repatriación sin restricciones de ganancias. Frenará la especulación en los mercados inmobiliarios paquistaníes y dará acceso a pequeños inversores que quieran diversificarse en el sector inmobiliario. La Comisión de Bolsa y Valores de Pakistán propone un marco regulatorio similar al de Singapur y Hong Kong. [ cita necesaria ]
La Comisión de Bolsa y Valores de Pakistán esperaba que alrededor de seis REIT obtendrían licencia durante el primer año, principalmente grandes empresas de gestión de activos. Pakistán ha visto una salida de inversiones de empresas extranjeras de desarrollo inmobiliario, principalmente con sede en Malasia y Dubai. [37]
SECP ha emitido licencias a cuatro partes, a saber, Arif Habib REIT Management Company, AKD REIT Management Company, Eden Developers REIT Management Company y SB Global REIT Management Company.
El marco legal que permite el establecimiento de REIT en Filipinas entró en vigencia después de que la Ley de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces de 2009 (Ley de la República No. 9856) se convirtiera en ley el 17 de diciembre de 2009. Sus normas y reglamentos de implementación fueron aprobados por la Oficina de Valores. y Comisión de Bolsa en mayo de 2010. Sin embargo, no logró atraer inversores debido a sus políticas fiscales restrictivas y sus altos costos de fricción. [38]
Las regulaciones sobre los REIT se relajaron en enero de 2020 [39] , lo que llevó al establecimiento del primer REIT del país, AREIT Inc. de Ayala Land , que tuvo su oferta pública en agosto del mismo año. [40] Sin embargo, los inversores extranjeros todavía tienen una mala recepción hacia los REIT durante ese año en el que también prevalecía la pandemia de COVID-19 . [39]
Comúnmente conocidos como S-REIT, hay más de 40 REIT que cotizan en la Bolsa de Singapur , [41] y el último REIT, Cromwell European REIT, cotizó el 30 de noviembre de 2017. El primero que se creó fue CapitaMall Trust [42 ] [ se necesita fuente no primaria ] en julio de 2002. Representan una variedad de sectores inmobiliarios que incluyen comercio minorista, oficinas, industrial, hotelería y residencial. Los S-REIT poseen una variedad de propiedades en países como Japón, China, Indonesia y Hong Kong, además de propiedades locales. [43] [44] En los últimos años, la cotización de activos extranjeros en la Bolsa de Singapur ha crecido hasta superar a la cotización tradicional con activos locales.
Los S-REIT están regulados como instituciones de inversión colectiva según el Código de Instituciones de Inversión Colectiva de la Autoridad Monetaria de Singapur [45] o, alternativamente, como fideicomisos comerciales. [46]
Algunas de las regulaciones que los S-REIT deben cumplir incluyen: [47]
Los S-REIT se benefician de una situación fiscal ventajosa en la que el impuesto se paga sólo a nivel de inversor y no a nivel de REIT. Además de los REIT, existen diez Fideicomisos Comerciales ("BT") (similares a los REIT pero que pueden mantener activos que no son convencionales y no están sujetos a reglas estrictas en comparación con los SREIT) y seis Instrumentos Grapados (compuestos por un Fondo de Negocios grapado Trust Unit y una unidad REIT), que cotizan en la Bolsa de Singapur. La capitalización de mercado total del Trust que cotiza en la Bolsa de Singapur se aproxima a los 100 mil millones de SGD (al 30 de noviembre de 2017).
La Comisión de Bolsa y Valores creó regulaciones para establecer los REIT como vehículo de inversión a finales de 2012, abriendo las puertas para que los primeros REIT cotizaran en 2013. [48] Hay al menos dos decenas de REIT. [49] Introducidos en 2014 para reemplazar el esquema de Fondos Inmobiliarios para Oferta Pública (PFPO), los REIT han ganado popularidad y la capitalización total del mercado ha alcanzado los 85 mil millones de THB en dos millones de metros cuadrados de activos. [50]
El 1 de agosto de 2020, la Comisión de Bolsa y Valores de Sri Lanka (SEC) anunció que los REIT se introducirán como una extensión del actual Código de Fideicomisos Unitarios y las nuevas Reglas, que entraron en vigor el 31 de julio de 2020, tienen la forma de un Notificación en Gaceta publicada por la SEC. Estas Reglas, que son integrales, regirán el establecimiento y la conducta de los REIT de Sri Lanka. Se han incluido disposiciones específicas para la verificación del título y valoración de los inmuebles que formarán parte del activo de la SOCIMI. Entre los requisitos se encuentra la distribución obligatoria de aproximadamente el 90% de los ingresos a los partícipes, lo que actualmente no es un requisito para ninguna de las entidades cotizadas. Además, debido a la disponibilidad del mecanismo de transferencia de impuestos a los Unit Trusts, los REIT también podrían beneficiarse de ser un concepto de negocio viable para Sri Lanka que abrirá nuevos horizontes para que los empresarios lleven la industria inmobiliaria a mayores alturas.
Bernheim Comofi (ahora AG Real Estate ) introdujo los REIT belgas en 1995 con la constitución de Befimmo . Otros REIT en Bélgica incluyen Cofinimmo y Ascensio. [51]
Los REIT se introdujeron en Bulgaria en 2004 con la Ley de Sociedades de Inversión con Fines Especiales. Son entidades de paso a efectos del impuesto sobre la renta de las sociedades (es decir, no están sujetas al impuesto sobre la renta de las sociedades), pero están sujetas a numerosas restricciones. [52]
Los REIT finlandeses se crearon en 2010, cuando el parlamento finlandés aprobó "la ley de exención de impuestos" (Laki eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden verohuojennuksesta, 299/2009). [53] Junto con la "Ley de Fondos Inmobiliarios" (Kiinteistörahastolaki, 1173-1997) [54] permite la existencia de REIT residenciales fiscalmente eficientes.
Calificaciones
A partir de 2018, [actualizar]el REIT residencial de Orava es el único REIT en Finlandia. [55]
Las siglas francesas de REIT son SIIC (que cotizan en bolsa), a diferencia de SCPI y OCPI (que son otros dos tipos de fideicomisos inmobiliarios que no cotizan en bolsa). En Francia , Unibail-Rodamco es la mayor SIIC. [56] Gecina es la segunda empresa inmobiliaria que cotiza en bolsa en Francia, con el tercer valor de activos más alto entre los REIT europeos. [57] [58]
Alemania planeaba introducir REIT para crear un nuevo tipo de vehículo de inversión inmobiliaria . El Gobierno temía que si no se introducían los REIT en Alemania se produciría una pérdida significativa de capital de inversión para otros países. [ cita necesaria ] Sin embargo, todavía hay [ ¿cuándo? ] hay resistencia política a estos planes, especialmente del Partido Socialdemócrata . [ cita necesaria ]
En junio de 2006, el Ministerio de Finanzas anunció que planeaba introducir REIT en 2007. Los detalles legales parecen adoptar gran parte de la regulación británica de REIT.
El 1 de junio de 2007 se promulgó una ley relativa a los REIT, con efecto retroactivo al 1 de enero de 2007: [59]
El sector inmobiliario público alemán representa el 0,21% de la capitalización bursátil total de los REIT a nivel mundial. Tres de los cuatro G-REITS están representados en el índice EPRA , índice gestionado por la Asociación Europea de Bienes Raíces Públicos (EPRA). [61]
La Ley de Finanzas de 2013 contenía disposiciones para la creación de estructuras REIT en Irlanda . [62] Los REIT con sede en Irlanda incluyen Hibernia REIT, Green REIT, Yew Grove REIT e IRES REIT . [63]
Creada en 2009, similar a los REIT británicos, la SOCIMI (Sociedad cotizada de Capital Inmobiliario) se impulsó tras una política de incentivos fiscales para ayudar a recuperar la mayor crisis de precios de la vivienda en España, en 2013. [64] Hay más de 70 REIT en España , pero la liquidez es baja y el período de tenencia es largo. [64]
La legislación que establece las normas para los REIT en el Reino Unido se promulgó en la Ley de Finanzas de 2006 (consulte ahora la Ley del Impuesto sobre Sociedades de 2010, secciones 518 a 609) y entró en vigor en enero de 2007, cuando nueve empresas inmobiliarias del Reino Unido se convirtieron al estado de REIT. incluidos cinco miembros del FTSE 100 en ese momento: British Land , Hammerson , Land Securities , Liberty International y Slough Estates (que se convirtió en SEGRO plc). Las otras cuatro empresas eran Brixton (ahora conocida como "SEGRO"), Great Portland Estates , Primary Health Properties y Workspace Group . [sesenta y cinco]
Los REIT británicos tienen que distribuir el 90% de sus ingresos entre los inversores. Deben ser un fideicomiso de inversión cerrado , ser residentes en el Reino Unido y cotizar en bolsa . [66] La EPRA de Bruselas publica cada año un desglose de los requisitos estructurales de los REIT del Reino Unido. [67]
Para respaldar la introducción de REIT en el Reino Unido, varias empresas de servicios financieros y de propiedades comerciales formaron REIT y Quoted Property Group. Otros organismos clave involucrados incluyen la Bolsa de Valores de Londres, la Federación Británica de Propiedad y Reita. La campaña Reita fue lanzada el 16 de agosto de 2006 por REIT y Quoted Property Group con el fin de proporcionar una fuente de información sobre REIT, propiedades cotizadas y fondos de inversión relacionados. Reita tiene como objetivo aumentar la conciencia y la comprensión de los REIT y de la inversión en empresas inmobiliarias cotizadas. Lo hace principalmente a través de su portal www.reita.org, brindando conocimiento, educación y herramientas para asesores financieros e inversores. [68]
Doug Naismith, director general de Inversiones Personales Europeas de Fidelity International, dijo en 2011: "A medida que los mercados existentes se expanden y se introducen estructuras similares a los REIT en más países, esperamos ver que el mercado general crezca alrededor del diez por ciento anual durante los próximos cinco años, llevando el mercado a 1 billón de dólares en 2010". [69]
La Ley de Finanzas de 2012 introdujo cinco cambios principales en el régimen de REIT en el Reino Unido:
Boyd Carson, de Sapphire Capital Partners LLP, comentó que "la más importante de estas ventajas es la capacidad de los REIT de cotizar en el AIM y la abolición del cargo de entrada del 2% al régimen también es un importante paso adelante". [71] Sin embargo, "los REIT del Reino Unido todavía no funcionan tanto con efectivo como el mercado probablemente preferiría". [72]
Los REIT fueron introducidos en Brasil en 1993 por la ley 8668-93 y regidos inicialmente por la instrucción 205/94 y, hoy en día, por la instrucción 472/08 [73] de la CVM (Comissão de Valores Mobiliários - que es el equivalente brasileño de la SEC) . Localmente se los describe como "FII" o "Fundos de Investimento Imobiliário". Los dividendos de FII están libres de impuestos para los inversores personales [74] (no para las empresas) desde 2006, pero sólo para los fondos que tienen al menos 50 inversores y que cotizan en bolsa. [75] Los FII, denominados "REIT" para corresponderse con el vehículo de inversión similar en los EE. UU., se han utilizado para poseer y operar inversiones inmobiliarias independientes, asociadas con una sola propiedad [76] o propiedad parcial, o para poseer varias propiedades inmobiliarias (múltiples propiedades) financiadas a través de los mercados de capitales. [ cita necesaria ] [77]
Los REIT canadienses se establecieron en 1993. Deben configurarse como fideicomisos y no están sujetos a impuestos si distribuyen su ingreso neto imponible a los accionistas. Los REIT han sido excluidos de la legislación sobre impuestos a los fideicomisos de ingresos aprobada en el presupuesto de 2007 por el gobierno conservador. Muchos REIT canadienses tienen responsabilidad limitada . [78] El 16 de diciembre de 2010, el Departamento de Finanzas propuso modificaciones a las normas que definen los "REIT calificados" a efectos fiscales canadienses. Como resultado, los "REIT calificados" están exentos del nuevo impuesto a nivel de entidad, "flujo de inversión especificado" (SIFT, por sus siglas en inglés) que todos los fideicomisos y sociedades de ingresos que cotizan en bolsa están pagando a partir del 1 de enero de 2011. [79]
México ha aprobado legislación para permitir que el equivalente de los REIT, conocidos como FIBRA [80] (Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces), [81] se negocien en la Bolsa Mexicana de Valores. Al igual que la legislación sobre REIT en otros países, las empresas deben calificar como FIBRA cumpliendo con las siguientes reglas: [82]
El primer REIT mexicano se lanzó en 2011 y se llama FIBRA UNO. [83] Según The Wall Street Journal , los REIT mexicanos debutaron en marzo de 2011 "después de que los cambios regulatorios gubernamentales hicieron posible la estructura. Las fibras ofrecieron a los inversionistas una manera fácil de poseer bienes raíces mexicanos y obtener un dividendo atractivo al mismo tiempo. Como en Estados Unidos Los REIT y las Fibras evitan pagar impuestos corporativos siempre que distribuyan al menos el 95% de sus ingresos a los accionistas como dividendos". [81]
El Congreso de los Estados Unidos promulgó la ley que preveía los REIT en 1960. [84] La ley tenía como objetivo proporcionar una estructura de inversión inmobiliaria similar a la que proporcionan los fondos mutuos para la inversión en acciones. [85] Los REIT son fuertes vehículos de ingresos porque, para evitar incurrir en responsabilidad por el impuesto federal sobre la renta de los EE. UU., los REIT generalmente deben pagar una cantidad igual a al menos el 90 por ciento de su ingreso imponible en forma de dividendos a los accionistas . [4]
De 2008 a 2011, los REIT enfrentaron desafíos tanto de la desaceleración de la economía estadounidense como de la crisis financiera de finales de la década de 2000 . [86]
Durante el período de cinco años que finalizó en 2019, el índice S&P 500, un índice de acciones de empresas estadounidenses de gran capitalización, obtuvo un rendimiento anualizado del 12,5% en comparación con un rendimiento anualizado del 9,0% para el índice FTSE NAREIT All Equity REITs. Sin embargo, para los años 1972-2019, los rendimientos totales anualizados fueron del 12,1% para el S&P 500 frente al 13,3% del índice FTSE NAREIT. [87] Hay más de 190 REIT públicos que cotizan en bolsas de los Estados Unidos . [88]
Según la ley federal del impuesto sobre la renta de EE. UU ., un REIT es "cualquier corporación, fideicomiso o asociación que actúa como agente de inversión especializado en bienes raíces e hipotecas inmobiliarias" según la sección 856 del Código de Rentas Internas. [89] Las reglas para el impuesto federal sobre la renta de los REIT se encuentran principalmente en la Parte II (secciones 856 a 859) del Subcapítulo M del Capítulo 1 del Código de Rentas Internas. Debido a que un REIT tiene derecho a deducir los dividendos pagados a sus propietarios (comúnmente conocidos como accionistas), un REIT puede evitar incurrir en todo o parte de sus obligaciones por el impuesto federal sobre la renta de EE. UU. Para calificar como REIT, una organización hace una "elección" para hacerlo presentando un Formulario 1120-REIT ante el Servicio de Impuestos Internos y cumpliendo otros requisitos. El objetivo de esta designación es reducir o eliminar el impuesto de sociedades , evitando así la doble imposición de las rentas del propietario. A cambio, los REIT deben distribuir al menos el 90% de sus ingresos imponibles en manos de los inversores. La estructura REIT fue diseñada para proporcionar una estructura de inversión inmobiliaria similar a la estructura que brindan los fondos mutuos para la inversión en acciones. [85]
En los Estados Unidos, un REIT es una empresa que posee y, en la mayoría de los casos, opera bienes inmuebles que generan ingresos. Algunos REIT financian bienes raíces. Para ser un REIT, una empresa debe distribuir anualmente al menos el 90 por ciento de sus ingresos imponibles a los accionistas en forma de dividendos. [90]
Para calificar como REIT según las normas fiscales de EE. UU., una empresa debe:
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