El reparto de la propiedad es otro nombre para la propiedad compartida o copropiedad . Se toma una propiedad , más de un propietario, y se combinan para maximizar las ganancias y las deducciones fiscales . Por lo general, las partes encuentran una casa y la compran juntas como copropietarios, pero a veces se unen para ser copropietarios de una propiedad que uno de ellos ya posee. Al final de un período acordado, compran la propiedad del otro o venden la propiedad y dividen el capital . En Inglaterra, el reparto de la propiedad y la propiedad compartida no son lo mismo (consulte las secciones sobre el Reino Unido e Inglaterra a continuación).
La propiedad compartida se volvió deseable en los Estados Unidos cuando en 1981 la Sección 280A del Código de Rentas Internas permitió por primera vez el uso fiscal mixto de una sola propiedad, lo que permitió al ocupante reclamar deducciones fiscales por la residencia principal y al inversor reclamar deducciones fiscales por la propiedad de inversión. Dado que la propiedad compartida está conferida por el código fiscal federal, este vehículo de propiedad se puede utilizar en cualquier estado.
Las empresas en Estados Unidos incluyen Unison Homeownership Investors, Landed y OwnHome Mortgage & Finance. [1]
En el Reino Unido, el término "participación en el capital" se utiliza de muchas formas en diferentes esquemas de propiedad de viviendas de bajo costo . Entre ellos se incluyen los préstamos de capital , a veces denominados préstamos de participación en el capital, y algunas formas de esquemas de arrendamiento de propiedad compartida (compra parcial/alquiler parcial) a los que se hace referencia como arrendamiento de participación en el capital. Algunas autoridades locales también pueden referirse a las restricciones de precio de reventa en la documentación de planificación como acuerdos de participación en el capital. Sin embargo, el uso de participación en el capital en referencia a la propiedad compartida es inexacto, porque la propiedad compartida no es propiedad, sino que es de hecho un arrendamiento asegurado según los términos de la Ley de Vivienda de 1988. [2] [3] Con un esquema de participación en el capital, usted es dueño de toda la propiedad, aunque tiene un préstamo sobre una parte de su depósito, mientras que con un esquema de propiedad compartida no es dueño de la parte que compró, sino que tiene la oportunidad de comprar el arrendamiento completo del propietario en el futuro, si puede permitírselo. [4]
El gobierno del Reino Unido facilita la participación accionaria compartida principalmente a través de la Agencia de Viviendas y Comunidades . En 2009, [actualizar]esto se hizo bajo el nombre de HomeBuy . Su objetivo es ayudar a los hogares que ganan hasta £60.000 al año [5]
La compra de una vivienda de nueva construcción consiste en que los compradores adquieran al menos el 25 % de una vivienda de nueva construcción y paguen un alquiler por el resto. La HCA generalmente subsidia a las asociaciones de vivienda u otros proveedores para que conserven la parte restante. El alquiler está limitado al 3 % del valor de la parte no vendida, pero normalmente se fija en el 2,75 %. Los compradores pueden comprar partes adicionales siempre que puedan permitírselo; esto se conoce como "escalonamiento". [6]
En 2009 se introdujo el programa HomeBuy Direct, en virtud del cual el gobierno y un promotor inmobiliario financian conjuntamente un préstamo de capital del 30% de la tasación, de modo que el comprador sólo tiene que pagar una hipoteca sobre el 70% del valor. Si el comprador compra una parte adicional, las tres partes participan en cualquier aumento del valor. La HCA asignó 300 millones de libras al programa para el período 2009-2011, y hay 10.000 viviendas disponibles en virtud de la iniciativa. [5]
El programa Open Market Homebuy permitía a los compradores adquirir al menos el 25% de una propiedad en el mercado abierto , con una hipoteca convencional para esa parte y un préstamo a bajo interés para el resto. Esta opción no está disponible actualmente porque la financiación para 2009-2010 ya se ha comprometido en su totalidad. [7]
Social Homebuy permite a los inquilinos de los ayuntamientos y asociaciones de vivienda participantes comprar su vivienda alquilada en condiciones de propiedad compartida, con una proporción del descuento habitual del derecho de adquisición . [8]
FirstBuy fue un programa para compradores primerizos anunciado en el presupuesto de 2011. En virtud de él, los compradores primerizos pueden obtener ayuda para financiar la diferencia entre un depósito del 5% y una hipoteca del 75%. Solo estaba disponible en programas de nueva construcción seleccionados. El capital adicional lo proporcionaba en partes iguales la HCA y el desarrollador. [9]
El capital social compartido del sector privado o, como se lo conoce a veces, el capital social compartido por inversores , funciona de manera bastante diferente, ya que no hay ningún elemento de subsidio por parte de los contribuyentes. En cambio, los inversores externos proporcionan la diferencia entre el depósito del comprador y (normalmente) una hipoteca del 75%, a cambio de una participación accionaria en la propiedad y un alquiler. Estos planes se llevan a cabo durante 5 o 10 años (a veces con una extensión por "dificultades"), lo que significa que al final del período pertinente, el propietario tiene que comprar la participación accionaria al porcentaje correspondiente del valor de mercado en ese momento. Por lo general, no hay penalización por la amortización anticipada o las recompras parciales. Por lo tanto, la participación accionaria puede considerarse un paso hacia la propiedad total de una propiedad.
Aunque el capital social de los inversores es, a primera vista, más caro que los planes del sector público, debido a la necesidad de pagar alquiler sobre la parte que no es de su propiedad, no obstante tiene ventajas significativas:
En teoría económica, la propiedad se estudia en el campo de la teoría contractual . Específicamente, Oliver Hart (1995) ha argumentado que la propiedad importa en el contexto de contratos incompletos . [11] Cuando algunas contingencias futuras no pueden ser atendidas en un contrato hoy, entonces las negociaciones tendrán lugar mañana. La propiedad mejora la posición negociadora en estas negociaciones. Como resultado, hoy un propietario tiene incentivos más fuertes para hacer inversiones específicas de la relación (es decir, se mitiga el problema de retención ). En este marco, Schmitz (2017) ha demostrado que la propiedad compartida de un activo puede ser deseable hoy, aunque mañana sea óptimo dar el activo a la parte que lo valora más. [12] La razón es que la propiedad compartida produce incentivos de inversión más equilibrados de las partes involucradas. Las cuotas de propiedad óptimas dependen de si las inversiones están incorporadas en el capital físico (de modo que el propietario siempre puede aprovechar los retornos) o en el capital humano de las partes.