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Ley de viviendas de alquiler Costa-Hawkins

La Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins ("Costa-Hawkins") es una ley del estado de California , promulgada en 1995, que impone límites a las ordenanzas municipales de control de alquileres . Costa-Hawkins se adelanta al campo de dos maneras principales. [1] En primer lugar, prohíbe a las ciudades establecer controles de alquiler sobre ciertos tipos de unidades residenciales, por ejemplo, viviendas unifamiliares y condominios , y unidades de apartamentos de nueva construcción [2] ; estos se consideran exentos. En segundo lugar, prohíbe el "control de desocupaciones", también llamado control "estricto" de los alquileres. La legislación fue patrocinada por el senador demócrata Jim Costa y el asambleísta republicano Phil Hawkins. [3] [4]

Si un apartamento estaba bajo "control de desocupación", la ordenanza de control de alquileres de la ciudad funcionaba para negar o limitar la capacidad del propietario de aumentar su alquiler a nuevos inquilinos , incluso en los casos en que el inquilino anterior abandonó voluntariamente el apartamento o fue desalojado por una "causa justa". ' (como el impago del alquiler). Costa–Hawkins cambió esto al permitir al propietario del apartamento el derecho a alquilar la vacante a cualquier precio (es decir, normalmente el precio de mercado). [5] [6]

En 2019, la legislatura de California aprobó y el gobernador firmó la AB 1482, que creó un límite de alquiler en todo el estado para los próximos 10 años. [7] La ​​Ley de Protección de Inquilinos de 2019 limita los aumentos anuales de alquiler al 5% más la inflación regional. [7] Por ejemplo, si el proyecto de ley hubiera estado en vigor en 2019, los aumentos de alquiler en Los Ángeles se habrían limitado al 8,3% y en San Francisco al 9%. [7] Los aumentos están vinculados a la tasa de alquiler a partir del 15 de marzo de 2019. [7] La ​​nueva ley no se aplica a edificios construidos dentro de los 15 años anteriores ni a viviendas unifamiliares (a menos que sean propiedad de corporaciones o inversores institucionales). ). [7] También incluye el requisito de mostrar "causa justa" para los desalojos y mantiene el "descontrol de desocupaciones", lo que significa que los alquileres pueden aumentar al precio del mercado entre inquilinos. [7] Muchos municipios de California siguen teniendo sus propias leyes de control de alquileres, que permanecen intactas según la AB 1482. Esta capacidad de los gobiernos municipales está limitada por las constituciones federales y estatales, así como por las leyes federales y estatales. [8] Costa-Hawkins es uno de los estatutos estatales más destacados que limita el poder de las ciudades de California para regular sus mercados de alquiler. [9] [10]

Factores que causaron el control de alquileres en la década de 1970

A finales de la década de 1970 se produjo la segunda ola de ordenanzas de control de alquileres en California y en todo el país. [11] [12] El aumento de los valores inmobiliarios y las crecientes tasas de interés hicieron que las viviendas unifamiliares en California fueran menos asequibles. Los compradores decepcionados a menudo se mudaban a apartamentos. Hubo escasez de viviendas de alquiler y los alquileres subieron. Principalmente por razones no relacionadas con la vivienda (por ejemplo, el uso del suelo ), las ciudades comenzaron a restringir la construcción de nuevas unidades de vivienda. A medida que aumentaron los precios de las viviendas de alquiler, el retorno de la inversión y el flujo de caja motivaron a los nuevos propietarios con hipotecas a aumentar los alquileres. La asistencia estatal y federal para viviendas de personas de bajos ingresos cayó. La inflación abarcó a toda la economía, pero los sueldos y salarios también cayeron. El movimiento de consumidores y los efectos de la Proposición 13 estimularon entonces el activismo de los inquilinos en la política municipal . [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19]

La legislación Costa-Hawkins de 1995

Acontecimientos políticos que llevaron a la ley

Jerry Brown, 1976.

En 1972, Berkeley se convirtió en la primera ciudad de California en adoptar una ordenanza de control de alquileres de segunda ola. En 1976, el gobernador Jerry Brown , un demócrata, vetó una legislación estatal (AB 3788) que se habría adelantado a las leyes locales de control de alquileres. Había contado con el apoyo de un grupo inmobiliario importante, el Consejo de Vivienda de California (CHC). En respuesta al veto, la industria inmobiliaria logró que una iniciativa , la Proposición 10, se incluyera en la boleta estatal para 1980. [20] Sin embargo, fue rotundamente derrotada, entre un 65% y un 35%. [21] [22]

Mientras tanto, en junio de 1978, los votantes de California habían aprobado la Proposición 13 por dos votos a uno. Antes de las elecciones, Howard Jarvis , líder de la 'revuelta de los contribuyentes' de la Proposición 13, así como de la Asociación de Apartamentos de California, había sugerido que los propietarios reducirían los alquileres si se aprobaba la Proposición 13. Se dijo que muchos votantes pensaron que la Proposición 13, al reducir los impuestos a la propiedad de los propietarios, significaba alquileres más bajos. El CHC, temeroso de una reacción violenta de los inquilinos si los propietarios no cumplían, decidió oponerse a la Proposición 13. A pesar de los esfuerzos postelectorales del gobernador Brown y el CHC, pocos propietarios redujeron sus alquileres. [23] [24] [25]

En toda California, los inquilinos urbanos formaron numerosos grupos locales, que rápidamente crecieron en intensidad y fuerza. Los activistas inquilinos organizaron agitación política dirigida al gobierno estatal y municipal. La nueva 'línea directa para inquilinos' del gobernador Brown recibía 12.000 llamadas al día. "En respuesta a la presión de los inquilinos, las huelgas de alquileres y la constante cobertura noticiosa sobre los aumentos de los alquileres y los inquilinos enojados, especialmente las personas mayores, el Ayuntamiento de Los Ángeles aprobó una congelación de los alquileres de seis meses en agosto de 1978". En 1988, catorce ciudades habían adoptado el control total de los alquileres y sesenta y cuatro ciudades habían adoptado el control de los alquileres de los parques de casas móviles. [26] [27] [28]

Jim Costa, alrededor de 2013, patrocinador de la Ley de 1995.

Sin embargo, la fuerza de los grupos de inquilinos finalmente comenzó a disiparse. Sin embargo, los intentos de CHC de "prevenir" parcialmente el control de alquileres fueron frustrados por los demócratas, encabezados por el senador estatal David Roberti , hasta que los límites de mandato obligaron a su retiro en 1995. Por otro lado, el demócrata Jim Costa en la Asamblea había aprobado sin éxito proyectos de ley de "prevención" para la industria de bienes raíces desde 1983. Ahora estaba en el Senado, donde su proyecto de ley de 1995 fue aprobado por el Comité Judicial; En ausencia de Roberti, obtuvo votos demócratas. Luego, el proyecto de ley fue aprobado por el Senado con un voto "más de la mayoría requerida". [29] [30]

La ley: patrocinadores y oposición

Pete Wilson, 1993.

La Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins se convirtió en ley en 1995. El estatuto pasó a codificarse como Código Civil , §§ 1954.50 a 1954.535. [31] Los patrocinadores de la legislación fueron el senador demócrata Jim Costa ( Fresno ) y el asambleísta republicano Phil Hawkins ( Bellflower ). [3] [4]

Presentado por primera vez en el Senado, el texto de la legislación se convirtió más tarde en el Proyecto de Ley 1164 de la Asamblea . Después de soportar varios cambios negociados, fue aprobado en ambas cámaras. Luego, el gobernador republicano Pete Wilson promulgó la ley AB 1164. [32]

Aunque se entendió que limitaba el control de los alquileres, una agenda más favorecida por los republicanos, algunos demócratas apoyaron la ley. El Western Center on Law and Poverty (WCLP), partidario de los inquilinos, había respaldado varias características del proyecto de ley que servían a los intereses de los inquilinos: la prohibición de aumentar el alquiler "si se descubrieran violaciones graves de los códigos de salud, seguridad, incendios o construcción y no se corrigieran durante seis meses" y algunas reclamaciones de subarrendatarios para reducir el alquiler en un arrendamiento existente. [33] [34]

El WCLP, sin embargo, se opuso al proyecto de ley. Especialmente buscó organizar la oposición, "reunir una coalición" de grupos locales dispersos (inquilinos, personas mayores, afiliados a religiones), junto con las ciudades de California con control de alquileres. En consecuencia, Santa Mónica, Berkeley y West Hollywood contribuyeron con fondos para contratar a un cabildero. Una concesión (obtenida mediante negociación con los proponentes del proyecto de ley) fue la introducción gradual de tres años de "descontrol de vacantes". Sin embargo, el consenso del Capitolio fue que Costa-Hawkins era un "acuerdo cerrado" y la oposición un "último suspiro". La aprobación de Costa Hawkins como ley fue vista como un retroceso de algunas ventajas para los inquilinos. Los defensores del control de alquileres se sintieron incómodos ante el desafío a sus victorias de los años 1970 y 1980. [35] [36]

Las disposiciones de la ley codificadas

La legislación Costa-Hawkins se encuentra en el Código Civil de California, secciones 1954.50 a 1954.535. [31] [37]

En general

La Ley exime del control de alquileres: viviendas unifamiliares, condominios y construcciones nuevas. [38] Prohíbe las regulaciones del gobierno local sobre "control de vacantes" [39] en la mayoría de las situaciones. [40] Para las cinco ciudades con "control de vacantes" en 1995, la ley se aplica gradualmente. [41] Situa los contratos gubernamentales con los propietarios sobre el alquiler cobrado (por ejemplo, disposiciones para viviendas para personas de bajos ingresos) y los efectos de una notificación de infracción, por ejemplo, sobre la salud o la seguridad. [42] Costa-Hawkins también aborda los subarriendos, [43] y otras cuestiones. [44]

Exenciones del control de alquileres

La Ley prohíbe el control de alquileres en viviendas unifamiliares, condominios y unidades de alquiler de nueva construcción. [45] Generalmente, "nuevo" significa cualquier edificio construido después del 1 de febrero de 1995 (según la Ley Costa-Hawkins de 1995). [46] Pero para las ciudades con control de alquileres existente, "nuevo" tiene una fecha anterior según la ordenanza local de control de alquileres. [47]

En esas ciudades, la fecha de promulgación del control de alquileres determina lo que es "nuevo". Sólo las unidades de alquiler construidas antes de esa fecha seguirán sujetas al control de alquileres de la ciudad. Los construidos después seguirán exentos según Costa-Hawkins. Por lo tanto, en San Francisco sólo se puede controlar el alquiler de construcciones anteriores a 1979, y en Oakland y Berkeley , años anteriores a 1980 , los años en que esas ciudades aprobaron sus leyes de control de alquileres. [48] ​​[49] En la ciudad de Los Ángeles, la fecha es octubre de 1978. [50] [51]

Estas exenciones, sin embargo, pueden dejar a la mayor parte del parque de alquileres de una ciudad bajo control de alquileres. Por ejemplo, en San Francisco, en 2014, alrededor del 75 % de todas las unidades de alquiler tenían alquiler controlado, [52] y en Los Ángeles en 2014, el 80 % de las unidades multifamiliares tenían alquiler controlado. [53] :  1 

Enmienda de la ley de 2002

La Ley fue enmendada en 2002 para cerrar un vacío legal relacionado con las conversiones de condominios después de la Ley de 1995. Los propietarios de un edificio de apartamentos pueden obtener un nuevo certificado de ocupación debido a la conversión de un condominio incluso sin vender ninguna unidad convertida. En tal caso, las unidades de alquiler no quedan exentas del control de alquileres conforme a la Ley. [54] [55] [56] [57]

Control de alquileres en California

Costa-Hawkins es la legislación estatal clave que sirve para guiar las disposiciones operativas y la práctica del control de alquileres en California. [58] Sin embargo, son los gobiernos locales, en su mayor parte las ciudades, los que realmente redactan y adoptan las leyes específicas de control de alquileres.

Contexto legal

Fines declarados

Una ordenanza local de control de alquileres puede declarar explícitamente su propósito. Expreso o implícito es el hallazgo, o suposición, de que el control de alquileres que se está promulgando mejorará de hecho el bienestar de la comunidad.

Por lo general, el control de alquileres es una ley elaborada por la ciudad (una ordenanza municipal ) destinada a mitigar el efecto perturbador, en los vecindarios y en los inquilinos individuales, de la escalada o la fluctuación de los precios en el mercado de alquiler residencial. También puede tratar de promover el mantenimiento de unidades de vivienda seguras y habitables durante la escasez de vivienda. [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66]

Un ejemplo de tal intención de la ciudad es la Ordenanza de Arbitraje y Estabilización de Alquileres Residenciales (SFRO) de San Francisco , promulgada en 1979 como una ordenanza de emergencia que modifica el Código Administrativo de San Francisco. Encontró que, frente a mercados ajustados y aumentos significativos de los alquileres antes del control de los alquileres, "algunos inquilinos intentan pagar los aumentos de alquiler solicitados, pero como consecuencia deben gastar menos en otras necesidades de la vida. Esta situación ha tenido un efecto perjudicial en un número sustancial de inquilinos en la ciudad, creando dificultades especialmente para las personas mayores, las personas con ingresos fijos y los hogares con ingresos bajos y moderados". [67] [68] [69]

Límites constitucionales

Un sitio de la Corte Suprema en S. Spring St. en Los Ángeles.

Para la Asamblea del Estado de California, su analista Stephen Holloway comentó sobre el contexto constitucional y legal del control de alquileres, específicamente entre los gobiernos estatales y locales (por ejemplo, las ciudades). Cuando se promulgó Costa-Hawkins, la ley existente de California "no establecía ninguna disposición legal, pero no prohíbe, la adopción de ordenanzas locales de control de alquileres. La jurisprudencia, Birkenfeld v. City of Berkeley (1976) 17 Cal. 3d 129, sostuvo que El control de alquileres es un ejercicio adecuado del poder policial de un gobierno local si se calcula razonablemente para eliminar los alquileres excesivos y al mismo tiempo proporcionar a los propietarios rendimientos justos y razonables sobre sus propiedades". [70] [71] [72] [73] [74] [75]

En el caso Kavanau de 1997, [76] el propietario de una propiedad en alquiler cuestionó la ley de control de alquileres de la ciudad de Santa Mónica como una forma de "expropiación" o expropiación inversa prohibida por la Constitución federal. La Corte Suprema de California confirmó los fallos de los tribunales estatales inferiores a favor de la ciudad. En el caso de HN y la Fundación Frances C. Berger de 2005 , [77] el Tribunal de Apelaciones de California confirmó una ordenanza que establecía que el concejo municipal actuando como junta de alquileres determinaría lo que era justo y razonable con respecto al rendimiento comparable de un propietario sobre inversión. La ordenanza no estableció una fórmula o procedimiento específico a aplicar ante un aumento de alquiler solicitado, sino que estableció once factores a considerar. En este caso, la junta se basó en la opinión de un experto. [78]

Disposiciones habituales

Monto del alquiler

Sus principales disposiciones regulan la cantidad en dólares que se cobra al inquilino cada mes. La intención política de la mayoría de las ordenanzas de control de alquileres, generalmente la condición sine qua non , dirige la atención de la ciudad hacia la propiedad y limita su capacidad para aumentar el alquiler.

Porcentaje. Un aumento de precio máximo permitido podrá expresarse como un porcentaje del alquiler existente. Por ejemplo, Alameda 5%, Hayward 5%, Los Ángeles 3%, Los Gatos 5%. [79] En 2016, San José redujo el aumento de alquiler anual permitido del 8% al 5% del alquiler existente. [80] En 2017, en Beverly Hills, mediante una ordenanza de emergencia, el aumento máximo del alquiler se redujo del 10% al 3%. [81]

IPC de EE. UU. de 1913 (en azul), su cambio porcentual anual (en rojo)

IPC. Alternativamente, los límites a los aumentos de alquiler pueden depender directamente de los cambios en el costo de vida , medido por el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Desde 1980 en California el IPC ha sido generalmente inferior al 5%. [82] Ejemplos de ordenanzas de control de alquileres que utilizan el IPC como índice: Oakland, Mountain View, Richmond. [83] En San Francisco, la SFRO limita los aumentos anuales al 60 por ciento del IPC o al 7 por ciento del alquiler existente, lo que sea menor. [84] De manera similar, la Junta de Alquiler de Berkeley permite un aumento anual del 65% del IPC. [85]

El control de vacantes, en el que el monto del alquiler cobrado por una unidad de alquiler (en lugar de un arrendamiento) está estrictamente regulado por el gobierno local, se analiza más adelante en "Control de vacantes antes de la Ley".

Otros elementos

Cada ciudad o condado con alguna variedad de "control de alquileres" tiene su propia ley elaborada que puede diferir significativamente en alcance y contenido. [86] Entre otras cuestiones, una ley de 'control de alquileres' podría abordar:

Causa justa despidos . Una terminación del alquiler sin causa (o sin culpa) por parte del propietario es aquella que no indica una "causa justa" (como falta de pago del alquiler o una molestia creada por el inquilino). Una ciudad puede exigir que el propietario tenga conocimiento de alguna forma de "causa justa" para poder rescindir el contrato. [98] [99] [100] Pero la ley estatal no requiere "causa justa" para los desalojos. [101] Otras justificaciones pueden constituir "causa justa", por ejemplo: a) en cumplimiento de una orden gubernamental; (b) permitir que la familia del propietario ocupe la unidad. [102] [103] [104] Los propietarios afirman que estas leyes limitan su capacidad para lidiar con inquilinos problemáticos que molestan a sus vecinos, por ejemplo, mediante molestias, violencia doméstica o actividades delictivas. [105]

Permiso de reubicacion . Una ordenanza municipal puede exigir que el propietario pague al inquilino saliente una asignación para gastos de mudanza y gastos similares, por ejemplo, en caso de despido sin culpa. Cada ciudad tiene sus propias particularidades. El inquilino no recibirá dicho subsidio en caso de despidos por "causa justa", en los que el inquilino tenga la culpa (como por ejemplo, impago del alquiler o creación de molestias). Pero la decisión de un propietario de poner fin a un arrendamiento existente (mediante notificación escrita, mediante orden de desalojo de un tribunal) sin que el inquilino tenga la culpa, podría desencadenar la obligación del propietario de pagar la asignación. [106] [107] [108] [109] [110] El retiro de una unidad del mercado de alquiler residencial se rige por la Ley Ellis . [111] [112]

Control de vacantes . Se analiza más adelante en "Control de vacantes antes de la Ley".

Oposición al control de alquileres

La mayoría de los economistas creen que el control de los alquileres reduce la oferta de vivienda con el tiempo, y a los estudiantes de economía se les enseña este análisis desde muy temprano en su formación. [113] Los defensores de la industria de la vivienda se basan en este análisis para justificar leyes como Costa-Hawkins que restringen la capacidad de los municipios para promulgar control de alquileres. [114] [ ¿ fuente poco confiable? ] En todo Estados Unidos, estos grupos han tenido mucho éxito al limitar drásticamente o prohibir por completo el control de alquileres desde la década de 1950. [115]

Sin embargo, los funcionarios de vivienda han cuestionado la metodología del argumento económico prevaleciente, [116] y en California, los funcionarios de vivienda han afirmado que la incapacidad de administrar los costos de la vivienda a través del control de alquileres ha exacerbado la actual crisis de vivienda . [117] Por esta razón, los grupos de derechos de los inquilinos han abogado por la expansión del control de los alquileres, lo que resultó en el fallido referéndum electoral de 2018 de la Proposición 10 que habría derogado directamente a Costa-Hawkins. [118]

Lista de ciudades de California

Durante los últimos cincuenta años, de un total de 482 ciudades de California , [119] quizás dos docenas han promulgado ordenanzas de control de alquileres, o leyes menores. Posteriormente, una ciudad puede suspender su control de alquileres; por ejemplo, Santa Rosa votó a favor de derogar su nueva ley de control de alquileres en 2017. [120] [121] [122]

Esta encuesta se completó alrededor de octubre de 2018. Desde las graves consecuencias económicas de la pandemia de COVID-19 , los ayuntamientos se han adaptado al cambio de circunstancias. En especial, el Estado de California ha establecido una moratoria temporal de desalojos. [123]

Con ordenanzas de control de alquileres

Santa Mónica: Ocean Avenue

Actualmente, dieciséis ciudades figuran como alquileres controlados por el estado de California: [124] [125] [126] [127]

Estos son: Alameda, [128] Berkeley, [129 ] Beverly Hills, [130] East Palo Alto, [131] Hayward, [132] Los Ángeles, [133] Los Gatos, [134] Mountain View, [135] Oakland , [136] Palm Springs, [137] Richmond. [138] [139] San Francisco, [140] San José, [141] Santa Ana, [142] Santa Mónica, [143] [144] y West Hollywood. [145]

Sacramento adoptó la Ley de Ayuda y Protección a Inquilinos el 13 de agosto de 2019. [146]

Además, Campbell (no tiene control de alquileres per se , pero ofrece un servicio de mediación), Fremont (rechazó el control de alquileres en 2017) y Thousand Oaks (tiene un control de alquileres limitado: principalmente solo para parques de casas móviles ). [147]

Con control de alquiler limitado

Dos ejemplos de las muchas ciudades con control de alquileres solo para parques de casas móviles: Cotati, [148] [149] Thousand Oaks. [150]

Con elementos no alquilables

Algunas ciudades tienen leyes sobre viviendas de alquiler que no controlan el monto del alquiler per se. En consecuencia, estos seis cuentan con un servicio de mediación: Campbell, [151] Fremont, [152] Gardena, [153] Palo Alto, [154] San Leandro, [155] Union City. [156] Las definiciones difieren en cuanto a si esto contaría siquiera como "control de alquileres". Como se señaló anteriormente, Palo Alto declara que no tiene control de alquileres, pero ofrece mediación sobre los aumentos de alquileres. [157] Por otro lado, Fremont enumera como el tercero de seis propósitos para sus servicios de mediación: "Limitar los aumentos de alquiler a cantidades justas y razonables". [158] [159]

La ordenanza de Glendale prohíbe el desalojo sin causa justa. Pero, al igual que Palo Alto, Glendale rechazó el "control de alquileres". [160] Casi todas las ciudades con alquiler controlado también prohíben los desalojos sin causa justa. [161] Entre las ciudades de California que no controlan el monto del alquiler, pero prohíben los desalojos sin causa: Glendale, [162] San Diego, [163] [164] Union City. [165]

Que rechazó el control de alquileres.

En los últimos años, estas ciudades votaron a favor de derogar una ordenanza de control de alquileres o decidieron en contra del control de alquileres: Fremont (2017), [166] Glendale (2013), [167] Palo Alto (2017), [168] y Santa Rosa (2017). [169] [170]

De la sección sobre elementos no relacionados con el alquiler (mediación y desalojo por causa justa), dependiendo de las definiciones, estas ciudades podrían agregarse aquí (a aquellas que se niegan a controlar realmente el monto del alquiler): Campbell, Gardena, San Leandro y Union City.

Durante los años de 1977 a 1983, los "votantes de 22 ciudades [rechazaron] 27 iniciativas propuestas de control de alquileres". [171] Entre las ciudades que luego evitaron el control de alquileres: [172] Pasadena (1977), Santa Bárbara (1978), Santa Cruz (1979), Long Beach (1980) y San Diego (1980). [173]

Efecto de la Ley Costa-Hawkins

Los principales objetivos de la ley eran: eliminar el control de vacantes y así restablecer un papel intermitente de las fuerzas del mercado ( oferta y demanda ) en la fijación del precio de alquiler; y eximir del control de alquileres a determinadas categorías de unidades de alquiler, por ejemplo, construcciones nuevas y viviendas unifamiliares y condominios. La exención para unidades nuevas buscaba incentivar la oferta de vivienda. [174] [175]

Control de vacantes previo a la Ley

Berkeley: alquiler de Dwight Way.

La mayoría de las ordenanzas de control de alquileres (consideradas moderadas ) limitan la capacidad del propietario de aumentar el alquiler a un inquilino existente . Sin embargo, algunos regímenes estrictos de control de alquileres también limitaban el alquiler que un propietario podía cobrar en el mercado abierto, es decir, después de que el apartamento quedaba desocupado por la salida voluntaria del inquilino anterior, o después de un desalojo con causa justa. De ahí que al estricto también se le llamara control de vacantes . De este modo, el importe del alquiler controlado pasó a ser específico no sólo de un arrendamiento en particular, sino también de una unidad de alquiler específica. [176]

Bajo ese régimen "estricto", las fuerzas del mercado quedan excluidas de la determinación de los precios (excepto en el caso de categorías exentas, como las unidades de nueva construcción). Antes de la promulgación de Costa-Hawkins, ese estricto control de vacantes existía en cinco ciudades: Berkeley , Santa Mónica , Cotati , East Palo Alto y West Hollywood . [177]

Elementos de control de alquileres negados a las ciudades

Costa-Hawkins se adelantó a las leyes locales para permitir el "descontrol de vacantes", es decir, abolió el "control de vacantes". En consecuencia, la Ley permite a los propietarios "establecer la tarifa de alquiler inicial para una vivienda o unidad" luego de la salida voluntaria de los inquilinos anteriores o después de desalojos con causa justificada . [178] Para las ciudades que entonces tenían control de vacantes, esta preferencia inició el proceso de "descontrol de vacantes" que se implementó gradualmente a lo largo de tres años. En consecuencia, el 1 de enero de 1999 entró en pleno vigor. [179] [180]

La Ley eximía además del control municipal de alquileres a ciertos tipos de unidades de vivienda, a saber, unidades "enajenables por separado", es decir, casas unifamiliares y condominios . La Ley también eximió a las nuevas construcciones, es decir, unidades de vivienda con un certificado de ocupación emitido después del 1 de febrero de 1995. [31] [181]

Elementos de control de alquileres retenidos por las ciudades

La ley dejó a las ciudades el poder de determinar la mayoría de los elementos del control de alquileres (mencionados anteriormente). Las ciudades siguen teniendo el control de los cambios en el monto del alquiler de un arrendamiento, dentro de los límites constitucionales. [182] Las ciudades poseen una jurisdicción sustantiva para regular los desalojos y la capacidad del propietario para poner fin a un arrendamiento de otro modo. [183] ​​[184] [185] En consecuencia, las ciudades podrían prohibir a un propietario despedir a un inquilino sin "causa justa". También en caso de terminaciones, la ciudad mediante ordenanza puede imponer costos al propietario y otorgar derechos al inquilino, por ejemplo, el subsidio de reubicación. [186] [187] [188]

Cada ciudad de California puede adoptar y promulgar de forma independiente su propia ordenanza de control de alquileres. Los que están en vigor abarcan todo el espectro. Los condados de California también pueden promulgar leyes de control de alquileres, de acuerdo con la ley estatal. [189]

Interpretaciones judiciales de Costa-Hawkins

En las dos décadas que la ley ha estado en vigor, se han presentado varias demandas citandola. De los apelados, algunos se convirtieron en jurisprudencia escrita. El caso Palmer de 2009 alteró "inesperadamente" las leyes locales sobre zonificación inclusiva por unidades de alquiler. Algunos otros casos también se analizan aquí. Quedan preguntas sobre cómo aplicar el estatuto Costa-Hawkins dentro del marco legal más amplio, por ejemplo, su posible interacción con varios estatutos estatales adyacentes y con variedades de control de alquileres municipales y otras ordenanzas.

Palmer (2009): alquileres en viviendas inclusivas

Se aplica la exención a las 'nuevas construcciones'

En Palmer/Sixth Street Properties LP v. Ciudad de Los Ángeles (2009), [190] la cuestión involucraba cómo aplicar Costa-Hawkins a una ordenanza de vivienda inclusiva de la Ciudad de Los Ángeles. Las leyes de vivienda inclusiva (también llamadas zonificación inclusiva) se aplican a la construcción de nuevos desarrollos de unidades múltiples y buscan exigir la inclusión de algunas unidades asequibles con controles de precios , junto con una mayor cantidad de unidades para vender en el mercado libre . Aproximadamente un tercio de las ciudades y condados de California tienen ordenanzas de zonificación inclusivas. Esas leyes podrían exigir, además de unidades asequibles para la venta, unidades para el alquiler. En este caso, una ordenanza de vivienda de Los Ángeles exigía en efecto que se incluyeran sesenta alquileres para inquilinos de bajos ingresos en el desarrollo de 350 unidades de Geoff Palmer al oeste del centro de la ciudad. [191]

El tribunal de apelaciones sostuvo, sin embargo, que la exención del control de alquileres de nuevas construcciones bajo Costa-Hawkins se aplicaba a los hechos particulares de este caso. Por lo tanto, la ciudad no pudo hacer cumplir su mandato de vivienda contra el promotor inmobiliario . [192] [193] [194] [195] [196]

Proyecto de ley de 2013 para restaurar los alquileres inclusivos

Así, el caso Palmer eliminó los alquileres de la fórmula habitual de vivienda inclusiva. Los críticos afirmaron, sin embargo, que la opinión del tribunal de apelaciones fue "ampliamente vista como una aplicación incorrecta de la Ley Costa-Hawkins a una situación que nunca debió abordar". Provocó una respuesta política en 2013 que tenía como objetivo ajustar la ley. En consecuencia, la legislatura de California aprobó el Proyecto de Ley 1229 "para restablecer la legitimidad de los requisitos de vivienda asequible para alquiler". [197] [198]

Jerry Brown, hacia 2015.

Mensaje de veto del gobernador Brown en 2013

En octubre de 2013, el gobernador Jerry Brown vetó el proyecto de ley. Dijo: "Como alcalde de Oakland, vi lo difícil que puede ser atraer desarrollos a comunidades de ingresos bajos y medios. Los requisitos para que los desarrolladores incluyan unidades por debajo del mercado en sus proyectos pueden exacerbar estos desafíos, incluso sin aumentar significativamente la cantidad de vivienda asequible en una comunidad determinada."

Los defensores de la vivienda asequible se sintieron obstaculizados. Sin embargo, había alternativas que evitaban la exención para las nuevas construcciones bajo Costa-Hawkins: "el constructor recibe asistencia financiera" u otra contraprestación valiosa, como una bonificación por densidad, y "acuerda mediante contrato con la ciudad restringir los alquileres". [199] [200] [201] [202]

El proyecto de ley de 2017 'arregla' los alquileres de Palmer

En 2017, la legislatura aprobó un proyecto de ley (AB 1505) que modificaba el fallo del tribunal en Palmer . [203] [204] Este proyecto de ley restablece a los gobiernos locales la capacidad de exigir viviendas de alquiler inclusivas para hogares de bajos ingresos, estableciendo así de hecho el monto de su alquiler. Sin embargo, permite la supervisión estatal mediante una revisión (según un estudio de viabilidad) de dichos requisitos municipales si son aplicables a más del 15% de las unidades de un proyecto de desarrollo. [205] Luego, el gobernador Brown firmó el proyecto de ley que se encontraba entre un paquete de quince proyectos de ley de vivienda para California en 2017. [206]

Certificado de ocupación: Burien LLC contra Wiley

En 2014, el Tribunal de Apelaciones de California aclaró la disposición de la Ley relativa a una exención del control de alquileres basada en un "certificado de ocupación emitido después del 1 de febrero de 1995". [46] Se consideró que la disposición se aplicaba únicamente a los certificados de ocupación que precedieron al uso residencial de la unidad. [207]

En Burien, LCC contra James A. Wiley, el propietario sostuvo que esta exención Costa-Hawkins se aplica a los edificios convertidos de apartamentos a condominios (ambos usos residenciales), cuando se emite un nuevo certificado para este último. El tribunal razonó que el propósito de la exención del estatuto es promover la construcción y el desarrollo que aumenten la oferta de viviendas de alquiler, no promover la reclasificación simbólica sin tal resultado. "Concluimos que la sección 1954.52, subdivisión (a)(1), se refiere a certificados de ocupación emitidos antes del uso residencial de la unidad". [208] [209] [210]

Regla Mosser : niños según el 'control de vacantes'

San Francisco.

En enero de 2015, el Tribunal de Apelaciones del Primer Distrito decidió que, si bien Costa-Hawkins permite que un propietario establezca una nueva tarifa de alquiler cuando los "ocupantes originales" del contrato de arrendamiento ya no residen permanentemente en las instalaciones, esta exención de control no estaba disponible para el arrendador donde un menor de edad, que se mudó con sus padres al comienzo del contrato de arrendamiento, permaneció allí después de que estos se hubieron desalojado. En Mosser Companies contra la Junta de Arbitraje y Estabilización de Rentas de San Francisco , [211] el tribunal de apelaciones confirmó la sentencia del tribunal de primera instancia. El comentario sobre el caso afirma que Costa-Hawkins, "tal como está escrito, no permite el descontrol de desocupación hasta que todos los ocupantes legales abandonen las instalaciones". Esto, a pesar del argumento del propietario de que se trataba de un arrendamiento intergeneracional de un local de alquiler controlado. [212]

La regla Mosser fue luego ampliada en julio de 2015 por el Tribunal de Apelaciones del Primer Distrito, en T & A Drolapas v. San Francisco Residential Rent Stabilization and Arb. Bd. . [213] Esta decisión se refería a hechos similares (un propietario que intentaba aumentar el alquiler del hijo de los arrendatarios originales que se habían mudado). El tribunal determinó en primer lugar que, como la familia se había mudado antes de la promulgación de Costa-Hawkins, incluso si el hijo fuera simplemente un subarrendatario, habría tenido derechos adquiridos en . Tal "subinquilino" podría ser un "ocupante original". Sin embargo, el tribunal concluyó que él también era un ocupante original bajo el gobierno de Mosser , aunque, a diferencia de Mosser , no había evidencia de que el propietario conociera al hijo cuando comenzó el arrendamiento. [214]

Mak : aviso de "causa justa" y "control de vacantes"

En el caso de septiembre de 2015 Jason Mak contra la Junta de Estabilización de Alquileres de la Ciudad de Berkeley , [215] el Tribunal de Apelaciones del Primer Distrito interpretó Costa-Hawkins en el contexto de una presunción probatoria en la ordenanza sobre alquileres de Berkeley que supone que, cuando un inquilino se ha mudado después de un aviso de rescisión, el inquilino se mudó debido al aviso. Una forma aceptada para que un propietario tome posesión de una unidad de alquiler es utilizar un desalojo por "mudanza del propietario", que se reconoce como "causa justa" para rescindir un arrendamiento con alquiler controlado. Por supuesto, los propietarios deben entonces mudarse y hacer de la unidad de alquiler su residencia durante un período mínimo (por ejemplo, 36 meses continuos). En tal caso, la Ley Costa-Hawkins descontrolará la unidad, es decir, permitirá que se alquile al precio del mercado. Tal descontrol se limita a terminaciones por "causa justa", o cuando el inquilino anterior decide libremente mudarse. Por lo tanto, el propietario no puede, sin "causa justa", iniciar la terminación de un arrendamiento con alquiler controlado y luego alquilarlo al precio del mercado a un nuevo inquilino. [98] [216]

El propietario de Mak entregó al inquilino una notificación de rescisión por "mudanza del propietario". Pero el propietario rescindió el aviso y luego celebró un acuerdo de mudanza con el inquilino, en el que el inquilino decía que no se mudaría debido al aviso anterior. El propietario, sin embargo, no se mudó allí, sino que alquiló el inmueble a un nuevo inquilino. La ordenanza de Berkeley en cuestión, cuando se aplicó a estos hechos, planteó la presunción de que el inquilino anterior se mudó debido al aviso de mudanza del propietario. Los propietarios no pudieron refutar esta presunción cuando sus nuevos inquilinos cuestionaron la validez de su alquiler a precio de mercado. En consecuencia, la unidad desocupada todavía estaba vinculada al monto del alquiler controlado anterior, situación a la que tenían derecho los nuevos inquilinos. [217]

Escasez de viviendas en la década de 2010 y esfuerzos de derogación

Escasez de viviendas asequibles y HAA

El ciclo inmobiliario que comenzó con la crisis de los años 1970 y 1980 aparentemente ha cerrado el círculo. La escasez de viviendas se ha vuelto a repetir y aparentemente ha llegado a la etapa de crisis. En un tratado de California de 2014 sobre desarrollo inmobiliario , los autores opinaron que "[L]as comunidades de California continúan enfrentando el desafío que plantea la escasez de viviendas, particularmente de viviendas asequibles. En las últimas décadas, la producción de viviendas en el estado ha aumentado se quedó atrás del crecimiento de la población y el empleo, lo que resultó en un déficit de vivienda... Si bien todos los ciudadanos sienten el impacto de esta escasez de vivienda en algún nivel, aquellos con ingresos en el extremo más bajo del espectro económico a menudo son los más afectados por la escasez. " [218] [219] [220] [221] [222] [223]

En cuanto a la escasez en California, la Ley de Responsabilidad de la Vivienda (HAA) fue recientemente reforzada mediante enmiendas. Su versión de 2016 establece: "(a) La legislatura determina y declara todo lo siguiente: ¶(1) La falta de vivienda, incluidos refugios de emergencia, es un problema crítico que amenaza la calidad de vida económica, ambiental y social en California. ¶(2) La vivienda en California se ha convertido en la más cara del país... ". [224] [225]

En este caso, el legislador pretende superar la escasez aumentando la oferta de viviendas. La HAA impone límites detallados al poder de una ciudad para restringir la construcción de nuevas viviendas. [226] [227] [228] [229] [230] Las recientes enmiendas a la HAA, firmadas por el gobernador Brown , fueron patrocinadas por tres demócratas: Nancy Skinner , Senado – East Bay , Raúl Bocanegra , Asamblea – Pacoima y Tom Daly. , Asamblea – Santa Ana . [231]

Sin embargo, se dice que la HAA y proyectos de ley similares presentados posteriormente no serán suficientes. [232] [233]

Esfuerzos para derogar Costa-Hawkins

Por la legislatura

Richard Bloom, asambleísta; ex alcalde de Santa Mónica.

El 17 de febrero de 2017, en la Asamblea de California , los miembros demócratas Richard Bloom , Rob Bonta y David Chiu presentaron el AB 1506, un proyecto de ley que, de ser aprobado, simplemente derogaría en su totalidad la Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins de 1995. exclusiones de Costa-Hawkins, su derogación dejaría a los gobiernos locales libres para controlar gran parte de las regulaciones de precios de alquiler residencial, su alcance y cuestiones similares. [234] [235] [236] [237] En abril, el proyecto de ley enfrentaba una dura oposición y perspectivas sombrías en la legislatura. Luego quedó "aparcado en comisión" hasta el año próximo. [238] [239]

El 11 de enero de 2018, el presidente Chiu (San Francisco) del Comité de Vivienda y Desarrollo Comunitario de la Asamblea sometió a votación el proyecto de ley de Bloom. No logró pasar. Los dos republicanos votaron en contra. Los demócratas Ed Chau (Arcadia) y Jim Wood (Healdsburg) se abstuvieron y comentaron que el control de los alquileres no haría nada para aumentar la oferta de viviendas y podría desalentar las nuevas construcciones en el momento en que el estado más las necesita. [240] :  1  Quizás asistieron a la votación unos mil proponentes que representaban a los lados opuestos. [240] [241]

Por iniciativa: Proposición 10

El 23 de octubre de 2017, la Alianza de Californianos para el Empoderamiento Comunitario (ACCE) presentó documentos ante el Fiscal General del estado para una medida electoral que derogaría en su totalidad la Ley Costa-Hawkins de 1995. ACCE considera que los alquileres actuales en California son demasiado altos y están fuera de control. Para calificar para una votación del público en noviembre de 2018, se dice que se necesitan 365.880 firmas. [242] [243] [244] [245]

Sus defensores anunciaron a finales de abril que tenían suficientes firmas para calificar una iniciativa para derogar a Costa Hawkins. [246] [50] Sus partidarios la denominaron "Ley de Vivienda Asequible". La iniciativa fue la Proposición 10 en la boleta de las elecciones generales de noviembre de 2018 . [247] [248]

Una encuesta realizada en octubre de 2018 por Los Angeles Times y la Universidad del Sur de California encontró que el 28% de los votantes elegibles de California creían que la falta de control de los alquileres era el principal factor que contribuía a la crisis de asequibilidad de la vivienda en California . El 24% de los encuestados creía que la causa más importante de la crisis inmobiliaria era la financiación insuficiente de las viviendas para personas de bajos ingresos ; sólo el 13% consideró que las viviendas nuevas eran insuficientes. [249]

El 6 de noviembre, la Proposición 10 fue derrotada decisivamente, informó Los Angeles Times ; apoyó la medida. Los resultados preliminares con el 100% de los distritos electorales informando: el 38% o 2.675.378 votaron a favor y el 62% o 4.310.298 votaron en contra. [250]

Carol Galante, profesora de política urbana en el Centro Terner para la Innovación en Vivienda de UC Berkeley, postuló que la Proposición 10 podría haber sido derrotada porque habría abierto la puerta a la regulación gubernamental de los alquileres de viviendas unifamiliares; Debido a que el 40% del parque de viviendas de alquiler a nivel nacional consiste en viviendas unifamiliares (principalmente propiedad de particulares), esto resultó en que un gran número de propietarios tuvieran la capacidad de votar en contra de esta propuesta. [251]

Por iniciativa: Proposición 21

Un inquilino llamado Mario habla sobre su experiencia con el aumento excesivo de alquileres en California en 2019.

Los mismos activistas que abogaron por la Propuesta 10 (ambas respaldadas financieramente por la AIDS Healthcare Foundation ), ante el fracaso de lograr el apoyo mayoritario, decidieron poner en la boleta electoral de las elecciones de California de 2020 otra iniciativa para enmendar la Ley Costa-Hawkins. . Esta iniciativa, la Proposición 21 , fue un intento de tener una derogación más limitada y parcial de Costa-Hawkins, a diferencia de una derogación completa que estuvo en la boleta electoral en 2018. [252] [253] Esta medida también fracasó, 59,85% " "no" al 40,15% "sí".

Estudios sobre los efectos del control de alquileres de California (no limitado a Costa-Hawkins)

Investigación publicada en 1990, 1999, 2000

Históricamente, ha habido dos tipos de control de alquileres: control de desocupaciones (donde el nivel de alquiler de una unidad se controla independientemente de si el inquilino permanece en la unidad o no) y descontrol de desocupaciones (donde el nivel de alquiler se controla sólo mientras el inquilino existente permanece en la unidad). En California, antes de 1997, se permitían ambos tipos (el proyecto de ley Costa/Hawkins de ese año eliminó gradualmente las disposiciones de control de vacantes). Un estudio de 1990 de Santa Mónica, CA, demostró que el control de desocupaciones en esa ciudad protegía a los inquilinos existentes (menores aumentos en el alquiler y mayor estabilidad). Sin embargo, la política potencialmente disuadió a los inversores de construir nuevas unidades de alquiler. [254]

Un estudio de 2000 que comparó las áreas fronterizas de cuatro ciudades de California que tenían disposiciones de control de vacantes (Santa Mónica, Berkeley, West Hollywood, East Palo Alto) con las áreas fronterizas de jurisdicciones adyacentes (dos de las cuales permitían el descontrol de vacantes, incluida Los Ángeles, y dos de las cuales no tenían control de alquileres) mostraron que los inquilinos existentes en las ciudades con control de desocupaciones tenían alquileres más bajos y permanencias más largas que en las áreas de comparación. Por lo tanto, las ordenanzas ayudaron a proteger a los inquilinos existentes y, por lo tanto, aumentaron la estabilidad de la comunidad. Sin embargo, se crearon menos unidades de alquiler nuevas en las áreas fronterizas de las ciudades con control de vacantes durante el período de 10 años. [255]

Un estudio de 1999 que comparó los efectos de las medidas locales de control de alquileres (tanto el control como el descontrol de las vacantes) con otras medidas de gestión del crecimiento local en 490 ciudades y condados de California (incluidos los más grandes) mostró que el control de los alquileres era más fuerte que las restricciones individuales al uso de la tierra. (pero no el efecto agregado de todas las restricciones al crecimiento) en la reducción del número de unidades de alquiler construidas entre 1980 y 1990. [256] Las medidas (tanto de control de alquileres como de gestión del crecimiento) ayudaron a desplazar las nuevas construcciones de las áreas metropolitanas al interior de las ciudades. El estado con bajos ingresos y poblaciones minoritarias se ve particularmente afectado.

Estudio de 2017 del mercado inmobiliario de San Francisco

En 1994, los votantes de San Francisco aprobaron una iniciativa electoral que amplió las leyes de control de alquileres existentes en la ciudad para incluir pequeños apartamentos de unidades múltiples con cuatro o menos unidades, construidos antes de 1980 (alrededor del 30% del parque de viviendas de alquiler de la ciudad en ese momento). . [257] :  7  [258] :  1  [259] :  1  En 2017, la investigadora de economía de Stanford Rebecca Diamond y otros publicaron un estudio que examinó los efectos de esta ley específica de control de alquileres en las unidades de alquiler recientemente controladas en comparación con unidades de estilo similar ( apartamentos de unidades múltiples con cuatro o menos unidades) no bajo control de alquiler (construidos después de 1980), así como el efecto de esta ley en el stock total de alquiler de la ciudad y en los precios generales de alquiler en la ciudad, que cubren los años de 1995 a 2012. [258] [259] [260] [261] :  1 [262] :  1 [263]  

Descubrieron que, si bien las leyes de control de alquileres de San Francisco beneficiaban a los inquilinos que tenían unidades de alquiler controlado, también provocaban que los propietarios retiraran del mercado de alquiler el 30% de las unidades del estudio (mediante conversión a condominios o TIC ), lo que llevó a una reducción del 15%. disminución en toda la ciudad en el total de unidades de alquiler y un aumento del 7% en los alquileres en toda la ciudad. [257] : 1,44  [258] [259] :  1  [260] [261]

Los autores afirmaron que "esta sustitución hacia viviendas de alquiler ocupadas por sus propietarios y de nueva construcción de alta gama probablemente impulsó la gentrificación de San Francisco, ya que este tipo de propiedades están dirigidas a personas con ingresos más altos". [257] : 3  [258] [259] :  1  [260] [261] [262] :  1 

Los autores también señalaron que "...obligar a los propietarios a proporcionar seguros contra los aumentos de los alquileres genera grandes pérdidas para los inquilinos. Si la sociedad desea proporcionar un seguro social contra los aumentos de los alquileres, sería más deseable ofrecer este subsidio en forma de un subsidio gubernamental. "Subsidio o crédito fiscal. Esto eliminaría los incentivos de los propietarios para disminuir la oferta de viviendas y podría proporcionar a los hogares el seguro que desean". [257] : 44  [258] :  1  [259] :  1  [260 ] :  1  [261] :  1  [262] :  1  [263] :  1 

Coronavirus/COVID-19: moratoria temporal de desalojos

El gobernador Gavin Newsom firmó el 4 de marzo de 2020 una orden ejecutiva N-44-20 sobre COVID-19, declarando el estado de emergencia en California . Contenía disposiciones para una moratoria temporal de desalojos en todo el estado. Aunque los procedimientos judiciales, por ejemplo, las desahucios ilegales , podrían comenzar o continuar, una sentencia contra un inquilino no podría dar lugar a una orden de desalojo. El 16 de marzo, mediante la N-28-20, Newsom permitió a las ciudades de California redactar ordenanzas locales para elaborar sus propias moratorias. [264] El 30 de junio, Newsom mediante N-71-20 extendió la moratoria original hasta el 30 de septiembre de 2020. [265]

El 6 de abril, el Consejo Judicial suspendió los procedimientos estatales de desalojos y ejecuciones hipotecarias. Este organismo, encabezado por la presidenta del Tribunal Supremo Tani Cantil-Sakauye , elabora la política para los tribunales de California. La suspensión incluía citaciones , sentencias y órdenes de cierre patronal, y debía tener vigencia durante 90 días después de la emergencia. [266] Sin embargo, los proveedores de vivienda aún pueden entregar al inquilino moroso un Aviso de pago de alquiler o desalojo de 3 días y presentar documentos ante el tribunal. [267]

Se han presentado dos demandas impugnando las órdenes de moratoria. El 8 de junio, la Asociación de Apartamentos del Gran Los Ángeles presentó una demanda contra la Ciudad de Los Ángeles por su ordenanza local. Una semana más tarde, la Pacific Legal Foundation impugnó la suspensión por parte del Consejo Judicial de los procedimientos judiciales relacionados con todos los desalojos. Este último alega que a un inquilino malversador se le permite cometer actos ilegales, crear molestias y dañar la propiedad con impunidad. [268]

Desde entonces, más de 150 ciudades y condados de California han promulgado moratorias de desalojo para que sean efectivas durante la emergencia pandémica. Estas ordenanzas locales pueden imponer más restricciones que la moratoria estatal. [269] Los condados de Los Ángeles, Ventura y San Bernardino han adoptado dicha legislación, al igual que 45 ciudades ubicadas en ellos.

Western Center on Law and Poverty brinda apoyo para la moratoria, y Legal Services of Northern California ha desarrollado una hoja informativa diseñada para que los inquilinos cumplan con los requisitos de la moratoria y la suspensión. [270]

Bibliografía

Referencias

  1. ^ Las complejidades de la ley se resumen y simplifican aquí.
  2. ^ La designación de "recién construida" puede ser más complicada de lo que parece. Cualquier unidad de alquiler construida después de la Ley Costa-Hawkins de 1995 estaría exenta. Pero también, con respecto a las ciudades con ordenanzas de control de alquileres vigentes, la Ley cuenta como "nueva construcción" cualquier construida después de la promulgación de esa ordenanza. Véase más abajo la sección "Exenciones al control de alquileres".
  3. ^ ab Dreier (1997), Parte II, sección "La política de desregulación en California" en ¶1 y ¶8 re Costa.
  4. ^ ab Phil Hawkins sirvió un mandato en la Asamblea, 1994-1996, donde "labró un historial sólidamente conservador en la mayoría de las cuestiones". "Sally Havice (D) contra Phil Hawkins (R)", en The Los Angeles Times , 9 de octubre de 1998. Consultado el 9 de noviembre de 2017.
  5. ^ El "descontrol" de estos alquileres "controlados por las desocupaciones" se introdujo gradualmente durante un período de tres años a partir de finales de 1995.
  6. ^ La ley también aborda cuestiones técnicas incidentales, como cuándo dichos alquileres pueden aumentarse para un subarrendatario restante .
  7. ^ abcdef Dillon, Liam (8 de octubre de 2019). "California limitará los aumentos de alquiler según el proyecto de ley firmado por el gobernador Gavin Newsom". Los Ángeles Times .
  8. ^ Aquí el problema son los límites impuestos por el estado de California a sus ciudades. Las constituciones federales y estatales establecen y limitan el poder del gobierno. Cf., la Décima Enmienda . Cf., Regla de Dillon .
  9. ^ La ley también deroga o reforma varios programas estatales de California que subsidiaban a inquilinos calificados de viviendas residenciales. Estas disposiciones se mencionan a continuación, pero no son el tema central aquí. La introducción gradual de tres años de la ley para el descontrol de vacantes y estas reformas complican el lenguaje del estatuto .
  10. ^ Consulte el texto a continuación para ver las citas de fuentes.
  11. ^ La primera ola se produjo a finales de la década de 1940, durante el auge económico que siguió a la Segunda Guerra Mundial. Alisa Belinkoff Katz, "La gente simplemente no puede pagar el alquiler" Lo que nos dice la historia sobre el control de alquileres en Los Ángeles, en el Centro Luskin de Historia y Política de UCLA , octubre de 2018. Introducción de Zev Yaroslavsky . Consultado el 1 de noviembre de 2018. Este estudio cubre tres crisis de viviendas de alquiler y las promulgaciones de control de alquileres relacionadas en Los Ángeles: la de posguerra antes mencionada, la posterior a la Proposición 13 en 1979 y la situación actual.
  12. ^ "La experiencia de California es representativa de la variedad de respuestas del público..." Keating en Niebanck (1983), p.57.
  13. ^ Lenvin y Moskovitz [2017], ∮7.8 sobre los factores que causaron el control de los alquileres en la década de 1970: aumento de los precios inmobiliarios de viviendas y edificios de apartamentos; inflación en toda la economía; mercados inmobiliarios ajustados debido a la escasez de oferta y la alta demanda; el movimiento de consumidores).
  14. ^ Sternlieb y Hughes, en Niebanck (1985), págs. 11-28: control de alquileres por parte de las ciudades "dependiente de factores del mercado nacional" en pág.11; propiedad versus alquiler y oferta de vivienda, págs. 11 a 20; inversión privada en viviendas de alquiler, págs. 25-28.
  15. ^ Keating, en Niebanck (1985), págs. 57–73, en 57–59 (caída de los ingresos de los inquilinos, aumento de los alquileres; escasez de viviendas: tasas de desocupación, insuficientes construcciones nuevas; hogares de bajos ingresos y porcentaje gastado en alquiler; recortes de subsidios de vivienda: política federal y presupuestos estatales; Proposición 13; control de alquileres en California), y en las páginas 70-73 (restricciones de crecimiento y uso de la tierra, aumento de tarifas y requisitos para la construcción de nuevas viviendas; Proposición 13; hipotecas muy altas). las tasas de interés; los problemas presupuestarios estatales limitan sus soluciones de política de vivienda;
  16. ^ Niebanck, en Niebanck (1985), págs. 105-122. Después de analizar múltiples problemas en la economía de alquiler de una ciudad, incluido el mal funcionamiento del mercado y dos puntos de referencia (la tasa de desocupación y el porcentaje de ingresos gastados en alquiler), el profesor de la UCSC sugiere: "El interés de una localidad en el control de alquileres tiene al menos tanto que ver con factores culturales, socioeconómicos, políticos e ideológicos subyacentes en lo que tiene que ver con las condiciones del mercado" en págs. 110-111 (cita).
  17. ^ Keating (1983), págs. 3–4. Los patrocinadores de la Propuesta 13 afirmaron que los inquilinos compartirían los beneficios de la reducción de los impuestos a la propiedad. Pero después de su aprobación, la mayoría de los propietarios se negaron a hacerlo. La legislatura se negó a prestar atención a las protestas de los inquilinos.
  18. ^ Heskin (1983): exceso de alquileres en la década de 1960, caída de la construcción de viviendas en la década de 1970 y aumento de los alquileres (págs. 32-33, 40-41); La propuesta 13 y la 'revuelta de los inquilinos' (págs. xiv, 41, 47-49). Los movimientos por los derechos civiles, contra la pobreza y contra la guerra fueron seguidos por inquilinos que se organizaron, primero en las ciudades universitarias (p.32). Comisión Kerner, p.102.
  19. ^ Dreier (1997), Parte I, "La batalla por el control de los alquileres" en ¶¶ 8-10. Los primeros movimientos de inquilinos de la década de 1960 fueron "derrame" de los movimientos de derechos civiles , de los pueblos pobres y de los estudiantes (párrafo 8). Señala (en el párrafo 10) que la Comisión Kerner concluyó que "los problemas de vivienda entre los inquilinos de bajos ingresos fueron el principal motivo de queja detrás de las rebeliones de los guetos de mediados de los años sesenta". La Organización Nacional de Inquilinos, fundada en 1969, estuvo durante un tiempo muy extendida en todo Estados Unidos (¶8).
  20. ^ Heskin (1083), p.61: "se formó una coalición de promotores inmobiliarios , sindicatos de la construcción y propietarios " para promover la Propuesta 10.
  21. ^ Keating (1983), págs. 5–6: Aunque algo similar a Costa-Hawkins, en sus detalles la Proposición 10 habría sido sustancialmente diferente; por ejemplo, la Proposición 10 exigía que una ciudad no pudiera promulgar un requisito de causa justa para los desalojos. . Re Berkeley 1972 (págs. 3, 4).
  22. ^ Heskin (1983): Berkeley, CHC y AB 3788: veto de Brown (págs. 41-43); Proposición 10 (págs. 61 a 63).
  23. ^ Dreier (1997), Parte II, en la sección "Control de alquileres en California", Jarvis en ¶5, CHC y Prop. 13 en ¶¶ 5 y 6b, Proposición 10 en ¶15.
  24. ^ Keating (1983), págs. 3–4. Proponentes de la Proposición 13: su promesa incumplida de reducir los alquileres inspira a los inquilinos a montar una lucha por el control de los alquileres.
  25. ^ Heskin (1983), p.47: Jarvis anunció un acuerdo entre dos asociaciones de propietarios para reducir el alquiler si se aprobaba la Propuesta 13; p.48: revuelta de inquilinos en todo el estado después de la votación de la Propuesta 13 y pocos propietarios transfieren ahorros fiscales a los inquilinos; p.49: los costos del propietario aumentan.
  26. ^ Dreier (1997), Parte II, en la sección "Control de alquileres en California", 'línea directa' del gobernador en ¶7, catorce ciudades en ¶8, cita de Los Ángeles en ¶9.
  27. ^ Keating, en Niebanck (1985). Después de la Proposición 13, el alcalde de Los Ángeles, Tom Bradley, pasó de oponerse a apoyar el control de alquileres. "Los inquilinos recurrieron entonces al gobierno local en busca de alivio mediante el control de los alquileres". Catorce ciudades. Una encuesta realizada en mayo de 1979 mostró que los californianos estaban a favor del control de alquileres entre un 56% y un 21%, y los inquilinos a favor entre un 73% y un 20%. En aquel momento el 55% de los californianos eran inquilinos.
  28. ^ Heskin (1983), págs. 39, 43–47, 48–49: crecimiento del movimiento de inquilinos en la década de 1970; p.48: 'línea directa' del gobernador; págs. 50-55: grupos de inquilinos activos en Los Ángeles, la congelación de los alquileres se convierte en control de los alquileres; Págs. 55–61, 63–65: en Santa Mónica, Prop. Un control de alquileres, mayoría de inquilinos en el concejo municipal.
  29. ^ Dreier (1997), Parte II, en la sección "La política de desregulación en California", Roberti anti-Costa en ¶¶ 2-3, límites de mandato de Roberti en ¶¶ 5-7, Costa en la Asamblea en ¶¶ 1-2 , Costa en el Senado en ¶¶ 6–9, defensa débil de los inquilinos en ¶3, 9; en la sección "Control de alquileres en California", control de alquileres de Roberti en ¶3, grupos de inquilinos se debilitan en ¶16; en la sección "Análisis comparativo", subsección "Debilidad y fragmentación del electorado de arrendamiento".
  30. ^ Max Vanzi, "Los acuerdos legislativos golpean el control de alquileres", en The Los Angeles Times , 25 de julio de 1995. El senador Jim Costa dijo que la ley representaba "un esfuerzo de 11 años para tratar de poner fin a las formas extremas de control de alquileres en California". "
  31. ^ abc "Código Civil de California, 1954.50–1954.535". Leginfo.legislature.ca.gov . Consultado el 11 de julio de 2017 .
  32. ^ Cf., Análisis: AB 1164, Piso de Asamblea 25/7/95 - COMPENDIO. Sitio web de información legislativa de California.
  33. ^ Max Vanzi, "Los acuerdos legislativos afectan el control de los alquileres", en The Los Angeles Times , 25 de julio de 1995: patrocinadores del proyecto de ley Phil Hawkins y Jim Costa; cotización de legislación según WCLP. Consultado el 28 de agosto de 2017.
  34. ^ Heskin (1983). En el Concejo Municipal de Los Ángeles, los líderes negros expresaron una visión diferente sobre la escasez de vivienda. Anteriormente, Robert C. Farrell había hablado de los "miles de unidades de vivienda desocupadas y de mala calidad en South Central... Mis electores quieren viviendas decentes y un alquiler decente" (p. 51, citando al Sentinel , 10 de agosto de 1978; también p.75 violaciones del código, págs. 132-133 mal estado de los alquileres). A nivel nacional, algunos propietarios habían abandonado propiedades urbanas en alquiler que necesitaban reparaciones sustanciales (cf. p.32).
  35. ^ Dreier (1997), Parte II, en la sección "La política de desregulación en California". WCLP en oposición en ¶9 (cita de la coalición, dos frases citadas). WCLP era "un brazo de servicios legales" (aparentemente LSC ). También: Dreier (1997) Parte II, sección "Análisis comparativo", subsección "Debilidad y fragmentación del electorado de arrendamiento".
  36. ^ Max Vanzi, "Los acuerdos legislativos golpean el control de alquileres", en The Los Angeles Times , 25 de julio de 1995: defensores alarmados.
  37. ^ "Una descripción general de la Ley de viviendas de alquiler Costa-Hawkins de California" Archivado el 1 de diciembre de 2017 en Wayback Machine , en el sitio web de la Asociación de Apartamentos de California. Consultado el 25 de noviembre de 2017.
  38. ^ Cfr. §1954.52(a)(1), (a)(2), (a)(3)(A).
  39. ^ Para cuestiones de control de vacantes, consulte la sección "Efecto de la Ley Costa-Hawkins" a continuación.
  40. ^ Cfr. 1954.52(a) y 1954.53(a).
  41. ^ Cfr. 1954.52(a)(3)(C) y 1954.53(a)(1) y 1954.53(b) y (c).
  42. ^ Cfr. 1954.52(b), 1954.53(a)(1)(B); y 1954.535 y 1954.53(f).
  43. ^ Cfr. 1954.53(b) y (d).
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  45. ^ Cfr. Código Civil, §1954.52.
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    Un factor que probablemente influyó mucho en contra de la Proposición 10 es la gran cantidad de propietarios que alquilan (o algún día podrían considerar alquilar) sus viviendas unifamiliares, que actualmente están exentas de topes de alquiler, dijo Carol Galante, ex administradora de Obama. funcionario de vivienda que ahora es profesor de vivienda asequible y política urbana en el Centro Terner para la Innovación en Vivienda de UC Berkeley. A nivel nacional, señaló Galante, el 37 por ciento del parque de viviendas de alquiler consiste en viviendas unifamiliares. "Eso pone mucha presión sobre la situación", afirmó. "Hay un gran número de propietarios de ese parque de alquiler y hay más personas que estarían preocupadas por los controles de precios".

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enlaces externos