Vivienda asequible es vivienda que se considera asequible para aquellos con ingresos familiares iguales o inferiores a la mediana [1] según la clasificación del gobierno nacional o un gobierno local mediante un índice reconocido de asequibilidad de vivienda . La mayor parte de la literatura sobre viviendas asequibles se refiere a hipotecas y a una serie de formas que existen a lo largo de un continuo: desde refugios de emergencia para personas sin hogar hasta viviendas de transición , alquileres fuera del mercado (también conocidos como viviendas sociales o subsidiadas ) y alquileres formales e informales. , vivienda indígena y terminar con la propiedad de vivienda asequible. [2] [3] [4] [5]
La elección de vivienda es una respuesta a un conjunto complejo de impulsos económicos, sociales y psicológicos. [6] Por ejemplo, algunos hogares pueden optar por gastar más en vivienda porque sienten que pueden permitírselo, mientras que otros pueden no tener otra opción. [7]
Existen varios medios para definir y medir la vivienda asequible. La definición y medición pueden cambiar en diferentes naciones, ciudades o para objetivos políticos específicos. [8] [9] [10] [11]
La definición de vivienda asequible puede cambiar según el país y el contexto. Por ejemplo, en Australia, el Grupo de la Cumbre Nacional de Vivienda Asequible desarrolló su definición de vivienda asequible como vivienda que es "...razonablemente adecuada en cuanto a estándares y ubicación para hogares de ingresos bajos o medios y que no cuesta tanto que sea poco probable que un hogar pueda ser capaz de satisfacer otras necesidades básicas de forma sostenible". [12] La vivienda asequible en el Reino Unido incluye "viviendas sociales de alquiler e intermedias, proporcionadas a hogares elegibles específicos cuyas necesidades no son satisfechas por el mercado". [13] En algunos contextos, vivienda asequible puede significar sólo vivienda pública o subsidiada, mientras que en otros casos puede incluir viviendas asequibles de origen natural o "asequibles" para diferentes niveles de ingresos, desde hogares sin ingresos hasta hogares con ingresos moderados pero con costos elevados. [14] [15] [16]
El indicador múltiple mediano , recomendado por el Banco Mundial y las Naciones Unidas, clasifica la asequibilidad de la vivienda dividiendo el precio medio de la vivienda por el ingreso medio anual bruto (antes de impuestos) de los hogares.
Una medida común de asequibilidad en toda la comunidad es la cantidad de viviendas que un hogar con un cierto porcentaje del ingreso medio puede permitirse. Por ejemplo, en un mercado inmobiliario perfectamente equilibrado, el hogar mediano (la mitad más rica de los hogares) podría oficialmente permitirse la opción de vivienda mediana, mientras que aquellos con ingresos más pobres que el ingreso medio no podrían pagar la vivienda mediana. Un 50% de asequibilidad para una vivienda mediana indica un mercado equilibrado. [1]
Algunos países consideran a quienes viven en pobreza relativa , que generalmente se define como aquellos que ganan menos del 60% del ingreso familiar medio . En sus informes de políticas, consideran la presencia o ausencia de vivienda para las personas que ganan el 60% del ingreso medio.
Determinar la asequibilidad de la vivienda es complejo y la herramienta comúnmente utilizada de relación gasto-ingreso en vivienda ha sido cuestionada. En los Estados Unidos [17] y Canadá, [18] una pauta comúnmente aceptada para la asequibilidad de la vivienda es un costo de la vivienda, incluidos los servicios públicos, que no exceda el 30% del ingreso bruto de un hogar . [19] Algunas definiciones incluyen los costos de mantenimiento como parte de los costos de vivienda. [20] Canadá, por ejemplo, pasó de una norma del 20% a una norma del 25% en la década de 1950. En la década de 1980, esta regla fue reemplazada por una regla del 30%. [6] India utiliza una regla del 40%. Algunas formas de lograr estas proporciones son vivir con compañeros de cuarto y dividir el alquiler o tener un acuerdo económico de arrendamiento por habitación .
Utilizando este modelo, por ejemplo, los investigadores determinan que en 2022, aproximadamente la mitad de los inquilinos en Estados Unidos pagaron menos del 30% de sus ingresos mensuales en alquiler y servicios públicos, y aproximadamente una cuarta parte pagó entre el 30% y el 50%, y alrededor de una cuarta parte pagó entre el 30% y el 50%. trimestre pagó más del 50%. [21] [22]
Existen varios tipos de índices de asequibilidad de la vivienda que tienen en cuenta una serie de factores, no solo los ingresos, al medir la asequibilidad de la vivienda. [23] [24]
La Asociación Nacional Estadounidense de Agentes Inmobiliarios y otros grupos miden el mercado de viviendas a través de un índice de asequibilidad de la vivienda que mide si una familia típica podría calificar o no para un préstamo hipotecario sobre una casa típica. Este índice calcula la asequibilidad basándose en la vivienda unifamiliar de precio medio nacional, el ingreso medio familiar típico y la tasa de interés hipotecaria vigente para determinar si la familia con ingresos medios puede calificar para una hipoteca sobre una casa típica. [25] Para interpretar los índices, un valor de 100 significa que una familia con ingresos medios tiene exactamente ingresos suficientes para calificar para una hipoteca sobre una casa de precio medio. [25] Un índice superior a 100 significa que la familia que gana el ingreso medio tiene ingresos más que suficientes para un préstamo hipotecario sobre la vivienda de precio medio (suponiendo que tengan un pago inicial del 20 por ciento). [25] Por ejemplo, un HAI compuesto de 120,0 significa que una familia que gana el ingreso familiar medio tiene el 120% de los ingresos necesarios para calificar para un préstamo convencional que cubre el 80 por ciento de una vivienda unifamiliar existente de precio medio. [25] Un aumento en el HAI muestra que esta familia tiene más posibilidades de permitirse una vivienda de precio medio. [25]
El Instituto Tecnológico de Massachusetts (MIT) desarrolló un índice de asequibilidad de la vivienda que intenta capturar el costo total de la vivienda mediante varios factores que incluyen accesibilidad al empleo, servicios, costos de transporte y acceso al tránsito, calidad de las escuelas, etc. Al calcular el índice, el costo obvio de alquileres e hipotecas se ven modificados por los costos ocultos de esas opciones. [26] Otros grupos también han creado índices de asequibilidad de vivienda basados en comodidades. [27]
El Centro de Tecnología Vecinal desarrolló el Índice de Asequibilidad de Vivienda + Transporte (H+T) que proporciona una visión integral de la asequibilidad que incluye tanto el costo de la vivienda como el costo del transporte a nivel de vecindario. [28] CNT señala que la medición de la asequibilidad del ingreso del 30% de los hogares da como resultado que poco más de la mitad (55%) de los vecindarios estadounidenses se consideren “asequibles” para el hogar típico. [28] Señalan que tal medición no tiene en cuenta los costos de transporte (como varios automóviles, gasolina, mantenimiento), que suelen ser el segundo gasto más grande de un hogar. [28] Cuando los costos de transporte se tienen en cuenta en la medición, el número de vecindarios asequibles a nivel nacional cae al 26%, lo que resulta en una pérdida neta de 59,768 vecindarios que los estadounidenses realmente pueden pagar. [28] Según la medición de la CNT, las personas que viven en vecindarios con ubicación eficiente, compactos, de uso mixto y con acceso conveniente a empleos, servicios, tránsito y comodidades tienden a tener costos de transporte más bajos. [28] [29]
Algunos analistas creen que los ingresos son el factor principal, no el precio y la disponibilidad, que determina la asequibilidad de la vivienda. [30] En una economía de mercado, la distribución de la renta es el determinante clave de la cantidad y calidad de las viviendas obtenidas. Por lo tanto, comprender los desafíos de la vivienda asequible requiere comprender las tendencias y disparidades en los ingresos y la riqueza . La vivienda es a menudo el mayor gasto de las familias de ingresos bajos y medios. Para las familias de ingresos bajos y medios, su casa es también la mayor fuente de riqueza. [31]
Otro método para estudiar la asequibilidad analiza el salario regular por hora de los trabajadores a tiempo completo a quienes se les paga sólo el salario mínimo (según lo establecido por su gobierno local, regional o nacional). [32] Este método intenta determinar si los trabajadores con esos ingresos pueden permitirse una vivienda adecuada.
Cada método de medir o definir vivienda asequible tiene algunas debilidades o limitaciones. Algunas organizaciones y agencias consideran el costo de comprar una vivienda unifamiliar; otros se fijan exclusivamente en el coste del alquiler de un apartamento. Muchos estudios estadounidenses, por ejemplo, se centran principalmente en el coste medio de alquilar un apartamento de dos habitaciones en un gran complejo de apartamentos para un nuevo inquilino. Estos estudios a menudo agrupan apartamentos de lujo y barrios marginales, así como vecindarios deseables e indeseables. Si bien se sabe que esta práctica distorsiona los costos reales, es difícil proporcionar información precisa para la amplia variedad de situaciones sin que el informe sea difícil de manejar. [ cita necesaria ]
A menudo, al calcular el costo de la vivienda sólo se consideran las viviendas legales, permitidas y separadas. Los bajos costos de alquiler de una habitación en una casa unifamiliar, o de una conversión ilegal de un garaje, o de una residencia universitaria generalmente se excluyen del cálculo, sin importar cuántas personas en un área vivan en tales situaciones. Debido a esta metodología de estudio, los costos medios de la vivienda tienden a estar ligeramente inflados. [ cita necesaria ]
Los costos generalmente se consideran en efectivo (no en valores devengados ). Así, una persona que hace el último pago de una hipoteca de vivienda grande podría vivir en una vivienda oficialmente inasequible un mes, y en una vivienda muy asequible el mes siguiente, cuando la hipoteca esté saldada. Esta distorsión puede ser significativa en áreas donde los costos inmobiliarios son altos, incluso si los ingresos son igualmente altos, porque un ingreso alto permite que una mayor proporción de los ingresos se dedique a comprar una casa costosa sin poner en peligro la capacidad del hogar para comprar alimentos u otros bienes. necesidades básicas. [ cita necesaria ]
Los costos están siendo impulsados por una serie de factores que incluyen:
En algunos países, el mercado no ha podido satisfacer la creciente demanda de oferta de viviendas a precios asequibles. Aunque la demanda de viviendas asequibles, en particular viviendas de alquiler asequibles para personas de ingresos bajos y medios, ha aumentado, la oferta no. [37] [38] [39] [40] Los compradores potenciales de viviendas se ven obligados a recurrir al mercado de alquiler, que también está bajo presión. [41] Una oferta inadecuada de viviendas aumenta la demanda en el sector de alquiler privado y social y, en el peor de los casos, la falta de vivienda. [42] Por ejemplo, en Australia, el gobierno del estado de Victoria reveló planes para construir 800.000 nuevas viviendas durante una década a partir de 2024 para ayudar a solucionar la crisis inmobiliaria. Sin embargo, el Dr. Duncan Maxwell, director de la Iniciativa de Construcción Futura de la Universidad de Monash, ha mostrado preocupación porque la fuerza laboral de la construcción de Victoria es demasiado pequeña para que el gobierno estatal cumpla su ambiciosa meta de construcción de 80.000 viviendas al año y la capacitación sería clave para alcanzar el objetivo. objetivo de vivienda, pero “se requiere un cambio” tanto del gobierno como de la industria de la construcción para repensar la forma en que se construyen las viviendas en Australia. En concreto, el Dr. Maxwell dijo que para alcanzar ese objetivo, el sector tendría que depender de la tecnología y los materiales prefabricados y centrarse en el diseño de edificios más pequeños y más eficientes. [43]
Varios investigadores sostienen que la escasez de viviendas asequibles –al menos en Estados Unidos– se debe en parte a la desigualdad de ingresos. [45] [46] [47] David Rodda señaló que entre 1984 y 1991, el número de unidades de alquiler de calidad disminuyó a medida que aumentaba la demanda de viviendas de mayor calidad. [45] : 148 A través de la gentrificación de barrios más antiguos, por ejemplo, en el Este de Nueva York, los precios de alquiler aumentaron rápidamente a medida que los propietarios encontraron nuevos residentes dispuestos a pagar una tasa de mercado más alta por la vivienda y dejaron a las familias de bajos ingresos sin unidades de alquiler. La política de impuestos a la propiedad ad valorem, combinada con el aumento de los precios, hizo difícil o imposible que los residentes de bajos ingresos mantuvieran el ritmo. [48]
La falta de viviendas asequibles supone una carga particular para las economías locales. Además, los consumidores individuales se enfrentan a atrasos en las hipotecas y a un endeudamiento excesivo y, por tanto, reducen su consumo. Una combinación de altos costos de vivienda y altos niveles de deuda contribuye a una reducción del ahorro. Estos factores pueden conducir a una disminución de la inversión en sectores que son esenciales para el crecimiento a largo plazo de la economía. [ cita necesaria ]
La distribución geográfica de la vivienda asequible y sus respectivas restricciones proporciona una distribución desproporcionada de beneficios a ciertos grupos económicos. Las investigaciones han encontrado que es más probable que las ciudades tengan restricciones de zonificación, lo que efectivamente limita la expansión de unidades de vivienda asequibles en estas áreas. [49] Estas restricciones de zonificación aumentan los precios de la vivienda, lo que obliga a los promotores de viviendas que crean viviendas subsidiadas a buscar otras opciones. [49] Las restricciones de zonificación llevan a las familias de bajos ingresos a vivir en vecindarios con oportunidades reducidas, restringiendo el acceso a las economías metropolitanas. [50] Estos patrones de zonificación en última instancia obligan a que la división de ingresos entre diferentes grupos socioeconómicos se amplíe mediante la creación de enclaves de vecindarios ricos y de bajos ingresos. [51] Estos enclaves dictan la distribución del trabajo, provocando una distribución geográfica de las industrias que excluye desproporcionadamente a los residentes de bajos ingresos de las industrias lucrativas. [50]
A medida que la población mundial sigue aumentando (se espera que alcance los 9 mil millones a mediados de siglo), [52] cada vez más personas habitan ciudades para beneficiarse de la industrialización. Esos beneficios incluyen oportunidades de empleo y mejores condiciones de vida con acceso a infraestructura, educación, atención médica y recreación. [53] Este proceso se conoce como urbanización. El Banco Mundial informa que para 2050 casi 7 de cada 10 personas en el mundo vivirán en ciudades. [54] Sin embargo, este tipo de crecimiento plantea desafíos al desarrollo urbano, ya que las ciudades tienen la tarea de utilizar eficientemente los recursos de acuerdo con la demanda global de viviendas asequibles.
A nivel mundial, se estima que 1.600 millones de personas viven en condiciones de vivienda inadecuadas. [55] La mayoría de esa población vive en " barrios marginales urbanos ", que son zonas residenciales empobrecidas y altamente pobladas que consisten en viviendas densamente pobladas que carecen de alojamiento adecuado y de necesidades básicas como agua potable, alimentos, instalaciones de higiene y electricidad. [56] Los barrios marginales suelen formarse en los países en desarrollo a medida que las poblaciones migran de las zonas rurales a las urbanas en busca de empleo y mejores condiciones de vida. Pero debido a los precios más altos de la vida urbana y una serie de otros factores como el estancamiento económico, los inmigrantes se ven obligados a trasladarse a esos barrios marginales. [56] El barrio marginal más grande del mundo es Neza-Chalco-Itza en México, y alberga a casi cuatro millones de personas. [56] Según estimaciones, en 2030 1 de cada 4 personas en el planeta vivirá en barrios marginales u otros asentamientos informales. [57]
Mientras tanto, hay aproximadamente 140 millones de personas en todo el mundo que se encuentran sin hogar, generalmente como resultado de haber sido desalojadas de barrios marginales. [58] Dado que los residentes de los barrios marginales no poseen un título ni un contrato de arrendamiento de propiedad, a menudo son desalojados de su hogar por alguien que tiene un derecho sobre la tierra y los dejan sin uno. [59] El mismo principio se aplica en los Estados Unidos cuando las personas que no pueden pagar la hipoteca o el alquiler son desalojadas y dejadas sin hogar.
En septiembre de 2019, el Consejo de Asesores Económicos de la Oficina Ejecutiva del Presidente de los Estados Unidos publicó el informe "El estado de las personas sin hogar en América". El informe encontró que "[M]ás de medio millón de personas se quedan sin hogar en una sola noche en los Estados Unidos", con aproximadamente el 65% o 350.000 personas viviendo en refugios para personas sin hogar y el 35% - poco menos de 200.000 personas - están sin refugio en las calles ( viviendo en aceras o en parques, automóviles o edificios abandonados). [60] Casi la mitad (47%) de todas las personas sin hogar sin hogar se encuentran en el estado de California. Las tasas de personas sin hogar protegidas son más altas en Boston, la ciudad de Nueva York y Washington DC, y sólo en Nueva York se concentra más de una quinta parte de todas las personas protegidas en los EE. UU. [60] En un marco de oferta y demanda, el informe analiza los principales factores que causan la variación en la falta de vivienda entre comunidades. Considerando los cuatro principales impulsores de las poblaciones sin hogar: (i) el mayor precio de la vivienda como resultado de la sobrerregulación de los mercados inmobiliarios; (ii) la tolerabilidad de dormir en la calle (fuera de un refugio o vivienda); (iii) la oferta de albergues para personas sin hogar; y (iv) las características de los individuos en una comunidad que hacen que la falta de vivienda sea más probable, [60] el informe concluye con políticas y programas federales destinados a reducir la falta de vivienda.
El primer factor que contribuye al aumento del número de personas sin hogar es el mayor precio de la vivienda resultante de la sobrerregulación de los mercados inmobiliarios. Como se indica en la Orden Ejecutiva del Presidente Trump que establece un Consejo de la Casa Blanca para eliminar las barreras regulatorias a la vivienda asequible, dichas regulaciones incluyen: “controles de gestión del crecimiento y zonificación excesivamente restrictivos; controles de alquiler; códigos de construcción y rehabilitación engorrosos; mandatos excesivos de eficiencia energética y hídrica; asignaciones irrazonables de densidad máxima; requisitos de preservación histórica; regulaciones ambientales o de humedales demasiado onerosas; regulaciones y restricciones obsoletas sobre viviendas prefabricadas; requisitos de estacionamiento indebidos; procedimientos de obtención de permisos y revisión engorrosos y que consumen mucho tiempo; políticas fiscales que desincentivan la inversión o la reinversión; requisitos laborales demasiado complejos; e impacto excesivo o tarifas de desarrollador”. Estas regulaciones reducen la oferta de vivienda y como resultado aumentan el precio de una vivienda. Dada la relación entre los precios más altos de la vivienda y la falta de vivienda, el informe simuló el impacto de la desregulación sobre la vivienda en áreas metropolitanas individuales. Mostró que si se desregularan 11 áreas metropolitanas con una oferta de vivienda significativamente limitada, la falta de vivienda disminuiría en un 54 por ciento en San Francisco, en un 50 por ciento en Honolulu, en un 40 por ciento en Oxnard y Los Ángeles, en un 38 por ciento en San Diego, en un 36 por ciento. en Washington, DC, y entre 19 y 26 por ciento en Boston, Denver, Nueva York, Seattle y Baltimore. [60]
El segundo factor que proporciona el informe es la tolerabilidad de dormir en la calle (fuera de un refugio o vivienda). Los estudios muestran que las ciudades con climas más cálidos tienen tasas significativamente más altas de personas sin hogar sin hogar en comparación con las ciudades con climas fríos. [60] Las personas sin hogar aceptan más la vida sin refugio en áreas con condiciones más cálidas, de ahí que Los Ángeles y San Diego tengan algunas de las tasas de falta de refugio más altas.
El tercer factor que explica la variación en el número de personas sin hogar es la oferta de sustitutos de vivienda a través de refugios para personas sin hogar. "Algunos lugares, incluida la ciudad de Nueva York, el estado de Massachusetts y el Distrito de Columbia, brindan un 'derecho a la vivienda' legal que promete un alojamiento de un nivel mínimo de calidad". [60] Esto significa que, independientemente de la ocupación, el refugio garantiza un cierto nivel de calidad. "Por lo tanto, siempre que la calidad mínima de la vivienda se establezca lo suficientemente alta (es decir, superior a los niveles de calidad de equilibrio alcanzados en otros lugares), esperaríamos que los lugares con derecho a la vivienda tuvieran una mayor oferta de viviendas para personas sin hogar". [60] Dado que una mayor oferta de alojamiento implica una mayor calidad de alojamiento, personas que de otro modo no se quedarían sin hogar viven en refugios porque ofrecen una mejor alternativa. Esto da como resultado una disminución de la demanda de vivienda y un aumento del número de personas sin hogar.
La cuarta y última causa de la falta de vivienda es una mayor prevalencia de factores de riesgo a nivel individual. Estos factores incluyen la salud mental, el abuso de sustancias, el encarcelamiento, la pobreza y los vínculos sociales. [60] "Según el recuento de personas sin hogar de 2018, 111,122 personas sin hogar (20 por ciento) tenían una enfermedad mental grave y 86,647 personas sin hogar (16 por ciento) sufrían de abuso crónico de sustancias. Entre todos los adultos que utilizaron refugio en algún En 2017, el 44 por ciento tenía una discapacidad". [60] Además, "las personas sin hogar generalmente tienen ingresos bajos y vínculos sociales relativamente más débiles". [60] Si bien la gran mayoría de las personas con estos problemas no son personas sin hogar, existe una fuerte conexión con quienes sí lo son.
El Gobierno Federal proporciona fondos a las comunidades para apoyar programas de asistencia para personas sin hogar. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) es la mayor fuente de fondos federales, ya que proporcionó $2.6 mil millones combinados a través del programa Continuum of Care (CoC) y el programa Emergency Solution Grant solo en 2019. [60] Estos dos programas respaldan financiamiento competitivo para comunidades para la extensión a las personas sin hogar, refugios de emergencia, viviendas de transición, realojamiento rápido, viviendas de apoyo permanente y prevención de las personas sin hogar. El Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de EE. UU. proporciona $1.8 mil millones para programas que atienden a veteranos sin hogar, además de fondos de HUD dirigidos específicamente a veteranos sin hogar. [60] Otras fuentes más pequeñas de financiación incluyen el Departamento de Salud y Servicios Humanos de EE.UU., el Departamento de Educación de EE.UU. y el Departamento de Trabajo de EE.UU. Los gobiernos estatales y locales y la filantropía privada también proporcionan financiación y apoyo sustanciales para la asistencia a las personas sin hogar. [60]
La Administración Trump implementó una variedad de políticas junto con programas de asistencia para personas sin hogar para abordar las cuatro principales causas de la falta de vivienda. Lo más significativo fue la reforma del enfoque Vivienda Primero, que proporciona financiación competitiva a los CoC. Si bien el programa mantiene el compromiso de proporcionar viviendas sin condiciones previas a los participantes del programa, el Aviso de disponibilidad de fondos de 2019 permitió a las comunidades flexibilidad para imponer requisitos de participación en servicios para los participantes después de que hayan sido estabilizados en la vivienda. [60] Estas reformas permiten que los programas de asistencia a las personas sin hogar ayuden a las personas sin hogar vulnerables a volverse autosuficientes mediante el empleo y la obtención de ingresos.
La mayoría de los más de ocho mil millones de personas que habitan la Tierra viven actualmente en zonas urbanas. [61] En el mundo hay más de 500 regiones urbanas de más de un millón de habitantes. [62] Las ciudades se convierten en megaciudades, en regiones metropolitanas e incluso en "galaxias" de más de 60 millones de habitantes. La región del Delta del Yangtze y el Gran Shanghai supera ahora los 80 millones. Tokio-Yokohama, adyacente a Osaka-Kobe-Kyoto, tiene una población combinada de 100 millones. El rápido crecimiento demográfico conduce a una mayor necesidad de viviendas asequibles en muchas ciudades. [63] La disponibilidad de viviendas asequibles en las proximidades del transporte público y vinculadas a la distribución del empleo se ha desequilibrado gravemente en este período de rápida urbanización regional y creciente convergencia de densidad. [64] [65]
La asequibilidad de la vivienda es más que un simple problema personal que experimentan los hogares individuales que no pueden encontrar fácilmente un lugar para vivir. [66] Muchos planificadores urbanos consideran que la falta de viviendas asequibles tiene efectos negativos en la salud general de una comunidad. [67]
La falta de viviendas asequibles puede hacer que la mano de obra de bajo costo sea más escasa y aumentar las demandas sobre los sistemas de transporte (a medida que los trabajadores recorren distancias más largas entre sus trabajos y viviendas asequibles). "Ante las pocas opciones asequibles, muchas personas intentan encontrar viviendas menos costosas comprando o alquilando más lejos de su lugar de trabajo, pero los viajes largos a menudo resultan en costos de transporte más altos que anulan cualquier ahorro en vivienda". [68] A esto se le ha denominado el enfoque de "conducir hasta calificar", que provoca un desarrollo extenso y obliga a las personas a conducir distancias más largas para ir al trabajo, hacer la compra, llevar a los niños a la escuela o realizar otras actividades. actividades. [68] Una vivienda bien ubicada podría ahorrar importantes costos de viaje al hogar y, por lo tanto, mejorar la economía familiar en general, incluso si el alquiler es más alto que el de una vivienda en una ubicación más pobre. [12] [69]
Tanto en las grandes áreas metropolitanas como en las ciudades regionales donde los precios de la vivienda son altos, la falta de viviendas asequibles coloca a las empresas locales en desventaja competitiva. Se ven sometidos a presiones salariales mientras intentan reducir la brecha entre ingresos y precios de la vivienda. Los trabajadores clave tienen menos opciones de vivienda si los precios suben a niveles inasequibles. Las variaciones en la asequibilidad de la vivienda entre áreas pueden crear impedimentos en el mercado laboral. Se disuade a los trabajadores potenciales de buscar empleo en áreas de menor asequibilidad. También se les disuade de migrar a zonas de alta asequibilidad, ya que los bajos precios de la vivienda y los alquileres indican un bajo potencial de ganancia de capital y malas perspectivas de empleo. [70] La falta de viviendas asequibles puede hacer que la mano de obra de bajo costo sea más escasa (a medida que los trabajadores viajan distancias más largas). [71]
"Además de la angustia que causa a las familias que no pueden encontrar un lugar para vivir, muchos planificadores urbanos consideran que la falta de viviendas asequibles tiene efectos negativos en la salud general de una comunidad". [71] Mejorar el confort térmico en el hogar, especialmente en casas sin calefacción adecuada y para inquilinos con enfermedades respiratorias crónicas, puede conducir a una mejor salud y promover las relaciones sociales. [72] Los aumentos del costo de la vivienda en las ciudades estadounidenses se han relacionado con la disminución de la matrícula en las escuelas locales. [73] [74]
El American Journal of Public Health reconoce la falta de vivienda como un problema de salud pública. [75] En una encuesta de 2013, la falta de viviendas asequibles era la número uno en la lista de causas de falta de vivienda entre familias con niños y personas no acompañadas. [76] Estudios realizados por el Canadian Journal of Psychiatry han demostrado que el acceso rápido a una vivienda permanente con tratamiento, rehabilitación y servicios de apoyo ha llevado a una disminución de los costos de alojamiento y departamentos de emergencia. [77]
Se ha descubierto que la vivienda asequible reduce la probabilidad de que una familia se vea obligada a mudarse debido a dificultades financieras como el desalojo, la ejecución hipotecaria o el aumento del alquiler. [78] Un estudio centrado en los efectos de las ejecuciones hipotecarias en el rendimiento académico de los estudiantes dentro del sistema de escuelas públicas de Boston, encontró una relación que sugiere que las ejecuciones hipotecarias tienen una pequeña asociación negativa con la puntuación y la asistencia a los exámenes de los estudiantes individuales, controlando la puntuación de los exámenes anteriores del estudiante o asistencia. [79] Un informe técnico de 1996 también encontró que los maestros que enseñan a estudiantes que han tenido que moverse con alta frecuencia han tenido que incluir una reducción en el ritmo de instrucción y más revisión para acomodar la variación y la incertidumbre en el aprendizaje de los estudiantes. [80]
Ha surgido una nueva subsección de viviendas asequibles: viviendas asequibles y sostenibles. Muchos investigadores han contribuido a esta subsección, descubriendo métodos innovadores para hacer que las viviendas asequibles sean menos perjudiciales para el medio ambiente. [81] [82] [83] Un método destacado es la creación de unidades de vivienda asequibles resistentes a los desastres para reducir el impacto de los desastres naturales relacionados con el cambio climático. [81] Este método incluye el uso de materiales de vivienda resistentes a la intemperie y la colocación de unidades de vivienda asequibles en ubicaciones geográficas resistentes a desastres. [81] Otro método es crear nuevos estándares para desarrollos de viviendas asequibles, como eficiencia energética y eficiencia de ubicación. [82] Un estudio realizado por Albert Chan y Michael Adabre sobre la relación entre vivienda sostenible y vivienda asequible encontró que establecer estándares de energía y ubicación ayudaría a reducir los factores estresantes ambientales como las emisiones de gases de efecto invernadero. [82] Se ha descubierto que mejorar la sostenibilidad de las unidades de vivienda asequibles proporciona beneficios tales como reducciones en los costos de energía, un aumento en el valor económico de la vivienda sostenible y una mayor comodidad para los residentes de viviendas sostenibles. [83]
Según un estudio de 2022, los proyectos LIHTC en Estados Unidos aumentan el valor del suelo en los barrios circundantes. [84]
Los formuladores de políticas en todos los niveles (asociaciones globales, nacionales, regionales, municipales y comunitarias) están intentando responder al problema de la vivienda asequible, una crisis altamente compleja de proporciones globales, con una miríada de instrumentos políticos. [66] Estas respuestas van desde herramientas de financiación provisionales hasta cambios de infraestructura intergubernamentales a largo plazo [85] . Ha habido un aumento entre los formuladores de políticas en materia de vivienda asequible a medida que el precio de la vivienda ha aumentado dramáticamente creando una crisis en la vivienda asequible. [42] Además, el proceso de sopesar los impactos de la localización de viviendas asequibles es bastante polémico y puede tener implicaciones raciales y de clase .
La política de vivienda asequible tiene elementos políticos, filosóficos y éticos. En los términos más simples, la asequibilidad de la vivienda se refiere a la cantidad de capital que se tiene disponible en relación con el precio de los bienes que se van a obtener. Las políticas públicas se basan en supuestos subyacentes sobre la naturaleza misma de la vivienda. ¿Es la vivienda una necesidad básica, un derecho, un privilegio o un bien público? ¿O es simplemente otra elección del consumidor a nivel doméstico , un bien o una inversión dentro del sistema de libre mercado? [86] [87] "Las políticas de vivienda proporcionan una notable prueba de fuego para los valores de los políticos en todos los niveles de gobierno y de las diversas comunidades que influyen en ellos. A menudo, esta prueba mide simplemente la calidez o frialdad del corazón de los más ricos y seguros. hacia familias de nivel socioeconómico más bajo." [88]
Para combatir los barrios marginales , la falta de vivienda y otros impactos sociales y económicos de la falta de asequibilidad de la vivienda, muchos grupos han abogado por un " derecho a la vivienda ". El artículo 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos reconoce el derecho a la vivienda como parte del derecho a un nivel de vida adecuado . [89] El artículo 11(1) del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC) también garantiza el derecho a la vivienda como parte del derecho a un nivel de vida adecuado . [89] Muchos grupos de derechos de vivienda también intentan combatir cuestiones sociales y políticas que se relacionan con el acceso a viviendas asequibles de calidad, como la discriminación en materia de vivienda , las líneas rojas y la falta de acceso a servicios en áreas con viviendas asequibles, incluidos los desiertos alimentarios y los desiertos de tránsito . [90] [91] [92] [93] [94] [95]
Un medio potencial para abordar la vivienda asequible es a través de instrumentos de política pública que se centren en el lado de la demanda del mercado, programas que ayuden a los hogares a alcanzar puntos de referencia financieros que hagan que la vivienda sea asequible. Esto puede incluir enfoques que simplemente promuevan el crecimiento económico en general, con la esperanza de que una economía más fuerte, tasas de empleo más altas y salarios más altos aumenten la capacidad de los hogares para adquirir viviendas a precios de mercado. Las políticas del gobierno federal definen las prácticas bancarias y de préstamos hipotecarios, las medidas fiscales y regulatorias que afectan a los materiales de construcción y las prácticas profesionales (por ejemplo, transacciones inmobiliarias). [85] El poder adquisitivo de los hogares individuales puede mejorarse mediante políticas tributarias y fiscales que reduzcan el costo de las hipotecas y el costo de los préstamos. Las políticas públicas pueden incluir la implementación de programas de subsidios y patrones de incentivos para los hogares promedio. [85] Para los grupos más vulnerables, como las personas mayores, las familias monoparentales, los discapacitados, etc., se puede implementar algún tipo de estrategia de subsidio financiada con fondos públicos que proporcione a los hogares individuales ingresos adecuados para pagar una vivienda.
Actualmente, las políticas que facilitan la producción por el lado de la oferta incluyen políticas favorables de uso de la tierra, como la zonificación inclusiva , la relajación de las regulaciones ambientales y la aplicación de cuotas de vivienda asequible en nuevos desarrollos. [ cita necesaria ]
En algunos países, como Canadá y Estados Unidos, los gobiernos municipales comenzaron a desempeñar un papel más importante en el desarrollo e implementación de políticas relativas a la forma y densidad de la vivienda municipal en distritos residenciales, ya en la década de 1950. [85] A nivel municipal, las herramientas de política promovidas incluyen permisos de zonificación para diversos tipos de viviendas o tipos de viviendas intermedias faltantes, como dúplex, cabañas, casas en hilera, cuádruples y unidades de vivienda accesorias . [96] [97] [98] [99] Algunos municipios también han reducido la cantidad de estacionamiento que debe construirse para una nueva estructura a fin de reducir los costos de adquisición de terrenos y construcción. [100] [101] [102] [103] [104] [105] [106] Otras estrategias comunes incluyen reducir los costos de permisos y los tiempos de espera para nuevas viviendas, permitir el desarrollo de lotes pequeños, exenciones de impuestos para viviendas multifamiliares, bonificaciones de densidad, preservar las viviendas asequibles existentes y el desarrollo orientado al tránsito. [107] [108] [109] [110]
Se pueden utilizar viviendas existentes que sean asequibles, en lugar de construir nuevas estructuras. Esto se llama "Vivienda asequible de origen natural" o NOAH. [111]
En una cooperativa de vivienda, las personas se unen de forma democrática para poseer o gestionar la vivienda en la que viven. Generalmente, estas unidades de vivienda son propiedad y están controladas colectivamente por una corporación que es propiedad y está controlada conjuntamente por un grupo de personas que tienen acciones iguales en esa corporación. [112] [113] En las cooperativas a precio de mercado, los propietarios pueden acumular capital y vender su participación en la corporación a precio de mercado. En una cooperativa de vivienda de capital limitado existen restricciones sobre las ganancias que los miembros pueden obtener al vender su parte (como límites al precio de venta) para mantener viviendas asequibles. [112]
Los fideicomisos de tierras comunitarias son una corporación sin fines de lucro que posee tierras, viviendas u otros activos en nombre de un vecindario o comunidad. Un fideicomiso de tierras comunitarias adquiere y mantiene la propiedad de la tierra a través de una organización sin fines de lucro que mantiene la tierra en un fideicomiso. [114] [115] Los propietarios luego compran o construyen una casa en una propiedad de fideicomiso de terrenos, pero no compran el terreno, lo que reduce los costos. Si el propietario vende, es posible que se vea limitado en cuanto al precio por el que puede vender la casa o que la familia pueda ganar solo una parte del aumento del valor de la propiedad y el resto se lo quede el fideicomiso para preservar viviendas asequibles [115] [116] Hay más 225 fideicomisos de tierras comunitarias en los Estados Unidos. [117]
Un artículo de la escritora libertaria Virginia Postrel en la edición de noviembre de 2007 de Atlantic Monthly informó sobre un estudio del costo de obtener el "derecho a construir" (es decir, un permiso de construcción, trámites burocráticos, etc.) en diferentes ciudades de Estados Unidos. El costo del "derecho a construir" no incluye el costo del terreno ni el costo de construcción de la casa. El estudio fue realizado por los economistas de Harvard Edward Glaeser y Kristina Tobio. Según el cuadro que acompaña al artículo, el costo de obtener el "derecho a construir" agrega aproximadamente $600,000 al costo de cada nueva casa que se construye en San Francisco. El estudio citado, publicado por Ed Glaeser y Joseph Gyourko, llegó a su conclusión sobre el valor del derecho a construir en diferentes localidades basándose en una metodología que compara el costo de viviendas unifamiliares en lotes de un cuarto de acre versus medio acre en obtener un precio marginal del terreno y luego comparar el precio de venta de las viviendas con los costos de construcción para obtener un precio del terreno más otros costos, atribuyéndose la diferencia entre los dos al costo de la zonificación y otros permisos y regulaciones del gobierno local. [118]
Muchos gobiernos imponen restricciones sobre el tamaño o el costo de una vivienda en la que las personas pueden vivir, [ cita necesaria ] haciendo esencialmente ilegal vivir permanentemente en una casa que es demasiado pequeña, de bajo costo o que no cumple con otros requisitos definidos por el gobierno. Generalmente, estas leyes se implementan en un intento de elevar el "estándar" percibido de vivienda en todo el país. Esto puede llevar a que miles de casas en todo el país queden vacías durante gran parte del año, incluso cuando existe una gran necesidad de viviendas más asequibles; tal es el caso de países como Suecia , Noruega , Finlandia y Dinamarca , donde existe una tradición común de tener una casa de verano . Esto a veces genera preocupación por el respeto de derechos como el derecho a utilizar la propiedad .
En los Estados Unidos, la mayoría de las ciudades tienen códigos de zonificación que establecen el tamaño mínimo de una unidad de vivienda (a menudo 400 pies cuadrados), así como el número de personas no relacionadas que pueden vivir juntas en una unidad, lo que resulta en "prohibir la parte inferior final del mercado inmobiliario privado, elevando los alquileres de todo lo que está por encima de él". [119] En California , en 2021, los investigadores estimaron que los requisitos de estacionamiento aumentan el costo de construcción de viviendas asequibles hasta $ 36 000 por unidad, y hasta $ 75 000 por unidad en ciudades como Los Ángeles y San Francisco . [120] Hasta 2018, en Los Ángeles, para que se permitiera la construcción de un desarrollo de viviendas asequibles, se requería una "carta de reconocimiento" del concejal de la ciudad en cuyo distrito se construiría. Esto permitió a los concejales de la ciudad bloquear desarrollos de viviendas asequibles en su distrito sin tener que dar ningún motivo. [121] [122]
La vivienda subsidiada es asistencia económica patrocinada por el gobierno o sin fines de lucro destinada a aliviar los costos y gastos de vivienda, generalmente para personas con ingresos bajos a moderados. Los enfoques basados en subsidios pueden tomar la forma de subsidios de alquiler patrocinados por el gobierno, suplementos de alquiler patrocinados por el gobierno, créditos fiscales o viviendas proporcionadas por una organización sin fines de lucro. [123] [124]
En una cooperativa de vivienda de ayuda mutua, un grupo de familias forma una cooperativa para construir, poseer y administrar la tierra colectivamente participando en el proceso de construcción de la vivienda para la cooperativa. [125] [126] Cada familia es responsable de contribuir con mano de obra a la construcción del complejo habitacional para reducir costos y los miembros asumen responsabilidades antes, durante y después de la construcción. La Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda de Ayuda Mutua (FUCVAM) ha finalizado cerca de 500 cooperativas de vivienda que albergan a más de 25.000 familias. [127] [128]
La vivienda pública es una forma de tenencia de vivienda en la que la propiedad suele ser construida y propiedad de una autoridad gubernamental, ya sea central o local. En algunos países, la vivienda pública se centra en proporcionar viviendas asequibles para personas de bajos ingresos, mientras que en otros, como Singapur , ciudadanos de una amplia gama de ingresos viven en viviendas públicas. [129] [130] En Viena, Austria, las viviendas sociales pueden ser construidas y administradas completamente por el gobierno o incluir una combinación de terrenos públicos y construcción y administración del sector privado. [131] [132] Combinados, los dos tipos de viviendas representan alrededor del 46 por ciento del parque de viviendas de la ciudad (26% de propiedad y administración del gobierno y 20% de una asociación público-privada) y albergan a personas con una amplia variedad de ingresos. [131] [132] En Corea del Sur, la Corporación Pública de Tierras y Vivienda de Corea ha proporcionado viviendas a 2,9 millones de hogares, lo que representa el 15% del total nacional de 19,56 millones de hogares. Esto incluye 2,7 millones de unidades de vivienda pública de nueva construcción y 1,03 millones de viviendas de alquiler, de las cuales 260.000 fueron compradas o alquiladas por la Land and Housing Corporation. [133] [134]
Los contenedores frigoríficos o contenedores refrigerados son contenedores construidos para transportar productos refrigerados o congelados. Estos contenedores pueden reutilizarse para albergar contenedores o prefabricarse para fines de vivienda. La ventaja es el aislamiento en las paredes, el techo y el piso en comparación con el metal corrugado en contenedores de envío estándar que pueden hacer mucho calor o frío debido al clima exterior. Contenedores refrigerados prefabricados con el cableado atravesando las paredes y las tuberías atravesando el techo y el piso antes de instalar el aislamiento, las paredes interiores y los pisos serían más prácticos que tratar de hacerlo con un contenedor refrigerado usado reutilizado. [135]
Las viviendas triplex de tres pisos son más prominentes en el área de Nueva Inglaterra y se hicieron populares a finales del siglo XIX y principios del XX con la inmigración de Europa durante ese tiempo. Cada piso es propio o alquilado por separado. Si son propiedad de un condominio, una Asociación de Propietarios mantiene la propiedad del exterior y del patio. [136]
Los edificios de 5 sobre 1 hasta 1 sobre 1 tienen espacios de estacionamiento debajo de los espacios habitables y permiten una mayor densidad de construcción, porque los estacionamientos ocupan mucho espacio y el estacionamiento en la calle limita la densidad de zonificación para un lote en particular. . [137] [138]
Diferentes países y ciudades de todo el mundo han encontrado formas únicas de responder a la necesidad de viviendas asequibles. En algunas provincias de China, por ejemplo, los gobiernos locales han instituido "cuotas de tierras comercializables". Estas cuotas permiten a los desarrolladores construir nuevas unidades de vivienda en los límites exteriores de la ciudad y, a cambio, el terreno fuera de la ciudad está protegido del desarrollo. Por otro lado, en Los Ángeles, el gobierno de la ciudad recientemente [ ¿ cuándo? ] instituyó legislación que permite que los moteles se transformen en unidades de vivienda asequibles, independientemente de las regulaciones de zonificación. En Bruselas, un estudio de arquitectura pudo reutilizar una fábrica de jabón, creando unidades de vivienda asequibles que incluían apartamentos, estudios, lofts y dúplex de 1 a 6 dormitorios. Estas unidades residenciales también son energéticamente eficientes, por lo que tienen beneficios tanto sociales como ambientales. [139]
Si bien las prácticas de construcción innovadoras han tenido un éxito increíble en países como Nigeria y la India, las ciudades de los países más desarrollados han encontrado formas únicas de aumentar las viviendas asequibles en zonas urbanas densas a través de asociaciones con promotores privados. Por ejemplo, en Alemania, ciudades como Berlín y Hamburgo han establecido asociaciones con promotores privados para construir nuevas unidades de vivienda asequibles. En un acuerdo de 2011, los promotores de Hamburgo acordaron construir 3.500 nuevas unidades de vivienda por año y el 30% de estas unidades solo estarían disponibles para hogares de ingresos bajos y medios. Para apoyar el trabajo del desarrollador, el gobierno de la ciudad de Hamburgo acordó proporcionar terrenos de propiedad municipal y adquirir terrenos de propiedad privada en los que se construirían las unidades. Además, Hamburgo modificó las normas de planificación urbana en lugares ocupados predominantemente por personas de bajos ingresos para simplificar el proceso de construcción de viviendas asequibles. Por otro lado, en Berlín, la Alianza para la Construcción de Viviendas, creada en 2014, reunió al gobierno local de Berlín, propietarios privados y propietarios de servicios públicos para hacer que las unidades de alquiler en la ciudad fueran más asequibles. Los propietarios de servicios públicos, como las organizaciones sin fines de lucro, acordaron construir 3.000 viviendas nuevas cada año. Entre 300 y 1.000 de estas unidades se proporcionarían como "alquileres sin servicios". Además, los propietarios privados acordaron construir 6.000 unidades cada año, y entre 600 y 1.200 de estas unidades se proporcionarían como "alquileres sin servicio". [140]
La mitad de todos los inquilinos en Estados Unidos gastan más del 30 por ciento de sus ingresos en alquiler y servicios públicos, más que en cualquier otro momento de la historia, según un nuevo informe del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard.
Políticamente, es una coalición de codiciosos y bien intencionados lo que llevó a la prohibición de viviendas asequibles del sector privado en nuestras ciudades", dice. Las personas bien intencionadas estaban consternadas por las condiciones de vida de las familias pobres y de clase trabajadora. Los codiciosos estaban horrorizados ante la perspectiva de vivir junto a ellos. Juntos, esta incómoda alianza ayudó a defender leyes que establecían condiciones mínimas de vida no sólo por razones de seguridad, sino también para definir cuánto espacio se podía esperar razonablemente que viviera un individuo.
Investigadores del Centro Terner para la Innovación en Vivienda de UC Berkeley descubrieron que los requisitos de estacionamiento pueden sumar hasta $36,000 al costo de una sola unidad de vivienda asequible, más que el costo de utilizar materiales respetuosos con el medio ambiente o pagar tarifas de desarrollo de la ciudad.
En San Francisco y Los Ángeles, los requisitos de estacionamiento pueden sumar hasta $75,000 por unidad.
