La Sección 8 de la Ley de Vivienda de 1937 ( 42 USC § 1437f), a menudo denominada Sección 8 , con sus modificaciones repetidas, autoriza el pago de asistencia para el alquiler de viviendas a propietarios privados en nombre de hogares de bajos ingresos en los Estados Unidos. El 68% del total de la asistencia para el alquiler en los Estados Unidos se destina a personas mayores, niños y personas con discapacidades. [1] El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. gestiona los programas de la Sección 8. [2]
El Programa de Vales de Elección de Vivienda brinda asistencia de alquiler "basada en el inquilino", para que un inquilino pueda mudarse de una unidad con al menos una calidad de vivienda mínima a otra. En 2022, de los 5,2 millones de hogares estadounidenses que recibieron asistencia para el alquiler, aproximadamente 2,3 millones de esos hogares recibieron un vale de Elección de Vivienda de la Sección 8. [1] Los propietarios no están obligados a participar en el programa de vales. Algunos estados tienen leyes que impiden que los propietarios discriminen según la fuente de ingresos. Estas leyes no son aplicables en todas las áreas y el programa sigue siendo voluntario en la mayoría de los lugares. [3] El programa también permite a las personas aplicar su bono mensual a la compra de una vivienda, y cada año se destinan más de 17 mil millones de dólares a dichas compras. [ cita necesaria ] Los montos de los cupones varían según la ciudad o el condado, el tamaño de la unidad y otros factores. [4] Una vez que las personas reciben un vale, tienen una cantidad de tiempo limitada, generalmente de 2 a 4 meses, para encontrar una unidad con un propietario dispuesto que cumpla con los estándares de vivienda de HUD. Si no encuentran vivienda, pierden su bono y deben solicitarlo nuevamente. A partir de 2010, las listas de espera para los vales de la Sección 8 son muy largas: de 10 a 20 años, y muchos programas de ciudades o condados están permanentemente cerrados a nuevos solicitantes. [5]
Los montos de los vales se basan en alquileres justos de mercado (FMR) calculados en el área por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). [6] Recientemente, se estableció un programa de Rentas de Mercado Justo para Áreas Pequeñas (SAFMR, por sus siglas en inglés) para reducir el área en la que se basan los alquileres al área de los códigos postales en las principales áreas metropolitanas. [7]
La Sección 8 también autoriza una variedad de programas de asistencia de alquiler "basados en proyectos", según los cuales el propietario reserva algunas o todas las unidades de un edificio para inquilinos de bajos ingresos a cambio de una garantía del gobierno federal para compensar la diferencia entre las contribución y el monto del alquiler en el contrato del propietario con el gobierno. Un inquilino que abandone un proyecto subvencionado perderá el acceso a la subvención basada en el proyecto.
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) y el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de los Estados Unidos han creado un programa llamado Vivienda de Apoyo para Asuntos de Veteranos (VASH), o HUD-VASH , que distribuye aproximadamente 10,000 vales por año a un precio costo de aproximadamente $ 75 millones por año para los veteranos de las fuerzas armadas estadounidenses sin hogar y vulnerables. [8] Este programa se creó en 2008 para combinar vales financiados por HUD con servicios financiados por VA, como atención médica, asesoramiento y gestión de casos. [9]
Los programas federales de asistencia para la vivienda comenzaron durante la Gran Depresión . En las décadas de 1960 y 1970, el gobierno federal creó programas de subsidios para aumentar la producción de viviendas para personas de bajos ingresos y ayudar a las familias a pagar el alquiler. En 1965, el Programa de Vivienda Arrendada de la Sección 236 modificó la Ley de Vivienda de Estados Unidos. Este programa de subsidios, el predecesor del programa moderno, no era un puro programa de subsidios para vivienda. Las autoridades de vivienda seleccionaron familias elegibles de su lista de espera, las ubicaron en viviendas de una lista maestra de unidades disponibles y determinaron el alquiler que los inquilinos tendrían que pagar. Luego, la autoridad de vivienda firmaría un contrato de arrendamiento con el propietario privado y pagaría la diferencia entre el alquiler del inquilino y el precio del mercado por una unidad del mismo tamaño. En el acuerdo con el propietario privado, las autoridades de vivienda acordaron realizar mantenimiento regular del edificio y funciones de arrendamiento para los inquilinos de la Sección 236, y revisaron anualmente los ingresos del inquilino para determinar la elegibilidad del programa y los cálculos del alquiler.
La Ley de Vivienda y Desarrollo Urbano de 1970 introdujo el Programa Federal de Subsidio de Vivienda Experimental (EHAP) y la Corporación de Desarrollo Comunitario y autorizó desembolsos mayores para programas de subsidio de vivienda y suplementos de alquiler para hogares de ingresos moderados. [10] [11]
En la década de 1970, cuando los estudios demostraron que el peor problema de vivienda que afligía a las personas de bajos ingresos ya no era la vivienda deficiente, sino el alto porcentaje de ingresos gastados en vivienda, el Congreso aprobó la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1974 , enmendando aún más la Ley de Vivienda de Estados Unidos. de 1937 para crear el Programa de la Sección 8. En el Programa de la Sección 8, los inquilinos pagan alrededor del 30 por ciento de sus ingresos en alquiler, mientras que el resto del alquiler se paga con dinero federal.
El programa de la Sección 8 inicialmente tenía tres subprogramas: programas de Construcción Nueva, Rehabilitación Sustancial y Certificado de Vivienda Existente. El Programa de Rehabilitación Moderada se añadió en 1978, el Programa de Vales en 1983 y el programa de Certificado basado en Proyectos en 1991. La cantidad de unidades que una autoridad de vivienda local puede subsidiar bajo sus programas de la Sección 8 está determinada por la financiación del Congreso. Desde su inicio, algunos programas de la Sección 8 se han eliminado gradualmente y se han creado otros nuevos, aunque el Congreso siempre ha renovado los subsidios existentes.
La Ley de Asignaciones Consolidadas de 2008 (Ley Pública 110-161), promulgada el 26 de diciembre de 2007, asignó $75 millones en fondos para el programa de vales de Vivienda de Apoyo para Asuntos de Veteranos de HUD (HUD-VASH), autorizado bajo la sección 8(o)(19) de la Ley de Vivienda de los Estados Unidos de 1937. Este nuevo programa combina la asistencia de alquiler con Vales de Elección de Vivienda de HUD para veteranos sin hogar con administración de casos y apoyo de servicios clínicos proporcionados por la administración de Asuntos de Veteranos en sus propios centros médicos y también en la comunidad. [12]
El programa principal de la Sección 8 involucra el programa de vales. Un vale puede estar "basado en proyecto", donde su uso se limita a un complejo de apartamentos específico ( las agencias de vivienda pública (PHA) pueden reservar hasta el 20% de sus vales como tal [13] ), o "basado en inquilino". , donde el inquilino es libre de elegir una unidad en el sector privado, no se limita a complejos específicos y puede residir en cualquier lugar de los Estados Unidos (o Puerto Rico) donde una PHA opere un programa de la Sección 8. [ cita necesaria ]
Según el programa de vales, las personas o familias con un vale encuentran y alquilan una unidad (ya sea en un complejo específico o en el sector privado) y pagan una parte del alquiler. La mayoría de los hogares pagan el 30% de sus ingresos ajustados por viviendas de la Sección 8. El ingreso ajustado es el ingreso bruto (total) de un hogar menos las deducciones por dependientes menores de 18 años, estudiantes de tiempo completo, personas discapacitadas o un hogar de ancianos, y cierta asistencia por discapacidad y gastos médicos. [14]
Hay una prueba de activos además de los ingresos del trabajo. A partir de cierta cantidad, HUD agregará ingresos incluso si el inquilino de la Sección 8 no recibe ningún ingreso por intereses de, por ejemplo, una cuenta bancaria. [15] [16] HUD llama a esto "ingreso imputado de activos" y, en el caso de una cuenta bancaria, HUD establece una "tasa de ahorro de libreta" estándar para calcular el ingreso imputado del activo. [17] [18] Al aumentar el monto del ingreso total de un inquilino, el monto del ingreso imputado de los activos puede afectar la parte del alquiler asignada al inquilino. [ cita necesaria ]
La PHA le paga al propietario el resto del alquiler. Cada año, el gobierno federal analiza los alquileres que se cobran por apartamentos de propiedad privada en diferentes comunidades, así como los costos de los servicios públicos (calefacción, electricidad, etc.) en esas comunidades. Los alquileres justos de mercado (FMR) son montos (alquileres más servicios públicos) para apartamentos de calidad media de diferentes tamaños en una comunidad en particular. [14] Como ejemplo, el FMR de 2012 para viviendas de 1 dormitorio en San Francisco es de $1,522 y en Nueva York es de $1,280, mientras que en muchos otros lugares es de menos de $500. [19]
El propietario no puede cobrarle a un inquilino de la Sección 8 más que un alquiler razonable y no puede aceptar pagos fuera del contrato. [20]
Los propietarios, aunque están obligados a cumplir con las leyes de vivienda justa , no están obligados a participar en el programa de la Sección 8. Como resultado, algunos propietarios no aceptarán un inquilino de la Sección 8. Esto se puede atribuir a factores tales como:
Dependiendo de las leyes estatales, negarse a alquilarle a un inquilino únicamente por el hecho de que tiene la Sección 8 puede ser ilegal. [23] Los propietarios sólo pueden utilizar medios generales para descalificar a un inquilino (crédito, antecedentes penales, desalojos anteriores , etc.). También puede ser ilegal publicar anuncios que indiquen que no se permite la Sección 8. [24]
Sin embargo, otros propietarios aceptan voluntariamente a inquilinos de la Sección 8 debido a:
Ya sea que estén basadas en vales o en proyectos, todas las unidades subsidiadas deben cumplir con los HQS, garantizando así que la familia tenga un lugar saludable y seguro para vivir. Esta mejora en la propiedad privada del propietario es un subproducto importante de este programa, tanto para las familias individuales como para el objetivo más amplio del desarrollo comunitario. [ cita necesaria ]
Los solicitantes pueden solicitar un vale de vivienda de la Sección 8 en cualquier oficina de la autoridad de vivienda del condado o ciudad. Aunque las reglas varían según las autoridades de vivienda, los residentes de un área particular que reciben un vale de la jurisdicción en la que viven pueden usarlo en cualquier parte del país, pero los no residentes de la jurisdicción deben vivir en la jurisdicción que les emite el vale durante 12 meses antes de que puedan mudarse a una zona diferente.
En muchas localidades, las listas de espera de la PHA para los vales de la Sección 8 pueden abarcar miles de hogares, las esperas de tres a seis años para obtener los vales son comunes y muchas listas están cerradas a nuevos solicitantes. Las listas de espera a menudo se abren brevemente (a menudo por sólo cinco días), lo que puede ocurrir tan solo una vez cada siete años. Para gestionar el exceso de demanda, las PHA suelen crear políticas de preferencia que colocan categorías específicas de solicitantes en la parte superior de las listas de espera. [25] Algunas PHA también utilizan un enfoque de "lotería", en el que puede haber hasta 100.000 solicitantes para 10.000 lugares en la lista de espera, y los lugares se otorgan sobre la base de loterías ponderadas o no ponderadas. [26] [27] La prioridad a menudo se extiende a los residentes locales, las personas discapacitadas, los veteranos y los ancianos. [28] No hay garantía de que alguna vez alguien sea seleccionado de una lista de espera.
Las familias que participan en el programa deben cumplir con una serie de reglas y regulaciones, a menudo denominadas "obligaciones familiares", para mantener su vale, incluido informar con precisión a la PHA todos los cambios en los ingresos del hogar y la composición familiar para que la cantidad de su subsidio (y la limitación de tamaño de unidad de alquiler aplicable) se pueden actualizar en consecuencia.
Los alquileres justos de mercado (FMR) se calculan para determinar cuánto puede aceptar un propietario en concepto de alquiler de una unidad a un beneficiario de un vale de la Sección 8. Los FMR son tarifas de alquiler brutas y dictan la tarifa de alquiler máxima que se acordará en un documento de arrendamiento. [29] El cálculo de los FMR se basa en un alquiler de calidad estándar de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense de cinco años , así como en un ajuste de mudanzas recientes, que es la relación entre la calidad estándar durante cinco años y los alquileres de un año de mudanzas recientes. Los FMR también incluyen un ajuste del IPC y un ajuste del factor de tendencia. El ajuste del factor de tendencia es la forma en que HUD espera que crezcan las tarifas de alquiler. [6] [29]
Los FMR incluyen todos los servicios públicos principales (calefacción, electricidad, etc.), pero no incluyen teléfono, cable, televisión satelital ni servicio de Internet. Los servicios públicos están incluidos en los FMR, ya sea que la obligación de pago recaiga en el inquilino o en el propietario. [29] Los FMR se pueden encontrar utilizando la base de datos de HUD.
El Programa de Rentas de Mercado Justo para Áreas Pequeñas (SAFMRP) fue implementado oficialmente por HUD en enero de 2017. [30] Este sistema es una actualización del sistema que HUD utiliza para calcular las Rentas de Mercado Justo (FMR) en áreas metropolitanas. El propósito es examinar los FMR del área metropolitana por código postal, en lugar de hacerlo en total. HUD declaró que este programa tiene como objetivo permitir que los beneficiarios de vales se muden a áreas de mayor oportunidad y reducir la concentración de beneficiarios de vales en un área metropolitana determinada. [30] [7] [31] Si bien originalmente se pretendía que el programa fuera obligatorio para varias áreas metropolitanas de inmediato, el requisito para el uso de SAFRM se retrasó hasta el 1 de octubre de 2019. [32] Los SAFMR ahora se pueden encontrar a través del HUD base de datos.
La implementación de este programa sigue a un proyecto de demostración coordinado por HUD en 2010. El proyecto incluyó las siguientes Autoridades de Vivienda Pública (PHA): La Autoridad de Vivienda del Condado de Cook (IL), la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Long Beach (CA), la Autoridad de Vivienda de Chattanooga (TN), la Autoridad de Vivienda de la ciudad de Mamaroneck (NY) y la Autoridad de Vivienda de Laredo (TX). [30] [7]
Un informe inicial afirma que los efectos de este programa deben analizarse durante un largo período de tiempo antes de determinar los resultados. Vincent Reina, Arthur Acolin y Raphael W. Bostic publicaron un examen inicial del nuevo SAFMRP en 2019. Este estudio encuentra resultados variados en el SAFMRP según diferentes áreas metropolitanas. Dos áreas a destacar son la ciudad con el desempeño más alto en el estudio y la ciudad con el desempeño más bajo, Dallas, TX y Chattanooga, Tennessee, respectivamente. Los autores argumentan que Dallas tuvo un buen desempeño con el SAFMRP porque la ciudad estaba obligada por orden judicial a implementar el programa, y el programa ha estado vigente por más tiempo que todas las demás ciudades del estudio. Los autores afirman que los beneficios del SAFMRP cambian con el tiempo y el análisis del programa debe incluir un análisis de series de tiempo para todos los efectos. [33]
Los autores también explican por qué Chattanooga, Tennessee, puede haber tenido el desempeño más bajo en el estudio. Dos razones incluyen el hecho de que la mayoría de las unidades de alquiler ya eran áreas inaccesibles y la mayoría de las áreas residenciales en Chattanooga tienen pocas oportunidades, por lo que los beneficiarios de los vales no tuvieron más opciones con la implementación del programa. [33]
Existe una disposición para que las personas discapacitadas que tienen una vivienda subsidiada por la Sección 8 tengan congelado su alquiler por un tiempo específico si trabajan a tiempo parcial por debajo de un cierto nivel de ingresos. Esto se denomina Desestimación del ingreso del trabajo o Exclusión del ingreso del trabajo (EID, por sus siglas en inglés) y está estipulado en US 24 CFR 5.617, "Incentivos de autosuficiencia para personas con discapacidades: desautorización del aumento del ingreso anual". Esto fue promulgado como parte de la Ley de Responsabilidad Laboral y Vivienda de Calidad de 1998 (QHWRA) (Sec. 508(b); 42 USC 1437a(d)). Esto requiere que las autoridades de vivienda pública y algunos propietarios, al calcular el alquiler, "ignoren" temporalmente el aumento de ingresos obtenidos cuando ciertos residentes de viviendas públicas y participantes discapacitados en ciertos programas de asistencia de vivienda regresan/van a trabajar o a programas relacionados con el trabajo. La idea es fomentar la autosuficiencia de quienes reciben subsidios, discapacidad y otras ayudas. [34] [35] [36]
Howard Husock , vicepresidente de investigación de políticas del conservador Manhattan Institute , criticó duramente la Sección 8 en un libro de 2003 sobre política de vivienda como vehículo para exportar los problemas sociales del centro de la ciudad a los suburbios. [37]
Hanna Rosin , una periodista estadounidense, ha argumentado que la Sección 8 ha llevado a que el crimen se distribuya de manera más uniforme en las áreas metropolitanas de EE. UU. , sin ninguna disminución neta. Esta fue la tesis central de su artículo publicado por The Atlantic en 2008, en el que vinculó la Sección 8 con una ola de criminalidad en el área metropolitana de Memphis, Tennessee . [38] [39] El artículo de Rosin intentó posicionar a Memphis como un ejemplo particularmente preocupante de una tendencia a nivel nacional: "Aún así, los investigadores de todo el país están viendo el mismo patrón básico: los proyectos disminuyen en el centro de las ciudades y el crimen avanza hacia afuera, en muchos casos que desestabilizan ciudades o sus alrededores." El artículo de Rosin ha sido muy influyente entre los políticos de ciudades que afirman estar afectadas negativamente por la Sección 8, como Lancaster, California . [40]
El artículo de Rosin fue posteriormente criticado por Greg Anrig [41] en un artículo publicado en The American Prospect . En el artículo, Anrig acusa a Rosin de culpar excesivamente a la política de vivienda por el aumento reportado de la delincuencia. El artículo se refiere al hecho de que Rosin nunca presentó un argumento concluyente de que quienes participan en la Sección 8 fueran responsables de las tasas más altas de criminalidad, ya que quienes reciben apoyo para la vivienda están sujetos a controles basados en el uso de drogas y actividad criminal previa. En cambio, Rosin se basa en un mapa de calor del crimen creado por Richard Janikowski y Phyllis Betts, quienes supuestamente dijeron que estaban "[...] asombrados – y desinflados – al ver cuán perfectamente encajan los dos conjuntos de datos".
Janikowski y Betts posteriormente negaron cualquier conexión entre los vales de vivienda y el aumento de la delincuencia en la zona en una carta posterior al editor del Atlantic. Rosin no mencionó que hubo una disminución y un aumento constantes de la delincuencia desde el centro de las ciudades hasta los suburbios del círculo interior en la mayoría de las áreas metropolitanas debido a los cambios de población. Anrig sostiene que es más probable que los factores económicos sean responsables del aumento de la delincuencia en Memphis, ya que el desempleo masculino casi se duplicó entre los años 1990 y 2000. Anrig también se refiere a Moving to Opportunity (MTO), un experimento político aleatorio. El estudio concluye que no hubo un aumento en los delitos violentos para los participantes de viviendas subsidiadas o sus vecindarios circundantes en las cinco ciudades analizadas; Memphis no formó parte del estudio. Aunque era mucho más probable que los participantes permanecieran en áreas más pobres cuando se les daba la oportunidad de irse, las familias aún recibían modestos beneficios académicos y psicológicos. De hecho, según un documento preparado para el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. y la Oficina de Desarrollo de Políticas e Investigación [42] en lugar de un aumento de la delincuencia, quienes utilizan vales de vivienda tienen más probabilidades de mudarse a zonas donde la delincuencia está aumentando. .
Matthew Marr publicó un estudio del mercado inmobiliario de Los Ángeles en el verano de 2001 que examina los efectos de los especialistas en colocación de viviendas en el programa de vales de la Sección 8. Marr descubre que los especialistas en colocación de viviendas funcionan como intermediarios entre inquilinos y propietarios, lo que ayuda a aumentar la movilidad de los beneficiarios de los vales de la Sección 8. [43]
Los mercados de alquiler ajustados pueden representar un desafío para los beneficiarios de los vales de la Sección 8. Marr descubre, a través de observaciones y entrevistas, que el recurso de los especialistas en colocación de viviendas puede ayudar a prevenir la detención de propietarios privados y ayudar a los beneficiarios de los vales a navegar por el programa y el mercado de alquiler en general. [43] La aprehensión del propietario puede ser el resultado de muchos factores. Marr muestra que tiene sus raíces en los estereotipos raciales de los inquilinos y la lenta burocracia gubernamental. Otros datos cualitativos indican algunos factores: el comportamiento de los inquilinos y la carga financiera. [44] Estos factores son algunas áreas en las que los especialistas en vivienda trabajan para mitigar los problemas.
Los propietarios cada vez pueden cobrar más de lo que el gobierno está dispuesto a pagar.