Un patrimonio en arrendamiento es la propiedad de un derecho temporal a poseer un terreno o propiedad en el que un arrendatario o un inquilino tiene derechos de propiedad inmueble mediante algún tipo de título de un arrendador o propietario . [1] Aunque un inquilino tiene derechos sobre bienes inmuebles, un inmueble arrendado generalmente se considera propiedad personal .
El arrendamiento es una forma de tenencia de la tierra o tenencia de la propiedad en la que una de las partes compra el derecho a ocupar un terreno o un edificio durante un tiempo determinado. Como el arrendamiento es un patrimonio legal, el inmueble arrendado se puede comprar y vender en el mercado abierto. Por lo tanto, un contrato de arrendamiento difiere de un dominio absoluto o pleno dominio en el que la propiedad de una propiedad se compra directamente y luego se mantiene por un período de tiempo indeterminado, y también difiere de un arrendamiento en el que una propiedad se alquila (alquila) periódicamente, por ejemplo semanal o mensualmente. .
La terminología y los tipos de arrendamiento varían de un país a otro. A veces, pero no siempre, un arrendamiento residencial bajo un contrato de arrendamiento se conoce coloquialmente como renting . El arrendatario puede permanecer en la ocupación por un período determinado, medido en meses o años. Los términos del acuerdo están contenidos en un contrato de arrendamiento , que tiene elementos de contrato y derecho de propiedad entrelazados.
Las leyes que rigen las relaciones entre propietarios e inquilinos se remontan al Código de Hammurabi . Sin embargo, el common law de la relación propietario-inquilino evolucionó en Inglaterra durante la Edad Media . Esa ley todavía conserva muchos términos y principios arcaicos pertinentes a un orden social feudal y una economía agraria , donde la tierra era el principal activo económico y la propiedad de la tierra era la principal fuente de rango y estatus. Véase también Señor del Señorío .
El arrendamiento era esencial para la jerarquía feudal después de que la ley inglesa prohibiera la subinfeudación (la creación de nuevos estados feudales por parte de los terratenientes feudales existentes) a finales del siglo XIII; un señor sería dueño de la tierra y los inquilinos se convertirían en vasallos . Las propiedades arrendadas todavía pueden ser tierras de la Corona en la actualidad. [2] Por ejemplo, en el Territorio de la Capital Australiana , todas las "propiedades" de tierras privadas son arrendamientos de tierras de la Corona.
Se puede hacer una distinción entre un arrendamiento residencial, que ofrece a una persona un lugar para vivir, y un arrendamiento comercial , en el que se ocupan locales con fines comerciales. Puede haber diferentes disposiciones legales para los arrendamientos residenciales y comerciales, por ejemplo, en la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1954 del Reino Unido , la Parte I (ahora en gran parte reemplazada) se ocupaba de los arrendamientos residenciales y la Parte II se ocupaba de los arrendamientos comerciales. [3]
Un "arrendamiento de duración determinada" o arrendamiento por años tiene una duración determinada de tiempo. A pesar del nombre, un arrendamiento de este tipo puede durar cualquier periodo de tiempo; incluso un arrendamiento de una semana se consideraría un arrendamiento por años. En el derecho consuetudinario no era necesario que la duración fuera cierta, sino que podía estar condicionada a que ocurriera algún evento (por ejemplo, "hasta que las cosechas estén listas para la cosecha", "hasta que termine la guerra"). En muchas jurisdicciones esa posibilidad ha sido parcial o abolida. [4]
El arrendamiento terminará automáticamente cuando expire el plazo fijado o, en el caso de un arrendamiento que finalice al ocurrir un hecho, cuando el mismo se produzca. También es posible que un inquilino ceda el arrendamiento al propietario, ya sea expresa o implícitamente. Este proceso se conoce como renuncia del contrato de arrendamiento. Un arrendamiento puede terminar si el inquilino acepta un acuerdo de compra de su arrendador. El propietario puede ofrecer recomprar la propiedad a su inquilino por un precio negociado siempre que ambas partes lleguen a un acuerdo. [5]
Dependiendo de las leyes vigentes en una jurisdicción particular, pueden surgir legalmente diferentes circunstancias cuando un inquilino permanece en posesión de la propiedad después de la expiración de un contrato de arrendamiento.
Un arrendamiento periódico , también conocido como arrendamiento de año a año , mes a mes o semana a semana , es un patrimonio que existe por un período de tiempo determinado por el plazo del pago del alquiler. Un contrato de arrendamiento oral por un período de años que viole el estatuto de fraudes (al comprometerse a un arrendamiento de más de, según la jurisdicción, un año sin estar por escrito) puede crear un arrendamiento periódico, dependiendo el término interpretado de las leyes. de la jurisdicción donde se encuentre el local arrendado. En muchas jurisdicciones, el arrendamiento "predeterminado", donde las partes no han especificado explícitamente un acuerdo diferente, y donde no se presume ninguno según la costumbre local o comercial, es el arrendamiento de mes a mes.
Un arrendamiento a voluntad o un patrimonio a voluntad es un arrendamiento tal que el propietario o el inquilino pueden rescindir el arrendamiento en cualquier momento mediante un aviso razonable. Suele ocurrir en ausencia de un contrato de arrendamiento , o cuando el arrendamiento no es a título oneroso . Según el derecho consuetudinario moderno, el arrendamiento a voluntad puede surgir en las siguientes circunstancias:
En un contrato de arrendamiento residencial a título oneroso, un inquilino no puede ser removido excepto por causa justificada , incluso en ausencia de un contrato de arrendamiento por escrito. Si un propietario puede rescindir el arrendamiento a voluntad, al inquilino, por ministerio de la ley , también se le concede un derecho recíproco a rescindirlo a voluntad. Sin embargo, un contrato de arrendamiento que continúa expresamente a voluntad del inquilino ("mientras el inquilino desee vivir en esta tierra") no proporciona automáticamente al propietario un derecho recíproco a rescindirlo, ni siquiera con causa justificada. Más bien, dicho lenguaje puede interpretarse en el sentido de transmitir al inquilino un patrimonio vitalicio o incluso un honorario simple .
Un arrendamiento a voluntad termina por ministerio de la ley , si:
Un arrendamiento en sufrimiento (a veces llamado arrendamiento remanente ) se crea cuando un inquilino retiene indebidamente más allá del final del período de duración del arrendamiento (por ejemplo, un inquilino que permanece después del vencimiento de su contrato de arrendamiento). En este caso, el propietario puede retener al inquilino para un nuevo arrendamiento y cobrar el alquiler por el período que el inquilino ha mantenido.
Un arrendamiento en sufrimiento puede existir cuando un inquilino permanece en posesión de la propiedad incluso después del final del contrato de arrendamiento, hasta que el propietario actúe para expulsar al inquilino. El ocupante puede ser legalmente un intruso en este punto, y la posesión de este tipo puede no ser un bien inmueble, incluso si las autoridades reconocen la condición para responsabilizar al inquilino por el alquiler. El propietario puede desalojar a dicho inquilino en cualquier momento sin previo aviso. La acción de desalojo terminará un arrendamiento por tolerancia, porque el inquilino ya no disfruta de la posesión. Algunas jurisdicciones imponen una elección irrevocable mediante la cual el propietario trata al remanente como un intruso o como un inquilino en tolerancia. Un intruso no tiene posesión; pero el arrendatario en situación de sufrimiento continúa disfrutando de la posesión del inmueble.
El propietario también puede imponer un nuevo contrato de arrendamiento al inquilino remanente. Para un arrendamiento residencial, dicho nuevo arrendamiento dura mes a mes. Para un arrendamiento comercial de más de un año, el nuevo arrendamiento es año a año; de lo contrario, el arrendamiento dura el mismo período de tiempo que el contrato de arrendamiento original. En cualquier caso, el propietario puede cobrar un alquiler más alto si, antes del vencimiento del contrato de arrendamiento original, ha notificado al inquilino el aumento.
El simple hecho de dejar propiedad en el local no constituye posesión; por lo tanto, no se puede establecer un arrendamiento en precario. Por ejemplo, Nathan Lane Assocs. contra Merchants Wholesale , 698 NW2d 136 (Iowa 2005); Brown contra Music, Inc. , 359 P.2d 295 (Alaska 1961).
En algunas jurisdicciones, el inquilino tiene el derecho legal de permanecer en la ocupación de las instalaciones después de finalizar el contrato de arrendamiento, a menos que el propietario cumpla con un proceso formal para desposeer al inquilino de la propiedad. Por ejemplo, en Inglaterra y Gales , un inquilino comercial tiene derecho a continuar ocupando su propiedad después de la finalización de su contrato de arrendamiento según las disposiciones de las secciones 24 a 28 de la Ley de propietarios e inquilinos de 1954 (a menos que estas disposiciones hayan sido excluidas formalmente mediante acuerdo antes). se completó el contrato de arrendamiento). Al final de su contrato de arrendamiento, no necesitan hacer nada más que continuar con el pago del alquiler al nivel anterior y cumplir con todos los demás acuerdos pertinentes , como mantener el edificio en buen estado. No pueden ser desalojados a menos que el propietario entregue una notificación formal para poner fin al arrendamiento y se oponga con éxito a la concesión del nuevo contrato de arrendamiento al que el inquilino tiene derecho automático. Incluso esto sólo puede hacerse en circunstancias prescritas, por ejemplo, si el propietario desea ocupar él mismo el local o demolerlo y remodelarlo.
La tierra arrendada es una propiedad de tierra arrendada a una persona o empresa por el estado correspondiente (como la Corona); sin embargo, todos los derechos minerales están reservados a la Corona. Existen diferentes tipos de arrendamiento de un estado a otro. [6] Los arrendamientos pastorales cubren alrededor del 44% de Australia continental , principalmente en regiones áridas y semiáridas y en las sabanas tropicales . [7]
Hay tres tipos de arrendamiento en Australia: [6]
Todos los terrenos en el Territorio de la Capital Australiana (ACT) son arrendables y se otorgan con contratos de arrendamiento por 99 años . El alquiler de los arrendamientos fue abolido por el gobierno de Gorton en 1970, y el sistema de arrendamiento ahora es "casi idéntico en funcionamiento" a la tenencia absoluta típica de las propiedades residenciales en otras jurisdicciones australianas. [8]
Los arrendamientos residenciales australianos difieren de un estado a otro y se rigen por la legislación local. [9] [10]
Las propiedades en arrendamiento modernas en Inglaterra y Gales (Escocia tiene leyes diferentes, y en la legislación escocesa está prohibido por ley desde 1974 crear un arrendamiento de una vivienda que dure más de 20 años o conceder cualquier otro arrendamiento de más de 175 años) pueden tomar una de cuatro formas: el arrendamiento a plazo fijo o arrendamiento por años , el arrendamiento periódico , el arrendamiento a voluntad y el arrendamiento por voluntad propia . Los formularios que ya no se utilizan [ cita requerida ] incluyen socage y burgage .
Cuando un propietario permite que una o más personas, llamadas "inquilinos", utilicen la tierra de alguna manera durante un período determinado, la tierra se convierte en arrendamiento y la relación residente (o trabajador) propietario se denomina "arrendamiento". Un inquilino paga alquiler (una forma de contraprestación ) al propietario del terreno. El contrato de arrendamiento puede incluir edificios y otras mejoras al terreno. El inquilino puede realizar una o más de las siguientes acciones: cultivar el arrendamiento, vivir en él o ejercer un comercio en él. Por lo general, los inquilinos mantienen las propiedades arrendadas por un período de tiempo específico.
En Inglaterra, en los últimos años, algunas casas y apartamentos nuevos han sido vendidos por grandes constructores con un contrato de arrendamiento en el que el alquiler del terreno a pagar se duplica cada 10 a 25 años, con lo que el precio de rescisión del contrato de arrendamiento es muy alto. Esto ha provocado que algunas viviendas de reciente construcción sean complicadas de vender. [11] En 2017, el gobierno británico lanzó una consulta sobre reformas legales para poner fin a tales esquemas de explotación. [12]
En Estados Unidos, las cooperativas de alimentos ofrecen a los inquilinos un lugar para cultivar sus propios productos. El arrendamiento rural también es una práctica común. En régimen de arrendamiento rural, una persona compra una gran cantidad de tierra y la comunidad rural la utiliza para la agricultura como fuente de ingresos.
El término patrimonio durante años parece ser un término estadounidense. Se refiere a un inmueble arrendado por un período de tiempo específico (la palabra "años" es engañosa, ya que la duración del arrendamiento puede ser un día, una semana, un mes, etc.). Un patrimonio de años no se renueva automáticamente.
El primer deber del propietario es poner al inquilino en posesión física de la tierra al comienzo del contrato de arrendamiento (la regla inglesa y mayoritaria , a diferencia de la regla estadounidense que sólo exige que se le dé al inquilino la posesión legal , o el derecho a poseer); el segundo es proporcionar las instalaciones en condiciones habitables ; existe una garantía implícita de habitabilidad. Si el propietario viola cualquiera de los dos, el inquilino puede rescindir el contrato de arrendamiento y mudarse, o permanecer en las instalaciones, mientras continúa pagando el alquiler, y demandar al propietario por daños y perjuicios (o retener el alquiler y utilizar el incumplimiento de la garantía implícita de habitabilidad como defensa cuando el el propietario intenta cobrar el alquiler).
El contrato de arrendamiento también incluye un pacto implícito de disfrute tranquilo: el propietario no interferirá con el disfrute tranquilo del inquilino. Esto se puede violar de tres maneras.
Según el derecho consuetudinario, [ ¿dónde? ] el arrendador no tenía obligaciones para con el inquilino de proteger al inquilino o a los licenciatarios e invitados del inquilino , excepto en las siguientes situaciones:
Según el derecho consuetudinario, el inquilino tiene una serie de deberes para con el propietario:
Un inquilino es responsable ante terceros invitados por no corregir negligentemente una condición peligrosa en la propiedad, incluso si el propietario fuera contractualmente responsable.
Si la tierra arrendada a un inquilino es expropiada según la decisión del gobierno [ ¿cuál? ] poder de dominio eminente , el inquilino puede obtener una reducción en el alquiler o una parte de la indemnización por expropiación (el precio pagado por el gobierno) al propietario, dependiendo de la cantidad de tierra expropiada y el valor de la propiedad arrendada. [ ¿ dónde? ]
En caso de expropiación parcial del terreno, el inquilino puede reclamar el alquiler prorrateado de la propiedad expropiada. Por ejemplo, supongamos que un inquilino arrienda un terreno durante seis meses por 1.000 euros al mes, y dos meses después del contrato de arrendamiento, el gobierno expropia el 25% del terreno. El inquilino tendrá entonces derecho a recibir una parte de la indemnización de expropiación equivalente al 25% del alquiler adeudado durante los cuatro meses restantes del contrato de arrendamiento: 1.000 euros, derivados de 250 euros mensuales durante cuatro meses.
Sin embargo, una expropiación total extingue el contrato de arrendamiento y disculpa todo el alquiler a partir de ese momento. El inquilino no tendrá derecho a ninguna parte de la indemnización de expropiación, a menos que el valor del contrato de arrendamiento fuera mayor que el alquiler pagado, en cuyo caso el inquilino podrá recuperar la diferencia. Supongamos en el ejemplo anterior que el valor de mercado del terreno fuera en realidad de 1.200 euros al mes, pero el precio de 1.000 euros al mes representaba un descanso dado al inquilino por el propietario. Como el inquilino está perdiendo la capacidad de seguir alquilando el terreno a este precio de ganga (y probablemente deba mudarse a un terreno más caro), tendrá derecho a la diferencia entre el precio del arrendamiento y el valor de mercado: 200 euros al mes por un total de 800¤.
