La regulación del alquiler es un sistema de leyes , administrado por un tribunal o una autoridad pública, cuyo objetivo es garantizar la asequibilidad de la vivienda y los arrendamientos en el mercado de alquiler de viviendas. Generalmente, un sistema de regulación de alquileres implica:
El término vago "control de alquileres" cubre un espectro de regulación que puede variar desde establecer el monto absoluto de alquiler que se puede cobrar, sin aumentos permitidos, hasta imponer diferentes límites al monto que puede aumentar el alquiler; Estas restricciones pueden continuar entre arrendamientos o pueden aplicarse solo durante la duración de un arrendamiento. [3] A partir de 2016, al menos 14 de los 36 países de la OCDE tienen algún tipo de control de alquileres en vigor, [4] incluidos cuatro estados de los Estados Unidos. [5] [6]
La regulación de los alquileres se aplica de muy diversas formas. Es una de varias clases de políticas destinadas a mejorar la asequibilidad de la vivienda . Su eficacia y sus impactos colaterales han sido objeto de desacuerdos y controversias. [7] Existe consenso entre los economistas en que el control de los alquileres reduce la calidad y cantidad de las unidades de vivienda. [7] : 1 [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14]
El término vago "control de alquileres" puede aplicarse a varios tipos de control de precios :
Los controles de los precios de los alquileres siguen siendo el elemento más controvertido de un sistema de regulación de los alquileres. Los controles de alquiler modernos (a veces llamados nivelación de alquiler o estabilización de alquiler) tienen como objetivo proteger a los inquilinos de propiedades residenciales de propiedad privada de aumentos excesivos de alquiler. Esto generalmente se hace ordenando aumentos graduales de los alquileres o congelando los alquileres, garantizando al mismo tiempo que los propietarios reciban un retorno de su inversión que la autoridad controladora considere justo. [ cita necesaria ]
Varios economistas neoclásicos y keynesianos dicen que algunas formas de regulaciones de control de alquileres crean escasez y exacerban la escasez en el mercado inmobiliario al desalentar la inversión privada en el mercado de alquiler. Además, habría una pérdida de peso e ineficiencia, ya que parte de la pérdida debida a los precios máximos nunca se recuperaría. [16] [17] Este análisis se centró en la congelación de alquileres nominales, y los estudios realizados se centraron principalmente en los precios de alquiler en Manhattan o en otros lugares de los Estados Unidos. [ cita necesaria ]
En 1994, los votantes de San Francisco aprobaron una iniciativa electoral que amplió las leyes de control de alquileres existentes en la ciudad para incluir pequeños apartamentos de unidades múltiples con cuatro o menos unidades, construidos antes de 1980 (alrededor del 30% del parque de viviendas de alquiler de la ciudad en ese momento). [18] : 7 [19] : 1 [20] : 1 Un estudio de 2019 encontró que las leyes de control de alquileres de San Francisco redujeron el desplazamiento de inquilinos de las unidades de alquiler controlado en el corto plazo, pero dieron como resultado que los propietarios eliminaran el 30% de las unidades de alquiler controlado. del mercado de alquiler (mediante conversión a condominios o TIC ), lo que provocó una disminución del 15 % en el total de unidades de alquiler en toda la ciudad y un aumento del 7 % en los alquileres en toda la ciudad. [21] [19] [20] [22] [23] : 1 [24] : 1 [25]
Existe consenso entre los economistas en que el control de los alquileres reduce la calidad y cantidad de las unidades de vivienda en alquiler. [7] : 1 [8] [9] [10] [11] [13] [14] [26] [27] Sin embargo, algunos economistas cuestionan este consenso y argumentan que los controles no tienen un impacto estadísticamente significativo en la cantidad y calidad de las unidades habitacionales. [28] [29] [30] [31]
En una encuesta aleatoria estratificada de 1992 entre 464 economistas estadounidenses, estudiantes de posgrado en economía y miembros de la Asociación Económica Estadounidense , el 93% "en general estuvo de acuerdo" o "estuvo de acuerdo con salvedades" en que "un techo a los alquileres reduce la cantidad y calidad de las viviendas disponibles". ". [32] : 204 [33] : 1
Una revisión de la literatura económica de 2009 [17] : 106 realizada por Blair Jenkins a través de EconLit que cubre investigaciones teóricas y empíricas sobre múltiples aspectos del tema, incluida la disponibilidad, el mantenimiento y la calidad de la vivienda, las tarifas de alquiler, los costos políticos y administrativos y la redistribución, por ejemplo. sistemas de control de alquileres de primera y segunda generación, encontró que "la profesión económica ha llegado a un consenso poco común: el control de alquileres crea muchos más problemas de los que resuelve". [17] : 105 [34] : 1 [35] : 1 [36] : 1 .
En una encuesta de 2012 entre 41 economistas realizada por el Panel de Expertos Económicos de la Iniciativa sobre Mercados Globales (IGM), que consultó opiniones sobre la afirmación "Las ordenanzas locales que limitan los aumentos de alquiler para algunas unidades de vivienda de alquiler, como en Nueva York y San Francisco, han tenido un impacto positivo en las últimas tres décadas en la cantidad y calidad de viviendas de alquiler ampliamente asequibles en las ciudades que las han utilizado", 13 miembros dijeron que estaban totalmente en desacuerdo, 20 en desacuerdo, 1 de acuerdo y 7 no respondieron, estaban indecisos o no tenía opinión. [37] [2] : 1 [38] : 1 .
Un estudio de 2021 de la Columbia Business School encontró que la regulación de alquileres tiene beneficios, [39] argumentando que "la estabilidad de la vivienda que brindan beneficia desproporcionadamente a los hogares de bajos ingresos. Estos beneficios de seguro se compensan con las distorsiones agregadas y espaciales en los mercados de vivienda y laboral que acompañar tales políticas."
En el estudio de 2007 de David Sims sobre la desregulación del mercado inmobiliario en Cambridge, Massachusetts, encontró que "el control de alquileres tuvo poco efecto en la construcción de nuevas viviendas, pero animó a los propietarios a cambiar las unidades del estado de alquiler y redujo los alquileres sustancialmente". [40]
En un análisis de 2013 del conjunto de investigaciones económicas sobre el control de alquileres realizado por Peter Tatian en el Urban Institute , afirmó que "la conclusión parece ser que la estabilización de alquileres no protege bien a sus beneficiarios previstos: inquilinos pobres o vulnerables". —porque el destino de los beneficios es muy aleatorio.", y concluyó que: "Dadas las investigaciones actuales, parece que hay poco que se pueda decir a favor del control de alquileres". [34] : 1 [2] : 1 [41] : 1
Muchos economistas sugieren que los subsidios a la vivienda son una forma de hacer que las viviendas sean más asequibles para los inquilinos sin distorsionar el mercado inmobiliario tanto como el control de los alquileres, pero ampliar los programas de subsidios existentes requeriría fuertes aumentos en el gasto gubernamental . [7]
Paul Krugman escribe que el control de alquileres inhibe la construcción de nuevas viviendas, crea amargas relaciones entre inquilinos y propietarios y, en mercados en los que no todos los apartamentos están bajo control de alquileres, provoca un aumento en los alquileres de las unidades no controladas. [33]
Thomas Sowell escribe que el control de los alquileres reduce la oferta de vivienda, [42] : 4 y ha afirmado que el control de los alquileres aumenta el deterioro urbano . [42] : 5 [43] : 1
El economista sueco Assar Lindbeck , experto en vivienda, afirmó que "el control de los alquileres parece ser la técnica más eficaz actualmente conocida para destruir una ciudad, excepto los bombardeos". [44] [45]
Un estudio del Centro Furman de la Universidad de Nueva York adopta una visión más positiva sobre la regulación de los alquileres, especialmente como herramienta para frenar la gentrificación: "Aunque la regulación de los alquileres está mal dirigida si se la considera un programa puramente redistributivo", escriben los tres autores del estudio, "como "Un programa para promover alquileres más bajos a largo plazo para los inquilinos que se benefician de él, incluso en mercados de alquiler calientes, parece tener éxito". [46]
El control de los alquileres se utilizó en Roma ya en 1470 para proteger a los residentes judíos de la especulación en los precios . Como a los judíos de los Estados Pontificios se les prohibía poseer propiedades, dependían de los terratenientes cristianos , que les cobraban alquileres elevados. En 1562, el Papa Pío IV concedió a los judíos el derecho a poseer propiedades por valor de hasta 1.500 escudos romanos y promulgó la estabilización de los alquileres. En 1586, el Papa Sixto V emitió una bula ordenando a los propietarios alquilar casas a inquilinos judíos a precios razonables. [47]
Las regulaciones de alquiler son administradas por los gobiernos estatales y territoriales. El control y la congelación de los alquileres fueron características de la Primera y Segunda Guerra Mundial, la Gran Depresión y las primeras etapas de la pandemia de COVID-19 . [48]
El Territorio de la Capital Australiana es actualmente la única jurisdicción con regulaciones que especifican aumentos máximos de alquiler. Los alquileres para los inquilinos en activo sólo pueden aumentarse una vez al año hasta un máximo del 110% del índice de precios al consumo del coste del alquiler en el ACT. [49] [50] [51] Los alquileres entre arrendamientos no están regulados y se les permite aumentar al precio del mercado en caso de desocupación (descontrol de desocupación). [50] [52] Los aumentos de alquiler por encima del monto prescrito por reglamento pueden ser impugnados mediante solicitud al Tribunal Civil y Administrativo de ACT (ACAT). [53] [54] Otras jurisdicciones australianas permiten aumentos de alquiler cada seis a doce meses con períodos de aviso variables. [55]
Nueva Gales del Sur tiene un pequeño número de inquilinos que no están cubiertos por la Ley de Arrendamientos Residenciales de 2010 (Nueva Gales del Sur) , [56] sino que continúan las disposiciones de la derogada Ley de Propietarios e Inquilinos (Enmienda) de 1948 (Nueva Gales del Sur) . [57] [58] [59] [60] Dichos 'inquilinos protegidos' pagan un 'alquiler justo' regulado establecido ya sea a través de un acuerdo de la Sección 17A registrado en NSW Fair Trading, o un magistrado que actúa como Junta de Rentas Justas (NSW). [58] [61]
En Canadá, existen leyes de regulación de alquileres en cada provincia. Por ejemplo, en Ontario , la Ley de Arrendamientos Residenciales de 2006 exige que los precios de las propiedades alquiladas no aumenten más del 2,5 por ciento cada año, o una cifra inferior fijada por un ministro del gobierno.
China anunció en agosto de 2021 nuevas regulaciones de alquiler a nivel nacional que limitan los aumentos máximos anuales de alquiler al 5% en todas las áreas urbanas, que comprenden más de 2/3 de la población e incluyen a la mayoría de los ~250 millones de inquilinos del país. [62]
Las regulaciones de alquiler en Francia se determinan basándose en el índice de referencia de alquiler, que sirve como base para determinar en qué pueden los propietarios aumentar los alquileres anuales. [63] En julio de 2022, Francia introdujo un nuevo límite al aumento anual del alquiler de un máximo del 3,5% durante un año. [64]
La regulación de los alquileres en Alemania se encuentra en el "Código Civil" ( Bürgerliches Gesetzbuch ) en los artículos 535 a 580a. [65] Como es habitual en el derecho alemán, los reglamentos se estructuran en una parte abstracta y más general que se aplica a todos los contratos de un determinado tipo, seguida de una sección más específica para los campos individuales de aplicación de este tipo de contrato. Las normas específicas para los contratos de alquiler de apartamentos van desde los artículos 549 - 577a del BGB.
La ley alemana diferencia entre el precio del alquiler al inicio del contrato y los aumentos del alquiler a lo largo de la duración del contrato. Generalmente, el precio del alquiler en el momento de inicio del contrato viene determinado por el acuerdo contractual entre las partes. Sólo en determinadas regiones con un mercado inmobiliario tenso, el precio del alquiler al inicio del contrato de alquiler está limitado por ley. Los aumentos de los precios de alquiler durante la duración de un contrato de alquiler deben seguir un "nivel de alquiler" ( Mietspiegel ), que es una base de datos de precios de alquiler de referencia locales. Este recoge todos los precios de alquiler de los nuevos contratos de alquiler de los últimos cuatro años, y los propietarios sólo pueden aumentar los precios de su propiedad en línea con los alquileres en la misma localidad. Las rentas de usura están totalmente prohibidas, de modo que cualquier aumento de precio por encima del 20 por ciento en tres años es ilegal. [66]
Los inquilinos pueden ser desalojados contra su voluntad mediante un procedimiento judicial por una buena razón y, en el caso normal, sólo con un preaviso mínimo de tres meses. [67] Los inquilinos reciben una duración ilimitada de su contrato de alquiler a menos que la duración se suspenda explícitamente. En la práctica, los propietarios tienen pocos incentivos para cambiar de inquilinos, ya que los aumentos de los precios de los alquileres más allá de la inflación están limitados. Durante el período de arrendamiento, el arrendamiento de una persona sólo podrá rescindirse por muy buenas razones. Un sistema de derechos que el propietario debe mantener sobre la propiedad en alquiler está diseñado para garantizar la calidad de la vivienda. Muchos estados, como Berlín , tienen el derecho constitucional a una vivienda adecuada y exigen que los edificios tengan espacios habitables de un tamaño y una altura de techo determinados. [ cita necesaria ]
En 2020, Berlín implementó una congelación de alquileres, algo sin precedentes en el mercado inmobiliario alemán. Benefició a los inquilinos en activo, pero redujo sustancialmente la oferta de viviendas nuevas, perjudicando a quienes buscaban vivienda. La congelación de los alquileres fue derogada en 2021. [68]
Los aumentos anuales de alquiler en los Países Bajos tienen un límite máximo de inflación + 1%, calculado como 3,3% en 2022. [69]
La región de Cataluña en España aprobó una ley de regulación de alquileres en septiembre de 2020. [70]
La regulación de los alquileres abarcó todo el mercado de alquileres del sector privado del Reino Unido desde 1915 hasta 1980. Sin embargo, a partir de la Ley de Vivienda de 1980 , la política del Partido Conservador fue desregular y desmantelar la regulación de los alquileres. La regulación para todos los nuevos arrendamientos fue abolida por la Ley de Vivienda de 1988 , dejando que el marco regulatorio básico fuera la " libertad de contratación " por parte del propietario para fijar cualquier precio. Las regulaciones de alquiler sobreviven entre un pequeño número de casas municipales y, a menudo, las tarifas fijadas por las autoridades locales reflejan los precios crecientes en el mercado privado no regulado.
La regulación de los alquileres en Estados Unidos es un tema de cada estado. En 1921, el caso Block v. Hirsh [71] de la Corte Suprema de Estados Unidos sostuvo por mayoría que la regulación de los alquileres en el Distrito de Columbia como medida temporal de emergencia era constitucional, pero poco después, en 1924, en Chastleton Corp v. Sinclair [72] ] la misma ley fue derogada por unanimidad por la Corte Suprema. Después del New Deal de la década de 1930 , la Corte Suprema dejó de interferir en la legislación social y económica, y varios estados adoptaron reglas. [ cita necesaria ] En el caso de 1986 de Fisher contra la ciudad de Berkeley , [73] la Corte Suprema de los Estados Unidos sostuvo que no había incompatibilidad entre el control de alquileres y la Ley Sherman .
El control de alquileres existió en varias comunidades de Massachusetts entre 1970 y 1994. Durante este tiempo, al menos el 20 por ciento de todos los apartamentos con alquiler controlado en Cambridge albergaban a ricos. [74] La gran mayoría albergaba a personas de ingresos medios y altos. [74] Entre ellos se encontraba Frederik, Príncipe Heredero de Dinamarca . [74]
A partir de 2018, cuatro estados ( California , Nueva York , Nueva Jersey y Maryland ) y el Distrito de Columbia tienen localidades en las que está vigente algún tipo de control de alquiler residencial (para estructuras normales, excluidas las casas móviles ). [5] [6] Treinta y siete estados prohíben o previenen el control de alquileres, mientras que nueve estados permiten que sus ciudades promulguen el control de alquileres, pero ninguna ciudad lo ha implementado. [5] [6] Para las localidades con control de alquileres, a menudo cubre un gran porcentaje del stock de unidades de alquiler de esa ciudad: por ejemplo, en algunos de los mercados más grandes: en la ciudad de Nueva York en 2011, el 45% de las unidades de alquiler estaban ya sea "alquiler estabilizado" o "alquiler controlado" (estas son clasificaciones legales diferentes en Nueva York) [75] : 1 en el Distrito de Columbia en 2014, poco más del 50% de las unidades de alquiler tenían alquiler controlado, [76] : 1 en En San Francisco , en 2014, alrededor del 75% de todas las unidades de alquiler tenían alquiler controlado, [77] : 1 y en Los Ángeles en 2014, el 80% de las unidades multifamiliares tenían alquiler controlado. [78] : 1
En 2019, California aprobó un límite de alquiler a nivel estatal para los próximos 10 años que limita los aumentos anuales de alquiler al 5% más la inflación regional. [79]
En 2019, la legislatura de Oregón aprobó un proyecto de ley que convirtió al estado en el primero del país en adoptar una política de control de alquileres a nivel estatal. Esta nueva ley limita los aumentos anuales de alquiler a la inflación más el 7 por ciento, incluye el descontrol de las desocupaciones (tasa de mercado entre arrendamientos), exime a las nuevas construcciones durante 15 años y mantiene intacta la prohibición estatal actual sobre las políticas locales de control de alquileres (prevención a nivel estatal).[80] : 1 [81] : 1
En noviembre de 2021, los votantes de Saint Paul, Minnesota, aprobaron una iniciativa electoral de control de alquileres que limitaba los aumentos anuales de alquileres al 3 por ciento, incluía el control de desocupaciones y no eximía a las nuevas construcciones ni permitía que se agregara la inflación al aumento de tarifas permitido. [82] [83] Esto fue seguido por una reducción del 80% en las solicitudes de nuevos permisos de vivienda multifamiliar, mientras que en la vecina Minneapolis , donde los votantes autorizaron al ayuntamiento a elaborar una ordenanza de control de alquileres, aún por promulgar, que puede eximir a las nuevas construcciones. de los topes de control de alquileres: los permisos aumentaron un 68%. [82] [84]
Proposiciones en las que la mayoría de los economistas están de acuerdo: ... Un tope a los alquileres reduce la cantidad y calidad de la vivienda disponible
Nos centramos en la creencia popular de que el control de alquileres permite que más familias encuentren viviendas asequibles.
El apoyo a esta política es muy amplio y generalizado entre el público de muchos países.
Esta creencia, sin embargo, está en desacuerdo con el consenso científico que surge de la investigación económica.
En una encuesta realizada a economistas del Panel de Expertos Económicos del IGM, el 95% está totalmente en desacuerdo con que limitar los alquileres aumentará la cantidad de viviendas asequibles.
{{cite web}}: CS1 maint: numeric names: authors list (link)Mañana, el Concejo Municipal de St. Paul discutirá los detalles de la implementación de la Pregunta 1, una breve ordenanza aprobada por los votantes que limita los aumentos anuales de alquiler al 3 por ciento y que no incluye ninguna de las exenciones o asignaciones típicas para nuevas construcciones, unidades desocupadas o inflación. .
... Las políticas de California y Oregón también incluyen otras exenciones a sus leyes estatales de control de alquileres.
Permiten a los propietarios, hasta cierto punto, agregar inflación a los aumentos de alquiler permitidos.
Ambos permiten a los propietarios aumentar los alquileres tanto como quieran entre inquilinos y tienen límites más altos a los aumentos de alquiler: 5 por ciento en California y 7 por ciento en Oregón.
Más de 30.000 residentes de St. Paul (aproximadamente el 53% de los votantes) aprobaron una ordenanza mediante referéndum a principios de este mes que limitará los aumentos anuales de alquiler al 3%.
La ciudad aún tiene que definir los puntos más finos de su nueva política, que ha sido catalogada como una de las medidas de control de alquileres más estrictas del país porque no permite a los propietarios aumentar los alquileres una vez que un inquilino se muda, no exime a los nuevos construcción y no está ligado a la inflación.
Draheim también citó estadísticas de la Oficina del Censo que muestran que las solicitudes de permisos de vivienda han caído un 80 por ciento en St. Paul desde la aprobación del referéndum.
En Minneapolis, que aún no ha redactado una ordenanza y donde los nuevos edificios podrían estar exentos de los límites, los permisos han aumentado un 68 por ciento.