La vivienda asequible es la vivienda que se considera asequible para aquellos con un ingreso familiar igual o inferior a la mediana , según la clasificación del gobierno nacional o un gobierno local mediante un índice de asequibilidad de vivienda reconocido . [1] La mayor parte de la literatura sobre vivienda asequible se refiere a hipotecas y una serie de formas que existen a lo largo de un continuo, desde refugios de emergencia para personas sin hogar , hasta viviendas de transición , alquileres no comerciales (también conocidos como viviendas sociales o subsidiadas ), alquileres formales e informales, viviendas indígenas y terminando con la propiedad de vivienda asequible. [2] [3] [4] [5] La demanda de vivienda asequible generalmente se asocia con una disminución en la asequibilidad de la vivienda, como aumentos de alquiler, además de un aumento en la falta de vivienda. [6]
La elección de vivienda es una respuesta a un conjunto complejo de impulsos económicos, sociales y psicológicos. [7] Por ejemplo, algunos hogares pueden optar por gastar más en vivienda porque sienten que pueden permitírselo, mientras que otros pueden no tener otra opción. [8]
Existen varios métodos para definir y medir la vivienda asequible. La definición y la medición pueden variar en diferentes países, ciudades o en función de objetivos de políticas específicos. [9] [10] [11] [12]
La definición de vivienda asequible puede cambiar según el país y el contexto. Por ejemplo, en Australia, el National Affordable Housing Summit Group desarrolló su definición de vivienda asequible como vivienda que es "...razonablemente adecuada en cuanto a estándar y ubicación para hogares de ingresos bajos o medios y no cuesta tanto que un hogar no pueda satisfacer otras necesidades básicas de manera sostenible". [13] La vivienda asequible en el Reino Unido incluye "viviendas sociales de alquiler e intermedias, proporcionadas a hogares elegibles específicos cuyas necesidades no están cubiertas por el mercado". [14] En algunos contextos, la vivienda asequible puede significar únicamente vivienda subsidiada o pública, mientras que en otros casos puede incluir vivienda asequible que se produce naturalmente o que es "asequible" para diferentes niveles de ingresos, desde hogares sin ingresos hasta hogares de ingresos moderados pero con una carga de costos. [15] [16] [17]
El indicador múltiple mediano , recomendado por el Banco Mundial y las Naciones Unidas, mide la asequibilidad de la vivienda dividiendo el precio medio de la vivienda por el ingreso familiar medio anual bruto (antes de impuestos). [18]
Una medida común de la asequibilidad en toda la comunidad es la cantidad de viviendas que un hogar con un cierto porcentaje de los ingresos medios puede permitirse. Por ejemplo, en un mercado inmobiliario perfectamente equilibrado, el hogar medio (la mitad más rica de los hogares) podría permitirse oficialmente la opción de vivienda media, mientras que aquellos con ingresos más pobres que la media no podrían permitirse la vivienda media. Una asequibilidad del 50% para la vivienda media indica un mercado equilibrado. [1]
Algunos países analizan a quienes viven en pobreza relativa , que generalmente se define como quienes ganan menos del 60% del ingreso familiar medio . [19] [20] En sus informes de políticas, consideran la presencia o ausencia de vivienda para las personas que ganan el 60% del ingreso familiar medio.
Determinar la asequibilidad de la vivienda es complejo y la herramienta comúnmente utilizada de relación entre el gasto en vivienda y los ingresos ha sido cuestionada. En los Estados Unidos [21] y Canadá, [22] una directriz comúnmente aceptada para la asequibilidad de la vivienda es un costo de vivienda, incluidos los servicios públicos, que no exceda el 30% de los ingresos brutos de un hogar . [23] Algunas definiciones incluyen los costos de mantenimiento como parte de los costos de vivienda. [24] Canadá, por ejemplo, cambió a una regla del 20% a una del 25% en la década de 1950. En la década de 1980, esta regla fue reemplazada por una del 30%. [7] India usa una regla del 40%. Algunas formas de lograr estas proporciones son vivir con compañeros de habitación y dividir el alquiler o tener un contrato de alquiler barato por habitación .
Utilizando este modelo, por ejemplo, los investigadores determinan que en 2022, aproximadamente la mitad de los inquilinos en Estados Unidos pagaron menos del 30% de sus ingresos mensuales en alquiler y servicios públicos, y aproximadamente una cuarta parte pagó entre el 30% y el 50%, y aproximadamente una cuarta parte pagó más del 50%. [25] [26]
Existen varios tipos de índices de asequibilidad de la vivienda que tienen en cuenta una serie de factores, no solo el ingreso, al medir la asequibilidad de la vivienda. [27] [28]
La Asociación Nacional Estadounidense de Agentes Inmobiliarios y otros grupos miden el mercado inmobiliario a través de un índice de asequibilidad de la vivienda que mide si una familia típica podría o no calificar para un préstamo hipotecario sobre una casa típica. Este índice calcula la asequibilidad en función de la vivienda unifamiliar de precio medio nacional, el ingreso medio de la familia típica y la tasa de interés hipotecaria vigente para determinar si la familia de ingresos medios puede calificar para una hipoteca sobre una casa típica. [29] Para interpretar los índices, un valor de 100 significa que una familia con el ingreso medio tiene exactamente los ingresos suficientes para calificar para una hipoteca sobre una casa de precio medio. [29] Un índice superior a 100 significa que la familia que gana el ingreso medio tiene ingresos más que suficientes para un préstamo hipotecario sobre la casa de precio medio (suponiendo que tienen un pago inicial del 20 por ciento). [29] Por ejemplo, un HAI compuesto de 120,0 significa que una familia que gana el ingreso familiar medio tiene el 120% del ingreso necesario para calificar para un préstamo convencional que cubre el 80 por ciento de una vivienda unifamiliar existente de precio medio. [29] Un aumento en el HAI muestra que esta familia tiene más capacidad para permitirse la vivienda de precio medio. [29]
El Instituto Tecnológico de Massachusetts (MIT) desarrolló un índice de asequibilidad de la vivienda que intenta capturar el costo total de la vivienda a partir de varios factores, como la accesibilidad laboral, los servicios, los costos de transporte y acceso al transporte público, la calidad de las escuelas, etc. Al calcular el índice, el costo obvio de los alquileres y los pagos de hipotecas se modifica en función de los costos ocultos de esas opciones. [30] Otros grupos también han creado índices de asequibilidad de la vivienda basados en los servicios. [31]
El Centro de Tecnología de Vecindarios desarrolló el Índice de Asequibilidad de Vivienda + Transporte (H+T) que ofrece una visión integral de la asequibilidad que incluye tanto el costo de la vivienda como el costo del transporte a nivel de vecindario. [32] El CNT señala que la medición de asequibilidad del 30% del ingreso familiar da como resultado que poco más de la mitad (55%) de los vecindarios de EE. UU. se consideren "asequibles" para el hogar típico. [32] Señalan que dicha medición no tiene en cuenta los costos de transporte (como varios autos, gasolina, mantenimiento), que suelen ser el segundo gasto más grande de un hogar. [32] Cuando se incluyen los costos de transporte en la medición, el número de vecindarios asequibles a nivel nacional cae al 26%, lo que resulta en una pérdida neta de 59.768 vecindarios que los estadounidenses realmente pueden pagar. [32] Según la medición del CNT, las personas que viven en vecindarios con una ubicación eficiente que son compactos, de uso mixto y tienen un acceso conveniente a trabajos, servicios, tránsito y comodidades tienden a tener costos de transporte más bajos. [32] [33]
Algunos analistas creen que el ingreso es el factor principal –no el precio y la disponibilidad– que determina la asequibilidad de la vivienda. [34] En una economía de mercado, la distribución del ingreso es el determinante clave de la cantidad y calidad de la vivienda obtenida. Por lo tanto, para entender los desafíos de la vivienda asequible es necesario entender las tendencias y las disparidades en el ingreso y la riqueza . La vivienda es a menudo el mayor gasto de las familias de ingresos bajos y medios. Para las familias de ingresos bajos y medios, su casa es también la mayor fuente de riqueza. [35]
Otro método para estudiar la asequibilidad analiza el salario por hora regular de los trabajadores a tiempo completo a quienes se les paga solo el salario mínimo (establecido por su gobierno local, regional o nacional). [36] Este método intenta determinar si los trabajadores con esos ingresos pueden permitirse una vivienda adecuada.
Medir la vivienda asequible es complicado. Diferentes organizaciones analizan diferentes aspectos: algunas la compra de viviendas, otras el alquiler de apartamentos. Muchos estudios estadounidenses, por ejemplo, solo consideran el alquiler promedio de un apartamento de dos habitaciones, independientemente de la ubicación o la calidad. Esto puede hacer que la vivienda parezca más cara de lo que realmente es para muchas personas. Además, estos estudios a menudo ignoran opciones más económicas, como habitaciones en casas o reformas ilegales, incluso si son comunes. Por último, alguien que paga una hipoteca puede parecer que tiene dificultades un mes, pero estar bien al siguiente, lo que distorsiona aún más los datos.
Los costos están determinados por una serie de factores, entre ellos:
En la investigación, existe una conexión establecida entre la oferta de vivienda y el precio de la vivienda; la vivienda tiende a ser más cara cuando hay escasez de vivienda (cuando la oferta no satisface la demanda). [41] [42] [43] En algunos países, el mercado no ha podido satisfacer la creciente demanda de viviendas a precios asequibles. Aunque la demanda de viviendas asequibles, en particular viviendas de alquiler que sean asequibles para las personas de ingresos bajos y medios, ha aumentado, la oferta no lo ha hecho. [44] [45] [46] [47] [48] Los YIMBY sostienen que construir más viviendas hace que la vivienda sea más asequible. [49] Los compradores potenciales de viviendas se ven obligados a recurrir al mercado de alquiler, que también está bajo presión. [50] Una oferta inadecuada de viviendas asequibles aumenta la demanda en el sector privado y social de alquiler y, en los peores escenarios, da como resultado un aumento de las tasas de personas sin hogar. [51] Las tasas de personas sin hogar están correlacionadas con alquileres más altos, especialmente en áreas donde el alquiler supera el 30% del ingreso medio de un área. [52] [53]
En Australia, el gobierno del estado de Victoria reveló planes para construir 800.000 nuevas viviendas en un decenio a partir de 2024 para ayudar a solucionar la crisis de la vivienda . Sin embargo, el Dr. Duncan Maxwell, director de la Future Building Initiative de la Universidad de Monash, ha mostrado su preocupación por el hecho de que la fuerza laboral de la construcción de Victoria es demasiado pequeña para que el gobierno estatal alcance su ambicioso objetivo de construcción de nuevas viviendas de 80.000 viviendas al año y la capacitación sería clave para alcanzar el objetivo de vivienda, pero "se requiere un cambio" tanto del gobierno como de la industria de la construcción para repensar la forma en que se construyen las viviendas en Australia. En concreto, el Dr. Maxwell dijo que para alcanzar ese objetivo, el sector tendría que depender de la tecnología y los materiales prefabricados y centrarse en el diseño de edificios más pequeños y eficientes. [54]
Varios investigadores sostienen que la escasez de viviendas asequibles, al menos en los EE. UU., se debe en parte a la desigualdad de ingresos. [56] [57] [58] David Rodda señaló que entre 1984 y 1991, el número de unidades de alquiler de calidad disminuyó a medida que aumentaba la demanda de viviendas de mayor calidad. [56] : 148 A través de la gentrificación de los barrios más antiguos, por ejemplo, en East New York, los precios de alquiler aumentaron rápidamente a medida que los propietarios encontraron nuevos residentes dispuestos a pagar un precio de mercado más alto por las viviendas y dejaron a las familias de menores ingresos sin unidades de alquiler. La política de impuestos a la propiedad ad valorem combinada con el aumento de los precios hizo que fuera difícil o imposible para los residentes de bajos ingresos seguir el ritmo. [59]
La falta de viviendas asequibles supone una carga especial para las economías locales. Además, los consumidores individuales se enfrentan a impagos de hipotecas y a un endeudamiento excesivo, por lo que reducen su consumo. La combinación de elevados costes de la vivienda y elevados niveles de endeudamiento contribuye a reducir el ahorro. Estos factores pueden conducir a una disminución de la inversión en sectores que son esenciales para el crecimiento a largo plazo de la economía. [ cita requerida ]
La distribución geográfica de la vivienda asequible y sus respectivas restricciones proporciona una distribución desproporcionada de los beneficios a ciertos grupos económicos. Las investigaciones han descubierto que las ciudades tienen más probabilidades de tener restricciones de zonificación, lo que limita efectivamente la expansión de unidades de vivienda asequible en estas áreas. [60] Estas restricciones de zonificación aumentan los precios de la vivienda, obligando a los desarrolladores de viviendas que crean viviendas subsidiadas a buscar otras opciones. [60] Las restricciones de zonificación llevan a las familias de bajos ingresos a vivir en barrios con oportunidades reducidas, lo que restringe el acceso a las economías metropolitanas. [61] Estos patrones de zonificación en última instancia obligan a que la brecha de ingresos entre diferentes grupos socioeconómicos se amplíe al crear enclaves de barrios de bajos ingresos y ricos. [62] Estos enclaves dictan la distribución de la mano de obra, lo que provoca una distribución geográfica de las industrias que excluye desproporcionadamente a los residentes de bajos ingresos de las industrias lucrativas. [61]
A medida que la población mundial sigue aumentando (se espera que alcance los 9 mil millones a mediados de siglo), [63] cada vez más personas habitan las ciudades debido a los beneficios de la industrialización. Esos beneficios incluyen oportunidades de empleo y mejores condiciones de vida con acceso a infraestructura, educación, atención médica y recreación. [64] Este proceso se conoce como urbanización. El Banco Mundial informa que para 2050 casi 7 de cada 10 personas en el mundo vivirán en ciudades. [65] Sin embargo, este tipo de crecimiento plantea desafíos para el desarrollo urbano, ya que las ciudades tienen la tarea de utilizar eficientemente los recursos de acuerdo con la demanda mundial de viviendas asequibles.
Se estima que, a nivel mundial, 1.600 millones de personas viven en condiciones de vivienda inadecuadas. [66] La mayoría de esa población vive en " barrios marginales urbanos ", que son áreas residenciales empobrecidas y altamente pobladas que consisten en viviendas densamente abarrotadas que carecen de un refugio adecuado y de necesidades básicas como agua potable, alimentos, instalaciones de higiene y electricidad. [67] Los barrios marginales suelen formarse en los países en desarrollo cuando las poblaciones migran de las áreas rurales a las urbanas en busca de empleo y mejores condiciones de vida. Pero debido a los precios más altos de la vida urbana y a una serie de otros factores como el estancamiento económico, los migrantes se ven obligados a trasladarse a esos barrios marginales. [67] El barrio marginal más grande del mundo es Neza-Chalco-Itza en México, que alberga a casi cuatro millones de personas. [67] Según las estimaciones, para 2030, 1 de cada 4 personas en el planeta vivirá en un barrio marginal u otro asentamiento informal. [68]
Mientras tanto, hay aproximadamente 140 millones de personas en todo el mundo que están sin hogar, generalmente como resultado de haber sido desalojadas de barrios marginales. [69] Dado que los residentes de los barrios marginales no poseen un título o contrato de arrendamiento de la propiedad, a menudo son desalojados de su hogar por alguien que tiene un derecho sobre la tierra y se quedan sin él. [70] El mismo principio se aplica en los Estados Unidos, ya que las personas que no pueden pagar su hipoteca o alquiler son desalojadas y dejadas sin hogar.
En septiembre de 2019, el Consejo de Asesores Económicos de la Oficina Ejecutiva del Presidente de los Estados Unidos publicó el informe "El estado de las personas sin hogar en Estados Unidos". El informe encontró que "[M]ás de medio millón de personas se quedan sin hogar en una sola noche en los Estados Unidos", con aproximadamente el 65% o 350.000 personas viviendo en refugios para personas sin hogar y el 35% - poco menos de 200.000 personas - no tienen refugio en las calles (viviendo en aceras o en parques, automóviles o edificios abandonados). [71] Casi la mitad (47%) de todas las personas sin hogar sin refugio se encuentran en el estado de California. Las tasas de personas sin hogar en refugios son más altas en Boston, la ciudad de Nueva York y Washington DC, y solo Nueva York contiene más de una quinta parte de todas las personas refugiadas en los EE. UU. [71] En un marco de oferta y demanda, el informe analiza los principales factores que causan la variación en las personas sin hogar en las comunidades. Teniendo en cuenta los cuatro principales impulsores de las poblaciones sin hogar: (i) el mayor precio de la vivienda resultante de la excesiva regulación de los mercados inmobiliarios; (ii) la tolerabilidad de dormir en la calle (fuera de un refugio o vivienda); (iii) la oferta de refugios para personas sin hogar; y (iv) las características de los individuos en una comunidad que hacen que la falta de vivienda sea más probable, [71] el informe concluye con políticas y programas federales destinados a reducir la falta de vivienda.
El primer factor que contribuye al aumento de la falta de vivienda es el mayor precio de la vivienda, resultado de la excesiva regulación de los mercados inmobiliarios. Como se indica en la Orden Ejecutiva del Presidente Trump que establece un Consejo de la Casa Blanca para la Eliminación de las Barreras Regulatorias a la Vivienda Asequible, dichas regulaciones incluyen: “zonificación excesivamente restrictiva y controles de gestión del crecimiento; controles de alquileres; códigos de construcción y rehabilitación engorrosos; mandatos excesivos de eficiencia energética y del agua; asignaciones de densidad máxima irrazonables; requisitos de preservación histórica; regulaciones ambientales o de humedales excesivamente onerosas; regulaciones y restricciones obsoletas para las casas prefabricadas; requisitos de estacionamiento indebidos; procedimientos de permisos y revisión engorrosos y que consumen mucho tiempo; políticas fiscales que desalientan la inversión o la reinversión; requisitos laborales excesivamente complejos; y tarifas de impacto o desmesuradas para los desarrolladores”. Estas regulaciones reducen la oferta de vivienda y, como resultado, aumentan el precio de una casa. Dada la relación entre los precios más altos de la vivienda y la falta de vivienda, el informe simuló el impacto de la desregulación en la vivienda en áreas metropolitanas individuales. Se demostró que si se desregularan 11 áreas metropolitanas con una oferta de vivienda significativamente limitada, el número de personas sin hogar disminuiría en un 54 por ciento en San Francisco, en un 50 por ciento en Honolulu, en un 40 por ciento en Oxnard y Los Ángeles, en un 38 por ciento en San Diego, en un 36 por ciento en Washington, DC, y entre un 19 y un 26 por ciento en Boston, Denver, Nueva York, Seattle y Baltimore. [71]
El segundo factor que aporta el informe es la tolerabilidad de dormir en la calle (fuera de un refugio o una vivienda). Los estudios muestran que las ciudades con climas más cálidos tienen tasas significativamente más altas de personas sin hogar que no tienen techo en comparación con las ciudades con climas fríos. [71] Las personas sin hogar aceptan mejor vivir sin techo en zonas con condiciones más cálidas, de ahí que Los Ángeles y San Diego tengan algunas de las tasas más altas de personas sin techo.
El tercer factor que explica la variación en el número de personas sin hogar es la oferta de sustitutos de la vivienda a través de refugios para personas sin hogar. "Algunos lugares, como la ciudad de Nueva York, el estado de Massachusetts y el Distrito de Columbia, ofrecen un "derecho a un refugio" legal que promete un alojamiento de un nivel mínimo de calidad". [71] Esto significa que, independientemente de la ocupación, el refugio garantiza un cierto nivel de calidad. "Por lo tanto, siempre que la calidad mínima del refugio sea lo suficientemente alta (es decir, más alta que los niveles de calidad de equilibrio alcanzados en otros lugares), esperaríamos que los lugares con derecho a un refugio tengan una mayor oferta de refugios para personas sin hogar". [71] Dado que una mayor oferta de refugios implica una mayor calidad de alojamiento, las personas que de otro modo no estarían sin hogar se encuentran viviendo en refugios porque ofrecen una mejor alternativa. Esto da como resultado una disminución de la demanda de vivienda y un aumento del número de personas sin hogar.
La cuarta y última causa de la falta de vivienda es una mayor prevalencia de factores de riesgo a nivel individual. Estos factores incluyen la salud mental, el abuso de sustancias, el encarcelamiento, la pobreza y los vínculos sociales. [71] "Según el recuento puntual de personas sin hogar de 2018, 111.122 personas sin hogar (20 por ciento) tenían una enfermedad mental grave y 86.647 personas sin hogar (16 por ciento) sufrían abuso crónico de sustancias. Entre todos los adultos que utilizaron un refugio en algún momento de 2017, el 44 por ciento tenía una discapacidad". [71] Además, "las personas que experimentan la falta de vivienda generalmente tienen bajos ingresos y vínculos sociales relativamente más débiles". [71] Si bien la gran mayoría de las personas con estos problemas no son personas sin hogar, existe una fuerte conexión con quienes sí lo son.
El Gobierno Federal proporciona fondos a las comunidades para apoyar los programas de asistencia a las personas sin hogar. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) es la mayor fuente de fondos federales, proporcionando 2.600 millones de dólares combinados a través del programa Continuum of Care (CoC) y el programa Emergency Solution Grant solo en 2019. [71] Estos dos programas apoyan la financiación competitiva a las comunidades para la asistencia a las personas sin hogar, refugios de emergencia, viviendas de transición, realojamiento rápido, viviendas de apoyo permanente y prevención de la falta de vivienda. El Departamento de Asuntos de Veteranos de los EE. UU. (VA) proporciona 1.800 millones de dólares para programas que ayudan a los veteranos sin hogar, además de la financiación del HUD dirigida específicamente a los veteranos sin hogar. [71] Otras fuentes de financiación más pequeñas incluyen el Departamento de Salud y Servicios Humanos de los EE. UU., el Departamento de Educación de los EE. UU. y el Departamento de Trabajo de los EE. UU. Los gobiernos estatales y locales y la filantropía privada también proporcionan financiación y apoyo sustanciales para la asistencia a las personas sin hogar. [71]
La administración Trump implementó una serie de políticas en conjunto con los programas de asistencia a las personas sin hogar para abordar los cuatro principales impulsores de la falta de vivienda. La más significativa fue la reforma del enfoque Housing First, que proporciona financiación competitiva a las CoC. Si bien el programa mantiene el compromiso de proporcionar vivienda sin condiciones previas a los participantes del programa, el Aviso de Disponibilidad de Fondos de 2019 permitió a las comunidades la flexibilidad de imponer requisitos de participación en el servicio para los participantes después de que se hayan estabilizado en la vivienda. [71] Estas reformas permiten que los programas de asistencia a las personas sin hogar ayuden a las personas sin hogar vulnerables a volverse autosuficientes a través del empleo y la obtención de ingresos.
La mayoría de los más de ocho mil millones de personas que habitan la Tierra viven actualmente en zonas urbanas. [72] Existen más de 500 regiones urbanas de más de un millón de habitantes en el mundo. [73] Las ciudades se convierten en megaciudades, en regiones urbanas megapolitanas e incluso en "galaxias" de más de 60 millones de habitantes. La región del delta del Yangtze y el Gran Shanghái supera ahora los 80 millones. Las ciudades de Tokio y Yokohama, adyacentes a Osaka, Kobe y Kioto, tienen una población combinada de 100 millones. El rápido crecimiento demográfico conduce a una mayor necesidad de viviendas asequibles en muchas ciudades. [74] La disponibilidad de viviendas asequibles en las proximidades del transporte público y vinculadas a la distribución del empleo se ha desequilibrado gravemente en este período de rápida urbanización regional y creciente convergencia de la densidad. [75] [76]
La asequibilidad de la vivienda es más que un problema personal que experimentan los hogares individuales que no pueden encontrar fácilmente un lugar para vivir. [77] Muchos planificadores urbanos consideran que la falta de viviendas asequibles tiene efectos negativos sobre la salud general de una comunidad. [78]
La falta de viviendas asequibles puede hacer que la mano de obra barata sea más escasa y aumentar las demandas sobre los sistemas de transporte (ya que los trabajadores recorren distancias más largas entre sus trabajos y las viviendas asequibles). "Ante la escasez de opciones asequibles, muchas personas intentan encontrar viviendas más baratas comprando o alquilando más lejos de su lugar de trabajo, pero los largos desplazamientos suelen dar lugar a unos costes de transporte más elevados que anulan cualquier ahorro en alojamiento". [79] A esto se le ha llamado el enfoque de "conducir hasta que se califique", que provoca un desarrollo urbano en zonas lejanas y obliga a las personas a conducir distancias más largas para llegar al trabajo, comprar alimentos, llevar a los niños a la escuela o realizar otras actividades. [79] Una vivienda bien situada puede ahorrar importantes costes de viaje a la familia y, por tanto, mejorar la economía familiar en general, incluso si el alquiler es más alto que el de una vivienda en una zona más pobre. [13] [80]
Tanto en las grandes áreas metropolitanas como en las ciudades regionales donde los precios de la vivienda son altos, la falta de viviendas asequibles coloca a las empresas locales en desventaja competitiva. Se ven sometidas a presiones salariales en su intento de reducir la brecha entre los ingresos y el precio de la vivienda. Los trabajadores clave tienen menos opciones de vivienda si los precios suben a niveles no asequibles. Las variaciones en la asequibilidad de la vivienda entre áreas pueden crear impedimentos en el mercado laboral. Los trabajadores potenciales se ven disuadidos de trasladarse a trabajar en áreas de menor asequibilidad. También se les disuade de migrar a áreas de alta asequibilidad, ya que los bajos precios de la vivienda y los alquileres indican un bajo potencial de ganancias de capital y malas perspectivas de empleo. [81] La falta de vivienda asequible puede hacer que la mano de obra barata sea más escasa (ya que los trabajadores viajan distancias más largas). [82]
"Además de la angustia que causa a las familias que no pueden encontrar un lugar donde vivir, muchos planificadores urbanos consideran que la falta de viviendas asequibles tiene efectos negativos en la salud general de una comunidad." [82] Mejorar el confort térmico en el hogar, especialmente en el caso de las casas que no tienen la calefacción adecuada y de los inquilinos con enfermedades respiratorias crónicas, puede conducir a una mejor salud y promover las relaciones sociales. [83] Los aumentos del costo de la vivienda en las ciudades estadounidenses se han relacionado con la disminución de la matrícula en las escuelas locales. [84] [85]
El American Journal of Public Health reconoce la falta de vivienda como un problema de salud pública. [86] En una encuesta de 2013, la falta de vivienda asequible fue la causa número uno de la falta de vivienda entre las familias con niños y las personas no acompañadas. [87] Estudios realizados a través del Canadian Journal of Psychiatry han demostrado que el acceso a una vivienda permanente rápida con servicios de tratamiento, rehabilitación y apoyo ha llevado a una disminución de los costos de alojamiento y de los servicios de urgencias. [88]
Se ha descubierto que la vivienda asequible reduce la probabilidad de que una familia se vea obligada a mudarse debido a problemas financieros como el desalojo, la ejecución hipotecaria o el aumento del alquiler. [89] Un estudio centrado en los efectos de la ejecución hipotecaria en el rendimiento académico de los estudiantes dentro del sistema escolar público de Boston, encontró una relación que sugiere que las ejecuciones hipotecarias tienen una pequeña asociación negativa con la puntuación de las pruebas y la asistencia de los estudiantes individuales, controlando la puntuación de las pruebas anteriores o la asistencia del estudiante. [90] Un informe técnico de 1996 también encontró que los maestros que enseñan a estudiantes que han tenido que mudarse con una alta frecuencia han tenido que incluir una reducción en el ritmo de instrucción y más revisión para acomodar la variación e incertidumbre en el aprendizaje de los estudiantes. [91]
Ha surgido una nueva subsección de la vivienda asequible: la vivienda asequible sostenible. Muchos investigadores han contribuido a esta subsección, descubriendo métodos innovadores para hacer que la vivienda asequible sea menos perjudicial para el medio ambiente. [92] [93] [94] Un método destacado es la creación de unidades de vivienda asequibles resistentes a los desastres para reducir el impacto de los desastres naturales relacionados con el cambio climático. [92] Este método incluye el uso de materiales de vivienda resistentes a la intemperie y la colocación de unidades de vivienda asequible en ubicaciones geográficas resistentes a los desastres. [92] Otro método es la creación de nuevos estándares para los desarrollos de vivienda asequible, como la eficiencia energética y la eficiencia de la ubicación. [93] Un estudio de Albert Chan y Michael Adabre sobre la relación entre la vivienda sostenible y la vivienda asequible concluyó que establecer estándares para la energía y la ubicación ayudaría a reducir los factores de estrés ambiental como las emisiones de gases de efecto invernadero. [93] Se ha descubierto que mejorar la sostenibilidad de las unidades de vivienda asequible proporciona beneficios como reducciones en los costos de energía, un aumento en el valor económico de la vivienda sostenible y una mayor comodidad para los residentes de viviendas sostenibles. [94]
Según un estudio de 2022, los proyectos LIHTC en Estados Unidos aumentan el valor de la tierra en los vecindarios circundantes. [95]
Los responsables de las políticas a todos los niveles –mundial, nacional, regional, municipal, asociaciones comunitarias– están intentando responder a la cuestión de la vivienda asequible, una crisis sumamente compleja de proporciones globales, con una miríada de instrumentos de política. [77] Estas respuestas van desde herramientas de financiación provisionales hasta cambios infraestructurales intergubernamentales a largo plazo [96] . Ha habido un aumento entre los responsables de las políticas en materia de vivienda asequible a medida que el precio de la vivienda ha aumentado drásticamente, creando una crisis en la vivienda asequible. [51] Además, el proceso de ponderar los impactos de la localización de viviendas asequibles es bastante polémico y puede tener implicaciones raciales y de clase .
La política de vivienda asequible tiene elementos políticos, filosóficos y éticos. En términos simples, la asequibilidad de la vivienda se refiere a la cantidad de capital disponible en relación con el precio de los bienes que se pueden obtener. Las políticas públicas se basan en supuestos subyacentes sobre la naturaleza de la vivienda en sí. ¿Es la vivienda una necesidad básica, un derecho, una prerrogativa o un bien público? ¿O es simplemente otra opción de consumo a nivel de hogar , un producto o una inversión dentro del sistema de libre mercado? [97] [98] "Las políticas de vivienda proporcionan una prueba de fuego notable para los valores de los políticos en todos los niveles de la oficina y de las diversas comunidades que los influyen. A menudo, esta prueba mide simplemente la calidez o frialdad de corazón de los más ricos y seguros hacia las familias de un nivel socioeconómico más bajo". [99]
Para combatir los barrios marginales , la falta de vivienda y otros impactos sociales y económicos de la falta de asequibilidad de la vivienda, muchos grupos han abogado por un " derecho a la vivienda ". El artículo 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos reconoce el derecho a la vivienda como parte del derecho a un nivel de vida adecuado . [100] El artículo 11(1) del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC) también garantiza el derecho a la vivienda como parte del derecho a un nivel de vida adecuado . [100] Muchos grupos de derechos de vivienda también intentan combatir cuestiones sociales y políticas relacionadas con el acceso a viviendas asequibles de calidad, como la discriminación en la vivienda , la segregación residencial y la falta de acceso a servicios en áreas con viviendas asequibles, incluidos los desiertos alimentarios y los desiertos de tránsito . [101] [102] [103] [104] [105] [106]
Un medio potencial para abordar la cuestión de la vivienda asequible es mediante instrumentos de política pública que se centren en el lado de la demanda del mercado, programas que ayuden a los hogares a alcanzar puntos de referencia financieros que hagan que la vivienda sea asequible. Esto puede incluir enfoques que simplemente promuevan el crecimiento económico en general, con la esperanza de que una economía más fuerte, tasas de empleo más altas y salarios más altos aumenten la capacidad de los hogares para adquirir viviendas a precios de mercado. Las políticas del gobierno federal definen las prácticas bancarias y de préstamos hipotecarios, las medidas fiscales y regulatorias que afectan a los materiales de construcción, las prácticas profesionales (por ejemplo, las transacciones inmobiliarias). [96] El poder adquisitivo de los hogares individuales se puede mejorar mediante políticas fiscales e impositivas que resulten en una reducción del costo de las hipotecas y el costo de los préstamos. Las políticas públicas pueden incluir la implementación de programas de subsidios y patrones de incentivos para los hogares promedio. [96] Para los grupos más vulnerables, como las personas mayores, las familias monoparentales, los discapacitados, etc., se puede implementar algún tipo de estrategia de subsidios financiados con fondos públicos que proporcione a los hogares individuales ingresos adecuados para poder pagar la vivienda.
En la actualidad, las políticas que facilitan la producción del lado de la oferta incluyen políticas favorables de uso de la tierra, como la zonificación inclusiva , la relajación de las regulaciones ambientales y la aplicación de cuotas de vivienda asequible en nuevos desarrollos. [ cita requerida ]
En algunos países, como Canadá y Estados Unidos, los gobiernos municipales comenzaron a desempeñar un papel más importante en el desarrollo e implementación de políticas sobre la forma y densidad de las viviendas municipales en los distritos residenciales, ya en la década de 1950. [96] A nivel municipal, las herramientas de política promovidas incluyen permisos de zonificación para diversos tipos de viviendas o tipos de viviendas intermedias faltantes , como dúplex, cabañas, casas adosadas, cuádruplex y unidades de vivienda accesorias . [107] [108] [109] [110] Algunos municipios también han reducido la cantidad de estacionamiento que se debe construir para una nueva estructura para reducir la adquisición de terrenos y los costos de construcción. [111] [112] [113] [114] [115] [116] [117] Otras estrategias comunes incluyen la reducción de los costos de permisos y los tiempos de espera para nuevas viviendas, permitiendo el desarrollo de lotes pequeños, exenciones de impuestos multifamiliares, bonificaciones de densidad, preservación de viviendas asequibles existentes y desarrollo orientado al tránsito. [118] [119] [120] [121]
Se pueden utilizar viviendas existentes que sean asequibles en lugar de construir nuevas estructuras. Esto se denomina "Viviendas asequibles de origen natural" o NOAH. [122]
En una cooperativa de vivienda, las personas se unen de manera democrática para poseer o administrar las viviendas en las que viven. Generalmente, estas unidades de vivienda son propiedad y están controladas colectivamente por una corporación que es propiedad y está controlada conjuntamente por un grupo de personas que tienen acciones iguales en esa corporación. [123] [124] En las cooperativas de vivienda con tasa de mercado, los propietarios pueden acumular capital y vender su parte de la corporación a tasa de mercado. En una cooperativa de vivienda de capital limitado, existen restricciones sobre las ganancias que los miembros pueden obtener de la venta de su parte (como topes en el precio de venta) destinadas a mantener viviendas asequibles. [123]
Los fideicomisos de tierras comunitarias son corporaciones sin fines de lucro que poseen tierras, viviendas u otros activos en nombre de un vecindario o comunidad. Un fideicomiso de tierras comunitarias adquiere y mantiene la propiedad de la tierra a través de una organización sin fines de lucro que posee la tierra en un fideicomiso. [125] [126] Los propietarios de viviendas compran o construyen una casa en la propiedad del fideicomiso de tierras, pero no compran el terreno, lo que reduce los costos. Si el propietario vende la casa, puede tener un límite en el precio por el que puede venderla o la familia puede ganar solo una parte del valor aumentado de la propiedad y el resto se lo queda el fideicomiso para preservar la vivienda asequible [126] [127] Hay más de 225 fideicomisos de tierras comunitarias en los Estados Unidos. [128]
En un artículo de la escritora libertaria Virginia Postrel publicado en la edición de noviembre de 2007 de Atlantic Monthly se informaba sobre un estudio sobre el coste de obtener el "derecho a construir" (es decir, un permiso de construcción, trámites burocráticos, etc.) en distintas ciudades de Estados Unidos. El coste del "derecho a construir" no incluye el coste del terreno ni el coste de construir la casa. El estudio fue realizado por los economistas de Harvard Edward Glaeser y Kristina Tobio. Según el gráfico que acompaña al artículo, el coste de obtener el "derecho a construir" añade aproximadamente 600.000 dólares al coste de cada nueva casa que se construye en San Francisco. El estudio citado, publicado por Ed Glaeser y Joseph Gyourko, llegó a su conclusión sobre el valor del derecho a construir en diferentes localidades basándose en una metodología de comparación del costo de viviendas unifamiliares en lotes de un cuarto de acre frente a lotes de medio acre para obtener un precio marginal del terreno y luego comparar el precio de venta de las viviendas con los costos de construcción para obtener un precio del terreno más otros costos, y la diferencia entre los dos se atribuye al costo de la zonificación y otros permisos y regulaciones del gobierno local. [129]
Muchos gobiernos imponen restricciones sobre el tamaño o el coste de una vivienda en la que la gente puede vivir, [ cita requerida ] haciendo que sea esencialmente ilegal vivir permanentemente en una casa que sea demasiado pequeña, de bajo coste o que no cumpla con otros requisitos definidos por el gobierno. Por lo general, estas leyes se aplican en un intento de elevar el "estándar" percibido de la vivienda en todo el país. Esto puede llevar a que miles de casas en todo el país queden vacías durante gran parte del año, incluso cuando existe una gran necesidad de viviendas más asequibles; tal es el caso de países como Suecia, Noruega , Finlandia y Dinamarca , donde existe una tradición común de tener una casa de verano . Esto a veces plantea preocupaciones sobre el respeto de derechos como el derecho a utilizar la propia propiedad .
En Estados Unidos, la mayoría de las ciudades tienen códigos de zonificación que establecen el tamaño mínimo de una unidad de vivienda (a menudo 400 pies cuadrados), así como el número de personas no relacionadas que pueden vivir juntas en una unidad, lo que ha dado como resultado "proscribir el extremo inferior del mercado de vivienda privada, lo que aumenta los alquileres de todo lo que está por encima de él". [130] En California, en 2021, los investigadores estimaron que los requisitos de estacionamiento aumentan el costo de construcción de viviendas asequibles hasta en $ 36,000 por unidad, y hasta $ 75,000 por unidad en ciudades como Los Ángeles y San Francisco. [131] Hasta 2018, en Los Ángeles, para que se permitiera la construcción de un desarrollo de vivienda asequible, se requería una "carta de reconocimiento" del concejal de la ciudad en cuyo distrito se construiría. Esto permitía a los miembros del concejo de la ciudad bloquear desarrollos de vivienda asequible en su distrito sin tener que dar ninguna razón. [132] [133]
La vivienda subsidiada es una asistencia económica patrocinada por el gobierno o por una organización sin fines de lucro destinada a aliviar los costos y gastos de la vivienda, generalmente para personas con ingresos bajos a moderados. Los enfoques basados en subsidios pueden adoptar la forma de subsidios de alquiler patrocinados por el gobierno, suplementos de alquiler patrocinados por el gobierno, créditos fiscales o vivienda proporcionada por una organización sin fines de lucro. [134] [135]
En una cooperativa de vivienda por ayuda mutua, un grupo de familias forma una cooperativa para construir, poseer y administrar colectivamente la tierra participando en el proceso de construcción de las viviendas para la cooperativa. [136] [137] Cada familia es responsable de contribuir con mano de obra para la construcción del complejo de viviendas para reducir los costos y los miembros asumen responsabilidades antes, durante y después de la construcción. La Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua (FUCVAM) ha completado casi 500 cooperativas de vivienda que albergan a más de 25.000 familias. [138] [139]
La vivienda pública es una forma de tenencia de vivienda en la que la propiedad generalmente es construida y poseída por una autoridad gubernamental, ya sea central o local. En algunos países, la vivienda pública se centra en proporcionar vivienda asequible para personas de bajos ingresos, mientras que en otros, como Singapur , los ciudadanos de una amplia gama de ingresos viven en viviendas públicas. [140] [141] En Viena, Austria, la vivienda social puede ser construida y administrada completamente por el gobierno o incluir una mezcla de terrenos públicos y construcción y gestión del sector privado. [142] [143] Combinados, los dos tipos de vivienda representan alrededor del 46 por ciento del parque de viviendas de la ciudad (26% propiedad y gestión del gobierno y 20% una asociación público-privada) y albergan a personas con una amplia variedad de ingresos. [142] [143] En Corea del Sur, la Corporación de Tierras y Vivienda de Corea ha proporcionado viviendas a 2,9 millones de hogares, lo que representa el 15% del total nacional de 19,56 millones de hogares. Esto incluye 2,7 millones de unidades de vivienda pública de nueva construcción y 1,03 millones de viviendas de alquiler, de las cuales 260.000 fueron adquiridas o alquiladas por la Corporación de Tierras y Vivienda. [144] [145]
Las unidades habitacionales en contenedores son unidades habitacionales prefabricadas construidas a partir de contenedores de transporte o contenedores similares. Se pueden apilar o conectar para formar una casa más grande o un bloque de viviendas multifamiliares. Los contenedores refrigerados son contenedores construidos para transportar productos refrigerados o congelados. En comparación con los contenedores de transporte estándar, tienen un buen aislamiento en las paredes, el techo y el piso, por lo que mantienen una temperatura más agradable. [146]
Las viviendas tríplex de tres pisos son más comunes en la zona de Nueva Inglaterra y se hicieron populares a fines del siglo XIX y principios del XX con la inmigración procedente de Europa durante esa época. Cada piso es de propiedad individual o se alquila. Si son de propiedad propia, como un condominio, una asociación de propietarios mantiene la propiedad del exterior y el patio. [147]
Los edificios de 5 sobre 1 hasta los de 1 sobre 1 tienen espacios de estacionamiento debajo de los espacios habitables y permiten una mayor densidad de construcción, porque los estacionamientos ocupan mucho espacio y el estacionamiento en la calle limita la densidad de zonificación para un lote en particular. [148] [149]
Diferentes países y ciudades de todo el mundo han encontrado formas únicas de responder a la necesidad de viviendas asequibles. En algunas provincias de China, por ejemplo, los gobiernos locales han instituido "cuotas de tierras comercializables". Estas cuotas permiten a los desarrolladores construir nuevas unidades de vivienda en los límites exteriores de los límites de la ciudad y, a cambio, la tierra fuera de la ciudad está protegida del desarrollo. Por otro lado, en Los Ángeles, el gobierno de la ciudad instituyó recientemente [ ¿cuándo? ] una legislación que permite transformar moteles en unidades de vivienda asequibles, independientemente de las regulaciones de zonificación. En Bruselas, una firma de arquitectura pudo reutilizar una fábrica de jabón, creando unidades de vivienda asequibles que incluían apartamentos de 1 a 6 habitaciones, estudios, lofts y dúplex. Estas unidades residenciales también son energéticamente eficientes, por lo que tienen beneficios sociales y ambientales. [150]
Aunque las prácticas de construcción innovadoras han tenido un éxito increíble en países como Nigeria y la India, las ciudades de los países más desarrollados han encontrado formas únicas de aumentar la vivienda asequible en áreas urbanas densas a través de asociaciones con promotores privados. Por ejemplo, en Alemania, ciudades como Berlín y Hamburgo han establecido asociaciones con promotores privados para construir nuevas unidades de vivienda asequible. En un acuerdo de 2011, los promotores de Hamburgo acordaron construir 3500 nuevas unidades de vivienda por año y el 30% de estas unidades solo estarían disponibles para hogares de ingresos bajos y medios. Para apoyar el trabajo del promotor, el gobierno de la ciudad de Hamburgo acordó proporcionar terrenos de propiedad municipal y adquirir terrenos de propiedad privada en los que se construirían las unidades. Además, Hamburgo modificó las regulaciones de planificación urbana en lugares ocupados predominantemente por personas de bajos ingresos para simplificar el proceso de construcción de viviendas asequibles. Por otro lado, en Berlín, la Alianza para la Construcción de Viviendas, que se estableció en 2014, reunió al gobierno local de Berlín, a los propietarios privados y a los propietarios de servicios públicos para hacer que las unidades de alquiler en la ciudad sean más asequibles. Los propietarios de viviendas de servicios públicos, como las organizaciones sin fines de lucro, acordaron construir 3000 nuevas viviendas cada año. Entre 300 y 1000 de estas unidades se proporcionarían como "alquileres sin servicios". Además, los propietarios privados acordaron construir 6000 unidades cada año, y entre 600 y 1200 de estas unidades se proporcionarían como "alquileres sin servicios". [151]
La mitad de todos los inquilinos en Estados Unidos gastan más del 30 por ciento de sus ingresos en alquiler y servicios públicos, más que en cualquier otro momento de la historia, según un nuevo informe del Centro Conjunto de Estudios de la Vivienda de Harvard.
Aunque abarcan todo el espectro político, desde activistas de la justicia social de extrema izquierda hasta defensores del libre mercado libertario acérrimos, los YIMBY generalmente están de acuerdo en que las ciudades deberían ser accesibles y asequibles para todos, ya sea que tengan una mansión de un millón de dólares o alquilen un estudio de 900 dólares al mes, y ya sea que trabajen como baristas o simplemente se hayan mudado a Seattle para un nuevo trabajo en Amazon.
Políticamente, es una coalición de codiciosos y bien intencionados lo que llevó a la prohibición de la vivienda asequible del sector privado en nuestras ciudades", dice. La gente bien intencionada estaba horrorizada por las condiciones de vida de las familias pobres y de clase trabajadora. La gente codiciosa estaba horrorizada por la perspectiva de vivir junto a ellas. En conjunto, esta incómoda alianza ayudó a promover leyes que establecían condiciones de vida mínimas no solo por seguridad sino también para definir cuánto espacio se debería esperar razonablemente que un individuo viva.
Los investigadores del Centro Terner para la Innovación en la Vivienda de la UC Berkeley descubrieron que los requisitos de estacionamiento pueden sumar hasta $36,000 al costo de una sola unidad de vivienda asequible, más que el costo de usar materiales ecológicos o pagar tarifas de desarrollo de la ciudad. En San Francisco y Los Ángeles, los requisitos de estacionamiento pueden sumar hasta $75,000 por unidad.
