La Ley Ellis (Capítulo 12.75 del Código de Gobierno de California) [1] es una ley estatal de California de 1985 que permite a los propietarios desalojar a los inquilinos residenciales para "salir del negocio de alquiler" a pesar de los deseos de los gobiernos locales de obligarlos a seguir proporcionando viviendas de alquiler.
La legislatura aprobó la Ley Ellis en respuesta a la decisión de la Corte Suprema de California en Nash v. City of Santa Monica [2] (1984) 37 Cal. 3d 97 que sostuvo que los municipios podían impedir que los propietarios desalojaran a sus inquilinos para "cerrar el negocio" con el fin de retirar su propiedad del mercado de alquiler. [3] : 1
La Ley Ellis prohíbe las acciones de los gobiernos locales, como las ciudades, que obliguen a los propietarios de bienes inmuebles residenciales a seguir ofreciendo alojamiento en una propiedad para alquilar o arrendar, siempre que el propietario de la propiedad tenga la intención de retirar la propiedad del mercado de alquiler. La Ley no limita las ordenanzas que controlan a los propietarios que continúan alquilando. Por ejemplo, una ordenanza puede impedir que un propietario desaloje a un inquilino y luego alquile a otro inquilino.
Para acogerse a la Ley Ellis, el propietario debe rescindir todos los contratos de alquiler residencial y retirar todas las "adaptaciones", lo que, en líneas generales, significa todas las "unidades de alquiler residenciales". El propietario no puede, por ejemplo, rescindir los contratos de alquiler de unidades de alquiler con alquileres más bajos, sujetos a control de alquiler, y mantener los alquileres a precio de mercado al mismo tiempo.
Las entidades locales pueden imponer diversas restricciones a la capacidad del propietario para cerrar su negocio. Por ejemplo, las ciudades pueden exigir a los propietarios que presenten una "notificación de intención de retirarse" y que proporcionen a la ciudad información sobre el arrendamiento (como los nombres de los inquilinos, las fechas de inicio y las tarifas de alquiler). Las ciudades pueden exigir el pago de una asistencia para la reubicación "para mitigar cualquier impacto adverso en las personas desplazadas" o una extensión de la fecha de terminación de los arrendamientos de los 120 días estándar a un año completo a partir del comienzo del proceso de retiro si los inquilinos afirman tener al menos 62 años o ser discapacitados. [4]
La ciudad también puede imponer restricciones contra el uso futuro de la propiedad para alquiler. Puede exigir que si el propietario ofrece las unidades retiradas para alquiler dentro de los diez años posteriores a la retirada, la unidad debe ofrecerse al inquilino o inquilinos desplazados, y que si la unidad se ofrece dentro de los primeros cinco años, debe ofrecerse al inquilino o inquilinos desplazados al precio de alquiler anterior. [5]
La ley exige que los propietarios actúen "de buena fe para retirar la unidad de alquiler de forma permanente" cuando retiran una propiedad del mercado de alquiler. Una familia de Los Ángeles demandó con éxito al propietario y, en un juicio con jurado, obtuvo el derecho a permanecer en la unidad de alquiler, porque demostró que el propietario no estaba actuando de buena fe. [6]
La Ley Ellis lleva el nombre del senador estatal republicano (1981-1988) James "Jim" L. Ellis, ex representante de San Diego.
La legislatura de California aprobó la Ley Ellis en respuesta al fallo de la Corte Suprema de California en Nash v. City of Santa Monica [2] que establecía que los municipios podían impedir que los propietarios desalojaran a sus inquilinos para "cerrar el negocio" con el fin de retirar sus propiedades del mercado de alquiler. [3] : 1
Los estatutos de implementación varían según la ciudad y, por lo tanto, existen diferentes requisitos en cada jurisdicción:
San Francisco exige una compensación, [7] que aumenta junto con el IPC . [8] En 2019, era de $6,985.23 por inquilino, con $4656.81 adicionales por inquilino discapacitado o anciano, con un límite de $20,955.68 por unidad. [9]
En 2014 y 2015, el supervisor de San Francisco, David Campos, redactó dos leyes para intentar aumentar los pagos de reubicación y proporcionar dos años de subsidio a precio de mercado a los inquilinos desplazados. [10] El primer intento en 2014 con un monto de pago total ilimitado y sin requisito de que el dinero se gastara en la reubicación fue declarado una violación inconstitucional de los derechos de propiedad por un tribunal federal. [11] : 1 [12] : 1 [13] [14] En 2015, la segunda ley fue una versión reducida de la legislación de 2014 que esta vez limitaba la reubicación a un máximo de $50,000 por inquilino y exigía que el dinero se gastara en la reubicación. [15] : 1 Esa ley fue anulada por un tribunal estatal porque "ponía un precio prohibitivo al derecho de un propietario a salir del mercado de alquiler". [15] : 1 [16] : 1
En 2014, la Legislatura del Estado de California propuso una enmienda a la Ley Ellis para el condado de San Francisco, la SB 1439. [17] De haberse promulgado, la SB 1439 habría requerido que los propietarios que hayan presentado una demanda de desalojo por Ellis esperen cinco años antes de hacerlo con otro edificio. [18] La medida no fue aprobada. [19]
Santa Mónica exige que el propietario obtenga un permiso de reocupación antes de que el edificio pueda usarse para cualquier propósito después de los desalojos de la Ley Ellis. [20]
Los Ángeles aplica disposiciones de control de alquileres a unidades construidas en la misma propiedad hasta cinco años después. [21] : 1
Si las unidades residenciales retiradas ya no se pueden alquilar, los propietarios que invocan la Ley Ellis a menudo venden los apartamentos como unidades individuales de tenencia en común ("TIC"). Algunas ciudades, como San Francisco, imponen restricciones estrictas a las propiedades retiradas (como impedir la conversión en condominios o la adición de unidades de vivienda accesorias [22] : 1 ). Sin embargo, una decisión de 2016 del Tribunal de Apelaciones del Primer Distrito confirmó una impugnación contra la ordenanza de San Francisco que impedía las "fusiones" de unidades de la Ley Ellis y determinó que la ley estatal ocupa el campo de los controles de desalojo sustantivos "para los propietarios que intentan retirar unidades del mercado de alquiler residencial" y sugirió que la Ley Ellis puede imponer un límite a las "penalizaciones" posteriores a la retirada que buscan desalentar el uso de ese derecho bajo la ley estatal.
Los grupos de inquilinos de San Francisco y Los Ángeles afirman que los propietarios de California suelen hacer un uso indebido de la Ley Ellis "para eludir el control de alquileres" [23] [24] y sacar provecho durante los períodos pico del mercado inmobiliario [25] gestionando propiedades con alquiler estabilizado hasta que queden vacías, cuando podrían demoler edificios para construir condominios costosos, arrendar unidades recién desocupadas a alquileres superiores al mercado o revender edificios a precios mucho más altos de los que compraron, una vez que ya no están gravados por la presencia de inquilinos de largo plazo con alquiler estabilizado.
En 2014, el senador estatal Mark Leno presentó el proyecto de ley SB 1439, una legislación que impediría a los propietarios poder utilizar la Ley Ellis durante cinco años después de comprar una propiedad. Salesforce, Twilio, así como empresas tecnológicas como Accela, AfterCollege, Peerspace, Squaretrade y Xoom se manifestaron a favor del proyecto de ley SB 1439. [26]
§37.9A(a)(3): "... los pagos de reubicación se pagarán a los inquilinos de la siguiente manera:"
§37.9A(a)(3)(D): "... aumentará anualmente a una tasa del... Índice de precios al consumidor..."