La vivienda asequible en Canadá se refiere a espacios habitables que se consideran económicamente accesibles para hogares con un ingreso familiar medio . [1] [2] La asequibilidad de la vivienda generalmente se mide en función de una relación costo-ingreso de la vivienda (STIR) del 30% por la Sociedad Canadiense de Hipotecas y Vivienda (CMHC), la agencia nacional de vivienda de Canadá. Abarca un continuo que va desde opciones basadas en el mercado como viviendas de alquiler asequibles y propiedad de vivienda asequible , hasta alternativas no basadas en el mercado como viviendas subsidiadas por el gobierno ( refugios de emergencia , viviendas de transición y viviendas públicas ). [3] Canadá se ubica entre los países más desarrollados en cuanto a asequibilidad de la vivienda . [4]
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El continuo de la vivienda incluye viviendas no comerciales (personas sin hogar, refugios de emergencia, viviendas de transición, viviendas de apoyo, viviendas comunitarias y sociales) y viviendas de mercado (alquiler/propiedad por debajo del precio del mercado, alquiler privado y propiedad de la vivienda). [5]
En 2018, el sistema de vivienda basado en el mercado representó aproximadamente el 80% de las adquisiciones de vivienda de los hogares canadienses. [6] Aproximadamente dos tercios de los hogares canadienses son propietarios de viviendas y un tercio son inquilinos que alquilan unidades a precio de mercado y fuera del mercado. [7]
En 2016, Canadá contaba con un parque total de viviendas de aproximadamente 14 millones de unidades. De este total, las viviendas sociales representaban el 3 por ciento, es decir, unas 425.000 unidades. Mientras tanto, Alemania representaba el 30 por ciento de las viviendas sociales en comparación con su parque total de viviendas, y Suecia representaba el 20 por ciento. [8] En 2023, la Sociedad Canadiense de Hipotecas y Vivienda estimó que se deben construir 3,5 millones de viviendas adicionales en los próximos siete años para que la vivienda sea más "asequible" para 2030, y en 2023 se construyó el 56 por ciento de las 500.000 unidades anuales requeridas. [9]
Las definiciones de "asequibilidad" y "vivienda asequible en Canadá" varían según si el término es utilizado por bancos y proveedores de hipotecas, agencias inmobiliarias en relación con cuestiones relacionadas con el mercado, consumidores que pueden o no quedar excluidos del mercado y organizaciones de defensa que apoyan a las poblaciones sin vivienda o con vivienda insuficiente. [10]
Sin embargo, los gobiernos, las instituciones financieras (bancos, proveedores de hipotecas), los sectores de la vivienda (agencias inmobiliarias), los consumidores y las organizaciones de defensa de los derechos utilizan diferentes definiciones de asequibilidad. [10] La ciudad de Calgary se refiere a "vivienda asequible" en términos de necesidad; un hogar necesita una vivienda asequible cuando gana menos de $60,000 al año y gasta más del 30% de sus ingresos brutos en el costo de la vivienda. [11]
La medición de la asequibilidad de la vivienda es complicada debido a la vasta geografía física y humana de Canadá, que incluye comunidades remotas del norte y regiones urbanas prósperas. [12]
En un documento de antecedentes de 1994 encargado por la Comisión de Derechos Humanos de Ontario , J. David Hulchanski, el editor norteamericano de la revista internacional Housing Studies , describió cómo la relación del costo de la vivienda como porcentaje del ingreso fue del 12% desde 1900 hasta principios de la década de 1920, cuando se aumentó al 20%. Esto cambió nuevamente en la década de 1960 al 25%. Se cambió al 30% a mediados de la década de 1980. [13] Determinar la asequibilidad de la vivienda es complejo y la herramienta de relación entre el gasto en vivienda y el ingreso que se usa comúnmente ha sido cuestionada. Canadá, por ejemplo, cambió a una regla del 25% desde una regla del 20% en la década de 1950. En la década de 1980, esto fue reemplazado por una regla general del 30%. [14] Cuando los costos mensuales de mantenimiento de una casa exceden el 30-35% de los ingresos del hogar, entonces la vivienda se considera inasequible para ese hogar. Si bien la regla del 30% sigue siendo utilizada por la CMHC, los bancos y los proveedores de hipotecas, ha sido cuestionada por Hulchanski y otros. [14]
El censo canadiense proporciona datos sobre las necesidades básicas de vivienda en municipios, provincias y territorios, incluido el porcentaje de hogares canadienses que viven en una situación de necesidad básica de vivienda. [15] Statistics Canada proporciona actualizaciones sobre datos relacionados con la vivienda, como el Programa Canadiense de Estadísticas de Vivienda (CHSP), que publica The Daily . [16]
Un artículo de 2011 decía que los analistas de políticas públicas de asequibilidad de la vivienda también deberían monitorear otros indicadores que sean más apropiados para el contexto canadiense contemporáneo, como qué proporción de unidades de alquiler son asequibles para un hogar de alquiler de ingresos medios, una comparación de los requisitos salariales necesarios para alquilar una unidad, la demanda de asistencia para la vivienda, el número de hogares en necesidad básica como medida de referencia, el número de personas que utilizan refugios de emergencia para personas sin hogar, el número de personas que presentan avisos de desalojo, atrasos o ejecuciones hipotecarias, las tasas de vacantes de alquiler a precios de mercado, las unidades de alquiler vacantes en stock de ingresos modestos a bajos y el número de ventas de MLS asequibles para compradores marginales. [17]
La ciudad de Calgary se refiere a "vivienda asequible" en términos de necesidad; un hogar necesita una vivienda asequible cuando gana menos de $60,000 al año y gasta más del 30% de sus ingresos brutos en el costo de la vivienda. [11]
Las instituciones de crédito hipotecario definen la asequibilidad en términos de que los potenciales compradores de viviendas consideren el costo relativo de la deuda en función de las tasas de interés y los ingresos familiares promedio. Esta medida de asequibilidad no está orientada a los inquilinos. [10] : 4
Londerville también señala que el ratio máximo de servicio total de la deuda (la "relación entre los pagos totales de la deuda del prestatario, incluidos los pagos de la hipoteca y los impuestos a la propiedad, y su ingreso familiar bruto") se subutiliza para evaluar la asequibilidad. [18]
Existe el argumento de que el cálculo debería basarse en el salario neto en lugar del salario bruto. Podría ser diferente para los distintos niveles de ingresos: el 40% de 40.000 dólares no deja mucho margen para otros gastos del hogar. Los propietarios jóvenes que tienen hijos en guarderías pueden estar pagando una cuota casi equivalente al pago de una segunda hipoteca; esto no se tiene en cuenta al calcular el máximo que el banco prestará porque no se define como una deuda.
Se necesita una medición precisa de la asequibilidad de la vivienda para decidir si una familia califica para recibir ayuda para la vivienda o para una hipoteca para comprarla de manera privada. Si bien la regla del 30% puede usarse para esto último, los bancos y las agencias de préstamos pueden exigir un ingreso calificado mucho más alto antes de aprobar una hipoteca. La Medida de Asequibilidad de la Vivienda del Royal Bank of Canada describe el ingreso calificado como "el ingreso anual mínimo que utilizan los prestamistas para medir la capacidad de un prestatario para realizar los pagos de la hipoteca. Por lo general, no más del 32% del ingreso anual bruto de un prestatario debe destinarse a 'gastos hipotecarios': capital, intereses, impuestos sobre la propiedad y costos de calefacción". [19]
Una pauta comúnmente aceptada para la asequibilidad de la vivienda es la relación costo-ingreso de la vivienda (STIR), en la que se considera asequible un costo que no exceda el 30% del ingreso bruto de un hogar . Aún quedan cuestiones sin resolver sobre los elementos de la vivienda asequible. La asequibilidad de la vivienda puede tener definiciones diferentes para los gobiernos, los proveedores de hipotecas, los desarrolladores, los planificadores urbanos, los economistas y los hogares individuales que buscan una residencia. Los niveles de ingresos en relación con los precios de la vivienda son las variables utilizadas con más frecuencia para decidir la asequibilidad de la vivienda, pero otros factores como las tendencias de empleo, el acceso a la financiación (y el costo de la misma), los cambios demográficos, las preferencias de vivienda y otros costos de vivienda además del precio de compra impactan en la asequibilidad de la vivienda. Una pregunta es qué debe incluirse en los costos de "vivienda". Dichos gastos podrían incluir impuestos, seguros, costos de servicios públicos, mantenimiento y/o mobiliario y alquiler para propietarios y/o inquilinos. Otra pregunta es qué se entiende por "ingreso". ¿Incluye esto los ingresos brutos o netos; los ingresos de uno o todos los adultos; y los ingresos de los niños, si los hay? Tampoco está claro cómo se tienen en cuenta en el cálculo las fluctuaciones temporales agudas de los ingresos y las fuentes no monetarias de bienes y servicios. La relación coste de la vivienda respecto de los ingresos (STIR) es muy superior al 30% para la renta media. A nivel nacional, es del 48,7% para las casas de dos plantas. Las grandes ciudades como Vancouver tienen la peor puntuación del mundo, con un 88,9%. Calgary se considera asequible con un 36,7%. Montreal es del 41,8% y Toronto del 53,4%. El Indicador RBC proporciona datos trimestrales sobre la asequibilidad de la propiedad de la vivienda, mide la proporción de viviendas actualmente a la venta que son asequibles para un hogar de ingresos medios. Las mediciones de asequibilidad que se orientan exclusivamente a la capacidad de compra utilizando principalmente la relación coste de la vivienda respecto de los ingresos (STIR) proporcionan información útil para un extremo del continuo de la vivienda en Canadá, la propiedad de la vivienda en el mercado privado a precio de mercado.
La CMHC reconoce las limitaciones del STIR para comprender la asequibilidad. En un hogar de ingresos muy bajos, por ejemplo, incluso el 15% de los ingresos antes de impuestos del hogar para vivienda puede resultar inasequible. [20]
El Índice de Asequibilidad de la Vivienda (HAI) del Banco de Canadá , la Medida de Asequibilidad de la Vivienda del Royal Bank of Canada [19] y el Monitor de Asequibilidad de la Vivienda del Banco Nacional de Canadá [21] son ejemplos de índices utilizados por las instituciones financieras involucradas en el mercado inmobiliario. El HAI se basa en los costos de la vivienda, que incluyen los pagos de la hipoteca y los servicios públicos, en relación con el ingreso disponible de un hogar representativo. [22] El HAI representa el porcentaje del ingreso disponible que necesitaría el hogar canadiense promedio para cubrir la hipoteca y los servicios públicos de su hogar. [23] Para diciembre de 2023, con aumentos en las tasas hipotecarias y el precio de las casas, el Banco de Canadá informó que la asequibilidad era la peor desde 1982. [24] Desde el comienzo de la pandemia de COVID-19 en 2020, los precios de las viviendas experimentaron un aumento significativo de más del 34%. [25] Para 2023, la baja oferta de viviendas, incluidas las unidades de alquiler, en todo Canadá también provocó que los alquileres se dispararan. [26] En 2022, con una demanda inesperada sumada a una oferta decreciente de bienes raíces residenciales junto con tasas de interés históricamente bajas (fijadas durante la pandemia para estabilizar la economía), el precio de la vivienda se disparó en Canadá. La BBC dijo que Canadá enfrentaba algunos de "los peores problemas de asequibilidad de la vivienda del mundo". Según datos de la OCDE , la "desconexión" entre el precio promedio de la vivienda (817.000 dólares) y los ingresos de los hogares es "una de las más dramáticas". El precio representa más de "nueve veces los ingresos de los hogares". [27]
La financiarización de la vivienda se refiere al uso de la vivienda por parte de fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) y capital privado como un instrumento financiero lucrativo. [28] Entre los propietarios financiarizados se encuentran grandes corporaciones como Avenue Living y MainStreet que se dedican a la compra en masa de apartamentos de alquiler infravalorados. Estas unidades, que antes eran asequibles para los hogares de bajos ingresos, se renuevan y se convierten en unidades de alquiler de gama alta. [28] [29]
En mayo y junio de 2024, durante una serie de audiencias en la Cámara de los Comunes sobre la financiarización de la vivienda, la Defensora Federal de la Vivienda, Marie-Josée Houle , dijo que esta es una práctica generalizada y en aumento, que tiene "muy poca supervisión" y un "impacto negativo en la vivienda en Canadá". Según Houle, que informa a la Comisión Canadiense de Derechos Humanos , contribuye al deterioro de las condiciones de vivienda y la asequibilidad de la vivienda, los desplazamientos y los desalojos. [30]
En un episodio de CBC Fifth Estate [31] y un artículo de CBC News que lo acompañaba, que investigaba cómo Canadá había caído en una "crisis de alquiler", que podría afectar a un tercio de la población canadiense, descubrieron que uno de los principales factores considerados era la financiarización del sector de la vivienda en alquiler. [32] Observaron que las normas relajadas de adquisición de tierras facilitaban que se produjera la financiarización. Indagaron en los roles de las entidades privadas que infunden fondos en el mercado inmobiliario mediante préstamos de los bancos, lo que resulta en un aumento de los precios de la vivienda al tiempo que limita simultáneamente la disponibilidad de unidades de vivienda asequibles. La investigación exploró varios aspectos, incluido el papel de numerosos guardianes que actúan como intermediarios dentro del sistema, así como los actores del mercado profundo que funcionan como constructores de entrada dentro del mercado inmobiliario. Estos constructores de entrada manipulan y mantienen las barreras financieras, actuando efectivamente como maestros de peaje autorizados. Entre estos intermediarios, muchos consultores y abogados operan con un enfoque de ventas orientado a las ganancias, lo que promueve un sistema que a menudo explota y emplea prácticas poco éticas para lograr ganancias financieras individuales, similares a la especulación con los precios . La investigación encontró que los sistemas municipales y urbanos ven estas prácticas como una fuente ventajosa de ingresos, facilitando estas oportunidades sistémicas impulsadas por la ganancia individual, capitalizando la ausencia de regulaciones y las condiciones del mercado. [33] [34] [35] Mientras tanto, CBC examinó el tema desde el punto de vista de los inquilinos (padres solteros, familias numerosas, jubilados y otros con ingresos fijos o bajos, jóvenes que comienzan sus carreras) que sentían que sus voces no estaban siendo escuchadas. [32] [31]
En una entrevista con Fifth Estate , Michael Brooks, director ejecutivo de la Asociación de Bienes Raíces de Canadá (REALPAC), que ejerce presión sobre el gobierno federal en nombre de las mayores empresas de bienes raíces comerciales de Canadá y que vive en Calgary, dijo que el sector privado no se dedica "principalmente a proporcionar un bien público", como la vivienda asequible. [31] El sector privado "tiene un interés propio en mantener y aumentar sus ingresos". "Quieren que se los considere como contribuyentes a la solución y no como parte del problema". Sus obligaciones son con sus inversores, lo que incluye la gestión de los costos. [31] Los miembros de REALPAC, una asociación que se estableció en 1970, tenían un billón de dólares en activos bajo gestión en todo Canadá en 2022. [36]
La Brookings Institution incluye a los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), junto con los grandes bancos canadienses y las corporaciones multinacionales, como los "pagadores de dividendos más fiables" y recomienda que los jubilados inviertan en estos instrumentos financieros. [37] Durante la pandemia, los REIT y otros propietarios financieros "prosperaron" y los REIT individuales registraron cientos de millones de dólares en ganancias solo en los primeros tres meses. Se beneficiaron de las tasas de interés históricamente bajas respaldadas por la CMHC para comprar y vender edificios residenciales multifamiliares, refinanciar deudas y hacer renovaciones que les permitieron aumentar los alquileres. [38]
El papel de los municipios en la política de vivienda es importante, en particular en la definición de políticas relacionadas con la zonificación, el uso del suelo y la prevención de la falta de vivienda. A veces, también entran en juego las limitaciones financieras, ya que su principal fuente de financiación para las estrategias de vivienda suelen ser los impuestos inmobiliarios. [39] [7] : 3
En respuesta al Fondo Acelerador de Vivienda de 4 mil millones de dólares del gobierno federal para 2023, los municipios han estado modificando las ordenanzas de uso del suelo para permitir una mayor flexibilidad en la zonificación con el fin de reclamar fondos federales vinculados a los cambios de zonificación. [40]
Los gobiernos provinciales y territoriales son los que más fondos aportan a la vivienda y determinan los límites a los gobiernos municipales. Las provincias y los territorios establecen su propio marco regulatorio para la vivienda y fijan sus propias leyes que pueden restringir lo que pueden hacer los municipios. [7] Sin embargo, el gobierno federal proporciona fondos a las provincias, territorios y, ocasionalmente, directamente a los municipios a través de acuerdos bilaterales. Un informe de 2022 del Instituto de Finanzas y Gobernanza Municipal de la Universidad de Toronto pide una mayor cooperación entre los niveles de gobierno para responder a la crisis de asequibilidad de la vivienda. [41] [39]
En un artículo de 2018 del Journal of the American Planning Association , cuatro investigadores describieron cómo el papel cambiante del gobierno en Canadá desde la década de 1970 afectó la vivienda asequible para las personas con ingresos más bajos. [42] Las políticas públicas desde la década de 1970 favorecieron soluciones más basadas en el mercado y, como resultado, se redujo el papel del gobierno en la prestación de servicios sociales, incluida la provisión de vivienda asequible para las personas con ingresos más bajos. [42] Las políticas públicas, como la " zonificación inclusiva , las bonificaciones de densidad y los fideicomisos de vivienda " introducidos en ese momento en algunos municipios de los Estados Unidos para reducir las presiones de asequibilidad de la vivienda para las personas con ingresos más bajos, no se adoptaron en Canadá al mismo ritmo. [42] Los autores dijeron que la ausencia de políticas adecuadas para equilibrar las necesidades de vivienda de aquellos cuya capacidad de pago está restringida con la tendencia natural del mercado a proporcionar vivienda a quienes pueden pagar, condujo al crecimiento de desarrollos en ubicaciones centrales donde las comodidades son abundantes para los compradores de viviendas cuyos ingresos eran cada vez más altos que los de las personas con ingresos más bajos. [42]
La investigación del estudio de 2018 mostró que existe una "desconexión entre la evidencia y la política pública" en términos de planificación urbana basada en la promoción de una mayor densidad y zonificación de uso mixto en ciudades como Toronto. [42] [43] Una consecuencia negativa no deseada de estos "principios esenciales del buen diseño urbano" ha sido una disminución de la vivienda asequible. [42] [43] El artículo mostró que en las zonas de uso mixto, las personas con altos ingresos en sectores como "administración, negocios, tecnología y salud" experimentaron una mayor asequibilidad de la vivienda: gastaron un porcentaje menor de sus ingresos en vivienda incluso con viviendas de mayor precio porque sus ingresos habían aumentado. La asequibilidad de la vivienda empeoró para aquellos con ocupaciones en manufactura, oficios y servicios culturales y sociales. Sus ingresos se habían estancado o disminuido con el tiempo y/o los costos de la vivienda habían aumentado. [42] [43] Si bien este estudio se centró en Toronto, los hallazgos serían similares en otras áreas metropolitanas censales importantes (CMA) como Vancouver. [42]
Después de la Gran Depresión y la Segunda Guerra Mundial, muchos canadienses vivían en viviendas inadecuadas, ya que se construían menos casas nuevas, las casas antiguas necesitaban reparaciones y las familias vivían en viviendas superpobladas. [44] La Ley de Vivienda Dominion de 1935 (DHA) estableció el enfoque de las políticas federales sobre programas de vivienda como orientados al mercado (en lugar de orientados al bienestar social) para las décadas siguientes. [45] : 19 Por ejemplo, la DHA no incluía viviendas de alquiler bajo subsidio; en su lugar, introdujo préstamos hipotecarios de prestamistas privados y gubernamentales conjuntos para el 20% de los canadienses que podían permitirse comprar bienes raíces en el mercado. Durante el período posterior a la Segunda Guerra Mundial, la política federal de vivienda incluyó el uso de impuestos para revitalizar el mercado de la vivienda, al mismo tiempo que se construían viviendas sociales y se subsidiaban viviendas de alquiler en el sector privado. [44]
En 1946, la Corporación de Vivienda en Tiempo de Guerra, de carácter federal, fue sustituida por la Corporación Central de Hipotecas y Vivienda (hoy conocida como Corporación Hipotecaria y de Vivienda de Canadá , CMHC), una corporación federal de la Corona . La CMHC administraba la Ley Nacional de Vivienda, que proporcionaba a los canadienses subvenciones, préstamos para comprar viviendas en el sistema de mercado y seguros hipotecarios para la financiación a crédito a través de prestamistas privados. [46] A finales de la década de 1940, el gobierno federal proporcionaba el 75% de la financiación y los subsidios, y las provincias añadían el 25%, para viviendas sociales y de alquiler públicas para familias de bajos ingresos. [47]
En la década de 1950, los municipios recibieron subvenciones federales para proyectos de renovación urbana que incluían desarrollos de viviendas de bajo alquiler, algunos de los cuales incluían subsidios de alquiler ajustado a los ingresos (RGI). Con la introducción del Seguro de Préstamos Hipotecarios de la CMHC, la propiedad de una vivienda se volvió más accesible. El seguro respaldado por el gobierno federal permitió a los compradores de viviendas y a los proveedores de hipotecas privadas asumir un mayor riesgo en hipotecas que tenían un pago inicial del 25%. [47]
Entre los años 1950 y 1970, el gobierno construyó "un parque de viviendas públicas y de alquiler asequible". [42]
Durante la década de 1960, la economía de Canadá creció a un ritmo sostenido. [12] : 22 A mediados de la década de 1960, el Primer Ministro Lester Pearson dijo que en una sociedad democrática el objetivo debe ser que todos tengan una "vivienda decente". [44] : 2 En la década de 1970, la obligación de la política de vivienda pública se basaba en garantizar que todos los canadienses tuvieran una vivienda adecuada. Mediante enmiendas a la Ley Nacional de Vivienda en 1973, se construyeron 20.000 unidades de vivienda social cada año. [44] : 2
Durante el mandato de Pierre Elliot Trudeau , el entonces Ministro de Asuntos Urbanos Ron Basford presentó la Ley Nacional de Vivienda enmendada diciendo: "Cuando hablamos de las necesidades básicas de las personas (los requisitos para la supervivencia), la sociedad y el gobierno obviamente tienen la obligación de asegurar que se satisfagan estas necesidades básicas de vivienda". Las estrategias de vivienda se centraron en "realojar a las personas en mejores viviendas y vecindarios". [48]
Antes de 1970, casi toda la política de vivienda era federal y sólo el 5% de los programas gubernamentales estaban dedicados a la vivienda para personas de bajos ingresos. [49] A partir de principios de la década de 1970, durante casi dos décadas se construyeron o adquirieron aproximadamente 16.000 viviendas sin fines de lucro o cooperativas cada año. [50] [48] En los siguientes diez años, el número de cooperativas residenciales se redujo a alrededor de 1.500 viviendas al año. [50] Esto comenzó a cambiar en la década de 1970, a medida que se reducía el papel del gobierno. [42]
Según la Constitución canadiense, las políticas y los programas de vivienda son responsabilidad de las provincias. En la práctica, el gobierno federal, junto con las provincias y los municipios, comparten la responsabilidad. [49]
A partir de la década de 1980, las políticas federales de vivienda cambiaron y más hogares en todo Canadá comenzaron a experimentar presiones para acceder a una vivienda asequible, incluidos los propietarios de las viviendas en las que viven y los que alquilan. Bajo el mandato de Brian Mulroney , se iniciaron importantes recortes a los programas federales de vivienda, lo que puso fin de manera efectiva a muchas iniciativas nacionales en favor de la vivienda asequible. En 1984, el gobierno federal comenzó a recortar la vivienda social. [44] : 2 [a]
En esa época, la Sociedad Hipotecaria y de Vivienda de Canadá desarrolló el concepto de "necesidad básica de vivienda" como base para evaluar a las personas elegibles para recibir fondos federales en virtud de los Acuerdos Globales sobre Vivienda Social de 1986, un acuerdo entre los gobiernos federal y provinciales/territoriales sobre la administración y la distribución de los costos de los programas de vivienda social en virtud de la Ley Nacional de Vivienda y la Ley CMHC . [51] [52] Se considera que un hogar tiene una necesidad básica de vivienda si cumple ciertos criterios: si está por debajo de los estándares aceptables de asequibilidad, adecuación o idoneidad y si el costo de la vivienda supera el 30% o más de sus ingresos familiares antes de impuestos. [ cita requerida ]
Según un artículo de 2004 publicado en la revista Housing Studies , a partir de principios de los años 1980 se produjo un aumento constante de los problemas de asequibilidad de la vivienda en "todas las regiones y ciudades importantes" y para casi todas las clases sociales de los hogares canadienses. [53] Los problemas de asequibilidad estaban "altamente concentrados" en los hogares de bajos ingresos, en particular en los hogares encabezados por mujeres. [53]
A finales de los años 1980, se produjo un importante cambio en las políticas de vivienda, que incluía modificaciones a los impuestos que beneficiaban a quienes podían permitirse comprar una vivienda. Al mismo tiempo, el gobierno federal dejó de financiar proyectos de vivienda social y asequible, lo que dio lugar a una drástica disminución del parque de viviendas asequibles. [54] Se produjo una "inversión masiva" en la construcción de casas y condominios y una drástica disminución de las unidades de apartamentos de alquiler construidas específicamente para ese fin. [54] Los inversores compraron algunos condominios para unidades de alquiler, pero los alquileres tenían un precio "alto del mercado" [54] y eran asequibles sólo para los hogares con ingresos más altos.
Durante la década de 1990, hubo una transferencia de nuevas responsabilidades, incluida la vivienda asequible, de los gobiernos provinciales a los gobiernos municipales sin herramientas de ingresos adecuadas. [55] Desde principios de la década de 1990, la responsabilidad de brindar apoyo para la vivienda asequible y una serie de otras cuestiones sociales relacionadas con el medio ambiente, los pueblos indígenas ( Primeras Naciones , inuit y métis ), la salud pública y la seguridad, se había transferido sin que aumentaran las fuentes de financiación. [ cita requerida ]
En la década de 1990, aunque el precio de las viviendas se mantuvo "notablemente estable", la desigualdad de ingresos aumentó y los problemas de asequibilidad de la vivienda se hicieron más frecuentes y más graves. [53] A lo largo de la década, el gobierno federal se centró en reducir el déficit federal y comenzó a transferir la responsabilidad de proporcionar viviendas sociales para los necesitados, incluidas las viviendas de bajos ingresos, a las provincias y territorios. [44] Las provincias y territorios transfirieron algunas de estas responsabilidades a los municipios sin proporcionar los recursos financieros correspondientes. [55]
En 1991, la política pública canadiense sobre la asequibilidad de la vivienda estaba más alineada con el concepto de necesidad que en el Reino Unido en la década de 1980, por ejemplo, donde el concepto de asequibilidad estaba más orientado al mercado. [56] [b]
En 1996, el gobierno federal revocó el Plan de Asistencia de Canadá de 1966, que obligaba a las personas cuyos ingresos no eran suficientes para satisfacer sus necesidades básicas (incluidos los trabajadores pobres ) a tener acceso a procedimientos de apelación establecidos en las provincias y territorios en materia de asistencia social. [57] Ese mismo año, el gobierno federal transfirió la responsabilidad de la mayoría de los programas federales de vivienda existentes a las provincias. [44] [58] : 9
A mediados de los años 1990, Canadá atravesaba una crisis nacional de personas sin hogar reconocida . La falta de vivienda, que se encuentra en el extremo más extremo del continuo de asequibilidad de la vivienda, afectaba a una población diversa de personas y familias. [44] Dicho esto, sin embargo, desde mediados de los años 1990 hasta al menos 2010, el ritmo de crecimiento de la economía canadiense fue el más fuerte y sostenido desde los años 1960. [12] : 22
Entre 1993 y 2003, mientras que los ingresos del gobierno federal aumentaron un 12% y los de las provincias y territorios un 13%, los ingresos de los municipios sólo aumentaron un 8%. [55] Entre 1993 y 2004, las transferencias fiscales federales y provinciales a los municipios disminuyeron de 25 centavos por dólar de ingresos municipales a 16 centavos, lo que representa una disminución del 37%, mientras que sus responsabilidades habían aumentado, lo que resultó en un desequilibrio fiscal. [55]
También en la década de 1990, los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), los fondos de cobertura, las empresas de capital privado y las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa entraron en el mercado de alquiler urbano en las grandes ciudades de América del Norte, y más tarde a nivel nacional y en otros países anglófonos como el Reino Unido, Australia e Irlanda; durante los siguientes 15 años se expandieron exponencialmente. [33] Los REIT surgieron en Canadá cuando la Ley del Impuesto sobre la Renta Canadiense de 1995 permitió que los REIT calificaran como fideicomisos de capital cerrado, [59] y el primer REIT establecido en Canadá fue en 1997 en Toronto. En los 15 años entre 2000 y 2015, la propiedad de los apartamentos de Toronto se concentró cada vez más entre los REIT, los inversores institucionales, los fondos de capital privado y algunas grandes empresas familiares. [60] [33]
Desde el año 2000 el coste del alquiler ha aumentado más del 20%. [61]
Para apoyar la vivienda asequible en 2001, la Sociedad Hipotecaria y de Vivienda de Canadá introdujo los Bonos Hipotecarios de Canadá, centrándose en hipotecas y tasas de interés de bajo costo. [47]
La Iniciativa de Vivienda Asequible (AHI, por sus siglas en inglés), que funcionó de 2001 a 2011, fue una iniciativa multilateral intergubernamental sobre vivienda asequible en Canadá. [62] El gobierno federal, a través de la CMHC, proporcionó financiación para el suministro de nuevas viviendas de alquiler asequibles en el marco del Programa de Vivienda Asequible con 1.000 millones de dólares canadienses entre 2001 y 2008 (que debían ser igualados por las provincias y los territorios). [c] El gobierno federal colocó la AHI dentro del Marco de Vivienda Asequible 2011-2014 para mejorar el "acceso a viviendas asequibles, sólidas, adecuadas y sostenibles". [63] El Marco reconoció que se requería una amplia gama de soluciones para responder a la diversidad de necesidades y prioridades de los programas de vivienda asequible específicas de cada jurisdicción. En virtud del Marco, se reiteró que la responsabilidad del diseño y la ejecución de los programas de vivienda asequible recaía en las provincias y los territorios. Las provincias y los territorios tendrían flexibilidad en cuanto a cómo invertir los fondos federales que debían ser igualados por las provincias y los territorios, si se alcanzaba el resultado general previsto. El objetivo era "reducir el número de canadienses con necesidades de vivienda mejorando el acceso a viviendas asequibles que sean sólidas, adecuadas y sostenibles". Entre los ejemplos de iniciativas que podrían emprenderse en el marco del marco se incluían "nuevas construcciones, renovaciones, asistencia para la compra de viviendas, complementos de alquiler, subsidios de alojamiento y alojamiento para víctimas de violencia familiar". [64]
Un informe de TD Economic de 2003 recomendó que las iniciativas gubernamentales se centraran en aumentar los ingresos de mercado en el extremo inferior, ya que el número de hogares de bajos ingresos era demasiado alto. El informe planteó inquietudes acerca de los hogares de bajos ingresos que estaban sujetos a recuperaciones de impuestos y devoluciones provinciales y federales, por ejemplo, en el caso de la reincorporación al trabajo y el Beneficio Nacional por Hijos (NCB) federal-provincial. [65] El informe decía que reducir el número de hogares de bajos ingresos sería más eficaz que los incentivos ineficientes, costosos y financiados con fondos públicos basados en el gasto o en los impuestos para aumentar el número de unidades de alquiler asequibles. [65]
El informe del TD concluyó que los municipios necesitan un mecanismo de financiación más sostenible y las provincias necesitan desempeñar un papel más activo en materia de vivienda asequible, convirtiéndose en líderes dentro del acuerdo Marco de Vivienda Asequible. [65]
En 2004, 1,7 millones de canadienses tenían problemas de asequibilidad de la vivienda. [10] : 4
A partir de 2006 [update], la CMHC dirigió a quienes necesitaban viviendas subsidiadas para hogares de bajos ingresos al gobierno municipal. [66] En 2011, la Federación Canadiense de Municipios pidió una mejor coordinación entre los tres niveles de gobierno, ya que las responsabilidades ampliadas "no estaban financiadas o tenían fondos insuficientes". [67]
Todos los niveles de gobierno de Canadá comenzaron a incluir políticas y estrategias de vivienda que respondían a la crisis de las personas sin hogar, aunque también se incluyeron estrategias y programas contra la pobreza para acabar con el problema. Los activistas dijeron que los esfuerzos eran insuficientes, ineficientes o insostenibles. [68] [d]
El número de unidades de alquiler disminuyó a partir de 2005. [61]
El presupuesto federal canadiense de 2006 “previó 300 millones de dólares para viviendas asequibles en los territorios”. [69]
En 2007, la asequibilidad de la vivienda era un problema para los canadienses de ingresos bajos y medios. [10] : 4 Los canadienses del quintil más bajo que vivían en hogares de inquilinos tenían 18 veces más probabilidades que el hogar promedio de experimentar problemas de asequibilidad. [10] : 4 [70]
En 2007, con tipos de interés históricamente bajos y una financiación hipotecaria y de deuda fácilmente disponible, el mercado inmobiliario de Canadá se encontraba en un período de fuerte crecimiento. La vivienda asequible era una medida relativa. [10] Al mismo tiempo, el parque privado de viviendas de alquiler asequible en todo Canadá era bajo. En muchas ciudades, la tasa de vacancia de unidades de alquiler asequibles era inferior al 1%. [10] : 36
Según informes de 2006 y 2010, la brecha entre los ingresos del quintil superior y el quintil inferior alcanzó extremos sin precedentes en el siglo XXI. [12] [71] Los hogares del quintil superior, en particular en las grandes áreas urbanas prósperas, podían permitirse comprar casas para inversión y/o residencia a precios más altos aprovechando las bajas tasas de interés. [10] : 89 Entre 1997 y 2007, el 1% o 246.000 canadienses obtuvieron ingresos promedio de $405.000, lo que representa el 32% de todo el crecimiento de los ingresos. [12] En 2007, hubo 24,6 millones de declarantes de impuestos en Canadá. El 1% más rico ganó más de $169.000 y tuvo un ingreso promedio de $404.000. El 0,1% más rico ganó más de 621.000 dólares y tuvo un ingreso promedio de 1,49 millones de dólares. El 0,01% más rico ganó más de 1,85 millones de dólares y tuvo un ingreso promedio de 3,83 millones de dólares. [12]
Los niveles de ingresos en el quintil superior han aumentado exponencialmente mientras que los de los quintiles inferiores han permanecido estancados. [12]
Entre 2009 y 2014, el gobierno federal presupuestó 388 millones de dólares al año para el sector de la vivienda. [72]
El presupuesto federal canadiense de 2009 asignó fondos para el período 2009-2011: renovación y modernización energética de viviendas sociales (1.000 millones de dólares); construcción de viviendas para personas mayores de bajos ingresos (400 millones de dólares); construcción de viviendas sociales para personas con discapacidades (75 millones de dólares); apoyo a la vivienda social en el Norte (200 millones de dólares); préstamos de bajo costo a municipios para mejorar la infraestructura relacionada con la vivienda (2.000 millones de dólares) como parte del Plan de Acción Económica de Canadá.
A partir de 2010 [update], los precios de la vivienda y los costos de construcción aumentaron drásticamente en Canadá, como lo hicieron en el resto del mundo. [12]
En el tercer trimestre de 2011, después de dos trimestres consecutivos de deterioro, se produjo una modesta mejora en la asequibilidad de la vivienda en todo Canadá. En parte, esto se debió a la disminución de los costos de propiedad de la vivienda como resultado de las menores tasas hipotecarias. [19]
En 2012, la creciente brecha de desigualdad había presentado un desafío significativo para los hogares canadienses que estaban "fuera" de los mercados de vivienda de alquiler y propiedad. [73] Para ese año, hubo un ligero deterioro en la asequibilidad de la vivienda, según el Royal Bank of Canada (RBC). [74] [e]
Muchas partes del país también informaron ese año que los trabajadores clave (maestros, enfermeras, oficiales de policía, trabajadores de la construcción y otros) que ganaban ingresos razonablemente buenos de sus profesiones, tenían cada vez más dificultades para afrontar el alto costo de la vivienda". [73] Según un informe de 2012 de la Federación de Municipalidades Canadienses , un tercio de los canadienses eran inquilinos. La construcción y rehabilitación de unidades de alquiler asequibles no siguió el ritmo del número de unidades de alquiler asequibles que se perdieron por demolición, proyectos de intensificación urbana y la conversión más rentable a condominios. Menos del 10% de las nuevas viviendas iniciadas en 2012 fueron unidades de alquiler. [61] La FCA encontró que la escasez de viviendas de alquiler disponibles está empeorando al mismo tiempo que más canadienses se están quedando fuera de la propiedad de la vivienda. [61]
En 2012, si bien Canadá tenía un mercado inmobiliario sólido [75], muchos hogares canadienses enfrentaban inseguridad habitacional .
En la Conferencia Nacional de Vivienda de 2018 organizada por la CMHC, se plantearon inquietudes sobre un marcado aumento en la financiarización del sector de la vivienda que se había extendido al mercado de alquiler privado. [76] : 6 La Federación Canadiense de Asociaciones de Apartamentos no estuvo de acuerdo con la premisa y describió a los oradores destacados de la conferencia como "progresistas". [77] Los problemas incluyeron el aumento de los "propietarios aficionados", los condominios, Airbnb , los alquileres a corto plazo , el aumento de los alquileres y los problemas con los desalojos. Se están comprando edificios multiresidenciales como activos de vivienda para generar riqueza en un momento en que las unidades de alquiler escasean. [76] : 6
El presupuesto federal de 2022 , publicado el 7 de abril, exigía una revisión del tratamiento fiscal de los grandes fideicomisos corporativos que utilizan bienes raíces residenciales como instrumentos de inversión financiera. Esta revisión examinaría el impacto de la vivienda como clase de activo en los compradores e inquilinos de viviendas canadienses. [78] El presupuesto también incluía 1.500 millones de dólares para cooperativas de vivienda como parte de la solución a la crisis de la vivienda asequible. [50] Desde principios de la década de 1990 hasta 2020, 25 de los mayores propietarios financieros, incluidos los REIT, consolidaron alrededor de 330.000 suites de alquiler que representan el 20% del "stock privado de apartamentos de alquiler construidos especialmente" de Canadá. [38] Los REIT no tenían unidades de alquiler en 1996; en 2020, poseían 200.000 suites. [38] A partir de 2021, los REIT y otros propietarios financieros se benefician de un tratamiento fiscal preferencial, que Martine August describió como subsidios estatales. August ha pedido a la CMHC que deje de ofrecer a los propietarios financieros "tasas preferenciales para préstamos hipotecarios", que en realidad son subsidios a empresas que no están proporcionando un bien público. También pide al gobierno federal que prohíba a los propietarios financieros acceder a los préstamos y subvenciones de la Estrategia Nacional de Vivienda, ya que estas empresas "eliminan la vivienda asequible como estrategia comercial". [38]
El informe de 2020 sobre la Encuesta de 2018 reveló que 1.644.900 hogares canadienses o el 11,6% tenían una necesidad básica de vivienda, [15] en comparación con el 12,7% informado en el censo canadiense de 2016. [ 79] En 2016, las regiones canadienses con la mayor cantidad de hogares que experimentaban una necesidad básica de vivienda incluyeron Nunavut con un 36,5%, Territorios del Noroeste con un 15,5%, Ontario con un 15,3% y Yukón con un 15,2%. [79] El Censo de 2016 también mostró que las tasas más altas de necesidad básica de vivienda en las áreas metropolitanas fueron Toronto con un 19,1% y Vancouver con un 17,6%. [79]
En mayo de 2021, el precio de la vivienda aumentó con una "rápida aceleración", la oferta de viviendas y las tasas hipotecarias estaban en mínimos históricos y la demanda aumentó, y los economistas del Royal Bank of Canada y el Canadian Imperial Bank of Commerce expresaron su preocupación por la entrada de especuladores en el mercado, lo que impedía que las familias jóvenes y de bajos ingresos pudieran acceder a viviendas asequibles. [80] Con 424 unidades de vivienda por cada 1.000 personas, Canadá ocupa el último lugar entre las naciones del G7 [f] en "oferta media de vivienda per cápita", en comparación con Francia, que tiene 540 unidades por cada 1.000, la mayor oferta de vivienda per cápita. Dentro de Canadá, el inventario de oferta de vivienda disponible es el más bajo registrado. [80] Refleja una insuficiencia crónica de oferta de viviendas. De 2016 a 2021, la población de Canadá aumentó a unos 37 millones con la llegada de 1,8 millones de nuevos residentes que a menudo prefieren vivir en los "centros y suburbios distantes de las grandes ciudades". [81]
La pandemia de COVID-19 exacerbó las presiones en materia de vivienda, incluida la preferencia imprevista por el tipo de vivienda y la ubicación geográfica. [82] Durante la pandemia, en febrero de 2022, se informó que el mercado inmobiliario canadiense estaba experimentando un auge inesperado con precios récord, combinados con tasas de interés históricamente bajas y una oferta decreciente de bienes raíces. Tanto en 2020 como en 2021 se batieron récords de ventas de bienes raíces. A fines de 2021, el índice de precios de la vivienda MLS fue un récord de 25,3% más alto que en 2020. [83] Durante la pandemia, la migración interprovincial también fue fuerte y continuó en 2022, lo que también contribuyó a los precios altos. [83]
En el presupuesto federal de 2022 , "Un plan para hacer crecer nuestra economía y hacer que la vida sea más asequible", publicado el 7 de abril, el gobierno federal respondió a las preocupaciones sobre el papel del mercado especulativo en los altísimos precios inmobiliarios. Se introdujo una prohibición de dos años para los "compradores extranjeros". [84] [85] [86] Sin embargo, la prohibición se limitó a las compras sin planes de desarrollo de viviendas en el presupuesto federal de 2023, con el argumento de estimular la construcción de viviendas. [87]
El ochenta por ciento de los canadienses cuentan con viviendas de mercado, que incluyen la propiedad individual de la vivienda y el alquiler privado de viviendas. [88] En el sistema de vivienda de mercado, las personas financian su propia vivienda, independientemente de la asistencia gubernamental.
Un informe de 2019 del Royal Bank of Canada RBC Economics sobre la asequibilidad de la vivienda indicó que, en 9 de las 14 áreas de mercado que rastrean, la mayoría de las familias canadienses pueden comprar una vivienda promedio. [89] Los mercados más asequibles son Saint John, St. John's, Regina, Quebec City y Halifax, mientras que los mercados menos asequibles son Vancouver, Toronto y Victoria.
Statistics Canada informó que, mientras que el " producto interno bruto (PIB) real per cápita de Canadá aumentó aproximadamente un 50% entre 1980 y 2005", y la fuerza laboral aumentó el nivel educativo y la experiencia laboral durante este mismo período y las ganancias medias entre el 20% superior de los empleados a tiempo completo y año completo crecieron un 17,9%, entre aquellos en el 10% inferior de la distribución las ganancias medias disminuyeron un 13,3%. [90] Las ganancias medias a tiempo completo y año completo de los canadienses aumentaron apenas un poco, de $41.348 en 1980 a $41.401 en 2005. [90]
En un artículo del Toronto Star de septiembre de 2000, un profesor de la Universidad de Toronto , cuya investigación se centra en cuestiones de vivienda y personas sin hogar, señaló que el término "personas sin hogar" (como término para describir un problema social) rara vez se utilizaba antes de los años 1980. [48] [91] Cuando las Naciones Unidas anunciaron en 1981 que habría un Año Internacional de Vivienda para las Personas sin Hogar en 1987, su declaración se refería únicamente a los países en desarrollo y no mencionaba a Canadá ni a otros países con economías avanzadas . [48] En 1987, los académicos y las conferencias se centraron en las personas sin hogar en Canadá y otras naciones desarrolladas. Según Hulchanski, antes de los años 1980, "la gente de los países desarrollados no sabía lo que era no tener hogar". [48] Había vivienda disponible para hombres solteros en pensiones de mala calidad, pero no estaban sin hogar. [48]
En un informe de 2014 de la Alianza Canadiense para Acabar con el Sinhogarismo y la Universidad de York , el autor principal Stephen Gaetz pidió financiación federal directa para construir unidades de vivienda asequibles para responder al sinhogarismo en Canadá, ya que el presupuesto de otoño mostró un superávit. Gaetz dijo que si se gastaran 46 dólares adicionales por canadiense en vivienda asequible, se aceleraría el fin del sinhogarismo crónico y se ayudaría a muchos miles de canadienses que estaban en riesgo de quedarse sin hogar. El informe estimó que el costo para la economía de los 235.000 canadienses que se estima que experimentan el sinhogarismo anualmente era de unos 7.000 millones de dólares. La cantidad de personas sin hogar no ha disminuido a pesar de los "2.000 millones de dólares asignados en fondos federales". Durante los últimos 25 años, el gobierno federal había estado disminuyendo la inversión en vivienda asequible. Para 2014, esto representó una disminución del 46% desde la década de 1980. Desde 1989, la población de Canadá aumentó un 30%, pero el monto per cápita gastado para construir un parque de viviendas asequibles disminuyó de $115 per cápita en 1989 a $60 per cápita en 2014. En 1982, el gobierno federal construyó 20.450 unidades de vivienda asequible; en 2006, solo se construyeron 4.393 unidades. Gaetz llamó la atención sobre las políticas públicas en lugares como la tributación que beneficiaron a los propietarios de viviendas en aproximadamente $8.6 mil millones al año. El informe decía que el gobierno federal estaba canalizando dinero a quienes no lo necesitaban mientras desatendía a los más necesitados. [92]
En 2017, Graham Haines, director de políticas e investigación del Ryerson City Building Institute en Toronto, dijo que los responsables de las políticas canadienses se habían centrado casi exclusivamente en promover la propiedad de viviendas desde finales de los años 90, creando un patrón de construcción de unidades de vivienda, como condominios , para los inversores en lugar de los usuarios finales: los inquilinos. Al "dejar que el mercado haga lo que el mercado quiere", Canadá descuidó las necesidades de su población, escribió Haines. Esto resultó en una disminución de décadas en la oferta de apartamentos de alquiler construidos especialmente, ya que los desarrolladores prefirieron construir condominios, especialmente con políticas fiscales favorables e incentivos establecidos. Haines dijo que, a medida que los millennials alcanzan una edad en la que están listos para convertirse en compradores de viviendas, es posible que compitan por los mismos condominios que las personas mayores que desean reducir su tamaño. [93] Haines pidió cambios en las políticas públicas que favorezcan la construcción de unidades de alquiler adecuadas que sean asequibles para quienes las utilizarán, reconociendo que el alquiler será una parte importante del sector inmobiliario en Canadá. [93]
En un artículo de Housing Studies de 2020 , Megan Nethercote, investigadora del Vicerrector de la Universidad RMIT , investigó la financiarización de la vivienda de alquiler en el mercado inmobiliario privado. Expresó su preocupación por la escasez de literatura sobre la provisión de vivienda social o asequible, a pesar de la importancia de la expansión del sector de alquiler privado en materia de vivienda asequible. Los REIT son muy recomendados como uno de los pagadores de dividendos más fiables para sus inversores, en particular para los jubilados y otras personas que necesitan inversiones seguras. Durante la pandemia, los REIT prosperaron porque se benefician de las bajas tasas hipotecarias y otras subvenciones y préstamos de la CMHC, y experimentaron un crecimiento significativo en el mercado de alquiler privado en crisis. [33] Convierten apartamentos antiguos en condominios o unidades de alquiler más altas, y los expertos en vivienda evalúan que el éxito de su modelo de negocio se basa en la eliminación de la vivienda de alquiler asequible.
En su informe del segundo trimestre de 2016, la Sociedad Hipotecaria y de Vivienda de Canadá advirtió que los precios de las viviendas están sobrevaluados en nueve mercados canadienses, y que Vancouver corre un alto riesgo. También siguen existiendo pruebas contundentes de "condiciones problemáticas" en Toronto , Calgary , Saskatoon y Regina , mientras que en Ottawa las "condiciones problemáticas" son débiles. [94]
En el tercer trimestre de 2021, se necesitaba el 37,1% del ingreso disponible para pagar los costos de la vivienda, lo que representa un aumento de 5,2 puntos en 2021, la proporción más alta desde 2008. [23] En 2008, los precios promedio de las viviendas eran mucho más bajos que en 2021 y las tasas de interés eran 5 puntos más altas que la tasa de 2021 del Banco de Canadá, que era cercana a cero. [23]
Se dice que la vivienda es uno de los numerosos determinantes sociales de la salud (DSS), junto con la pobreza, el empleo, los ingresos, la educación, las redes de apoyo social, los entornos físicos, el desarrollo infantil temprano, el género y el capital social, que impiden que los pueblos indígenas de Canadá ( Primeras Naciones , inuit y métis ) logren la equidad en materia de salud con otros canadienses. [95] Según un metaanálisis de 2015 realizado por un equipo de investigadores de la Universidad de Alberta y la Universidad Memorial , las fuentes de su revisión sistemática indicaron que los pueblos indígenas de Alberta tenían más probabilidades de tener una "asequibilidad limitada para las viviendas" y de "vivir en viviendas con condiciones de vivienda y espacios privados inadecuados". [95] En 2016, los hogares de las Primeras Naciones, los inuit y los métis vivían en viviendas "inadecuadas e insuficientes"; esto se reconoció como un problema crítico en todo Canadá. [96]
Antes de la década de 1950, los inuit vivían vidas seminómadas, moviéndose de campamentos de caza a campamentos de pesca. En la década de 1950, las agencias del gobierno federal prometieron a los inuit viviendas de calidad para convencerlos de mudarse a aldeas permanentes en lo que entonces era parte de los Territorios del Noroeste . [97] Durante la Comisión de la Verdad Qikiqtani realizada por la Asociación Inuit Qikiqtani, los inuit testificaron repetidamente que las promesas de viviendas de calidad no se cumplieron. [97] El gobierno no consultó a los inuit con respecto a "viviendas apropiadas y asequibles". [97] El primer programa federal de vivienda de alquiler con opción a compra comenzó en 1959 como el Programa de Préstamos para Vivienda Esquimal, que ofrecía edificios de bajo costo de 16' x 16' de estructura rígida mal construida que no reflejaban el estilo de vida inuit, que rápidamente se llamaron casas "de caja de cerillas". [97] El plan de pago era de 7 a 10 años a 15 dólares mensuales. [98] Incluso a este precio, estas casas eran inasequibles, ya que la mayoría de los "inuit subsistían de la caza y el empleo estacional". [97] Con el colapso del Programa de Préstamos en 1965, se introdujeron nuevos y complejos sistemas de alquiler administrados por los consejos de vivienda. [97] En 2021, en Nunavut había 5.600 unidades de vivienda pública con alquileres orientados a los ingresos gestionadas por la Corporación de Vivienda de Nunavut (NHC) con más de 20.000 inquilinos. [98] Esta es una faceta de la forma en que Nunavut ha abordado los problemas de vivienda. [98] Los desafíos de vivienda de Nunavut son complejos y se abordan utilizando "enfoques multifacéticos". Esto incluye "políticas y programas informados sobre el trauma" que son necesarios para responder al " trauma intergeneracional de la reubicación forzada y las escuelas residenciales " que afectan a las "condiciones socioeconómicas en Nunavut". [98] En un podcast de 2021, Mumilaaq Qaqqaq , exdiputada por Nunavut, describió la gira de tres semanas por las aldeas de Nunavut para informar de primera mano sobre la crisis de la vivienda. [99] Informó sobre familias multigeneracionales que viven en casas superpobladas, con corrientes de aire y llenas de moho que no habían sido reparadas ni renovadas en años. [98]
Tras los informes de los medios de comunicación que criticaban en profundidad la falta de acción por parte del gobierno federal, se encargó un estudio exhaustivo de la vivienda indígena en Canadá, que dio lugar al informe de 1992, A Time for Action: Aboriginal and Northern Housing (Tiempo de actuar: vivienda aborigen y del norte) . El informe decía que alrededor del 50% de las 70.000 casas de las reservas no eran aptas para ser utilizadas como residencias y pedía la "construcción inmediata de 21.700 nuevas viviendas". El informe decía que era necesario sustituir 6.700 viviendas, mientras que unas 44.500 "necesitaban reparaciones importantes". El coste en ese momento se estimó en 2.100 millones de dólares. [100]
Tras 18 meses de conversaciones sobre la mejora del acceso a la vivienda, el empleo, los servicios sanitarios y la educación, el Gobierno de Canadá, los primeros ministros de las provincias, los dirigentes territoriales y los dirigentes de cinco organizaciones aborígenes nacionales firmaron en 2005 una serie de acuerdos, conocidos como el Acuerdo de Kelowna , con un plan quinquenal de 5.000 millones de dólares para "mejorar las vidas de las Primeras Naciones, los métis y los inuit". [101] Habría incluido 1.600 millones de dólares para vivienda. La vivienda en las reservas se considera una responsabilidad federal debido a los derechos establecidos en los tratados. En el primer presupuesto durante el mandato de Stephen Harper , que no respaldó el Acuerdo celebrado con los Whigs, el presupuesto de 2006 asignó sólo 150 millones de dólares para financiar la vivienda, la educación, el agua potable y otros servicios para las Primeras Naciones, los métis y los inuit. [102] En cambio, el gobierno de Harper introdujo en 2008 una "solución basada en el mercado" para la crisis de la vivienda en las reservas (el Fondo de Vivienda de Mercado de las Primeras Naciones) para ayudar a los hogares de las Primeras Naciones a comprar viviendas en las reservas, con el objetivo de "25.000 viviendas de propiedad privada para 2018". Esta acción marcó un esfuerzo por enfatizar aún más la privatización de la vivienda indígena que se había iniciado a mediados de la década de 1980. Su objetivo era reducir el papel y las responsabilidades del gobierno federal en materia de vivienda para las comunidades indígenas. [103] En 2008, el gobierno federal asignó una inversión única de 300 millones de dólares sin consultar a las Primeras Naciones sobre la introducción de un nuevo concepto de vivienda. De 2008 a 2015, el fondo creció a 344 millones de dólares mediante inversiones no relacionadas con la vivienda. Los costos administrativos, los estipendios y los gastos de viaje suman alrededor de 3,6 millones de dólares por año y, en ocho años, solo se construyeron 99 viviendas, lo que indica que la solución basada en el mercado fue un fracaso. Pierre Poilievre era el ministro responsable del CMHC en ese momento, el organismo que administraba el Fondo. Bernard Valcourt , entonces Ministro de Asuntos Aborígenes, también estaba involucrado. [104]
En 1981, la tasa de propiedad de vivienda en Canadá era del 62,4%, [105] después de caer a un mínimo histórico del 60% en 1999, aumentó al 63,9% en 2000; [106] al 68,4% en 2006, [105] y al 68,55% en 2021. [106]
Desde la década de 1990, hubo un rápido aumento en el precio de los bienes raíces residenciales desde la década de 1990, [105] por lo que el aumento en la propiedad de viviendas, también resultó en un aumento en la deuda hipotecaria. [107] Según un informe del Banco de Canadá (BOC) de 2012, la medida de asequibilidad del BOC (AFF), que se basaba en la "relación entre los pagos hipotecarios mensuales y el ingreso disponible (DI)", fue "consistentemente favorable según los estándares históricos" a partir de finales de la década de 1990. [107] Según Mark Carney , el Gobernador del Banco de Canadá de 2008 a 2013, la demanda de vivienda en Canadá era consistente con la oferta de vivienda. [108] Carney advirtió en 2011 que, aunque las medidas de asequibilidad de la vivienda en Canadá eran favorables en la mayoría de los casos (con algunos mercados de vivienda ya severamente inasequibles incluso al tipo de cambio actual), las tasas de interés estaban en un mínimo histórico. Expresó su preocupación por el elevado endeudamiento de los hogares canadienses, que podría provocar un aumento de las tasas de interés hipotecarias que podría hacer que la asequibilidad de la vivienda cayera a "su peor nivel en 16 años". [108] La asequibilidad en el mercado inmobiliario aumentó en parte debido a las condiciones del mercado laboral que respaldaron el aumento de los ingresos y las bajas tasas de interés. [107] El sector bancario se benefició del "fuerte crecimiento del crédito" y de las mayores cargas de endeudamiento que estos compradores de viviendas contrajeron entre 2001 y 2011. Sin embargo, se manifestaron inquietudes sobre el altísimo endeudamiento de los hogares, que había alcanzado aproximadamente el 150% de la relación deuda-ingreso en 2012. [109]
A principios de 2020, aproximadamente un tercio de todas las viviendas en Ontario y Columbia Británica eran propiedad de inversores, también conocidos como propietarios de propiedades multiresidenciales. En Nueva Escocia y Nuevo Brunswick, los inversores poseen el 40% de todas las unidades de vivienda residencial. [110] Se ha planteado la preocupación de que, si bien el grupo de inversores proporciona una parte importante de la oferta de viviendas de alquiler, también puede ser responsable de la rápida escalada de las propiedades residenciales. El escrutinio de este grupo de compradores aumentó durante la pandemia de COVID-19, ya que la oferta de viviendas alcanzó mínimos cruciales. [111] Los datos de abril de 2022 del CHSP revelaron que, en las zonas urbanas, el ingreso medio de los inquilinos era de 25 000 dólares, en comparación con los FTHB, cuyo ingreso medio era el doble, 50 000 dólares, en las áreas metropolitanas censales (CMA) más grandes de todo Canadá. [16]
Aproximadamente un tercio de los canadienses alquilan sus viviendas. Ontario y Columbia Británica tienen una tasa más alta de alquileres de propiedades residenciales. [106]
Durante la pandemia de COVID-19, la oferta de viviendas, en particular la de viviendas asequibles, cayó a mínimos históricos. [111] El precio promedio de una vivienda en Canadá aumentó un 17,1% hasta los 779.000 dólares en el cuarto trimestre de 2021 en comparación con el cuarto trimestre de 2020, según una encuesta de Royal LePage. [112]
Un informe del Banco de Canadá del 13 de enero de 2022 examinó tres tipos de compradores en Canadá: compradores de vivienda por primera vez (FTHB, por sus siglas en inglés), compradores de vivienda que repiten e inversores o propietarios de múltiples propiedades residenciales. [113] Los datos del CHSP de abril de 2022 revelaron que, en las áreas urbanas, el ingreso medio de los inquilinos era de $25 000 en comparación con los compradores de vivienda por primera vez, cuyo ingreso medio era el doble, $50 000, en las áreas metropolitanas censales (CMA, por sus siglas en inglés) más grandes de Canadá. [16] El diecinueve por ciento del pago inicial para la compra de la primera vivienda fue donado por un miembro de la familia. [112] Los propietarios de propiedades residenciales se describen como "compradores repetidos" cuando compran una casa nueva mientras venden la anterior; los propietarios de múltiples propiedades residenciales se describen como "inversores" si compran una nueva residencia, potencialmente para obtener ingresos por alquiler, mientras conservan la anterior. [114] Los inversores o propietarios de múltiples propiedades residenciales, que pueden ser personas físicas o jurídicas, poseen propiedades como inversión, incluidos los ingresos por alquiler, como propiedad recreativa que puede ser una fuente de ingresos por alquiler. [16] El informe describe a los inversores como personas mayores, con mayores ingresos y más endeudados. [113] Según el informe del Banco de Canadá basado en datos hipotecarios, desde 2014, los compradores por primera vez han sido el grupo más grande de compradores de vivienda en Canadá, representando alrededor del 50% de todas las compras de viviendas hipotecadas; los compradores de vivienda reincidentes representaron el 31% y los inversores representaron el 19% desde 2014. [113] Durante la pandemia, los compradores por primera vez representaron el 47% en junio de 2021, en comparación con el 53% en 2015. [114] El Banco de Canadá informó de un "rápido aumento" en las compras de viviendas hipotecarias por parte de los tres grupos, pero el aumento más pronunciado se produjo en el grupo de inversores. [113]
Según los datos del Programa de Estadísticas de Vivienda de Canadá (CHSP) de Statistics Canada para 2019 y 2020 sobre la propiedad de viviendas, publicados el 12 de abril de 2022, que comparan a los compradores de vivienda por primera vez (FTHB) y a los propietarios de múltiples propiedades residenciales, estos últimos poseen alrededor de un tercio de todas las propiedades residenciales en Canadá. De estos, el 10 % más rico representa el 25 % del valor de las viviendas residenciales. [16] Si bien los inversores proporcionan una parte importante de la oferta de viviendas de alquiler, también pueden exacerbar los "ciclos de auge y caída en los mercados inmobiliarios", lo que provoca inestabilidad económica. [113]
En el sistema de vivienda basado en el mercado de Canadá, en 2010 el gobierno federal intervino sólo cuando la asequibilidad de la vivienda se vio presionada hasta el punto de que la propiedad de la misma se volvió inaccesible incluso para personas con empleo a tiempo completo. [12]
El Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de las Naciones Unidas publicó un informe sumamente crítico y detallado sobre las políticas sociales de Canadá en su revisión de 1998 del cumplimiento de Canadá con estos derechos, en particular sobre los niveles desastrosos de personas sin hogar. Concluyó que "si bien Canadá tiene una larga historia de éxitos en materia de vivienda, los recortes en materia de vivienda que comenzaron a fines de la década de 1980 han impedido efectivamente que Canadá cumpla con sus obligaciones internacionales en materia de vivienda". [115] [58] [116] Preocupaciones similares se plantearon en su informe de seguimiento de 2016, que pidió respeto por el derecho a una vivienda adecuada. El Comité expresó inquietudes sobre la crisis de la vivienda y la falta de una estrategia y financiación nacionales en materia de vivienda, subsidios de vivienda inadecuados, la escasez de oferta de vivienda y los desalojos, y pidió que se tomaran medidas sobre una serie de cuestiones, entre ellas aumentar los recursos para la vivienda a nivel federal y provincial, aumentar "sustancialmente" la oferta de unidades sociales y asequibles; proteger a los inquilinos de los desalojos, específicamente de conformidad con las leyes internacionales sobre personas sin hogar. El comité recomendó que el gobierno federal adoptara una estrategia nacional sobre las personas sin hogar. [117]
Hasta 2012, los responsables de las políticas y los investigadores canadienses no tenían una interpretación común del sinhogarismo ni una definición práctica. [118] El Observatorio Canadiense del Sinhogarismo (COH, por sus siglas en inglés), entonces llamado Red Canadiense de Investigación sobre el Sinhogarismo (CHRN, por sus siglas en inglés), un instituto de investigación canadiense sin fines de lucro y no partidista que mide el sinhogarismo en Canadá para abordar mejor el sinhogarismo, desarrolló una definición del sinhogarismo que clasifica a las personas sin hogar como "sin refugio", "con refugio de emergencia", "acomodadas provisionalmente" y "en riesgo de quedarse sin hogar". La definición de la Tipología Europea del Sinhogarismo y la Exclusión de la Vivienda (ETHOS, por sus siglas en inglés) también utiliza categorías similares. [119] A falta de una definición coherente, la política pública canadiense se había centrado únicamente en el "sinhogarismo absoluto". [120]
En 1998, los alcaldes de las ciudades más grandes de Canadá declararon que la falta de viviendas asequibles constituía un desastre nacional en materia de vivienda. El gobierno federal respondió anunciando iniciativas federales y provinciales condicionales de costos compartidos para construir viviendas asequibles por un valor de 1.000 millones de dólares. Sin embargo, durante este período de iniciativas de reducción de impuestos y de deuda, la devolución de responsabilidades federales a las provincias, sin una transferencia de fondos que la acompañara, hizo imposible que las provincias contribuyeran con su parte a proyectos de vivienda asequible. Las provincias se centraron en reducir el tamaño del gobierno y aumentar las reducciones de impuestos provinciales. [121]
Según un artículo de la revista Canadian Business de 2005, todas las hipotecas concedidas por instituciones reguladas por el gobierno federal en las que el pago inicial es del 25% o menos están obligadas, en virtud de la Ley Federal de Bancos, a tener un seguro hipotecario. [122] En 2004, esto representaba el 45% de todos los compradores de viviendas, o 500.000 hogares canadienses, con un coste total de 1.600 millones de dólares en seguros hipotecarios que se pagaron a la CMHC, la corporación de la Corona que proporciona seguros hipotecarios. Según el informe anual de 2004 de la CMHC, las primas de seguros hipotecarios cobradas ascendieron a 1.100 millones de dólares, mientras que se pagaron 51 millones de dólares en reclamaciones, lo que representa menos del 5% del pago. Entre 1994 y 2004, la CMHC pagó aproximadamente el 45%, lo que es mucho menos que la mayoría de los demás tipos de seguros. El artículo de Canadian Business de 2005 advertía de que el programa de seguros hipotecarios de la CMHC era la "línea de seguros más lucrativa de Canadá". [122] El seguro hipotecario respaldado por el gobierno de la CMHC, adquirido por una tarifa fija inicial a través de la Sociedad Hipotecaria y de Vivienda de Canadá, es obligatorio para los compradores de viviendas con un pago inicial de menos del 20% del valor de la vivienda". [123]
Existe preocupación por la comercialización agresiva que comenzó a mediados de los años 1990 para hacer que las líneas de crédito personales garantizadas (PLC) (a menudo garantizadas con activos inmobiliarios) estuvieran mucho más disponibles. En 2011, las PLC garantizadas representaban el 50% de la deuda de los consumidores. Esto coloca a muchos hogares en una situación de vulnerabilidad expuesta si los precios de la vivienda caen, las tasas hipotecarias aumentan o sus ingresos disminuyen. [109]
Las preocupaciones por los altos niveles de endeudamiento de los hogares canadienses llevaron a cambios en las regulaciones hipotecarias anunciadas en junio de 2012 por el Ministro de Finanzas Jim Flaherty. El gobierno federal redujo el período máximo de amortización para una hipoteca asegurada por el gobierno de 30 a 25 años. El límite superior que los propietarios de viviendas canadienses podían pedir prestado contra el valor líquido de su vivienda se redujo del 85% al 80%. [123]
En 2012, Londerville, del Instituto Macdonald-Laurier, propuso amortizaciones a 40 años en "ciertos mercados y para ciertos grupos de edad, tal vez con límites en el precio de la vivienda", por ejemplo en el caso de los hogares jóvenes en el mercado inmobiliario de Toronto, donde los precios son elevados y que "pueden necesitar un período de amortización de 40 años en su primera vivienda para que sea asequible". [18]
La CMHC obtiene grandes beneficios de este seguro hipotecario, que cobra principalmente a los compradores primerizos y a aquellos que no pueden pagar más del 20% de la entrada debido a sus bajos ingresos. Entre 2001 y 2010, este seguro hipotecario supuso una contribución de 14.000 millones de dólares a la reducción de la deuda federal canadiense. Londerville, del Instituto Macdonald-Laurier, señala las preocupaciones del FMI sobre algunas prácticas de la CMHC y la carga innecesaria que se impone a los propietarios de viviendas en el extremo inferior de la escala de ingresos. [18] Esto erosiona la asequibilidad.
En 2006, la Sociedad Canadiense de Hipotecas y Vivienda (SCMH) consideró que el 20% de los hogares canadienses (1,7 millones de hogares) se encontraban en situación de necesidad básica de vivienda. Estos hogares no podrían encontrar una vivienda adecuada y apropiada sin gastar el 30% o más de sus ingresos antes de impuestos. La SCMH descubrió que en 1996, 656.000 hogares (7%) gastaron al menos la mitad de sus ingresos antes de impuestos en vivienda, frente a 422.000 hogares (5%) en 1991. Si bien representan sólo el 35% de todos los hogares, casi el 70% de quienes se encontraban en situación de necesidad básica eran inquilinos. [66]
En 2006, el 5,5% de los canadienses, es decir, 1,7 millones de personas de una población total de 31 millones, vivían en viviendas precarias o carecían de ellas. [70] (Asociación Canadiense de Vivienda y Renovación).
En 2021, la CMHC del gobierno federal afirmó que 2225 dólares al mes constituyen una vivienda "asequible" en el Gran Montreal . Esto provocó la condena tanto de los diputados del Nuevo Partido Democrático como de los conservadores . La CMHC afirmó que su principal objetivo era estimular la construcción de nuevas viviendas, no mantener bajos los precios. [124]
En un informe de 2010 del Conference Board of Canada titulado "Building From the Ground Up: Enhancing Affordable Housing in Canada" (Construir desde la base: mejorar la vivienda asequible en Canadá), se afirmaba que la escasez de vivienda asequible estaba "teniendo un efecto perjudicial sobre la salud de los canadienses, lo que, a su vez, reduce su productividad, limita nuestra competitividad nacional e indirectamente aumenta el costo de la atención sanitaria y la asistencia social". El estrés, el asma y la diabetes están relacionados con la vivienda inadecuada. [125]
En 1986, la CMHC celebró acuerdos globales y operativos en virtud de la Ley Nacional de Vivienda y la Ley de la CMHC con las provincias y territorios en relación con la administración y la distribución de los costos de los programas de vivienda social. El concepto de necesidad básica de vivienda se desarrolló y adoptó como criterio de elegibilidad para identificar a los hogares que estaban en necesidad y como base para asignar fondos federales a través de la CMHC a las provincias y territorios participantes. La CMHC considera que un hogar tiene una necesidad básica de vivienda si cumple ciertos criterios: si está por debajo de los estándares aceptables de asequibilidad, suficiencia o idoneidad y si el costo de la vivienda supera el 30% o más de sus ingresos familiares antes de impuestos. [66]
La CMHC considera que los hogares tienen un problema de asequibilidad de vivienda si tienen que gastar el 30% o más de los ingresos totales del hogar antes de impuestos en gastos de alojamiento. [126] Los gastos de alojamiento incluyen "el alquiler y cualquier pago de electricidad, combustible, agua y otros servicios municipales" para los inquilinos y "los pagos de hipoteca (capital e intereses), impuestos a la propiedad y cualquier tarifa de condominio, junto con los pagos de electricidad, combustible, agua y otros servicios municipales" para los propietarios de viviendas. [126]
Statistics Canada recopila datos sobre las necesidades básicas de vivienda a través de la Encuesta de Vivienda Canadiense.
En 2006, aproximadamente el 5,1% de los hogares canadienses se consideraban en situación de grave necesidad de vivienda y gastaban el 50% o más en alojamiento. [79] [127]
En 2011, alrededor de 1,5 millones de hogares canadienses o el 12,5% de los hogares canadienses tenían necesidades básicas de vivienda, [79] y varios niveles de gobierno en Canadá estaban explorando soluciones políticas para ayudar a los desafíos que enfrentan los inquilinos y propietarios de bajos ingresos sobrecargados con los costos de vivienda. [51]
En 2016, alrededor de 1,7 millones de hogares canadienses o el 12,7% de los hogares canadienses tenían necesidades básicas de vivienda. [79] El porcentaje fue ligeramente mayor en las áreas urbanas, con alrededor del 13,6% de todos los hogares canadienses que vivían en áreas urbanas (1,6 millones de hogares urbanos) en necesidad básica de vivienda. [128] [79] En 2016, las regiones con el mayor porcentaje de hogares en necesidad básica de vivienda fueron Nunavut con un 36,5%, Territorios del Noroeste con un 15,5%, Ontario con un 15,3% y Yukón con un 15,2%. [79] En 2016, las tasas más altas de necesidad básica de vivienda en las áreas metropolitanas incluyeron Toronto con un 19,1%, Vancouver con un 17,6%, Belleville con un 15,4% y Peterborough con un 15,1%. [79]
El informe de 2020 sobre la Encuesta de 2018 reveló que 1.644.900 hogares canadienses, o el 11,6 %, tenían necesidades básicas de vivienda. [15] Solo el 6,5 % de los propietarios de viviendas tenían necesidades básicas de vivienda en comparación con los hogares de inquilinos, donde el 23 % probablemente tenían necesidades básicas de vivienda. [15] El veintiún por ciento de los inquilinos no tenían necesidades básicas de vivienda. [15]
La necesidad básica de vivienda no mide el progreso con respecto a algún indicador mensurable. [129]
En noviembre de 2017, el gobierno federal amplió su papel en materia de vivienda con la introducción de la Estrategia Nacional de Vivienda ( NHS ) (NHS), con un enfoque de vivienda basado en los derechos humanos. [130] [131] [g] El objetivo del NHS era "garantizar que todos en Canadá tengan acceso a una vivienda que satisfaga sus necesidades y que puedan pagar". [130]
Antes del lanzamiento del NHS, las iniciativas de vivienda fueron introducidas y financiadas por los gobiernos federal, provincial, territorial y municipal, junto con organizaciones de la sociedad civil (incluido el sector caritativo). [58] : 8–9 En 2016, el Ministro federal de Familias, Niños y Desarrollo Social dijo que se estaban considerando estrategias para una estrategia nacional de vivienda asequible. [132] A través de este primer NHS, el Gobierno de Canadá prometió gastar $ 40 mil millones durante la próxima década en vivienda, [50] fondos que se destinarían a construir 100,000 nuevas unidades asequibles, reparar 300,000 unidades asequibles y reducir la falta de vivienda en un 50%. [133] [134]
Antes de 2017, Canadá era el único país del G8 que carecía de una estrategia nacional de vivienda. [73] [135] [58] : 7 [133] [136] [137] : 285
En noviembre de 2017, se presentó el plan de vivienda de Canadá 2017-2027. Un resultado importante del proceso de consulta de cuatro meses de duración dirigido por la Sociedad Hipotecaria y de Vivienda de Canadá (SCHC), que incluyó a representantes responsables de la vivienda a nivel federal, provincial y territorial, fue un llamado a una Estrategia Nacional de Vivienda que "ayudaría a los grupos vulnerables a obtener viviendas seguras y asequibles". [138]
En abril de 2019, el Parlamento aprobó la Ley de Estrategia Nacional de Vivienda como parte de la Ley de Ejecución del Presupuesto de 2019 , que establece la política de vivienda del Gobierno de Canadá. Basada en un enfoque de la vivienda basado en los derechos humanos, la política federal "reconoce que el derecho a una vivienda adecuada es un derecho humano fundamental afirmado en el derecho internacional ". [130] [139] También compromete a Canadá a promover la realización progresiva del derecho a una vivienda adecuada . Este derecho está reconocido en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC).
En 2022, el primer NHS introducido en 2017, estaba valorado en más de 75 mil millones de dólares a lo largo de diez años, financiando programas a través de préstamos y subvenciones como la Iniciativa de Vivienda Comunitaria, Reaching Home, el Subsidio de Vivienda de Canadá, los programas para compradores de vivienda por primera vez, la Iniciativa de Financiamiento de Construcción de Alquiler (RCFI), el Fondo Nacional de Coinversión en Vivienda (NHCI) y la Iniciativa de Vivienda Rápida (RHI). [140]
La segunda Estrategia Nacional de Vivienda (NHS) se lanzó en abril de 2024 con un presupuesto de más de 82 mil millones de dólares canadienses. [134] Esto incluyó el Fondo Acelerador de Vivienda 2024.
La inversión del gobierno en vivienda social se considera un paso fundamental para abordar las necesidades apremiantes de los hogares de bajos ingresos y reducir la falta de vivienda en Canadá. Sin embargo, la falta de vivienda asequible se está convirtiendo en un problema cada vez más grave en muchas zonas urbanas del país, y la política del gobierno, como el NHS, que se suponía que aumentaría la vivienda no comercial asequible, se utiliza como herramienta para financiar a los promotores corporativos para que construyan viviendas de alquiler comercial con préstamos a bajo interés sin ninguna obligación de garantizar los derechos de vivienda de la población en gran medida afectada mediante medidas de control de alquileres, construyendo anualmente unidades de vivienda asequibles mediante un porcentaje de sus ganancias por el uso de los préstamos a bajo interés o convirtiendo un cierto porcentaje de sus unidades de vivienda comercial en un desarrollo en unidades de vivienda no comercial. [140]
Como consecuencia no deseada del proceso de proporcionar viviendas asequibles, el NHS terminó apoyando a promotores privados para construir viviendas de alquiler comercial y convertir las viviendas canadienses en activos financieros al proporcionar generosamente préstamos a bajo interés. En 2023, el gasto del gobierno canadiense en vivienda fue pequeño y solo representó entre el 0,1% y el 0,2% del PIB del país. También se prevé que disminuya como proporción del PIB en el futuro. Los críticos también han observado que, a pesar de su creación hace muchos años, no ha habido una estrategia integral ni un plan de implementación significativo para la creación de viviendas no comerciales dedicadas. [140]
La Sociedad Canadiense de Hipotecas y Vivienda (SCMH) es una de las principales organizaciones federales encargadas de administrar los diversos programas e iniciativas del NHS. Su función era administrar de manera eficiente la financiación inicial , el fondo de coinversión, el fondo de innovación, la iniciativa de tierras federales y la financiación de la construcción en régimen de alquiler, así como ampliar el seguro de préstamos hipotecarios para incluir las propiedades en el mercado y las flexibilidades para la vivienda asequible.
El 21 de noviembre, la Declaración Económica de Otoño de 2023 anunció el cambio de nombre del Fondo Nacional de Coinversión en Vivienda (NHCF, por sus siglas en inglés). El programa ahora se conoce como Fondo de Vivienda Asequible. Incluye $1 mil millones adicionales en financiación durante 3 años, a partir de 2025-26, para construir más viviendas asequibles.
El 21 de noviembre de 2023, el programa federal anteriormente conocido como Fondo Nacional de Coinversión en Vivienda ( NHCF , por sus siglas en inglés) pasó a llamarse Fondo de Vivienda Asequible. [141] El Fondo ofrece préstamos CMHC de bajo costo para desarrolladores que participan en proyectos de vivienda asequible. [142] Hubo un aumento en la financiación para vivienda asequible en el presupuesto federal de primavera y en el otoño de 2021, que incluyó $2.7 mil millones adicionales para el NHCF. El presupuesto del NHCF asignó $250 millones para destinar viviendas a sobrevivientes de violencia doméstica. A partir de 2021, el grupo de defensa de la asociación nacional sin fines de lucro , la Asociación Canadiense de Vivienda y Renovación , dijo que si bien una mayor financiación federal para la vivienda comunitaria es el paso correcto, el proceso de aprobación de préstamos CMHC es demasiado lento. [142]
El Fondo Acelerador de Vivienda (HAF) del gobierno federal, de 4.000 millones de dólares y lanzado en mayo de 2023, forma parte de la segunda Estrategia Nacional de Vivienda (NHS) de Canadá. [40] El HAF ofrece 5.000 millones de dólares adicionales en subvenciones para infraestructuras a las provincias y territorios, para alentar a los municipios a implementar políticas a favor de la vivienda, con un enfoque principal en las viviendas de "clase media faltante", como dúplex, tríplex y pequeños edificios de apartamentos. [143] Las políticas a favor de la vivienda específicas se centran principalmente en las viviendas de "clase media faltante", como dúplex, tríplex y pequeños edificios de apartamentos. [143] Lanzado en mayo de 2023, el Fondo Acelerador de Vivienda (HAF) es una iniciativa de 4.000 millones de dólares del Gobierno de Canadá que se extenderá hasta 2026-27. [40]
Según la ciudad de Calgary , en 2016, la mayoría de los hogares de Calgary (el 78 %) pudieron satisfacer sus necesidades de vivienda en el mercado. [144] Un pequeño porcentaje de los hogares que no tienen ingresos suficientes para adquirir una vivienda en el mercado (el 3 %) reciben apoyo del gobierno. Esto deja aproximadamente un 19 % de hogares que necesitan una vivienda asequible, según la definición de la ciudad. [144]
Aproximadamente el 21% de la población de Alberta gasta más del 30% de sus ingresos en vivienda. [145]
Según el censo de 2016, Fort McMurray , que es el centro urbano del municipio de Wood Buffalo, Alberta , con una población de 66.000 habitantes, dominado por la industria de las arenas petrolíferas , tuvo el ingreso familiar medio más alto de Canadá, de 193.511 dólares antes de impuestos en 2015. [146] Siete de las diez ciudades canadienses con mayores ingresos en 2015 estaban en Alberta. [146] El ingreso medio de Fort McMurray fue un 106% más alto que el ingreso medio de Alberta, de 103.720 dólares, [145] que, a su vez, fue más alto que el ingreso familiar anual medio de Canadá, de 90.390 dólares. [147] A pesar del alto coste de la vivienda y de la vida en FMWB, solo el 12% de los hogares de FMWB gastaron más del 30% de sus ingresos en vivienda en 2015. [145]
En 2022, había 84.000 hogares en Calgary que tenían un ingreso anual de menos de $60.000 y gastaban más del 30% en vivienda, lo que representa alrededor del 20% de los hogares de Calgary. [11] Esto cumple con la definición de un hogar que necesita una vivienda asequible. El setenta y cinco por ciento de los hogares de Calgary no tenían ingresos suficientes para comprar una casa unifamiliar. [11] Calgary tenía las tasas de alquiler de mercado más altas de Canadá. Para alquilar un apartamento de dos habitaciones, un hogar necesitaría tener un ingreso de $53.000. Aproximadamente 42.000 hogares gastaban más del 50% del ingreso anual en vivienda, lo que los ponía en riesgo de quedarse sin hogar. En 2022, más de 3200 personas de Calgary se quedaron sin hogar. [11] La mayoría de los centros urbanos de Canadá tienen más viviendas no comerciales que Calgary, donde solo el 3,6 % de todas las viviendas de Calgary no están en el mercado. [11] La Calgary Housing Company administra las unidades de vivienda asequibles de propiedad de Calgary, que en 2022 consistían en más de 10 000 unidades con más de 25 000 inquilinos. Esto incluye viviendas cercanas al mercado donde los alquileres son más bajos que las tarifas del mercado y viviendas subsidiadas, como los complementos de alquiler para inquilinos que alquilan a propietarios privados. [11] [144]
En 2011, la presidenta de la Asociación Canadiense de Constructores de Viviendas de la Región de Calgary , Carol Oxtoby, explicó el aumento de la construcción y venta de viviendas de lujo[update] en Calgary. En 2011 , con sus industrias de petróleo y gas y de alta tecnología, jóvenes empresarios y sedes centrales, Calgary tiene algunos de los ingresos más altos y la mayor riqueza personal per cápita de Canadá. En 2011, "448 casas en Calgary se revendieron por más de un millón de dólares". [148]
Un estudio de 2010 realizado por M. Lio sobre "El impacto de los estándares de eficiencia energética más altos en la asequibilidad de la vivienda en Alberta" [149] financiado por NAIMA Canadá y el Consejo de Consumidores de Canadá , investigó el impacto del precio total de venta de la casa, el costo del terreno, el costo de la mano de obra y el costo de los materiales en la asequibilidad de la vivienda para las ciudades de Calgary y Edmonton en 2010. Los resultados mostraron que el aumento del costo de la mano de obra y los materiales era atribuible al precio total de venta de la casa, pero que la tasa de aumento en estos dos atributos se vio compensada por el aumento significativo en el valor del terreno. La tendencia en el costo del terreno para ambas ciudades en 2010 mostró un fuerte impacto en el índice de precios de la vivienda nueva. El estudio concluyó que, en comparación con el costo de la mano de obra y los materiales, la principal razón para el aumento de los precios de la vivienda se debió principalmente a los costos del terreno. [149]
Desde al menos 2010, Calgary ha tenido el "ingreso medio neto de impuestos más alto de todas las principales áreas metropolitanas de Canadá". Calgary también tiene la "mayor concentración de millonarios" y la "mayor proporción de personas con un ingreso neto de impuestos de $100,000". [150] Debido a que RBC Economics y otros proveedores de hipotecas y préstamos miden la asequibilidad en función del porcentaje de ingresos medios que un hogar necesita para pagar los costos de propiedad, la vivienda en Calgary se considera la más asequible de Canadá. [151]
Según un informe de 2017 del economista Ron Kneebone, basado en un análisis del costo del alquiler y las tasas de asistencia social durante un período de diez años, Calgary es la "ciudad menos asequible de Canadá... si eres pobre". [152]
En 2024, los propietarios financiarizados estaban modernizando y reacondicionando sus edificios y unidades de alquiler más antiguos utilizando subsidios gubernamentales destinados a reducir las emisiones de carbono. En ciudades como Calgary, esto ha dado como resultado que los propietarios aumenten el alquiler de sus unidades por encima de lo que los hogares de bajos ingresos actuales pueden pagar. [29]
La Corporación de Servicios de Vivienda, una organización sin fines de lucro, ofrece programas para el sector de vivienda asequible en Ontario. [153] Fue creada en virtud de la Ley de Servicios de Vivienda de 2011 para reemplazar a la Corporación de Servicios de Vivienda Social (SHSC), que estuvo en funcionamiento desde 2002 hasta 2012.
El SHSC se creó en 2002 tras la transferencia de la responsabilidad de más de 270.000 unidades de vivienda social de la provincia a los municipios para "ofrecer a los proveedores de vivienda y administradores de servicios de Ontario servicios de compra a granel, seguros, inversiones e información que agreguen un valor significativo a sus operaciones". [154]
En 2006, más del 20% de los propietarios de viviendas que residen en Ontario tenían problemas de asequibilidad de la vivienda. [90] Una encuesta de 2010 realizada por la Asociación de Vivienda sin Fines de Lucro de Ontario reveló que el número de hogares en listas de espera de vivienda asequible estaba en un "máximo histórico de 141.635". [155]
A través de asociaciones con el gobierno, los inversores privados volvieron a interesarse en invertir en viviendas multifamiliares de alquiler en la década de 1990. [60] [33] CAPREIT se estableció en 1997 y se convirtió en el primer REIT de Canadá. A medida que se crearon más REIT, estas instituciones adquirieron más viviendas multifamiliares de alquiler. [60] [33] En 2015, CAPREIT era el mayor propietario de Toronto con alrededor de 11 000 unidades de alquiler. En los quince años entre 2000 y 2015, la propiedad de los apartamentos de Toronto se concentró cada vez más entre REIT, inversores institucionales, fondos de capital privado y algunas grandes empresas familiares. [60] [33]
El 29 de enero de 2020, el Ayuntamiento de Ottawa aprobó por unanimidad una moción para declarar una emergencia de vivienda y de personas sin hogar en Ottawa, convirtiéndose en la primera ciudad canadiense en declarar una emergencia de este tipo. Ante la urgente necesidad de viviendas más asequibles, nuevos subsidios para la vivienda y más asistencia para quienes padecen una falta crónica de vivienda y necesitan una vivienda de apoyo por diversas razones (incluidas las personas con discapacidades o lesiones graves), la ciudad hizo un llamamiento a todos los niveles de gobierno para que respondieran. [156] El municipio proporciona el 56% de la financiación de los programas relacionados con la vivienda y las personas sin hogar, y los gobiernos federal y provincial proporcionan el resto. [156]
El precio medio de la vivienda en la mayoría de las ciudades y pueblos de Canadá aumentó en dos dígitos. En Toronto, el aumento fue del 15%, superando la marca del "millón de dólares por primera vez" en febrero de 2021. [80]
Según Reuters, en octubre de 2022, la escasez de trabajadores de la construcción en Canadá era un factor importante para responder a los desafíos de la escasez de viviendas, en particular en Ontario, Columbia Británica y Quebec. [157] Según un informe de la CMHC de junio de 2022, la escasez de mano de obra podría contribuir a que la vivienda sea menos asequible. El informe de la CMHC decía que, para que la vivienda fuera asequible en Canadá en 2030, era necesario construir millones de nuevas viviendas. [157]
La "Ley para construir más viviendas con mayor rapidez", que se presentó en noviembre de 2022 en respuesta a los problemas de oferta de vivienda de Ontario, generó inquietudes, ya que introduciría cambios radicales en una serie de estatutos. [158] [159]
Vancouver tenía el mercado inmobiliario menos asequible de Canadá en 1980; la casa promedio costaba 5,7 veces el ingreso familiar promedio. [h] [160] : 16–17 O' Toole calculó que dadas las altas tasas de interés en 1980, "una familia promedio tendría que dedicar más del 70 por ciento de sus ingresos para pagar una hipoteca sobre una casa promedio en 30 años". [160] Según un informe en The Economist , un factor que contribuye a los altos precios de las propiedades en Vancouver pueden ser las leyes canadienses que permiten a los extranjeros comprar propiedades canadienses, posiblemente con fines de evasión fiscal o lavado de dinero , mientras ocultan sus identidades a las autoridades fiscales, una práctica que se conoce como lavado de nieve . [161]
El gobernador del Banco de Canadá señaló que la asequibilidad de la vivienda se ha visto erosionada a medida que los inversores asiáticos adinerados que buscan diversificación y activos tangibles compran viviendas en Vancouver. En consecuencia, "el precio de venta promedio de una casa en Vancouver es ahora casi 11 veces el ingreso familiar promedio de Vancouver, un múltiplo similar al que se observa en Hong Kong y Sydney , ciudades que también se han convertido en parte de un mercado inmobiliario más globalizado ". [109]
Se ha producido un movimiento hacia la integración de viviendas sociales asequibles con viviendas de mercado y otros usos, como la reurbanización de 2006-2010 del sitio de construcción de Woodward en Vancouver. [162] Woodward, un sitio patrimonial, fue reinventado y ha revitalizado Gastown en Downtown Eastside , una de las comunidades más antiguas y "más desafiadas" pero "resilientes" de Vancouver. [163]
También se ha dicho que el proyecto contribuirá a que Vancouver sea una ciudad inclusiva. [164]
Randal O'Toole del Fraser Institute , en su informe titulado "Unliveable Strategies: The Greater Vancouver Regional District and the Liveable Region Strategic Plan" (2011), argumentó que los planificadores urbanos del GVRD se centraron demasiado en la asequibilidad de la vivienda como una falta de vivienda asequible para familias de bajos ingresos que necesitarían algún tipo de subsidio de vivienda . Señaló que los informes del GVRD no mencionaron que también había una falta de vivienda asequible para personas con ingresos medios . [160] O'Toole dijo que los planificadores del uso del suelo del GVRD "dejaron la región con la vivienda menos asequible y una de las peores congestiones de tráfico en Canadá". [165] Concluyó que el "Plan Estratégico de la Región Habitable" (1996) de los planificadores del Distrito Regional del Gran Vancouver era demasiado estrecho en su enfoque en "evitar la expansión urbana y minimizar la conducción de automóviles". También argumentó que la protección de los espacios verdes, las tierras agrícolas, del desarrollo limitaba el crecimiento y era la causa de la escalada de precios. [165]
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En 2012 , [update]Vancouver era la zona más estresada de la provincia en términos de asequibilidad de la vivienda en Canadá. [74] En 2012, Demographia clasificó a Vancouver como la segunda más inasequible del mundo, calificada como incluso más severamente inasequible en 2012 que en 2011. [166] [167] [168] [169] La ciudad ha adoptado varias estrategias para reducir los costos de la vivienda, incluyendo viviendas cooperativas , suites secundarias legalizadas , mayor densidad y crecimiento inteligente . En abril de 2010, la casa promedio de dos niveles en Vancouver se vendió por un récord de $987,500, en comparación con el promedio canadiense de $365,141. [170]
En junio de 2016, Generation Squeeze , una organización sin fines de lucro que aboga en nombre de los adultos jóvenes, calificó la situación en la provincia como una crisis y comenzó una campaña "Código Rojo". [171] [172] [173]
En 2016, el gobierno de Columbia Británica anunció una inversión de $516 millones en 68 nuevos proyectos de vivienda asequible para construir 2900 unidades en toda la provincia, dirigidos a inquilinos con ingresos bajos a moderados. Esto incluyó 68 proyectos con 1441 unidades en Lower Mainland y Fraser Valley , 774 unidades en la isla de Vancouver y las islas del Golfo , 256 unidades en Thompson - Okanagan y el resto en Coast , Kootenays , Cariboo y North/Northeast. [174]
La capital de Nunavut enfrenta un desafío extremo de asequibilidad debido principalmente al lado de la oferta. En 2010, Iqaluit tenía el mercado de alquiler más caro de Canadá: un apartamento de dos habitaciones costaba $2,365 al mes en Iqaluit en comparación con $1,195 en Vancouver. [175] : 13 En 2018, más de 10,000 residentes de Nunavut no tenían vivienda propia, lo que se tradujo en un déficit de 3,500 unidades de vivienda. [176]
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D
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Los controles de identidad para obtener una tarjeta de biblioteca son más onerosos que los necesarios para formar una empresa privada... En 2009, la fuerza policial nacional estimó que se blanqueaban en el país hasta 15.000 millones de dólares canadienses (12.000 millones de dólares estadounidenses) cada año (se calcula que se blanquean 2 billones de dólares anuales a nivel mundial).
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